TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/05346

N° Portalis 352J-W-B7J-C7YIP

N° MINUTE : 1

Assignation du :

28 Avril 2025

Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [G] [V] [F][2]

[2]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Médiateur : [B] [C]

[Adresse 2]

[Localité 3]

JUGEMENT

rendu le 04 Juin 2026

DEMANDERESSE

S.C.I SCI DU [Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par Maître Christophe DENIZOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0119

DEFENDERESSE

S.A.R.L [P]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par Maître David HALLER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0114

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 19 Mars 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 02 novembre 2009, la S.C.I SCI du [Adresse 5] a donné à bail en renouvellement à la S.A.R.L [P], des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 5] à Paris 8ème, pour 9 ans à compter rétroactivement du 1er juillet 2008, moyennant un loyer annuel en principal de 96.600 euros, pour l’exercice d’une activité « d’horlogerie, de bijouterie ou de joaillerie ainsi que d’articles de luxes en relation avec l’horlogerie, la bijouterie ou la joaillerie et à titre strictement accessoire à l’activité d’horlogerie, de bijouterie ou de joaillerie qui devra toujours rester l’activité principale, la petite maroquinerie et les stylos de luxe ».

Les parties ont conclu le 1er juillet 2016 un protocole d’accord transactionnel aux termes duquel la S.A.R.L [P] a été autorisée à exercer, à compter du 1er juin 2016, une activité de vente de prêt-à-porter masculin et féminin et accessoire, et ce avec l’accord de la société [E] [S], précédente titulaire du bail et preneuse à bail des locaux voisins du même bailleur et bénéficiant d’une clause d’exclusivité. Le protocole précise que l’autorisation de changement de destination est temporaire et prendra fin au plus tard au 1er décembre 2017.

Par acte extrajudiciaire du 03 juillet 2017, la S.A.R.L [P] a sollicité le renouvellement de son bail à compter du 29 juillet 2017.

La S.C.I SCI du [Adresse 5] a accepté le principe du renouvellement du bail par acte extrajudiciaire du 24 août 2017, sollicitant un loyer annuel en principal de 138.000 euros, puis notifié le 16 janvier 2019 un mémoire préalable en fixation du prix du bail renouvelé le 29 juillet 2017, à la somme annuelle de 164.500 euros.

Par acte du 19 juillet 2019, la S.C.I SCI du [Adresse 5] a fait assigner la S.A.R.L [P] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance (devenu tribunal judiciaire) de Paris en fixation du prix du bail renouvelé.

Aux termes d’un arrêt rendu le 28 mars 2024, rectifié le 05 septembre 2024, la cour d’appel de [Localité 1] a :

— Infirmé le jugement rendu le 1er juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Paris sous le n° RG 19/09119 sur le montant du loyer renouvelé ;

Statuant à nouveau,

— Dit qu’il y a lieu à déplafonnement du prix du bail en raison de la modification notable des facteurs locaux de commercialité ;

— Fixé à compter du 29 juillet 2017 la somme de 136.000 € HT/HC, en principal par an le montant du loyer du bail renouvelé, outre les charges et les taxes prévues au bail ;

— Confirmé pour le surplus le jugement en toutes ses dispositions non contraires au présent arrêt ;

Y ajoutant,

— Dit toutefois que le prix annuel du bail renouvelé à compter du 29 juillet 2017 bénéficiera des dispositions de lissage prévues à l’article L.145-34 du code de commerce ;

— Débouté les parties de leurs autres demandes ;

— Débouté les parties de leurs demandes sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens d’appel ;

— Dit que les dépens de première instance resteront répartis ainsi que décidé par le premier juge.

Par acte extrajudiciaire signifié pour tentative le 05 juillet 2023 et conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile le 21 août 2023, la S.C.I SCI du [Adresse 5] a fait signifier à la S.A.R.L [P] une demande de révision triennale du loyer, fondée sur l’évolution des indices.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 05 mars 2025, la S.C.I SCI du [Adresse 5] a fait signifier à la S.A.R.L [P] un mémoire préalable en révision, sollicitant la fixation du loyer révisé à la somme annuelle de 157.417,27 euros hors charges et taxes.

Puis, par acte du 28 avril 2025, la S.C.I SCI du [Adresse 5] a fait assigner la S.A.R.L [P] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, aux mêmes fins.

Aux termes de son dernier mémoire, notifié par lettre recommandée du 16 janvier 2026 avec avis de réception du 19 janvier 2026, la S.C.I SCI du [Adresse 5] demande au juge des loyers commerciaux de :

— juger que par application des articles L.145-37 et L.145-38 du code de commerce et des dispositions des lois 2022-15158 du 16 août 2022 et n°2023-568 du 7 juillet 2023, le loyer révisé doit être fixé à compter du 05 juillet 2023 à la somme annuelle de 157.417,27 euros hors taxes et hors charges,

— juger que le rappel des loyers depuis le 05 juillet 2023 portera intérêts au taux légal à compter de cette date, et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l’article L.1343-2 du code civil,

— débouter la S.A.R.L [P] de toutes ses demandes,

— condamner la S.A.R.L [P] au paiement d’une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la S.C.I SCI du [Adresse 5] fait valoir en substance que le loyer révisé doit être fixé en fonction des indices. Elle soutient que la société [P] ne rapporte pas la preuve de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité prévue par l’article L.145-38 du code de commerce, dès lors que la pandémie de covid-19 qu’elle invoque n’est pas locale, qu’aucune modification matérielle n’est justifiée ni même alléguée et que le rapport d’expertise amiable produit par la société preneuse n’est pas un début de preuve suffisant pour justifier la désignation d’un expert judiciaire. Elle en conclut que la preneuse est mal fondée en sa demande d’expertise au motif qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve.

En réplique, aux termes de son dernier mémoire, adressé par lettre recommandée du 30 novembre 2025 avec accusé de réception du 1er décembre 2025, la S.A.R.L [P] demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles L145-37,L145-38 , L145-39 et R145-3 du code de commerce de :

— désigner avant dire droit un expert judiciaire avec pour mission de :

* donner son avis sur l’évolution des facteurs locaux de commercialité affectant les locaux depuis la précédente fixation du loyer, notamment :

° la commercialité de la rue et du secteur,

° les flux de chalandise,

° la vacance commerciale,

° l’environnement économique et concurrentiel,

* donner son avis sur la valeur locative des locaux à la date de la révision sollicitée

* évaluer la variation de la valeur locative intervenue depuis la précédente fixation du loyer,

* indiquer si la modification des facteurs locaux de commercialité constatée dans le secteur s’est traduite par une variation de plus de 10 % de la valeur locative,

* fournir tous éléments techniques et économiques utiles permettant au juge d’apprécier l’application de l’article L.145-39 du code de commerce, sans porter d’appréciation juridique sur celui-ci,

— réserver les dépens.

Au soutien de ses demandes, la société [P] se prévaut d’un avis sur la valeur locative établi à sa demande par M. [Q] le 25 septembre 2020 aux termes duquel il ressort que la valeur lcoative sur la période 2017+2023 apparaît manifestement inférieure au loyer résultant du simple jeu de l’indice. Elle soutient qu’une modification notable des facteurs locaux de commercialité est intervenue au cours de la période triennale, entraînant une variation à la baisse de plus de 10 % de la valeur locative, dès lors que la survenance de la pandémie de covid-19 et les mesures sanitaires qui en ont découlé ont eu un impact majeur sur la commercialité. Elle relève que le rapport de M. [Q] souligne notamment une dégradation importante de la commercialité du secteur, un taux de vacance inédit des locaux commerciaux et une baisse nette de la chalandise.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 mars 2026 et le jugement mis en délibéré au 04 juin 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande de fixation du loyer révisé

En application de l’article L.145-37 du code de commerce, les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L.145-38 et L.145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État.

En vertu de l’article R.145-20 du même code, la demande de révision des loyers prévue à l’article L.145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert. À défaut d’accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L.145-56 à L.145-60. Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande.

Selon l’article L.145-38 du code de commerce, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Par dérogation aux dispositions de l’article L.145-33 du code de commerce, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

Selon l’article R.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Il est acquis qu’en présence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, le loyer du bail révisé doit être fixé à la valeur locative, quel que soit le montant de celle-ci, même si ce dernier est inférieur au loyer en vigueur, et indépendamment du sens de la variation de l’indice.

En l’absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative :

— le loyer révisé doit être fixé à la valeur locative lorsque celle-ci se situe entre le loyer en cours et le plafond résultant de la variation indiciaire,

— si la valeur locative est supérieure au chiffre résultant du jeu des indices, c’est l’indexation qui s’applique,

— si la valeur locative est inférieure au loyer en vigueur c’est ce loyer qui restera applicable.

En l’espèce, les parties sont liées par un bail renouvelé d’une durée de 9 ans à effet du 29 juillet 2017 moyennant un loyer de 136.000 euros HT/HC, en principal par an outre les charges et les taxes prévues au bail.

Par acte extrajudiciaire du 21 août 2023, la S.C.I SCI du [Adresse 5] a fait signifier à la S.A.R.L [P] une demande de révision triennale du loyer aux indices, ce à quoi la S.A.R.L [P] oppose une évolution des facteurs locaux de commercialité ayant engendré une baisse de la valeur locative.

Par conséquent, il convient de rechercher d’une part, en toutes hypothèses, la valeur locative à la date de la révision, d’autre part s’y a eu une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative entre le 29 juillet 2017, date d’effet du bail, et le 21 août 2023, date de la demande de révision du loyer.

Au soutien de sa demande, la société [P] fait valoir les conséquences de la pandémie de covid-19 et des mesures sanitaires qui en ont découlé, à savoir essentiellement la fermeture et la vacance de nombreux commerces environnants le tarissement du flux de chalands.

Il n’est pas contesté qu’entre mars 2020 et mars 2021, des mesures législatives et réglementaires, prises pour faire face à la crise sanitaire liée à la pandémie de covid-19, ont notamment consisté à instaurer un confinement général entre le 17 mars et le 11 mai 2020 puis à aménager l’accès au territoire français, la circulation sur ce territoire et les modalités d’ouverture d’un grand nombre d’établissements, et à recommander ou imposer aux entreprises et aux administrations le recours au télétravail.

En outre, la société [P] verse aux débats un rapport amiable établi par M. [Q] le 25 septembre 2020 faisant état de la vacance nombreux locaux commerciaux à proximité immédiate des locaux en litige et fixant la valeur locative à la somme annuelle de 53 700 euros, inférieure au loyer en vigueur.

En l’état des arguments des parties, les pièces versées aux débats sont insuffisantes pour permettre au juge d’apprécier d’une part la valeur locative à la date de la révision, d’autre part l’existence de la modification des facteurs locaux de commercialité alléguée par la société [P] sur la période du 29 juillet 2017, date d’effet du bail, et le 21 août 2023, étant notamment rappelé que, s’agissant de la révision, la modification des facteurs locaux de commercialité doit être matérielle, c’est à dire tangible, et ne saurait résulter d’une simple prospective ou évolution naturelle du secteur.

Les éléments produits ne permettent pas davantage au juge de déterminer la nature, l’ampleur et l’incidence sur la variation de la valeur locative de l’éventuelle modification des facteurs locaux de commercialité invoquée par la société locataire.

Il convient donc, avant dire droit, de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce, aux frais avancés de la société [P], demanderesse à l’expertise.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige.

Aux termes des dispositions de l’article 1533 du même code, le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie.

En application de l’article 1533-1 du code de procédure civile, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code, organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3 du code de procédure civile, le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur les autres demandes

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Avant dire-droit sur le prix du bail révisé,

Désigne en qualité d’expert judiciaire :

Monsieur [G] [V] [F]

[Adresse 6]

01.53.16.14.56 – [Courriel 1]

avec mission :

* de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* de visiter les locaux litigieux,

* d’entendre les parties en leurs dires et explications,

* de rechercher la valeur locative des lieux loués au 21 août 2023 en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

* de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, notamment en ce qui concerne une éventuelle modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, intervenue entre le 29 juillet 2017, et le 21 août 2023,

* de donner son avis sur le montant du loyer révisé à la date du 21 août 2023 suivant les indices applicables en précisant les termes et modalités de son calcul,

* de rendre compte du tout et donner son avis motivé,

* de tenter de concilier les parties,

* de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 septembre 2027 ;

Fixe à la somme de 5.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la S.A.R.L [P] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, [Adresse 7] avant le 30 juillet 2026 inclus, avec une copie de la présente décision ;

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du 03 septembre 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

DIT que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [B] [C]

[Adresse 8]

01 44 71 02 63 – 06 11 76 25 49 – [Courriel 2]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé que les parties ne sont pas conciliées devant lui et qu’il leur a adressé sa note de synthèse ;

Ditqu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, qui devra avoir lieu au plus tard dans les deux mois suivant l’information du médiateur par l’expert, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

Dit qu’au terme de la médiation, qui ne pourra excéder le délai de 6 mois suivant la première réunion d’information sus visée, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert ;

Réserve les dépens et les frais irrépétibles ;

Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1], le 04 juin 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. GUILLARME