TRIBUNAL JUDICIAIRE DE […]
PÔLE CIVIL
8ème chambre
JUGEMENT RENDU LE 03 Juin 2024
N° R.G. : N° RG 21/06821 – N° Portalis DB3R-W-B7F-W2JO
N° Minute : 24/
AFFAIRE
Société PAG
C/
Société ICADE
Copies délivrées le :
DEMANDERESSE
Société PAG 367 Terrasses de l’Arche 92000 […]
représentée par M^e Judith BOURQUELOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E586
DEFENDERESSE
Société ICADE […]
représentée par Maître Régis HALLARD de la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 702
En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Février 2024 en audience publique devant :
Elisette ALVES, Vice-Président, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :
Elisette ALVES, Vice-Président Elsa CARRA, Juge Caroline KALIS, Juge
qui en ont délibéré.
Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.
JUGEMENT
prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée du 12 septembre 2006, la société SOCIETE IMMOBILIERE DE LOCATION POUR L’INDUSTRIE ET LE COMMERCE – SILIC, aux droits de laquelle est venue la société ICADE, a donné à bail commercial à la société PAG des locaux situés au sein du bâtiment 15 de l’ensemble immobilier […] ZAC SEINE ARCHE – 367 Terrasse de l’Arche à […] (92000), ce pour une durée de douze années commençant à courir le 15 décembre 2006, date prévisionnelle d’achèvement des travaux au sein dudit ensemble immobilier.
Par avenant, les parties ont reporté la date de prise d’effet du bail au 22 janvier 2007.
Par acte sous signature privée du 29 juillet 2010, les parties ont convenu d’une résiliation anticipée partielle du bail afin notamment de diminuer la surface des locaux loués.
Par jugement du tribunal de commerce de […] en date du 26 avril 2011, une procédure de redressement judiciaire a été ouverte à l’égard de la société PAG.
Un plan de redressement a été arrêté par jugement du tribunal de commerce de […] en date du 3 mai 2012.
Par acte sous signature privée du 17 septembre 2020, la société ICADE a consenti au renouvellement du bail commercial au profit de la société PAG, ce pour une durée de neuf années commençant à courir rétroactivement au 22 janvier 2019.
Le 16 juin 2021, la bailleresse a fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.
Par acte d’huissier de justice du 9 août 2021, la société PAG a fait assigner devant ce tribunal la société ICADE aux fins essentiellement, à titre principal, de voir annuler le commandement de payer et, à titre subsidiaire, de se voir accorder des délais de paiement et de voir suspendre les effets de la clause résolutoire.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 janvier 2023, la société PAG demande au tribunal de :
Juger nul le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à la SARL PAG le 16 juin 2021 au visa de l’article L.145-41 du code de commerce,
Subsidiairement,
Autoriser la SARL PAG à reporter le paiement de sa dette locative de 54.835,75 euros TTC par prélèvement sur le prix de cession du fonds, le 1 février 2024,er
Suspendre les effets de la clause résolutoire, rétroactivement à compter du 16 juillet 2021 et jusqu’à la cession du fonds,
Débouter la société ICADE de l’ensemble de ses demandes,
Condamner la S.A ICADE à payer à la SARL PAG la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamner la S.A ICADE aux entiers dépens.
Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 mars 2023, la société ICADE demande au tribunal de :
Juger la société PAG SARL mal fondée en l’ensemble de ses demandes,
L’en débouter,
A titre reconventionnel :
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Condamner la société PAG SARL à payer à la société ICADE la somme de 39.144,03 euros TTC, au titre de l’arriéré de loyers, charges et accessoires courants arrêtés au 7 mars 2023, sauf à parfaire et hors dette antérieure et de « surloyer »,
En tout état de cause, condamner la société PAG SARL aux dépens qui comprendront le coût du commandement du 16 juin 2021, ainsi qu’au paiement de la somme de 8.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens.
La clôture a été prononcée le 13 octobre 2023 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 13 février 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire :
Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.
La mention tendant à voir « juger mal fondée » ne constitue pas une prétention au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elle ne confère pas de droit à la partie qui la requiert.
Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celle-ci.
Il convient par ailleurs de rappeler qu’en application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal statue uniquement sur les prétentions des parties figurant au dispositif de leurs écritures.
En conséquence, il ne sera pas statué sur la demande de la société PAG tendant à voir écarter l’acquisition de la clause résolutoire du bail.
I – Sur la demande de note en délibéré
Selon l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 du même code.
Aux termes dudit article 442, le président et les juges peuvent inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu’ils estiment nécessaires ou à préciser ce qui paraît obscur.
En l’espèce, lors de l’audience de plaidoirie, le tribunal a invité la société PAG à lui faire parvenir la promesse de cession de fonds de commerce datée du 11 janvier 2024.
Par message électronique du 13 février 2024, ladite promesse a été transmise au tribunal.
Cette note en délibéré, qui a été autorisée, est recevable et il en sera ainsi tenu compte dans le présent jugement.
II – Sur la demande tendant à voir annuler le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail
La société PAG demande au tribunal d’annuler le commandement de payer qui lui a été délivré le 16 juin 2021 à la requête de la société ICADE, ce en raison de la mauvaise foi de cette dernière et de l’imprécision du décompte des sommes réclamées. Au soutien de sa prétention, elle fait valoir, au visa de l’article 1104 du code civil, que le commandement de payer lui a été délivré afin de la sanctionner en raison de la procédure collective ouverte à son égard.
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Elle ajoute que la bailleresse, qui a entravé ses projets, a refusé de la faire bénéficier des mêmes avantages que ses voisins et concurrents. Par ailleurs, se fondant sur l’article 1353 du code civil, elle soutient que le décompte des sommes réclamées comporte des incohérences et imprécisions, rendant impossible la vérification des sommes effectivement dues. En particulier, elle relève que le décompte comporte une ligne libellée « Solde antérieur », ce sans explication et alors que le décompte annexé à la mise en demeure qui lui a été adressée le 18 mars 2021 ne mentionnait quant à lui aucun solde antérieur. Aussi, elle note que ledit décompte ne vise pas les loyers des 2 et 3 trimestres 2020, alors qu’ils figuraient au sein du décompte annexé à la mise en^{ème ème} demeure précitée. Encore, elle indique que le décompte vise seulement un solde au titre du 2ème trimestre 2021, ce sans préciser le règlement partiel qui a été imputé sur ce trimestre, et que, plus globalement, ni le décompte, ni les factures annexées au commandement ne mentionnent de règlement. Enfin, elle prétend que la facture du 18 novembre 2020 annexée au commandement ne cite aucun appel de dépôt de garantie, ce contrairement au décompte annexé à la mise en demeure précitée qui mentionnait un tel appel alors même que l’article 7 du bail renouvelé prévoyait le remboursement « sur la prochaine facture de loyer » d’une somme à titre de trop détenu de dépôt de garantie.
La société ICADE s’oppose à cette prétention. Elle considère avoir exécuté le contrat de bonne foi dès lors qu’elle a mensualisé les échéances trimestrielles de loyers et charges, qu’elle a accepté de renouveler le bail malgré le passif de la société PAG et la situation de crise sanitaire, qu’elle a relancé cette dernière à plusieurs reprises avant la délivrance du commandement de payer et qu’elle n’a pas demandé à voir constater la résiliation du bail alors même qu’elle aurait été en droit de le faire. En outre, elle estime que le preneur ne peut arguer d’une prétendue incompréhension du décompte visé au commandement de payer alors qu’il ne conteste pas le montant de la dette réclamée.
Selon l’article L145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
La sanction con[…]tant en l’acquisition de la clause résolutoire étant automatique à l’expiration du délai d’un mois, le juge doit s’assurer que le commandement informe clairement le locataire du manquement qui lui est reproché, du fait que ce manquement est en relation avec une stipulation expresse du bail sanctionnée par la clause et du risque encouru.
Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit ainsi, à peine de nullité, contenir en lui-même tous les détails de la créance réclamée.
Il n’est toutefois pas requis que les justificatifs de la créance réclamée soient joints au commandement de payer.
De même, il est constant qu’un commandement de payer qui porterait sur une somme partiellement erronée ou supérieure au montant réellement dû reste valable jusqu’à due concurrence de la créance exigible, l’inexactitude du décompte ne pouvant avoir d’incidence que sur les effets du commandement et non sur sa régularité.
Par ailleurs, aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.
Le juge est tenu de rechercher, quand cela lui est demandé, si la clause résolutoire a été mise en œuvre de mauvaise foi.
La preuve de cette mauvaise foi incombe au preneur qui l’invoque, étant précisé que la déloyauté alléguée s’apprécie au jour où le commandement a été délivré.
En l’espèce, le 16 juin 2021, la société ICADE a fait délivrer à la société PAG un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.
Il n’est pas contesté que ce commandement informe clairement le preneur du manquement qui lui est reproché, lequel est susceptible d’être sanctionné au titre de la clause résolutoire du bail, et du risque encouru.
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Il n’est pas davantage contesté que ce commandement est régulier en la forme en ce qu’il reproduit les termes de la clause résolutoire ainsi que les articles L145-41 et L145-17 I 1° du code de commerce.
Le preneur, qui argue de la mauvaise foi de la bailleresse, ne produit aucun élément afin de démontrer que ce commandement de payer lui aurait été délivré afin de le sanctionner suite à l’ouverture d’une procédure collective à son égard, procédant par simple voie d’affirmation.
Il en va de même concernant ses allégations selon lesquelles la société ICADE aurait eu la volonté d’entraver ses projets et aurait refusé de le faire bénéficier des mêmes avantages que ceux offerts aux autres preneurs, étant en tout état de cause relevé que la société ICADE était en droit non seulement d’exiger le respect des stipulations contractuelles mais également d’accorder d’éventuels avantages aux cocontractants de son choix.
Il apparaît en réalité que des échanges ont eu lieu entre les parties avant la délivrance du commandement de payer afin de permettre à la société PAG de s’acquitter de l’arriéré de loyer réclamé, éventuellement par la mise en place d’un échéancier, mais que cette dernière n’a pas souhaité déférer à la demande qui lui avait été faite de justifier de ses difficultés financières, tout en sollicitant une exonération de loyers.
Le moyen tenant à la mauvaise foi de la bailleresse ne saurait ainsi prospérer.
Par ailleurs, il ressort du décompte visé au commandement de payer, qui porte sur le paiement d’un solde de 105 171,64 euros, que ledit solde se décompose comme suit :
- solde antérieur : 9 441,63 euros,
- solde 1T 2020 : 19 537,56 euros,
- solde 4T 2020 : 19 682,43 euros,
- totalité 1T 2021 : 30 825,25 euros,
- solde 2T 2021 : 25 611,73 euros,
- coût de l’acte : 73,04 euros.
Les factures annexées au commandement distinguent, pour chacun des trimestres visés, les sommes réclamées au titre du loyer, de l’actualisation du dépôt de garantie, des charges et de la provision sur les taxes foncières.
La société PAG connaissait dès lors parfaitement la nature et le montant des sommes qui lui étaient réclamées au titre de chacun des trimestres visés, étant précisé qu’elle avait naturellement connaissance des paiements d’ores et déjà effectués par elle, qui sont venus en déduction des sommes réclamées.
Aussi, le preneur ne peut utilement reprocher à la société ICADE de ne pas avoir mentionné un appel au titre du dépôt de garantie, alors qu’il affirme lui-même qu’un tel appel n’était pas dû, étant en outre noté que le créancier demeure libre des sommes dont il entend réclamer le paiement par le biais d’un commandement de payer.
Enfin, s’il apparaît que la somme de 9 441,63 euros réclamée sous le libellé « Solde antérieur » n’est pas détaillée, il convient de rappeler que le commandement de payer reste valable pour la partie non contestable de la dette.
Le moyen tenant à l’imprécision du décompte ne saurait dès lors davantage prospérer.
En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de débouter la société PAG de sa demande tendant à voir annuler le commandement de payer visant la clause résolutoire, qui lui a été délivré le 16 juin 2021.
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III – Sur la demande de condamnation au paiement de la dette locative
A titre reconventionnel, la société ICADE demande la condamnation de la société PAG à lui verser la somme de 39 144,03 euros TTC au titre de l’arriéré de loyers, charges et accessoires courants arrêté au 7 mars 2023, hors dette antérieure et dette de « surloyer » que le preneur doit régler conformément au plan de redressement.
La société PAG, qui conclut au débouté de l’ensemble des demandes de la société ICADE, n’a développé aucun moyen en fait ou en droit de nature à remettre en cause l’arriéré réclamé, se contentant de solliciter le report du paiement de la dette, comme il sera indiqué ci-après.
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article 1728 dudit code énonce que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du preneur.
Selon l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
En l’espèce, la société PAG ne conteste pas le montant de l’arriéré réclamé, lequel est en tout état de cause justifié par la production du bail et de décomptes.
Il convient en conséquence de condamner la société PAG à verser à la société ICADE la somme de 39 144,03 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et accessoires arrêté au 7 mars 2023, né postérieurement au jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire, non concerné par le plan de redressement.
IV – Sur la demande tendant au report du paiement de la dette locative
La société PAG sollicite, sur le fondement des articles 1343-5 du code civil et L145-41 du code de commerce, le report du paiement de sa dette locative au 1 février 2024, date prévue de^er cession de son fonds de commerce, ce par prélèvement sur le prix de cession. Elle précise qu’en raison de ses difficultés financières, elle peut seulement payer les termes courants et les annuités du plan de redressement, mais pas sa dette locative résiduelle. Elle ajoute que le tribunal de commerce de […] a relevé ces difficultés au sein de son jugement du 22 décembre 2021 et que sa situation financière n’a pas été modifiée depuis.
La société ICADE conclut au rejet de cette prétention, indiquant que les conditions légales d’octroi d’un délai de paiement ne sont pas réunies et que le preneur a en toute hypothèse déjà bénéficié de larges délais.
En vertu de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, il convient de relever que la prétention de la société PAG apparaît sans objet, la date de report sollicitée pour le paiement de sa dette locative étant antérieure à la date du présent jugement.
En tout état de cause, cette dernière ne justifie pas de sa situation financière actuelle, procédant par simple voie d’affirmation, de sorte que le tribunal n’est pas en mesure d’apprécier si sa situation financière, et notamment sa trésorerie, nécessite qu’un report de paiement lui soit accordé.
En conséquence, il y a lieu de débouter la société PAG de sa demande tendant au report du paiement de sa dette locative.
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V – Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire du bail
La société PAG sollicite, sur le fondement de l’article L145-41 du code de commerce, la suspension des effets de la clause résolutoire, rétroactivement depuis le 16 juillet 2021 et jusqu’à la cession de son fonds de commerce.
La société ICADE fait observer que, dans le cadre de la présente instance, elle n’a pas formulé de demande tendant à voir constater la résiliation du bail par l’effet du commandement de payer.
Selon l’article L145-41 alinéa 2 du code de commerce, les juges sai[…] d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
En l’espèce, il convient de relever que la société ICADE n’a nullement sollicité du tribunal qu’il constate d’acquisition de la clause résolutoire du bail.
Par conséquent, la demande précitée de la société PAG, qui apparaît sans objet, sera rejetée.
VI – Sur les mesures accessoires
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
En l’espèce, la société PAG, partie perdante, sera condamnée aux dépens, lesquels n’incluront pas le coût du commandement de payer du 16 juin 2021, dont il n’est ni allégué ni justifié qu’il aurait été nécessaire dans le cadre de la présente instance.
Sur l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
En l’espèce, la société PAG, condamnée aux dépens, sera déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles et devra verser à la société ICADE une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
L’article 514-1 du code de procédure civile ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.
En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n’y a pas lieu de l’écarter.
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PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable la note en délibéré de la société PAG, transmise au tribunal par message électronique du 13 février 2024,
DEBOUTE la société PAG de sa demande tendant à voir annuler le commandement de payer visant la clause résolutoire, qui lui a été délivré le 16 juin 2021,
CONDAMNE la société PAG à payer à la société ICADE la somme de 39 144,03 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et accessoires arrêté au 7 mars 2023, né postérieurement au jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire,
DEBOUTE la société PAG de sa demande tendant à voir reporter le paiement de sa dette locative,
DEBOUTE la société PAG de sa demande tendant à voir suspendre les effets de la clause résolutoire du bail,
CONDAMNE la société PAG aux dépens de l’instance, lesquels n’incluront pas le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 16 juin 2021,
CONDAMNE la société PAG à payer à la société ICADE la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE la société PAG de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties,
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.
Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
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