COUR D’APPEL D'[Localité 11]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.A.R.L. AG COMMERCES c/ S.C.I. [Adresse 3]

N° 26/41

Du 26 Janvier 2026

2ème Chambre civile

N° RG 23/01355 – N° Portalis DBWR-W-B7H-OYNQ

Grosse délivrée à

M^e Michael BERDAH

expédition délivrée à

M^e Eric ADAD de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES,

le 26 Février 2026

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

vingt six Janvier deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra POLET, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 22 Septembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 18 Décembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 26 Janvier 2026 après prorogation du délibéré, signé par Sandra POLET, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.A.R.L. AG COMMERCES

[Adresse 9]

[Localité 1]

représentée par M^e Eric ADAD de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDERESSE:

S.C.I. [Adresse 3]

[Adresse 2]

[Localité 10]

représentée par M^e Michaël BERDAH, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 6 mars 2023, la SARL AG COMMERCES a fait assigner la SCI [Adresse 3] devant le Tribunal judiciaire de Nice.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 avril 2024, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la SARL AG COMMERCES demande au Tribunal, au visa des articles 1101, 1113, 1114, 1118, 1121, 1194, 1217, 1231, 1231-1, 1231-2, 1353 et 1589 du code civil, 789 6°, 9 et 514 du code de procédure civile, de :

juger irrecevable la demande visant à déclarer irrecevables les demandes formulée par la SCI [Adresse 5] ;A titre principal :

juger que la SARL AG COMMERCES est parfaitement fondée à solliciter l’exécution forcée du contrat formé par l’acceptation pure et simple de l’offre d’achat en date du 14 octobre 2020 par la SCI [Adresse 3] ;prononcer la vente judiciaire dans les conditions fixées dans l’offre d’achat présentée le 14 octobre 2020 par la SARL AG COMMERCES, acceptée le même jour par la SCI [Adresse 3] concernant le bien immobilier désigné comme suit :Dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 13], cadastré : section LB, numéro [Cadastre 7], lieudit « [Adresse 6] », pour une contenance de un are trente-huit centiares (00h01a 38 ca), le lot de copropriété suivant : Lot numéro dix (10): au 2eme étage, un APPARTEMENT ayant son entrée par la porte à gauche en arrivant sur le palier, comprenant : une entrée, deux pièces, une cuisine, un WC ;

A titre subsidiaire :

condamner la SCI [Adresse 3] à verser à la SARL AG COMMERCES la somme de 80 000 € ou toute somme que la juridiction jugera raisonnable à titre de légitimes dommages et intérêts pour perte de chance ;En tout état de cause :

débouter la SCI [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;rappeler l’exécution provisoire de droit ;condamner la SCI [Adresse 3] à verser à la SARL AG COMMERCES la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 juillet 2025, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la SCI [Adresse 3] demande au Tribunal, au visa des articles 1113, 1114, 1118, 1193, 1221, 1583, 1596, 1674 et 1678 du code civil, L.290-1 du code de la construction et de l’habitation, de :

ordonner l’irrecevabilité de la demande d’exécution forcée de la vente, en l’absence de mise en demeure préalable de signer un acte authentique de vente ;A titre principal :

juger qu’aucun accord de vente n’est intervenu entre la SCI [Adresse 3] et la SARL AG COMMERCES, en l’état de l’existence conditions suspensives, et en contemplation de l’absence d’éléments essentiels d’une vente ;débouter en conséquence la SARL AG COMMERCES de toutes ses demandes, fins et conclusions ;A titre subsidiaire, à supposer par extraordinaire que le Tribunal retienne un accord sur la chose et sur le prix entre la SCI [Adresse 3] et la SARL AG COMMERCES :

juger nul et de nul effet cet accord de vente, en application de l’article 1956 du code civil et en contemplation de l’interposition de personnes morales ;débouter en conséquence la SARL AG COMMERCES de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

A titre plus subsidiaire, à supposer par extraordinaire que le Tribunal retienne un accord sur la chose et sur le prix entre la SCI [Adresse 3] et la SARL AG COMMERCES, et ne le juge pas nul nonobstant l’interdiction légale prévue à l’article 1956 du code civil :

juger nul et de nul effet cet accord de vente car il n’est pas été constaté dans un acte authentique, en application des dispositions de l’article L. 290-1 du code de la construction et de l’habitation ;débouter en conséquence la SARL AG COMMERCES de toutes ses demandes, fins et conclusions ;A titre encore plus subsidiaire, à supposer par extraordinaire que le Tribunal retienne un accord sur la chose et sur le prix entre la SCI [Adresse 3] et la SARL AG COMMERCES, et ne le juge pas nul nonobstant l’interdiction légale prévue à l’article 1956 du code civil et l’absence de constat dans un acte authentique :

juger que la SCI [Adresse 3] et la SARL AG COMMERCES ont révoqué conjointement leur prétendu accord de vente ;débouter en conséquence la SARL AG COMMERCES de toutes ses demandes, fins et conclusions ;A titre infiniment subsidiaire, à supposer par extraordinaire que le Tribunal retienne un accord sur la chose et sur le prix entre la SCI [Adresse 3] et la SARL AG COMMERCES, ne le juge pas nul nonobstant l’interdiction légale prévue à l’article 1956 du code civil et l’absence de constat dans un acte authentique, et ne retienne pas l’existence d’un accord mutuel de révocation :

juger que le prétendu accord de vente est devenu caduc depuis le 31 mars 2021 ;débouter en conséquence la SARL AG COMMERCES de toutes ses demandes, fins et conclusions ;A titre plus infiniment subsidiaire, à supposer par extraordinaire que le Tribunal retienne un accord sur la chose et sur le prix entre la SCI [Adresse 3] et la SARL AG COMMERCES, ne le juge pas nul nonobstant l’interdiction légale prévue à l’article 1956 du code civil et l’absence de constat dans un acte authentique, ne retienne pas l’existence d’un accord mutuel de révocation ni la caducité depuis le 31 mars 2021 du prétendu accord de vente :

juger que la vente forcée qui serait éventuellement prononcée par le Tribunal serait affectée d’une lésion de plus des 7/12 du prix de l’appartement ;juger l’action en rescision pour lésion recevable, car portant sur un bien immobilier, engagée en temps utile, et en contemplation de la caractérisation de la présomption de lésion (prix réel de l’appartement à 203 000 euros au jour de la vente forcée) ;désigner trois experts qu’il plaira avec mission de donner tous éléments d’appréciation de la valeur de l’appartement objet du présent contentieux (en application de l’article 1678 du code civil) ;qu’après confirmation par expertise judiciaire de la lésion, la vente forcée qui serait prononcée sera jugée nulle en raison de son caractère lésionnaire ;débouter en conséquence la SARL AG COMMERCES de toutes ses demandes, fins et conclusions ;Dans tous les cas :

— débouter la SARL AG COMMERCES de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— juger que la SARL AG COMMERCES ne rapporte pas la preuve d’une faute, d’un préjudice de perte de chance et de gains, et d’un lien de causalité ;

— condamner la SARL AG COMMERCES à payer à la SCI [Adresse 3] la somme de 30 000 euros pour sanctionner son abus de droit ;

— condamner la SARL AG COMMERCES à payer à la SCI [Adresse 3] la somme de 40 000 euros de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance subi par la SCI [Adresse 3] de contracter une vente du lot 10 ;

— juger que les frais, droits et taxe de publication et d’enregistrement de la décision d’annulation seront à la charge de la SARL AG COMMERCES ;

— condamner la SARL AG COMMERCES à payer à la SCI [Adresse 3] la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SARL AG COMMERCES aux entier dépens ;

— écarter, dans l’hypothèse où le Tribunal ordonnerait la vente forcée, l’exécution provisoire, incompatible avec la nature de l’affaire et qui risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 22 août 2025 par ordonnance du 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’irrecevabilité soulevée par la SCI [Adresse 3]

La SCI [Adresse 3] soulève l’irrecevabilité de la demande d’exécution forcée de la vente, tirée de l’absence de mise en demeure préalable de signer un acte authentique de vente.

L’article 789 du code de procédure civile prévoit néanmoins que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour notamment, statuer sur les fins de non-recevoir.

Or il ressort de l’article 122 du même code que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir.

Dès lors, la demande tendant à déclarer irrecevable la demande formulée par la SARL AG COMMERCES, au motif qu’elle n’aurait pas mis en demeure la SCI [Adresse 3] s’analyse en une fin de non-recevoir, qui par conséquent, est irrecevable à ce stade de la procédure devant le juge du fond.

Sur la demande de la SARL AG COMMERCES relative à la vente

Aux termes de l’article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

L’article 1114 ajoute que l’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

L’article 1121 dispose par ailleurs que le contrat est conclu dès que l’acceptation parvient à l’offrant. Il est réputé l’être au lieu où l’acceptation est parvenue.

L’article 1589 prévoit enfin, que la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Si cette promesse s’applique à des terrains déjà lotis ou à lotir, son acceptation et la convention qui en résultera s’établiront par le paiement d’un acompte sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte, et par la prise de possession du terrain. La date de la convention, même régularisée ultérieurement, sera celle du versement du premier acompte.

En l’espèce, la SARL AG COMMERCES expose avoir formulé une offre d’achat relative à un bien immobilier appartenant à la SCI [Adresse 3], le 14 octobre 2020. Elle ajoute que la SCI [Adresse 3] a donné son accord et n’a pas respecté son engagement, en ne poursuivant pas le processus de vente, aucun acte n’ayant par la suite été signé.

Il est versé aux débats l’offre d’achat formulée par la SARL AG COMMERCES le 14 octobre 2020, qui indique :

« Nous vous confirmons notre offre ferme au prix de 80.000 € [la mention « net vendeur » étant ajoutée de façon manuscrite à la suite du prix] pour l’acquisition de votre appartement situé au [Adresse 4] au deuxième étage d’une superficie de 36,60 m2.

Cette vente se fera sans condition suspensive d’obtention d’un prêt et l’appartement sera acquis libre de toute occupation suite au congé reçu par votre locataire.

Notre notaire pour la rédaction du compromis de vente sera Maître [M] [Y], notaire à [Adresse 12] [Adresse 8].

Le compromis de vente devra être signé avant le 1er novembre 2020 et l’acte authentique aura lieu au 30 mars 2021 après la libération des lieux par votre locataire ».

La SCI [Adresse 3] a signé cette offre en indiquant « Bon pour acceptation » ainsi que « le tout sous réserve que le locataire ne fasse pas droit à son pouvoir de préemption ».

Par courriel du 9 février 2021, Maître [U], notaire, écrivait aux parties :

« Je viens de m’entretenir avec l’agence qui me confirme que le congé n’a pas valablement été délivré au locataire.

Ainsi la durée de location a été reconduit tacitement pour 3 ans.

Une vente avec condition suspensive de la libération des lieux par le locataire est donc impossible à ce jour.

Cette vente est de facto sans suite et caduque, la condition suspensive mentionnée dans l’offre étant irréalisable dans un délai raisonnable et acceptable.

Il est évident que nous allons pas signer un compromis liant les parties avec une durée potentielle de 3 ans.

Nous clôturons donc ce dossier de notre côté.

La seule solution est que Monsieur [K] trouve un acquéreur qui achète l’appartement avec le locataire,

Ou d’attendre la nouvelle échéance du bail ».

En matière d’offre d’acquisition ou de vente, la portée de l’engagement dépend du contenu de l’offre et de la volonté des parties d’être engagées en cas d’acceptation. En l’espèce, il est prévu que l’appartement sera acquis libre de toute occupation, ce qui s’analyse en une condition suspensive liée à la libération des lieux par le locataire. Il est également prévu la signature d’un compromis de vente. L’offre prévoit en outre une signature de ce compromis avant une certaine date, le 1er novembre 2020, ainsi qu’une signature de l’acte authentique le 30 mars 2021, précisant à nouveau « après libération des lieux ».

Or, aucune signature de compromis n’est intervenue avant le 1er novembre 2020, de sorte que l’offre est devenue caduque.

Il ressort en outre du courriel de Maître [U] du 9 février 2021 que les lieux n’ont pas été libérés, de sorte que la condition suspensive n’a pas été levée, ne permettant pas davantage une signature de l’acte authentique avant le 30 mars 2021.

La SARL AG COMMERCES conteste que l’offre serait devenue caduque en l’absence de signature. Toutefois l’offre comprend expressément une date de signature du compromis de vente avant le 1er novembre 2020, démontrant que l’offre initiale constituait une volonté d’entrer en négociation et non une volonté de s’engager définitivement dès la signature de l’offre.

A ce titre, par courrier adressé à la SCI [Adresse 3] le 10 novembre 2022, il était demandé à la défenderesse de « bien vouloir confirmer [son] intention de vendre au prix convenu ».

Compte tenu de ces éléments, la demande aux fins de vente judiciaire sera rejetée.

Sur la demande formulée par la SARL AG COMMERCES à titre de dommages-intérêts

La SARL AG COMMERCES demande, à titre subsidiaire, la somme de 80 000 € ou toute somme que la juridiction jugera raisonnable à titre de dommages et intérêts pour perte de chance.

Au soutien de cette demande, la SARL AG COMMERCES expose avoir perdu la possibilité d’acheter l’appartement et de ce fait, les gains liés à l’achat.

Tout d’abord, le préjudice de perte de chance ne saurait être équivalent au prix de l’appartement. Ensuite, la SARL AG COMMERCES ne démontre pas le préjudice subi. L’acceptation de l’offre s’analyse en effet comme une volonté d’entrer en négociation et non comme un engagement ferme et définitif. Dès lors, la SARL AG COMMERCES ne saurait s’en prévaloir pour obtenir des dommages et intérêts alors même qu’elle était informée, dès le 9 février 2021, que la signature aux conditions prévues ne pourrait avoir lieu, soit avant même l’expiration du délai prévu pour la signature de l’acte authentique.

En conséquence, la demande sera rejetée.

Sur les demandes formulées par la SCI [Adresse 3] à titre de dommages-intérêts

La SCI [Adresse 3] sollicite la somme de 30 000 € au titre de l’abus de droit.

Elle ne démontre toutefois pas la faute commise par la SARL AG COMMERCES qui serait constitutive d’un abus de droit.

Cette demande sera par conséquent rejetée.

Il est également sollicité la somme de 40 000 € au titre de la perte de chance de vendre son bien immobilier. Toutefois la SCI [Adresse 3] ne démontre aucune démarche ou intention de vendre ce bien. Or un préjudice hypothétique ne peut être indemnisé.

La demande sera en conséquence rejetée.

Sur la demande formulée au titre des frais, droits et taxes

La SCI [Adresse 3] sollicite que les frais, droits et taxe de publication et d’enregistrement de la décision d’annulation seront à la charge de la SARL AG COMMERCES.

Toutefois, aucune décision d’annulation n’étant prononcée, la demande est sans objet.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, la SARL AG COMMERCES, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, la SARL AG COMMERCES sera condamnée à verser à la SCI [Adresse 5] une somme qu’il est équitable de fixer à 5 000 €.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites devant les juridictions du premier ressort à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En outre, l’article 515 du même code dispose que lorsqu’il est prévu par la loi que l’exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d’office ou à la demande d’une partie, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement et en premier ressort, par décision contradictoire mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable la demande formulée par la SCI [Adresse 3] et tendant à l’irrecevabilité de la demande d’exécution forcée de la vente ;

REJETTE la demande formulée par la SARL AG COMMERCES aux fins de vente du bien immobilier appartenant à la SCI [Adresse 3] ;

REJETTE la demande formulée par la SARL AG COMMERCES à titre de dommages-intérêts ;

REJETTE la demande formulée par la SCI [Adresse 3] au titre de l’abus de droit ;

REJETTE la demande formulée par la SCI [Adresse 3] au titre de la perte de chance de vendre le bien ;

CONSTATE que la demande formulée par la SCI [Adresse 3] au titre des frais, droits et taxes relatifs à la décision d’annulation est sans objet ;

CONDAMNE la SARL AG COMMERCES à verser à la SCI [Adresse 3] la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formulée par la SARL AG COMMERCES au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la SARL AG COMMERCES aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an susmentionnés

LE GREFFIER LE PRESIDENT