Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT du 10 OCTOBRE 2024

N° RG 22/03776 – N° Portalis DB22-W-B7G-QVC2

DEMANDEURS :

Monsieur [N], [S], [H], [M] [E], né le 11 juillet 1984 à [Localité 8], de nationalité française, marié, dessinateur projeteur, demeurant [Adresse 1]

[Localité 4],

représenté par M^e Karine LE GO, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

Madame [Y], [X] [T] épouse [E], née le 5 octobre 1982 à [Localité 6], de nationalité française, mariée, fonctionnaire, demeurant [Adresse 1]

[Localité 4],

représentée par M^e Karine LE GO, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

DEFENDERESSE :

La Société VILOGIA, société anonyme d’HLM, société anonyme à directoire, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de LILLE sous le numéro 475 680 815, dont le siège social est situé [Adresse 3] à [Localité 9], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Clotilde WAGNER, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, M^e Rachel HARZIC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ACTE INITIAL du 28 Juin 2022 reçu au greffe le 08 Juillet 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 14 Mai 2024, Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 19 juillet 2024, prorogé au 27 septembre 2024, puis au 10 Octobre 2024.

EXPOSE DU LITIGE :

Selon acte authentique du 26 février 2020, Monsieur [N] [E] et Madame [Y] [T] son épouse ont conclu avec la société anonyme d’HLM VILOGIA, un contrat de location-accession à la propriété immobilière, en application de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984, relatifs aux lots n° 34, 121, 122 et 123, situés [Adresse 2] à [Localité 4] correspondant à un appartement et à trois emplacements de stationnement.

Aux termes du contrat de location-accession à la propriété immobilière, la société VILOGIA s’est engagée envers les accédants à leur transférer, par la manifestation ultérieure de leur volonté et après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété des lots visés moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d’une redevance, jusqu’à la date de levée de l’option.

Ainsi, pendant la phase locative, les accédants devaient verser une redevance constituée de deux parties :

• une fraction locative, assimilable à un loyer ;

• une fraction acquisitive, correspondant au paiement anticipé du prix du logement et imputable sur celui-ci.

La société VILOGIA a procédé à la réception des travaux, suivant procès-verbal signé avec la société BOUYGUES BATIMENT ILE-DE-FRANCE, le 5 juillet 2019.

En exécution du contrat du 26 février 2020, la remise des clés à Monsieur et Madame [E] et l’état des lieux d’entrée ont été réalisés le 13 mars 2020, soit à la veille du premier confinement ordonné en raison de la crise sanitaire du Covid 19.

En conséquence, si l’obligation au paiement du loyer et du prix de vente a commencé à compter du 13 mars 2020, l’installation des époux [E] a été retardée par la période de confinement ordonné du 17 mars au 11 mai 2020.

Ils indiquent, toutefois, que dans la nuit du 9 au 10 mai 2020, et alors qu’ils s’apprêtaient à s’installer après avoir commandé des meubles dans la perspective de leur emménagement et engagé une assistante maternelle dès le mois de mars 2020, avoir reçu un message de leurs voisins occupant l’appartement du dessous, accompagné de photos les alertant d’infiltrations en plafond, en provenance de leur appartement.

Ils ont notifié le sinistre à la société VILOGIA, dès le 11 mai 2020, la prévenant qu’ils allaient devoir annuler la livraison de leur cuisine, et qu’ils ne pouvaient pas habiter cet appartement en l’état.

Le lendemain, un représentant du constructeur BOUYGUES IMMOBILIER s’est déplacé pour constater l’état des lieux et, selon les époux [E], a relevé la nécessité de modifier l’évacuation des eaux pluviales.

Des multiples échanges de courriels s’en sont suivis, la société VILOGIA considérant que l’inondation subie n’était due qu’au « caractère exceptionnel » des pluies survenues dans la nuit du 9 au 10 mai 2020, et préconisant seulement de « laisser sécher » les lieux.

Dans ces conditions, Monsieur et Madame [E] n’ont pas voulu emménager dans les lieux et ont pris la décision de procéder à la résolution du contrat, compte tenu de l’attitude de leur bailleur.

C’est ainsi qu’ils ont, par deux lettres recommandées avec accusés de réception du 27 mai 2020, adressées tant au siège de la société VILOGIA qu’auprès de l’Agence de [Localité 7], avec laquelle ils avaient été en relation, procédé à la résiliation du contrat.

Par courrier du 8 juillet 2020, que la société VILOGIA a invoqué une pluie exceptionnelle pour expliquer le sinistre survenu le 10 mai 2020, contestant toute responsabilité et réaffirmant l’absence de la moindre malfaçon ou du moindre défaut de conception, ainsi que le parfait respect des normes NF par le constructeur.

Une expertise dommages-ouvrage a été organisée le 1er octobre 2020 et le rapport du Cabinet GRISON EXPERTISES, adressé aux parties par mail du 28 octobre 2020, a conclu à l’absence de tout défaut apparent et à cause étrangère considérant que « le dommage déclaré trouve son origine dans un dégât des eaux ponctuel et accidentel, survenu au cours de l’épisode d’intempéries à caractère exceptionnel du 9 juin 2020.».

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 26 octobre 2020, les époux [E] ont rappelé leur courrier de résiliation du 27 mai 2020 et ont réclamé le remboursement de l’ensemble des sommes versées, comprenant les frais de notaire, la redevance (fractions A et B) versée à fonds perdus depuis le 13 mars 2020, et se sont réservé le droit de solliciter des dommages et intérêts complémentaires.

L’état des lieux de sortie a été établi que le 10 novembre 2020.

Par courrier du 13 novembre 2020, la société VILOGIA a accusé réception du courrier du 26 octobre 2020, en refusant de faire droit à la demande de remboursement formulée et au paiement de la moindre indemnité en soutenant que les conséquences du sinistre du 10 mai 2020 n’avaient qu’un caractère minime et qu’il n’existait pas de malfaçons particulières rendant le logement impropre à l’habitation.

Le 18 décembre 2021, Monsieur [E] a déposé une main courante, dont il a adressé copie à la société VILOGIA, sans réaction de celle-ci.

C’est dans ces conditions que selon acte extra-judiciaire du 28 juin 2022, les époux [E] ont saisi la présente juridiction afin d’obtenir le remboursement des frais engagés dans la vente litigieuse ainsi que des dommages et intérêts.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 8 décembre 2023, Monsieur et Madame [E] sollicitent de voir ;

Vu le contrat de location-accession conclu le 26 février 2020 entre Monsieur et Madame [E] et la Société VILOGIA, S.A. D’HLM,

Vu le sinistre qui s’est produit dans la nuit du 9 au 10 mai 2020,

Vu le courrier de Monsieur et Madame [E] du 27 mai 2020,

Constater la résolution du contrat intervenue par lettres recommandées avec accusés de réception du 27 mai 2020.

A titre principal :

Condamner la Société VILOGIA, S.A. D’HLM au paiement de la somme de 13.070,81 € se décomposant comme suit :

— Remboursement de la redevance locative :…………………………………..…..9 344,84

— Dépôt de garantie :…………………………………………………………………. 1.500,00 €

— Frais de notaire :……………………………………………………………… .….1.200,00 €

— Assurance habitation inutilement réglée du 13 mars 2020 au 10 novembre 2020 :183,44 €

— Au titre des appels de charges :………………………………………………..842,53 €

Condamner en outre la Société VILOGIA, S.A. D’HLM au paiement de la somme de 20.000 € en réparation du préjudice subi par Monsieur et Madame [E] du fait de la faute commise par la Société VILOGIA, S.A. D’HLM lors de l’exécution du contrat.

A titre subsidiaire,

Vu l’article 39.8 du contrat,

Condamner la Société VILOGIA, S.A. D’HLM au paiement des sommes suivantes :

— Fraction B de la redevance versée : ………………………………………2.854,99 €

—  3 % du montant du prix de vente :……………………………………..… 8.400,00 €

— Au titre du loyer perçu, alor s que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance (844,98 x 7 + 517,89)……………………………………………….….6.432,75 €

Dire que sera déduite de la condamnation, la somme de 367,56 € adressée à Monsieur et Madame [E] par la SELAS ROCHELOIS-BESINS & ASSOCIES le 12 avril 2022.

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

Condamner la Société VILOGIA, S.A. D’HLM au paiement de la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 6 octobre 2023, la société VILOGIA sollicite de voir :

Vu l’article 56 du Code de procédure civile

Vu l’article 15 du Code de procédure civile

Vu l’article 16 du Code de procédure civile

Vu l’article 9 du Code de procédure civile

Vu l’article 1242 du Code civil

— PRONONCER la nullité de l’assignation délivrée par Monsieur et Madame [E] à l’encontre de la SA d’HLM VILOGIA.

— DECLARER l’action engagée par Monsieur et Madame [E] à l’encontre de VILOGIA et l’ensemble de leurs demandes irrecevables.

— DEBOUTER Monsieur et Madame [E] à de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

Vu l’article 699 du Code de procédure civile

Vu l’article 700 du Code de procédure civile

— CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [E] à payer à la Société VILOGIA la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure Civile.

— CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [E] aux entiers dépens.

Vu l’article 514 du Code de procédure civile

— ECARTER l’exécution provisoire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture est intervenue le 20 février 2024 et l’affaire, fixée pour être plaidée à l’audience du 14 mai 2024, a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 juillet 2024 prorogé au 27 septembre 2024 puis au 10 octobre 2024, date à laquelle la présente décision a été rendue.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité de l’assignation :

La société VILOGIA soutient que Monsieur et Madame [E] qui sollicitent la condamnation de VILOGIA ne précisent à aucun moment quels seraient les griefs qu’ils entendent invoquer à son encontre et qui seraient susceptibles de leur permettre d’obtenir sa condamnation ; qu’ainsi, le seul fait qu’ils évoquent de manière laconique une obligation de délivrance et un sinistre dégât des eaux survenu dans leur appartement ne peut en aucune manière suppléer cette carence.

Elle rappelle qu’il n’appartient pas à un défendeur d’interpréter les écritures du demandeur et de rechercher quels seraient les points de droit susceptibles d’étayer et de justifier des demandes formuler à son encontre de sorte qu’il y a lieu de déclarer purement et simplement irrecevables l’action engagée par Monsieur et Madame [E] à son encontre de VILOGIA et par voie de conséquence, l’ensemble de leurs demandes formées à son l’encontre.

En réplique, les époux [E] font valoir qu’en tant que de besoin ils reprennent et développent les arguments qui étaient déjà présentés dans leur acte introductif d’instance, tant en droit qu’en fait, de telle sorte que la société VILOGIA sera en mesure de répondre à ces conclusions et elle ne pourra justifier d’aucun grief susceptible d’affecter la validité de l’assignation.

***

En vertu des dispositions de l’article 56 du code de procédure civile, l’ assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice et celles énoncées à l’ article 54 '«  2° un exposé des moyens en fait et en droit ; 3° La liste des pièces sur lesquelles la demande est fondée dans un bordereau qui lui est annexé ».

Aux termes de l’article 73 du Code de procédure civile, constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

L’article 74 du Code de procédure civile précise que les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public.

Conformément aux dispositions de l’article 789 du Code de procédure civile « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ;

(…) ».

La nullité de l’assignation, est une exception de procédure qui est survenue et révélée nécessairement antérieurement à la saisine du juge de la mise en état et relève de la compétence exclusive de ce dernier.

En l’espèce, la société VILOGIA, qui avait toute faculté de saisir le juge de la mise en état aux fins de statuer sur l’exception de procédure qu’elle soulève dans ses conclusions au fond, n’a pas provoqué d’incident en notifiant des conclusions spécialement adressées au juge de la mise en état.

Par conséquent, sa fin de non-recevoir sera déclarée irrecevable, conformément aux dispositions de l’article 789 du code de procédure civile.

Au demeurant, selon l’article 112 du code de procédure civile, la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Par ailleurs, aux termes de l’article 114 du même code, il est prévu qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

L’article 115 du code de procédure civile ajoute que la « nullité est couverte par la régularisation ultérieure de l’acte si aucune forclusion n’est intervenue et si la régularisation ne laisse subsister aucun grief ».

Il résulte de ces textes que, dans une assignation, l’absence d’une ou plusieurs mentions exigées par les articles 54 et 56 du Code de procédure civile ne constitue qu’un vice de forme, lequel ne peut entraîner la nullité de l’acte que sur justification d’un grief.

Or, en l’espèce, et en tout état de cause, force est de constater que le grief n’est pas rapporté puisque la désorganisation de la défense n’est pas concrètement avérée alors que la société VILOGIA a pu notifier des conclusions de 10 pages et faire valoir ses moyens au soutien de sa défense.

En conséquence, il résulte de ce qui précède que la demande de nullité de l’assignation est irrecevable et en tout état de cause non fondée.

Sur le manquement du vendeur à son obligation de délivrance :

Monsieur et Madame [E] exposent qu’aux termes de l’article 12 du contrat « TRANSFERT DE JOUISSANCE » il est explicitement prévu que :

« Le vendeur transfère à titre onéreux à l’Accédant la jouissance des Biens et Droits immobiliers pendant une durée maximale de 2 ans à compter de l’entrée en jouissance des Biens, objet du présent acte. Durant cette période, l’Accédant bénéficiera d’un droit de jouissance sur les Biens.

Au plus tard à l’issue de cette période de jouissance, l’accédant pourra demander le transfert de propriété des Biens et Droits immobiliers.

L’Accédant aura la faculté de lever cette option chaque année, à la date anniversaire de l’entrée dans les lieux, dans les conditions visées aux présentes. ».

Ils soulignent qu’en contrepartie de la jouissance des lieux, le contrat de location-accession est consenti et accepté moyennant une redevance mensuelle de 1.220 € comprenant deux fractions :

— Fraction A : contrepartie du droit de jouissance transféré à l’accédant, pour un montant de 844,98 €,

— Fraction B : acompte sur le prix : 375,02 € par mois, celui-ci étant fixé, TVA incluse, à la somme globale 280.000 €.

Ils soutiennent que le vendeur-bailleur a manqué à son obligation de délivrance du fait de la survenance du sinistre du 11 mai 2020, puisque l’inondation les a empêchés de prendre possession du bien.

En défense, la société VILOGIA affirme que Monsieur et Madame [E] ne procèdent à aucune qualification des faits de sorte que la preuve du bien-fondé de leurs demandes n’est pas rapportée et ce d’autant qu’ils n’apportent pas davantage d’explication sur le bien-fondé de leurs demandes tenant à l’application de tel ou tel régime juridique par rapport à tel ou tel sinistre ou prétendu manquement et leur imputabilité.

Elle souligne qu’il ne suffit pas de relater la survenance d’un dégât des eaux dans leur appartement pour pouvoir obtenir sa condamnation, en sa qualité de bailleur d’autant qu’en l’espèce il ne s’est passé que 17 jours entre le DDE et la résiliation du contrat de location accession par les consorts [E], de sorte qu’ils ne lui ont pas laissé le temps de tenter de remédier à la situation.

Elle soutient qu’en tout état de cause, il est incontestable que la survenance d’un dégât des eaux qui, au surplus, n’a pas rendu insalubre ou inhabitable un logement, n’est pas constitutif d’un défaut de délivrance.

Elle rappelle, par ailleurs, que Monsieur et Madame [E] ont pris possession de l’appartement le 13 mars 2020 lors de la remise des clés et de l’établissement de l’état d’entrée et qu’il ressort de l’état des lieux d’entrée que l’appartement était neuf et en parfait état, ce que ces derniers ne contredisent pas d’ailleurs, de telle sorte qu’aucune défaillance à son obligation de délivrance ne peut être retenue et que cette prétendue défaillance, si elle est alléguée par Monsieur et Madame [E], n’est en tout état de cause pas démontrée.

***

Selon l’article 1604 du code civil, la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur, et aux termes de l’article 1615, l’obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel.

Cette obligation de délivrance comporte une obligation accessoire d’information et de conseil du client.

Il appartient au vendeur, tenu d’établir qu’il a rempli son obligation de délivrance ainsi que son obligation d’information et de conseil, de rapporter la preuve de la délivrance des accessoires de la chose vendue et de l’information qu’il a fournie à son client.

Le défaut de conformité provient d’une différence entre la chose convenue et la chose livrée.

La réception sans réserve de la chose vendue couvre ses défauts apparents de conformité.

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.

Aux termes de l’article 1226, le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat. Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.

L’article 1227 énonce qu’en toute hypothèse, la résolution peut être demandée en justice.

Enfin, en application de l’article 9 du Code de procédure civile, il appartient à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

***

En l’espèce, est versé aux débats « procès-verbal de constatation d’achèvement valant état des lieux » signé par les parties le 13 mars 2020 aux termes duquel « L’accédant atteste que les opérations de réception telles que prévues par l’article 1792-6 du code civil se sont déroulées en sa présence et qu’il n’a, en ce qui le concerne, aucune réserve à formuler autre que celles portées dans le procés verbal de réception par le vendeur.

Une copie du dit procès-verbal étant annexée au présent document

L’accédant constate donc ce jour l’achèvement de l’immeuble au sens de l’article 4 du titre i de l’acte passé par devant Maître [Z] [G].

Il constate également que cet immeuble est conforme aux prévisions du contrat. »

Par ailleurs, l’annexe de ce procès-verbal ne mentionne que des désordres mineurs (fissure sur une niche située sur le balcon, trappe d’accès au compteur électrique gondolée, une trappe mal fixée au-dessus du compteur et une reprise de l’arête d’angle dans le salon).

Il résulte, dès lors, clairement de ces deux pièces que lorsque les époux [E]-[T] ont pris possession de l’appartement litigieux, celui-ci était conforme aux prévisions contractuelles.

De même, le rapport d’expertise « dommages-ouvrage » établi le 15 octobre 2020 par le Cabinet GRISON EXPERTISES après le sinistre (infiltrations par les balcons) survenu dans la nuit du 9 au 10 mai 2020 considère, au regard des constats réalisés et des éléments d’informations recueillis en cours de réunion, que le dommage déclaré trouve son origine dans un dégât des eaux ponctuel et accidentel survenu au cours de l’épisode d’intempéries à caractère exceptionnel du 9 mai 2020.

Il précise qu’il s’agit d’une cause étrangère.

Enfin, l’état des lieux de sortie dressé le 10 novembre 2020 ne fait pas davantage état de l’existence de désordres rendant l’appartement non conforme à l’usage qui en était contractuellement attendu.

Au demeurant, l’inondation ponctuelle de l’appartement, conséquence d’un épisode d’intempéries à caractère exceptionnel ne saurait, à elle-seule, constituer une non-conformité.

Or, force est de constater que les demandeurs ne font état d’aucun autre élément de nature à établir que le vendeur-bailleur a manqué à son obligation de délivrance.

En conséquence, ils ne rapportent pas la preuve qui leur incombe que le vendeur-bailleur a manqué à son obligation de délivrance.

Sur le manquement du vendeur à son obligation d’actionner les garanties légales :

Les demandeurs font valoir qu’il est incontestable que les désordres, survenus pendant l’année de parfait achèvement, présentent, en outre, un caractère décennal dès lors que l’appartement a fait l’objet d’une inondation et que l’eau s’est infiltrée jusque dans l’appartement de l’étage inférieur ; qu’il appartenait à la société VILOGIA, afin de permettre à son cocontractant de pouvoir acquérir un bien exempt de vice, de faire procéder aux reprises qui manifestement s’imposaient ; qu’au contraire, en acquiesçant aux positions de non-garantie du constructeur et de l’assureur dommages-ouvrage, sans les rechercher plus avant, la société VILOGIA a manqué à ses obligations.

Ils affirment que contrairement aux allégations de la société VILOGIA, le sinistre a bien été déclaré à la MAAF, assureur multirisques habitation, mais qu’en état de cause, dès lors que l’immeuble était sous garantie décennale, l’assureur multirisque habitation n’avait pas vocation à intervenir ; qu’à la suite de la position de non-garantie de l’assureur dommages-ouvrage, il appartenait à la défenderesse de contraindre, soit l’assureur dommages-ouvrage, soit le constructeur puisque le désordre est survenu dans l’année de parfait achèvement, de procéder aux reprises qui s’imposaient, au besoin en engageant une action judiciaire.

En défense, la société VILOGIA fait valoir que le reproche que lui font les consorts [E] de « ne pas avoir contesté la position de non-garantie de l’assureur DO ou ne pas avoir engagé d’action judiciaire à l’encontre de cet assureur et des constructeurs » est inopérant, dans la mesure où il est matériellement impossible de mener une telle action en 17 jours, délai séparant l’épisode d’orage et la résiliation du contrat de location-accession.

Elle soutient, qu’au demeurant, Monsieur et Madame [E] ne démontrent pas que l’appartement qu’ils ont acquis en location-accession est devenu insalubre ou inhabitable après le sinistre survenu le 9 juin 2020 ; qu’il ressort du rapport d’expertise établi par le Cabinet GRISON EXPERTISES, expert désigné par l’assureur dommages-ouvrage que, lors des constats réalisés le 1er octobre 2020, en présence de Madame [E], il n’y avait aucune humidité dans l’appartement et notamment dans le salon/cuisine où Monsieur et Madame [E] indiquent avoir constaté des flaques d’eau sur le sol en mai 2020 et qu’il n’y avait aucun défaut sur les ouvrages examinés par l’expert ; que le parfait état de l’appartement de Monsieur et Madame [E] et son caractère salubre et habitable est également attesté par l’état des lieux de sortie établi le 10 novembre 2020.

Elle précise, encore, que le caractère décennal des désordres n’est pas démontré ; que les investigations techniques et les photos versées aux débats attestent que s’il y a eu un dégât des eaux, il n’y a pas pour autant d’atteinte à la solidité de l’ouvrage, tandis que les consorts [E] ne démontrent pas le contraire ; que de surcroît, à supposer que l’on soit en présence d’un désordre de nature décennal, aucun bailleur, aucun constructeur et aucun assureur ne peut y remédier dans le délai de 17 jours qui s’est écoulé entre l’épisode d’orage et la résiliation du contrat de location-accession.

Elle affirme que d’une manière générale, il est surprenant que Monsieur et Madame [E] n’aient jamais procédé à une déclaration de sinistre auprès de leurs assureurs [Adresse 5], alors que, lors de la survenance d’un sinistre dans son appartement, le locataire doit le déclarer à son assureur même pour un logement dans un immeuble neuf, dans la mesure où ce n’est qu’à l’issue des investigations par les experts d’assurance, une fois les causes techniques du sinistre caractérisées que les assureurs prennent position sur la mobilisation de telle ou telle garantie.

La société VILOGIA souligne, encore, que si les pièces 40 et 41 des Consorts [E] indiquent qu’ils ont contactés la MAAF à la suite du dégât des eaux survenu le 9 mai 2020, ces pièces n’attestent pas qu’ils auraient régularisé une déclaration en vue de mobiliser leur garantie « dégât des eaux » puisqu’il aurait alors fallu qu’ils remplissent avec leurs voisins et la copropriété un constat dégât des eaux et qu’ils l’adressent à leur assureur.

Enfin, elle affirme que les demandeurs ne démontrent pas, de manière objective, que le dégât des eaux et ses conséquences résulteraient d’un manquement de sa part à ses obligations, alors qu’il est établi que le dégât des eaux a pour origine une cause étrangère et plus particulièrement un épisode pluvieux de forte intensité ce qu’elle ne pouvait pas prévoir et qui constitue pour elle une force majeure.

***

En application de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il appartient aux époux [E], qui reprochent à la société VILOGIA de ne pas avoir sollicité la prise en charge, par l’assureur décennal, du sinistre survenu sans leur appartement, de rapporter la preuve que la garantie décennale était mobilisable.

Or, il convient de rappeler que l’expertise réalisée par le Cabinet GRISON EXPERTISES a considéré que le dommage déclaré trouvait son origine dans un dégât des eaux ponctuel et accidentel survenu au cours de l’épisode d’intempéries à caractère exceptionnel du 9 mai 2020, précisant qu’il s’agissait d’une cause étrangère.

Aucun élément au dossier ne vient établir que le sinistre dont s’agit devait être pris en charge dans le cadre de la garantie décennale.

Au surplus, il appartenait aux époux [E], en leur qualité de locataires, de déclarer le sinistre à leur assurance multirisque habitation afin de permettre la prise en charge du sinistre par celle-ci.

Or, il est constant que le seul courrier de leur assureur qu’ils produisent, à savoir celui que la MAAF leur a adressé le 12 mai 2020 aux termes duquel celle-ci indique « Je fais suite à notre entretien téléphonique.

Je vous invite à prendre contact avec le service juridique au 05.49.17.53.33 afin d’obtenir les Informations nécessaires pour la gestion de cet événement. », ne permet d’établir qu’ils ont régulièrement procédé à cette déclaration.

Dès lors que contrairement à leurs allégations aucun élément au dossier ne permet d’affirmer que les sinistre résulte d’une malfaçon constructive.

Les demandeurs sont, par conséquent, mal fondés à reprocher à la société VILOGIA de avoir «[contraint], soit l’assureur dommages-ouvrage, soit le constructeur, (…) de procéder aux reprises qui s’imposaient ».

En effet, le fait que le désordre soit survenu dans l’année de parfait achèvement ne permet pas d’en déduire l’existence d’une présomption de responsabilité.

Au demeurant, il convient de rappeler que les époux [E] ayant fait part à la société VILOGIA de leur souhait de voir résilier leur contrat de location accession à la propriété immobilière par courrier du 27 mai 2020, le délai était à l’évidence trop court pour déterminer qui, du constructeur ou des assurances, était tenu de remédier aux désordres, de telle sorte qu’ils ne peuvent sérieusement reprocher à la société VILOGIA un manque de réactivité.

Ainsi, ce moyen doit également être rejeté.

Sur les fautes du vendeur lors de la résiliation du contrat :

Les époux [E] affirment, encore, qu’en sa qualité de bailleur, tant que l’option n’avait pas été levée par le locataire accédant, la société VILOGIA avait une obligation de délivrance des locaux objet du contrat du 26 février 2020 ; que le sinistre survenu dans la nuit du 9 au 10 mai 2020, les a empêché d’emménager dans les lieux, de disposer de la jouissance du bien et les a légitimement fait craindre que le sinistre ne se reproduise.

Ils soutiennent que la survenance de ce sinistre, constitutive d’une faute de la société VILOGIA, lors de l’exécution du contrat, les a contraints à procéder à la résiliation dudit contrat, par lettres recommandées avec accusés de réception du 27 mai 2020 ; que la cause étrangère invoquée par la défenderesse, simple épisode pluvieux qui n’a même pas fait l’objet d’un arrêté de catastrophe naturelle, n’est pas de nature à l’exonérer de sa responsabilité, de telle sorte qu’il convient de considérer que la résiliation du contrat de location-accession, aux torts de la société VILOGIA, était justifiée.

La société VILOGIA ne présente pas de moyen spécifique relatif à ce manquement que lui reprochent les époux [E].

***

Selon l’article 1103 du code civil, dans sa rédaction postérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, « les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 1104 du même code ajoute qu’ils doivent être « négociés, formés et exécutés de bonne foi », et l’article 1194 dispose que « les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi ».

L’article 1224 du code civil énonce, par ailleurs, que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

L’article 1227 du code civil précise que : « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice ».

L’article 1228 dispose que : « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ».

***

Il ressort des développements précédents que Monsieur et Madame [E] ont fait le choix de résilier le contrat de location-accession qui les liait à la société VILOGIA, 16 jours après le sinistre, sans attendre de connaître les conclusions des experts quant à la cause de celui et sans attendre les solutions proposées par leur assureur multirisque habitation, qui était leur interlocuteur privilégié.

Dès lors, ils ne sont pas en mesure de rapporter la preuve d’un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat.

Ce chef de prétention sera donc également rejeté.

En conséquence, les époux [E] doivent être déboutés de l’ensemble de leurs demandes, y compris de leurs demandes indemnitaires.

Sur les autres demandes :

Il y a lieu de condamner les époux [E], qui succombent, in solidum aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur et Madame [E], condamnés aux dépens, devront in solidum verser à la société VILOGIA la somme de 2.000 €.

Enfin, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [N] [E] et Madame [Y] [T] son épouse de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [E] et Madame [Y] [T] son épouse aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [E] et Madame [Y] [T] son épouse à payer à la société anonyme d’HLM VILOGIA la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire. ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 10 OCTOBRE 2024 par Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT