TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 30/04/2026

à : Maitre Rachel CLEMENT

Maitre Catherine HENNEQUIN

Copie exécutoire délivrée

le : 30/04/2026

à : Maitre Catherine HENNEQUIN

Maitre Rachel CLEMENT

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/06698

N° Portalis 352J-W-B7J-DAMXT

N° MINUTE : 1/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 29 avril 2026

DEMANDEUR

Monsieur [B] [S], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maitre Rachel CLEMENT, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : # D2149

DÉFENDERESSE

Madame [W] [X], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne assistée de Maitre Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Delphine VANHOVE, Cadre Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 janvier 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 avril 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Delphine VANHOVE, Cadre Greffière

Décision du 29 avril 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/06698 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAMXT

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 novembre 2024 modifié selon avenant du 17 décembre 2024 Madame [W] [M] épouse [O] a donné à bail à titre de résidence secondaire à Monsieur [B] [S] un appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 3] (5ème gauche en sortant de l’ascenseur, lots n°125 et 126) à [Localité 2], outre une place de parking située [Adresse 4] (3ème sous-sol, lot n°47), pour une durée d’un an moyennant le règlement d’un loyer de 14 750 euros par mois outre 500 euros de provision pour charges et un dépôt de garantie équivalent à cinq mois de loyers charges comprises.

Le bail est expressément exclu du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice du 4 février 2025 Madame [W] [M] épouse [O] a fait délivrer à Monsieur [B] [S] un commandement de payer en visant la clause résolutoire insérée au contrat puis par acte de commissaire de justice du 17 avril 2025 a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en résiliation de bail, expulsion et paiement, la procédure ayant en son dernier état été renvoyée au 13 février 2026.

Parallèlement Monsieur [B] [S] se plaignant de multiples désordres dans le logement notamment de dysfonctionnement du chauffage et de malfaçons structurelles dans les salles de bains a par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2025 assigné en référé Madame [W] [M] épouse [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir sa condamnation à y réaliser des travaux, séquestrer le paiement des loyers et l’indemniser des préjudices subis.

Une conciliation a été ordonnée mais n’a pas abouti.

À l’audience du 27 janvier 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, Monsieur [B] [S], représenté par son conseil, a sollicité :

— la condamnation de Madame [W] [M] épouse [O] à faire réaliser les travaux nécessaires pour que toutes les dégradations et les problèmes subis soient réparés sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à leur complète réalisation,

— la prolongation du bail d’une durée correspondant à la durée comprise entre le 30 décembre 2024 jusqu’à la remise en état de l’appartement,

— la réduction du montant du loyer charges comprises à la somme de 4 575 euros avec effet rétroactif au 18 décembre 2024,

— la condamnation de la bailleresse au paiement à titre provisionnel de la somme de 54 900 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance et celle de 8 176,50 euros au titre des frais de réparation de la porte d’entrée.

Il a également conclu :

— au débouté des demandes de la bailleresse,

— à sa condamnation à justifier que le dépôt de garantie est conservé dans son intégralité sur un compte à part,

— à lui restituer le dépôt de garantie.

Enfin, il a demandé que Madame [W] [M] épouse [O] soit condamnée à lui verser la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Madame [W] [M] épouse [O], représentée par son conseil, a sollicité le débouté des demandes et à titre reconventionnel :

— la constatation de l’expiration du bail au 1er décembre 2025,

— l’expulsion de Monsieur [B] [S], de tous occupants de son chef et de son véhicule avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— la suppression du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux et du bénéfice de la trêve hivernale,

— la condamnation de Monsieur [B] [S] au paiement à titre provisionnel de la somme de 183 000 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à décembre 2025 inclus ainsi qu’à une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer majoré des taxes et charges diverses jusqu’à la libération complète et effective des lieux, en ce compris la remise des clés,

— la condamnation de Monsieur [B] [S] au paiement à titre provisionnel de la somme de 20 000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive,

— la condamnation de Monsieur [B] [S] paiement de la somme de 15 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées à l’audience pour l’exposé de leurs moyens à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 mars 2026 puis a été prorogée à plusieurs reprises pour être en définitive prononcée ce jour.

MOTIFS

A titre liminaire, sur la loi applicable, il ressort du contrat de bail que celui-ci est exclu du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 conformément aux dispositions de l’article 2 de cette loi en ce qu’il porte sur une résidence secondaire et n’est dès lors régi que par les seules dispositions du code civil, en ses articles 1714 à 1762, étant rappelé que le caractère d’une location est déterminé par la destination que les parties ont entendu lui donner initialement et qu’il n’appartient pas au juge des référés, juge du provisoire, de requalifier une convention.

En outre, dès lors que la demande reconventionnelle de constatation de la résiliation du bail est de nature à faire échec à la demande principale de travaux, elle sera traitée en premier.

Sur la demande d’expulsion en raison de l’occupation illicite du logement et la demande de travaux

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le maintien dans un immeuble sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite.

Décision du 29 avril 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/06698 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAMXT

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1737 du code civil, le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit en son article IV qu’il est consenti pour une durée d’un an à compter du 2 décembre 2024 pour se terminer le 1er décembre 2025 et qu’à l’expiration de cette période, il sera caduc de plein droit.

Il est par ailleurs précisé que le contrat peut être renouvelé mais uniquement avec l’accord écrit des parties et qu’à défaut le preneur devra quitter les lieux au plus tard à la date du dernier jour de validité du bail.

Or, à aucun moment il n’est allégué d’un accord écrit entre les parties pour renouveler le contrat.

S’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation d’un bail, ce qui implique de statuer sur les manquements respectifs des parties à leurs obligations relevant d’un débat au fond, il peut très bien constater la résiliation d’un contrat de location arrivé à terme.

Et, le caractère provisoire d’une ordonnance de référé n’implique pas qu’il soit interdit au juge des référés de prendre une mesure de nature à causer un préjudice à l’une des parties, par exemple en ordonnant l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre.

Dès lors, contrairement à ce que soutient Monsieur [B] [S], le juge des référés a parfaitement le pouvoir de constater la résiliation du contrat arrivé à son terme.

En outre, il est exact qu’aux termes de l’article 100 du code de procédure civile, si le même litige est pendant devant deux juridictions de même degré également compétentes pour en connaître, la juridiction saisie en second lieu doit se dessaisir au profit de l’autre si l’une des parties le demande. À défaut, elle peut le faire d’office.

Mais, il ne peut y avoir de litispendance entre une instance au fond et une demande tendant au prononcé de mesures provisoires portée devant le juge des référés.

Et, compte tenu du caractère provisoire attaché aux ordonnances de référé, il n’existe pas de risque de contrariété avec une décision rendue au fond.

Dès lors, la circonstance que la bailleresse ait préalablement saisi le juge du fond d’une demande de constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement de constat de la résiliation par suite de l’expiration du contrat, encore plus subsidiairement de résiliation judiciaire pour manquement du preneur à son obligation de paiement des loyers est sans incidence, la présente ordonnance qui n’a pas au principal l’autorité de la chose jugée ne s’imposant pas au juge du fond saisi aux mêmes fins.

De plus, si le juge des référés n’a effectivement pas le pouvoir d’ordonner la requalification d’un bail civil en un bail soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, il est compétent pour apprécier si la contestation soulevée relative au régime juridique applicable au bail est suffisamment sérieuse pour faire naître un doute sur l’illicéité du trouble.

Or, Monsieur [B] [S] se borne à indiquer qu’il entend former devant le juge du fond une demande de requalification du contrat de bail à titre de résidence secondaire en un bail d’habitation à titre de résidence principale, sans expliciter clairement les motifs de cette requalification.

Et, la circonstance que le logement soit occupé, ponctuellement ou non, par la compagne du preneur, – qui est tiers au contrat -, n’est pas de nature à remettre en cause le fait que les parties ont entendu exclure le bail du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ayant lors de la signature du contrat justifié habiter et travailler en Suisse, où sont scolarisés ses deux enfants.

Enfin, les dispositions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui permettent en cas d’indécence du logement de suspendre la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux ordonnés par le juge ne s’appliquent qu’aux seules locations de locaux à usage d’habitation à titre de résidence principale.

Il s’ensuit avec l’évidence requise en référé que Monsieur [B] [S] se trouve depuis le 1er décembre 2025, date correspondant à la fin du contrat de bail et en l’absence de renouvellement, occupant sans droit ni titre.

Son maintien dans les lieux occasionne à Madame [W] [M] épouse [O] un trouble manifestement illicite à l’exercice de son droit de propriété que seul peut faire cesser son départ volontaire ou forcé.

Il convient donc d’ordonner son expulsion des lieux loués selon les modalités visées au dispositif.

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, mais que ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée.

En l’espèce, Monsieur [B] [S] n’a réglé qu’un seul loyer depuis la signature du bail et peut donc être considéré comme un occupant de mauvaise foi.

Dans ces conditions, il sera dit que les dispositions de l’article L. 412-1 ne s’appliquent pas.

L’article L.412-6 du même code dispose qu’il est sursis à toute mesure d’exécution non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans les conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

En l’espèce, le logement loué à Monsieur [B] [S] est sa résidence secondaire. Son relogement peut donc être assuré dans des conditions suffisantes puisqu’il dispose d’un autre logement.

Il y a donc lieu de supprimer le bénéfice de la trêve hivernale prévu par l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Dès lors que le bail a expiré, Monsieur [B] [S] n’a plus qualité ni intérêt à solliciter la condamnation de son ancienne bailleresse à la réalisation des travaux sous astreinte.

La demande formulée à ce titre sera par conséquent rejetée.

Il en sera de même de celle tendant à la réduction du loyer postérieurement au 1er décembre 2025, Monsieur [B] [S] étant depuis cette date uniquement redevable d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande provisionnelle en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

L’octroi d’une provision est donc subordonné à la condition de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable tant dans son principe que dans son montant. La nature de l’obligation peut être contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il incombe au demandeur en paiement d’une provision de faire la preuve du caractère non sérieusement contestable de sa créance.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1728 du code civil le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et il n’est pas contesté que Monsieur [B] [S] n’a procédé qu’au règlement d’un seul loyer charges incluses depuis la signature du bail, sa dette s’élevant au 31 décembre 2025 à la somme de 183 000 euros (15 250 euros x 12 mois).

Il sera par conséquent condamné au paiement à titre provisionnel de cette somme.

Par application combinée des articles 544 et 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est due par le locataire qui se maintient indûment dans les lieux loués après expiration du bail et qui commet de ce fait une faute quasi-délictuelle. Le montant de cette indemnité est fixé au regard, d’une part, de la valeur de jouissance du bien occupé et, d’autre part, du préjudice subi par le bailleur du fait de cette occupation sans droit ni titre.

L’article 1231-5 du code civil dispose que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent (…) ».

Le pouvoir des juges du fond de modifier ainsi les indemnités conventionnelles n’exclut pas celui du juge des référés d’allouer une provision sur le montant de la clause pénale quand la dette n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit à l’article IV que le preneur devra quitter les lieux au plus tard à la date du dernier jour de validité du bail et que s’il se maintient dans les lieux une indemnité journalière du double du loyer lui sera facturée jusqu’à la complète libération des lieux.

Il s’agit d’une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil.

La dette résultant de cette clause pénale, librement consentie par les parties, n’est pas sérieusement contestable en ce que Monsieur [B] [S] se maintient dans les lieux sans droit ni titre depuis la date d’expiration du bail.

En outre, le caractère excessif de la clause pénale, dont Monsieur [B] [S] ne fait à aucun moment état, n’est ni soulevé, ni manifeste.

Il sera par conséquent condamné au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au double du loyer mentionné au contrat majoré des charges, soit à la somme de 30 000 euros (14 750 euros x 2 + 500 euros).

Sur les demandes de réduction du montant du loyer et de dommages et intérêts provisionnels pour préjudices matériel et de jouissance

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent (…) ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

Selon l’article 1720 du même code, il est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

L’article 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 précise que pour être décent, le logement comporte notamment les éléments d’équipement et de confort suivants :

— Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

— Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.

De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences. En effet, l’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public.

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut obtenir une réduction du prix ou demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Décision du 29 avril 2026

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Selon l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Enfin, conformément à l’article 1353 du code civil, il incombe au demandeur en paiement d’une provision de faire la preuve du caractère non sérieusement contestable de sa créance.

En l’espèce, Monsieur [B] [S] sollicite, d’une part, une réduction du montant du loyer avec effet rétroactif au jour de la signature du bail et, d’autre part, des dommages et intérêts à titre provisionnel à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices de jouissance et matériel.

Il ne précise pas cependant en vertu de quelles dispositions légales le juge des référés, juge du provisoire, pourrait a fortiori de manière non provisionnelle, réduire le montant d’un loyer librement consenti entre les parties, étant rappelé que les dispositions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de réduire le montant du loyer jusqu’à l’exécution des travaux ordonnés en cas d’indécence des locaux donnés à bail ne s’appliquent qu’à ceux loués à titre de résidence principale.

Il sera par ailleurs constaté que par ces deux demandes, Monsieur [B] [S] sollicite deux fois l’indemnisation de son préjudice de jouissance, ce qui viole le principe de réparation intégral du préjudice.

Il sera en conséquence dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de réduction du loyer et des charges.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts provisionnels pour préjudice de jouissance, il ressort de l’état des lieux d’entrée établi par commissaire de justice le 17 décembre 2024 au contradictoire des parties (Monsieur [B] [S] étant représenté par l’agence immobilière – cf. pièce demandeur n° 4, courrier de Monsieur [B] [S] du 19 décembre 2024, page 2) et du procès-verbal de constat par commissaire de justice du 27 janvier 2025, soit très rapidement après la prise de possession des lieux, établi de façon non contradictoire à la requête de Monsieur [B] [S], mais qui fait foi jusqu’à inscription de faux, que si le logement a été donné à bail en bon état, il était affecté néanmoins de divers désordres.

Certains de ces désordres sont mineurs (traces de griffures et de frottement sur les murs et la porte du local de la buanderie, tiroirs de la salle de bains ne fermant pas correctement, présence d’un câble électrique sous la moquette de la chambre, vantail droit de la porte de la cuisine bloqué), d’autres beaucoup plus gênants (portes des toilettes et de la salle de bains sans verrous et ne fermant pas correctement, absence de bonde sous le lavabo d’une des salles de bains provoquant des fuites) et en tout état de cause peu compatibles avec le standing de l’appartement, le preneur étant légitimement en droit d’exiger au vu du montant important du loyer un logement en parfait état, sans le moindre défaut.

Il résulte également des pièces versées aux débats et il n’est pas sérieusement discuté par Madame [W] [M] épouse [O] que Monsieur [B] [S] a été privé de chauffage, de la date de son entrée dans les lieux le 19 décembre 2024 jusqu’au 16 janvier 2025, date à laquelle il a reconnu que le système de climatisation réversible fonctionnait de nouveau (cf. pièce demandeur n° 4, page 14), soit durant un peu moins d’un mois, puis à compter du 25 septembre 2025 et pendant un peu plus de deux mois jusqu’à la date d’échéance du bail (la bailleresse n’étant plus tenue des obligations du contrat postérieurement à cette date), ainsi que cela ressort du procès-verbal de constat établi le 1er décembre 2025, le commissaire de justice indiquant avoir tenté en vain « d’activer le système de chauffage au moyen [des] panneaux de commande » et relevé « une température intérieure au niveau du hall donnant (…) sur l’escalier (…) et sur le salon de 9,8 °C » et « dans la cuisine » « de 10 °C ».

Décision du 29 avril 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/06698 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAMXT

Cette absence de chauffage, en période hivernale, a nécessairement fortement impacté la jouissance des lieux et la circonstance que la propriétaire ait mis à la disposition de son locataire des chauffages électriques d’appoint n’est pas de nature à réduire sensiblement ce préjudice, d’autant qu’au vu du procès-verbal de constat du 1er décembre 2025 la mise en fonctionnement simultanée de ces appareils s’est révélée impossible, car provoquant la mise en sécurité du système électrique.

Enfin, si la preuve de ce que Monsieur [B] [S] n’aurait plus eu d’eau chaude à compter du 25 septembre 2025 n’est pas établie, le commissaire de justice dans son procès-verbal de constat du 1er décembre 2025 se contentant de reprendre les doléances formulées à ce titre par son client sans procéder à la moindre constatation, il apparaît à l’examen de ce procès-verbal de constat et de celui-ci du 27 janvier 2025 un problème d’évacuation des eaux des douches, particulièrement dans la salle de bains de la suite parentale, occasionnant des flaques au sol et des inondations dans le couloir, signalé dès après la prise de possession des lieux, et persistant en dépit de l’installation en février 2025 de « balais de douche » ou « boudins » au niveau des portes vitrées, l’origine comme l’intensité de ce problème d’évacuation n’étant cependant pas établies en l’absence d’expertise technique et du refus du locataire de tout constat contradictoire, le commissaire de justice dans ses procès-verbaux ne précisant pas, comme le relève à juste titre Madame [W] [M] épouse [O], « depuis combien de temps il a allumé l’eau avant que celle-ci ne s’écoule hors de la cabine de douche » et « si la canalisation [était] bouchée ».

Il s’ensuit avec l’évidence requise en référé que Madame [W] [M] épouse [O] a bien manqué à ses obligations de délivrance d’un logement en bon état de réparations et de jouissance paisible des lieux au sens des dispositions précitées des articles 1719 et 1720 du code civil.

Le préjudice en résultant ne saurait toutefois être évalué à 30 % du montant du loyer, charges incluses, alors que si au vu du standing de l’appartement, le preneur est effectivement en droit d’attendre un logement en parfait état, état que Madame [W] [M] épouse [O] aurait du vérifié avant la mise en location du bien, il sera relevé, d’une part, que Monsieur [B] [S] a refusé tout constat contradictoire des désordres, en présence des entrepreneurs mandatés par la bailleresse, ce qui aurait permis d’en dresser la liste et de procéder rapidement aux réparations nécessaires, allant même jusqu’à s’opposer à ce que la propriétaire puisse personnellement pénétrer dans le logement, et que, d’autre part, il a tiré prétexte de cette situation pour cesser dès son entrée dans les lieux tout paiement, le demandeur n’ayant depuis effectué aucun règlement, même partiel – ce que l’importance des désordres ne l’autorisait en aucun cas à faire alors que le logement toujours occupé à ce jour est demeuré habitable -, et qu’il s’est ainsi soustrait à son obligation principale de locataire.

De par son attitude, Monsieur [B] [S] a ainsi empêché l’exécution des travaux et partant contribué à la persistance des désordres, et donc à son propre préjudice, bien qu’au vu des échanges de correspondance et des premières réparations effectuées par la bailleresse, cette dernière était manifestement disposée à satisfaire aux demandes de son locataire.

Aussi, l’indemnisation provisionnelle à revenir au locataire en indemnisation de son préjudice de jouissance sera dans le cadre de la présente procédure en référé limitée à 10 % du montant du loyer hors charges, de la date d’entrée dans les lieux au 1er décembre 2025, date d’échéance du contrat, soit pendant un an, à hauteur de la somme de 17 500 euros et le surplus des demandes sera rejeté.

Enfin, il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’indemnisation pour préjudice matériel au titre du remplacement à deux reprises de la serrure de la porte d’entrée pour un montant justifié de 8 176,50 euros (4 156 euros le 14 avril 2025 et 4 020,50 euros le 17 avril 2025), alors que si Monsieur [B] [S] établit avoir par l’intermédiaire de son avocat déposé plainte le 22 avril 2025 pour des faits de dégradation de sa serrure, les suites réservées à sa plainte ne sont pas connues et rien ne permet d’imputer ces dégradations à la bailleresse

Sur les demandes relatives à la justification de la conservation du dépôt de garantie et sa restitution

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Monsieur [B] [S] ne précise pas en vertu de quelles dispositions légales le juge des référés pourrait faire sommation à Madame [W] [M] épouse [O] de « démontrer que le dépôt de garantie est conservé dans son intégralité sur un compte à part ».

Aucune urgence, trouble manifeste, dommage imminent ou obligation non sérieusement contestable n’est allégué.

Le contrat de bail, qui fait la loi des parties, ne prévoit pas que le dépôt de garantie doit être déposé sur un compte séquestre.

La demande sera par conséquent rejetée.

La demande de restitution du dépôt de garantie n’est pas plus motivée en droit, ni en fait.

De plus, l’article VII du contrat prévoit que la somme versée au titre du dépôt de garantie « sera remboursée au locataire, dans un délai maximum de deux mois, à compter du départ du locataire, après déménagement et remise des clés, déduction faite de toutes les sommes dont il pourrait être débiteur envers le bailleur, ou dont celui-ci pourrait être rendu responsable pour le locataire à quelque titre que ce soit. »

La demande est donc prématurée et sera par conséquent également rejetée, étant précisé que compte tenu du montant de la dette aucune restitution au profit du locataire ne pourra intervenir.

Sur la demande provisionnelle de dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

Décision du 29 avril 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/06698 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAMXT

L’octroi d’une provision est donc subordonné à la condition de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable tant dans son principe que dans son montant. La nature de l’obligation peut être contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle.

En application de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En vertu de l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Madame [W] [M] épouse [O] sollicite à titre provisionnel des dommages et intérêts en invoquant une résistance abusive de la part de Monsieur [B] [S] lui causant un préjudice financier et moral.

Si la résistance abusive apparaît caractérisée dès lors que Monsieur [B] [S] a volontairement cessé tout paiement depuis janvier 2025 (seule la première échéance ayant été réglée), il reste qu’une indemnisation partielle lui a été allouée en raison des désordres dans le logement et que la bailleresse ne justifie pas d’un retard distinct de celui résultant du retard de paiement

Dans ces conditions, Madame [W] [M] épouse [O] sera déboutée de sa demande provisionnelle de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [S], qui perd le procès, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [W] [M] épouse [O] les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 2 000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe, en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS l’expiration du contrat de location de résidence secondaire meublée au 1er décembre 2025,

DÉBOUTONS Monsieur [B] [S] de sa demande de prolongation du bail,

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [B] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [B] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [W] [M] épouse [O] pourra faire procéder à son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 3], 5ème étage à gauche en sortant de l’ascenseur à [Localité 2] et l’expulsion de son véhicule de l’emplacement de stationnement situé [Adresse 5] au 3ème sous-sol à [Localité 2] avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

PRÉCISONS que le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne s’applique pas,

SUPPRIMONS le bénéfice de la trêve hivernale prévue par l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Monsieur [B] [S] à verser à Madame [W] [M] épouse [O] la somme provisionnelle de 183 000 euros correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation échus à décembre 2025 inclus,

CONDAMNONS Monsieur [B] [S] à verser à Madame [W] [M] épouse [O] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant de 30 000 euros pour la période courant du 1er janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

DÉBOUTONS Monsieur [B] [S] de sa demande de travaux sous astreinte,

DÉBOUTONS Monsieur [B] [S] de sa demande de réduction du montant du loyer,

CONDAMNONS Madame [W] [M] épouse [O] à verser à Monsieur [B] [S] la somme provisionnelle de 17 500 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance,

DÉBOUTONS Monsieur [B] [S] de sa demande d’indemnisation provisionnelle pour préjudice matériel,

DÉBOUTONS Monsieur [B] [S] de sa demande tendant à ce que Madame [W] [M] épouse [O] justifie de la conservation du dépôt de garantie sur un compte à part,

DÉBOUTONS Monsieur [B] [S] de sa demande de restitution du dépôt de garantie,

DÉBOUTONS Madame [W] [M] épouse [O] de sa demande provisionnelle de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNONS Monsieur [B] [S] à verser Madame [W] [M] épouse [O] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [B] [S] aux dépens,

REJETONS les demandes des parties plus amples ou contraires,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection