TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

03 Mars 2025

N° RG 20/09259 – N° Portalis DB3R-W-B7E-WHAM

N° Minute : 24/

AFFAIRE

Société IMMOBILIERE 3F

C/

Société AUX DELICES D’ADAM

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Société IMMOBILIERE 3F

159 rue Nationale

75013 PARIS

représentée par Maître Frédéric COPPINGER de la SCP COBLENCE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0053

DEFENDERESSE

Société AUX DELICES D’ADAM

domiciliée : chez Madame [I] [M] épouse [B] Gérante

17 rue de Paris

92110 CLICHY-LA-GARENNE

représentée par M^e Aouatif ABIDA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0622

L’affaire a été débattue le 09 Janvier 2024 en audience publique devant le tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Elsa CARRA, Juge

Caroline KALIS, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, prorogée au 03 mars 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du 27 février 2003, la société IMMOBILIERE 3F a donné à bail commercial en renouvellement à M. [U] [D] et Mme [S] [Y] épouse [D], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2003, des locaux dépendant un ensemble immobilier situé 17, rue de Paris à CLICHY (92110) afin qu’ils y exploitent une activité de boulangerie-pâtisserie-glacier-traiteur, moyennant le règlement d’un loyer annuel fixé à la somme de 12.963,60 en principal.

Suivant acte sous signature privée du 18 juin 2010 enregistré au Service des Impôts des Entreprises de NEUILLY le 22 juin 2010, les époux [D] ont vendu leur fonds de commerce à M. [G] [J] et Mme [I] [M] épouse [B] agissant pour le compte de la société AUX DELICES D’ADAM en cours de formation, en ce compris le droit au bail des lieux.

A l’échéance, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte extrajudiciaire du 23 septembre 2015, la société IMMOBILIERE 3F a fait signifier à la société AUX DELICES D’ADAM un congé à effet du 31 mars 2016, portant refus de renouvellement du bail et offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par ordonnance en date du 15 mars 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de NANTERRE, saisi par la société IMMOBILIERE 3F dune demande de désignation d’expert judiciaire en application des articles L145-14 et L145-28 du code de commerce, a notamment :

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par la société AUX DELICES D’ADAM qui contestait le congé délivré à effet du 31 mars 2016,

— ordonné une expertise aux frais avancés de la société IMMOBILIERE 3F et désigné M. [A] [P] pour y procéder avec pour mission de donner son avis sur l’indemnité d’éviction susceptible d’être due à la société AUX DELICES D’ADAM et sur l’indemnité d’occupation due par elle à compter du 1er avril 2016.

M. [P] a établi son rapport le 12 juin 2019.

C’est dans ce contexte que, par exploit d’huissier du 23 novembre 2020, la société IMMOBILIERE 3F a fait assigner la société AUX DELICES D’ADAM devant ce tribunal aux fins essentiellement de voir fixer le montant de l’indemnité d’occupation dont elle est redevable depuis le 1er avril 2016 à la somme de 17.920 euros hors taxes et hors charges par an, lui dénier tout droit à indemnité d’éviction, et, subsidiairement, voir fixer le montant de l’indemnité d’éviction, dans les termes des conclusions du rapport d’expertise, à la somme maximale de 73.000 euros, une compensation devant alors être ordonnée entre les créances réciproques des parties.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 31 mars 2022, la société IMMOBILIERE 3F demande au tribunal de :

DECLARER que le congé délivré par IMMOBILIERE 3F en date du 23 septembre 2015 est valable et, par conséquent, CONSTATER la résiliation du Bail au 31 mars 2016,

DECLARER que la Société AUX DELICES D’ADAM est occupante sans droit ni titre depuis le 1er avril 2016,

DECLARER que la Société AUX DELICES D’ADAM n’a pas droit au paiement d’une indemnité d’éviction,

DECLARER que la Société AUX DELICES D’ADAM est redevable d’une dette locative arrêtée au 24 septembre 2020 à la somme de 170.224,32 euros à l’égard d’IMMOBILIERE 3F au titre des loyers impayés entre le 16 mai 2013 et le 31 mars 2016 et des indemnités d’occupation impayées entre le 1er avril 2016 et le 30 septembre 2020,

DECLARER que la Société AUX DELICES D’ADAM est redevable d’une indemnité d’occupation à l’égard d’IMMOBLIERE 3F à compter du 1er avril 2016 et jusqu’à la libération effective des locaux,

FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due depuis le 1er avril 2016 à la somme de 17.920 euros hors taxes et hors charges par an, conformément aux conclusions du rapport d’expertise de Monsieur [P] du 12 juin 2019,

A titre subsidiaire,

FIXER le montant de l’indemnité d’éviction éventuellement due à la somme maximale de 73.000 euros, conformément aux conclusions du rapport d’expertise de Monsieur [P] du 12 juin 2019,

En tout état de cause,

REJETER l’ensemble des demandes, fins et prétentions formulées par la Société AUX DELICES D’ADAM,

ORDONNER la compensation des sommes éventuellement dues entre IMMOBILIERE 3F et la Société AUX DELICES D’ADAM,

CONDAMNER la Société AUX DELICES D’ADAM à verser à IMMOBILIERE 3F la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris la somme totale de 3.000 euros au titre des honoraires de l’Expert judiciaire avancés par IMMOBILIERE 3F,

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 octobre 2022, la société AUX DELICES D’ADAM demande au tribunal de :

DÉBOUTER Immobilière 3F de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

A TITRE PRINCIPAL

JUGER qu’il y a lieu à indemnité d’éviction;

En conséquence :

CONDAMNER Immobilière 3F à payer à la SARL AUX DELICES D’ADAM la somme de 220.000 euros au titre de l’indemnité pour perte de fonds;

CONDAMNER Immobilière 3F à payer à la SARL AUX DELICES D’ADAM la somme de 13.373 euros au titre du droit au bail;

CONDAMNER Immobilière 3F à payer à la SARL AUX DELICES D’ADAM la somme de 22.000 euros au titre des frais de remplois;

CONDAMNER Immobilière 3F à payer à la SARL AUX DELICES D’ADAM la somme de 17.258 euros au titre des frais de déménagement;

CONDAMNER Immobilière 3F à payer à la SARL AUX DELICES D’ADAM la somme de 36.050 euros au titre des frais de réinstallation;

CONDAMNER Immobilière 3F à payer à la SARL AUX DELICES D’ADAM la somme de 54.999 euros (18333 euros x 3) au titre du trouble commercial;

CONDAMNER Immobilière 3F à restituer à la SARL AUX DELICES D’ADAM la somme de 8.705,54 euros au titre du dépôt de garantie ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

JUGER le congé délivré le 23 septembre 2015 par Immobilière 3F nul;

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :

JUGER qu’il n’y a pas lieu ni à loyer ni à indemnités d’occupation depuis le 1er avril 2016;

CONDAMNER Immobilière 3F au titre du trouble de jouissance lié aux pertes d’exploitation entre le 1er avril 2016 et le jugement à intervenir à hauteur de 18.333 euros par mois;

CONDAMNER Immobilière 3F à payer à la SARL AUX DELICES D’ADAM la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture est intervenue le 14 octobre 2022.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les demandes tendant à voir « déclarer », « juger » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile, lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant souvent que la redite des moyens invoqués, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Par ailleurs, selon l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Ainsi, il ne sera pas statué sur les prétentions figurant dans les conclusions des parties, non reprises dans leur dispositif.

Il convient par ailleurs de rappeler que :

— les conventions conclues avant le 1er octobre 2016, tel que le bail en date du 27 février 2003, demeurent soumises aux dispositions du code civil dans leur rédaction antérieure à la réforme du droit des contrats résultant de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016.

— les baux conclus ou renouvelés avant l’entrée en vigueur de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et de son décret d’application ne sont pas soumis à la réforme des baux commerciaux.

I- Sur la demande de note en délibéré

Selon l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 du même code.

Aux termes de l’article 442 du même code, le président et les juges peuvent inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu’ils estiment nécessaires ou à préciser ce qui paraît obscur.

L’article 16 alinéas 1 et 3 du même code dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, à l’issue des plaidoiries, les parties ont été invitées à adresser une note en délibéré afin d’éclairer le tribunal sur la question de l’éventuelle prescription biennale encourue et à transmettre un extrait Kbis de la société AUX DELICES D’ADAM.

Par message électronique en date du 19 janvier 2024, la société AUX DELICES D’ADAM a adressé la note en délibéré demandée.

Par message électronique en date du 24 janvier 2024, la société IMMOBILIERE 3F a transmis une note de délibéré en réponse.

Par messages électroniques en date du 29 janvier 2024, les parties ont notifié chacune une note en délibéré récapitulative réplique.

Ces notes en délibéré, qui ont été autorisées, sont recevables et il en sera ainsi tenu compte dans le présent jugement.

II – Sur l’indemnité d’éviction

A titre principal, la société IMMOBILIERE 3F dénie tout droit à indemnité d’éviction à la société AUX DELICES D’ADAM, consécutivement au congé sans offre de renouvellement qu’elle lui a fait signifier le 23 septembre 2015. Elle rappelle que l’indemnité d’éviction instituée à l’article L145-14 du code de commerce est destinée à compenser le préjudice subi par le preneur en raison du refus de renouvellement de son bail de sorte que, pour bénéficier de cette indemnité, le preneur doit démontrer qu’il remplit les conditions du droit au renouvellement de son bail au jour de la réception du congé. Elle affirme que la défenderesse ne remplit pas la condition déterminante prévue par l’article L145-8 du même code et la jurisprudence, tenant à l’exploitation d’un fonds de commerce dans les lieux loués depuis le 23 juillet 2013 et qu’eu égard à sa durée, l’arrêt de l’exploitation a entraîné la perte du fonds de commerce de la société AUX DELICES D’ADAM et présentait un caractère irréversible. Elle en déduit qu’elle n’avait pas à lui adresser la mise en demeure mentionnée à l’article L145-17 du code de commerce. Elle ajoute que la défenderesse a, depuis le 16 mai 2013, cessé de satisfaire à son obligation essentielle, telle que prévue par le bail et l’article 1728 2° du code civil, consistant à régler les loyers et accessoires contractuels à l’échéance et à acquitter l’indemnité d’occupation due à compter du 1er avril 2016 au titre de son maintien dans les lieux, fixée provisionnellement au même montant. Elle en conclut que la défenderesse ne peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction. A titre subsidiaire, elle demande de fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 73.000 euros, telle que chiffrée par l’expert judiciaire dans son rapport en date du 12 juin 2019.

En réponse aux moyens développés par la société AUX DELICES D’ADAM, elle oppose qu’elle était fondée à mettre un terme au bail du 27 février 2003 en lui signifiant un congé sans offre de renouvellement, en application de l’article L145-9 du code de commerce. Elle rappelle que ce bail s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 1er janvier 2013. Elle déclare avoir respecté les termes de ce texte de sorte que ce congé délivré par acte extrajudiciaire, six mois à l’avance, à effet du 31 mars 2016 est régulier, et qu’il produit ses effets.

Elle rétorque aussi que la défenderesse a pris unilatéralement la décision de cesser son exploitation, sans motif légitime. Elle se prévaut des termes du rapport d’expertise établi en date du 28 avril 2018 par Mme [E], expert judiciaire nommée le 14 juin 2016 en remplacement de M. [L] dans le cadre de la procédure de référé préventif liée à l’opération de construction immobilière menée sur la parcelle voisine. Elle fait valoir que celle-ci a retenu, comme son prédécesseur décédé en cours d’expertise, qu’il n’existait aucune raison technique objective justifiant l’interruption de son activité pour rejeter les demandes d’indemnisations formées par la société AUX DELICES D’ADAM.

Elle insiste sur le fait qu’une procédure est parallèlement pendante devant la septième chambre de ce tribunal (RG : 20/1697) suite au dépôt du rapport de Mme [E] dans laquelle la défenderesse demande, sur le fondement des troubles anormaux de voisinage, que la SCCV LES JARDINS DE LUMIERE, qui a mené l’opération de construction sur la parcelle voisine, M. [V], architecte, et leurs assureurs respectifs, ainsi que la société BREZILLON soient condamnés à l’indemniser des préjudices subis de leur fait, à savoir : loyers à hauteur de 1.080,30 euros par mois à compter de la fermeture de la boulangerie intervenue le 23 juillet 2013 ; charges salariales pour la période de juillet 2013 à mars 2014 à hauteur de 67.463 euros ; pertes d’exploitation à hauteur de 14.574 euros par mois à compter du 23 juillet 2013 et jusqu’à la réalisation des travaux ; perte de son fonds de commerce évalué à 260.000 euros ; préjudice moral chiffré à 60.000 euros.

La société AUX DELICES D’ADAM conteste l’analyse de la situation opérée par la bailleresse, arguant que celle-ci lui a délivré congé en pleine connaissance de cause de l’interruption de l’exploitation des lieux loués, offrant de lui régler une indemnité d’éviction. Elle réfute par ailleurs le caractère irréversible de cette interruption, arguant qu’elle sera en mesure de reprendre son activité après réalisation des travaux lui permettant de jouir paisiblement des lieux loués. Elle estime que la société IMMOBILIERE 3F, qui ne lui a pas notifié la mise en demeure prévue à l’article L145-17 du code de commerce ne peut se prévaloir d’un quelconque manquement à ses obligations pour se soustraire au paiement d’une indemnité d’éviction. Reconventionnellement, elle sollicite donc que la demanderesse soit condamnée à lui verser une indemnité d’éviction évaluée à la perte de son fonds de commerce (220.000 euros), outre une indemnité au titre du droit au bail (13.373 euros) et les indemnités accessoires d’usage au titre des frais de remploi (22.000 euros), des frais de déménagement (17.258 euros), des frais de réinstallation (36.050 euros), du trouble commercial (54.999 euros).

Sur le droit à indemnité d’éviction

Selon l’article L145-9 du code de commerce, les baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l’avance.

Aux termes de l’article L145-8 du même code, le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux.

Le fonds doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation telle qu’elle est prévue à l’article L. 145-9, cette dernière date étant soit la date pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

L’article L145-17 I 1° du même code dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L.145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

Selon l’article L145-14 du même code, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Ainsi, le propriétaire ne peut délivrer un congé que dans les conditions prévues par la loi, pour la fin du bail en cours. Il a la faculté de refuser le renouvellement du bail, mais peut être astreint à réparer le préjudice occasionné à son locataire obligé de quitter les lieux, lorsqu’il ne justifie pas à son encontre d’un motif grave et légitime.

Il incombe en toute hypothèse au bailleur d’apporter la preuve de la réalité du manquement et de ce que celui-ci s’est poursuivi au-delà du mois suivant la mise en demeure adressée au preneur d’avoir à cesser le(s) manquement(s) constaté(s).

Le juge apprécie souverainement le(s) motif(s) grave(s) et légitime(s) en se plaçant à la date de la mise en demeure.

Par ailleurs, il constant que le fait de signifier un congé avec refus de renouvellement du bail et offre d’une indemnité d’éviction s’analyse en une renonciation du bailleur à invoquer les manquements dont il avait connaissance à la date de sa délivrance tel l’inapplicabilité du statut des baux commerciaux.

Enfin, il résulte de l’article L145-60 du même code que toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.

En l’espèce, aux termes de leurs notes en délibéré en date du 29 janvier 2024, les parties sont contraires sur l’éventuelle prescription biennale encourue à défaut de demande de paiement d’une indemnité d’éviction dans le délai de deux années du refus de renouvellement.

La société AUX DELICES D’ADAM fait valoir à bon droit que les dispositions de l’article L145-60 du code de commerce ne sont pas d’ordre public et que la société IMMOBILIERE 3F n’a pas élevé de fin de non-recevoir à son encontre dans le dispositif de ses écritures qui lie le tribunal en application de l’article 768 du code de procédure civile.

La demande de la société AUX DELICES D’ADAM est ainsi recevable.

Sur le fond, pour lui dénier tout droit à indemnité d’éviction, la bailleresse argue de deux manquements persistants de la défenderesse à ses obligations légales et contractuelles en ce qu’elle a cessé d’exploiter un fonds dans les lieux loués, d’une part, et d’acquitter le loyer contractuel puis une indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2016, d’autre part.

Il est établi et non contesté que la société IMMOBILIERE 3 F a fait signifier à la société AUX DELICES D’ADAM le 23 juin 2015 un « CONGE AVEC REFUS DE RENOUVELLEMENT ET OFFRE D’UNE INDEMNITE D’EVICTION », à effet du 31 mars 2016.

Ce congé précise notamment que « la Société AUX DELICES D’ADAM a, de son propre chef, arrêté son activité et fermé le local loué depuis le 17 juillet 2013 suite à un sinistre – dont les responsabilités ne sont pas établies à ce jour – ce qui a entraîné » la disparition du chiffre d’affaires de la boulangerie-pâtisserie " (sic) (cfe dire n°2 de Me [X] en date du 30 septembre 2014, conseil de la Société AUX DELICES D’ADAM.

JE VOUS DECLARE QUE la requérante a décidé de mettre fin au bail desdits locaux et en conséquence, par le présent acte, DONNE CONGE à la Société AUX DELICES D’ADAM, conformément aux dispositions des articles L 145-14 et suivants du Code de commerce pour le :

31 MARS 2016 (31.03.2016)

Etant précisé que : LA REQUERANTE REFUSE LE RENOUVELLEMENT DU BAIL ET OFFRE LE PAIEMENT D’UNE INDEMNITE D’EVICTION DONT LE MONTANT SERA FIXE EN FONCTION DES DISPOSITIONS LEGALES ET EN PARTICULIER DE L’ARTICLE L145-14 DU CODE DE COMMERCE ".

Il en résulte que la société IMMOBILIERE 3F a, en parfaite connaissance de l’arrêt de l’exploitation de son fonds par la société AUX DELICES D’ADAM depuis plus de deux années à la date de la délivrance du congé, expressément offert le versement d’une indemnité d’éviction. La bailleresse ne peut dès lors tirer argument de ce même manquement pour lui dénier le versement d’une indemnité d’éviction.

Concernant le défaut de règlement des loyers et indemnités d’occupation, la société IMMOBILIERE 3F n’établit pas avoir adressé par acte extrajudiciaire à la société AUX DELICES D’ADAM une mise en demeure d’avoir à reprendre leur paiement exigée par l’article L145-17 I 1° du code de commerce.

Elle ne peut donc pas davantage se prévaloir de ce manquement pour s’opposer au versement d’une indemnité d’éviction.

La demande de paiement d’une indemnité d’éviction formée par la société AUX DELICES D’ADAM est en conséquence fondée en son principe.

Sur le montant de l’indemnité d’éviction

En application de l’article L145-14 du même code le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

La loi présume ainsi que le refus de renouvellement entraîne la disparition du fonds.

La présomption de l’article L145-14 peut être combattue par le bailleur, auquel incombe alors la charge de prouver que l’éviction n’entraîne pas la disparition du fonds de commerce et que le locataire peut se réinstaller sans avoir à acheter ou à créer un nouveau fonds, en transférant le fonds exploité dans de nouveaux locaux aux caractéristiques comparables et sans perte de clientèle.

Dans ce cas, le bailleur n’est tenu qu’au paiement des sommes nécessaires au déplacement du fonds existant.

Si le fonds n’est pas transférable, l’indemnité principale est dite de remplacement, alors qu’elle est dite de déplacement lorsque le fonds peut être réinstallé.

L’indemnité de remplacement doit être égale à la somme la plus élevée entre la valeur marchande du fonds et la valeur vénale du droit au bail, afin de permettre au locataire évincé d’acquérir un fonds présentant une valeur identique.

La valeur marchande du fonds est déterminée selon les usages de la profession.

Le fonds doit être évalué dans sa consistance à la date d’effet du congé et le préjudice doit l’être à la date la plus proche possible du départ du locataire.

Les indemnités accessoires correspondent, quant à elles, à tous les frais que le preneur peut être amené à engager du fait de la perte de son fonds et de la nécessité dans laquelle il se trouve de se réinstaller, en acquérant un fonds ou un droit au bail équivalent, ces frais supplémentaires n’étant pas inclus dans l’indemnité principale.

Peuvent être alloués, si le fonds n’est pas transférable, notamment des frais de remploi couvrant les frais de recherche et de commissions pour trouver un nouveau fonds, une indemnité pour trouble commercial, des frais de réinstallation, des frais de déménagement, ainsi que des frais divers (couvrant les modifications au Registre du commerce, de remplacement d’imprimés et documents sociaux ou commerciaux d’information des fournisseurs etc. en suite de la fermeture du fonds et en lien avec la réinstallation éventuelle dans de nouveaux locaux).

L’indemnité de déplacement doit quant à elle être égale à la valeur du droit au bail, laquelle doit être recherchée en capitalisant la différence entre le montant du loyer du bail, s’il avait été renouvelé, et la valeur locative de marché, affectée d’un coefficient multiplicateur en fonction de la nature des lieux loués, de leur destination et de la valeur commerciale de l’emplacement.

Le droit au bail peut être défini comme étant l’élément qui mesure l’intérêt pour un exploitant d’être situé à un emplacement donné pour exploiter un commerce donné moyennant un loyer donné et qu’il est généralement évalué selon la méthode du « différentiel de loyer » qui consiste à :

— tenir compte de la différence entre le loyer et la valeur locative du marché ( la valeur locative étant le loyer maximum HT HC qui peut être obtenu pour un local libre, avec pondération des surfaces pour tenir compte de la configuration des boutiques),

— à calculer la différence sur un an entre le loyer qui aurait été payé si le bail avait été renouvelé et la valeur locative du marché, ce montant étant ensuite capitalisé,

— et, le cas échéant, à constater qu’il n’y a pas de valeur de droit au bail si le loyer correspond à la valeur locative du marché, voire lui est supérieur.

Les locaux de transfert ou d’accueil ne peuvent être pris en compte dans ce calcul que s’il s’agit de locaux équivalents ou pour lesquels le locataire a acquis un droit au bail ou pas de porte.

Il appartient à celui qui réclame le paiement de l’indemnité d’éviction de justifier du montant des sommes réclamées à ce titre conformément à l’article 9 du code de procédure civile.

En l’espèce, M. [P] est d’avis que l’indemnité d’éviction peut être chiffrée à la somme de 73.000 euros correspondant à une indemnité principale calculée sur la valeur du droit au bail à hauteur de 13.373 euros et des indemnité accessoire comme suit :

— indemnité de remploi : 22.000 euros,

— frais de déménagement : 17.000euros,

— frais de réinstallation : 16.050euros,

— indemnité pour trouble commercial : 18.333 euros.

La société IMMOBILIERE 3F souscrit à cette évaluation.

La société AUX DELICES D’ADAM acquiesce à la valeur du droit au bail et des frais de remploi proposés mais revendique pour le surplus la valorisation de son fonds de commerce à hauteur de 220.000 euros, des frais de déménagement d’un montant de 17.258 euros, des frais de réinstallation à hauteur de 36.050 euros et une indemnité pour trouble commercial de 54.999 euros.

Sur l’indemnité principale

L’expert judiciaire a constaté qu’à la date d’effet du congé, aucun fonds n’était exploité dans les lieux loués en raison de la décision unilatérale de la société AUX DELICES D’ADAM de fermer son établissement ce sans raison technique ou objective valable.

Partant, l’indemnité principale d’éviction doit être fixée à la valeur du droit au bail calculée par l’expert judiciaire, sur le montant duquel les parties s’accordent et de la société AUX DELICES D’ADAM sera déboutée de sa demande tendant au paiement d’une somme de 220.000 euros au titre de la valeur de son fonds de commerce.

Sur les indemnités accessoires

La société AUX DELICES D’ADAM conteste le montant des frais de déménagement que l’expert judiciaire a évalués à 3.500 euros. Elle demande que ceux-ci soient fixés à la somme de 17.258 euros afin que soit pris en compte le coût du déménagement des locaux situés au premier étage, à usage d’habitation. A l’appui de sa prétention, elle invoque un devis qui aurait été accepté dans le cadre de la procédure parallèlement pendante devant la septième chambre de ce tribunal, qu’elle ne produit pas.

L’expert précise dans son rapport que le montant de 3.500 euros était estimatif du déménagement du logement et que les frais de déménagement des installation techniques se feraient sur devis justificatifs.

Partant, faute de justificatif propre à étayer le bien-fondé de la demande de la société AUX DELICES D’ADAM, les frais de déménagement seront fixés à la somme de 3.500 euros.

S’agissant des frais de réinstallation, l’expert les a chiffrés sur la base de la valeur unitaire de travaux de 1.500 euros HT/ m² pour une surface utile de 107 m² et a retenu la valeur résiduelle d’usage de 10%, soit la somme de [107 m² x 1.500 euros/m² x 10%] 16.050 euros.

La défenderesse réclame en outre une somme de 20.000 euros au titre des équipements non déplaçables réglés aux vendeurs du fonds de commerce lors de son acquisition le 18 juin 2010 au titre des éléments corporels.

La réclamation de la société AUX DELICES D’ADAM ne tient pas compte de l’amortissement comptable desdites installations depuis l’acquisition de son fonds, ni de leur dépréciation liée à leur ancienneté. Faute pour elle de produire les éléments comptables propres à établir leur valeur comptable résiduelle, les frais de réinstallation seront fixés à la somme de 16.050 euros.

Enfin, l’indemnité pour trouble commercial a été évaluée par l’expert judiciaire à la somme de 18.333 euros correspondant à un mois de chiffre d’affaires moyen. Il explique que le délai nécessaire pour avertir les fournisseurs et les salariés repris d’une boulangerie de proximité du changement d’adresse du fonds est quasi immédiat.

La société AUX DELICES D’ADAM demande que cette indemnité soit portée à la somme de 54.999 euros, correspondant à trois mois de chiffre d’affaires moyen.

Cette indemnité destinée à compenser la perte de temps générée par l’éviction est traditionnellement calculée sur la base de la moyenne de trois mois de l’excédent brut d’exploitation des trois derniers exercices.

La défenderesse n’ayant pas exploité son fonds de commerce à compter de juillet 2013, la moyenne de trois mois de l’excédent brut d’exploitation des trois derniers exercices au jour où le tribunal statue ressort à zéro.

Dans ce contexte, l’indemnité pour trouble commercial sera fixée à la somme de 18.333 euros, ainsi que le propose l’expert.

*

Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, l’indemnité d’éviction sera fixée comme suit :

— indemnité principale : 13.373 euros

— indemnité de remploi : 22.000 euros

— frais de déménagement : 3.500 euros

— frais de réinstallation : 16.050 euros

— indemnité pour trouble commercial : 18.333 euros

TOTAL : 73.256 euros

Conformément à la demande reconventionnelle formée par la société AUX DELICES D’ADAM, il y a lieu de condamner la société IMMOBILIERE 3F au paiement de cette indemnité d’éviction d’un montant de 73.256 euros en application de l’article L145-14 du code de commerce.

III – Sur l’indemnité d’occupation due à compter du 1er avril 2016

La société IMMOBILIERE 3F expose que la société AUX DELICES D’ADAM est redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2016, le congé sans offre de renouvellement signifié le 23 septembre 2015 à la défenderesse ayant mis un terme au bail à effet du 31 mars 2016. Elle se prévaut des termes du rapport d’expertise judiciaire pour voir fixer à la somme de 17.920 euros en principal l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération des locaux. Elle précise que cette somme tient compte de l’abattement de précarité d’usage (10%) retenu par M. [P].

En réplique aux moyens développés par la défenderesse, elle réitère que le congé sans offre de renouvellement est fondé en application de l’article L145-9 du code de commerce, et régulier en la forme, de sorte qu’il a valablement mis un terme au bail en cours qui s’était prolongé tacitement à l’échéance. Elle réfute par ailleurs le manquement à l’obligation de délivrance invoqué à son encontre par la société AUX DELICES D’ADAM. Elle explique qu’une opération de construction immobilière a été menée sur une parcelle voisine par la SCCV LES JARDINS DE LUMIERE et que, dans le cadre de la procédure de référé-préventif qu’elle a diligentée, M. [L] a été désigné en qualité d’expert judiciaire le 30 août 2012 avec notamment pour mission de déterminer l’origine des désordres allégués par les avoisinants et de prendre les éventuelles mesures conservatoires. Elle ajoute qu’à l’occasion d’un accédit en date du 15 juillet 2013, l’expert a constaté « l’affaissement du sol de boulangerie » exploitée par la société AUX DELICES D’ADAM et préconisé l’installation d’étais à titre conservatoire. Elle déclare qu’à la suite de la pose desdits étais, la défenderesse a unilatéralement décidé d’arrêter toute exploitation dans les lieux loués, sans concertation préalable ni consultation de l’expert judiciaire qu’elle n’a pas avisé, ainsi que M. [L] le souligne dans sa note aux parties du 03 mars 2014. Se fondant sur cette note aux parties, ainsi sur la note de synthèse établie le 28 novembre 2017 par Mme [E], expert nommée en remplacement de M. [L] décédé en cours d’expertise, et sur son rapport d’expertise en date du 28 avril 2018 qui ont retenu qu’il n’existait aucune raison technique objective justifiant l’interruption de son activité pour rejeter les demandes d’indemnisations formées par la société AUX DELICES D’ADAM, elle soutient qu’aucun manquement à l’obligation de délivrance n’est caractérisé à son encontre.

La société AUX DELICES D’ADAM résiste à cette prétention en opposant un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance. Elle invoque les termes de l’article 1719 du code civil et la jurisprudence afférente, et fait grief à la société IMMOBILIERE 3F de ne pas avoir fait réaliser les travaux nécessaires pour lui permettre de reprendre son activité. Elle affirme que M. [L] a relevé la passivité de la bailleresse et rappelle qu’elle a dû s’adresser au Maire de CLICHY et au RASSEMBLEMENT DES CLICHOIS, qui ont constaté son désarroi à l’automne 2013. Elle estime que, dans ces conditions, elle ne saurait devoir aucune somme.

Selon l’article L145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis statut des baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

Aux termes de l’article L145-28 du même code, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Cette indemnité d’occupation doit être fixée selon la valeur locative (Pourvoi n°06-17766) et dès lors qu’ils respectent ce principe de fixation, les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain d’appréciation de la valeur locative (Pourvoi n°04-12613). Ils peuvent tenir compte de la précarité de la situation du locataire (Pourvois n°94-18215 et n°99-11035) pour appliquer un abattement. Celui-ci est usuellement fondé sur le fait que la situation du preneur qui bénéficie du maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction devant lui revenir présente des inconvénients manifestes : il ne peut réaliser des travaux de modernisation ou d’amélioration de ses locaux et, s’il peut théoriquement céder ses droits, cette faculté lui est interdite en pratique, dès lors qu’il trouvera peu de candidats désireux d’acquérir des droits précisément précaires et, par ailleurs, le fait de ne pas savoir avec exactitude la date à laquelle il sera amené à devoir quitter les locaux constitue une gêne incontestable pour son exploitation.

L’article 1719 du code civil précise par ailleurs que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’obligation de délivrance s’entend d’une délivrance matérielle de la chose louée mais aussi d’une mise à disposition d’un local permettant un usage conforme à sa destination. Elle s’impose au bailleur sans qu’il ne puisse s’en affranchir et perdure pendant toute la durée du bail. Le bailleur doit vérifier que la chose louée peut être affectée à l’usage prévu au bail, et délivrer une chose conforme notamment aux exigences administratives.

A la différence des obligations d’entretien et de réparation, l’obligation de délivrance, d’ordre public, ne peut faire l’objet d’aménagements conventionnels dans la mesure où elle est de l’essence même du bail. Le bailleur ne peut s’affranchir de son obligation de délivrance par le biais d’une clause relative à l’exécution de travaux ou d’une clause selon laquelle le locataire prend les locaux en l’état.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que le congé signifié à effet du 31 mars 2016 est régulier, de sorte qu’il a mis un terme au bail en date du 27 février 2003 qui liait les parties.

Il n’est pas contesté que la société AUX DELICES D’ADAM n’a pas libéré les locaux consécutivement audit congé, même si elle a décidé unilatéralement d’en interrompre l’exploitation à compter du 23 juillet 2013, en raison des désordres constatés lors de la réunion d’expertise organisée sur place le 15 juillet 2013 par M. [L], expert judiciaire désigné dans la procédure de référé préventif diligentée suite aux travaux menés, sous la maîtrise d’œuvre de la SCCV LES JARDINS DE LUMIERE, sur la parcelle voisine.

Il résulte du courrier en date du 24 juillet 2013 adressé par la bailleresse à la société AUX DELICES D’ADAM que celle-ci a fait mettre en place, dès le 17 juillet 2013, les étais dont la pose avait été préconisée à titre conservatoire par M. [L], à l’issue de la réunion du 15 juillet 2013, afin de permettre la poursuite de l’activité du preneur.

Par ailleurs, il ressort de la note de synthèse de M. [L] en date du 03 mars 2014 que la défenderesse a décidé d’interrompre l’exploitation des locaux, sans même demander son avis à l’expert judiciaire qui, après en avoir pris acte, indique qu’il n’y avait « aucune raison technique objective d’arrêter l’exploitation de la boulangerie, le 23 juillet 2013, décision unilatérale du locataire. Les conséquences financières liées à cette décision ne sauraient être imputées au chantier voisin et je ne retiendrai donc pas la demande de la société AUX DELICES D’ADAM, dans son principe même ».

Mme [E], nommée en remplacement de M. [L], écarte aussi toute indemnisation dans sa note de synthèse du 28 novembre 2017 précisant que " si l’étaiement, placé par la société BREZILLON présentait une gêne quelconque pour l’exploitation, il suffisait d’en informer les parties dans le cadre de la procédure, ce qui aurait conduit à une adaptation. Tel n’a pas été le cas. (…) Je confirme le rejet des demandes d’indemnisation financière présentée ". Elle maintient sa position dans les mêmes termes dans son rapport en date du 26 avril 2018.

Au vu de ces éléments, la société AUX DELICES D’ADAM ne caractérise pas de manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance.

Au demeurant, à le supposer démontré, ce manquement aurait simplement permis à la défenderesse de demander à être dispensée de régler tout ou partie des sommes dues en contrepartie de son occupation. Un tel manquement n’est pas de nature à priver la société IMMOBILIERE 3F de sa demande tendant à voir chiffer l’indemnité d’occupation due à compter du 1er avril 2016.

Le tribunal relève que le montant annuel de l’indemnité d’occupation chiffrée par M. [P] à la somme de 17.920 euros en principal après déduction de l’abattement de précarité d’usage (10%) dans son rapport d’expertise judiciaire en date du 12 juin 2019, auquel souscrit la bailleresse, n’est pas autrement contesté.

Partant, l’indemnité d’occupation due annuellement par la société AUX DELICES D’ADAM à compter du 1er avril 2016 sera fixée à la somme de 17.920 euros augmentée des charges et des taxes, ainsi que le demande la bailleresse.

IV – Sur la demande de compensation judiciaire

La société IMMOBILIERE 3F demande au tribunal d’ordonner la compensation judiciaire entre les créances respectives des parties.

La défenderesse conclut au débouté de ses demandes.

L’article 1347 du code civil précise que la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

La compensation suppose que les dettes réciproques soient fongibles, liquides et exigibles, afin que leur extinction puisse avoir lieu, de la même manière que s’il y avait eu un double paiement croisé.

La fongibilité permet que chacune des dettes soit considérée comme équivalente à l’autre. La liquidité permet d’apprécier le montant à hauteur duquel l’extinction peut avoir lieu. Enfin, l’exigibilité permet que le paiement s’opère à travers l’extinction simultanée des dettes.

En applicaton des dispositions précitées il convient d’accueillir la demande de la société IMMOBILIERE 3F.

En conséquence, la compensation entre les créances réciproques des parties sera ordonnée à concurrence de la somme la plus faible due.

V- Sur la restitution du dépôt de garantie

La société AUX DELICES D’ADAM poursuit reconventionnellement la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 8.705,54 euros.

La société IMMOBILIERE 3F conclut au rejet de ses demandes.

Selon l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, l’article IV du bail renouvelé en date du 27 février 2003, relatif au dépôt de garantie, stipule qu’il sera restitué à l’expiration du bail « après paiement de tous les loyers et de toutes les indemnités dont il pourrait être débiteur envers la société bailleresse, et après l’entière exécution des charges et conditions du bail ».

Il s’en déduit que cette demande est prématurée, la restitution du dépôt de garantie ne pouvant intervenir qu’après établissement de l’état des lieux de sortie et arrêt des comptes entre les parties.

La société AUX DELICES D’ADAM sera donc déboutée de sa demande.

VI – Sur la demande de condamnation de la société IMMOBILIERE 3F au titre du trouble de jouissance

La société AUX DELICES D’ADAM sollicite, reconventionnellement, que la bailleresse soit condamnée à lui verser la somme de 18.333 euros par mois au titre du trouble de jouissance lié aux pertes d’exploitation à compter du le 1er avril 2016. Elle fonde sa demande sur le même moyen que celui opposé à la fixation de l’indemnité d’occupation, tiré du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance. Elle invoque les termes de l’article 1719 du code civil et la jurisprudence afférente, et fait grief à la société IMMOBILIERE 3F de ne pas avoir fait réaliser les travaux nécessaires pour lui permettre une jouissance paisible des lieux loués. Elle réplique à la bailleresse que cette indemnisation est distincte de l’indemnité d’éviction avec laquelle elle peut se cumuler et ne se confond pas avec celles formées dans le dossier pendant devant la septième chambre de ce tribunal (RG : n°20/01697) qui ne reposent pas sur le même fondement.

La société IMMOBILIERE 3F conclut au débouté de la société AUX DELICES D’ADAM. Elle réitère que la défenderesse a décidé unilatéralement de cesser son exploitation des lieux loués sans concertation, ni avis de l’expert judiciaire qui retient qu’elle est seule à l’origine de la situation et à l’absence de raison technique objective d’arrêter l’exploitation de la boulangerie, le 23 juillet 2013. Elle conteste avoir manqué à son obligation de délivrance et jouissance paisible. Elle ajoute que ce chef de demande est également présenté dans l’instance parallèle (RG : n°20/01.697) à titre principal à l’encontre des constructeurs sur le fondement des troubles anormaux de voisinage et, à titre subsidiaire à son égard. Elle fait grief à la défenderesse de tenter d’obtenir une double indemnisation.

Selon l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

L’article 1719 du code civil précise par ailleurs que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’obligation de délivrance s’entend d’une délivrance matérielle de la chose louée mais aussi d’une mise à disposition d’un local permettant un usage conforme à sa destination. Elle s’impose au bailleur sans qu’il ne puisse s’en affranchir et perdure pendant toute la durée du bail. Le bailleur doit vérifier que la chose louée peut être affectée à l’usage prévu au bail, et délivrer une chose conforme notamment aux exigences administratives. A la différence des obligations d’entretien et de réparation, l’obligation de délivrance, d’ordre public, ne peut faire l’objet d’aménagements conventionnels dans la mesure où elle est de l’essence même du bail. Le bailleur ne peut s’affranchir de son obligation de délivrance par le biais d’une clause relative à l’exécution de travaux ou d’une clause selon laquelle le locataire prend les locaux en l’état.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, ainsi qu’indiqué plus avant, il résulte du courrier en date du 24 juillet 2013 adressé par la bailleresse à la société AUX DELICES D’ADAM que celle-ci a fait mettre en place, dès le 17 juillet 2013, les étais dont la pose avait été préconisée à titre conservatoire par M. [L], à l’issue de la réunion du 15 juillet 2015, afin de permettre la poursuite de l’activité du preneur.

Par ailleurs, il ressort de note de synthèse de M. [L] en date du 03 mars 2014 que la défenderesse a décidé d’interrompre l’exploitation des locaux, sans même demander son avis à l’expert judiciaire qui, après en avoir pris acte, indique qu’il n’y avait « aucune raison technique objective d’arrêter l’exploitation de la boulangerie, le 23 juillet 2013, décision unilatérale du locataire. Les conséquences financières liées à cette décision ne sauraient être imputées au chantier voisin et je ne retiendrai donc pas la demande de la société AUX DELICES D’ADAM, dans son principe même ».

Mme [E], nommée en remplacement de M. [L], écarte aussi toute indemnisation dans sa note de synthèse du 28 novembre 2017 au motif que " si l’étaiement, placé par la société BREZILLON présentait une gêne quelconque pour l’exploitation, il suffisait d’en informer les parties dans le cadre de la procédure, ce qui aurait conduit à une adaptation. Tel n’a pas été le cas. (…) Je confirme le rejet des demandes d’indemnisation financière présentée ". Elle maintient sa position dans les mêmes termes dans son rapport en date du 26 avril 2018.

Par ailleurs, le tribunal relève que si la défenderesse évoque des travaux à réaliser, elle n’en justifie pas, ni même n’en précise la teneur.

Partant, la société AUX DELICES D’ADAM qui ne caractérise pas le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance lié aux pertes d’exploitation qu’elle invoque à compter du le 1er avril 2016, dont le montant n’est pas non plus justifié.

VII – Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, chaque partie succombe partiellement en ses prétentions. Aussi, il convient d’ordonner que les dépens, en ce compris les honoraires d’expertise, seront supportés par moitié par chacune des parties, qui y avaient toutes les deux intérêt.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Les circonstances d’équité conduisent à laisser à chaque partie la charge des frais irrépétibles par elle exposés dans le cadre de la présente instance. Leurs demandes respectives fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront par conséquent rejetées.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

L’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du contentieux, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevables les note en délibéré notifiées par les parties en date des 19, 24 et 29 janvier 2024,

FIXE l’indemnité d’éviction due par la société IMMOBILIERE 3F à la société AUX DELICES D’ADAM comme suit :

— indemnité principale : 13.373 euros

— indemnité de remploi : 22.000 euros

— frais de déménagement : 3.500 euros

— frais de réinstallation : 16.050 euros

— indemnité pour trouble commercial : 18.333 euros,

CONDAMNE la société IMMOBILIERE 3F à payer à la société AUX DELICES D’ADAM la somme de 73.256 euros au titre de l’indemnité d’éviction,

FIXE l’indemnité annuelle d’occupation due par la société AUX DELICES D’ADAM à la société IMMOBILIERE 3F à compter du 1er avril 2016 et jusqu’à la libération effective des locaux à la somme de 17.920 euros hors charges et hors taxes,

ORDONNE la compensation judiciaire entre les créances réciproques des parties à concurrence de la somme la plus faible.

DEBOUTE la société IMMOBILIERE 3F de sa demande de compensation,

DEBOUTE la société AUX DELICES D’ADAM de sa demande de restitution du dépôt de garantie,

REJETTE les demandes formées par les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE que les dépens, en ce compris les honoraires d’expertise, seront supportés par moitié par chacune des parties, et les y condamne en tant que de besoin,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT