TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 24/02934

N° Portalis 352J-W-B7I-C4EQF

N° MINUTE : 2

contradictoire

Assignation du :

28 Février 2024

JUGEMENT

rendu le 26 Mai 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. OPEN FLATS

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Paul-Marie GAURY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0553,

DÉFENDERESSE

S.C.I. [I]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Lisa ARBIB, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat postulant, vestiaire #PC222,

et par Maître Angélique TOUATI du Barreau de Nice, avocat plaidant,

Décision du 26 Mai 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 24/02934 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4EQF

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-greffier,

DÉBATS

A l’audience du 16 Février 2026, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 mai 2026.

Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 26 mai 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 26 mars 2018, la S.C.I. [I] a donné à bail commercial à la S.A.S. Open Flats des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4], pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2018 jusqu’au 31 mars 2027, à « usage exclusif commercial pour les seules activités de prestations d’hébergement saisonnier des personnes » et moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 21 600 euros hors taxes et charges, indexé annuellement sur l’indice des loyers des activités tertiaires publié par l’INSEE.

Par acte extrajudiciaire du 27 avril 2021, la société [I] a fait signifier à la société Open Flats un commandement visant la clause résolutoire pour avoir paiement de la somme en principal de 21355,92 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 23 février 2021, puis a fait assigner la société preneuse devant le juge des référés aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire. Le 11 janvier 2022, les parties ont conclu un protocole d’accord mettant un terme à leur litige.

Par acte extrajudiciaire du 22 janvier 2024, la SCI [I] a fait signifier à la locataire un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme de 8 258,95 dont 8092,19 euros au principal selon décompte annexé audit acte, représentant les loyers et taxes impayés depuis le mois d’octobre 2023.

Le 18 mars 2024, un procès-verbal de saisie conservatoire de créances a été délivré à la SA Société Générale – où sont domiciliés les comptes de la société Open Flats – pour un montant de 14 016,57 euros, saisie dénoncée à la société Open Flats le 27 mars 2024. La banque a indiqué que le solde du compte de cette dernière était débiteur.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2024, la société Open Flats a fait assigner la SCI [I] devant le tribunal judiciaire de Paris en opposition au commandement de payer qui lui a été délivré.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 juin 2025, la société Open Flats demande au tribunal de :

« – JUGER que la société OPEN FLATS recevable en toutes ses demandes et l’y déclarer bien fondée.

A TITRE PRINCIPAL

— JUGER que la clause d’indexation basée sur la variation de l’ILAT est nulle en raison de l’activité commerciale du Preneur

— JUGER que la société OPEN FLATS est en droit de demander le remboursement des augmentations de loyer résultant de l’indexation illicite, soit la somme de 7.927,74 € TTC

— JUGER que la société OPEN FLATS est en droit de demander le remboursement des provisions pour charges des 5 dernières années, soit la somme de 7.500 € TC en l’absence de justificatif de ces charges

— JUGER nul et de nul effet le commandement de payer du 2 janvier 2024 compte tenu de l’absence de justification des charges et de l’illicéité de la clause d’indexation

A TITRE SUBSIDIAIRE

Si par extraordinaire, votre juridiction devait condamner la société OPEN FLATS à régler tout ou partie des sommes réclamées par la société [I] au titre du commandement de payer et constater l’acquisition de la clause résolutoire :

— JUGER qu’il soit octroyé à la Société OPEN FLATS un échéancier de 24 mois pour le paiement des sommes qu’elle serait condamnée à régler à la société [I]

— JUGER en conséquence la suspension des effets de la clause résolutoire du bail visée dans le commandement pendant le cours desdits délaissement

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— DEBOUTER la société [I] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

— CONDAMNER la société [I] à verser à la société OPEN FLATS la somme de 5.000 € au titre de l’article 70 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens ».

Au soutien de ses demandes, la société Open Flats fait valoir en substance que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 22 janvier 2024 est nul et de nul effet aux motifs qu’il est imprécis et n’indique pas à quoi correspond la somme de 5 529,86 euros TTC qu’il mentionne ; que les sommes visées sont inexactes en ce qu’elles comprennent des provisions sur charges indues au regard de l’absence de régularisation des charges par le bailleur, de l’absence de justificatifs des charges sur les cinq dernières années et de l’absence de mention dans le contrat de bail de la quote-part des charges communes générales supportée par elle. Elle ajoute que la clause d’indexation prévue au contrat prend en compte l’indice des loyers des activités tertiaires alors que les locaux sont à usage commercial, que l’activité autorisée au bail est commerciale et que l’indice applicable est donc l’indice sur les loyers commerciaux. Elle en conclut que la clause est nulle et que les sommes réclamées au titre des loyers, fondées sur ladite clause, ne sont pas dus.

A raison de l’absence de régularisation et de justificatifs des charges par la société [I] et de la nullité de la clause d’indexation stipulée au bail, la preneuse sollicite également la restitution des provisions sur charges versées sur les cinq dernières années à hauteur de 7 500 euros ainsi que la somme de 7 927,74 euros correspondant à la différence entre le montant des loyers indexés et le montant du loyer initial.

A titre subsidiaire, la société Open Flats reconnaît être redevable de la somme de 18737,69 euros au titre de l’arriéré locatif et sollicite des délais de paiement. Elle expose qu’elle n’est pas en mesure de régler en une fois sa dette locative, compte tenu des difficultés financières générées par la crise de la Covid-19 qui l’ont contrainte de suspendre le paiement de ses loyers, charges et accessoires. Elle ajoute que depuis 2024, elle a procédé à une réorganisation interne afin de rationaliser ses charges de fonctionnement et son parc d’appartements mis à la disposition de sa clientèle, et qu’elle est ainsi en mesure d’assurer le paiement de ses loyers courant et le remboursement de sa dette.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 mai 2025, la société [I] demande au tribunal de :

« – DEBOUTER la SAS OPEN FLATS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre reconventionnel,

— CONSTATER que par le jeu de la clause résolutoire le contrat de location liant les parties en date du 23 mars 2018 a été résilié à l’expiration du délai d’un mois suite au commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 27 avril 2021, soit à compter du 27 mai 2021.

— En conséquence, JUGER occupant sans droit ni titre la SAS OPEN FLATS

— ORDONNER son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail,

— JUGER que le commissaire de justice instrumentaire pourra requérir à la force publique et se faire assister d’un serrurier.

— CONDAMNER la SAS OPEN FLATS à payer à la SCI [I] à titre de provision la somme de 13.266,85 € au titre des loyers échus et indemnités d’occupation notamment.

— JUGER qu’il y a lieu de FAIRE APPLICATION de la clause pénale prévue par l’article 12-9 du contrat de bail et en CONDAMNER la SAS OPEN FLATS audit paiement à compter de la mise en demeure adressée le 22 janvier 2024,

— CONDAMNER la SAS OPEN FLATS à payer à la SCI [I] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile.

— CONDAMNER la SAS OPEN FLATS aux entiers dépens de l’instance en ce compris notamment les frais du commandement en date du 22 janvier 2024 ».

La société [I] expose en substance que la société Open Flats a manqué de façon répétée à son obligation de paiement des loyers et n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le mois de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire est acquise. Elle sollicite également l’application de la clause pénale stipulée au bail.

En réponse aux moyens et demandes de la société Open Flats, elle soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire litigieux est valide et justifie l’acquisition de la clause résolutoire en ce qu’il est suffisamment précis et détaille les sommes réclamées à la société Open Flats. Elle ajoute que les provisions sur charges sont dues dans leur principe au regard des stipulations contractuelles, et dans leur quantum au regard des justificatifs des charges de l’immeuble versés aux débats. Elle précise que les exercices comptables de la copropriété des années 2020 à 2023 n’ont pas encore été approuvés en assemblée générale des copropriétaires de sorte que les montants peuvent varier et que les relevés de dépenses de la copropriété des années 2020 à 2023 doivent être traités avec une extrême précaution.

Elle soutient en outre que la clause d’indexation stipulée au bail est valable et qu’une clause d’indexation “ne peut être déclarée non écrite” qu’en cas de variation uniquement à la hausse ou à la baisse du loyer indexé, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

La bailleresse s’oppose enfin à l’octroi de tout délai de paiement à la société Open Flats, faute pour cette dernière de démontrer la réalité de ses difficultés financières et compte tenu de sa défaillance passée dans le règlement de ses loyers.

Pour un exposé plus exhaustif des prétentions et des moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 novembre 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que certaines demandes des parties tendant à voir “dire et juger” ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au présent dispositif.

Sur la demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 22 janvier 2024

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa version applicable au litige, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Ces dispositions sont d’ordre public et les parties ne peuvent y déroger.

En outre, pour être valable, le commandement visant la clause résolutoire doit être précis et permettre au locataire de savoir exactement ce que le bailleur attend.

En revanche, un commandement de payer délivré pour des sommes supérieures à ce que doit le preneur n’est pas nul, mais produit ses effets pour les sommes réellement dues.

En l’espèce, la société Open Flats demande au tribunal de déclarer “nul et de nul effet” le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 22 janvier 2024 soutenant d’une part qu’il est imprécis, d’autre part qu’il vise des montants qui ne sont pas dus compte tenu de charges injustifiées et des conséquences de la nullité de la clause d’indexation qu’elle revendique.

Sur le caractère imprécis du décompte mentionné au commandement de payer

Le commandement de payer en litige, signifié le 22 janvier 2024, fait état d’un arriéré locatif de 8 092,19 euros, échéance de janvier 2024 incluse.

Contrairement à ce que fait soutenir la société preneuse, l’acte est suffisamment précis en ce qu’il comporte en annexe les décomptes détaillés des sommes appelées au titre des années 2023 et 2024, ainsi que les versements effectués par la société Open Flats au titre de l’année 2023.

En outre ces décomptes sont conformes aux modalités d’exécution contractuelles convenues entre les parties au titre :

— du contrat de bail qui stipule que la société Open Flats est redevable d’un loyer annuel 21 600 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement à terme d’avance ainsi qu’une provision sur charges de 375 euros, payable selon la même périodicité que le loyer.

— aux termes du protocole d’accord en date du 11 janvier 2022, la société Open Flats est également redevable, en sus du loyer et des provisions sur charges, d’une somme mensuelle de 1598,35 euros TTC au titre de son échéancier de remboursement de sa dette sur douze mois.

Il résulte ainsi du décompte annexé au commandement de payer litigieux que la somme de 5529,86 euros dont le caractère imprécis est mis en avant par la société Open Flats correspond, en son principe et nonobstant les contestations portant sur la clause d’indexation et les charges qui seront analysées infra, au solde restant dû sur les échéances de janvier à décembre 2023, au titre des loyers, des provisions sur charges et des échéances du protocole d’accord. La société preneuse ne peut donc valablement exciper de l’imprécision formelle de l’acte.

Sa demande de nullité formée sur ce fondement sera donc rejetée.

Sur les causes du commandement et le caractère bien fondé des sommes réclamées

Sur l’indexation des loyers

L’article L.112-1 du code monétaire et financier dispose que sous réserve des dispositions du premier alinéa de l’article L. 112-2 et des articles L. 112-3, L. 112-3-1 et L. 112-4, l’indexation automatique des prix de biens ou de services est interdite.

L’article L.112-2 du même code pose le principe d’interdiction de toute clause conventionnelle prévoyant une indexation fondée sur des éléments (salaire minimum de croissance, sur le niveau général des prix ou des salaires ou sur les prix des biens, produits ou services) n’ayant pas de relation directe avec l’objet de la convention ou avec l’activité de l’une des parties. Est réputée en relation directe avec l’objet d’une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l’indice national du coût de la construction publié par l’Institut national des statistiques et des études économiques ou, pour des activités commerciales ou artisanales définies par décret, sur la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié dans des conditions fixées par ce même décret par l’Institut national de la statistique et des études économiques. Est également réputée en relation directe avec l’objet d’une convention relative à un immeuble toute clause prévoyant, pour les activités autres que celles visées au premier alinéa ainsi que pour les activités exercées par les professions libérales, une indexation sur la variation de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques dans des conditions fixées par décret.

Aux termes de l’article D.112-2 du code monétaire financier les activités mentionnées dans la seconde phrase du premier alinéa de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier sont les activités commerciales et les activités artisanales. Les activités mentionnées au deuxième alinéa de l’article L. 112-2 sont les activités tertiaires autres que les activités commerciales et artisanales mentionnées au premier alinéa du présent article. Elles recouvrent notamment les activités des professions libérales et celles effectuées dans des entrepôts logistiques.

Il résulte des dispositions du code de commerce issues de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite Pinel, que seules les références à l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou à l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires sont admises concernant la détermination du loyer révisé ou renouvelé plafonné pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014. Toutefois, les clauses d’indexation contractuelles peuvent se référer à un indice librement choisi par les parties dont la seule limite à cette liberté de choix résulte de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier.

En l’espèce, la clause 7-1 intitulée « Indexation annuelle » du contrat de bail conclu entre les parties stipule que «A compter de la prise d’effet du bail, le loyer sera indexé annuellement proportionnellement à la variation de l’indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) publié trimestriellement par l’INSEE, automatiquement, de plein droit et sans notification préalable.

Le réajustement du loyer se fera annuellement, le jour anniversaire de la date d’effet du bail, le loyer devant varier du même pourcentage que l’indice. […]

Si pour quelque raison que ce soit, l’indice ci-dessus choisi pour l’indexation du loyer cessait d’être publié ou était inapplicable, l’indexation serait faite en prenant pour base soit l’indice de remplacement qui serait publié, soit un nouvel indice conventionnellement choisi. A défaut de se mettre d’accord sur le choix du nouvel indice à adopter, les parties s’en remettent, d’ores et déjà, à la décision de l’expert désigné par le président du tribunal de grande instance territorialement compétent, statuant en référé. Le nouvel indice adopté devra refléter, le plus exactement possible, le coût des loyers commerciaux à l’échelon national. Les honoraires de l’expert seront supportés par moitié par chacune des parties ».

Il n’est pas contesté par les parties que cette clause est une clause d’échelle mobile, ou clause d’indexation.

La clause IV « Activité – Destination » du contrat de bail stipule : « Les lieux loués sont destinés à usage exclusif commercial, pour les seules activités de prestations d’hébergement saisonnier de personnes. Dans la commune intention des parties, la destination des locaux est et devra rester à usage exclusif de commercial au sens de l’article R.145-11 du code de commerce ».

La clause 7-2-1 énonce : « Ainsi qu’il a été convenu et précisé à l’article IV, les lieux loués sont destinés à usage exclusif de bureaux. Les loyers des baux éventuellement renouvelés seront en conséquence fixés selon les dispositions propres aux bureaux, dans les termes de l’article R.145-11 du Code de commerce ».

Il résulte de la combinaison de ces stipulations, lesquelles doivent s’interpréter dans leur globalité, et de la commune intention des parties, qu’elles ont entendu expressément limiter l’usage des locaux au seul « usage commercial » au sens de l’article R.145-11 du code commerce à savoir à l’usage exclusif de bureaux.

Or, l’usage exclusif de bureaux au sens de l’article R.145-11 du code de commerce mentionné au bail vise des locaux dans lesquels sont exercées des activités d’ordre intellectuel et sans réception de la clientèle, c’est-à-dire des activités tertiaires et non commerciales comme l’affirme à tort la société Open Flats.

Il en résulte que le choix contractuel de l’indice des loyers des activités tertiaires pour la détermination du loyer indexé est valide, en ce qu’il est réputé en relation directe avec l’objet du contrat de bail commercial conclu entre les parties, à savoir l’usage exclusif de bureaux.

Les loyers indexés appelés au titre du commandement de payer litigieux sont donc justifiés dans leur principe, le quantum appelé n’étant par ailleurs pas autrement contesté par la société Open Flats.

Sur les charges

La société Open Flats réclame à ce titre le remboursement par la société [I] de la somme de 7 500 euros.

Le commandement de payer en litige ayant été délivré pour avoir paiement de la somme en principal de 8 092,19 euros au titre de l’arriéré locatif de 8 092,19 euros, échéance de janvier 2024 incluse, il demeure en tout état de cause valable et produisant ses effets pour la partie de la somme non contestée, quel que soit le bien fondé de la demande de restitution qui sera analysée supra.

Dès lors la demande de la société Open Flats visant à voir déclarer nul et de nul effet le commandement de payer signifié le 22 janvier 2024 sera rejetée.

Sur la créance locative et les demandes de restitution de la société Open Flats

L’article 1302 du code civil dispose que tout paiement suppose une dette ; ce qui a été payé sans être dû est sujet à répétition.

En application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en apporter la preuve et à celui qui s’en prétend libéré d’en justifier. Le preneur doit donc justifier du paiement des sommes indues dont il réclame la restitution.

S’agissant des loyers indexés

En l’espèce, compte tenu de ce qui a été décidé plus amplement supra, la société Open Flats est redevable des loyers indexés et il n’y a donc pas lieu à les lui restituer.

A titre surabondant, la société preneuse ne conteste pas ne pas avoir réglé l’intégralité de ses loyers depuis au moins octobre 2023 inclus de sorte que toute demande de restitution de ce chef ne saurait prospérer.

La demande de la société Open Flats sera donc rejetée.

S’agissant des provisions sur charges au titre des cinq dernières années

L’article L.145-40-2 du code de commerce, applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 3 novembre 2014, dispose que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Aux termes de l’article R.145-36 du code de commerce, applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 3 novembre 2014, l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L.145-40-2 de ce même code, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Il est constant que ce texte ne prévoit pas de sanction en cas d’absence de régularisation annuelle des charges par le bailleur, de sorte que toute charge justifiée et régularisée par le bailleur, même postérieurement au délai susvisé, demeure due par le locataire, conformément aux stipulations Cependant, il résulte de l’article 1353 du code civil, qu’il appartient au bailleur propriétaire d’un ensemble immobilier qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir l’obligation contractuelle de son locataire de régler des charges, de communiquer la clé de répartition qu’il applique et de justifier, si la demande lui en est faite, de l’existence et du montant des dépenses appelées à titre provisionnel dont il sollicite le remboursement. Réciproquement il appartient au preneur qui réclame la restitution d’un indu à rapporter la preuve de celui-ci.

S’agissant des charges communes de l’immeuble, elles sont récupérables sur le locataire si le principe de leur remboursement est prévu au contrat de bail. Si ce contrat ne précise pas leur assiette, la clé de répartition entre les locataires et leur périodicité, elles peuvent être réparties en vertu d’un règlement intérieur.

En l’absence de clé de répartition conventionnelle ou par règlement intérieur, le juge doit vérifier si le mode de répartition pratiqué est admissible.

Enfin, il est constant que l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues dans un bail commercial rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement de charges, dont le locataire peut dès lors obtenir remboursement, à moins que le bailleur, dans l’instance judiciaire en remboursement, ne justifie de l’existence et du montant des charges exigibles et imputées sur le preneur.

En l’espèce, la clause 9-1 « Charges » du contrat de bail stipule : « Il est précisé que le locataire remboursera au bailleur les charges afférentes tant aux biens loués qu’à l’immeuble dans lequel ils se trouvent, ainsi que, le cas échéant, les charges auxquelles le bailleur sera tenu en sa qualité de propriétaire, selon l’inventaire visé ci avant auquel il est renvoyé pour la définition du détail des charges imputables au preneur.

Pour la première année de location, le locataire versera, en sus du loyer et selon la même périodicité, une provision sur charges, prestations et fournitures de 375 € (trois cent soixante-quinze euros) par trimestre.

La provision sera réactualisée chaque année en fonction des dépenses réellement engagées. Si l’état récapitulatif fait apparaître que les provisions versées sont inférieures aux charges réelles, le locataire s’engage à rembourser, sur premier appel du bailleur, toutes les sommes qui seront nécessaires pour compenser le montant total des charges réelles et la provision sera réajustée en conséquence ».

La clause 9-2 « Impôts, Taxes et Redevances » énonce : « Les impôts, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur, et récupérables sur le locataire, sont listées dans l’inventaire visé ci-avant qui indique leur répartition entre le bailleur et le locataire. »

La clause 9-3 « Répartition des charges, impôts, taxes, redevance et du coût des travaux entre les différents locataires / occupants de l’ensemble immobilier » stipule quant à elle : « La répartition des charges, impôts, taxes, redevances et du coût des travaux entre les différents locataires/occupants l’ensemble immobilier est réalisé au prorata de la surface exploitée, éventuellement pondérée. La surface exploitée s’entend comme celle mise à la disposition du locataire, y compris la quote part de parties communes nécessaire à l’exploitation des lieux loués par rapport à l’ensemble des surfaces privatives de l’immeuble.

A cet effet, il est précisé que le locataire ne pourra se prévaloir de l’existence de surfaces qu’il n’exploite pas pour s’exonérer du paiement de tout ou partie de ces charges, impôts, taxes, redevances et du coût des travaux.Le Preneur remboursera au Bailleur, sur la base de la surface réelle des locaux loués y compris la quote-part de parties communes nécessaire à l’exploitation des lieux loués établie par rapport aux surfaces de l’immeuble, l’ensemble des catégories de charges privatives et communes, taxes, impôts et redevances visées à l’inventaire qui demeure annexé ».

Au contrat de bail, a également été annexé un inventaire de la répartition des charges, impôts, taxes et redevances signé par les deux parties et dont le contenu n’est pas contesté par la société Open Flats.

Un certificat de superficie des locaux loués en date du 19 mars 2018 a également été annexé au contrat de bail, lequel fait état d’une surface loi Carrez totale de 48,56 m² et d’une surface au sol total de 59,29 m² des locaux loués.

Au regard de la contestation de l’exigibilité des provisions sur charges des années 2020 à 2025 de la société Open Flats, il appartient à la société [I] de justifier des charges qu’elle a supportées et qui incombent à la société Open Flats conformément au contrat de bail.

Etant entendu que la régularisation tardive des charges par la société [I] n’est pas sanctionnée par les stipulations du contrat de bail de sorte que les charges justifiées, même tardivement, sont dues par la société Open Flats.

La société [I] verse aux débats des relevés des dépenses des années 2019 à 2024 établis par le syndic de copropriété de l’immeuble et précise que les exercices comptables des années 2020 à 2024 n’ont pas été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires de sorte que les relevés de dépenses fournis doivent être traités, selon ses dires, « avec une extrême précaution ».

Elle produit également des décomptes de la copropriété faisant état des appels de fond et de ses paiements à ce titre des années 2020, 2021, 2022 et 2023 pour les locaux loués.

Toutefois, ces relevés portent sur les dépenses générales de l’ensemble de l’immeuble sans que ne soit précisée leur répartition entre les copropriétaires ni leur imputabilité sur la société Open Flats.

En outre, si le contrat de bail prévoit une clé de répartition des charges imputées à la société Open Flats en fonction de la surface exploitée, éventuellement pondérée mise à sa disposition comprenant la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation des locaux loués, aucun élément n’est versé aux débats concernant cette dite quote-part et le prorata de la surface exploitée par la preneuse au regard de la surface totale des parties privatives de l’immeuble.

Le tribunal n’est donc pas mis en mesure d’apprécier la répartition des charges au sein de l’immeuble et des charges réelles effectivement dues par la société Open Flats.

La société [I] échoue donc à apporter la preuve des charges réelles incombant à la société Open Flats et ce depuis l’année 2020.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les provisions sur charges versées par la société Open Flats depuis l’année 2020 ne sont pas exigibles.

En revanche, il résulte du décompte locatif arrêté à mars 2024 inclus que la société Open Flats n’a pas réglé les provisions sur charges à compter de l’échéance d’octobre 2023 inclus, ce qui n’est pas contesté. La société preneuse ne justifie pas par ailleurs avoir réglé les provisions sur charges postérieurement à mars 2024. Il ne pourra donc lui être restitué les provisions sur charges à compter d’octobre 2023.

Il n’est pas contesté que la société Open Flats a réglé les provisions sur charges d’un montant de 375 euros par trimestre au titre des années 2020, 2021 et 2022, ainsi que de janvier à septembre 2023 inclus, soit un montant total de 5625 euros.

En conséquence, la société [I] sera condamnée à restituer à la société Open Flats la somme de 5 625 euros au titre des provisions sur charges versées de 2020 à 2023.

Sur la demande en paiement d’un arriéré locatif

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est notamment tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 1353 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, aux termes des articles 4 et 5 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En l’espèce, il ressort de l’analyse du décompte versé aux débats et arrêté à mars 2024 inclus que la société Open Flats est redevable de la somme 13 266,85 euros correspondant à un arriéré de paiement de loyers et de provisions sur charges depuis octobre 2023 et jusqu’au mois de mars 2024 inclus laquelle n’est pas contestée par le preneur.

La société Open Flats reconnaît être débitrice de la somme de 18 737,69 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte établi par elle-même et arrêté à mars 2025 inclus.Le tribunal étant cependant tenu par le quantum de la demande en paiement de la société [I], la société Open Flats sera condamnée à payer à la société [I] la somme de 13.266,85 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté en mars 2024 inclus.

Sur la compensation

Compte tenu des créances réciproques susvisées des parties, il sera ordonné d’office la compensation entre celles-ci, à concurrence du montant le plus faible.

Sur la demande en paiement d’une somme au titre de la clause pénale

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Selon l’article 1231-5 du même code, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

En l’espèce, la clause 12-9 « Clause pénale » du contrat de bail stipule que « A défaut de paiement de toutes sommes à son échéance, notamment du loyer et de ses accessoires, et dès mise en demeure délivrée par le bailleur ou son mandataire au locataire, ou dès délivrance d’un commandement de payer, ou encore après tout début d’engagement d’instance, les sommes dues par le locataire seront automatiquement majorées de 20 % à titre d’indemnité forfaitaire et ce, sans préjudice de tous frais, quelle qu’en soit la nature, engagés pour le recouvrement des sommes ou de toutes indemnités qui pourraient être mises à la charge du locataire. »

Il résulte de ce qui précède que la société [I] a fait délivrer à la société Open Flats un commandement de lui payer la somme de 8092,19 euros en principal au titre d’un arriéré locatif arrêté en janvier 2024 inclus, par acte de commissaire de justice signifiée le 22 janvier 2024.

Cependant, la majoration de 20 % des sommes dues prévue à la clause pénale contractuelle apparaît excessive dès lors qu’elle conduit à une disproportion manifeste entre le montant de la majoration des sommes dues contractuellement prévues et les préjudices effectivement subis par la société [I], qu’elle ne motive pas en fait.Cette majoration des sommes dues ne se justifie donc que par son caractère comminatoire. Dès lors la pénalité forfaitaire, au paiement de laquelle la société preneuse sera condamnée, sera réduite à 500 euros.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation de la société Open Flats à payer à la société [I] une indemnité d’occupation

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa version applicable au litige, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application des dispositions de l’article de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Aux termes des articles 4 et 5 du même code, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En l’espèce, la société [I] sollicite le constat de l’acquisition de la clause résolutoire à effet au 22 février 2024 dans le corps de ses conclusions mais à effet au 27 mai 2021 suite au commandement de payer signifié le 27 avril 2021dans le dispositif de ses conclusions qui seul saisit le tribunal de ses demandes en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile .

Or ledit commandement de payer a donné lieu à un protocole d’accord dont il n’est pas contesté qu’il a été respecté et qui a mis fin au litige entre les parties, la société bailleresse renonçant définitivement à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire.

Dès lors, la société [I] sera déboutée de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire et de ses demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation de la société Open Flats à lui payer une indemnité d’occupation.

Sur la demande de délais de paiement de la société Open Flats

Le premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, conformément au principe selon lequel « nul ne peut se constituer de preuve à lui-même », le tableau intitulé «Compte de résultat simplifié » versé et établi par la société Open Flats a une valeur probatoire insuffisante et n’est nullement corroboré par des éléments extérieurs objectifs. La société Open Flats, qui ne justifie donc nullement de sa situation financière., sera déboutée de sa demande de délais.

Sur les demandes accessoires

La société Open Flats, qui succombe en partie et est responsable de l’arriéré locatif ayant donné lieu à la présente procédure sera condamnée aux entiers dépens.

Elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement, au regard de l’équité, à payer à la société [I] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Déboute la S.A.S. Open Flats de sa demande tendant à voir déclarer nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 20 janvier 2024 ;

Déboute la S.A.S. Open Flats de sa demande tendant à juger nulle la clause d’indexation stipulée au bail ;

Déboute la S.A.S. Open Flats de sa demande de restitution des loyers indexés ;

Condamne la S.A.S. Open Flats à payer à la S.C.I. [I] la somme de 13 266,85 euros (treize mille deux cent soixante-six euros et quatre-vingt-cinq centimes) au titre des loyers, charges, accessoires selon décompte arrêté à l’échéance du mois de mars 2024 inclus ;

Condamne la S.C.I. [I] à restituer à la S.A.S. Open Flats la somme de 5 625 euros (cinq mille six cent vingt cinq euros) au titre des provisions sur charges versées de l’année 2020 jusqu’à septembre 2023 inclus ;

Ordonne la compensation entre les créances réciproques des parties à hauteur du plus faible de leur montant ;

Déboute la S.A.S. Open Flats de sa demande complémentaire de restitution des provisions sur charges ;

Condamne la S.A.S. Open Flats à payer à la S.C.I. [I] la somme de 500 euros (cinq cent euros) à titre de la clause pénale stipulée au contrat de bail,

Déboute la S.A.S. Open Flats de sa demande complémentaire formée au titre de la clause pénale;

Déboute la S.C.I. [I] de sa demande visant à voir constater que par le jeu de la clause résolutoire le contrat de location la liant à la S.A.S. Open Flats en date du 23 mars 2018 a été résilié à l’expiration du délai d’un mois suite au commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 27 avril 2021, soit à compter du 27 mai 2021,

Déboute la S.C.I. [I] de ses demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

Condamne la S.A.S. Open Flats à verser à la S.C.I. [I] la somme de 2000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la S.A.S. Open Flats aux entiers dépens de l’instance ;

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 26 Mai 2026.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME