TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 11 Mai 2026

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 16 Février 2026

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ….[D] [X] ……………………….

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02040 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6IWL

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [Q] [R]

né le 12 Février 1983 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Audrey PORRU, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. [G], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Victor GIOIA de la SELARL VICTOR GIOIA & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Un contrat de bail d’habitation a été conclu le 13 janvier 2021 entre les parties, relatif à un appartement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 500 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI [G] a fait signifier à Monsieur [Q] [R] un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire, le 25 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 4 avril 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, Monsieur [Q] [R] a fait assigner la SCI [G] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 28 avril 2025.

L’affaire, après un renvoi, a été appelée et retenue à l’audience du 16 février 2026.

A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé intégral de leurs prétentions et moyens.

Monsieur [Q] [R] demande de :

SUSPENDRE le paiement des loyers dus par Monsieur [R] depuis le mois de mai 2024 jusqu’à la réalisation totale des travaux préconisés par la Ville de Marseille dans son rapport du 28 janvier 2025, comprenant également les préconisations liées à la copropriété, la SCI [G] étant la seule propriétaire de l’immeuble,CONDAMNER la SCI [G] à réaliser les travaux préconisés par la Ville de Marseille dans son rapport du 28 janvier 2025, comprenant également les préconisations liées à la copropriété, la SCI [G] étant la seule propriétaire de l’immeuble, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,CONDAMNER la SCI [G] à verser à Monsieur [Q] [R] la somme de 5 000 € au titre de la perte de ses effets personnels,CONDAMNER la SCI [G] à verser à Monsieur [Q] [R] la somme de 12 000 euros correspondant à son préjudice de jouissance et à son préjudice moral,CONDAMNER la SCI [G] à verser à Monsieur [Q] [R] la somme de 18 385,20 euros en remboursement des droits CAF que Monsieur [R] aurait dû percevoir,CONDAMNER la SCI [G] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,CONDAMNER la SCI [G] aux entiers dépens.

La SCI [G] demande de :

ORDONNER la résiliation du bail, ORDONNER, en conséquence, l’expulsion de Monsieur [Q] [R], ainsi que tous occupants de son chef, dont Monsieur [T] [H], des locaux sis [Adresse 2],CONDAMNER Monsieur [Q] [R] au paiement de la somme de 3 950 euros à titre des loyers et charges impayés au mois de novembre 2024,CONDAMNER Monsieur [Q] [R] au paiement de la somme de 600 euros au titre d’indemnité d’occupation du mois de décembre 2024 jusqu’à la reprise des lieux,CONDAMNER Monsieur [Q] [R] au payement de la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,CONDAMNER Monsieur [Q] [R] au paiement des dépens de l’instance.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mai 2026.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la demande de travaux

Vu les articles 6, 7 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

Vu les articles 1240, 1719, 1720, 1730 et 1732 du code civil,

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le locataire ne peut s’exonérer du paiement du loyer que lorsqu’il se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail. Il lui incombe de rapporter la preuve de cette situation.

Le locataire n’est pas en droit de suspendre le paiement du loyer même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, à moins que le logement ne soit inhabitable.

En l’espèce, sont notamment versés aux débats, concernant l’état du bien litigieux :

Un rapport d’expertise amiable, contradictoire, du 21 décembre 2024, dont il ressort que « il n’est pas observé la présence active de cafards au jour de notre visite (hormis un cafard séché sur l’applique à gauche du réfrigérateur). Des trous d’injection (traitement cafards) sont visibles dans les angles supérieurs des murs du logement. La fenêtre de la pièce principale comporte des grilles d’entrée d’air en partie haute des vantaux. La fenêtre est ses abords sont noircis par des développements de moisissures. La fenêtre de la chambre et ses abords sont noircis par des développements de moisissures. Au niveau du plafond, il est relevé la présence d’humidité. A l’extérieur, nous relevons en façade que l’enduit est vétuste et que les maçonneries sont dégradées au niveau de la fenêtre. Il est constaté que le sol du placard de la chambre n’a pas été refait ; les maçonneries comportent de multiples trous de passage. La salle de bains comporte un extracteur d’air ; celui-ci ne fonctionne que lorsque l’éclairage est actionné. La porte de la salle de bains n’est pas détalonnée. Il n’a pas été constaté de traces de dégât des eaux consécutives à l’inondation, le logement ayant fait l’objet de travaux. L’extracteur placé dans la salle de bains est insuffisant. Concernant les cafards, s’il n’est pas observé d’infestation active au jour de notre visite, leur présence passée n’est pas contestée par le bailleur ».

Un rapport de diagnostic technique, envoyé le 28 janvier 2025, faisant état de divers désordres : certains relevant de la copropriété (fissures ; porte d’entrée de l’immeuble ne fermant plus ; traces ressemblant à de l’humidité dans le linteau extérieur de la fenêtre et entre la fenêtre et la toiture ; manque d’entretien des parties communes) ; d’autres du bailleur (présence d’un extracteur VMC dont l’aspirateur est faible ; pas d’amenée d’air frais dans la salle de bains ; pas d’extracteur d’air vicié dans la cuisine ; placard du chauffe-eau non réinstallée ; mauvaise mise à la terre des prises de courant de la cuisine) ;

Un procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice le 29 octobre 2025, aux termes duquel la pièce principale est en bon état général ; des traces de dégâts des eaux sont relevées en partie basse de la porte d’entrée ; présence d’une ventilation mécanique en partie hauteur du mur face à la prote d’accès à la salle d’eau, qui est ancienne et ne s’active qu’à l’allumage de l’éclairage ; présence de taches d’humidité en plafond, devant la fenêtre ; la cloison fixée devant le cumulus est en mauvais état en partie basse avec présence de plusieurs trous ; cage d’escalier salle ; présence d’un renflement du mur avec fissuration au-dessus de la fenêtre de la chambre ; présence de nombreuses fissures verticales et horizontales en façade de l’immeuble ; présence de trous d’envol en façade latérale de la chambre où se trouvent de nombreux pigeons.

une facture pour le traitement concernant une infestation de cafards « la présence d’insectes était visible dans plusieurs pièces du logement. L’infestation est avancée, ce qui témoigne d’une présence installée depuis un certain temps », du 23 septembre 2025.

Parallèlement, la SCI [G] communique :

des photographies non datées et ne permettant pas d’identifier les lieux où elles ont été prises avec certitude ; une attestation de passage non signée du 28 décembre 2024, selon laquelle une opération de désinsectisation a été réalisée aux fins de traiter une infestation de blattes courant août 2024 ; une facture du 11 juillet 2024 attestant de la réalisation de travaux au sein du logement litigieux (démontage et évacuation des parquets ; démontage de la cuisine ; ragréage ; pose de carrelage ; pose de plinthes ; enduit de finition et peinture ; poste d’une crédence murale) ; une facture du 15 janvier 2025 attestant de l’agrandissement de l’ouverture grilles situées sur la partie haute de la fenêtre PVC ; remise en service de la terre des prises cuisine ; deux factures du 24 juillet 2025 et du 3 septembre 2025, relatives à la désinsectisation au sein de l’ensemble immobilier ;un procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice le 28 juillet 2025, selon lequel l’appartement est occupé par Monsieur [T] [H] lequel reconnait occuper les lieux depuis plusieurs mois, verser à Monsieur [Q] [R] un loyer mensuel de 700 euros, sans contrat remis, et avoir versé à ce dernier une somme de 1 400 euros à titre de dépôt en garantie ; la cage d’escalier a été repeinte et désencombrée ; la porte d’entrée de l’immeuble est fonctionnelle, équipée d’un système à double ventouse électromagnétique ;

Il résulte de ces éléments que :

Monsieur [Q] [R] a connu des désordres dans l’appartement donné à bail ; il est d’ailleurs constant qu’il a été temporairement relogé des suites d’une fuite d’eau au sein du logement litigieux courant 2024 ;des travaux de réfection ont eu lieu, y compris dans les parties communes au sujet desquelles la SCI [G] ne saurait être déclarée responsable en sa seule qualité de copropriétaire (la preuve n’étant pas apportée de ce qu’elle détient l’ensemble immobilier dans sa totalité) ;

Monsieur [Q] [R] évoque dans le cadre de la présente instance la nécessité de réaliser des réparations sous astreinte, de même que le remboursement des allocations logement dont le paiement a été suspendus par la CAF.

Cependant, Monsieur [Q] [R] ne justifie pas que les désordres évoqués demeurent existants, pas plus qu’il ait mis en demeure le bailleur de procéder à la réalisation des travaux escomptés, a plus forte raison avant l’envoi par ce dernier d’un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire. Enfin, il n’est pas établi que le versement des allocations par la CAF ait été suspendu, ni même que la cause de la suspension serait imputable à la SCI [G].

En toute hypothèse, si l’existence de désordres n’est pas contestée, ces nuisances ne permettent pas à Monsieur [Q] [R] d’invoquer une exception d’inexécution dès lors qu’il demeure encore dans les lieux loués dont il n’établit pas l’inhabitabilité.

Monsieur [Q] [R] sera, dès lors, débouté de ses demandes de travaux, de suspension du paiement de loyers, et de remboursement des allocations logement dont le paiement a été suspendus par la CAF.

Sur les dommages et intérêts

Vu l’article 1240 du code civil,

La preuve n’est pas rapportée de l’existence d’un préjudice moral subi ainsi que d’un préjudice de jouissance, le relogement temporaire de Monsieur [Q] [R] ayant été convenu entre les parties, alors que l’appartement donné à bail par la SCI [G] est occupé depuis plusieurs mois par une autre personne que Monsieur [Q] [R].

Au demeurant, aucune facture ni aucun justificatif n’est produit s’agissant des effets personnels perdus du fait de l’inondation survenue dans l’appartement.

Dès lors, les demandes de Monsieur [Q] [R] en paiement de dommages-intérêts seront rejetées.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Vu les articles 1103, 1217, 1224 à 1230, 1240, 1709, 1714, 1728 et 1741 du code civil,

Vu les articles 4, 7 a) et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

Vu le bail liant les parties,

En l’espèce, la SCI [G] sollicite le prononcé de la résiliation judiciaire du bail la liant à Monsieur [Q] [R] pour non-respect de ses obligations légales et contractuelles.

Elle verse notamment aux débats le contrat de bail ainsi que des décomptes des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il résulte du décompte locatif actualisé au 27 novembre 2024 que Monsieur [Q] [R] restait débiteur d’une dette locative de 3 950 euros, terme du mois de novembre 2024 inclus.

Par ailleurs, un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [Q] [R] le 25 septembre 2024, pour un arriéré locatif de 2 950 euros.

Monsieur [Q] [R] ne justifie nullement de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois à compter de la signification du commandement.

De même, il est constant que les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées.

En conséquence de la grave inexécution contractuelle qui lui est imputable, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail aux torts de Monsieur [Q] [R], et d’ordonner son expulsion des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, Monsieur [Q] [R] sera condamné à payer à la SCI [G] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 500 euros), à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur le paiement de sommes

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif actualisé au 27 novembre 2024 que Monsieur [Q] [R] restait débiteur d’une dette locative de 3 950 euros, terme du mois de novembre 2024 inclus.

Dès lors, l’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [Q] [R] à payer à la SCI [G], la somme de 3 950 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Vu l’article 695 du code de procédure civile, dont il résulte que :

Un procès-verbal de constat de commissaire de justice n’entre pas dans les dépens s’il n’a pas été commis à cet effet par une décision judiciaire ;Les actes faits avant d’introduire l’instance sont considérés comme y étant afférents, à la condition qu’ils se situent dans un rapport étroit et nécessaire avec le litige ;

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Q] [R], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’issue du litige, Monsieur [Q] [R] sera condamné à verser à la SCI [G] la somme de 350 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

DEBOUTE Monsieur [Q] [R] de toutes ses demandes ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 13 janvier 2021, entre les parties, concernant l’appartement sis [Adresse 3], à effet au 25 octobre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Q] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Q] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI [G] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [R] à payer à la SCI [G] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 500 euros) ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [R] à verser à la SCI [G] la somme de 3 950 euros au titre de la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [R] à verser à la SCI [G] la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [R] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS

La greffière, Le juge,