TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 19]

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Loyers commerciaux

N° RG 24/06031

N° Portalis 352J-W-B7I-C42EH

N° MINUTE : 3

Assignation du :

29 Avril 2024

Jugement avant dire droit

Expert : [Z] [S][1]

[1] Expéditions exécutoires

délivrées le :

[Adresse 6]

[Localité 13]

Médiateur : [V] [G]

[Adresse 15]

[Localité 11]

JUGEMENT

rendu le 21 Mai 2025

DEMANDERESSES

Madame [D] [H] [B] épouse [M]

[Adresse 8]

[Localité 17]

Madame [U] [P] [B] épouse [O]

[Adresse 9]

[Localité 14]

toutes deux représentées par Maître Valérie FIEHL, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #E1294

DÉFENDERESSE

S.A.S. FIDLER

[Adresse 2]

[Localité 12]

représentée par Maître Olivier DESANDRE NAVARRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0187

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière

DÉBATS

À l’audience du 12 Mars 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée en date du 20 novembre 2003, Monsieur [J] [B] a donné à bail commercial à la S.A.R.L. FIDLER, devenue depuis la S.A.S. FIDLER, des locaux d’une superficie d’environ 400 m2 situés au rez-de-chaussée, au sous-sol, et aux premier, deuxième et troisième étages d’un immeuble sis [Adresse 5] cadastré section AM numéro [Cadastre 10] pour une durée de neuf années à effet au 1er décembre 2003 afin qu’y soit exercée une activité de commercialisation de produits pour l’habillement et accessoires, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 60.000 euros hors taxes et hors charges payable mensuellement à terme à échoir.

Par acte sous signature privée en date du 14 juin 2012, les parties ont conclu un avenant portant modification de l’assiette du bail avec substitution du petit local situé à gauche de l’entrée de l’immeuble par un autre petit local d’une superficie identique situé à l’entresol de l’immeuble.

Monsieur [J] [B] est décédé le 13 octobre 2018, laissant pour lui succéder ses deux filles Madame [U] [B] épouse [O] et Madame [D] [B] épouse [M].

Le contrat de bail commercial a été renouvelé en dernier lieu pour une nouvelle durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er décembre 2012 moyennant le versement d’un loyer annuel d’un montant de 83.161,39 euros hors taxes et hors charges, par échange de lettres officielles adressées par les conseils respectifs de Madame [U] [B] épouse [O] et de Madame [D] [B] épouse [M] d’une part, et de la S.A.S. FIDLER d’autre part, en date du 4 juin 2019.

Le contrat de bail commercial s’est prolongé tacitement à compter du 1er décembre 2021.

Par actes d’huissier en date des 18 et 28 janvier 2022, la S.A.S. FIDLER a fait signifier à Madame [U] [B] épouse [O] et à Madame [D] [B] épouse [M] une demande de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er avril 2022.

Après avoir fait diligenter une expertise immobilière non judiciaire unilatérale confiée à Monsieur [C] [A] de la S.A.R.L. VERON EXPERTISE & ASSOCIÉS, lequel a établi un rapport en date du 30 juin 2021 estimant la valeur locative des locaux au montant annuel de 131.400 euros hors taxes et hors charges, Madame [U] [B] épouse [O] et Madame [D] [B] épouse [M] ont, par acte d’huissier en date du 10 février 2022, fait signifier à la S.A.S. FIDLER leur acceptation du principe du renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er avril 2022, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 130.000 euros hors taxes et hors charges.

À défaut d’accord sur le montant du loyer de renouvellement, Madame [U] [B] épouse [O] et Madame [D] [B] épouse [M] ont, par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de leur conseil en date du 23 juin 2022 réceptionnée le lendemain, notifié à la S.A.S. FIDLER un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 131.400 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2022, puis ont, par exploit de commissaire de justice en date du 29 avril 2024, fait assigner cette dernière devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de leur dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 10 janvier 2025 réceptionnée le 13 janvier 2025 et remis au greffe par RPVA le 14 janvier 2025, Madame [U] [B] épouse [O] et Madame [D] [B] épouse [M] demandent au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-3, R. 145-6, R. 145-8 et R. 145-30 du code de commerce, et des articles 1231-6 et 1343-2 du code civil, de :

à titre principal, juger que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative au regard de la modification notable des caractéristiques des locaux et des facteurs locaux de commercialité, ainsi que des améliorations notables exécutées dans les locaux loués ; en conséquence, fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2022 à la somme annuelle de 131.400 euros hors taxes et hors charges, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;condamner la S.A.S. FIDLER au paiement des intérêts au taux légal sur les arriérés de loyers à compter de la date de délivrance de l’assignation, puis à compter de chaque date d’exigibilité, avec capitalisation des intérêts ;débouter la S.A.S. FIDLER de toutes ses demandes ;à titre subsidiaire, désigner tel expert judiciaire qu’il plaira à la juridiction avec pour mission de donner son avis sur les motifs de déplafonnement du loyer et sur la valeur locative des locaux loués ;fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer plafonné ;réserver les dépens.

À l’appui de leurs prétentions, Madame [U] [B] épouse [O] et Madame [D] [B] épouse [M] font valoir, à titre principal, qu’au cours du bail expiré, il a été procédé à d’importantes rénovations de certaines rues ainsi qu’à de nombreuses réhabilitations d’immeubles, faisant du quartier du Sentier dans lequel sont situés les locaux donnés à bail, à la fois un lieu de promenades et de sorties, et un quartier d’affaires en raison de l’implantation d’une multitude d’entreprises spécialisées notamment dans les nouvelles technologies, que la population du 2ème arrondissement a évolué, comptant un plus grand nombre de diplômés de l’enseignement supérieur et de cadres au pouvoir d’achat élevé, que le musée des arts et métiers a rouvert, et que le théâtre de la Gaîté Lyrique a été converti en un vaste lieu culturel, ce qui constitue une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Elles ajoutent que la S.A.S. FIDLER a effectué d’importants travaux lors de son installation dans les locaux, consistant notamment en l’aménagement d’un vaste local éclairé sur rue en sous-sol en lieu et place de la cave, en la construction d’une grande cuisine destinée au personnel à l’entresol, en le cloisonnement des premier, deuxième et troisième étages, et en la création d’un monte-charge reliant tous les niveaux à l’exception du sous-sol, ce qui constitue des améliorations apportées aux lieux loués. Elles soulignent que la preneuse a intégré à leur insu dans l’assiette du bail les sanitaires communs se trouvant au rez-de-chaussée et au troisième étage, et que la cave a été transformée en show-room destiné à la réception de la clientèle, ce qui constitue une modification notable des caractéristiques propres aux locaux. Elles en déduisent que le montant du loyer de renouvellement doit être déplafonné et correspondre à celui de la valeur locative à la hausse.

Elles exposent que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative unitaire des locaux peut être estimée au montant de 350 euros par mètre carré pondéré, de sorte qu’eu égard à la surface totale pondérée des locaux de 385 m2, et après application d’un abattement de 2,5% prenant en considération la clause exorbitante de droit commun relative à la taxe foncière laissée à la charge de la locataire, le prix du bail renouvelé peut raisonnablement être fixé à la somme annuelle de 131.400 euros hors taxes et hors charges.

À titre subsidiaire, elles indiquent que la valeur locative des locaux pourrait utilement être déterminée par un expert judiciaire.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettres recommandées en date du 31 octobre 2024 réceptionnées le 4 novembre 2024 et remis au greffe par RPVA le 5 novembre 2024, la S.A.S. FIDLER sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-34, R. 145-3, R. 145-6 et R. 145-8 du code de commerce, de :

