TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Celia GOULAY

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Alexia DROUX

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/07153 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5PQC

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 31 octobre 2025

DEMANDERESSE

Association AURORE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Alexia DROUX de la SCP DROUX BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #191

DÉFENDERESSE

Madame [V] [P], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Celia GOULAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1090

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 31 octobre 2025 prorogé du 17 septembre 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 31 octobre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/07153 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5PQC

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat du 23 avril 2021, prenant effet le 27 avril 2021, l’association AURORE, elle-même titulaire d’un bail du 19 avril 2021 intervenu dans le cadre du dispositif « Louez solidaire et sans risque » et de la mobilisation du parc privé de logements à des fins d’intermédiation locative, a consenti à Madame [V] [P] une convention d’occupation à titre onéreux portant sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5].

Cette convention a été conclue pour une durée maximale de 18 mois, renouvelable par avenant, sans pouvoir dépasser la durée du bail et moyennant une redevance mensuelle de 603,75 euros portée à 552,25 euros selon avenant du 21 mars 2023 puis à 626,39 euros selon avenant du 26 janvier 2024, outre 42 euros de contribution mensuelle aux charges.

La durée maximale d’occupation ayant été dépassée et Madame [V] [P] ayant refusé l’offre de logement qui lui avait été faite le 2 novembre 2023, l’association AURORE a dénoncé cette convention par lettre recommandée avec avis de réception du 28 février 2024, indiquant à l’occupante qu’elle devrait libérer les lieux dans un délai d’un mois à compter de la réception de cette lettre le 4 mars 2024.

Madame [V] [P] n’ayant pas libéré les lieux dans le délai imparti, l’association AURORE l’a, par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2024, fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins sous le bénéfice de l’exécution provisoire de constater qu’elle occupante sans droit ni titre, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire de la convention d’occupation, ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef et la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 668,39 euros à compter de l’assignation outre 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

À l’audience du 2 avril 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, l’association AURORE, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et a conclu au rejet des prétentions adverses.

Au soutien de ses demandes, l’association AURORE fait valoir, au visa des articles L.353-20 et R.353-1 du code de la construction et de l’habitation et 40 III de la loi du 6 juillet 1989, que compte tenu de la résiliation de la convention d’occupation à la suite du refus de la proposition de relogement par la Ville de [Localité 4], Madame [V] [P] est occupante sans droit ni titre et estime, sur le fondement des articles 1103, 1224 et 1741 du code civil que ce refus doit conduire à la résiliation judiciaire de la convention.

En réponse à l’argumentation de la partie adverse, elle considère que la convention d’occupation n’est pas un contrat d’adhésion, en ce que la rédaction des contrats varie en fonction de la situation des occupants et qu’elle ne crée aucun déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, dans la mesure où elle doit se conformer à la réglementation relative au dispositif d’intermédiation locative notamment en faisant bénéficier l’occupante d’un accompagnement social. Elle ajoute que la convention est devenue caduque à la suite du refus de la proposition de relogement et que Madame [V] [P] a parfaitement compris les obligations mises à sa charge.

Madame [V] [P], représentée par son conseil, a conclu à la nullité et à défaut à l’inopposabilité de la clause de la convention prévoyant sa résiliation de plein droit en cas d’offre d’un logement ou d’un hébergement adressée à l’occupant et au débouté des demandes, à titre subsidiaire à l’octroi d’un délai d’un an pour quitter les lieux et en tout état de cause à la condamnation de l’association AURORE à payer à son avocat la somme de 1 500 euros TTC au titre des frais irrépétibles en contrepartie de sa renonciation au bénéfice de l’aide juridictionnelle ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses demandes, Madame [V] [P] fait valoir que la convention d’occupation doit recevoir la qualification de contrat d’adhésion, au sens des dispositions de l’article 1110 du code civil, en ce qu’il s’agit d’un contrat « type » rédigé à l’avance par l’association sans possibilité de négociation et que la clause de la convention selon laquelle toute solution d’un logement ou d’un hébergement adressé à l’occupant met fin au contrat crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, ainsi que le prévoit l’article 1171 du code civil, et doit donc être réputée non écrite, dès lors qu’elle a pour effet de contraindre l’occupant du logement temporaire à devoir accepter n’importe quelle solution de relogement, même inadaptée, au risque sinon de se retrouver à la rue.

Elle affirme également, sur le fondement des articles 1104 et 1130 du code civil, que ne sachant pas lire et écrire le français, elle n’a pas pleinement compris le sens de cette clause et que l’association ne s’est pas préoccupée de s’assurer qu’elle avait bien conscience des engagements mis à sa charge de sorte que ladite clause ne lui est pas opposable et que partant il y a lieu d’annuler le congé et de débouter la demanderesse de sa demande subsidiaire de résiliation judiciaire et de ses demandes subséquentes aux fins d’expulsion.

Elle justifie sa demande subsidiaire de délais pour quitter les lieux, au visa des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et L.345-2-2 et suivants du code de l’action sociale et des familles par la nécessité de pouvoir disposer de temps pour trouver une solution d’hébergement adaptée alors qu’un relogement dans le secteur privé est impossible, en faisant état de sa situation personnelle et financière et en arguant de sa bonne foi.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition greffe au 26 juin 2025 puis a été prorogée à ce jour.

MOTIFS

Sur la demande de constat de résiliation de la convention d’occupation et ses conséquences

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Selon les articles 1224 et 1225 du code civil, la résolution du contrat peut résulter de l’application d’une clause résolutoire, qui précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution, et est subordonnée à une mise demeure infructueuse, mentionnant expressément la clause résolutoire, s’il n’a pas été prévu que la résolution résulterait du seul fait de l’inexécution.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

En l’espèce, la convention d’hébergement litigieuse mentionne que le contrat s’inscrit dans le cadre du dispositif d’intermédiation locative « Louez solidaire et sans risque » (Louez solidaire) financé par la Ville de [Localité 4] dans le cadre du Fonds de solidarité pour le logement de [Localité 4] pour permettre l’accueil de ménages parisiens défavorisés, privés de logement, dans un logement temporaire.

La défenderesse soulève la nullité de la clause figurant à l’article 1 paragraphe 3 de la convention, considérant que la mention selon laquelle « toute solution d’un logement ou d’un hébergement adressé à l’occupant met fin à la présente convention selon les modalités définies à l’article 4 » crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, en ce qu’elle préconstitue un motif de résiliation du contrat au bénéfice exclusif de l’association AURORE, et doit dès lors être réputée non écrite.

Elle ajoute « qu’imposer une rupture du contrat de location à l’issue d’un unique refus de relogement, sans que la clause ne réserve le cas d’une proposition inadaptée et de surcroît sans obligation à la charge de l’association de procéder à un rappel formel préalable des conséquences est manifestement excessif ».

Elle invoque à cet effet les dispositions de l’article 1171 du code civil qui prévoient que « dans un contrat d’adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l’avance par l’une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite », étant rappelé que selon l’article 1110 du même code « le contrat d’adhésion est celui-ci qui comporte un ensemble de clauses non négociables, déterminées à l’avance par l’une des parties ».

Cependant, outre le fait que la qualification de « contrat d’adhésion » au cas d’espèce est très sérieusement contestable (sauf alors à considérer que n’importe quel contrat de location rédigé par le propriétaire des lieux et soumis à la signature du futur locataire devrait recevoir cette qualification applicable essentiellement en matière de droit de la consommation), il sera d’abord rappelé que le caractère abusif d’une clause s’apprécie non seulement au regard de cette clause elle-même mais aussi compte tenu de l’ensemble des stipulations du contrat.

Or, Madame [V] [P], qui était précédemment « prise en charge par le 115 » ainsi que cela ressort de la note sociale versée aux débats, ne saurait raisonnablement soutenir que la convention crée à son détriment un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, alors qu’en signant cette convention, elle a pu grâce à l’association AURORE disposer d’un hébergement pour elle et ses deux filles, en contrepartie d’une redevance n’excédant pas 25 % de ses revenus (article 5 de la convention), c’est-à-dire à des conditions financières extrêmement favorables, et bénéficier par ailleurs d’un accompagnement social lié au logement de nature à lui permettre de sortir de sa situation de grande précarité, ses seules obligations – outre celles auxquelles sont soumises tous locataires ou sous-locataires (paiement de la redevance, usage paisible des lieux etc.) – consistant à « s’engager à respecter les modalités d’accompagnement dans les conditions définies avec l’organisme agréé et qui comprennent notamment les rendez-vous et les visites à domicile », à « communiquer toute pièce justificative ou document administratif nécessaires à l’activation des dispositifs sociaux et de relogement » ainsi que « toute information en matière d’évolution ou de changement de la composition et [de] la situation familiale » et à « s’engager formellement à libérer ledit logement lorsqu’il est mis fin à la présente convention », dernier engagement qui n’avait pas spécifiquement à être mentionné puisque constituant le principe même de tout contrat de mise à disposition d’un bien.

En outre, il est constant que la clause rédigée de façon claire et compréhensible et qui définit l’objet principal du contrat ne peut être déclarée abusive (Civ. 1ère 13 décembre 2012, 11-27.631, Civ. 1ère 3 juin 2015, 14-13.193, Civ. 2ème 14 octobre 2021, 19-11.758, arrêts rendus au visa de l’article L.212-1 du code de la consommation, anciennement l’article L.132-1 qui dispose que « dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat »).

Or, comme le souligne à juste titre l’association AURORE, l’objectif principal du dispositif d’intermédiation locative « Louez solidaire et sans risque » est de permettre à des ménages qui sous-louent temporairement des logements de devenir locataires de logements pérennes appartenant à la Ville de [Localité 4] de sorte que le refus de la proposition d’un logement définitif par l’occupant a pour conséquence la perte de l’élément essentiel de la convention, laquelle se trouve donc anéantie, conformément aux dispositions de l’article 1186 du code civil qui dispose qu’un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ces éléments essentiels disparaît.

De même, Madame [V] [P] ne peut prétendre qu’elle n’aurait pas pleinement compris le sens de la clause litigieuse, qui constitue le cœur même de la convention, alors que s’il est manifeste qu’elle « ne sait ni lire ni écrire » le français ainsi que cela ressort de la note sociale précédemment citée, il est mentionné dans cette même note qu’elle « comprend et sait parler parfaitement le français » et « qu’il n’y a jamais eu de retard dans le règlement de son loyer » ce dont il se déduit qu’elle avait parfaitement appréhendé les obligations mises à sa charge.

Madame [V] [P] sera par conséquent déboutée de ses demandes de nullité et d’inopposabilité de la clause de la convention prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas d’offre d’un logement ou d’un hébergement adressée à l’occupant.

Il résulte des pièces versées aux débats qu’une proposition de relogement a été adressée à Madame [V] [P] le 2 novembre 2023 par la Ville de [Localité 4] pour un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 452,33 euros et 209,13 euros de provision sur charges, appartement composé de trois pièces et d’une superficie de 52,31 m², c’est-à-dire adapté aux ressources de la défenderesse ainsi qu’à la composition de son foyer (un adulte et deux enfants), ce que cette dernière d’ailleurs ne conteste pas.

Madame [V] [P] a toutefois refusé cette proposition, ce dont elle a informé l’association AURORE par mail du 15 novembre 2023, au motif que le logement serait trop petit, bien qu’il soit bien plus grand que celui qu’elle occupe actuellement, d’une surface de 29,43 m².

En conséquence, la Ville de [Localité 4] a pris la décision le 12 janvier 2024 de radier Madame [V] [P] du dispositif « Accompagner et Reloger les Publics Prioritaires » (ARPP), – cette décision n’ayant fait l’objet d’aucun recours administratif gracieux de l’intéressée – et a enjoint l’association AURORE de dénoncer le titre d’occupation conclu avec cette dernière et dont la durée maximum était au surplus dépassée (18 mois).

C’est dans ces conditions que par courrier recommandé avec accusé de réception du 28 février 2024, distribué le 4 mars suivant, l’association AURORE a notifié à Madame [V] [P] la résiliation de la convention d’occupation pour refus injustifié d’une proposition de relogement adapté, à effet un mois à compter de la présentation du courrier, soit en respectant les modalités et le délai de préavis prévus à l’article 4 de la convention.

La convention a donc pris fin le 5 avril 2024, date à compter de laquelle Madame [V] [P] est devenue occupante sans droit ni titre des lieux.

Il convient en conséquence d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, le fait pour Madame [V] [P] de se maintenir dans les lieux alors que la convention d’occupation est résiliée, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice à l’association demanderesse, puisqu’elle la prive de la jouissance du bien au bénéfice d’autres personnes dans le cadre du dispositif locative « Louez solidaire et sans risque » (Louez solidaire) et de l’aide à apporter au logement de personnes en difficultés et éligibles au dispositif.

Madame [V] [P] sera en conséquence condamnée à payer une indemnité destinée à réparer ce préjudice. En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspond à la valeur équitable des lieux et est due, selon les modalités prévues au dispositif, à compter de l’assignation, conformément à la demande et jusqu’à la libération des lieux.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée de ces délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, Madame [V] [P] a refusé la proposition de relogement qui lui a été faite, bien que parfaitement adaptée à sa situation financière et à la composition de son foyer. L’association AURORE, qui intervient aux fins d’intermédiation locative, dans le cadre du dispositif locatif « Louez solidaire et sans risque » (Louez solidaire), a besoin de disposer du logement litigieux pour y loger d’autres personnes en situation de précarité. La défenderesse, qui s’est maintenue dans le logement depuis le 5 avril 2024, a déjà bénéficié d’un délai d’un an pour quitter les lieux. Enfin et en tout état de cause, elle bénéficiera de la trêve hivernale et du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux pour libérer le logement.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de lui accorder de délais supplémentaires, en plus des délais légaux.

Sur les demandes accessoires

Madame [V] [P], qui perd le procès, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient en équité de condamner Madame [V] [P] à payer à l’association AURORE, qui a dû exposer des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE Madame [V] [P] de ses demandes de nullité et d’inopposabilité de la clause de la convention d’occupation à titre onéreux conclue le 23 avril 2021 avec l’association AURORE prévoyant la résiliation de la convention en cas de refus d’une proposition de relogement,

CONSTATE la résiliation de la convention d’occupation conclue le 23 avril 2021 entre l’association AURORE et Madame [V] [P] concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] par l’effet du congé délivré à effet du 5 avril 2024,

DÉBOUTE Madame [V] [P] de sa demande de délais pour quitter les lieux,

ORDONNE en conséquence à Madame [V] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour Madame [V] [P] d’avoir restitué les clés dans ce délai l’association AURORE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [V] [P] à verser à l’association AURORE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui la redevance, telle qu’elle aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 4 juillet 2024 (soit à ce jour 668,39 euros par mois) et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au 4 juillet 2024 viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNE Madame [V] [P] à verser à l’association AURORE la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Madame [V] [P] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière Le Juge des contentieux

de la protection.