TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 26/00204 – N° Portalis DB2G-W-B7K-JTVF

Section 3

VA

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 06 mai 2026

PARTIE REQUERANTE :

Société anonyme d’HLM SOMCO, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 2] sous le numéro B 945 753 531 – dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Maître Elisabeth STACKLER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 51

PARTIE REQUISE :

Monsieur [K] [S] – demeurant [Adresse 5]

Non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Charlotte SALM, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Victor ANTONY, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 06 mai 2026,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 26 mars 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 30 septembre 2024, à effet du 1er octobre 2024, la S.A. SOMCO a donné à bail à Monsieur [K] [S], pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 262,89 €, outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 215,18 €, soit un loyer total s’élevant à la somme de 478,07 € par mois, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 262 €.

Par acte de commissaire de justice du 16 avril 2025, la S.A. SOMCO a fait signifier à Monsieur [K] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant de 1801,37 € au titre des loyers et charges impayés.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Haut-Rhin a été saisie de la situation d’impayés de loyers de Monsieur [K] [S] par voie électronique avec avis de réception du 16 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude en date du 12 janvier 2026, la S.A. SOMCO a fait assigner Monsieur [K] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2], aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail conclu le 30 septembre 2024, faute pour Monsieur [K] [S] de s’être acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois ;

— Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire ;

Et en conséquence,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [S] et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

— condamner Monsieur [K] [S] au paiement d’une astreinte de 20 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ;

— condamner Monsieur [K] [S] à lui payer les sommes suivantes :

—  3940,36 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 10 décembre 2025, avec intérêts à taux légal à compter de l’assignation du 12 janvier 2026 ;

— une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ; dire que cette indemnité évoluera dans les mêmes conditions que les loyers et charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié ;

— Fixer subsidiairement cette indemnité à la somme de 584 euros par mois à compter de la résiliation du bail ;

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de signification de trois courriers, du commandement de payer et de l’article 10 du décret n°2001-2012 du 8 mars 2001 en cas d’exécution forcée par commissaire de justice.

— Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Cette assignation a été dénoncée à la Préfecture du Haut-Rhin par voie électronique avec avis de réception du 13 janvier 2026.

A l’audience du 26 mars 2026, la S.A. SOMCO a comparu représentée par Me [U] et a sollicité le bénéfice de son assignation en actualisant le montant de sa créance et sollicitant la condamnation de Monsieur [K] [S] à lui payer la somme de 5099,64 euros, somme arrêtée au 25 mars 2026.

Monsieur [K] [S], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

Aucune enquête sociale n’est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 6 mai 2026, la présidente ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l’article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. L’article 472 du code de procédure civile dispose qu’ il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la S.A. SOMCO a comparu à l’audience représentée par son Conseil. Monsieur [K] [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter bien que régulièrement cité à l’audience conformément aux dispositions du code de procédure civile, par assignation délivrée à étude. Il sera donc statué par ordonnance réputée contradictoire.

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement soumis, dès lors, aux principes issus de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la demande en résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’assignation ayant été délivrée le 12 janvier 2026, l’article 24 II, III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable.

Celui-ci prévoit que, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (…) Cette saisine s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Par ailleurs, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. (…) L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement.

En l’espèce, la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Haut-Rhin a été réalisée le 16 avril 2025, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 12 janvier 2026.

De même, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie dématérialisée le 13 janvier 2026, soit au moins six semaines avant l’audience du 26 mars 2026.

L’action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

Sur la compétence du juge des référés

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 dispose en outre que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le défaut de paiement des loyers établi ci-dessous constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 suscité.

Le juge des référés est donc compétent.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que par leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes de l’article 7 a) et b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer ainsi que les charges récupérables aux termes convenus, et d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Par ailleurs, l’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Les articles 1227 à 1229 du même code disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que le contrat de bail signé entre les parties le 30 septembre 2024 contient une clause prévoyant la résiliation du bail de plein droit par la S.A. SOMCO.

Cette clause stipule en effet qu'« à défaut de paiement du loyer ou des charges dûment justifiées au terme convenu, ou pour non versement du dépôt de garantie, et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le présent contrat sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur. L’expulsion aura lieu sur simple ordonnance de référé rendu par le Président du tribunal d’instance du lieu de la situation de l’immeuble, juge des référés, et ceci sans préjudice du paiement des loyers arriérés des accessoires frais de procédure et tout dommage et intérêt lui incombant. »

Par ailleurs, la S.A. SOMCO a fait signifier à Monsieur [K] [S] un commandement de payer la somme de 1801,37 euros au titre des loyers et charges impayés et a produit le décompte de créance circonstancié joint audit commandement reprenant et détaillant cette somme.

Ce commandement de payer, qui vise la clause précitée de résiliation de plein droit du contrat de bail, qui rappelle les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 et qui renseigne l’adresse du Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL), a été signifié à Monsieur [K] [S] le 16 avril 2025 de sorte que l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions modifiées par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. Celui-ci dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est constant qu’en présence d’une disposition contractuelle prévoyant la résiliation du bail de plein droit après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer, alors que l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a réduit ce délai à six semaines, les dispositions nouvelles, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Dans ces conditions, la clause résolutoire sera en l’espèce acquise après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la notification du commandement de payer.

Monsieur [K] [S] ne justifie pas s’être acquitté de cette dette au 17 juin 2025, soit à l’expiration du délai de deux mois courant à compter de la date de délivrance du commandement de payer le 16 avril 2025.

Dès lors, les conditions d’application de la clause résolutoire visée au contrat de bail apparaissent ainsi acquises au profit de la S.A. SOMCO à compter du 17 juin 2025.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Il convient, par suite, de condamner Monsieur [K] [S] à restituer les lieux loués situés [Adresse 6] à [Localité 3].

À défaut, il convient d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef.

A cette fin, il n’y a toutefois pas lieu de réduire ou supprimer le délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux en application des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre de son bien, une indemnité d’occupation lui est allouée. Cette indemnité présente un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle est due mensuellement et s’élève à un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En l’espèce, Monsieur [K] [S] occupe le bien de la S.A. SOMCO sans droit ni titre depuis le 17 juin 2025, date à laquelle le contrat de bail conclu le 30 septembre 2024 a été résilié.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [K] [S] à payer à la S.A. SOMCO une indemnité d’occupation d’un montant de 489,45 euros par mois, qui se substitue au loyer à compter de la date de résiliation du bail, le 17 juin 2025. Cette indemnité est incluse dans la dette locative jusqu’au 25 mars 2026 inclus.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A. SOMCO ou à son mandataire.

Sur la demande en paiement de la dette locative

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties prévoient que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la S.A. SOMCO verse aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de bail conclu entre les parties le 30 septembre 2024 ;

— le courrier de mise en demeure du 30 janvier 2025 signifié au locataire le 03 février 2025 réclamant la somme de 1321,01 euros;

— le courrier de mise en demeure du 22 mai 2025 signifié au locataire le 28 mai 2025 réclamant la somme de 2447,06 euros;

— le courrier de mise en demeure du 04 novembre 2025 signifié au locataire le 10 novembre 2025 réclamant la somme de 3865,53 euros;

— le commandement de payer en date du 16 avril 2025 réclamant la somme de 1801,37 euros;

— le décompte de la créance arrêtée au 25 mars 2026 pour un montant de 5099,64.

Il résulte de ces éléments que Monsieur [K] [S] est, au 25 mars 2026 et après déduction des frais de poursuite d’un montant de 480,26 euros, redevable à l’égard la S.A. SOMCO d’une somme de 4619,38 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus.

Aucun élément de nature à contester la dette, dans son principe et son montant, n’est apporté par Monsieur [K] [S] qui n’a pas comparu à l’audience pour s’en expliquer.

En outre, compte tenu de l’absence d’éléments de solvabilité, la mise en place des délais de paiement n’a pas pu être envisagée.

Par conséquent, Monsieur [K] [S] sera condamné au paiement de la somme provisionnelle de 4619,38 euros au titre des loyers et charges impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2026, date de l’assignation, sur la somme de 3940,36 euros et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. Conformément à l’article L131-2 du même code, l’astreinte est indépendante des dommages et intérêts et peut être provisoire ou définitive.

En application de l’article L421-2 du même code, par exception au premier alinéa de l’article L. 131-2, le montant de l’astreinte une fois liquidée ne peut excéder la somme compensatrice du préjudice effectivement causé. Il est tenu compte, lors de sa fixation, des difficultés que le débiteur a rencontrées pour satisfaire à l’exécution de la décision. L’astreinte n’est pas maintenue lorsque l’occupant a établi l’existence d’une cause étrangère qui ne lui est pas imputable et qui a retardé ou empêché l’exécution de la décision.

En l’espèce, la S.A. SOMCO sollicite la condamnation de Monsieur [K] [S] à une astreinte de 20 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement jusqu’au départ effectif des lieux.

Or, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Monsieur [K] [S] de quitter les lieux. En effet, d’une part, il n’y a pas lieu de contraindre financièrement Monsieur [K] [S] à quitter les lieux avant qu’il ne trouve un nouveau logement ou, à défaut, avant qu’il ne soit expulsé après un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et, d’autre part, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la S.A. SOMCO, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [K] [S], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [K] [S], qui supporte les dépens, sera condamné à payer à la S.A. SOMCO une somme qu’il est équitable de fixer à 300 euros.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, l’exécution provisoire du présent jugement à l’égard du défendeur est de droit au regard de l’assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020.

L’exécution provisoire, de droit, sera constatée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

DÉCLARONS l’action de la S.A. SOMCO recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 septembre 2024 relatif à l’immeuble d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 3], entre la S.A. SOMCO d’une part et Monsieur [K] [S] d’autre part, sont réunies à la date du 17 juin 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [S] à libérer les lieux situés [Adresse 6] à [Localité 3], en satisfaisant aux obligations du locataire ;

A défaut,

ORDONNONS l’expulsion de M. [K] [S] et celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELONS, s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu’il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [S] à payer à la S.A. SOMCO la somme provisionnelle de 4619,38 € (quatre mille six cent dix-neuf euros trente-huit centimes) au titre des loyers et charges impayés et indemnité d’occupation, somme arrêtée du 25 mars 2026, assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2026, date de l’assignation, sur la somme de 3940,36 € (trois mille neuf cent quarante euros trente-six centimes), et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [S] à payer à la S.A. SOMCO une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges, subissant les augmentations légales, à compter du 17 juin 2025 par mois et jusqu’à la libération effective des lieux, soit la somme de 489,45 € (quatre cent quatre-vingt-neuf euros quarante-cinq centimes) par mois ;

DISONS que cette indemnité est comprise dans la dette locative jusqu’au 25 mars 2026 ;

DEBOUTONS la S.A. SOMCO de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [S] au paiement de la somme de 300 € (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [S] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût des significations de trois courriers et du commandement de payer ;

RAPPELONS que cette décision est exécutoire immédiatement, même en cas d’appel ;

DISONS que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 11 de chaque mois ;

DÉBOUTONS la S.A. SOMCO et Monsieur [K] [S] de leurs plus amples demandes ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 2] par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 6 mai 2026, date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile

Le Greffier, Le Président,