dire et juger que le bail s’est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2022 aux clauses et conditions du bail expiré ;constater que Madame [U] [B] épouse [O] et Madame [D] [B] épouse [M] ne justifient d’aucun motif de déplafonnement ;dire et juger Madame [U] [B] épouse [O] et Madame [D] [B] épouse [M] mal fondées en leurs demandes, et les en débouter ;dire et juger que le loyer du bail renouvelé ne saurait subir d’autre augmentation que celle résultant de la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré de l’indice trimestriel des loyers commerciaux pour la période considérée ;condamner solidairement Madame [U] [B] épouse [O] et Madame [D] [B] épouse [M] à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner solidairement Madame [U] [B] épouse [O] et Madame [D] [B] épouse [M] aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la S.A.S. FIDLER conteste toute modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré, précisant que d’une part, la plupart des événements invoqués par les bailleresses sont intervenus antérieurement à la date d’effet du bail expiré, et que d’autre part ils n’ont aucune incidence favorable sur l’activité exercée dans les lieux loués. Elle réfute avoir fait réaliser des travaux d’amélioration, la plupart de ceux-ci ayant d’ailleurs préexisté à son installation dans les lieux, à l’instar de la cuisine à l’entresol, des cloisonnements légers aux différents étages, et du monte-charge. Elle dément avoir intégré dans l’assiette du bail les sanitaires communs, et nie recevoir de la clientèle au sous-sol, de sorte qu’aucune modification notable des caractéristiques des locaux n’est établie. Elle conclut que le montant du loyer de renouvellement doit correspondre à celui du loyer plafonné.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 12 mars 2025, et la décision a été mise en délibéré au 21 mai 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action en fixation du loyer du bail renouvelé

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article L. 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

En outre, en application des dispositions de l’article L. 145-11 du même code, le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l’article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l’article L. 145-10, faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d’État.

Enfin, en vertu des dispositions des premier et troisième alinéas de l’article L. 145-12 dudit code, la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

En l’espèce, il est établi que le contrat de bail commercial liant les parties, renouvelé en dernier lieu pour une durée de neuf années à effet au 1er décembre 2012 par échange de correspondances officielles adressées par les conseils respectifs de ces dernières en date du 4 juin 2019, s’est prolongé tacitement à compter du 1er décembre 2021 jusqu’au 31 mars 2022, consécutivement à la demande de renouvellement signifiée par la S.A.S. FIDLER à Madame [U] [B] épouse [O] et à Madame [D] [B] épouse [M] par actes d’huissier en date des 18 et 28 janvier 2022, laquelle demande a donné naissance à un nouveau bail à compter du 1er avril 2022, date expressément mentionnée dans ladite demande correspondant au premier jour du trimestre civil suivant celle-ci et acceptée par les bailleresses par acte d’huissier en date du 10 février 2022 (pièces n°5, n°7 et n°8 en demande), ce qui n’est pas contesté.

En conséquence, il convient de constater le principe du renouvellement du contrat de bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2022.

Sur le montant du loyer du contrat de bail renouvelé

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l’article L. 145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

En vertu des dispositions de l’article R. 145-3 dudit code, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Selon les dispositions de l’article R. 145-7 de ce code, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

L’article R. 145-6 du code susmentionné dispose quant à lui que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Les deux premiers alinéas de l’article R. 145-8 du code susvisé prévoient que les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

D’après les dispositions des premier, troisième et quatrième alinéas de l’article R. 145-30 du susdit code, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

L’article 9 du code de procédure civile énonce pour sa part qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention

Enfin, conformément aux dispositions des deux premiers alinéas de l’article 16 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, le plafonnement constitue une exception au principe de la fixation du loyer selon la valeur locative, si bien que le loyer du bail renouvelé doit être fixé soit au montant du plafond résultant de la variation indiciaire lorsque la valeur locative est supérieure à celui-ci et en l’absence de motif de déplafonnement, soit au montant de la valeur locative en présence d’un motif de déplafonnement, ou lorsque celle-ci est inférieure au montant du plafond résultant de la variation indiciaire (Civ. 3, 5 février 1992 : pourvoi n°90-10554 ; Civ. 3, 13 janvier 2004 : pourvoi n°02-19110 ; Civ. 3, 23 juin 2015 : pourvoi n°14-12411 ; Civ. 3, 6 mai 2021 : pourvoi n°20-15179), sans dans ce dernier cas que le preneur ait à rapporter la preuve d’une modification notable des éléments de cette valeur locative (Civ. 3, 11 décembre 2007 : pourvoi n°07-10476 ; Civ. 3, 5 novembre 2014 : pourvoi n°13-21990 ; Civ. 3, 12 novembre 2020 : pourvoi n°18-25967), de sorte qu’il appartient au juge de rechercher en tout état de cause, et au besoin d’office, le montant de la valeur locative (Civ. 3, 3 décembre 2003 : pourvoi n°02-11374 ; Civ. 3, 29 novembre 2018 : pourvoi n°17-27043 ; Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-19433) ; que d’autre part, il appartient au bailleur d’apporter la preuve de l’existence d’une modification de l’un des éléments constitutifs de la valeur locative (Civ. 3, 8 octobre 1996 : pourvoi n°94-19519 ; Civ. 3, 1er mars 2000 : pourvoi n°99-18787 ; Civ. 3, 29 avril 2002 : pourvoi n°01-00616 ; Civ. 3, 13 novembre 2013 : pourvoi n°12-25199 ; Civ. 3, 25 mars 2014 : pourvoi n°13-11361), cette modification devant être intervenue au cours du bail expiré (Civ. 3, 14 octobre 1992 : pourvoi n°91-10217 ; Civ. 3, 22 mars 1995 : pourvoi n°93-14282 ; Civ. 3, 8 janvier 1997 : pourvoi n°95-12685), et non postérieurement à la date d’effet du bail renouvelé (Civ. 3, 17 décembre 2003 : pourvoi n°02-18057 ; Civ. 3, 9 mars 2022 : pourvoi n°20-19188), et devant présenter un caractère notable, c’est-à-dire être suffisamment importante (Civ. 3, 13 janvier 2004 : pourvoi n°02-14133 ; Civ. 3, 5 mai 2004 : pourvoi n°03-10477 ; Civ. 3, 21 mars 2006 : pourvoi n°05-11295 ; Civ. 3, 22 octobre 2015 : pourvoi n°14-19788 ; Civ. 3, 9 septembre 2021 : pourvoi n°19-19285), et s’agissant spécifiquement des facteurs locaux de commercialité, la modification notable considérée devant être de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée dans les locaux loués (Civ. 3, 30 juin 2004 : pourvoi n°03-10754 ; Civ. 3, 9 juin 2009 : pourvoi n°08-14633 ; Civ. 3, 29 septembre 2010 : pourvoi n°09-67584 ; Civ. 3, 8 décembre 2010 : pourvoi n°09-70784 ; Civ. 3, 14 septembre 2011 : pourvoi n°10-30825 ; Civ. 3, 17 janvier 2012 : pourvoi n°11-12090 ; Civ. 3, 14 septembre 2017 : pourvoi n°16-19409 ; Civ. 3, 25 janvier 2024 : pourvoi n°22-21006), et non sur la destination des lieux loués (Civ. 3, 8 janvier 1997 : pourvoi n°94-21483 ; Civ. 3, 16 juillet 1998 : pourvoi n°96-13772), cette recherche devant être effectuée au besoin d’office par le juge (Civ. 3, 27 janvier 1999 : pourvoi n°94-19002 ; Civ. 3, 7 avril 2004 : pourvoi n°02-17946 ; Civ. 3, 28 septembre 2004 : pourvoi n°02-21173) ; que si la juridiction ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la libre discussion des parties, elle ne peut cependant se fonder exclusivement sur un rapport d’expertise non judiciaire réalisé à la demande unilatérale de l’une des parties (Cass. mixte, 28 septembre 2012 : pourvoi n°11-18710 ; Civ. 2, 24 novembre 2022 : pourvoi n°21-17580 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-10698 ; Civ. 3, 13 février 2025 : pourvoi n°18-25531), fût-il établi contradictoirement (Civ. 2, 13 septembre 2018 : pourvoi n°17-20099 ; Civ. 3, 14 mai 2020 : pourvois n°19-16278 et 19-16279 ; Civ. 1, 6 juillet 2022 : pourvoi n°21-12545 ; Civ. 2, 9 février 2023 : pourvoi n°21-15784), ledit rapport d’expertise devant alors être corroboré par d’autres éléments de preuve (Civ. 2, 2 mars 2017 : pourvoi n°16-13337 ; Civ. 1, 15 septembre 2021 : pourvoi n°20-11939 ; Civ. 1, 13 octobre 2021 : pourvoi n°19-24008 ; Civ. 3, 16 février 2022 : pourvoi n°20-22778 ; Civ. 2, 15 décembre 2022 : pourvoi n°21-17957 ; Cass. Mixte, 21 juillet 2023 : pourvoi n°21-15809) ; et qu’enfin, le juge ne peut rejeter ou refuser de statuer sur une demande dont il admet le bien-fondé en son principe, au motif de l’insuffisance des preuves fournies par une partie (Civ. 1, 8 février 2017 : pourvoi n°15-28145 ; Civ. 1, 17 avril 2019 : pourvoi n°18-17101 ; Civ. 2, 2 juillet 2020 : pourvoi n°19-16100 ; Civ. 3, 13 avril 2023 : pourvoi n°21-22375 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°21-24992 ; Civ. 2, 16 novembre 2023 : pourvoi n°21-11317).

En l’espèce, il convient de relever que les articles de presse communiqués par les bailleresses (pièces n°10, n°12, n°13, n°14, n°16bis, n°19, n°20, n°21 et n°30 en demande) sont insuffisants, à eux-seuls, à démontrer l’existence d’une éventuelle modification notable des facteurs locaux de commercialité.

De même, si les demanderesses produisent aux débats un rapport d’expertise immobilière non judiciaire unilatérale rédigé par Monsieur [C] [A] de la S.A.R.L. VERON EXPERTISE & ASSOCIÉS en date du 30 juin 2021, force est toutefois de constater que celui-ci n’est corroboré par aucun autre élément, étant au surplus observé que ce dernier estime la valeur locative des locaux au mois de juin 2021 (pièce n°23 en demande), soit plus de neuf mois avant la date d’effet du renouvellement en cause, de sorte que la pertinence dudit rapport n’est pas avérée.

Cependant, dès lors que le principe du renouvellement du bail est expressément reconnu par la locataire, la présente juridiction ne peut refuser de statuer sur la demande de fixation du prix du bail, nonobstant l’éventuelle insuffisance des preuves fournies par Madame [U] [B] épouse [O] et par Madame [D] [B] épouse [M].

Dans ces conditions, une expertise judiciaire sera ordonnée afin d’éclairer le juge des loyers commerciaux.

Aux termes des dispositions de l’article 269 du code de procédure civile, le juge qui ordonne l’expertise ou le juge chargé du contrôle fixe, lors de la nomination de l’expert ou dès qu’il est en mesure de le faire, le montant d’une provision à valoir sur la rémunération de l’expert aussi proche que possible de sa rémunération définitive prévisible. Il désigne la ou les parties qui devront consigner la provision au greffe de la juridiction dans le délai qu’il détermine ; si plusieurs parties sont désignées, il indique dans quelle proportion chacune des parties devra consigner. Il aménage, s’il y a lieu, les échéances dont la consignation peut être assortie.

En outre, en application des dispositions de l’article 271 du même code, à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité. L’instance est poursuivie sauf à ce qu’il soit tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner.

En l’espèce, il y a lieu de fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert à la somme de 5.000 euros, que Madame [U] [B] épouse [O] et/ou Madame [D] [B] épouse [M], demanderesses à l’action en fixation judiciaire et à l’expertise, seront chargées de consigner.

En conséquence, il convient d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire, de désigner pour y procéder Monsieur [Z] [S], et de dire que Madame [U] [B] épouse [O] et/ou Madame [D] [B] épouse [M] devront consigner la somme globale de 5.000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.

Sur la fixation du loyer provisionnel

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, il y a lieu de fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives.

En conséquence, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la S.A.S. FIDLER pendant la durée de la présente instance au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives.

Sur l’opportunité d’une mesure de médiation

D’après les dispositions du premier alinéa de l’article 127-1 du code de procédure civile, à défaut d’avoir recueilli l’accord des parties prévu à l’article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d’administration judiciaire.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 1530 du même code, la médiation et la conciliation conventionnelles régies par le présent titre s’entendent, en application des articles 21 et 21-2 de la loi n°95-125 du 8 février 1995 relative à l’organisation des juridictions et à la procédure civile, pénale et administrative, de tout processus structuré par lequel deux ou plusieurs parties tentent de parvenir à un accord, en dehors de toute procédure judiciaire, en vue de la résolution amiable de leurs différends, avec l’aide d’un tiers choisi par elles qui accomplit sa mission avec impartialité, compétence et diligence.

En l’espèce, eu égard à la nature du présent litige, il apparaît opportun que les parties puissent recourir, dans le cadre de l’expertise judiciaire, à une mesure leur permettant de rechercher ensemble, avec l’aide d’un tiers neutre, une solution rapide et négociée dans un cadre confidentiel.

Dès lors, afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une mesure de médiation, il y a lieu de leur enjoindre de rencontrer un médiateur.

En conséquence, il convient d’enjoindre à Madame [U] [B] épouse [O] et à Madame [D] [B] épouse [M] d’une part, et à la S.A.S. FIDLER d’autre part, de rencontrer Madame [V] [G] en qualité de médiatrice, laquelle pourra, avec l’accord des parties, accomplir sa mission dans le cadre d’une médiation conventionnelle, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision.

Sur les mesures accessoires

Selon les dispositions du premier alinéa de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en vertu des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il y a lieu de rappeler que la présente décision ne met pas fin à l’instance, laquelle a vocation à se poursuivre postérieurement au dépôt du rapport d’expertise judiciaire, en application des dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-31 du code de commerce selon lesquelles dès le dépôt du constat ou du rapport, le greffe avise les parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés.

En conséquence, les demandes formées au titre des frais irrépétibles et les dépens seront réservés.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant Madame [U] [B] épouse [O] et Madame [D] [B] épouse [M] d’une part, à la S.A.S. FIDLER d’autre part, et portant sur les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 20], pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2022,

ORDONNE une mesure d’expertise judiciaire,

DÉSIGNE, pour y procéder, l’expert judiciaire suivant, inscrit sur la liste établie pour le ressort de la cour d’appel de Paris :

Monsieur [Z] [S]

S.A.S. [Z] [S] EXPERTISES

[Adresse 7]

Tél. : [XXXXXXXX01] – [Localité 21]. : 06.20.56.85.30

Courriel : [Courriel 18]

avec pour mission de :

convoquer les parties ainsi que leur conseil respectif ; se faire communiquer par les parties ou par leur conseil respectif tous documents et pièces nécessaires et utiles à l’accomplissement de sa mission ;visiter les locaux donnés à bail commercial sis [Adresse 4], et procéder à leur description ; rechercher la valeur locative des locaux donnés à bail commercial à la date du 1er avril 2022, au regard des dispositions des articles L. 145-33, et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce ;donner son avis circonstancié sur l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ;donner son avis circonstancié sur l’existence d’une modification notable des caractéristiques propres aux locaux loués ;déterminer le montant du loyer plafonné à la date du 1er avril 2022, au regard des dispositions de l’article L. 145-34 du code de commerce ; rendre compte du tout et donner son avis motivé ;dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

DIT que les parties devront transmettre leur dossier complet à l’expert judiciaire au plus tard le jour de la première réunion d’expertise,

DIT que lors de la première réunion d’expertise, l’expert judiciaire devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations et leur indiquer, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires, frais et débours, ainsi que la date prévisible du dépôt du rapport, et qu’à l’issue de cette première réunion, il adressera ces informations au juge chargé du contrôle des expertises à qui il pourra demander, en cas d’insuffisance de la provision allouée, la consignation d’une provision complémentaire,

FIXE à la somme globale de 5.000 (CINQ MILLE) euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert judiciaire, qui devra être consignée par Madame [U] [B] épouse [O] et/ou par Madame [D] [B] épouse [M] auprès de la régie du tribunal judiciaire de Paris (située : Tribunal de Paris – Atrium Sud 1er étage – Parvis du Tribunal de Paris 75017 PARIS), avec copie de la présente décision, avant le 27 juillet 2025 au plus tard,

DIT qu’à défaut de consignation dans les délais et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert judiciaire sera caduque et l’instance sera poursuivie, le juge des loyers commerciaux tirant toutes conséquences de cette abstention, sauf prorogation de délai ou relevé de caducité accordé par le juge chargé du contrôle des expertises sur demande de l’une des parties se prévalant d’un motif légitime,

DIT que l’expert judiciaire commencera ses opérations d’expertise dès qu’il sera averti par le greffe du présent tribunal que Madame [U] [B] épouse [O] et/ou Madame [D] [B] épouse [M] ont consigné le montant de la provision mise à leur charge,

DIT qu’il sera procédé aux opérations d’expertise en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées et leurs conseils avisés,

DIT que l’expert judiciaire accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 281 du code de procédure civile, et pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées,

RAPPELLE que l’expert judiciaire devra entendre les parties ou leurs représentants dûment appelés en leurs dires et explications, et lorsque leurs observations sont écrites, les joindre à son rapport, si les parties le demandent, et faire mention de la suite qui leur aura été donnée,

RAPPELLE que l’expert judiciaire devra procéder personnellement aux opérations d’expertise,

DIT que l’expert judiciaire devra communiquer (par voie électronique, en cas d’accord) un pré-rapport de ses opérations à l’ensemble des parties,

ENJOINT à Madame [U] [B] épouse [O] et à Madame [D] [B] épouse [M] d’une part, et à la S.A.S. FIDLER d’autre part, de rencontrer en qualité de médiatrice :

Madame [V] [G]

S.A.S. AIDEQUARTER

[Adresse 16]

[Localité 11]

Tél. : 06.98.97.37.43

Courriel : [Courriel 22]

avec pour mission de :

informer les parties sur l’objet et le déroulement d’une mesure de médiation ; recueillir le consentement des parties à une mesure de médiation conventionnelle ;

DIT que la médiatrice n’interviendra qu’après que l’expert judiciaire l’aura informée de la transmission aux parties de son pré-rapport,

DIT que l’expert judiciaire suspendra ses opérations d’expertise après la transmission aux parties de son pré-rapport, dans l’attente que la médiatrice ait mené à bien sa mission,

DIT qu’à l’issue du rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où l’une et/ou l’autre des parties refuserai(en)t le principe de la médiation, ou à défaut de réponse de l’une et/ou de l’autre des parties dans le délai fixé par la médiatrice:

la médiatrice en avisera l’expert judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises ; la mission de la médiatrice prendra fin sans rémunération ;l’expert judiciaire reprendra le cours de ses opérations d’expertise, en impartissant aux parties un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu’il n’a reçu aucun dire ;

DIT que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord pour participer à une mesure de médiation conventionnelle :

la médiatrice pourra commencer immédiatement ses opérations de médiation, pour une durée et suivant des modalités financières qui seront librement convenues entre elle et les parties, conformément aux dispositions des articles 1530 à 1535 du code de procédure civile ; la médiatrice en avisera sans délai l’expert judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises ;le cours des opérations d’expertise judiciaire demeurera suspendu, sauf en cas de nécessité d’investigations complémentaires indispensables à la solution du litige ;

ORDONNE qu’au terme de la mesure de médiation conventionnelle, la médiatrice informera l’expert judiciaire ainsi que le juge chargé du contrôle des expertises que les parties, soit sont parvenues, soit ne sont pas parvenues, à un accord,

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert judiciaire déposera son rapport en l’état du pré-rapport qu’il aura établi, et pourra solliciter la fixation de sa rémunération y afférente, conformément aux dispositions des articles 282 et 284 du code de procédure civile,

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, l’expert judiciaire reprendra le cours de ses opérations d’expertise, en impartissant aux parties un délai raisonnable suffisant pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu’il n’a reçu aucun dire,

DIT qu’en cas de refus ou d’échec de la médiation conventionnelle, l’expert judiciaire déposera un exemplaire de son rapport définitif au greffe du présent tribunal et qu’il en délivrera copie aux parties,

DIT que l’expert judiciaire adressera un exemplaire de son rapport définitif à chacune des parties ainsi que sa demande de fixation de rémunération, conformément aux dispositions des articles 173, 282 et 284 du code de procédure civile, et qu’il mentionnera l’ensemble des destinataires auxquels il les aura adressés,

FIXE au 31 juillet 2026 la date maximale du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, délai de rigueur, sauf prorogation de délai expressément accordée par le juge chargé du contrôle des expertises,

DÉSIGNE le juge des loyers commerciaux en qualité de juge chargé du contrôle des expertises, auquel l’expert judiciaire fera connaître toutes difficultés éventuelles faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission dans le délai prescrit,

DIT qu’en cas de refus de sa mission, d’empêchement ou de retard injustifié de l’expert judiciaire, il sera pourvu à son remplacement, d’office ou à la demande des parties, par simple ordonnance,

FIXE le loyer provisionnel dû par la S.A.S. FIDLER pendant la durée de la présente instance au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives,

RENVOIE l’affaire à l’audience du juge des loyers commerciaux du jeudi 23 octobre 2025 à 9h30, pour vérification de la consignation de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert judiciaire,

RÉSERVE les dépens et les demandes présentées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 19], le 21 mai 2025.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

C. BERGER C. KOSSO-VANLATHEM