N° RG 24/01922

N° Portalis DBXS-W-B7I-IF5W

N° minute : 25/00184

Copie exécutoire délivrée

le 16/04/2025

à :

— M^e Mathieu RAYNAUD

— la SELARL LVA AVOCATS

Copie certifiée conforme délivrée le 16/04/2025

à :

— service régie

— service expertises (2)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GÉNÉRAL

JUGEMENT DU 15 AVRIL 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. MY BEERS prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par Maître Mathieu RAYNAUD, avocat postulant au barreau de la Drôme, Maître Nicolas PCHIBICH de la SELARL RETAIL PLACES, avocats plaidants au barreau de Paris

DÉFENDERESSE :

S.C.I. CITY prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Laure VERILHAC de la SELARL LVA AVOCATS, avocats au barreau de la Drôme

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Présidente : C. LARUICCI, vice-présidente, statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du code de procédure civile

Greffière : D. SOIBINET

DÉBATS :

À l’audience publique du 11 février 2025, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 25 août 2014, la SCI CITY, en sa qualité de bailleur, a consenti un bail commercial à la société AY DISTRIBUTION de deux locaux commerciaux situés dans un ensemble commercial situé [Adresse 6] (Drôme).

Par avenant en date du 22 juin 2016, la SCI CITY a autorisé le preneur à sous-louer les locaux, de façon partielle ou totale, à la société MY BEERS.

Par acte extra-judiciaire du 08 juin 2023, la SARL MY BEERS a sollicité du bailleur le renouvellement de son bail commercial à compter du 1er septembre 2023.

Cependant, par acte extra-judiciaire du 07 août 2023, la SCI CITY a fait signifier à la SARL MY BEERS un acte intitulé “Mise en demeure préalable à refus de renouvellement pour motif grave”.

Par acte de commissaire de justice du 07 septembre 2023, le bailleur a fait délivrer à la SARL MY BEERS un acte intitulé “Refus de renouvellement par le bailleur pour motifs graves et légitimes en réponse à demande de renouvellement”.

Par acte de commissaire de justice du 19 juin 2024, la SARL MY BEERS a assigné la bailleresse devant le tribunal de céans aux fins de nullité de la mise en demeure du 07 août 2023, de paiement d’une indemnité d’éviction, contestant le bien fondé et le caractère grave et légitime des motifs allégués au soutien du refus de renouvellement sans indemnité d’éviction par le bailleur, à titre subsidiaire, de désignation d’un expert pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction ainsi que d’occupation, et de condamnation de la SCI CITY à lui verser la somme de 10000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui seront distraits au profit de M^e Mathieu RAYNAUD.

Par acte extrajudiciaire en date du 8 août 2024, la société bailleresse a exercé son droit de repentir, en offrant le renouvellement du bail à compter de cette date.

Par conclusions n° 1 notifiées par voie électronique le 12 septembre 2025, la société MY BEERS a sollicité du tribunal de :

Vu les articles L. 145-12, L. 145-28, L. 145-33, L. 145-34, L. 145-58 et L. 145-59 du code de commerce,

Vu le refus de renouvellement en date du 7 septembre 2023,

Vu le droit de repentir,

A titre principal :

• condamner la SCI CITY à payer à la société MY BEERS la somme de 11 053,94 euros au titre des frais de l’instance, sauf a parfaire ;

• fixer le montant de l’indemnité d’occupation dont la société MY BEERS est débitrice entre le 1er septembre 2023 et le 7 août 2024, à la somme annuelle de 15 030 euros hors charges hors taxes ;

• condamner la SCI CITY au remboursement des trop perçus d’indemnité d’occupation qui porteront intérêts au taux légal dès le 1er septembre 2023 et à chaque date d’exigibilité, conformément aux dispositions de l’article 1352-6 du code civil et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du même code, pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d’un an ;

• fixer le loyer du bail renouvelé a effet du 8 août 2024, à la somme annuelle de 16 700 euros hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, à l’exception de celles incompatibles avec les dispositions d’ordre public de la loi Pinel ;

• condamner la SCI CITY au remboursement des trop perçus de loyers qui porteront intérêts au taux légal dès le 8 août 2024 et à chaque date d’exigibilité, conformément aux dispositions de l’article 1352-6 du code civil et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du même code, pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d’un an ;

• dire qu’à défaut d’appel, ou si l’exécution provisoire est ordonnée, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L. 111-2, L. 111-3 et L. 111-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

• rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit,

A titre subsidiaire :

Si le tribunal judiciaire ne s’estimait pas suffisamment informe :

• désigner un expert avec mission de :

Ø Donner son avis sur l’indemnité d’occupation due entre le 1er septembre 2023 et le 7 août 2024, en application de l’article R. 145-28 du code de commerce, et fixer l’indemnité d’occupation provisionnelle pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 15 030 euros ;

Ø Donner son avis sur la valeur locative, en application de l’article R. 145-30 du code de commerce et fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 16 700 euros à compter du 8 août 2024 ;

En tout état de cause :

• condamner la SCI CITY à payer à la société MY BEERS la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile qui pourront être recouvrés par Maître Mathieu Raynaud.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que l’exercice du droit de repentir effectué par le bailleur le 08 août 2024 emporte l’acceptation automatique et irrévocable pour la SCI CITY du renouvellement du bail, et met fin à la période de maintien dans les lieux et à l’indemnité d’occupation.

Elle explique que, dans ces conditions, et par dérogation à la compétence du juge des loyers commerciaux, le présent tribunal est compétent pour statuer tant sur l’indemnité d’occupation que sur le loyer du bail renouvelé dans la mesure où le présent tribunal était d’ores et déjà saisi d’une demande de fixation de l’indemnité d’éviction.

Elle sollicite également le versement des frais de l’instance qu’elle a exposés dans le cadre de la procédure initiée avant l’exercice du droit de repentir, incluant non seulement les frais extra-judiciaires mais aussi les honoraires d’avocat dans leur intégralité dans la mesure où la procédure de refus de renouvellement du bail est devenue sans objet.

Elle s’appuie sur les termes de l’étude [M] pour déterminer le montant de l’indemnité d’occupation du 1er septembre 2023 jusqu’au 07 août 2024 à hauteur 15030 € par an hors charges et hors taxes, puis le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 16700 € hors charges et hors taxes, prenant en compte la surface pondérée, la valeur locative unitaire et un abattement au titre de la clause d’accession différée.

Elle demande en conséquence le remboursement des trop perçus de loyers qui porteront intérêts au taux légal à compter du 08 août 2024 et à chaque date d’exigibilité.

Elle sollicite, à titre subsidiaire, la désignation d’un expert pour donner son avis sur le montant de l’indemnité d’occupation et la valeur locative et appliquer, durant le cours de l’instance, une indemnité d’occupation provisionnelle à la somme annuelle de 15030 € et le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 16700 € à compter du 08 août 2024.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 décembre 2024, la SCI CITY a sollicité du tribunal de :

Sur la demande de condamnation aux frais de l’instance,

Débouter la Société MY BEERS de sa demande de condamnation à la somme de 11 053,94 € au titre des frais de l’instance comme étant excessive et injustifiée ;

Ramener cette demande à plus juste proportion ;

Juger que les frais d’expertise du rapport [M] ne rentrent pas dans les frais de l’instance que doit indemniser la SCI CITY suite à son repentir ;

Avant dire droit, sur l’indemnité d’occupation et le montant du loyer du bail renouvelé,

Ordonner une expertise et confier à l’expert désigné la mission suivante :

— Procéder contradictoirement à la visite des locaux loués, entendre les parties et se faire remettre par elles tous documents utiles à la solution du litige ;

— Donner son avis sur l’existence d’évolutions notables des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 du code de commerce de nature à écarter l’application du coefficient prévu à l’article L 145-34;

— Déterminer la valeur locative des biens loués à bail au regard des paramètres mentionnés au texte susvisé ;

— Rechercher, déterminer ou donner son avis sur :

o la surface affectée à la réception du public ou à l’exploitation,

o la nature et la conformité des lieux, ainsi que leur disposition dans l’immeuble ;

o la destination ou la modalité de jouissance des lieux prévus au bail;

o l’état d’entretien, de vétusté des locaux et des charges imposées à chacune des parties ;

o l’importance des locaux annexes et dépendances affectées,

o le cas échéant à l’exploitation du fonds ;

o la nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire ;

o l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales ;

o la nature de l’exploitation et d’adaptation des locaux à la forme d’activité exercée dans les lieux, ainsi que les commodités offertes pour l’entreprendre ;

— Donner son avis sur l’indemnité d’occupation due pour la période comprise entre le congé notifié le 07 septembre 2023 et le droit de repentir exercé le 07 août 2024.

Réserver les dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que les frais d’instance réclamés par le preneur sont excessifs alors que l’assignation a été délivrée le 19 juin 2024 et le droit de repentir exercé le 08 août 2024.

Ainsi, elle explique que certains actes ont été facturés à plusieurs reprises (rédaction assignation, analyse recherche rédaction éviction) pour un taux horaire (300 €) et une durée (15 heures) qui sont exagérés et que la SCI CITY n’a pas à supporter, ainsi que les frais d’une expertise amiable qui n’est pas un préalable obligatoire et est même inutile puisque seul un expert judiciaire est en mesure d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction.

Elle conteste par ailleurs l’évaluation de l’indemnité d’occupation faite sur la base du rapport [M], établi non contradictoirement, qui est de 40 % moindre que le montant du loyer actuel et qui est contredit par l’évaluation faite par l’expert qu’elle a missionné, ce qui justifie l’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, selon les dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par ailleurs, la demande de « donner acte », « dire et juger », « déclarer » ou « constater » ne constitue pas nécessairement une prétention au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, étant dépourvue de toute portée juridique, et ne conférant pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert, mais un moyen au soutien d’une prétention, de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celle-ci et ne donnera pas lieu à mention au dispositif.

La clôture a été prononcée le 10 janvier 2025, par ordonnance du même jour.

L’audience de plaidoirie a été fixée au 11 février 2025 et le jugement a été mis en délibéré au 15 avril 2025.

MOTIFS :

A titre liminaire, il est rappelé qu’aux termes de l’article 9 du code de procédure civile “Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”.

Sur les frais d’instance

L’article L 145-58 du code de commerce dispose :

“Le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.”

Vu l’acte extra-judiciaire du 08 juin 2023 par lequel la SARL MY BEERS a sollicité du bailleur le renouvellement de son bail commercial pour une durée de 9 années à compter du 1er septembre 2023,

Vu l’acte extra-judiciaire du 07 septembre 2023 par lequel la SCI CITY a refusé le renouvellement sollicité par le preneur pour motifs graves et légitimes, sans indemnité d’éviction,

Vu l’assignation aux fins d’indemnité d’éviction délivrée le 19 juin 2024,

Vu le droit de repentir signifié par le bailleur le 08 août 2024, impliquant l’acceptation irrévocable du renouvellement du bail, soit durant l’instance aux fins d’indemnité d’éviction,

En l’occurrence, la SCI CITY est tenue au paiement des frais de l’instance qui ne sont pas limités aux frais taxables et doivent comprendre l’intégralité des frais, y compris les honoraires d’avocat, exposés jusqu’au terme de l’instance pendant laquelle le repentir est exercé, et comprennent les dépens, le coût de l’expertise éventuelle, ainsi que les frais prévus à l’ article 700 du Code de procédure civile.

Ainsi, les honoraires incluent tant les diligences préparatoires à la procédure que celles de l’avocat postulant devant la présente juridiction mais aussi les frais de l’expert mandaté pour évaluer l’indemnité d’éviction qui est indispensable pour soutenir les prétentions financières du demandeur quand bien même une expertise judiciaire serait ordonnée si les évaluations produites par les parties étaient trop différentes.

Le taux horaire de l’avocat ainsi que le nombre d’heures consacrées à la recherche, la rédaction de l’assignation et aux autres diligences ne sauraient être critiqués ni minorés compte tenu de la spécificité et de la technicité de la matière.

Par conséquent, la SCI CITY sera condamnée à verser à la SARL MY BEERS la somme de 11 053,94 € au titre des frais de l’instance.

Sur l’évaluation de l’indemnité d’occupation et du loyer du bail renouvelé

L’article L 145-33 du même code dispose :

« Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments. »

L’article L 145-34 du même code dispose :

« A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. »

La compétence de la présente juridiction pour statuer sur le loyer du bail renouvelé à compter du 08 août 2024, n’est ni contesté ni contestable en ce que ce chef de demande est accessoire à la procédure initiée aux fins de versement d’une indemnité d’éviction et fixation de l’indemnité d’occupation, suite au refus de renouvellement par le bailleur puis à l’exercice de son droit de repentir.

En l’occurrence, il y a lieu d’ordonner une mesure d’instruction, faute de disposer d’éléments suffisants d’appréciation permettant d’évaluer la valeur locative des lieux donnés à bail, et ceci d’autant plus que les parties communiquent chacune un rapport de leur expert qui n’aboutissent pas à la même estimation, dont le différentiel entre les deux évaluations est très important.

Dans l’intervalle, l’indemnité d’occupation pour la période du 1er septembre 2023 au 07 août 2024 et le loyer du bail renouvelé à compter du 08 août 2024, seront fixés provisoirement et respectivement à 21600 € et 24000 € par an hors charges et hors taxes, payables mensuellement par fraction de 1/12ème.

Il sera sursis à statuer sur le surplus des demandes et, le cas échéant, sur les frais de défense exposés.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, contradictoirement, par jugement, susceptible d’appel, et mis à disposition au greffe,

Lla SCI CITY à verser à la SARL MY BEERS la somme de 11 053,94 € au titre des frais d’instance suite au droit de repentir exercé durant la procédure d’indemnité d’éviction ;

Avant dire droit au fond, tous droits et moyens demeurant réservés,

Ordonne une expertise ;

Commet pour y procéder Madame [R] [O], [Adresse 4] à [Localité 7] ;

Avec mission de donner tous éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux loués à la date du 1er septembre 2023, au regard des paramètres mentionnés aux 1° à 5° de l’article L 145- 33 du code de commerce, comportant, notamment, la surface pondérée, ainsi que, le cas échéant, les correctifs à appliquer au profit du bailleur et/ou du preneur, à savoir :

— Des caractéristiques du local,

— De la destination des lieux,

— Des obligations respectives des parties,

— Des facteurs locaux de commercialité,

— Des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement ;

Dit qu’en application des dispositions des articles R 145-2 et suivants du code de commerce, l’expert recherchera, déterminera ou donnera son avis sur :

1°) la surface affectée à la réception du public ou à l’exploitation, la nature et la conformité des lieux, ainsi que sur leur disposition dans l’immeuble,

2°) la destination ou la modalité de jouissance des lieux prévues au bail,

3°) l’état d’entretien, de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties,

4°) l’importance des locaux annexes et dépendances affectés, le cas échéant, à l’exploitation du fonds ou à l’habitation,

5°) la nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire,

6°) l’importance de la ville, du quartier, de la rue,

7°) l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales,

8°) la nature de l’exploitation et d’adaptation des locaux à la forme d’activité exercée dans les lieux, ainsi que les commodités offertes pour l’entreprendre ;

Dit qu’en possession des éléments d’information non limitativement énumérées ci-dessus, l’expert donnera son avis sur la valeur locative des lieux loués et sur l’indemnité d’occupation due à compter du 1er septembre 2023 jusqu’au 07 août 2024, puis sur le loyer du bail renouvelé applicable à compter du 08 août 2024 ;

Dit que l’expert devra décrire en son rapport les méthodes d’évaluation retenues ;

Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, qu’il pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix à charge d’en informer préalablement le juge commis ci-après ;

Dit qu’il déposera son rapport au greffe de la présente juridiction, dans les six mois du jour où il aura été saisi, ou sollicitera une prorogation de délai si nécessaire, sans que l’oubli de cette formalité ne préjudicie à la conformité de son rapport ; que l’expert devra rédiger un avant rapport dans les quatre mois pour susciter les observations de parties en leur donnant un délai pour ce faire ;

Dit qu’en cas d’empêchement ou de récusation, le magistrat compétent peut procéder à son remplacement par ordonnance rendue sur requête ou même d’office ;

Dit que la SARL MY BEERS, partie demanderesse, devra consigner au greffe au nom du régisseur d’avances et de recettes, dans le délai d’un mois à compter du jour de la présente décision, pour valoir provision sur la rémunération de l’expert, la somme de 2000 euros ;

Subordonne le commencement des opérations d’expertise au versement de la consignation par les demandeurs ;

Dit qu’à défaut de consignation, la présente désignation d’expert sera caduque (article 271 du code de procédure civile), et que l’affaire reviendra à l’audience sur acte de la partie la plus diligente ;

Fixe l’indemnité d’occupation du 1er septembre 2023 au 07 août 2024 à la somme de 21600 € annuel et le loyer provisionnel à compter du 08 août 2024 à la somme de 24000 € annuel, le tout hors taxes et hors charges, payables mensuellement par fraction de 1/12ème ;

Sursoit à statuer sur le surplus des demandes, fins et conclusions ;

Dit que l’affaire sera rappelée par les soins du greffe à la première audience utile suivant le dépôt de son rapport par l’expert judiciaire ;

Réserve les dépens ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire, à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2020.

Ainsi jugé et prononcé le jour, mois, an, susdits par la présidente assistée de la greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

C. LARUICCI