TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS ¹
18° chambre 3ème section
N° RG 21/08602
N° Portalis 352J-W-B7F-CUWIB
N° MINUTE : 6
JUGEMENT Assignation du : rendu le 25 Juin 2025 17 Juin 2021
DEMANDERESSE
S.A.R.L. AU BON PANIER (RCS de Paris 500 803 143) 172 rue d’Alésia 75014 PARIS
représentée par M^e Alain LEBEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0521
DÉFENDERESSE
S.C. SCI FLORA (RCS de Paris 434 060 646) 172 rue d’Alésia 75014 PARIS
représentée par Maître Pierre-Emmanuel TROUVIN de la S.E.L.A.R.L. CABINET TROUVIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0354
C.C.C.F.E. + C.C.C. délivrées le : à M^e LEBEAU (C0521)
M^e TROUVIN (A0354)
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Décision du 25 Juin 2025 18° chambre 3ème section N° RG 21/08602 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUWIB
COMPOSITION AD TRIBUNAL
Sandra PERALTA, Vice-Présidente, X Y, Juge, Cassandre AHSSAINI, Juge,
as[…]tés de Henriette ADRO, Greffier.
DÉBATS
À l’audience du 15 Janvier 2025 tenue en audience publique.
Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025, prorogé le 18 juin 2025 puis le 25 Juin 2025.
JUGEMENT
Rendu publiquement Contradictoire En premier ressort
Sous la rédaction de X Y
EXPOSÉ AD LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 23 février 2012, la S.C. SCI FLORA a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.R.L. AU BON PANIER des locaux composés d’une boutique avec arrière-boutique en rez-de-chaussée, d’un appartement de deux pièces au premier étage, et d’une cave en sous-sol constituant respectivement les lots […], […] et […] d’un immeuble soumis au statut de la copropriété […] 172, rue d’Alésia à Paris 14ème pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er octobre 2010 afin qu’y soit exercée une activité de commerce de fruiterie, de beurre et œufs, de fromages, de produits alimentaires à l’exclusion de tous produits se rattachant à la charcuterie, et de toutes conserves de légumes et poissons, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 11.000 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu.
Par acte d’huissier en date du 27 septembre 2019, la S.A.R.L. AU BON PANIER a fait signifier à la S.C. SCI FLORA une demande de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er octobre 2019.
Par acte d’huissier en date du 10 décembre 2019, la S.C. SCI FLORA a fait signifier à la S.A.R.L. AU BON PANIER un refus de renouvellement du contrat de bail commercial avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction.
Après avoir fait diligenter une expertise immobilière unilatérale non judiciaire confiée à Monsieur Z AA de la S.A.S. AA EXPERTISES, lequel a établi un rapport en date du 3 novembre 2020 estimant le montant de l’indemnité d’éviction principale à la somme de 109.000 euros dans l’hypothèse de la perte du fonds de commerce et à la somme de 78.000 euros dans l’hypothèse d’un transfert du fonds, la S.A.R.L. AU BON PANIER a, par exploits d’huissier en date des 17 et 23 juin 2021, fait assigner la S.C. SCI FLORA devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant total de 134.000 euros à titre principal, et en désignation d’un expert judiciaire à titre subsidiaire.
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Par ordonnance contradictoire en date du 11 avril 2022, le juge de la mise en état a ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Madame AB AC AD AE aux fins d’estimation du montant de l’indemnité d’éviction due à la S.A.R.L. AU BON PANIER ainsi que du montant de l’indemnité d’occupation statutaire due à la S.C. SCI FLORA à compter du 1er octobre 2019.
L’experte judiciaire a organisé une visite contradictoire des locaux le 3 octobre 2022, a adressé un pré-rapport aux parties le 20 février 2023, et a déposé son rapport définitif le 26 avril 2023, évaluant le montant de l’indemnité d’éviction principale due à la S.A.R.L. AU BON PANIER à la somme de 55.900 euros, et le montant de l’indemnité d’occupation statutaire due à la S.C. SCI FLORA à la somme annuelle de 12.960 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2019.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 4 février 2024, la S.A.R.L. AU BON PANIER demande au tribunal, sur le fondement des articles L. 145-14, L. 145-28, R. 145-4 et R. 145-7 du code de commerce, et des articles 1231-6 et 1343-2 du code civil, de :
– la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;
– évaluer son préjudice résultant du défaut de renouvellement du contrat de bail commercial à la somme globale de 180.093 euros ;
– en conséquence, condamner la S.C. SCI FLORA à lui payer les sommes suivantes :
• la somme de 145.000 euros au titre de la perte de son fonds de commerce ;
• la somme de 14.500 euros au titre des frais de remploi ;
• la somme de 7.460 euros au titre de son trouble commercial ;
• la somme de 4.655 euros au titre des frais de réinstallation ;
• la somme de 1.500 euros au titre de sa perte sur stock ;
• la somme de 3.978 euros au titre des frais de déménagement ;
• la somme de 3.000 euros au titre des frais divers ;
– surseoir à statuer sur sa demande de remboursement des indemnités de licenciement sur justificatifs ;
– fixer le montant de l’indemnité d’occupation due à la S.C. SCI FLORA à compter du 1er octobre 2019 à la somme annuelle de 10.665 euros hors charges ;
– dire que les loyers acquittés par « la société LA GOURMANDISE ÉRIC » (sic) pendant cette période viendront en compensation avec l’indemnité d’occupation mise à sa charge par le jugement à intervenir ;
– ordonner la compensation entre ces créances réciproques à concurrence de la plus faible de ces deux sommes, et condamner la S.C. SCI FLORA au paiement du surplus ;
– condamner la S.C. SCI FLORA à lui payer la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.C. SCI FLORA aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, avec distraction au profit de Maître Alain LEBEAU ;
– rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.
À l’appui de ses prétentions, la S.A.R.L. AU BON PANIER fait valoir que l’indemnité d’éviction à laquelle elle a droit constitue une indemnité de remplacement dès lors qu’elle a vocation à perdre la clientèle attachée à son fonds de commerce. Elle précise que la valeur de son droit au bail s’élève à la somme totale de 36.300 euros, et que la valeur marchande de son fonds de commerce s’élève à la somme de 145.000 euros eu égard aux chiffres d’affaires pondérés qu’elle a réalisés au cours des années 2021, 2022 et 2023 et au coefficient de commercialité de 80% qu’il y a lieu de retenir, laquelle valeur marchande doit constituer le montant de l’indemnité principale dans la mesure où elle est supérieure à celle du droit au bail.
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S’agissant des indemnités accessoires, la preneuse déclare être fondée à réclamer : des frais de remploi d’un montant de 14.500 euros correspondant à 10% de l’indemnité principale ; une indemnité réparant son trouble commercial d’un montant de 7.460 euros ; des frais de réinstallation d’un montant de 4.655 euros correspondant aux aménagements spécifiques qu’elle devra nécessairement entreprendre dans son nouveau local ; une indemnité réparant sa perte sur stock d’un montant de 1.500 euros ; des frais de déménagement d’un montant de 3.978 euros ; des frais divers et de greffe d’un montant de 3.000 euros ; ainsi que des frais de licenciement qui devront être indemnisés sur justificatifs.
Concernant le montant de l’indemnité d’occupation due à la bailleresse, la locataire avance qu’il doit correspondre à la valeur locative des locaux à usage commercial et à celle des locaux à usage d’habitation, auxquelles doit être appliqué un abattement de précarité de 10%.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 23 janvier 2024, la S.C. SCI FLORA sollicite du tribunal, sur le fondement des articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, de :
– la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;
– débouter la S.A.R.L. AU BON PANIER de l’ensemble de ses demandes ;
– en conséquence, fixer le montant de l’indemnité d’éviction globale due à la S.A.R.L. AU BON PANIER à la somme de 50.356 euros ;
– fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. AU BON PANIER à la somme annuelle de 14.600 euros hors taxes et hors charges à compter rétroactivement du 1er octobre 2019 ;
– en tout état de cause, condamner la S.A.R.L. AU BON PANIER à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.A.R.L. AU BON PANIER aux dépens.
Au soutien de ses demandes, la S.C. SCI FLORA admet que le montant de l’indemnité d’éviction principale à laquelle peut prétendre sa locataire doit correspondre à la valeur marchande du fonds de commerce, soit à la somme de 39.960 euros compte tenu des chiffres d’affaires réalisés au cours des années 2020, 2021 et 2022 et du coefficient de commercialité de 25% applicable.
Elle déclare consentir à verser les indemnités accessoires suivantes : la somme de 3.996 euros au titre des frais de remploi ; la somme de 3.000 euros au titre du trouble commercial ; la somme de 1.500 euros au titre de la perte sur stock ; et la somme de 1.900 euros au titre des frais de déménagement.
En ce qui concerne l’indemnité d’occupation, la bailleresse indique que celle-ci correspond à la valeur locative des locaux, soit à la somme de 9.000 euros s’agissant de la partie à usage commercial et à la somme de 7.200 euros s’agissant de la partie à usage d’habitation, à laquelle doit être appliqué un abattement de précarité de 10%.
Par ordonnance en date du 4 avril 2024, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction, et enjoint à la S.A.R.L. AU BON PANIER ainsi qu’à la S.C. SCI FLORA de rencontrer Madame AF AG en qualité de médiatrice judiciaire chargée de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation, cette rencontre tenue le 28 mai 2024 n’ayant cependant pas permis d’aboutir à un accord amiable mettant fin au litige.
L’affaire a été retenue à l’audience collégiale de plaidoirie du 15 janvier 2025, et la décision a été mise en délibéré au 30 avril 2025, puis prorogée successivement au 18 juin 2025 et au 25 juin 2025, les parties en ayant été avisées.
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MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l’action en paiement de l’indemnité d’éviction
Aux termes des dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
L’indemnité d’éviction globale est donc constituée d’une indemnité principale à laquelle peuvent s’ajouter des indemnités accessoires.
Sur l’indemnité principale
Il y a lieu de rappeler que l’indemnité principale : d’une part, doit être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, lequel est un élément du fonds de commerce (Civ. 3, 13 octobre 2021 : pourvoi […]0-19340), et est constituée par la valeur la plus élevée entre la valeur marchande du fonds de commerce et celle du droit au bail (Civ. 3, 11 juin 1992 : pourvoi n°90-17109 ; Civ. 3, 13 octobre 1993 : pourvoi n°91-16942 ; Civ. 3, 16 décembre 1997 : pourvoi n°96-16779) ; et d’autre part, doit être évaluée soit à la date du départ du locataire si celui-ci quitte volontairement les lieux (Civ. 3, 26 septembre 2001 : pourvoi n°00-12620 ; Civ. 3, 14 mars 2019 : pourvoi n°18-11991), soit à la date à laquelle la juridiction statue lorsque l’éviction n’est pas encore réalisée (Civ. 3, 24 novembre 2004 : pourvoi n°03-14620 ; Civ. 3, 8 mars 2011 : pourvoi n°10-15324 ; Civ. 3, 20 octobre 2016 : pourvoi n°15-15760).
De plus, en application des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile selon lesquelles il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, il appartient au bailleur de démontrer le caractère transférable du fonds de commerce, la perte du fonds étant présumée.
En l’espèce, dans son rapport définitif en date du 26 avril 2023, l’experte judiciaire relève que « la possibilité de transférer le fonds est peu probable compte tenu de la rareté de trouver des locaux commerciaux avec un logement relié. Le bailleur n’a pas proposé de locaux de substitution. En l’absence de locaux de substitution constatés, nous considérons une perte de fonds » (pièce n°6 en défense, page 37), cette conclusion n’étant pas contestée par les parties.
Dès lors, il y a lieu de retenir que l’éviction de la S.A.R.L. AU BON PANIER entraîne la perte de son fonds de commerce, de sorte que cette dernière a droit à une indemnité de remplacement.
En conséquence, il convient de déterminer la valeur du droit au bail litigieux, puis de la comparer à la valeur marchande du fonds de commerce.
Sur la valeur du droit au bail
La valeur du droit au bail peut être calculée selon la méthode de l’économie de loyer, con[…]tant à capitaliser la différence existant entre la valeur locative de marché et le loyer annuel qui aurait été payé en cas de renouvellement, en fonction d’un multiple variable correspondant au coefficient de commercialité dépendant de la valeur locative de marché au mètre carré.
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En application des dispositions des deuxième à huitième alinéas de l’article L. 145-33 du code de commerce, à défaut d’accord, la valeur locative est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la con[…]tance de ces éléments.
En outre, en vertu des dispositions de l’article R. 145-3 du même code, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.
Enfin, selon les dispositions de l’article R. 145-4 dudit code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux. Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l’habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d’habitation analogues faisant l’objet d’une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial.
En l’occurrence, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les locaux donnés à bail dépendent d’un immeuble de type haussmannien édifié sur six étages (pièce n°6 en défense, page 10).
En ce qui concerne les locaux en eux-mêmes, l’experte judiciaire relève qu’ils sont constitués : au rez-de-chaussée, d’une surface de vente et d’un espace avec chambre froide au sol carrelé et munis de faux-plafonds ; au sous-sol, d’une cave avec sol en béton et murs bruts peints ; et au premier étage, d’un logement avec espace cuisine muni de deux fenêtres, sanitaires, cabine de douche, et chambre avec fenêtre sur rue (pièce n°6 en défense, pages 11 à 13).
Si la S.A.R.L. AU BON PANIER conteste l’usage d’habitation du local situé au premier étage, au motif que le rapport d’expertise unilatérale non judiciaire établi par Monsieur Z AA de la S.A.S. AA EXPERTISES en date du 3 novembre 2020 mentionne que « le premier étage sera compris dans la surface boutique en l’absence de stipulations particulières dans la destination prévue au bail » (pièce n°9 en demande, page 18), il y a cependant lieu de relever que la clause intitulée « CONDITIONS PARTICULIÈRES » insérée au contrat de bail commercial renouvelé conclu entre les parties stipule « Entretien divers. Il demeure convenu que l’entretien complet des WC, cuvettes, réservoirs de chasse et tous autres accessoires, robinetterie, serrures, sonnerie, tablier de cheminées, éviers, ferrures, fermetures, même n’en ferait-il pas usage, et même si cela provenait d’usure, seront toujours à la charge du preneur ainsi que tous dallages et parquets dans la boutique et arrière-boutique et la partie d’appartement, étant bien entendu que le propriétaire n’aura aucune réparation à faire dans les lieux présentement loués » (pièces […] en demande et n°1 en défense, page 6), l’experte judiciaire ayant d’ailleurs expressément répondu sur ce point : « nous avons noté la présence d’affaires personnelles lors de la visite. Cet espace est à usage de
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logement du gérant et est considéré comme une annexe à la partie commerciale. Toutefois, nous ne pouvons la considérer comme une annexe telle qu’une réserve liée à l’exploitation commerciale. C’est d’ailleurs pour cette raison que nous considérons que le fonds n’est pas transférable et qu’il existe une perte de fonds. De plus, nous notons la présence de trois fenêtres et des équipements nécessaires à un logement » (pièce n°6 en défense, page 50).
Ces conclusions emportent la conviction de la présente juridiction, si bien que le local situé au premier étage sera considéré comme étant à usage d’habitation.
D’après la 5ème édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière éditée au mois de mars 2017, la surface utile brute d’un local correspond à la surface de plancher de la construction après déduction des éléments structuraux (tels poteaux, murs extérieurs ou refends) et des circulations verticales, et le principe de pondération con[…]te à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou étalon en appliquant des coefficients de pondération, permettant de comparer des locaux qui ne sont pas facilement comparables entre eux (façade, niveaux, surfaces de nature différente) ; pour les commerces de centre-ville, la surface pondérée est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial (surface de vente, réserves, etc.) ; pour les étages reliés dont la destination contractuelle est affectée à l’habitation, la surface est valorisée par comparaison avec les prix du marché de l’habitation en tenant compte d’une majoration éventuelle selon la qualité de l’accès au rez-de-chaussée.
En l’espèce, l’experte judiciaire note que les locaux litigieux présentent une surface utile de 26,79 m² s’agissant de la partie commerciale, et retient qu’ils sont divisés en quatre zones, à savoir : une zone d’angle en rez-de-chaussée d’une surface utile de 7,37 m² et d’une surface pondérée de 8,11 m² après application d’un coefficient de majoration de 1,10 ; une première zone de vente en rez-de-chaussée d’une surface utile et d’une surface pondérée de 9,93 m² ; des annexes en rez-de-chaussée d’une surface utile de 1,76 m² et d’une surface pondérée de 0,44 m² après application d’un coefficient de pondération de
0,25 ; et la cave en sous-sol d’une surface utile de 7,73 m² et d’une surface pondérée de
1,55 m² après application d’un coefficient de pondération de 0,20 ; soit une surface pondérée totale de 20,02 m² (pièce n°6 en défense, page 17).
La surface pondérée totale de 20,02 m² évaluée par l’experte judiciaire apparaît pertinente et sera retenue.
En ce qui concerne la partie à usage d’habitation, l’experte retient une surface de 23,76 m² (pièce n°6 en défense, page 17), laquelle n’est pas contestée.
Conformément aux dispositions de l’article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. […]. […]. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.
Il résulte de ces dispositions que la valeur locative d’un bien donné à bail peut être estimée en ayant recours à la méthode par comparaison, con[…]tant à se fonder directement sur les références de transaction effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celles des locaux litigieux.
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Au cas présent, eu égard à l’étude des diverses données et des vingt références issues de son observation du marché constituées de treize locations nouvelles, de deux renouvellements amiables et de cinq fixations judiciaires, et tenant compte notamment de la petite taille des locaux, l’experte judiciaire retient une valeur locative unitaire de marché d’un montant de 700 euros par mètre carré pondéré s’agissant de la partie commerciale (pièce n°6 en défense, pages 25 à 29).
L’experte applique ensuite une majoration de 5% prenant en considération le droit d’étalage sur le domaine public dont bénéficie la locataire (pièce n°6 en défense, page 29) ; cependant, dès lors que la bailleresse sollicite l’application d’une majoration de 4% à ce titre (page 10 de ses dernières conclusions), et dans la mesure où le tribunal ne peut statuer ultra petita en application des dispositions des articles 4 et 5 du code de procédure civile, une majoration de 4% sera appliquée.
Enfin, après s’être basée « sur le loyer de référence dans le cadre de l’encadrement des loyers à Paris » d’un montant de 24,80 euros par mètre carré par mois, l’experte judiciaire retient une valeur locative minorée d’un montant de 17,40 euros par mètre carré et par mois s’agissant de la partie à usage d’habitation « en considérant que : – le logement est l’accessoire du commerce (pas d’accessibilité indépendante par l’étage) ;
- l’accessibilité depuis le commerce est très peu aisée voire difficile ; – l’appartement est en très mauvais état ; – les commodités et la douche sont situées dans la cuisine » (pièce n°6 en défense, page 29), étant observé que l’allégation de la preneuse selon laquelle le logement ne répondrait pas aux normes de décence n’est étayée par aucun élément.
Ces conclusions emportent la conviction de la présente juridiction.
La valeur locative de marché des locaux s’élève donc à la somme de : [(20,02 x 700) + 4%] + (23,76 x 17,40 x 12) = 19.535,65 euros.
Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article L. 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
De fait, les parties s’accordent pour considérer que le loyer de renouvellement théorique aurait été plafonné.
Dès lors, eu égard au montant annuel du loyer fixé au bail initial, soit 11.000 euros hors taxes et hors charges, et aux derniers indices trimestriels des loyers commerciaux publiés au deuxième trimestre de l’année 2010 et au deuxième trimestre de l’année 2019, correspondant à l’année de la date d’effet du bail renouvelé et à l’année du refus de renouvellement, soit respectivement 101,83 et 115,21, le loyer de renouvellement théorique plafonné s’élève à la somme de : 11.000 x (115,21 ÷ 101,83) = 12.445,35 euros (pièce n°6 en défense, page 32), ce qui n’est pas contesté.
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Dans ces conditions, compte tenu du coefficient de commercialité de 5 retenu par l’experte judiciaire prenant en considération « le fait que le local commercial est situé sur un axe structurant du 14ème arrondissement, à proximité immédiate de la station de métro […], mais à l’écart des emplacements n°1 de cette commercialité dite « de quartier » situés […] entre les stations de métro […] et […] », celle-ci ayant expressément répondu à l’objection soulevée par la S.C. SCI FLORA en soulignant que « s’agissant du coefficient à retenir, nous ne pouvons retenir un coefficient de 4,5 en raison d’une situation sur un axe passant, à proximité immédiate d’une station de métro. Le coefficient de 5,0 est justifié et cela malgré la grille indiquée » (pièce n°6 en défense, pages 33 et 52), la valeur du droit au bail litigieux s’élève à la somme de : (19.535,65 – 12.445,35) x 5 = 35.451,50 euros.
En conséquence, il convient de retenir que la valeur du droit au bail de la S.A.R.L. AU BON PANIER est de 35.451,50 euros.
Sur la valeur marchande du fonds de commerce
Il y a lieu de rappeler que la valeur du fonds de commerce peut être déterminée en fonction des trois dernières années du chiffre d’affaires réalisé par le preneur avant l’éviction (Civ. 3, 20 mars 2007 : pourvoi n°06-11040).
En l’espèce, au regard des derniers bilans comptables produits aux débats, la S.A.R.L. AU BON PANIER justifie avoir réalisé un chiffre d’affaires d’un montant : de 153.886 euros H.T. au cours de l’exercice 2021 ; de 178.722 euros H.T. au cours de l’exercice 2022 ; et de 203.229 euros T.T.C., soit 192.634 euros H.T., au cours de l’exercice 2023 (pièces n°12, […]1 et […]3 en demande) ; étant observé qu’il n’y a pas lieu d’opérer une quelconque pondération, l’experte judiciaire relevant à juste titre que « nous ne pouvons considérer une baisse de l’activité. La moyenne pondérée des chiffres d’affaires ne saurait donc pas être appliquée » (pièce n°6 en défense, page 51), une telle pondération se révélant pertinente pour éventuellement corriger une diminution de chiffres d’affaires, ce qui n’est pas le cas en l’occurrence.
Faisant référence aux derniers ouvrages publiés dont il ressort que compte tenu des usages professionnels, l’activité de primeur de fruits et légumes s’apprécie dans une fourchette comprise entre 20% et 40% (Francis Lefebvre 2021) du chiffre d’affaires hors taxes, l’experte judiciaire a finalement appliqué au chiffre d’affaires moyen un taux de 35% prenant en considération l’emplacement des locaux dans un quartier résidentiel et commerçant, l’agencement correct des locaux et la pérennité de l’exploitation (pièce n°6 en défense, page 36).
Si la locataire conteste le taux de 35%, lui préférant le taux de 80% utilisé par Monsieur Z AA de la S.A.S. AA EXPERTISES dans son rapport d’expertise unilatérale non judiciaire actualisé en date du 28 décembre 2022 (pièce […]0 en demande, page 17), force est toutefois de constater que ce dernier n’est corroboré par aucun autre élément.
De même, si la S.C. SCI FLORA souhaite voir appliquer un taux de 25% (page 6 de ses dernières conclusions), il y a cependant lieu de relever que ce taux est contredit par le rapport d’expertise unilatérale non judiciaire rédigé par Madame AH AI en date du 1er décembre 2021 qu’elle verse elle-même aux débats, lequel rapport retient un taux de 40% (pièce n°7 en défense, page 23), lequel taux se révèle proche de celui utilisé par l’experte judiciaire.
Dès lors, les conclusions de l’experte judiciaire emportent la conviction de la présente juridiction.
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Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la valeur marchande du fonds litigieux peut justement et souverainement être estimée à la somme de : [(153.886 + 178.722 + 192.634) ÷ 3] x 35% = 61.278 euros.
En conséquence, il convient de retenir que la valeur marchande du fonds de commerce exploité par la S.C. SCI FLORA est de 61.278 euros.
Conclusion sur le montant de l’indemnité principale
En définitive, dès lors que la valeur marchande du fonds de commerce est supérieure à la valeur du droit au bail litigieux, il y a lieu de retenir que la première représente le montant de l’indemnité principale devant revenir à la preneuse à bail.
En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité principale due par la S.C. SCI FLORA à la S.A.R.L. AU BON PANIER à la somme de 61.278 euros.
Sur les indemnités accessoires
Les indemnités accessoires correspondent à l’indemnisation des frais que le preneur n’aurait pas à engager s’il n’avait pas été évincé des locaux loués.
Sur les frais de remploi
Les frais de remploi sont notamment destinés à couvrir les droits de mutation à régler par le preneur évincé en vue de l’acquisition d’un fonds de commerce ou d’un droit au bail de même valeur que l’ancien, étant précisé que le bailleur est tenu d’indemniser celui-ci sauf s’il est établi que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds (Civ. 3, 18 décembre 2012 : pourvoi n°11-23273), la charge de la preuve de cette absence de réinstallation pesant sur le bailleur (Civ. 3, 16 juin 1993 : pourvoi n°91-19996 ; Civ. 3, 6 novembre 2001 : pourvoi n°00-12946 ; Civ. 3, 11 septembre 2013 : pourvoi n°12-15425).
En l’espèce, eu égard aux droits d’enregistrement prévisibles calculés selon les prescriptions du code général des impôts ainsi qu’aux commissions d’agence immobilière et frais juridiques usuellement pratiqués, l’experte judiciaire a évalué ces frais accessoires à 10% du montant de l’indemnité principale (pièce n°6 en défense, page 38), ce pourcentage étant admis par les deux parties.
Ce pourcentage apparaît pertinent et sera retenu, si bien que les frais de remploi s’élèvent à la somme de : 61.278 x 10% = 6.127,80 euros.
En conséquence, il convient de fixer le montant des frais de remploi dus par la S.C. SCI FLORA à la S.A.R.L. AU BON PANIER à la somme de 6.127,80 euros.
Sur le trouble commercial
Le trouble commercial correspond au préjudice résultant de l’interruption d’activité durant le déménagement et la réinstallation ou, faute de réinstallation, de l’arrêt d’exploitation, et vise notamment à indemniser le preneur évincé du temps passé à préparer le départ des locaux, à rechercher de nouveaux locaux, et à prévoir le réemploi de l’indemnité perçue, au détriment de la pure activité commerciale (Civ. 3, 19 novembre 1997 : pourvoi n°96-70046).
En l’occurrence, aux termes de son rapport définitif, l’experte judiciaire rappelle qu’ « il est d’usage de retenir entre 2 à 3 mois de l’EBE moyen des 3 derniers exercices ou entre 15 à 30 jours de chiffre d’affaires. Compte tenu d’un EBE ne présentant pas de linéarité, nous retiendrons 15 jours de chiffre d’affaires hors taxes » (pièce n°6 en défense, page 41).
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De fait, il ressort des comptes annuels versés aux débats que la S.A.R.L. AU BON PANIER a dégagé un excédent brut d’exploitation d’un montant de 3.221 euros au cours de l’exercice 2021, et de 35.777 euros au cours de l’exercice 2022 (pièce […]1 en demande), si bien que l’absence de linéarité relevée par l’experte est avérée.
Dans ces conditions, dès lors que la preneuse justifie avoir réalisé un chiffre d’affaires d’un montant de 192.634 euros H.T. au cours de l’exercice 2023 (pièce […]3 en demande), le trouble commercial sera évalué à un montant correspondant à quinze jours de chiffre d’affaires hors taxes, soit à la somme de : (192.634 ÷ 365) x 15 = 7.916,47 euros.
Cependant, dès lors que la locataire réclame une somme inférieure à ce montant, et dans la mesure où le tribunal ne peut statuer ultra petita en application des dispositions des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, il lui sera alloué la somme de 7.460 euros sollicitée.
En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité due par la S.C. SCI FLORA à la S.A.R.L. AU BON PANIER au titre du trouble commercial à la somme de 7.460 euros.
Sur les frais de réinstallation
Les frais de réinstallation couvrent les frais nécessaires à l’installation d’une nouvelle boutique ayant des caractéristiques semblables à l’ancienne et bénéficiant d’aménagements spécifiques et d’équipements similaires, étant précisé que lesdits frais sont dus tant dans l’hypothèse du remplacement du fonds de commerce que dans celle de son déplacement (Civ. 3, 21 mars 2007 : pourvoi n°06-10780 ; Civ. 3, 12 janvier 2017 : pourvoi n°15-25939 ; Civ. 3, 11 juillet 2019 : pourvoi n°18-16993).
En l’espèce, l’experte judiciaire note que « compte tenu de locaux ne nécessitant pas de concept, uniquement du mobilier de présentation des produits, nous considérons que ces éléments pourront être transférés. Si des frais de réinstallation venaient à être nécessaires dans des locaux de substitution, des frais de réinstallation pourraient être pris en compte au réel sur justificatifs » (pièce n°6 en défense, page 41).
Or, si la demanderesse allègue qu’ « il existe des installations spécifiques à l’activité exercée par la société locataire qui porte sur la vente au détail de produits frais, fruits et légumes et de crémerie, nécessitant des humidificateurs, des compartiments froids et des chambres froides » (page 14 de ses dernières conclusions), force est toutefois de constater qu’elle ne produit aucun devis aux débats.
En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. AU BON PANIER de sa demande d’indemnité formée à l’encontre de la S.C. SCI FLORA au titre des frais de réinstallation.
Sur les frais de déménagement
Les frais de déménagement se rapportent notamment aux coûts engendrés par le transfert des aménagements et mobiliers depuis le local évincé.
En l’espèce, au vu des trois devis qui lui ont été transmis, lesquels sont versés aux débats (pièces n°14, n°15 et n°16 en demande), l’experte judiciaire a évalué les frais de déménagement à la somme de 3.978 euros (pièce n°6 en défense, page 41), étant observé que si la bailleresse prétend que « s’agissant des frais de déménagement, il convient de prendre en considération le devis communiqué par la société DIL DÉMÉNAGEMENT de 1.900 € H.T. » (page 12 de ses dernières conclusions), force est toutefois de constater que ce devis n’est pas produit aux débats.
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Dans ces conditions, les frais de déménagement seront justement évalués à la somme de 3.978 euros.
En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité due par la S.C. SCI FLORA à la S.A.R.L. AU BON PANIER au titre des frais de déménagement à la somme de 3.978 euros.
Sur la perte sur stock
Dès lors que dans certaines activités, le stock ne peut être conservé et transféré dans un nouveau fonds, ce qui est notamment le cas des denrées périssables, la liquidation du stock à faible prix dans des conditions d’urgence peut entraîner un préjudice devant être indemnisé.
En l’espèce, les parties s’accordent sur le montant de 1.500 euros retenu par l’experte judiciaire (pièce n°6 en défense, page 42).
En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité due par la S.C. SCI FLORA à la S.A.R.L. AU BON PANIER au titre de la perte sur stock à la somme de 1.500 euros.
Sur les frais divers et de greffe
Les frais divers et de greffe sont inhérents aux formalités liées au changement de siège social du preneur évincé auprès du registre du commerce et des sociétés, au remplacement des imprimés et documents commerciaux, à l’éventuel transfert des lignes téléphoniques, etc.
En l’occurrence, l’experte judiciaire a évalué ces frais à la somme de 3.000 euros (pièce n°6 en défense, page 39), laquelle n’est pas contestée par la bailleresse, cette dernière se contentant de passer complètement sous silence ce poste de préjudice sans le discuter.
Ce montant apparaît pertinent et sera retenu.
En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité due par la S.C. SCI FLORA à la S.A.R.L. AU BON PANIER au titre des frais divers et de greffe à la somme de 3.000 euros.
Sur les frais de licenciement
Les frais de licenciement du personnel du locataire sont remboursés par le bailleur sur justificatifs (Civ. 3, 2 octobre 2012 : pourvoi n°11-13483 ; Civ. 3, 30 septembre 2014 : pourvois n°10-25601 et n°12-24921).
En l’espèce, il appartiendra à la bailleresse de rembourser à sa locataire les frais de licenciement engagés à la suite de son départ des locaux, sans qu’il y ait lieu de surseoir à statuer sur ce point, ce qui ne ferait qu’allonger inutilement la durée de la présente instance.
En conséquence, il convient de dire que les frais de licenciement supportés par la S.A.R.L. AU BON PANIER seront remboursés par la S.C. SCI FLORA sur production de leurs justificatifs, et de débouter la première de sa demande de sur[…] à statuer formée à ce titre.
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Conclusion sur le montant total de l’indemnité d’éviction
En définitive, l’indemnité d’éviction due à la preneuse à bail s’élève à la somme totale de : 61.[…].127,80 + 7.460 + 3.978 + 1.500 + 3.000 = 83.343,80 euros, outre les frais de licenciement qui seront remboursés sur production de leurs justificatifs.
En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par la S.C. SCI FLORA à la S.A.R.L. AU BON PANIER à la somme totale de 83.343,80 euros, outre les frais de licenciement qui seront remboursés sur production de leurs justificatifs, et de condamner la première à payer ces sommes à la seconde, sous réserve de l’absence d’exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées à l’article L. 145-58 du code de commerce.
Sur l’action en fixation de l’indemnité d’occupation
Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.
En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d’une part, lorsque le preneur se maintient dans les lieux en attente du paiement de l’indemnité d’éviction, le bailleur peut prétendre, dès la résiliation du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l’article L.145-33 du code de commerce (Civ. 3, 3 octobre 2007 : pourvoi n°06-17766 ; Civ. 3, 13 décembre 2018 : pourvoi n°17-28055 ; Civ. 3, 15 juin 2023 : pourvoi […]2-13376) ; et que d’autre part, cette indemnité d’occupation statutaire ne peut, à défaut de convention contraire, être calculée par référence à l’indexation du loyer de base (Civ. 3, 8 juin 2023 : pourvois […]2-11657 et […]2-11663), mais peut être affectée d’un coefficient de précarité (Civ. 3, 21 février 2001 : pourvoi n°99-11035 ; Civ. 3, 20 mars 2007 : pourvoi n°06-10476 ; Civ. 3, 18 janvier 2011 : pourvoi n°09-17007 ; Civ. 3, 4 janvier 2012 : pourvoi n°10-27752).
En vertu des dispositions des deuxième à huitième alinéas de l’article L. 145-33 du code de commerce, à défaut d’accord, la valeur locative est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la con[…]tance de ces éléments.
Selon les dispositions de l’article R. 145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux. Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l’habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d’habitation analogues faisant l’objet d’une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial.
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Enfin, d’après les dispositions de l’article R. 145-7 dudit code, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. […]. […]. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.
En l’espèce, comme précédemment indiqué, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les locaux litigieux présentent une surface pondérée totale de 20,02 m² s’agissant des locaux à usage commercial, et une surface de 23,76 m² s’agissant de l’appartement à usage d’habitation (pièce n°6 en défense, page 17).
De plus, eu égard à l’étude des diverses données et des vingt références issues de son observation du marché constituées de treize locations nouvelles, de deux renouvellements amiables et de cinq fixations judiciaires, et tenant compte notamment de la petite taille des locaux, l’experte judiciaire retient une valeur locative unitaire statutaire d’un montant de 450 euros par mètre carré pondéré s’agissant de la partie commerciale, laquelle n’est pas contestée (pièce n°6 en défense, pages 25 à 30).
De même, après s’être basée « sur le loyer de référence dans le cadre de l’encadrement des loyers à Paris » d’un montant de 24,80 euros par mètre carré par mois, l’experte judiciaire retient une valeur locative minorée d’un montant de 17,40 euros par mètre carré et par mois s’agissant de la partie à usage d’habitation « en considérant que : – le logement est l’accessoire du commerce (pas d’accessibilité indépendante par l’étage) ;
- l’accessibilité depuis le commerce est très peu aisée voire difficile ; – l’appartement est en très mauvais état ; – les commodités et la douche sont situées dans la cuisine » (pièce n°6 en défense, page 29), étant observé que l’allégation de la preneuse selon laquelle le logement ne répondrait pas aux normes de décence n’est étayée par aucun élément.
L’experte applique ensuite une majoration de 5% prenant en considération le droit d’étalage sur le domaine public dont bénéficie la locataire (pièce n°6 en défense, page 29) ; cependant, dès lors que la bailleresse sollicite l’application d’une majoration de 4% à ce titre (page 13 de ses dernières conclusions), et dans la mesure où le tribunal ne peut statuer ultra petita en application des dispositions des articles 4 et 5 du code de procédure civile, une majoration de 4% sera appliquée.
Enfin, l’experte retient un abattement de précarité de 10% (pièce n°6 en défense, page 45), lequel n’est contesté par aucune des parties.
Ces conclusions emportent la conviction de la présente juridiction.
Dès lors, le montant de l’indemnité d’occupation statutaire s’élève à la somme annuelle de : [[(20,02 x 450) + 4%] + (23,76 x 17,40 x 12)] – 10% = 12.897,40 euros hors taxes et hors charges.
En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation statutaire due par la S.A.R.L. AU BON PANIER à la S.C. SCI FLORA à la somme annuelle de 12.897,40 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2019 jusqu’à la libération effective des locaux donnés à bail se matérialisant par la restitution des clefs.
Sur la demande de compensation judiciaire
Aux termes des dispositions de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous
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réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.
En outre, en application des dispositions de l’article 1348 du même code, la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. À moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.
En l’espèce, les parties étant titulaires de créances réciproques l’une envers l’autre, il y a lieu d’ordonner la compensation entre ces dernières.
En conséquence, il convient d’ordonner la compensation judiciaire entre le montant de l’indemnité d’éviction due par la S.C. SCI FLORA d’une part, et le montant du solde d’indemnité d’occupation statutaire dû par la S.A.R.L. AU BON PANIER après déduction du montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle d’ores et déjà versée par cette dernière depuis le 1er octobre 2019 d’autre part.
Sur les mesures accessoires
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la S.C. SCI FLORA, partie perdante dès lors qu’elle est à l’origine de la présente instance en fixation du montant de l’indemnité d’éviction due à la S.A.R.L. AU BON PANIER à la suite du refus de renouvellement du contrat de bail commercial qu’elle a fait signifier à celle-ci, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.
Elle sera également condamnée à payer à la S.A.R.L. AU BON PANIER une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre tant de l’expertise judiciaire que de la présente instance au fond, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 8.000 euros, en vertu des dispositions de l’article 700 dudit code.
Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l’article 514 de ce code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,
FIXE à la somme totale de 83.343,80 euros (QUATRE-VINGT-TROIS MILLE TROIS CENT QUARANTE-TROIS euros et QUATRE-VINGTS centimes) le montant de l’indemnité d’éviction due par la S.C. SCI FLORA à la S.A.R.L. AU BON PANIER en réparation du préjudice résultant du refus de renouvellement du contrat de bail commercial, se décomposant comme suit :
– la somme de 61.278 euros au titre de l’indemnité principale,
– la somme de 6.127,80 euros au titre des frais de remploi,
– la somme de 7.460 euros au titre du trouble commercial,
– la somme de 3.978 euros au titre des frais de déménagement,
– la somme de 1.500 euros au titre de la perte sur stock,
– la somme de 3.000 euros au titre des frais divers et de greffe,
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ORDONNE que les frais de licenciement supportés par la S.A.R.L. AU BON PANIER seront remboursés par la S.C. SCI FLORA sur production de leurs justificatifs,
DÉBOUTE la S.A.R.L. AU BON PANIER de sa demande d’indemnité formée à l’encontre de la S.C. SCI FLORA au titre des frais de réinstallation,
DÉBOUTE la S.A.R.L. AU BON PANIER de sa demande de sur[…] à statuer formée au titre de l’indemnisation de ses frais de licenciement,
CONDAMNE la S.C. SCI FLORA, sous réserve de l’absence d’exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées à l’article L. 145-58 du code de commerce, à payer à la S.A.R.L. AU BON PANIER la somme globale de 83.343,80 euros (QUATRE-VINGT-TROIS MILLE TROIS CENT QUARANTE-TROIS euros et QUATRE-VINGTS centimes) à titre d’indemnité d’éviction, ainsi qu’à rembourser les frais de licenciement supportés par la S.A.R.L. AU BON PANIER sur production de leurs justificatifs,
FIXE l’indemnité d’occupation statutaire due par la S.A.R.L. AU BON PANIER à la S.C. SCI FLORA à la somme annuelle de 12.897,40 euros (DOUZE MILLE HUIT CENT QUATRE-VINGT-DIX-SEPT euros et QUARANTE centimes) hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2019 jusqu’à la libération effective des locaux donnés à bail se matérialisant par la restitution des clefs,
ORDONNE la compensation judiciaire entre le montant de l’indemnité d’éviction due par la S.C. SCI FLORA d’une part, et le montant du solde d’indemnité d’occupation statutaire dû par la S.A.R.L. AU BON PANIER après déduction du montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle d’ores et déjà versée par cette dernière depuis le 1er octobre 2019 d’autre part,
DÉBOUTE la S.C. SCI FLORA de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la S.C. SCI FLORA à payer à la S.A.R.L. AU BON PANIER la somme de 8.000 (HUIT MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la S.C. SCI FLORA aux dépens, en ce compris l’intégralité des frais d’expertise judiciaire,
AUTORISE Maître Alain LEBEAU à recouvrer directement ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision,
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
Fait et jugé à Paris le 25 Juin 2025
Le Greffier Le Président Henriette ADRO Sandra PERALTA
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