Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p3 p prox referes, 22 mai 2025, n° 25/00803

TJ Marseille 22 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Régularité du commandement de payer
La cour a jugé que le commandement de payer ne respectait pas les exigences de clarté, ce qui empêche de constater la résiliation du bail.
Rejeté
Résiliation du bail pour impayés
La cour a rejeté cette demande en raison de l'absence de constatation de la résiliation du bail.
Rejeté
Impayés de loyer
La cour a estimé qu'il n'y avait pas lieu à référé sur cette demande en raison de l'absence de preuve suffisante des montants dus.
Rejeté
Indemnité d'occupation due après résiliation
La cour a rejeté cette demande en raison de l'absence de constatation de la résiliation du bail.
Rejeté
Frais et honoraires engagés
La cour a jugé qu'il n'y avait pas lieu de faire droit à cette demande au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p3 p prox réf., 22 mai 2025, n° 25/00803
Numéro(s) :	25/00803
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délibéré pour mise à disposition de la décision
Date de dernière mise à jour :	18 août 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Oum Keltoum GASMI AMARAJocelyne PUVENEL

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 31 Juillet 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 22 Mai 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 1er août 2025

à M^e PUVENEL

Le 1er août 2025

à M^e AMARA GASMI

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00803 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6AKG

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [N], [L], [V] [P] épouse [O]

née le 20 Janvier 1937 à , demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Jocelyne PUVENEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [H] [K], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e AMARA GASMI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 18 octobre 2018, avec prise d’effet à compter du 01 novembre 2018, Monsieur [X] [O] et Madame [N] [P] épouse [O] ont consenti à Madame [H] [K] un bail d’habitation portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 580 euros, outre 145 euros de provision sur charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [H] [K] le 22 août 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 4.119,20 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 21 janvier 2025, Madame [N] [P] épouse [O] a fait assigner en référé Madame [H] [K] devant le juge des contentieux de la protection, à l’audience du 27 mars 2025, afin de :

Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour défaut de paiement des loyers,Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Madame [H] [K] ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux et ce conformément aux dispositions des articles L411-1, L412-1 à L412-8, L431-1 et L433-1 à L433-3 et R411-1 à R411-3, R412-1 à R412-4, R432-1 à R432-2, R433-1 à R433-7, R441-1 et R442-1 à R442-4 du code des procédures civiles d’exécution,Ordonner que faute par elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,Condamner Madame [H] [K] :. Au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 4.838,91 euros, dette locative arrêtée au 6 janvier 2025 et ce avec intérêts de droit à compter du prononcé du jugement en vertu de l’article 1231-6 alinéa 1er du Code civil,

. Au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit en vertu de l’article 1231-7 du Code civil,

. Au paiement de la somme de 600 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant en application de l’article 700 du code de procédure civile,

. Au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières (article 696 du code de procédure civile).

Après un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 22 mai 2025.

Aux termes de ses conclusions, Madame [N] [P] épouse [O], représentée par son conseil, sollicite de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail liant les parties,Ordonner l’expulsion de Madame [H] [K] et de tout occupant de son chef de l’appartement situé [Adresse 1],La condamner à la somme provisionnelle de 6.215,78 euros arrêtée au jour des conclusions,La condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer indexé et majoré des charges et autres accessoires que la susnommée aurait dû payer si le bail s’était poursuivi et cela jusqu’au départ effectif des lieux soit la somme mensuelle de 836,80 euros,Débouter Madame [H] [K] de l’ensemble de ses demandes,La condamner au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de la présente instance en ce compris le commandement de payer délivré le 22 août 2024.

Madame [H] [K], représentée par son conseil, a, aux termes de ses conclusions en défense, demandé de :

Constater que le décompte produit est imprécis et manifestement erroné,Dire et juger que le commandement de payer les loyers est nul,En tout état de cause,

Constater l’existence de contestations sérieuses,En conséquence,

Dire et juger qu’il n’y a pas lieu à référé,Débouter Madame [O] de l’ensemble de ses demandes.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 31 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

Madame [N] [P] épouse [O] fournit le titre de propriété du bien objet du présent litige.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 23 janvier 2025, soit plus de deux mois avant la première audience du 27 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, la situation d’impayés a été signalée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 26 août 2024.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur les demandes

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce également que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

En l’espèce, le bail conclu le 18 octobre 2018 contient une clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois après un commandement resté infructueux et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 août 2024, pour la somme en principal de 4.119,20 euros.

Ce commandement rappelle la mention que les locataires disposent d’un délai de deux mois pour payer leur dette, comporte un décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Sur la contestation sérieuse soulevée en défense au motif d’irrégularités du commandement de payer, il convient de retenir que le décompte annexé au commandement de payer ne comprend pas de ventilation du loyer et des charges. Il retient par ailleurs une régularisation de charges pour la période du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2023 pour la somme de 2.555,60 euros sans détailler le montant de la régularisation des charges par année.

Ainsi, le commandement de payer indiquant que les sommes dues au titre de chaque mois incluent les loyers et charges sans ventilation entre les deux ne présente pas les exigences de clarté exigée par la loi, pas plus que le montant de la régularisation des charges couvrant une période du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2023, sans que le détail de ces charges par année ne soit précisé.

Dès lors, il s’évince des développements précédents une contestation sérieuse.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur l’action en résiliation du bail et les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Madame [N] [P] épouse [O] indique que les paiements effectués par la locataire en septembre et octobre 2024 ont été imputés sur les échéances des mois de juin et juillet 2024 sans fournir aucun décompte locatif complet et détaillé, se bornant à fournir un décompte locatif sur la période d’août 2024 à mai 2025 qui ne permet aucune vérification.

En conséquence, il n’y a également pas lieu à référé sur la demande en paiement de l’arriéré locatif.

Madame [N] [P] épouse [O], partie perdante, supportera la charge des dépens.

L’équité commande de ne pas faire droit aux demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARONS l’action en résiliation du bail recevable ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de Madame [N] [P] épouse [O] ;

CONDAMNONS Madame [N] [P] épouse [O] aux dépens ;

REJETONS les demandes des parties formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION