TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 13 Octobre 2025

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 16 Juin 2025

GROSSE :

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EXPEDITION :

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N° RG 23/02298 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3GPC

N° RG 24/5619

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

Madame [U] [S]

née le 31 Août 1998 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Fanny GUEYE, avocat au barreau de MARSEILLE

ET ENCORE

DEMANDERESSE

Madame [U] [S]

née le 31 Août 1998 à , demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Fanny GUEYE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [T] [F]

né le 14 Février 1980 à , demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Naïma BELARBI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé, en date du 26 décembre 2020, Monsieur [T] [F] et Madame [D] [E] ont loué à Madame [U] [S] un logement sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 580 euros outre 20 euros de provision pour charges.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Madame [U] [S] afin de garantir le paiement des loyers.

Le 4 octobre 2021, le plafond du salon de l’appartement susvisé s’est effondré.

Monsieur [T] [F] et Madame [D] [E] ont procédé à une remise totale des loyers pour les mois de novembre 2021 à janvier 2022 inclus.

Des loyers étant demeurés impayés, le propriétaire a fait jouer l’engagement de caution, si bien que lui a été réglé le montant des sommes dues par Madame [U] [S].

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [U] [S], par acte de commissaire de justice du 26 octobre 2022, un commandement de payer la somme de 6 000 euros.

Madame [U] [S] a quitté les lieux le 12 janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 février 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et prétentions, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [U] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, à l’audience du 10 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2024, Madame [U] [S] a assigné en intervention forcée Monsieur [T] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille.

L’affaire, après avoir été fait l’objet de renvois contradictoires, a été appelée et retenue lors de l’audience du 16 juin 2025.

A cette audience, Madame [D] [E] est intervenue volontairement à l’instance, en qualité de propriétaire en indivision du bail donné à bail à Madame [U] [S].

Les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES se désiste de sa demande de constat de la résiliation du bail et des demandes subséquentes.

L’affaire est mise en délibéré au 13 octobre 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la jonction des instances et les assignations en intervention forcée

Conformément à l’article 367 du code de procédure civile, il est dans l’intérêt d’une bonne justice de joindre les instances entre la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et Madame [U] [S], d’une part, entre Madame [U] [S] et Monsieur [T] [F], d’autre part, enregistrées au répertoire général sous les numéros 23/02298 et 24/05619, et de dire que la procédure se poursuivra sous le numéro 23/02298.

Sur les demandes principales

Sur la subrogation

L’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

La jurisprudence reconnaît ainsi à la caution d’un locataire qui a réglé des impayés de loyer, le droit d’agir en résiliation et en expulsion en sa qualité de subrogé dans les droits du bailleur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE souscrit par Monsieur [T] [F] et Madame [D] [E] le 25 décembre 2020 stipule que « sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

Il ressort des pièces produites que la société ACTION LOGEMENT SERVICES, est intervenue en qualité de caution au bénéfice de Monsieur [T] [F] et Madame [D] [E], au titre des impayés de Madame [U] [S].

La caution ayant réglé à la place de Madame [U] [S], elle est en droit d’exercer, en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résolution de bail lui permettant, sinon de recouvrer les sommes versées, du moins d’éviter que les nouveaux loyers viennent à échéance et de limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.

Sur le paiement des loyers et charges

Vu les articles 4, 6, 7a et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

Vu les articles 2, 1137, 1240, 1709, 1719, 1720, 1724, 1728 et 1729 du code civil,

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats :

le contrat de bail, un décompte arrêté au 10 janvier 2023 démontrant que Madame [U] [S] devait la somme de 7 800 euros au titre des loyers et charges, terme du mois de janvier 2023 inclus, un décompte arrêté au 3 mai 2023 démontrant que Madame [U] [S] devait la somme de 9 600 euros au titre des loyers et charges, terme du mois d’avril 2023 inclus, un décompte arrêté au 25 octobre 2023 démontrant que Madame [U] [S] devait la somme de 12 834 euros au titre des loyers et charges, terme du mois d’octobre 2023 inclus, un décompte arrêté au 10 janvier 2024 démontrant que Madame [U] [S] devait la somme de 14 634 euros au titre des loyers et charges, terme du mois de janvier 2024 inclus, une quittance subrogative datée du 9 janvier 2023, signée, aux termes desquelles la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en qualité de caution, a réglé la somme totale de 7 800 euros à Monsieur [T] [F] et Madame [D] [E] au titre des impayés de Madame [U] [S],une quittance subrogative datée du 13 avril 2023, aux termes desquelles la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en qualité de caution, a réglé la somme totale de 9 600 euros à Monsieur [T] [F] et Madame [D] [E] au titre des impayés de Madame [U] [S], non signée mais non contestée,une quittance subrogative datée du 11 octobre 2023, aux termes desquelles la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en qualité de caution, a réglé la somme totale de 12 834 euros à Monsieur [T] [F] et Madame [D] [E] au titre des impayés de Madame [U] [S], non signée mais non contestée,une quittance subrogative datée du 8 janvier 2024, aux termes desquelles la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en qualité de caution, a réglé la somme totale de 14 634 euros à Monsieur [T] [F] et Madame [D] [E] au titre des impayés de Madame [U] [S], non signée mais non contestée.

En parallèle, Madame [U] [S] justifie de nuisances subies pouvant caractériser l’inexécution par Monsieur [T] [F] et Madame [D] [E] de leur obligation de délivrance d’un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, sur toute la période de location.

Elle communique à ce titre :

un justificatif de l’intervention des pompiers le 4 octobre 2021, à la suite d’un effondrement du plafond ;des photographies non datées et ne permettant pas d’identifier les lieux avec certitude ;un courrier du service communal d’hygiène et de santé de la Ville de [Localité 8], du 5 mai 2023, faisant état d’infractions constatées au règlement sanitaire départemental et mettant en demeure Monsieur [T] [F] de faire procéder à la réfection du faux plafond au niveau du salon et de vérifier que l’installation électrique ne constitue pas un danger pour les occupants ;l’état des lieux de sortie, signé le 12 janvier 2023, faisant état de dégradations dans l’appartement donné à bail (porte d’entrée pas d’origine ; poignées manquantes ; réfrigérateur absent ; lit, sommier et matelas de la chambre 1 absents ; commode, chevet et miroir de la chambre 2 absents ; tapis du salon absent) ;plusieurs courriels envoyés par Monsieur [T] [F], dont :un le 1er novembre 2021, qui précise que l’appartement est inhabitable et propose de mettre fin au bail sans préavis ;d’autres en décembre 2022 ou février 2023 faisant état de la nécessité de procéder à des travaux dans l’immeuble voisin et de l’absence de volonté de Madame [U] [S] de quitter les lieux ;d’autres en juin 2023 et août 2023, faisant état de recherches de fuite et de l’intervention d’un plombier ;

Parallèlement, Monsieur [T] [F] et Madame [D] [E], qui ne contestent pas que des désordres sont survenus dans l’appartement loué par Madame [U] [S], transmettent :

une attestation du 20 juin 2022 aux termes desquelles des travaux de réfection de la toiture n’ont pu être réalisés du fait de l’absence de la locataire ;une facture du 21 octobre 2021, témoignant de la mise en place d’une étanchéité provisoire et de l’installation d’une calendrite dans l’immeuble litigieux ;un procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], du 13 janvier 2022, aux termes duquel des travaux urgents de rénovation de la toiture et de la façade ont été votés ;un devis concernant la réfection du toit de l’ensemble immobilier où se trouve le logement litigieux, du 14 décembre 2021 ;un devis concernant la réfection du toit de l’ensemble immobilier voisin, sis [Adresse 6] ;une quittance subrogative datée du 19 février 2024, aux termes desquelles la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en qualité de caution, a réglé la somme totale de 1 200 euros à Monsieur [T] [F] et Madame [D] [E] au titre des dégradations locatives ;une facture du 16 février 2024 concernant le remplacement de la porte d’entrée, la fourniture de poignées de portes ; l’achat de mobilier et d’un réfrigérateur, moyennant la somme de 3 900 euros ;un devis du 4 novembre 2021 concernant la dépose et la pose d’un parquet et de plinthes, ainsi que la réfaction du plafond et des murs, pour un montant total de 8 588,76 euros.

Il résulte des textes susvisés que :

le locataire n’est pas en droit de suspendre le paiement du loyer même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, à moins que le logement ne soit inhabitable ;

le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. La restitution des lieux loués en mauvais état constitue un manquement du preneur à ses obligations. L’existence de dégradations survenue au cours de la jouissance du bien s’apprécie par la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie, dressés contradictoirement. Le préjudice du bailleur est réalisé du seul fait de l’existence des dégradations ; son indemnisation n’est pas subordonnée à la preuve de ce qu’il a effectué les réparations.

Au vu des éléments transmis, Madame [U] [S] ne prouve pas que des démarches ont été entamées quant à l’indécence du logement litigieux antérieurement au commandement de payer, pas plus qu’elle ne verse de courrier adressé aux propriétaires les mettant en demeure de réaliser les travaux nécessaires ou concernant son relogement. A l’inverse, il est établi que Monsieur [T] [F] et Madame [D] [E] ont entrepris les diligences nécessaires auprès du syndicat des copropriétaires, d’une part, et que des rendez-vous aux fins de réparation n’ont pu se tenir du fait de l’absence de la locataire.

Au demeurant, s’il est constant que des désordres sont survenus, ces nuisances ne permettent pas à Madame [U] [S] d’invoquer une exception d’inexécution dès lors qu’elle a demeuré plusieurs mois après le sinistre survenu le 4 octobre 2021 dans les lieux loués dont elle n’établit pas l’inhabitabilité. De même, elle ne rapporte pas la preuve de l’existence de réparations ayant duré plus de vingt et un jours, ni celle d’un préjudice subi – fût-ce de jouissance, pouvant notamment être matérialisé par la perte d’usage d’une pièce ou l’existence d’infiltrations subies –.

Par conséquent, Madame [U] [S] sera déboutée de ses demandes de réduction du montant du loyer et de paiement de dommages et intérêts.

Madame [U] [S] sera à l’inverse condamnée à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 14 634 euros, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la date du 26 octobre 2022 pour la somme de 6 000 euros, de l’assignation pour le surplus.

Madame [U] [S] sera enfin condamnée à payer à Monsieur [T] [F] et Madame [D] [E] la somme de 2 700 euros en réparation de leur préjudice matériel (caractérisé par la perte de meubles et le remplacement de la porte d’entrée ; autrement dit, non lié à l’effondrement du plafond et aux infiltrations pointés dans l’état des lieux de sortie, et ne faisant pas l’objet d’une quelconque exonération du fait des bailleurs).

La demande la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de remboursement des potentielles sommes indument versées est sans objet, de même que la demande de Madame [U] [S] tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail, celle-ci ayant quitté les lieux et le bail ayant été rompu en cours d’instance.

Sur les délais de paiement

Vu l’article 1343-5 du code civil,

Au-delà de la situation personnelle et financière de Madame [U] [S], et du niveau de ses ressources comparé au montant dû, cette dernière a, de fait, bénéficié de larges délais.

Sa demande de délais de paiement sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [U] [S] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, Monsieur [T] [F] et Madame [D] [E], Madame [U] [S] sera condamnée à leur verser respectivement la somme de 350 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE l’intervention forcée de Monsieur [T] [F] à l’instance ;

CONSTATE l’intervention volontaire à l’instance de Madame [D] [E] ;

ORDONNE la jonction des instances enregistrées au répertoire général sous les numéros 23/02298 et 24/05619, sous le numéro 23/02298 ;

CONDAMNE Madame [U] [S] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 14 634 euros, au titre de la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2022 pour la somme de 6 000 euros, de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [U] [S] à verser à Monsieur [T] [F] et Madame [D] [E] la somme de 2 700 euros, au titre des réparations locatives ;

DEBOUTE Madame [U] [S] de sa demande de dommages-intérêts ;

DEBOUTE Madame [U] [S] de sa demande tendant à la réduction du montant du loyer ;

DEBOUTE Madame [U] [S] de sa demande en délais de paiement de la dette locative ;

CONDAMNE Madame [U] [S] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [U] [S] à verser à Monsieur [T] [F] et Madame [D] [E] une somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [U] [S] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS

Le greffier, Le juge,