TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Février 2025

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 21 Novembre 2024

GROSSE :

Le 13 février 2025

à M^e SOULAS

à M^e FALLET-TOURNAYRE

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04745 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5IG3

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [K], [F], [S], [P] [O]

né le 07 Novembre 1970 à [Localité 5]

domicilié : chez SAS IMMOBILIERE PUJOL, [Adresse 3]

représenté par M^e Dorothée SOULAS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [E] [C]

né le 16 Octobre 1988 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Olivia FALLET-TOURNAYRE, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [H] [I] épouse [C]

née le 11 Octobre 1992 à [Localité 4] (13)

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Olivia FALLET-TOURNAYRE, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [W] [I]

né le 02 Janvier 1967 à [Localité 4] (13)

demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée signé le 5 octobre 2016, ayant pris effet le 07 octobre 2016, Monsieur [O] [K] représenté par son mandataire l’Immobilière PUJOL, a donné à bail à Monsieur [C] [E] et Madame [I] [H] épouse [C] un appartement situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 595 euros outre 55 euros de provisions sur charges et 14 euros de taxe sur ordures ménagères ;

Par acte séparé signé le 7 octobre 2016, Monsieur [I] [W] s’est porté caution solidaire des engagements de Monsieur [C] [E] et Madame [I] [H] épouse [C] dans la limite d’un montant maximum de 23400 euros en principal et accessoires pour une durée maximale fixée jusqu’au 6 octobre 2025 ;

Des loyers et charges étant demeurés impayés, Monsieur [O] [K] a fait signifier à Monsieur [C] [E] et Madame [I] [H] épouse [C] par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle pour un montant de 1486,74 euros, en principal ;

Ce commandement de payer a été signifié à la caution le 16 mai 2024 ;

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 8 mai 2025 ;

Par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2024, dénoncé le 19 juillet 2024 à la préfecture des Bouches-du-Rhône, Monsieur [O] [K] a fait assigner Monsieur [C] [E] et Madame [I] [H] épouse [C], locataires et Monsieur [I] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, aux fins de voir :

— déclarer Monsieur [O] [K] recevable et bien fondé en ses demandes

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail et la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

— ordonner sans délai et sous astreinte de 100€ par jour de retard passé le délai de quinzaine à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, l’expulsion de Monsieur [C] [E] et Madame [I] [H] épouse [C] et celle de tout occupant de leur chef des lieux sis [Adresse 1], au besoin avec le concours de la force publique

— condamner solidairement Monsieur [C] [E], Madame [I] [H] épouse [C] et Monsieur [I] [W] à payer à Monsieur [O] [K] à payer au requérant :

. la somme provisionnelle de 3194,43 euros au titre des loyers et arriérés impayés comptes arrêtés au 5 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et ce sous réserve de l’actualisation de la créance

. une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle fixée au montant des derniers loyers et accessoires exigibles, majoré d’une provision sur charges, éventuellement révisée

. 1100 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

. les entiers dépens en ce compris tous les frais d’huissier exposés dont le coût du commandement de payer signifié le 29 avril 2024 et de sa dénonce à la caution le 16 mai 2024

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 septembre 2024 et après un renvoi a été retenue à l’audience du 21 novembre 2024.

A l’audience, Monsieur [O] [K] d’une part et Monsieur [C] [E] et Madame [I] [H] épouse [C] d’autre part ont été représentés par leur conseil respectif ;

Monsieur [I] [W] cité par acte remis à étude et avisé du renvoi n’a pas comparu et n’a pas été représenté ;

Suivant conclusions n°1 soutenues à l’audience et auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [C] [E] et Madame [I] [H] épouse [C] demandent au juge des référés de :

A titre principal In limine litis

Prononcer la nullité du commandement de payer du 29 avril 2024;Débouter Monsieur [O] [K] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire

Débouter Monsieur [O] [K] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause

Condamner reconventionnellement Monsieur [O] [K] à payer à Monsieur [C] [E] et Madame [I] [H] épouse [C] la somme de 6678,70 euros au titre du préjudice de jouissance subi;Condamner reconventionnellement Monsieur [O] [K] à payer à Monsieur [C] [E] et Madame [I] [H] épouse [C] la somme de 5000 euros au titre du préjudice moralCondamner Monsieur [O] [K] à payer à Monsieur [C] [E] et Madame [I] [H] épouse [C] la somme de 3000 euros au titre de la procédure abusive introduiteCondamner Monsieur [O] [K] à payer à Monsieur [C] [E] et Madame [I] [H] épouse [C] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

In limine litis Monsieur [C] [E] et Madame [I] [H] épouse [C] font valoir la nullité du commandement de payer qui ne contient pas de décompte de la dette ;

A titre subsidiaire, les requis indiquent qu’ils ne contestent pas le montant de la dette locative mais font valoir une exception d’inexécution en soutenant que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent en ce que les requis ont subi des infiltrations extrêmement importantes qui ont débuté le 9 mai 2023 au point de rendre le logement inhabitable, que les plafonds se sont mis à gondoler et fissurer, que les installations électriques ont été endommagées , et que le bailleur a attendu 14 mois pour envisager de procéder aux travaux qui s’imposaient ;

Les requis font valoir qu’en raison de l’inertie du bailleur, les travaux ont tardé et qu’ils ont été dans l’obligation de se reloger à leurs frais dans l’attente de la réalisation des travaux , que cette situation est imputable à l’inertie du bailleur ;

A l’audience, oralement, Monsieur [C] [E] et Madame [I] [H] épouse [C] soulignent que le procès-verbal de constat établit que les plafonds étaient imbibés d’eau, qu’une seule prise fonctionnait et qu’ils ont quitté le logement et ont été hébergés dans un appartement à proximité ;

Ils ajoutent avoir été indemnisés par leur assureur pour les mois de mai 2023 à novembre 2023 , que les travaux ont été terminés en juillet 2024 et qu’ils sollicitent l’indemnisation de leur préjudice de jouissance pour une somme équivalente à 4 mois de loyers ;

Ils sollicitent à titre infiniment subsidiaire, des délais de paiement sur 36 mois et la suspension de la clause résolutoire ;

Suivant conclusions soutenues à l’audience et auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [O] [K] demande au juge des référés de débouter Monsieur [C] [E] et Madame [I] [H] épouse [C] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions et réitèrent les termes de leur assignation en actualisant leur créance à la somme de 7105,13 euros arrêtée au 18 novembre 2024, et demande au juge des référés de débouter Monsieur [C] [E] et Madame [I] [H] épouse [C] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions comme se heurtant à des contestations sérieuses ;

Sur le commandement de payer, Monsieur [O] [K] fait valoir qu’il est bien précisé dans l’acte qu’un décompte détaillé en date du 16 avril 2024 est annexé, qu’il est mentionné que l’acte est établi en 4 feuillets et qu’il verse aux débats le commandement dans son intégralité ;

Sur les demandes formulées à titre subsidiaire, Monsieur [O] [K] fait valoir que les locataires n’étaient pas en droit de suspendre le paiement des loyers et des charges et qu’ils ne peuvent se prévaloir de l’exception d’inexécution qu’à la condition de rapporter la preuve du caractère non seulement indécent mais encore inhabitable des lieux loués et qu’en l’espèce le caractère inhabitable ne ressort pas des pièces versées aux débats ;

Monsieur [O] ne conteste pas que l’appartement litigieux a subi un dégât des eaux en provenance du dessus en mai 2023 et fait valoir que le nécessaire a été fait immédiatement auprès de son assurance et que le mandataire du bailleur a fait toutes diligences pour que l’expertise amiable se tienne au plus tôt, et que les travaux soient effectués au plus vite ;

Il souligne que les époux [C] ont refusé le chiffrage réalisé dans le 1er rapport d’expertise rallongeant d’autant les délais puisque cela a nécessité l’intervention du syndic et en omettant d’informer le propriétaire de ce que leur propre assurance avait pris en charge une partie de la reprise des désordres ;

Monsieur [O] ajoute que les époux [C] ont refusé l’accès à leur appartement à la société missionnée pour les travaux et ont refusé d’informer le locataire du dessus afin que la fuite puisse être réparée;

Monsieur [O] conclut que le retard pris pour la réalisation des travaux est lié à l’attitude des époux [C] qui sont illégitimes et infondés à formuler des demandes de condamnation à l’encontre de leur propriétaire au titre de leurs prétendus préjudices ;

Le requérant ajoute que l’appartement n’était pas inhabitable et que les époux [C] ne justifient pas avoir été contraints de se reloger à leurs frais et omettent de mentionner que leur assurance leur a remboursé 6 mois de loyers hors charges ;

Oralement le bailleur s’est en outre opposé aux demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

La décision a été mise en délibéré au 13 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

I – Sur la recevabilité:

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 19 juillet 2024, soit au moins six semaine avant l’audience initiale du 26 septembre 2024;

Monsieur [O] [K] justifie en outre avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 8 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 15 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

Enfin, Monsieur [O] [K] établit, par le relevé de propriété et l’attestation établie le 22 novembre 2007 par Maître [T] [B], notaire à [Localité 5] produits aux débats, être propriétaire en pleine propriété du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant, de sa qualité à agir ;

En conséquence, Monsieur [O] [K] est recevable en ses demandes.

II- Sur le fond

Sur la validité du commandement de payer

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Monsieur [C] [E] et Madame [I] [H] épouse [C] font valoir la nullité du commandement de payer au motif qu’il n’est pas joint de décompte;

Il est rappelé qu’en vertu des pouvoirs limités dont le juge des référés dispose au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, il ne peut se prononcer sur la validité d’un congé pour reprise. Il peut en revanche apprécier si au vu de des éléments produits, les demandes ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Il est rappelé que le commandement de payer doit permettre au locataire de connaître précisément les loyers et charges impayés revendiqués à son égard afin de lui donner la possibilité d’en vérifier la régularité et la conformité, ainsi que, le cas échéant, d’en former contestation, étant rappelé que ce commandement visant la clause résolutoire a pour but la résiliation du contrat de bail;

Le contrat de bail produit aux débats prévoit un loyer mensuel de 595 euros outre 55 euros de provisions sur charges et 14 euros de taxe sur ordures ménagères ;

La lecture du commandement de payer établit que ce commandement rappelle le montant du loyer et de la provision sur charges et mentionne une créance en principal de 1486,74 euros suivant décompte joint ;

En outre, le commissaire de justice mentionne que l’acte est établi en 4 feuillets ; qu’en conséquence le décompte était nécessairement annexé ;

Monsieur [O] [K] produit aux débats un extrait de compte détaillé arrêté au 10 avril 2024 à la somme de 1486,74 euros ;

Ce décompte est suffisamment détaillé et explicite et les défendeurs ont été mis en mesure de connaître l’origine de la dette et d’en vérifier l’exactitude, la régularité et la conformité, ainsi que, le cas échéant, d’en former contestation ;

Il résulte de ces éléments que le commandement de payer n’est donc affecté d’aucune irrégularité manifeste et ne souffre d’aucune contestation sérieuse.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes des dispositions de l’article 1103 du code civil les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ; par ailleurs, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ;

Le requérant sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [C] [E] et Madame [I] [H] épouse [C] au paiement à titre provisionnel de la somme de 7105,13 euros à valoir sur les loyers et provisions sur charges impayés arrêtés au 18 novembre 2024 ;

Monsieur [C] [E] et Madame [I] [H] épouse [C] indiquent qu’ils ne contestent pas le montant des loyers et charges impayés mais opposent une exception d’inexécution ; ils soutiennent que le bailleur a manqué à son obligation de leur délivrer un logement décent , que le logement était inhabitable suite à un dégât des eaux et qu’en conséquence, ayant manqué lui-même gravement à ses obligations, il ne saurait se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire et solliciter leur expulsion et le paiement des arriérés de loyers ;

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est en particulier obligé de :

— (a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement sauf convention passée entre les parties dans les conditions prévues par le texte précité,

— (b) assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au (a) ci-dessus ;

— (c) entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Par ailleurs, selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 les caractéristiques du logement décent sont les suivantes :« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert, le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’ habitation . Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’ habitation , bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre».

Il est en outre rappelé que le bailleur est tenu d’assurer à son locataire la jouissance paisible des lieux loué pendant la durée du bail, et ce même si l’origine des désordres résidait dans les parties communes ou dans une réalisation défectueuse des travaux;

Aux termes de l’article 1719 du code civil ce n’est que lorsque des locaux loués à usage d’ habitation sont impropres l’usage d’habitation que le bailleur ne peut se prévaloir de la résiliation du bail pour demander l’expulsion de l’occupant.

Il s’ensuit que même si le logement est indécent, le bailleur peut se prévaloir de la résiliation du bail pour demander l’expulsion de l’occupant ;

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat du 24 juin 2024 dressé à la demande de Monsieur [C] [E] et Madame [I] [H] épouse [C], produit aux débats, que le commissaire de justice a constaté que dans le salon au plafond la peinture est fissurée, craquelée et cloquée, que dans les toilettes et la salle de bains, la plafond est extrêmement cloqué, fissuré et dégradé par des infiltrations d’eau, qu’il en est de même dans la chambre et que les portes de la chambre et des toilettes sont gonflées par l’humidité, que dans la chambre à l’arrière, le meuble en bois est endommagé en partie basse, le bois ayant gonflé et éclaté, que dans le dégagement devant les chambres et la salle de bains, ainsi que dans le salon, le papier peint se décolle en partie haute, que dans la salle de bains le meuble est endommagé, gonflé et éclaté par des infiltrations d’eau ;

De surcroît, si Monsieur [C] [E] et Madame [I] [H] épouse [C] allèguent que seule une prise de courant était fonctionnelle, ces allégations ne sont pas établies, le commissaire de justice ne faisant sur ce point, que reprendre les affirmations des époux [C] ;

Si des désordres, suite à des infiltrations d’eau, sont établis, il ne ressort pas des seules pièces versées aux débats que le logement était inhabitable or seule l’inhabitabilité du logement peut justifier la suspension du paiement des loyers;

Et il est constant que, même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution tirée de l’article 1219 du code civil pour suspendre le paiement des loyers, à moins que la faute du bailleur a rendu les locaux impropres à l’usage auxquels ils étaient destinés, ce qui n’est pas le cas en l’espèce;

Il ressort des développements susvisés que Monsieur [C] [E] et Madame [I] [H] épouse [C] ne pouvaient opposer à leur bailleur l’exception d’inexécution pour justifier le non paiement du loyer et des charges ;

Aucune contestation sérieuse ne s’oppose à la mise en œuvre de la clause résolutoire;

Au vu des décomptes produits aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée, les sommes de 221,95 euros et de 157,04 euros correspondant à des frais de procédure ;

La créance est établie avec l’évidence requise en référé à la somme de 6726,14 euros arrêtée au 1er novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse;

Monsieur [C] [E] et Madame [I] [H] épouse [C] seront en conséquence, tant au vu de la clause de solidarité insérée au bail que sur le fondement de l’article 220 du code civil, solidairement condamnées à payer à titre provisionnel à Monsieur [O] [K], la somme de 6726,14 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

Le bail liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [C] [E] et Madame [I] [H] épouse [C] le 29 avril 2024 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1486,74 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés ;

Ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 29 juin 2024 ;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [C] [E] et Madame [I] [H] épouse [C] sollicitent à titre infiniment subsidiaire l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Le bailleur a maintenu ses demandes ;

La condition légale de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’étant pas remplie en l’espèce, le juge des référés ne peut ni octroyer des délais de paiement ni suspendre les effets de la clause résolutoire ;

Du fait de la résiliation du bail, intervenue de plein droit, Monsieur [C] [E] et Madame [I] [H] épouse [C] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date devront vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente l’ordonnance.

Leur expulsion des lieux est donc ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [C] [E] et Madame [I] [H] épouse [C] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le requérant obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation ;

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

De surcroit, devenus occupants sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, Monsieur [C] [E] et Madame [I] [H] épouse [C] sont, au vu de la clause de solidarité insérée au bail, solidairement tenus de payer à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer augmenté des charges et de la taxe sur ordures ménagères, assurance incluse, à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur, soit 764,63 euros au total, sans que cette indemnité ne soit indexée, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes en paiement formées à l’encontre de la caution

Aux termes de l’article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du titre 1er de la loi (Des rapports entre bailleurs et locataires) sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, il ressort de l’engagement de caution signé le 7 octobre 2016, que Monsieur [I] [W] s’est porté caution solidaire des engagements de Monsieur [C] [E] et Madame [I] [H] épouse [C] dans la limite d’un montant maximum de 23400 euros en principal et accessoires pour une durée maximale fixée jusqu’au 6 octobre 2025, et que cet engagement porte sur les loyers, charges, indemnités d’occupation, réparations locatives ;

L’engagement de caution de Monsieur [L] [A] [Z] respecte formellement les exigences prescrites par l’article 22-1 et par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Le commandement de payer signifié au locataire le 29 avril 2024 a été signifié a été à la caution Monsieur [I] [W] le 16 mai 2024, soit au-delà du délai de 15 jours imparti.

En conséquence, les demandes tendant à la condamnation solidaire de Monsieur [I] [W] seront accueillies tant en ce qui les loyers et charges,que l’indemnité d’occupation, étant précisé pour cette dernière que Monsieur [I] [W] est tenu solidairement à payer une indemnité d’occupation jusqu’à la plus proche des deux dates suivantes, la libération effective des lieux ou le 6 octobre 2025;

De surcroît, Monsieur [I] [W] ne peut être tenu au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Sur les demandes reconventionnelles

Selon l’article 1719 du code civil : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…) ;

L’article 1720 du code civil prévoit que «le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.»

L’article 1721 du code civil dispose qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient.

L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux, de résultat et liée à un régime de responsabilité sans faute, ne cesse qu’en cas de force majeure, étant précisé qu’il a été jugé que le refus du locataire de laisser exécuter les travaux n’exonère le bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux que dans la mesure où ce refus présente les caractères de la force majeure.

Néanmoins, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, le comportement fautif du locataire dans la persistance et de l’aggravation du préjudice diminue d’autant son droit à indemnisation.

Enfin, conformément à l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Il est rappelé qu’en application de l’article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut également accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les parties s’accordent sur le fait qu’un dégât des eaux est survenu au mois de mai 2023 et a occasionné des infiltrations et des désordres dans l’appartement loué par Monsieur [C] [E] et Madame [I] [H] épouse [C] et que les travaux ont été terminés en juillet 2024 ;

Monsieur [O] justifie que son mandataire a régulièrement poursuivi des échanges avec l’expert et les locataires afin d’obtenir une indemnité plus élevée et que suite au refus de l’expert au vu du montant des travaux, le bailleur a sollicité le syndic afin qu’il fasse une déclaration à l’assureur de l’immeuble, que des difficultés à obtenir du voisin du-dessus un justificatif de réparation de fuites sont en outre survenues;

Il est relevé, au vu des travaux à réaliser et des constatations du commissaire de justice plus d’un an après le dégât des eaux, que les infiltrations ont été suffisamment importantes pour devoir remplacer certaines portes qui étaient gonflées par l’humidité et deux meubles dont le bois a éclaté, outre les plafonds cloqués, fissurés et dégradés ;

Toutefois les époux [C] n’établissent pas que les infiltrations ont affecté l’installation électrique du logement ;

Ils ne démontrent pas non plus que le logement était inhabitable ni qu’ils auraient été contraints de se reloger;

Il est précisé que le bailleur ne peut s’exonérer de son obligation de délivrance et d’une jouissance paisible du logement au motif que le retard pris dans la réparation des désordres est lié à la nécessité de faire intervenir l’assurance de la copropriété et aux délais de traitement par les différentes compagnies d’assurance intervenantes des parties communes. Il ne s’agit pas d’un cas de force majeure.

Nonobstant l’intervention de compagnies d’assurance dont celle de la copropriété, le bailleur saisi d’un trouble de jouissance doit faire diligence et les seuls échanges de mails produits aux débats n’établissent pas, au vu de la tardiveté des travaux, que le bailleur a été suffisamment diligent  ;

En outre, si les époux [C] ont sollicité la présence du mandataire du bailleur et ont refusé l’accès à leur appartement à la société missionnée pour les travaux, il n’est pas établi que ce refus soit intervenu plus d’une fois début juillet 2024 et le retard pris dans la réalisation des travaux n’est pas dû à ce refus ponctuel ;

De surcroît, il ne pesait sur les époux [C] aucune obligation d’aller voir le voisin du-dessus pour s’assurer que la fuite avait été réparée ;

Il ressort des développements ci-dessus que les époux [C] ont nécessairement, avec l’évidence requise en référé, subi un préjudice de jouissance ;

Il est justifié toutefois par un courriel de Madame [C] en date du 8 novembre 2023 et ce n’est pas contesté, que l’assureur des locataires leur a remboursé une somme équivalente à 6 mois de loyers ;

Compte tenu de la nature des désordres et de la date à laquelle les travaux ont été finalement réalisés, mais aussi du remboursement effectué par leur assureur, il convient d’allouer aux époux [C] une provision de 800 euros à valoir sur leur préjudice de jouissance ;

Monsieur [C] [E] et Madame [I] [H] épouse [C] ne justifient pas d’un préjudice moral qui s’ajouterait au préjudice de jouissance qu’ils dénoncent ;

Ils seront déboutés de leur demande de ce chef ;

S’agissant de la demande indemnitaire pour procédure abusive visant à l’expulsion des locataires, il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue un droit, qui ne peut dégénérer en abus que s’il est démontré une volonté de nuire de la partie adverse ou sa mauvaise foi ou une erreur ou négligence blâmable équipollente au dol, ce qui suppose de rapporter la preuve de ce type de faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux, dans les conditions prévues par l’article 1240 du code civil.

Il est constant que celui qui obtient, même partiellement, gain de cause, ne peut être condamné pour procédure abusive .

En l’espèce, le juge des référés ayant fait droit, pour partie, aux demandes de Monsieur [O] [K] reconnaissant ainsi le bien-fondé de son action, il ne peut être jugé que la procédure engagée est abusive .

Les époux [C] seront en conséquence déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Sur les demandes accessoires

Monsieur [C] [E], Madame [I] [H] épouse [C] et Monsieur [I] [W] qui succombent supporteront in solidum la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement déjà signifié, de sa dénonce à la caution et de l’assignation, et seront déboutés de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Monsieur [O] [K] qui sera débouté de sa demande de ce chef;

Il est rappelé qu’en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent:

DECLARONS Monsieur [O] [K] recevable en ses demandes;

DISONS qu’aucune contestation sérieuse n’affecte la validité du commandement de payer;

DISONS qu’aucune contestation sérieuse ne s’oppose à la mise en œuvre de la clause résolutoire;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 29 juin 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant Monsieur [O] [K] d’une part, et Monsieur [C] [E] et Madame [I] [H] épouse [C] d’autre part, au 29 juin 2024 ;

FIXONS à la somme de 764,63 € l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle due solidairement par Monsieur [C] [E], Madame [I] [H] épouse [C] à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, sans que cette indemnité ne soit indexée ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [E], Madame [I] [H] épouse [C] et Monsieur [I] [W] en sa qualité de caution, à payer à titre provisionnel, à Monsieur [O] [K] la somme de 6726,14 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 ;

DISONS que s’agissant de Monsieur [C] [E], Madame [I] [H] épouse [C], cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [C] [E], Madame [I] [H] épouse [C] et Monsieur [I] [W] en sa qualité de caution, à payer à titre provisionnel à Monsieur [O] [K] une indemnité d’occupation mensuelle fixée à 764,63 €, à compter du 1er décembre 2024, et ce, s’agissant de Monsieur [C] [E], Madame [I] [H] épouse [C] jusqu’à la libération effective des lieux et s’agissant de Monsieur [I] [W] jusqu’à la plus proche des deux dates suivantes, la libération effective des lieux ou le 6 octobre 2025;

DEBOUTONS Monsieur [C] [E] et Madame [I] [H] épouse [C] de leurs demandes d’octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [C] [E] et Madame [I] [H] épouse [C] de libérer l’appartement sis [Adresse 1], dès la signification de la présente ordonnance;

DIT que faute par eux de ce faire, Monsieur [O] [K] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef des lieux sis [Adresse 1], au besoin avec l’assistance de la force publique;

DEBOUTONS Monsieur [O] [K] de sa demande d’expulsion sous astreinte ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille;

CONDAMNONS Monsieur [O] [K] à payer à Monsieur [C] [E] et Madame [I] [H] épouse [C], la somme provisionnelle de 800 euros à valoir sur leur préjudice de jouissance ;

DEBOUTONS Monsieur [C] [E] et Madame [I] [H] épouse [C] de leur demande indemnitaire en réparation de leur préjudice moral ;

DEBOUTONS Monsieur [C] [E] et Madame [I] [H] épouse [C] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

DEBOUTONS Monsieur [O] [K] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS Monsieur [C] [E] et Madame [I] [H] épouse [C] de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [C] [E], Madame [I] [H] épouse [C] et Monsieur [I] [W] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié, de sa dénonce à la caution, et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE