TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] C.C.C.

délivrées le :

à M^e BRAULT (J0082)

Me [Localité 8] (P0141)

M. [X]

M. [F]

■

18° chambre

3ème section

N° RG 22/13484

N° Portalis 352J-W-B7G-CYG5B

N° MINUTE : 1

Assignation du :

31 Octobre 2022

EXPERTISE

[X] [D]

[Adresse 1]

[Courriel 15]

01 45 48 32 00

JUGEMENT

rendu le 11 Juin 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. HALLES GARAGE (RCS de [Localité 11] 542 048 194)

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par Maître Philippe-Hubert BRAULT de l’A.A.R.P.I. CABINET BRAULT ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0082

DÉFENDERESSE

S.N.C. ILOT SAINT HONORE (RCS de [Localité 11] 449 448 034)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Juliette BARRE de la S.C.P. NORMAND & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0141, M^e Jérôme CULIOLI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Décision du 11 Juin 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/13484 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYG5B

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 19 Février 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

Sous la rédaction de Sandra PERALTA

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 12 novembre 1997, la SOCIETE DES GRANDS MAGASINS DE LA SAMARITAINE a consenti à la S.A.S. HALLES GARAGE un renouvellement de bail commercial portant sur "divers locaux dépendant d’immeubles situés à [Adresse 14], au rez-de-chaussée, 1er et 2ème sous-sols", pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 1998.

La S.N.C. ILOT SAINT HONORE vient aux droits du bailleur d’origine pour avoir acquis l’immeubIe de la société TMW DEVELOPMENT suivant acte reçu par Maître [P], Notaire, en date du 23 septembre 2003.

Ce bail ayant pris effet au 1er janvier 1998 est venu à expiration le 31 décembre 2006, date pour laquelle le bailleur a notifié congé sans offre de renouvellement contre paiement d’une indemnité d’éviction, au visa de l’article L.145-14 du code de commerce et ce par acte extra-judiciaire en date du 7 juin 2006.

Par acte extrajudiciaire en date du 31 août 2006, la SNC ILOT SAINT HONORE a saisi le tribunal aux ns de fixation des indemnités éviction et d’occupation.

Le tribunal de grande instance de Paris, statuant après expertise par décision du 19 janvier 2012, a fixé :

— l’indemnité d’éviction à la somme de 3.460.128 euros,

— l’indemnité d’occupation annuelle à la somme de 190.292,50 euros (valeur locative évaluée par le tribunal) x 90 % en considération de l’abattement pour cause de précarité, soit une indemnité d’occupation de 171.263,25 euros par an.

Suivant arrêt de la cour d’appel de Paris du 9 juillet 2014, l’indemnité d’occupation a été fixée à la somme de 177.300 euros hors taxes et hors charges, décision qui a fait l’objet d’un pourvoi en cassation.

Suivant arrêt rendu le 14 avril 2016, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a cassé l’arrêt de la cour d’appel.

Parallèlement, suivant exploit en date du 13 mars 2012, la S.N.C. ILOT SAINT HONORE a noti é son droit de repentir au visa de l’article L.145 58 du code de commerce.

Statuant sur renvoi après cassation, par arrêt du 12 septembre 2018, la cour d’appel de Paris a fixé le montant de l’indemnité d’occupation pour la période allant de 2007 à la date d’effet du repentir à la somme annuelle de 153.090 euros hors taxes et hors charges.

Par jugement du 22 juin 2015, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a relevé que les parties s’accordaient sur le principe du renouvellement du bail à effet du 12 mars 2012, tout en demeurant en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé, et a désigné Monsieur [V] [I], expert, lequel a déposé son rapport le 26 février 2021.

Par acte extrajudiciaire en date du 24 mars 2021, la S.A.S. HALLES GARAGE a sollicité le renouvellement du bail commercial à compter du 1er avril 2021.

Par acte extrajudiciaire du 2 juin 2021, la S.N.C. ILOT SAINT HONORE a fait signifier à la S.A.S. HALLES GARAGE son refus de renouvellement du bail avec offre d’une indemnité d’éviction.

Par jugement en date du 16 décembre 2022, le juge des loyers commerciaux a notamment fixé le montant du loyer du bail renouvelé au 12 mars 2012 à la somme de 211.000 euros par an hors taxes et hors charges et condamné la S.A.S. HALLES GARAGE au paiement des rappels de loyers dus depuis le 12 mars 2012 avec intérêts de retard au taux légal à compter de chaque échéance contractuelle jusqu’à parfait paiement.

Par acte extrajudiciaire du 31 octobre 2022, la S.A.S. HALLES GARAGE a assigné la S.N.C. ILOT SAINT HONORE devant la présente juridiction, aux fins notamment à titre principal de voir fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 4.370.000 euros et à titre subsidiaire qu’une expertise judiciaire soit ordonnée.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 janvier 2024, la S.A.S. HALLES GARAGE demande au tribunal, aux visas des articles L. 145-1, L. 145-8, L. 145-10, L. 145-12, L. 145-14, L. 145-15, L. 145-17-I, L. 145-57 et R. 145-10 du code de commerce, de :

« Statuant préalablement sur le droit à indemnité d’éviction du preneur évincé selon les motifs graves et légitimes invoqués en cours d’instance par le bailleur :

• JUGER, conformément à l’alinéa 1er de l’article L.145-57 du Code de commerce, que la fixation du prix du bail renouvelé mettait fin à l’exigibilité d’un loyer provisionnel, jusqu’alors en vigueur, et impliquait l’établissement des comptes entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer, sans que la société bailleresse ne puisse établir qu’antérieurement à son initiative soudaine d’invoquer des motifs graves et légitimes fondés sur le non-paiement de loyers, il ait été satisfait au regard des prescriptions légales à la notification préalable de mise en demeure en conformité avec les dispositions de l’article L.145-17-I du Code de commerce, si bien que la demande reconventionnelle du bailleur, formulée en juin 2023 et maintenue dans ses écritures du 1er décembre 2023, s’avère IRRECEVABLE et INFONDÉE, L’EN DÉBOUTER ;

• JUGER que la société ILOT SAINT HONORE ne peut davantage établir la mauvaise foi alléguée du preneur, au motif que celui-ci aurait sciemment omis de prendre les dispositions requises pour payer l’intégralité du rappel de loyer dû à la suite du jugement du 16 décembre 2022 devenu définitif, sous le prétexte fallacieux que le bailleur n’aurait pu se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire inapplicable à l’insuffisance des paiements intervenant au titre du rappel des loyers dus après fixation du prix du bail renouvelé et ce, alors même que la société HALLES GARAGE justifie avoir pris les dispositions requises pour payer, selon le nouveau prix exigible, les échéances trimestrielles de loyer postérieures à cette décision et versé à 4 reprises des acomptes substantiels d’un montant total de 1.400.000€ à valoir sur la créance de rappel de loyer, dont le montant a été contesté initialement, puis à l’occasion d’échanges postérieurs, à juste titre par la société locataire ;

• DIRE que la société HALLES GARAGE est donc FONDÉE à solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction avec le bénéfice du maintien dans les lieux jusqu’à fixation et paiement effectif de l’indemnité d’éviction sur le fondement des dispositions de l’article L.145-28 du Code de commerce, en DÉCLARANT la société ILOT SAINT HONORE INFONDÉE en ses différentes prétentions, L’EN DÉBOUTER ;

Et statuant sur l’instance principale et la demande de fixation de l’indemnité d’éviction : • DIRE que le refus de renouvellement opposé par le bailleur aura inéluctablement pour conséquence la disparition du fonds de commerce exploité dans les lieux loués, rendant nécessaire la fixation d’une indemnité dite de remplacement, en conformité avec les différents postes d’indemnisation énoncés par l’article L.145-14 du Code de commerce ;

• DIRE que la société HALLES GARAGE justifie être propriétaire exploitant du fonds de commerce qu’elle a créé dans les lieux loués et exploité depuis plus de 50 ans, ainsi qu’il résulte tant du bail initial que des renouvellements successifs dont il a été l’objet, en dernier lieu par voie de repentir du bailleur ;

• DIRE, en conséquence, que la société HALLES GARAGE remplit les conditions statutaires prévues pour bénéficier du droit à indemnité d’éviction prévu par la loi ;

• DIRE que l’appréciation du préjudice en découlant, soit en l’occurrence, la fixation du montant de l’indemnité d’éviction devra, conformément à la jurisprudence, exclure la prise en compte des incidences de la pandémie de la Covid-19 sur les chiffres d’affaires 2020 et 2021 ;

• DIRE qu’en raison du très bon emplacement occupé par les lieux loués dans un secteur où, en dépit de restrictions apportées à la circulation automobile, subsiste une clientèle liée au quartier d’affaire que représente la [Adresse 16] et la [Adresse 17], et eu égard à l’éventail d’activités autorisées et aux conditions d’exploitation du fonds grâce à la présence de voituriers salariés, l’appréciation d’une indemnité principale ne saurait être inférieure à 3.200.000€, sauf à parfaire ;

• DIRE qu’il conviendra d’y ajouter les indemnités accessoires dues en conformité avec l’article L.145-14 du Code de commerce, notamment au titre des frais de réinstallation, des frais découlant directement du refus de renouvellement et de la disparition du fonds avec une cessation d’activité de station-service-garage, impliquant des frais dont la charge incombera au preneur, ce qui justifie tant de ce chef, qu’à titre d’indemnité de remploi, de trouble commercial, une indemnisation estimée, et, sauf à parfaire, à 4.370.000€ (QUATRE MILLIONS TROIS CENT SOIXANTE-DIX MILLE EUROS) ; • DIRE que la société HALLES GARAGE est FONDÉE à se prévaloir du droit au maintien dans les lieux à la suite du refus de renouvellement opposé par le bailleur et dans le cas où une mesure d’instruction serait ordonnée pour recueillir tous les éléments d’appréciation requis, que les frais de consignation destinés à la saisine de l’expert ou toute consignation complémentaire que celui-ci estimerait nécessaire dans le cadre de l’instruction de la mission qui lui serait confiée, seront à la charge de la société ILOT SAINT HONORE et, dans ce cas, STATUER ce que de droit tant sur la désignation de l’expert qui serait commis, que sa mission et les délais de dépôt du rapport d’expertise définitif ;

Et statuant sur la demande reconventionnelle en fixation de l’indemnité d’occupation : • DIRE que le bail commercial, qui a pris effet pour une durée de 9 années à compter de la date de la signification du droit de repentir le 12 mars 2012 a pris fin à son terme légal le 11 mars 2021, dès lors qu’au cours du semestre précédant son expiration en l’occurrence le 4 mars 2021, la société locataire a sollicité le renouvellement du bail impliquant que celui-ci soit réputé renouvelé à effet du 12 mars 2021, pour le cas où il serait accepté par le bailleur, sans que sa date d’échéance ne puisse être modifiée en cas de refus de renouvellement opposé par celui-ci, comme c’est le cas en l’espèce ;

• DIRE qu’il appartenait à la société ILOT SAINT HONORE de faire valoir ses droits éventuels au paiement d’une indemnité d’occupation, dès lors qu’elle avait fait offre de payer l’indemnité d’éviction sur le fondement de l’article L.145-28 du Code de commerce, dans le délai de 2 ans consécutif au point de départ du droit à indemnité découlant du refus qui avait été opposé, soit antérieurement au 12 mars 2021 ;

• DIRE qu’en formulant par voie de demande reconventionnelle une telle prétention en l’absence de tout demande antérieure, suivant conclusions reconventionnelles en date du 2 juin 2023, la société ILOT SAINT HONORE encourt les sanctions découlant de ce chef de la prescription biennale découlant de l’article L.145-60 du Code de commerce ; • DÉCLARER, en conséquence, le bailleur INFONDÉ en ses prétentions de ce chef, L’EN DÉBOUTER, de même que de sa demande tendant à voir ordonnée une mesure d’instruction en vue de déterminer la valeur locative des lieux loués pour fixer l’indemnité d’occupation à la date où le refus de renouvellement a été notifié alors même que celle-ci ne peut se substituer au point de départ du droit à indemnité d’occupation, tel qu’il découle des dispositions statutaires précitées ;

• FIXER, en conséquence, le montant de l’indemnité due annuellement par le preneur à une somme égale au loyer en vigueur à la date d’expiration du bail échu, dans les termes du jugement rendu le 16 décembre 2022, avec l’abattement de précarité auquel la société HALLES GARAGE peut légitimement prétendre fixé à 15%, soit une redevance annuelle de 179.350€ HT et HC (CENT SOIXANTE-DIX-NEUF MILLE TROIS CENT CINQUANTE EUROS HORS TAXES ET HORS CHARGES), jusqu’à libération des lieux à intervenir selon les conditions statutaires après fixation et paiement de l’indemnité d’éviction ;

À titre infiniment subsidiaire et pour le cas où, par impossible, la juridiction saisie ferait droit à la demande de validation des motifs graves et légitimes invoqués par le bailleur pour contester le droit à indemnité d’éviction du preneur évincé, ce qui supposerait dès lors que la fixation de l’indemnité d’occupation doive intervenir selon le droit commun :

• JUGER, qu’en conformité avec les décisions précédemment rendues tant dans le cadre du refus de renouvellement initialement opposé à la fin du bail précédant que dans le cadre de la fixation du prix du bail après repentir, la valeur locative doit être déterminée par application des critères découlant de l’article R.145-10 du Code de commerce et selon les usages en vigueur dans la branche considérée, tels qu’ils ont été définis par ces décisions ;

• DIRE, en outre, qu’il appartient à la juridiction saisie de fixer la valeur locative, en l’état des conditions d’exploitation du fonds à la date d’expiration du bail, le 11 mars 2021 avec les sujétions découlant des mesures gouvernementales prises dans le cadre de la pandémie de la Covid-19, conformément à la jurisprudence ;

• DIRE qu’en tout état de cause la société concluante entent contester formellement le mode de détermination de la valeur locative dont se prévaut le bailleur dans ses écritures, pour aboutir, dans des conditions particulièrement fallacieuses, à une appréciation de la valeur locative, dans l’amalgame pour la partie garage-hôtel entre plusieurs critères au mépris le plus évident des décisions précédemment rendues, et ce quelle que soit l’évolution du tarif horaire, mensuel, ou autre, susceptible d’être pris en considération à la date considérée ;

• DÉCLARER, de ce chef, la société ILOT SAINT HONORE INFONDÉE et L’EN DÉBOUTER ;

Et, à défaut par la juridiction saisie de retenir la prescription biennale avec les conséquences qui en découlent :

• VOIR ORDONNER, en tout état de cause, la mesure d’instruction sollicitée à titre subsidiaire par le bailleur donnant mission à l’expert désigné de RECHERCHER la valeur locative découlant des textes et de la jurisprudence susrappelée, en prenant en considération les éléments d’appréciation qui ont été retenus par les différentes décisions rendues précédemment et en particulier par le jugement du 16 décembre 2022 auquel les deux parties ont implicitement acquiescé et préciser les conditions dans lesquelles cet expert devra être saisi de sa mission en conformité avec les prestations du Code de Procédure Civile et après consignation des fonds requis, dont le montant doit être mis à la charge du bailleur ;

• CONDAMNER, en tout état de cause, la société ILOT SAINT HONORE au paiement d’une indemnité estimée, en l’état, à 10.000€ (DIX MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre aux entiers dépens de la présente instance, dont distraction au profit de Maître Philippe-Hubert BRAULT."

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 1er décembre 2023, la S.N.C. ILOT SAINT HONORE demande au tribunal, de :

« A TITRE PRINCIPAL

— JUGER comme étant constitutif d’un motif grave et légitime justifiant le refus de paiement par le bailleur de l’indemnité d’éviction sollicitée par le preneur, l’arriéré de loyer de plus de 1.300.000 € enregistré sciemment par la société HALLES GARAGE entre le 12 mars 2012 et le 22 décembre 2022.

— En l’état du refus de renouvellement signifié par le bailleur le 2 juin 2021, ORDONNER L’EXPULSION de la société HALLES GARAGE et de tout occupant de son chef des locaux lui étant donnés à bail sis à [Adresse 13], si besoin avec le concours de la force publique.

— CONDAMNER la société HALLES GARAGE au paiement d’une indemnité d’occupation de 416.000 € HT / an à compter du 2 juin 2021 et jusqu’à libération effective des locaux.

A TITRE SUBSIDIAIRE

Après avoir écarté les arguments de la Société HALLES GARAGE tendant à déclarer prescrite la demande en fixation de l’indemnité d’occupation faite par la Société ILOT SAINT HONORE,

— ORDONNER UNE EXPERTISE pour que soit fixées les indemnités d’éviction et d’occupation, avec missions habituelles en pareilles matières.

EN TOUTES HYPOTHESES

— CONDAMNER la Société HALLES GARAGE à payer à la société SNC ILOT SAINT HONORE la somme de 20.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— CONDAMNER la Société HALLES GARAGE aux entiers dépens.

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire."

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 25 mars 2024, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction. A la suite d’une réorganisation de la 18ème chambre, l’audience de collégiale initialement fixée au 12 juin 2025 a été avancée à l’audience collégiale du tribunal de céans du 19 février 2025.

La S.A.S. HALLES GARAGE a notifié par voie électronique le 17 février 2025 des conclusions d’actualisation de créances de loyers, arrérages et accessoires. Elle demande au tribunal au visa de l’article 802, alinéa 2 du code de procédure civile de :

« • STATUER ce que de droit sur la faculté pour le preneur menacé d’éviction sans indemnité par le bailleur, de produire aux débats, sous forme d’attestations d’expert-comptable avec tableaux récapitulatifs annexes, les décomptes actualisés permettant de déterminer à la date des plaidoirie le montant des sommes réelles versées par le preneur, soit au titre des rappels de loyers, consécutifs à la fixation du loyer du bail renouvelé après repentir exercé en mars 2012, soit au titre des loyers ou charges trimestriels et ce, notamment pendant la période allant de la date de l’ordonnance de clôture à la date des plaidoiries ;

• DONNER ACTE à la société HALLES GARAGE que cette démarche ne peut en aucun cas s’analyser comme une demande de révocation de l’ordonnance de clôture et qu’elle entend maintenir intégralement ses différentes demandes, fins et moyens, y compris en ce qui concerne les dépens, tel qu’il découle de ses écritures du 9 janvier 2024 et des pièces produites aux débats avant clôture".

La S.N.C. ILOT SAINT HONORE a notifié par voie électronique le 18 février 2025 des conclusions aux fin de rejet des écritures et pièces adverses. Elle demande au tribunal au visa de l’article 802 du code de procédure civile de :

« DECLARER irrecevables les conclusions et pièces signifiées par la Société HALLES GARAGE le 17 février 2025,

Par conséquent,

STATUER sur le litige opposant les parties sur la base des seules écritures récapitulatives et pièces communiquées par les parties antérieurement à la clôture des débats intervenus par ordonnance du 25 mars 2024."

L’affaire a été retenue à l’audience collégiale de plaidoirie du 19 février 2025, et la décision a été mise en délibéré au 11 juin 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 et 768 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir « juger» et « dire» ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

Sur la recevabilité des conclusions notifiées postérieurement à l’ordonnance de clôture

L’article 802 du code de procédure civile dispose que "Après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture."

La S.A.S. HALLES GARAGE soutient que ses conclusions postérieures à l’ordonnance de clôture visent simplement à actualiser la créance alléguée par le bailleur et qu’elle produit à cet effet des pièces complémentaires émanant de son expert-comptable pour établir qu’en ce qui concerne les rappels de loyers, des dispositions avaient été prises pour procéder, selon le calcul de l’expert-comptable de l’entreprise, à l’apurement des comptes par le versement d’une somme de 148.000 euros toutes taxes comprises le 14 février 2025 (pièce n°37) mais également de justifier des initiatives prises, nonobstant une saisie-attribution pour procéder sans délai au paiement de chacune des échéances trimestrielles postérieures à l’ordonnance de clôture, soit en l’occurrence les 4 trimestres de l’année 2024 payables à terme échu, outre le complément de dépôt de garantie découlant de la fixation du loyer du bail renouvelé après repentir (pièce n°38).

Décision du 11 Juin 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/13484 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYG5B

La S.N.C. ILOT SAINT HONORE, quant à elle, soulève l’irrecevabilité des conclusions ainsi que des pièces produites postérieurement à l’ordonnance de clôture. Elle soutient que les nouveaux éléments versés aux débats ne concernent pas uniquement la période postérieure au prononcé de l’ordonnance de clôture ; qu’ils font l’objet de contestations sérieuses au sens de l’article 802 alinéa 2 du code de procédure civile et ne respectent pas le principe du contradictoire du fait de leur communication tardive deux jours avant l’audience.

En l’espèce, les conclusions de la S.A.S. HALLES GARAGE ainsi que les pièces d’actualisation de créances de loyers, arrérages et accessoires notifiées postérieurement à l’ordonnance de clôture en ce qu’elles ne sont pas de simples conclusions d’actualisation de la dette dont elle serait redevable et qu’elles font au demeurant l’objet de contestations sérieuses par la S.N.C. ILOT SAINT HONORE ne sont pas recevables en application de l’article 802 du code de procédure civile. Dès lors, il y a lieu de déclarer irrecevables les conclusions de la S.A.S. HALLES GARAGE d’actualisation de créances de loyers, arrérages et accessoires ainsi que ses pièces n°37 et 38 notifiées par voie électronique le 17 février 2025.

Sur le droit à indemnité d’éviction

Sur la recevabilité de la rétractation de la bailleresse de son offre de paiement d’une indemnité d’éviction

La S.A.S. HALLES GARAGE soutient que la rétractation de la bailleresse de son offre de paiement d’une indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes est irrecevable en ce qu’elle ne lui a pas notifié la mise en demeure requise par les dispositions d’ordre public de l’article L. 145-17 du code de commerce applicables en cas de refus de payer l’indemnité d’éviction pour motif grave et légitime.

La S.N.C. ILOT SAINT HONORE sollicite que soit jugé comme étant constitutif d’un motif grave et légitime justifiant son refus de paiement de l’indemnité d’éviction sollicitée par le preneur, le défaut de paiement volontaire des loyers dont il savait qu’il serait redevable à la suite de la fixation judiciaire du bail renouvelé et que l’arriéré de loyer s’élève à plus de 1.300.000 euros. Elle sollicite en conséquence l’expulsion de sa locataire. Elle n’a pas répondu au moyen d’irrecevabilité soulevé par la S.A.S. HALLES GARAGE.

L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Selon l’article L. 145-17 du même code, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

Décision du 11 Juin 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/13484 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYG5B

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que si le bailleur peut rétracter son offre de paiement d’une indemnité d’éviction et refuser le renouvellement du contrat de bail commercial sans indemnité en invoquant un motif grave et légitime, encore faut-il qu’il justifie avoir fait signifier au preneur une mise en demeure demeurée sans effet à l’expiration du délai d’un mois à compter de sa délivrance.

En l’espèce, il est établi que par acte extrajudiciaire en date du 24 mars 2021, la S.A.S. HALLES GARAGE a sollicité le renouvellement du bail commercial à compter du 1er avril 2021 et que par acte extrajudiciaire du 2 juin 2021, la S.N.C. ILOT SAINT HONORE a fait signifier à la S.A.S. HALLES GARAGE son refus de renouvellement du bail avec offre d’une indemnité d’éviction.

La S.N.C. ILOT SAINT HONORE ne justifie pas avoir fait signifier à la S.A.S. HALLES GARAGE une quelconque mise en demeure ni un quelconque congé sur le fondement des dispositions du I de l’article L. 145-17 du code de commerce susvisé. Force est de constater que ce n’est que par conclusions notifiées par voie électronique le 2 juin 2023 que la S.N.C. ILOT SAINT HONORE a pour la première fois rétracté son offre de paiement d’une indemnité d’éviction et refusé le renouvellement du contrat de bail commercial sans indemnité en invoquant un motif grave et légitime.

Il résulte de ces éléments que la S.N.C. ILOT SAINT HONORE n’est pas fondée à invoquer une quelconque déchéance du droit de sa locataire à la perception d’une indemnité d’éviction.

En conséquence, il convient de débouter la S.N.C. ILOT SAINT HONORE de sa demande reconventionnelle de déchéance du droit de la S.A.S. HALLES GARAGE au maintien dans les lieux et à la perception d’une indemnité d’éviction ainsi que de sa demande subséquente d’expulsion.

Sur la fixation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation

La S.A.S. HALLES GARAGE sollicite à titre principal que l’indemnité d’éviction soit fixée à la somme de 4.370.000 euros et l’indemnité d’occupation à la somme de 179.350 euros par an et à titre subsidiaire qu’une expertise soit ordonnée. Elle sollicite le débouté de la bailleresse de sa demande tendant à voir ordonnée une mesure d’instruction en vue de déterminer la valeur locative des lieux loués pour fixer l’indemnité d’occupation à la date où le refus de renouvellement a été notifié, soit le 2 juin 2021, alors même que celle-ci ne peut se substituer au point de départ du droit à indemnité d’occupation, tel qu’il découle des dispositions statutaires précitées ; qu’à compter du 12 mars 2021 et à défaut d’accord entre les parties, la fixation selon la valeur locative devait faire l’objet d’une initiative interruptive de prescription, soit en vue de la fixation du loyer du bail renouvelé, à défaut d’accord, soit en vue de la fixation d’une indemnité d’occupation statutaire, en cas de refus de renouvellement, comme c’est le cas en l’espèce ; qu’une telle démarche n’a pas été entreprise, puisque c’est seulement par voie de conclusions reconventionnelles du 2 juin 2023 que le bailleur a formulé une demande de ce chef.

La S.N.C. ILOT SAINT HONORE soutient que sa demande de condamnation de sa locataire à une indemnité d’occupation n’est pas prescrite en ce que le début de l’action en indemnité d’occupation ne peut commencer à courir avant le jour où est définitivement consacré le droit du preneur au bénéfice d’une indemnité d’éviction. Elle sollicite qu’une expertise soit ordonnée pour fixer l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation.

Selon l’article L. 145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Par ailleurs, l’article L. 145-28 du même code prévoit qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Les articles 143 et 144 du code de procédure civile disposent par ailleurs que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. Les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

L’action en fixation de l’indemnité d’occupation statutaire est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce.

Il est admis que lorsque le droit du locataire à bénéficier d’une indemnité d’éviction est contesté, le délai de prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’occupation ne peut commencer à courir tant que le droit du locataire à bénéficier d’une indemnité d’éviction n’est pas définitivement consacré dans son principe soit par une décision définitive soit à la suite de l’exercice par le bailleur de son droit de repentir.

Or, en l’espèce, comme développé ci-dessus, le droit de la locataire à bénéficier d’une indemnité d’éviction est contesté par la bailleresse. Par conséquent, la demande de la S.N.C. ILOT SAINT HONORE tendant à ce que l’expert qui sera éventuellement désigné par le tribunal ait également pour mission d’évaluer l’indemnité d’occupation n’est pas prescrite. Au demeurant, il y a lieu de relever que dans ses écritures, la S.A.S. HALLES GARAGE ne soulève pas l’irrecevabilité de la demande d’indemnité d’occupation tirée de la prescription de la demande mais simplement son débouté tout en reconnaissant être redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 12 mars 2021.

A la suite de l’exercice du droit de repentir par la bailleresse le 13 mars 2012, le bail a été renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 13 mars 2012 pour se terminer le 12 mars 2021. Le bail s’est ensuite prolongé tacitement à compter du 13 mars 2021. La demande de renouvellement de la locataire a été notifiée par acte extrajudiciaire en date du 24 mars 2021 avec effet au 1er avril 2021, soit postérieurement au terme du contrat. Ainsi, contrairement à ce que soutient la locataire, le bail a pris fin le 31 mars 2021 et non le 11 mars 2021.

Dès lors, le refus de renouvellement signifié par la S.N.C. ILOT SAINT HONORE ouvre droit au profit de la S.A.S. HALLES GARAGE, d’une part, en vertu de l’article L. 145-14 du code de commerce, à une indemnité d’éviction, et d’autre part, selon l’article L. 145-28 du même code, au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité.

En outre, le maintien dans les lieux justifie, d’après l’article L. 145-28 précité, le versement à la la S.N.C. ILOT SAINT HONORE d’une indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2021, et jusqu’à libération des locaux.

Néanmoins, en l’état des pièces versées aux débats et de l’argumentation des parties, le tribunal ne dispose pas des éléments suffisants pour fixer ces indemnités ; il convient donc avant dire droit sur ces points d’ordonner une expertise dans les termes du dispositif ci-après, aux frais avancés de la locataire, demanderesse, tous autres moyens des parties et les dépens demeurant réservés.

Il convient de constater qu’aucune des parties n’a sollicité de fixation d’indemnité d’occupation provisionnelle pendant la durée de l’instance.

Par ailleurs, l’article 127-1 du code de procédure civile dispose qu’à défaut d’avoir recueilli l’accord des parties prévu à l’article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d’administration judiciaire.

En l’espèce, au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation. Il convient en conséquence de la leur proposer, ce à l’issue de l’établissement par l’expert judiciaire de sa note de synthèse.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera donc commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur les demandes accessoires

En l’espèce, les dépens seront réservés dans l’attente du rapport d’expertise.

Par ailleurs, l’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit, à ce stade, à la demande d’indemnité présentée par les parties au titre des frais non compris dans les dépens, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l’article 514 de ce code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que celle-ci soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 du même code.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE irrecevables les conclusions de la S.A.S. HALLES GARAGE d’actualisation de créances de loyers, arrérages et accessoires ainsi que ses pièces n°37 et 38 notifiées par voie électronique le 17 février 2025,

DÉBOUTE la S.N.C. ILOT SAINT HONORE de sa demande reconventionnelle de déchéance du droit de la S.A.S. HALLES GARAGE au maintien dans les lieux et à la perception d’une indemnité d’éviction ainsi que de sa demande subséquente d’expulsion de la S.A.S. HALLES GARAGE,

CONSTATE que le bail liant les parties, portant sur les locaux sis [Adresse 10][Adresse 6] à [Localité 12] a pris fin le 31 mars 2021 à 24 heures, par l’effet du congé délivré par la S.N.C. ILOT SAINT HONORE,

DIT que ce refus de renouvellement ouvre droit au profit de la S.A.S. HALLES GARAGE au paiement de l’indemnité d’éviction prévue par l’article L. 145-14 du code de commerce et au maintien dans les lieux jusqu’au versement de celle-ci,

DIT que la S.N.C. ILOT SAINT HONORE est en droit d’obtenir le paiement de l’indemnité d’occupation statutaire de l’article L. 145- 28 du même code à compter du 1er avril 2021,

AVANT DIRE DROIT, sur le montant des indemnités d’éviction et d’occupation, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard,

ORDONNE une expertise et désigne en qualité d’expert :

[X] [D]

[Adresse 1]

[Courriel 15]

01 45 48 32 00

avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire :

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, des difficultés d’exploitation du fonds, tous éléments permettant :

1°) de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas :

— d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

— de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

2°) d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,

3°) de déterminer le montant de l’indemnité due par la locataire pour l’occupation des lieux, objets du bail, depuis le 1er avril 2021 jusqu’à leur libération effective,

* à titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui aurait été applicable à la date d’effet du congé,

DIT que les parties devront transmettre leur dossier complet à l’expert au plus tard le jour de la première réunion d’expertise,

DIT que lors de la première réunion d’expertise, l’expert devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations et leur indiquer, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires, frais et débours, ainsi que la date prévisible du dépôt du rapport, et qu’à l’issue de cette première réunion, elle adressera ces informations au juge chargé du contrôle des expertises à qui elle pourra demander, en cas d’insuffisance de la provision allouée, la consignation d’une provision complémentaire,

FIXE à la somme de 6.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la S.A.S. HALLES GARAGE à la Régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, Atrium Sud 1er étage, parvis du Tribunal de Paris, Paris 17ème) au plus tard le 1er septembre 2025, avec une copie de la présente décision,

DIT qu’à défaut de consignation dans le délai susvisé, et selon les modalités imparties, la désignation de l’expert sera caduque et l’instance sera poursuivie, la juridiction tirant toutes conséquences de cette abstention, sauf prorogation de délai ou relevé de caducité accordé par le juge chargé du contrôle des expertises sur demande de l’une des parties se prévalant d’un motif légitime,

DIT que l’expert commencera ses opérations d’expertise dès qu’elle sera avertie par le greffe du présent tribunal de la consignation de la provision à valoir sur sa rémunération,

DIT qu’il sera procédé aux opérations d’expertise en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées et leurs conseils avisés,

DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 281 du code de procédure civile, et pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées,

RAPPELLE que l’expert devra entendre les parties ou leurs représentants dûment appelés en leurs dires et explications, et lorsque leurs observations sont écrites, les joindre à son rapport, si les parties le demandent, et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,

RAPPELLE que l’expert devra procéder personnellement aux opérations d’expertise,

DIT que l’expert aura la faculté de s’adjoindre tout sapiteur ou spécialiste de son choix dans une autre spécialité que la sienne, à charge pour elle d’en informer préalablement le juge chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur ou du spécialiste à son rapport, étant précisé que si le sapiteur ou spécialiste n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert,

DIT que l’expert devra communiquer (par voie électronique, en cas d’accord) un pré-rapport de ses opérations à l’ensemble des parties en leur impartissant un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles, auxquels elle devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu’elle n’a reçu aucun dire,

DIT que l’expert déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe de la 18ème chambre – 3ème section du tribunal judiciaire de Paris, et qu’elle en délivrera copie aux parties,

DIT que l’expert adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération conformément aux dispositions de l’article 173 du code de procédure civile, et qu’elle mentionnera l’ensemble des destinataires auxquels elle les aura adressés,

FIXE au 11 juin 2026 la date maximale du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, délai de rigueur, sauf prorogation de délai expressément accordée par le juge chargé du contrôle des expertises,

Décision du 11 Juin 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/13484 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYG5B

DÉSIGNE le juge de la mise en état en qualité de juge chargé du contrôle des expertises, auquel l’expert fera connaître toutes difficultés éventuelles faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission dans le délai prescrit,

DIT qu’en cas de refus de sa mission, d’empêchement ou de retard injustifié de l’expert, il sera pourvu à son remplacement, d’office ou à la demande des parties, par simple ordonnance,

DONNE injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Monsieur [K] [F]

[Adresse 3]

[Localité 5]

06 80 65 07 69

[Courriel 9]

DIT que le médiateur n’interviendra pour satisfaire à l’injonction ainsi ordonnée qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

DIT qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

DIT que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

— d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

— de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

DIT qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

DIT que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

— le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

— le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige.

DIT qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état dématérialisée de la 18ème chambre – 3ème section du mercredi 8 octobre 2025 à 11h30, pour vérification de la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert,

RAPPELLE que sauf convocation spécifique à l’initiative du juge de la mise en état ou d’entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00,

DÉBOUTE la S.A.S. HALLES GARAGE et la S.N.C. ILOT SAINT HONORE de leurs demandes respectives d’indemnité présentées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

RÉSERVE les dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 11] le 11 Juin 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA