TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître [E] [O] ; Maître [B] [G] ; S.A. SMA

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 24/02898 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4JWA

N° MINUTE :

1-2026

JUGEMENT

rendu le vendredi 13 février 2026

DEMANDERESSE

Madame [Z] [Q], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Sandra HERRY de la SELARL ALTALEXIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #B0921

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 751010012023016644 du 12/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

DÉFENDERESSES

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Sébastien MENDES GIL de la SELAS CLOIX & MENDES-GIL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0173

S.A. SMA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Aline CAZEAUX, Greffière à l’audience,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 février 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier lors du délibéré

Décision du 13 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 24/02898 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4JWA

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 23 avril 2014, [Localité 1] HABITAT-OPH a donné à bail à Madame [Z] [Q] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] (escalier F, 3ème étage, porte n°186) à [Localité 2] pour un loyer mensuel hors charges de 795,51 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 février 2024, Madame [Z] [Q] a fait assigner PARIS HABITAT-OPH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir sa condamnation à réaliser les travaux pour supprimer les désordres dans son logement et le remettre en état, dans l’attente réduire de moitié le montant du loyer et lui verser 40 000 euros en réparation de son trouble de jouissance, outre 5 000 euros en réparation de ses préjudices moral et matériel, ainsi que 2 000 euros à son avocat au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2024, [Localité 1] HABITAT-OPH a fait assigner en intervention forcée son assureur la société SMA.

À l’audience du 8 janvier 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, Madame [Z] [Q], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et a conclu au rejet des prétentions adverses.

En réponse à la fin de non-recevoir soulevée par PARIS HABITAT-OPH, Madame [Z] [Q] soutient que son action en indemnisation n’est pas prescrite eu égard au caractère continu du trouble dont elle demande la réparation et alors que les désordres ont pour principale origine un sinistre intervenu le 15 avril 2021, soit moins de trois ans avant la saisine du tribunal.

Au fond, elle fait valoir en application des articles 1719 et 1720 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2022 que la responsabilité de son bailleur est engagée pour manquement à son obligation de délivrance d’un logement décent et d’entretien à la suite de plusieurs dégâts des eaux qui ont fortement dégradé son logement avec le développement d’une importante humidité et de moisissures. Elle estime que les interventions de son bailleur ont été insuffisantes et lui reproche notamment de n’avoir procédé à aucun carottage, ni installé de VMC en dépit des préconisations de l’expert de son assureur habitation lequel a relevé des infiltrations par façades et l’absence d’aération. Elle prétend que son assureur a refusé de prendre en charge le coût de reprise des embellissements en raison de l’origine des désordres. Elle considère que son appartement est insalubre et impacte gravement sa santé et celle de ses enfants qui souffrent de pathologies respiratoires chroniques.

Enfin, elle conteste être redevable d’un arriéré locatif correspondant uniquement à une régularisation des charges et dont le montant disproportionné s’explique certainement par les fuites d’eau à répétition au sein de l’immeuble et souligne qu’à la suite de sa réclamation une médiation est en cours.

PARIS HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a conclu à l’irrecevabilité des demandes, subsidiairement au débouté, encore plus subsidiairement à la condamnation de la société SMA à le garantir des condamnations mises à sa charge et à titre reconventionnel à la condamnation de Madame [Z] [Q] à lui payer la somme de 1 813,92 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 janvier 2025 ainsi qu’en tout état de cause à la condamnation de cette dernière ou le cas échéant de la société SMA à la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

À l’appui de sa fin de non-recevoir, [Localité 1] HABITAT-OPH fait valoir en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 que Madame [Z] [Q] ayant déclaré avoir constaté l’apparition de moisissures et d’humidité en 2016 et s’en être plainte en 2019, elle disposait d’un délai de trois ans pour agir de sorte que son action est prescrite.

Au fond, il soutient qu’aucun manquement ne peut lui être reproché en ce que le premier dégât des eaux résulte d’un problème de plomberie au niveau des toilettes relevant de l’entretien courant à la charge de la preneuse au sens du décret n°87-712 du 26 août 1987 et qu’il a fait procéder aux réparations nécessaires pour mettre un terme aux deux autres dégâts des eaux, dus pour l’un à une fuite sur la canalisation d’eau commune de l’immeuble et provenant pour l’autre de l’appartement occupé par la locataire du dessus qu’il a été contrainte d’assigner en ouverture forcée de porte. Il estime que Madame [Z] [Q] ne justifie pas de la réalité de ses préjudices en l’absence de preuve d’une humidité persistante, ni du montant des sommes réclamées et affirme que c’est à l’assureur de la locataire de prendre en charge le coût de reprise des embellissements.

Il considère, qu’en cas de condamnation, les dommages consécutifs aux deux derniers sinistres ainsi que le préjudice de jouissance en résultant, doivent être pris en charge par son ancien assureur au titre de la garantie souscrite.

Enfin, à titre reconventionnel, il fait état d’un arriéré locatif intégrant des charges mais aussi des loyers impayés et estime que la médiation en cours sur le montant des charges d’eau ne préjuge pas du bien-fondé de la réclamation de la locataire.

Assignée à personne morale, la société SMA n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 mars 2025 puis a été prorogée à plusieurs reprises pour être en définitive prononcée ce jour.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, crée par la loi du 24 mars 2014, dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Cet article est immédiatement applicable aux baux en cours conformément à l’article 82 II 2° de la loi du 6 août 2015 dite loi MACRON, dans les conditions de l’article 2222 du code civil.

Selon l’alinéa 2 de cet article, en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

La prescription triennale s’est ainsi substituée à la prescription quinquennale à compter du jour de l’entrée en vigueur la loi du 6 août 2015, soit le 7 août suivant.

L’obligation de délivrance d’un logement décent et l’obligation d’entretien des lieux loués en bon état d’usage tels que prévues aux articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 sont des obligations continues.

Dès lors, Madame [Z] [Q] ayant formé sa demande en indemnisation de ses préjudices par assignation du 28 février 2024, la prescription triennale résultant des dispositions de l’article 7- 1 de la loi du 6 juillet 1989 lui interdit de se prévaloir d’un trouble antérieur de plus trois ans au 28 février 2021 (et non sur la totalité de la période comme soutenu par le bailleur).

Il y a lieu par conséquence de déclarer irrecevables les demandes d’indemnisation pour la période antérieure au 28 février 2021 et par suite d’examiner uniquement le bien-fondé des demandes relatives aux troubles survenus postérieurement à cette date.

Sur la demande d’indemnisation pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient notamment préciser que :

— le logement assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation ;

— la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

— le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Le bailleur est également obligé en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1719 et 1720 du code civil d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat, et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public, seul un événement de force majeure, non allégué en l’espèce, pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail.

Le bailleur est tenu d’indemniser le locataire pour les troubles occasionnés par le manquement à son obligation de délivrance ; cette indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure préalable.

Enfin selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Madame [Z] [Q] se plaint d’importants problèmes d’humidité et de moisissures dans son logement depuis au moins septembre 2020.

PARIS HABITAT-OPH établit avoir fait procéder :

— en avril 2021 à la réparation d’une fuite sur une canalisation d’eau commune à l’origine de désordres dans son logement,

— puis en septembre de la même année au remplacement de diverses colonnes montantes dans l’appartement du dessus, occupé par Madame [R] [M], après avoir obtenu sa condamnation par l’ordonnance de référé du 6 août 2021 à laisser le libre accès à son logement.

Il apparaît néanmoins que ces interventions n’ont pas mis un terme aux désordres dénoncés ainsi que cela ressort du procès-verbal de constat de Maître [C] [F] commissaire de justice du 29 janvier 2024 lequel constat fait foi jusqu’à inscription de faux.

Il relève ainsi :

— une humidité importante sur l’ensemble des murs de l’appartement, à l’exception de la cuisine et du salon,

— dans la cuisine : tous les revêtements du mur de façade sont tombés laissant voir sur environ 50 cm² la brique ; le carrelage se délite avec de l’humidité dans les joints ; les murs sont couverts de taches et auréoles multicolores et les peintures s’écaillent un peu partout par plaques ; le mur de façade, le plafond et les deux murs en retour sont couverts de moisissures ; un sondage au pied de la baignoire est grossièrement bouché avec du papier carton qui une fois enlevé permet de voir l’appartement du dessous ; le taux d’humidité mesuré à l’aide d’un humidimètre va jusqu’à 23 % ;

— dans les WC : les revêtements du mur de façade, du plafond ainsi que des deux murs contigus sont rongés par l’humidité ; la peinture est partie un peu partout laissant voir les revêtements sous-jacents recouverts de tâches et auréoles multiples avec partout de la moisissure ; le testeur d’humidité indique que les revêtements sont à un taux d’humidité intermédiaire ;

— dans le couloir : la peinture de la cloison en vis-à-vis de la baie de la salle de bains et donnant sur la chambre sur cour s’écaille par plaques ; le parquet mosaïque au sol se décolle et plusieurs lames sont manquantes ;

— dans la chambre donnant sur l’entrée du bâtiment F : il est relevé la présence de moisissures en périphérie des deux châssis vitrés de façade, au niveau de la cueillie entre le plafond et le mur droit, ainsi que sur la plainte du mur droit ; le taux d’humidité maximum relevé est de 23 % ;

— dans le débarras : il est relevé la présence de moisissure en partie basse de la cloison donnant sur la salle de bains sur une hauteur d’environ 80 cm ;

— dans la chambre sur cour contiguë aux WC : la peinture du plancher haut dans l’angle contigu au WC et à la façade est partie sur environ 1 m² laissant voir des taches et auréoles multicolores, de la moisissure et du salpêtre ; la prise de courant à l’aplomb présente également des moisissures ; il est relevé un taux d’humidité moyen de 10 à 13 %.

L’examen des photographies jointes à ce procès-verbal de constat est proprement édifiant et le logement d’évidence ne satisfait pas aux conditions de décence au sens des dispositions des articles 1719 du code civil, 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 2 du décret n°2202-120 du 30 janvier 2002, mais apparaît également insalubre.

En effet, l’article L.1331-22 du code de la santé publique dispose qu’est insalubre tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d’installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes.

Or, Madame [Z] [Q] communique un rapport d’analyse réalisé par le Service Parisien de Santé Environnementale de la Direction de la santé publique de la Ville de [Localité 1] du 2 janvier 2023 dont les conclusions sont les suivantes :

« Des moisissures typiques des habitats présentant des problèmes d’humidité ont été isolées dans le logement de Madame [Q].

L’ensemble des prélèvements montre une contamination fongique importante. La surface contaminée pour l’ensemble du logement est supérieure à 3 m². Pour information, d’après l’ANSES, une étendue de surfaces moisies au niveau des pièces d’habitation supérieure à 3 m² est considérée comme un critère d’insalubrité.

Parmi les moisissures présentes dans le logement, la plupart ont un potentiel allergisant avec des effets sur la santé respiratoire, voire même un potentiel infectieux (…).

Les développements fongiques sont dus à une humidité des supports. Une recherche de l’origine de l’humidité devrait donc être entreprise et des mesures pour y remédier appliquées dans les meilleurs délais.

Par ailleurs, une amélioration de la ventilation contribuerait à l’élimination de l’humidité mais aussi d’éventuels autres polluants intérieurs et permettrait ainsi de limiter le développement des moisissures ».

Déjà, l’expert de la compagnie d’assurances de Madame [Z] [Q], dans son rapport du 23 novembre 2021, relevait le caractère insalubre du logement, constatant de la moisissure dans l’ensemble des pièces liée à un défaut de VMC, l’absence d’aération provoquant un pont thermique et donc de la moisissure.

PARIS HABITAT-OPH a été destinataire de ce rapport puisque l’expert indique lui avoir envoyé un courrier pour qu’il procède aux travaux d’urgence.

Or, le bailleur n’allègue ni ne justifie avoir fait procéder aux travaux préconisés consistant dans l’installation d’une VMC ou la réalisation d’un carottage haut et bas dans chaque pièce sinistrée.

PARIS HABITAT-OPH n’établit pas plus avoir fait procéder à la reprise des embellissements à la suite des dégâts des eaux consécutifs à la fuite sur une canalisation d’eau commune et provenant de l’appartement de la voisine du dessus.

Or, en sa qualité bailleur, il lui appartient, conformément à l’article 1720 du code civil, de faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que locatives et les dispositions de la convention d’indemnisation et de recours des sinistres immeubles (IRSI) qu’il invoque, prévoyant que le montant de ces travaux doit être versé par l’assureur de la locataire, ne sont aucunement de nature à l’affranchir de ses obligations, Madame [Z] [Q] n’étant pas partie à cette convention qui lui est inopposable.

Ainsi, la preuve est rapportée de ce que le logement loué à Madame [Z] [Q] n’est pas décent en ce qu’il ne satisfait pas aux conditions posées par le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 précédemment énumérées et si [Localité 1] HABITAT-OPH n’est pas resté totalement inactif, procédant à la réparation de fuites, il n’a pris absolument aucune mesure pour régler les problèmes d’humidité et de moisissures dénoncés, alors qu’en sa qualité de bailleur social gérant un très grand nombre de logements à [Localité 1] il n’est pas sans savoir que l’installation d’une aération est indispensable pour éviter ce type de problème, son absence totale de réaction à la suite de la transmission du rapport de l’expert d’assurance apparaissant particulièrement fautive et choquante.

L’indécence du logement a nécessairement troublé la jouissance de Madame [Z] [Q] et de sa famille, contrainte de vivre dans des conditions réellement déplorables, dans un logement mal ventilé, aux murs et plafonds couverts de moisissures.

La demanderesse justifie par ailleurs par la production de divers certificats médicaux d’un préjudice distinct tenant aux pathologies respiratoires dont souffrent depuis plusieurs années ses enfants [L] [U] et [Y] en lien avec l’état du logement.

Au regard de ces éléments, il y a lieu de faire droit à sa demande d’indemnisation, dans la limite de la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, soit du 1er mars 2021 à ce jour, c’est-à-dire sur une période de près 5 ans, et en référence au montant du loyer (842,76 euros hors APL, 201,76 euros après déduction de l’APL ainsi que mentionné sur l’avis d’échéance de janvier 2023, seul avis produit), en tenant compte des caractéristiques et de la superficie du logement (trois pièces avec entrée, cuisine, salle de bains et WC, d’une surface habitable de 70 m²), du nombre de pièces affectées (toute à l’exception du salon et de la cuisine), de l’importance des désordres et de l’état extrêmement dégradé du logement, il lui sera alloué toutes causes de préjudices confondus, de jouissance comme médical, une indemnisation qu’il y a lieu de fixer à la somme de 12 000 euros.

Le surplus des demandes à raison notamment d’un préjudice matériel et moral qui n’est ni explicité ni justifié sera rejeté.

Sur la demande de réalisation des travaux et de réduction du loyer

En application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, applicable en cas d’indécence des lieux loués, le juge peut être saisi d’une demande de mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge détermine la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que le logement est indécent.

Il convient en conséquence de condamner [Localité 1] HABITAT-OPH à faire réaliser dans le logement donné à bail à Madame [Z] [Q] les travaux nécessaires pour remédier aux causes des désordres et procéder à sa remise en état.

Le bailleur devra notamment :

— effectuer toutes les investigations nécessaires pour déterminer si des fuites sont toujours actives aux droits des murs dont certains sont très humides, et dans l’affirmative, en déterminer la cause et y mettre un terme,

— installer conformément aux préconisations de l’expert d’assurance une VMC dans le logement et/ou réaliser carottage haut et bas dans chaque pièce sinistrée,

— puis une fois les murs totalement secs et l’aération du logement correctement assurée, procéder à la réfection intégrale des revêtements muraux et des plafonds dégradés, ainsi que des sols.

Par ailleurs, conformément à la demande, il convient de prévoir la réduction de moitié du montant du loyer, sans consignation, à compter de la signification du présent jugement et jusqu’à l’exécution intégrale des travaux, soit la date de la facture des travaux exécutés de mise en conformité.

Sur la demande de garantie du bailleur par son assureur

Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles L.124-3 et suivants du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable et dans les assurances de responsabilité, l’assureur n’est tenu que si, à la suite du fait dommageable prévu au contrat, une réclamation amiable ou judiciaire est faite à l’assuré par le tiers lésé.

L’action directe de la victime contre l’assureur de l’auteur du dommage constitue un droit propre à l’indemnité due en vertu du contrat d’assurance et dès lors que la victime le demande, l’assureur doit être tenu in solidum avec l’assuré dans les limites de la somme garantie par le contrat d’assurance.

PARIS HABITAT-OPH, bailleur condamné au titre de son obligation de délivrance de résultat vis-à-vis de sa locataire et ayant avancé ou étant condamné à des sommes à ce titre est recevable à agir à l’encontre de son assureur, sous réserve de justifier de la réunion des conditions de sa garantie.

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article L.113-1 du code des assurances les pertes et les dommages occasionnés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré.

En l’espèce, [Localité 1] HABITAT-OPH a souscrit auprès de la compagnie SMA une garantie multirisque, en qualité de propriétaire non occupant, pour l’ensemble de son patrimoine immobilier garantissant notamment :

— les « dommages matériels causés aux biens assurés par l’eau ou les liquides sous toutes leurs formes et résultant des causes suivantes, imputables ou non au gel : fuite, rupture, débordement, engorgement des conduites et canalisations d’adduction, de distribution, d’évacuation et de vidange, enterrées ou non (…) », « infiltration au travers des façades et par des ouvertures telles que portent et fenêtres », « infiltrations par les joints d’étanchéité au pourtour des installations sanitaires et au travers des carrelages », « frais, dégradations et remise en état des biens assurés, nécessités par les travaux de recherche de fuite, d’infiltration et d’engorgements » (annexe 1 du cahier des clauses particulières, page 9 sur 40),

— les « recours des locataires, concierges ou gardiens, occupants », « c’est-à-dire les conséquences pécuniaires de la responsabilité que l’Assuré peut encourir lorsque l’événement résulte soit d’un vice de construction, soit d’un défaut d’entretien des biens assurés » (annexe 1 du cahier des clauses particulières, page 24 sur 40),

— le « trouble de jouissance des locataires », « c’est-à-dire les conséquences pécuniaires de la responsabilité que l’Assuré peut encourir lorsque l’événement est dû au fait d’un co-locataire, ou d’un de ses préposés » (annexe 1 du cahier des clauses particulières, page 24 sur 40).

Des exclusions de garantie sont néanmoins prévues et ne sont notamment pas couverts :

— « La condensation, la buée, l’humidité naturelle des locaux lorsqu’elles ne résultent pas d’un sinistre garanti » (annexe 1 du cahier des clauses particulières, page 10 sur 40),

— « Les dommages d’infiltration résultant de la porosité ou d’une non réparation après sinistre » (même page),

—  2-2.3 « L’usure, la corrosion, l’évaporation, l’humidité, les vermines, la poussière, le pourrissement, le vieillissement naturel, la détérioration progressive » (annexe 1 du cahier des clauses particulières, page 18 sur 40),

—  2-2.28 « Les dommages résultant d’un défaut de réparation et entretien indispensable et raisonnable incombant à l’assuré et auquel ce dernier n’aurait pas volontairement procédé ».

En l’espèce, il n’est pas possible de déterminer au vu des pièces produites :

— la part des désordres résultant des fuites couverts par la police d’assurance et qui apparaissent avoir été relativement limités dans le temps et dans l’espace,

— des désordres tenant à l’humidité expressément exclus de la garantie et responsable de l’apparition de moisissures, motif principal des réclamations de la locataire,

cette humidité étant manifestement due à un « défaut de réparation et d’entretien indispensable et raisonnable incombant à l’assuré », qui ne peut ignorer en sa qualité de bailleur social assurant la gestion d’un très nombre de logements qu’un appartement pour être décent doit être équipé d’une VMC ou à tout le moins d’une aération suffisante pour éviter des phénomènes de condensation et de développement de moisissures, ce que l’expert d’assurance de Madame [Z] [Q] lui a rappelé aux termes de son rapport de novembre 2021, sans que cela ne conduise [Localité 1] HABITAT-OPH à faire le nécessaire.

En conséquence, [Localité 1] HABITAT-OPH sera débouté sa demande de garantie à l’encontre de son assureur, à charge pour le bailleur, s’il apparaît dans le cadre des investigations qu’il devra réaliser, qu’une partie des désordres provient d’infiltrations non encore détectées, particulièrement aux droits des murs humides, de faire une déclaration de sinistre à son assureur pour que le coût des désordres résultant des infiltrations soit pris en charge.

Sur la demande reconventionnelle en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il résulte de la combinaison des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de régler le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en vertu des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Enfin, selon l’article 1530 du code de procédure civile dans sa version applicable à l’espèce, la médiation et la conciliation conventionnelles régies par le présent titre s’entendent, en application des articles 21 et 21-2 de la loi du 8 février 1995 susmentionnée, de tout processus structuré, par lequel deux ou plusieurs parties tentent de parvenir à un accord, en dehors de toute procédure judiciaire en vue de la résolution amiable de leurs différends, avec l’aide d’un tiers choisi par elles qui accomplit sa mission avec impartialité, compétence et diligence.

En l’espèce, [Localité 1] HABITAT-OPH produit un décompte faisant apparaître que Madame [Z] [Q] est redevable de la somme de 1 813,92 euros à la date du 7 janvier 2025, terme de décembre 2025 inclus.

Il apparaît toutefois que par courrier du 30 juillet 2024, la locataire a contesté le décompte de régularisation de charges de l’exercice 2023 pour un total de 1 916,10 euros dont le paiement lui a été réclamé en même temps que le loyer de juillet 2024, plus particulièrement le montant très élevé des charges d’eau chaude (2 386,75 euros) et d’eau froide (1 368,08 euros), sans rapport avec les consommations des années précédentes (respectivement 911,25 euros d’eau chaude et 227,70 euros d’eau froide en 2020 ; 901,10 euros d’eau chaude et – 107,88 euros d’eau froide en 2021 ; 1 239,80 euros d’eau chaude et 278,08 euros d’eau froide en 2022).

Or, [Localité 1] HABITAT-OPH ne produit pas les relevés des consommations d’eau, mais surtout n’allègue ni ne justifie être intervenu au domicile de Madame [Z] [Q] pour s’assurer que cette augmentation importante des consommations n’était pas due à des fuites sur des canalisations. Ainsi, le bailleur ne justifie pas du caractère certain de sa créance.

En outre, [Localité 1] HABITAT-OPH a par courrier du 4 octobre 2024 donné son accord pour la mise en place d’une mesure de médiation dont l’issue n’est à ce jour pas connue.

Or, le bailleur ne peut accepter de s’engager dans un processus tendant à parvenir à un règlement négocié et dans le même temps exiger le règlement de sommes qui précisément font l’objet de cette médiation.

Le montant des charges d’eau contestée est supérieur à la créance dont [Localité 1] HABITAT-OPH réclame le paiement.

Il convient par conséquent de débouter le bailleur de sa demande reconventionnelle en paiement au titre de l’arriéré locatif.

Sur les demandes accessoires

PARIS HABITAT-OPH, partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

PARIS HABITAT-OPH, tenu aux dépens, sera par ailleurs condamné à payer à Maître Sandra HERRY, avocat de Madame [Z] [Q], désignée au titre de l’aide juridictionnelle par décision du 12 septembre 2023, une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Il sera rappelé que si l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle recouvre cette somme, il renonce à percevoir la part contributive de l’Etat. S’il n’en recouvre qu’une partie, la fraction recouvrée vient en déduction de la part contributive de l’Etat.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE irrecevables les demandes en indemnisation pour la période antérieure au 28 février 2021,

CONDAMNE [Localité 1] HABITAT-OPH à verser à Madame [Z] [Q] la somme de 12 000 euros, toutes causes de préjudices confondus, à titre de dommages et intérêts en indemnisation de ses préjudices résultant du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent pour la période postérieure au 1er mars 2021,

CONDAMNE [Localité 1] HABITAT-OPH à effectuer les travaux de suppression de l’origine des désordres et de remise en état du logement loué à Madame [Z] [Q] tels que détaillés dans les motifs de la présente décision,

ORDONNE la réduction de moitié du montant du loyer, sans consignation, à compter de la signification du présent jugement et jusqu’à l’exécution intégrale des travaux, soit la date de la facture des travaux exécutés de mise en conformité,

DÉBOUTE [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande de garantie à l’encontre de son assureur la SMA,

DÉBOUTE [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande reconventionnelle en paiement au titre de l’arriéré locatif,

CONDAMNE [Localité 1] HABITAT-OPH à verser à Maître Sandra HERRY, avocat de Madame [Z] [Q] la somme de 1 500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

RAPPELLE que si l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle recouvre cette somme, il renonce à percevoir la part contributive de l’Etat et que s’il n’en recouvre qu’une partie, la fraction recouvrée vient en déduction de la part contributive de l’État,

REJETTE les autres demandes des parties,

CONDAMNE [Localité 1] HABITAT-OPH aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection