TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e SCHMITZ (A0305)

Me [I] (E0889)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 23/08194

N° Portalis 352J-W-B7H-C2DT5

N° MINUTE : 1

Assignation du :

16 Juin 2023

JUGEMENT

rendu le 11 Février 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. HEMATITE (RCS de [Localité 2] 481 118 305)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Pascal SCHMITZ de la S.E.L.A.R.L.U. MARTINGALE AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0372

DÉFENDERESSE

S.A.S. KEY PERFORMANCE GROUP. (RCS de [Localité 1] 479 638 991)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Nadia STUDER-DLILI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0889

Décision du 11 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 23/08194 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2DT5

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 19 Novembre 2025 tenue en audience publique devant Sandra PERALTA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 11 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 octobre 2019, la S.A.S. HEMATITE a donné à bail commercial à la S.A.S. KEY PERFORMANCE GROUP. un local, sis [Adresse 3] à [Localité 5] pour une durée de 9 ans à compter du 1er novembre 2019 moyennant un loyer principal annuel de 82.080 euros, pour l’exercice exclusif de l’activité de bureaux.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 5 mai 2021, la S.A.S. HEMATITE a adressé à la S.A.S. KEY PERFORMANCE GROUP. une mise en demeure de régler la somme de 140.789,90 euros au titre de l’arriéré locatif.

Par acte extrajudiciaire du 23 juin 2021, la S.A.S. HEMATITE a fait délivrer à la S.A.S. KEY PERFORMANCE GROUP. un commandement d’avoir à payer la somme de 141.185,53 euros, visant la clause résolutoire.

La S.A.S. KEY PERFORMANCE GROUP. a restitué à la S.A.S. HEMATITE les locaux loués le 23 juillet 2021. Un état des lieux de sortie a été établi par procès-verbal de constat établi par huissier de justice le même jour, en présence d’un représentant de la bailleresse et de représentants de la locataire.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 26 janvier 2023, la S.A.S. HEMATITE a adressé à la S.A.S. KEY PERFORMANCE GROUP. une mise en demeure de régler la somme de 124.249,57 euros au titre de l’arriéré locatif.

Le 7 juin 2023, la S.A.S. HEMATITE a procédé à une saisie conservatoire sur le compte bancaire de la S.A.S. KEY PERFORMANCE GROUP. à hauteur de la somme de 124.459,57 euros.

C’est dans ce contexte que par acte extrajudiciaire du 16 juin 2023, la S.A.S. HEMATITE a assigné la S.A.S. KEY PERFORMANCE GROUP. devant la présente juridiction, aux fins essentielles de voir prononcer l’acquisition de la clause résolutoire et de la voir condamner à payer diverses sommes au titre des arriérés de loyers et de dommages et intérêts.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 septembre 2024, la S.A.S. HEMATITE demande au tribunal, aux visas des articles R. 211-4 du code de l’organisation judiciaire, R. 145-23 et L. 145-41 du code de commerce, 1104, 1153 et 1728 du code civil, de :

« - Juger la société HEMATITE recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Y faisant droit,

— Se déclarer compétent pour connaître du présent litige ;

— Constater l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 25 octobre 2019 à effet au 23 juillet 2021 par l’effet du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 23 juin 2021 ;

— Constater que la société KEY PERFORMANCE GROUP. a restitué les locaux objet du bail commercial 25 octobre 2019 à la société HEMATITE le 23 juillet 2021 ;

— Condamner la société KEY PERFORMANCE GROUP. à payer à la société HEMATITE la somme de 108.552,71 € TTC au titre de l’arriéré de loyers, charges et accessoires arrêté au 23 juillet 2021, après compensation avec le dépôt de garantie de 20.494,90 €, augmentée des intérêts légaux à compter du 5 mai 2021 et avec capitalisation et si par extraordinaire le Tribunal prononçait la nullité du bail commercial en date du 25 octobre 2019, condamner la société KEY PERFORMANCE GROUP. à payer à la société HEMATITE la même somme à titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation, charges et accessoires arrêté au 23 juillet 2021, après compensation avec le dépôt de garantie de 20.494,90 €, augmentée des intérêts légaux à compter du 5 mai 2021 et avec capitalisation ;

— Condamner la société KEY PERFORMANCE GROUP. à payer à la société HEMATITE la somme de 10.855,27 € € à titre de dommages et intérêts ;

— Débouter la société KEY PERFORMANCE GROUP. de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

— Prononcer la conversion de la saisie conservatoire en date du 7 juin 2023 dénoncée à la société KEY PERFORMANCE GROUP. le 9 juin 2023 pour un montant de 108.552,71 € TTC € et la convertir en saisie attribution pour ce même montant ;

— Condamner la société KEY PERFORMANCE GROUP. à payer à la société HEMATITE la somme de 10.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la société KEY PERFORMANCE GROUP aux entiers dépens, en ce compris les coûts du commandement de payer visant la clause résolutoire d’un montant de 395,63 € dont distraction au profit de Maitre Pascal Schmitz, Avocat, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile."

Par conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 15 septembre 2024, la S.A.S. KEY PERFORMANCE GROUP. demande au tribunal, de :

« A titre principal

PRONONCER la nullité du contrat de bail commercial en date du 25 octobre 2019 signé entre la société HEMATITE et la société KPG ;

CONDAMNER la SASU HEMATITE à restituer à la société KPG la somme de 70.814,15 € au titre des loyers, charges et accessoires perçus ;

DEBOUTER la SASU HEMATITE de sa demande de condamnation à hauteur de la somme de 108.552,71 € au titre de l’arriéré de loyers, charges et accessoires formulée à l’encontre de la société KPG ;

DEBOUTER la SASU HEMATITE de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 10.855,27 € en application des dispositions de l’article 33.2 du bail ;

ORDONNER la mainlevée de la saisie conservatoire ;

CONDAMNER la SASU HEMATITE à payer à la société KPG :

▪ 17.976 € au titre des travaux d’aménagement réalisés par la société KPG,

▪ 29.527,20 € au titre des honoraires versés au mandataire du bailleur,

▪ 15.732,31 € au titre des factures Colt,

▪ 5.000 € au titre du préjudice moral.

DEBOUTER la SASU HEMATITE de sa demande de condamnation à hauteur de la somme de 108.552,71 € au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation, charges et accessoires arrêté au 23 juillet 2021 ;

DEBOUTER la SASU HEMATITE de sa demande de condamnation à hauteur de la somme de 10.855,27 € à titre de dommages et intérêts complémentaires ;

Subsidiairement, FIXER l’indemnité d’occupation dont serait redevable la société KPG à la somme de 3.000 € par mois ;

A titre subsidiaire

JUGER que la SASU HEMATITE a manqué à ses obligations contractuelles ;

CONDAMNER la SASU HEMATITE à payer à la SAS KPG les indemnités suivantes :

—  28.728 € à titre de dommages et intérêts pour manquement à son obligation d’exécution de bonne foi,

—  24.624 € au titre du préjudice de jouissance.

CONDAMNER la SASU HEMATITE à restituer à la SAS KPG les charges et accessoires payés ;

DEBOUTER la société HEMATITE de sa demande de condamnation des charges et accessoires ;

LIMITER le montant de la clause pénale à l’euro symbolique ;

En tout état de cause

DEBOUTER la société HEMATITE de sa demande de condamnation aux intérêts à compter du 5.05.2021 et de sa demande de capitalisation ;

ORDONNER la compensation entre les créances réciproques des parties ;

CONDAMNER la SASU HEMATITE à payer à la SAS KEY PERFORMANCE GROUP une somme de 10.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la SASU HEMATITE au paiement des entiers dépens d’instance à recouvrer par Maître Nadia STUDER DLILI en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile."

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 16 mai 2024, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction. En raison de l’empêchement durable du magistrat rapporteur du dossier, l’audience de juge rapporteur initialement fixée au 26 juin 2025 a été renvoyée à l’audience de juge rapporteur du tribunal de céans du 19 novembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 11 février 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS

Sur l’action en nullité du contrat de bail commercial

La S.A.S. KEY PERFORMANCE GROUP. soutient que si elle avait su que les travaux de réfection de l’immeuble seraient mis à sa charge, elle n’aurait pas signé le bail. Elle fait valoir que l’état prévisionnel des travaux à venir sur l’immeuble, annexé au contrat de bail, énumérait les travaux de 2019 à la charge du bailleur. Elle allègue que la conviction, créée par les manoeuvres dolosives de la bailleresse, que cette dernière assumerait la charge des travaux a constitué pour elle un élément déterminant dans la signature du bail et que c’est par des manoeuvres frauduleuses de la bailleresse que les travaux ont été mis à sa charge en 2020.

La S.A.S. HEMATITE s’oppose à cette demande. Elle fait valoir que la facturation des travaux de 2019 est une erreur de facturation et que cette erreur aurait pu être rapidement régularisée si la locataire avait réglé à leur échéance les sommes dues et si elle l’avait avertie en temps utiles. Elle allègue qu’il ne peut être déduit d’une erreur de facturation une quelconque manoeuvre dolosive. Elle précise que le montant des travaux indûment refacturé s’élève à la somme de 11.276,36 euros.

Selon les dispositions de l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

En outre, d’après les dispositions de l’article 1131 du même code, les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

Conformément, ensuite, aux dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1137 dudit code, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Enfin, aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1178 du code civil, un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord. Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

En l’espèce, avant la conclusion du bail, la locataire indiquait par courriel du 21 octobre 2019 "question importante : je ne suis pas au fait des règles de répartition, quelle part des 130k+ de travaux de 2019 a déjà été payée par le bailleur ou ancien locataire et quelle part, s’il y en a, va être à notre charge« . Il était répondu à la locataire par courriel en date du 25 octobre 2019 »les charges afférentes aux travaux de 2019 telles qu’indiquées dans les documents transmis (cf. annexe 2 du bail : Etats récapitulatifs et prévisionnels des travaux effectuées ou prévus par le Bailleur) resteront pour cette année, à la charge du bailleur."

Cet « état prévisionnel des travaux à venir sur l’immeuble » pour les années 2019, 2020 et 2021 a été annexé au contrat de bail commercial. S’agissant de l’année 2019, a été apposée la mention manuscrite suivante : « année intégralement prise en charge par le bailleur ».

Décision du 11 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 23/08194 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2DT5

Cet état prévisionnel mentionnait les travaux suivants :

Le contrat de bail stipule à l’article 3 intitulé « Provisions pour charges » que "Les charges incombant localement au [Localité 6] mais transférées par contrat au Preneur (notamment la taxe sur les bureaux et les locaux commerciaux et de stockage en Ile de France) sont fiscalement assimilées à un complément de loyer. Elles seront en conséquence majorées de la TVA.

Ce remboursement s’effectuera par appel d’une provision trimestrielle versée par le Preneur avec chaque terme de loyer. Pour tenir compte de la fluctuation des charges, le Bailleur pourra sur présentation des justificatifs modifier le montant de la provision pour charges.

A la clôture de chaque période annuelle, le Bailleur établira un état récapitulatif du montant des provisions versées et qui fera l’objet d’une régularisation en fonction de l’arrêté annuel de compte de charges.

Etant précisé à titre d’information pour le Preneur que pour l’année 2019, le budget de charges prévisionnelles pour les locaux loués s’élève à 13 200€ hors taxes environ."

Contrairement aux allégations de la locataire, la bailleresse justifie lui avoir adressé régulièrement les régularisations de charges. Ainsi, celles de 2019 lui ont été adressées le 15 juin 2020, celles de 2020 le 11 mai 2021 et celles de 2022 le 30 mai 2022.

La bailleresse produit par ailleurs les régularisations de charges pour les années 2019 à 2021 ainsi que l’ensemble des appels de charges et justificatifs des montants appelés.

Il ressort de ces régularisations de charges que le solde de charges et accessoires au titre de l’année 2019 a été appelé pour un montant débiteur de 74,69 euros. S’agissant de l’année 2020, il été porté au crédit de la locataire un trop-perçu au titre des provisions sur charges d’un montant de 7.291,94 euros et au titre de l’année 2021 un trop-perçu d’un montant de 3.201 euros. Le montant des provisions sur charges pour l’année 2021 a par ailleurs été réajusté à la baisse à la somme de 4.134 euros alors qu’il avait été fixé pour l’année 2020 à la somme de 7.155 euros.

Par ailleurs, la bailleresse reconnaît que c’est à la suite d’un changement de gestionnaire que certains postes de travaux de 2019 mis à la charge de la bailleresse par le contrat de bail ont été indûment mis à la charge de la locataire et que ces charges se décomposent comme suit :

— au titre de la reddition des charges pour l’année 2019 : les postes de travaux « Réfection / peinture caves » et « Peinture sol couloirs caves » pour un montant de 2.400 euros (quote part : 147 tantièmes/1323 tantièmes),

— au titre de la reddition des charges pour l’année 2020, les postes de travaux « RIF F538003 remplct déclencheur désenfumage », « RIF F537767 pose panneau plexi alarme désenfumage », « AHRPE sécurisation incendie local VO-situation 1 », « AHRPE sécurisation incendie local VO-situation 2 », « RISCOS bureau contrôle tvx SSI », "[C] maîtrise d’oeuvre tvx SSI-situation 1« et »[C] maîtrise d’oeuvre tvx SSI-situation 2« pour un montant de 1.217 euros (la quote-part 147 tantièmes/1992 tantièmes) ainsi que les postes de travaux de »AHRPE création désenfumage esc. ppal-situation 1« , »AHRPE création désenfumage esc. ppal-situation 2« , »RISCOS bureau contrôle tvx SSI« , »[C] maîtrise d’œuvre tvx SSI-situation 1« , »[C] maîtrise d’œuvre tvx SSI-situation 2" pour un montant de 7.659,36 euros (quote-part affectée 147 tantièmes/1323 tantièmes),

Soit un total de 11.276,36 euros.

Cette somme, ainsi que les postes susvisés, ne sont pas contestés par la locataire qui se contente de faire état du montant des travaux figurant dans les factures annexées aux régularisations de charges ou du montant des charges d’entretien mais sans y affecter aucune quote part.

En outre, si en 2020 les provisions sur charges ont presque doublé, passant de 3.960 euros à 7.155 euros, force est de constater que lors de la régularisation des charges de 2020 une somme de 7.291,94 euros a été recréditée sur le compte de la locataire. Les provisions sur charges de 2021 ont ensuite été modifiées à la baisse avec un montant proche de celui de 2019.

Au vu des pièces versées aux débats, il n’est ainsi pas démontré que l’erreur de facturation concernant les charges de travaux pour l’année 2019 soit la conséquence de manoeuvres frauduleuses, ce d’autant que les appels de charges n’ont pas été effectués par la bailleresse mais par sa gestionnaire. Il n’est pas davantage démontré que la bailleresse au moment de la conclusion du bail avait connaissance que les charges augmenteraient en 2020, en ce qu’elle s’était engagée à prendre en charge les travaux effectués dans la copropriété en 2019 et qu’il apparaît au vu des pièces versées que cette facturation indue relève davantage d’une erreur de facturation que de manoeuvres frauduleuses. En outre, le montant des charges indûment mises à la charge de la locataire n’est pas significatif, contrairement aux allégations de la locataire, et ne permet pas de démontrer que si elle en avait eu connaissance au moment de la conclusion du bail, elle n’aurait pas conclu celui-ci.

En conséquence, il convient de retenir qu’aucun dol de la S.A.S. HEMATITE n’est caractérisé.

Dès lors, il convient de débouter la S.A.S. KEY PERFORMANCE GROUP. de sa demande de nullité du bail commercial ainsi que de l’ensemble de ses demandes subséquentes de condamnation au titre des loyers, charges et accessoires perçus, des travaux d’aménagements, au titre des honoraires versés au mandataire du bailleur, au titre des factures Colt et au titre de son préjudice moral.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, par acte extrajudiciaire du 23 juin 2021, la S.A.S. HEMATITE a fait délivrer à la S.A.S. KEY PERFORMANCE GROUP. un commandement d’avoir à payer la somme de 141.185,53 euros, visant la clause résolutoire.

L’article 29 du contrat de bail intitulé « Clause résolutoire » stipule que :

« 1. A défaut par le Preneur d’exécuter une seule des charges et conditions du bail ou encore de payer à son échéance un seul terme de loyer, partiellement ou en totalité, ou encore à défaut de payer les accessoires du loyer, les charges, le montant de la clause pénale, le montant de l’indemnité d’occupation, le coût des sommations et mises en demeure, tous arriérés (loyers, indemnités d’occupation, complément de dépôt de garantie) résultant de la fixation judiciaire, notamment en révision ou en renouvellement, ce qui inclut les intérêts de droit fixés judiciairement sur ces compléments d’arriérés de loyers et d’une façon générale, à défaut de paiement de toutes sommes dues en application des présentes, le bail sera résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après une sommation de payer signifiée par huissier de justice demeurée sans effet même partiellement pendant ce délai et contenant déclaration par le Bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause ».

Il n’est pas contesté que la locataire n’a pas régularisé les causes du commandement dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement.

Les conditions d’acquisition des effets de la clause résolutoire étant réunies, le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 23 juillet 2021. Au demeurant, il y a lieu de relever que la S.A.S. KEY PERFORMANCE GROUP. a quitté les lieux à cette date.

Sur l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort du décompte produit par la bailleresse que la locataire est redevable de la somme de 129.047,61 euros, déduction faites des charges pour travaux indûment appelées d’un montant de 11.276,36 euros et du dépôt de garantie d’un montant de 20.494,90 euros.

Sur la demande de restitution des charges versées

La locataire conteste ce montant en sollicitant le remboursement des charges payées. Elle soutient que la bailleresse n’a pas adressé les états annuels récapitulatifs de charges et que certains postes de travaux énoncés dans l’état détaillé ne sont justifiés par aucune pièce.

S’agissant des charges locatives, selon l’article L145-40-2 et R145-36 du code de commerce le contrat de bail commercial doit comporter un inventaire précis des charges et taxes liés à ce bail avec leur répartition entre le bailleur et le locataire, cet inventaire donnant lieu à un état récapitulatif annuel incluant la régularisation de comptes de charges adressé par le bailleur au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de l’année pour lequel il est établi ou dans le délais de trois mois à compter de la reddition des charges pour l’exercice annuel pour les immeubles en copropriété. Il en résulte que lorsqu’il est prévu au bail le règlement de provisions, il doit y avoir une régularisation en fin d’exercice conformément aux textes précités et que l’absence de régularisation de charges dans les délais rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement des charges, de sorte qu’ils ne sont plus dus.

Comme relevé supra, contrairement à ce que soutient la locataire, la bailleresse produit les régularisations de charges pour les années 2019 à 2021 ainsi que l’ensemble des appels de charges et justificatifs des montants appelés.

A l’appui de son allégation selon laquelle certains postes de travaux énoncés dans l’état détaillé ne seraient pas justifiés, la locataire cite un seul exemple la "ligne Holley [Localité 7] F8284 désinfection réseau EF". Toutefois, force est de constater que cette facture est bien produite à la pièce 21c de la locataire.

Dès lors, l’ensemble des charges imputées à la locataire étant justifiées, la S.A.S. KEY PERFORMANCE GROUP. sera déboutée de sa demande de remboursement des charges payées.

Sur la compensation avec le dépôt de garantie

L’article 10-3 du contrat de bail intitulé « DEPOT DE GARANTIE » stipule que « Dans le cas de résiliation du présent bail, par suite d’inexécution des conditions du bail pour une cause quelconque imputable au Preneur, ledit dépôt restera acquis au Bailleur au titre de premiers dommages-intérêts sans préjudice de tous autres. »

Dès lors, en vertu de cette stipulation, la bailleresse est en droit de conserver le dépôt de garantie d’un montant de 20.494,90 euros.

Dans ces conditions, en application des articles 1347 et 1347-1 du code civil, la bailleresse est fondée à solliciter la compensation entre les dettes connexes constituées, pour la locataire, par l’arriéré locatif qu’elle est condamnée à payer à la bailleresse, et, pour celle-ci, par le dépôt de garantie qu’elle détient.

Le tribunal ordonnera donc la compensation entre, d’une part, la somme de 129.047,61 euros, au titre de l’arriéré locatif dû par la locataire, et d’autre part, la somme de 20.494,90 euros représentant le montant du dépôt de garantie détenu par la bailleresse, à hauteur de la somme la plus faible.

Sur les intérêts moratoires

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En outre, en application des dispositions de l’article 1344 du même code, le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 1344-1 dudit code, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir notifié par lettre recommandée avec avis de réception en date du 5 mai 2021 une mise en demeure à la locataire.

En conséquence, il convient de dire que la somme de 108.552,71 euros que la S.A.S. KEY PERFORMANCE GROUP. est condamnée à payer à la S.A.S. HEMATITE emportera intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2021 jusqu’à complet paiement.

Sur l’anatocisme

Selon les dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il y a lieu de rappeler que d’une part, la capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée, et que d’autre part, à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d’intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci.

En l’espèce, la capitalisation des intérêts prendra effet à compter du 16 juin 2023, date de signification de l’assignation introductive de la présente instance comportant une telle demande.

En conséquence, il convient d’ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2023.

Conclusions sur l’arriéré locatif

La S.A.S. KEY PERFORMANCE GROUP. sera condamnée à payer à la S.A.S. HEMATITE la somme de 108.552,71 euros au titre de l’arriéré locatif, selon décompte arrêté au 6 septembre 2024, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 5 mai 2021 jusqu’à complet paiement, avec capitalisation des intérêts à compter du 16 juin 2023.

Sur la clause pénale

Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

L’article 33 du bail commercial stipule que « En outre, le Preneur devra payer une indemnité fixée forfaitairement à 10 % des sommes pour lesquelles la procédure serait engagée, ladite indemnité étant destinée à couvrir le Bailleur des dommages pouvant résulter du retard dans les paiements. Elle sera considérée comme supplément et accessoire du loyer. Elle devra en conséquence être acquittée en même temps que les sommes dues au titre du présent bail ».

Cette clause, en ce qu’elle fixe à l’avance et de façon forfaitaire l’indemnité perçue par le bailleur, en cas de résiliation du bail, constitue une pénalité soumise au pouvoir modérateur du juge.

Cette clause apparaît manifestement excessive au regard du préjudice réellement subi par la bailleresse et il convient de la réduire d’office à la somme de 5.000 euros.

Sur la demande de conversion de la saisie-conservatoire en saisie-attribution et la demande reconventionnelle de mainlevée de la saisie-conservatoire

D’après les dispositions de l’article L. 523-1 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque la saisie porte sur une créance ayant pour objet une somme d’argent, l’acte de saisie la rend indisponible à concurrence du montant autorisé par le juge ou, lorsque cette autorisation n’est pas nécessaire, à concurrence du montant pour lequel la saisie est pratiquée. La saisie produit les effets d’une consignation prévus à l’article 2350 du code civil.

En outre, conformément aux dispositions de l’article L. 523-2 du même code, si la saisie conservatoire porte sur une créance, le créancier, muni d’un titre exécutoire, peut en demander le paiement. Cette demande emporte attribution immédiate de la créance saisie jusqu’à concurrence du montant de la condamnation et des sommes dont le tiers saisi s’est reconnu ou a été déclaré débiteur.

Aux termes des dispositions de l’article R. 523-7 dudit code, le créancier qui obtient un titre exécutoire constatant l’existence de sa créance signifie au tiers saisi un acte de conversion qui contient à peine de nullité :1°) la référence au procès-verbal de saisie conservatoire ; 2°) l’énonciation du titre exécutoire ; 3°) le décompte distinct des sommes dues en vertu du titre exécutoire, en principal, frais et intérêts échus ainsi que l’indication du taux des intérêts ; 4°) une demande de paiement des sommes précédemment indiquées à concurrence de celles dont le tiers s’est reconnu ou a été déclaré débiteur. L’acte informe le tiers que, dans cette limite, la demande entraîne attribution immédiate de la créance saisie au profit du créancier.

En application des dispositions de l’article R. 523-8 de ce code, la copie de l’acte de conversion est signifiée au débiteur.

Décision du 11 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 23/08194 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2DT5

En vertu des dispositions de l’article R. 523-9 du code susvisé, à compter de cette signification, le débiteur dispose d’un délai de quinze jours pour contester l’acte de conversion devant le juge de l’exécution du lieu où il demeure. Ce délai est prescrit à peine d’irrecevabilité. Sous la même sanction, la contestation est dénoncée le même jour ou, au plus tard, le premier jour ouvrable suivant, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à l’huissier de justice qui a procédé à la saisie. L’auteur de la contestation en informe le tiers saisi par lettre simple. En l’absence de contestation, le tiers saisi procède au paiement sur la présentation d’un certificat délivré par le greffe ou établi par l’huissier de justice qui a procédé à la saisie attestant qu’aucune contestation n’a été formée dans les quinze jours suivant la dénonciation de l’acte de conversion. Le paiement peut intervenir avant l’expiration de ce délai si le débiteur a déclaré ne pas contester l’acte de conversion. Cette déclaration doit être constatée par écrit.

Selon les dispositions de l’article L. 121-2 du code susmentionné, le juge de l’exécution a le pouvoir d’ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d’abus de saisie.

Enfin, le premier alinéa de l’article 125 du code de procédure civile dispose que les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Il y a lieu de rappeler que le défaut de pouvoir juridictionnel d’un juge constitue une fin de non- recevoir.

En l’espèce, force est de constater que d’une part, la demande de la bailleresse de conversion de la saisie conservatoire en saisie-attribution ainsi que la demande de la locataire de mainlevée de la saisie conservatoire n’entrent pas dans les attributions du tribunal, mais relèvent de la compétence exclusive du juge de l’exécution, si bien que la présente juridiction ne dispose pas du pouvoir juridictionnel pour en connaître.

Il appartiendra à la bailleresse de procéder à la conversion de la saisie conservatoire pratiquée par acte d’huissier en date du 7 juin 2023 en saisie-attribution selon les modalités figurant dans les dispositions susvisées, sans qu’une quelconque autorisation du présent tribunal soit nécessaire.

En conséquence, il convient de déclarer la S.A.S. HEMATITE irrecevable en sa demande de conversion de la saisie conservatoire en saisie-attribution pratiquée à l’encontre de la locataire par acte d’huissier en date du du 7 juin 2023. De même, la S.A.S. KEY PERFORMANCE GROUP. sera déclarée irrecevable en sa demande reconventionnelle de mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée à son encontre par acte d’huissier en date du 7 juin 2023.

Sur la contestation relative à la période sanitaire

La locataire soutient que la bailleresse en refusant toute réduction du loyer pendant la période sanitaire a manqué à son obligation de bonne foi. Elle sollicite la condamnation de la bailleresse à lui verser la somme de 28.728 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice.

La bailleresse s’y oppose en faisant état de la jurisprudence de la Cour de cassation. Elle fait valoir qu’ à la suite de la demande de la locataire du 27 mars 2020 de bénéficier d’une franchise totale de loyer et de charges au titre du deuxième trimestre 2020 et ce alors qu’elle venait de bénéficier d’une première franchise de deux mois de loyer au titre du bail, elle lui a proposé un règlement en trois mensualités, à terme échu ce alors que loyer était exigible trimestriellement. Elle précise que la locataire n’a pas donné de suite favorable à cette proposition.

Décision du 11 Février 2026

18° chambre 3ème section

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Selon les dispositions des premier et dernier alinéas des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En outre, d’après les dispositions de l’article 2274 dudit code, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

Les dispositions prises pendant la crise sanitaire invoquées par la S.A.S. KEY PERFORMANCE GROUP. n’ont pas suspendu l’exigibilité des loyers et s’il est justifié de circonstances exceptionnelles pendant le cours de la crise sanitaire, incitant les parties au contrat à vérifier si ces circonstances ne rendaient pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives, ce devoir relevant de l’obligation d’exécuter de bonne foi les conventions n’autorise pas pour autant une partie à s’abstenir unilatéralement d’exécuter ses engagements et ne fonde pas une dispense pour le locataire d’honorer les loyers demeurant exigibles.

Dès lors, il ne peut être valablement reproché à la S.A.S. HEMATITE d’avoir refusé d’accorder à la S.A.S. KEY PERFORMANCE GROUP. une franchise ou réduction de loyer au titre des périodes de fermeture administrative imposées dans le contexte de crise sanitaire.

Aucune mauvaise foi de la bailleresse n’étant démontrée, la S.A.S. KEY PERFORMANCE GROUP. sera déboutée de sa demande de condamnation de la bailleresse à lui verser la somme de 28.728 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur le préjudice de jouissance

La S.A.S. KEY PERFORMANCE GROUP. soutient avoir subi des dégâts des eaux à répétition. Elle fait valoir que l’état des lieux de sortie atteste de ces dégâts des eaux. Elle soutient qu’elle s’est plainte à de nombreuses reprises et que l’origine de ces dégâts provenait de la climatisation qu’elle n’avait pas installée. Elle estime que son préjudice de jouissance correspond à 30% du montant du loyer et qu’il s’est étendu pendant 12 mois. Elle sollicite ainsi la condamnation de la bailleresse à lui verser la somme de 24.624 euros.

La S.A.S. HEMATITE s’y oppose en faisant valoir que la locataire ne rapporte pas la preuve de la nature précise comme de la durée du préjudice allégué. Elle ajoute que les seuls faits relatant une fuite dans les locaux sont ceux résultant du courriel du 22 juillet 2021, veille de la restitution des locaux.

Selon les articles 1719 et 1720 du code civil le bailleur a l’obligation de délivrer une chose apte à l’usage auquel elle est destinée aux termes du bail et en bon état de réparation de toute espèce, doit l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, en assurer la jouissance paisible au locataire pendant la durée du bail et la maintenir en bon état de réparations autres que locatives. Le bailleur doit donc prendre toutes les dispositions nécessaires pour permettre au preneur d’exploiter les lieux conformément à leur destination y compris à l’égard des tiers.

A l’appui de sa demande, la S.A.S. KEY PERFORMANCE GROUP. produit uniquement :

— un courriel du 8 janvier, étant précisé que l’année n’est pas mentionnée sur le courriel, dans lequel la gestionnaire de la copropriété informait la locataire d’un dégât des eaux chez un autre locataire provenant de l’installation de la climatisation de la S.A.S. KEY PERFORMANCE GROUP. et lui demandait de procéder aux investigations nécessaires permettant d’endiguer la fuite,

Décision du 11 Février 2026

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— un courriel en date du 22 juillet 2021, veille de l’état des lieux de sortie, adressé à la gestionnaire, dans lequel la locataire indique "encore une fuite ! Je sais que vous n’y êtes pour rien personnellement mais c’est insupportable d’avoir subir cela à répétition, avec toutes les conséquences sur les locaux et les équipes, la perte de temps, les plaintes, à cause de l’humidité et j’en passe",

— le constat d’état des lieux de sortie en date du 23 juillet 2021, dans lequel l’huissier de justice constate que s’agissant du « BUREAU 3 »,« la cloison séparative à main gauche en entrant a été grossièrement découpée et laissée en l’état (non rebouchée et absence de finition). Le locataire sortant m’indique que la cloison a été découpée par le professionnel intervenant pour la réparation de la fuite d’eau dans leurs bureaux, à l’origine d’un dégât des eaux chez le locataire situé au 6eme étage (…) la cloison séparative gondole et que les peintures s’écaillent. » (…) S’agissant du « BUREAU 3 bis », l’huissier de justice constate des "tâches marrons, qui proviennent probablement de l’infiltration d’eau [lui] est-il indiqué par la locataire. La peinture gondole par endroit".

Il est constant que l’inexécution de son obligation d’entretien par le bailleur ne peut ouvrir droit à des dommages et intérêts pour le locataire que s’il a informé le bailleur de l’existence des désordres et que celui-ci n’y a pas remédié. Or, force est de constater qu’en l’espèce, la locataire ne justifie nullement avoir informé la bailleresse des dégâts des eaux ni que cette dernière aurait refusé d’y remédier.

Dès lors, faute pour la S.A.S. KEY PERFORMANCE GROUP. de démontrer un manquement de la S.A.S. HEMATITE à son obligation de délivrance, elle sera déboutée de sa demande au titre de son préjudice de jouissance.

Sur les demandes accessoires

La S.A.S. KEY PERFORMANCE GROUP., qui succombe, sera condamnée à payer les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 23 juin 2021, dont distraction au profit de Maitre Pascal Schmitz, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner la S.A.S. KEY PERFORMANCE GROUP. à payer à la S.A.S. HEMATITE la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sa demande sur le même fondement sera rejetée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.S. KEY PERFORMANCE GROUP. de sa demande de nullité du contrat de bail commercial conclu avec la S.A.S. HEMATITE par acte sous signature privée en date du 25 octobre 2019, ainsi que de l’ensemble de ses demandes subséquentes de condamnation au titre des loyers, charges et accessoires perçus, des travaux d’aménagements, au titre des honoraires versés au mandataire du bailleur, au titre des factures Colt et au titre de son préjudice moral,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 25 octobre 2019, liant la S.A.S. HEMATITE et la S.A.S. KEY PERFORMANCE GROUP., à la date du 23 juillet 2021 à 24h00,

Décision du 11 Février 2026

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CONSTATE que la S.A.S. KEY PERFORMANCE GROUP. a quitté les locaux loués le 23 juillet 2021,

DÉBOUTE la S.A.S. KEY PERFORMANCE GROUP. de sa demande de restitution des charges et accessoires payés,

AUTORISE la S.A.S. HEMATITE à conserver le montant du dépôt de garantie d’un montant de 20.494,90 euros,

ORDONNE la compensation entre la somme de 129.047,61 euros, au titre de l’arriéré locatif dû par la S.A.S. KEY PERFORMANCE GROUP., et d’autre part, la somme de 20.494,90 euros représentant le montant du dépôt de garantie détenu par la S.A.S. HEMATITE, à hauteur de la somme la plus faible,

CONDAMNE la S.A.S. KEY PERFORMANCE GROUP. à payer à la S.A.S. HEMATITE la somme de 108.552,71 euros au titre de l’arriéré locatif, selon décompte arrêté au 6 septembre 2024, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 5 mai 2021 jusqu’à complet paiement,

ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2023,

CONDAMNE la S.A.S. KEY PERFORMANCE GROUP. à payer à la S.A.S. HEMATITE la somme de 5.000 euros au titre de la clause pénale prévue à l’article 33 du contrat de bail,

DÉBOUTE la S.A.S. KEY PERFORMANCE GROUP. de sa demande de condamnation de la S.A.S. HEMATITE à lui verser la somme de 28.728 euros à titre de dommages et intérêts,

DÉBOUTE la S.A.S. KEY PERFORMANCE GROUP. de sa demande de condamnation de la S.A.S. HEMATITE à lui verser la somme de 24.624 euros au titre de son préjudice de jouissance,

DÉCLARE la S.A.S. HEMATITE irrecevable en sa demande de conversion de la saisie conservatoire pratiquée à l’encontre de la S.A.S. KEY PERFORMANCE GROUP. par acte d’huissier de justice en date du 7 juin 2023,

DÉCLARE la S.A.S. KEY PERFORMANCE GROUP. irrecevable en sa demande reconventionnelle de mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée à son encontre par la S.A.S. HEMATITE par acte d’huissier de justice en date du 7 juin 2023,

CONDAMNE la S.A.S. KEY PERFORMANCE GROUP. à payer à la S.A.S. HEMATITE la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la S.A.S. KEY PERFORMANCE GROUP. de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. KEY PERFORMANCE GROUP. aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 23 juin 2021, dont distraction au profit de Maître Pascal SCHMITZ, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 11 Février 2026

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA