TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/04996 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C7WFV

N° MINUTE : 1

Assignation du :

03 Avril 2025

[1]

[1] Expéditions exécutoires

délivrées le : 22/05/2026

Expert:[A] [O]]

[2] À Me [Localité 2] et M^e D'[Localité 3] DES ESSARTS

CCC à Mme [W] et Mme [E]

[Adresse 1]

01 42 65 31 12

Médiatrice : [B] [E]

[Adresse 2]

[Localité 4] 06 62 45 98 52 – [Courriel 1]

JUGEMENT

rendu le 22 Mai 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. MEG PATRIMOINE

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Marc GAILLARD de la SELAS SELARL MARC GAILLARD, demeurant [Adresse 4], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0962

DEFENDERESSE

S.A.R.L. ART-KAI

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Delphine D’ALBERT DES ESSARTS de la SELAS ADEMA AVOCATS, demeurant [Adresse 6], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #A0540

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 19 Février 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 24 octobre 2002, Mme [Y] [N] [C] et M. [R] [N] [C], son fils, aux droits desquels est venue la société Green Path (ultérieurement dénommée [J]), puis la SARL MEG Patrimoine ont donné à bail à la SARL Art-Kai, des locaux sis [Adresse 7] à [Localité 1] dans le [Localité 7], pour une « durée au moins égale de six années » à compter du 1er novembre 2002, moyennant un loyer initial augmentant par pallier convenu à la somme annuelle de 21.552 euros pour la période du 1er novembre 2002 au 31 octobre 2004 ; à la somme annuelle de 22.560 euros pour la période du 1er novembre 2004 au 31 octobre 2006 ; à la somme annuelle de 23.520 euros pour la période du 1er novembre 2006 au 31 octobre 2008.

La destination est la suivante : édition d’art, sérigraphie et toutes activités annexes.

Dans un arrêt du 6 septembre 2023, la cour d’appel de [Localité 1] a jugé qu’un fonds de commerce était exploité dans les lieux, de sorte que les dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux s’appliquent audit bail, et ce, nonobstant la qualification erronée expressément convenue dans ledit bail.

Par suite de cet arrêt les parties sont convenues que la durée du bail du 24 octobre 2002 était de neuf années, nonobstant la durée initiale de « six années au moins » mentionnée au bail. Le bail est ainsi arrivé à échéance le 31 octobre 2011. A échéance, ledit bail s’est prolongé tacitement.

Par acte extrajudiciaire du 29 septembre 2023, la SARL MEG Patrimoine a donné congé à la SARL Art-Kai au 31 mars 2024, avec offre de renouvellement du bail, à compter du 1er avril 2024, moyennant un loyer annuel en principal de 120.000 euros.

Par acte extrajudiciaire du 8 janvier 2025, la SARL MEG Patrimoine a signifié à la SARL Art-Kai un mémoire préalable aux termes duquel elle sollicite la fixation du loyer annuel en principal à la somme de 120.000 euros.

Par exploit de commissaire de justice du 3 avril 2025, la SARL MEG Patrimoine a fait assigner la SARL Art-Kai devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de :

A titre principal,

— Dire et juger recevable et bien fondée la demande de la société MEG PATRIMOINE tendant à voir fixer le loyer du bail renouvelé,

— Fixer le loyer dudit bail renouvelé, à compter du 1er avril 2024, à la somme annuelle en principal de cent vingt mille euros (120.000 €), hors charges et hors taxes, pour les locaux sis à [Localité 6], [Adresse 7],

— Condamner la société SARL ART-KAI, à compter de la date de délivrance de l’assignation, à régler les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter de leur exigibilité,

— Ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil,

— Juger qu’à défaut d’exercice par l’une des parties de son droit d’option, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L. 111-2, L. 111-3 et L. 111-6 du Code des procédures civiles d’exécution,

A titre subsidiaire,

— Désigner un expert judiciaire avec mission de :

• Convoquer les parties, et dans le respect du contradictoire,

• Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa

mission,

• Visiter les locaux litigieux sis à [Localité 6], [Adresse 7],

• Entendre les parties en leurs dires et explications,

• Procéder à l’examen des faits allégués par les parties,

• Rechercher à la date du 1 er avril 2024, la valeur locative des lieux loués à la société ART-KAI,

au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R 145-8 du Code de commerce,

• Donner son avis sur le montant du loyer plafonné à la date du 1 er avril 2024, suivant les indices

applicables, en faisant figurer les termes et les modalités de son calcul,

• Rendre compte du tout et donner son avis motivé,

• Dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

— Fixer le loyer provisionnel, à compter du 1er avril 2024, à la somme annuelle hors charges et hors taxes de quatre-vingt-dix mille euros (90.000 €),

Dans tous les cas,

— Rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires,

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit,

— Condamner la société SARL ART-KAI aux dépens, ainsi qu’à régler à la société MEG PATRIMOINE, la somme de 2.000 € au titre de l’indemnité visée à l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses prétentions, la SARL MEG Patrimoine énonce :

— que le bail s’est poursuivi par tacite prolongation au-delà de douze années ; qu’en application de l’article L.145-34 du code de commerce, la règle du plafonnement du loyer ne s’applique donc pas ;

— que la valeur locative des locaux doit être fixée à 120.000 euros au regard des estimations exposées dans son mémoire préalable correspondant à une valeur de : 72.000 euros pour les surfaces situées au rez-de-chaussée ; 38.000 euros pour les surfaces situées à l’entresol ; 7.200 euros pour les surfaces situées sous les combles et 2.800 euros pour les surfaces situées au sous-sol.

La SARL Art-Kai n’a notifié aucun mémoire en réponse.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence à l’assignation ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’affaire a été retenue pour être plaidée à l’audience du 19 février 2026, à laquelle les parties étaient représentées par leurs avocats.

La décision a été mise en délibéré au 22 mai 2026.

MOTIFS

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

A titre liminaire, il convient ainsi de constater le renouvellement du bail qui lie les parties à compter du 1er avril 2024.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers et baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, laquelle, à défaut d’accord est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité.

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce.

La durée du bail expiré ayant excédé douze ans par l’effet d’une tacite prolongation, la règle du plafonnement prévue par l’article L.145-34 du code de commerce n’est pas applicable et le loyer renouvelé doit être fixé en fonction de la valeur locative des lieux loués.

Par ailleurs, l’article R.145-30 du même code dispose que si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En l’état, le bailleur ne produit aucune pièce utile au soutien ses prétentions, et le preneur n’a notifié aucun mémoire. Dès lors, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties qui ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un simple constat.

Par conséquence, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Aux termes des dispositions de l’article 1533 du même code, le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie.

En application de l’article 1533-1 du code de procédure civile, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3 du code de procédure civile le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges et taxes locatives.

Sur les demandes accessoires

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré

Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant la SARL MEG Patrimoine et la SARL Art-Kai portant sur les locaux sis [Adresse 7] à [Localité 1] dans le [Localité 7], pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2024 ;

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard :

ORDONNE une mesure d’expertise et désigne en qualité d’expert :

Mme [A] [M]

[Adresse 1]

01.42.65.31.12 – [Courriel 2]

Avec pour mission de :

* convoquer les parties, les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction ;

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

* visiter les locaux situés [Adresse 7] à [Localité 1] dans le [Localité 7], les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés ;

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties;

* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix ;

* rechercher les références utiles de comparaison ;

* rechercher la valeur locative à la date du 1er avril 2024 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

* rendre compte du tout et donner son avis motivé ;

* tenter de concilier les parties ;

* dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

DIT qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 avril 2027 ;

FIXE à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la SARL MEG Patrimoine, demanderesse à l’instance (tribunal de Paris, [Adresse 8]) avant le 31 juillet 2026, avec une copie de la présente décision ;

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du 12 octobre 2026 pour vérification du versement de la consignation ;

DIT que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DESIGNE le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

A défaut de conciliation des parties par l’expert susmentionné :

DONNE INJONCTION aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [B] [E]

[Adresse 9]

06 62 45 98 52 – [Courriel 1]

DIT que les parties devront rencontrer le médiateur dans un délai de deux mois à compter de la fin de la conciliation entreprise par l’expert ;

DIT qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera immédiatement l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

DIT que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation ;

* le médiateur en informera immédiatement l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

DIT qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

RAPPELLE que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros ;

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

FIXE le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges et taxes;

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert ;

Réserve les dépens et les frais irrépétibles ;

Rappelle que cette décision est exécutoire de droit ;

Fait et jugé à [Localité 1] le 22 Mai 2026

La Greffière Le Président

M. PLURIEL J-C. DUTON