Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT COLLÉGIAL du 07 MARS 2025

N° RG 20/05573 – N° Portalis DB22-W-B7E-PU2Z.

DEMANDERESSE :

Madame [Z], [L] [R], assistante de direction, née le 28 avril 1965 à [Localité 2]

[Localité 2], de nationalité française, demeurant à [Adresse 8],

représentée par M^e Mandine BLONDIN, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, M^e Antoni MAZENQ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Madame [B], [W] [I] veuve [C], née le 29 décembre 1956 à [Localité 12], de nationalité française, domiciliée [Adresse 16],

représentée par M^e Catherine CIZERON, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 12], représenté par son syndic la société GIF GESTION & COPROPRIETE, société par actions simplifiée au capital de 35 000 euros, dont le siège social est à [Adresse 13] identifiée au Répertoire National des Entreprises sous le numéro 827 611 088 et immatriculée au Registre du Commerce et des sociétés de Versailles, prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège,

représentée par M^e Nathalie LECREUX, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

Monsieur [V] [F] [T],né le 19 Février 1939 à [Localité 11], de nationalité Française, demeurant [Adresse 15]

représenté par M^e Cécile PROMPSAUD, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

FONCIA GENIEZ SAS, immatriculée au Registre du Commerce de Versailles sous le n° B 549 705 457, dont le siège social se situe [Adresse 6], représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.,

représentée par M^e Sophie ROJAT, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

BNP PARIBAS, Société Anonyme RCS PARIS 662042449, ayant son siège social [Adresse 5] prise en la personne de ses représentants légaux domicilés en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Anne-laure DUMEAU, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, M^e Laurent GUIZARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Compagnie d’assurances GAN ASSURANCES, Compagnie d’assurances dont le siège social est [Adresse 18], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Noémie LE BOUARD, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

La société AVANSSUR, Société Anonyme, dont le siège social est [Adresse 9], immatriculée au Registre du Commerce de Nanterre sous le numéro 378 393 946, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.,

représentée par M^e Marion CORDIER, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

AXA FRANCE IARD, Société Anonyme au capital, inscrite RCS NANTERRE 722057460, ayant son siège [Adresse 7] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité,

défaillant

ACTE INITIAL du 27 Octobre 2020 reçu au greffe le 04 Novembre 2020.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 03 Décembre 2024, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries, puis l’affaire a été mise en délibéré au 07 Mars 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame LUNVEN, Vice-Présidente

Madame RODRIGUES, Vice-Présidente

Monsieur MADRE, Vice-Président

GREFFIER :

Madame SOUMAHORO.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 juin 2017, Madame [Z] [R] a régularisé un compromis de vente aux fins d’acquérir, auprès de Madame [B] [I] veuve [C] (ci-après « Madame [I] ») :

un appartement constituant les lots n°4 (bâtiment A), n°13 (bâtiment C) et n°15 (bâtiment D) d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 8] à [Localité 12] (78)un box fermé et une place de stationnement constituant les lots n°70 et n°71 d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 4] et [Adresse 10].

Le 31 juillet 2017, Monsieur [F] [T], propriétaire des lots n°17, 19, 21 à 24 du même ensemble immobilier, a procédé à la démolition d’un auvent situé dans une cour privative dont il est propriétaire. Cette destruction a révélé un désordre d’infiltration affectant la façade du bâtiment D côté cour de la copropriété.

Le président du conseil syndical, Monsieur [K] [P], en a informé la société FONCIA GENIEZ en sa qualité de syndic de l’immeuble par courrier électronique du 1er août 2017 puis, par courriel du 3 août 2017, a adressé à la société FONCIA une photographie laissant apparaître qu’un bloc d’enduit en façade menaçait de se détacher et que la poutre en bois porteuse du porche, soutenant également le sol de la cuisine de l’appartement de Madame [I], pouvait être touchée.

Madame [B] [I], qui était en copie de ce courriel, affirme ne pas en avoir eu connaissance.

Ni la société FONCIA ni Madame [I] n’ont réagi à cet envoi. Aussi, par courrier électronique du 1er septembre 2017 adressé à Madame [I], Monsieur [P] s’est étonné de son absence de réaction malgré ses tentatives pour la joindre.

Par acte authentique du 8 septembre 2017, Madame [B] [I] a vendu à Madame [Z] [R] les biens et droits immobiliers objets du compromis de vente du 16 juin 2017.

Arguant avoir découvert le désordre affectant l’immeuble après la vente faute d’en avoir été informée au préalable par Madame [I], Madame [R] a sollicité de la société FONCIA GENIEZ un compte rendu de la situation par courrier électronique du 18 octobre 2017.

En l’absence de réponse, elle a relancé le syndic de l’immeuble par courriers électroniques des 27 décembre 2017 et 10 janvier 2018.

Par courriel du 31 janvier 2018, la société FONCIA GENIEZ a informé Madame [R] de ce que Monsieur [T] avait réalisé des travaux dans son local privatif sans autorisation du syndicat des copropriétaires et que les travaux avaient permis de révéler des signes d’humidité latente et préexistante sur une poutre située sous la fenêtre de la cuisine de Madame [R].

Le 8 février 2018, la copropriété, représentée par la société FONCIA GENIEZ, a adressé une déclaration de sinistre à son assureur la société GAN ASSURANCES.

Le 10 avril 2018, la poutre en bois servant de linteau au porche et soutenant le plancher de la cuisine de Madame [R] s’est sectionnée.

La société TDIE a procédé en urgence à la pose d’étais pour soutenir la poutre défectueuse.

Le 7 juin 2018, le cabinet POLYEXPERT mandaté par la société GAN ASSURANCES s’est rendu sur place pour constater les désordres et a dressé un rapport d’expertise le 10 juin 2018 par lequel il a imputé la cause du sinistre à la vétusté de l’immeuble ainsi qu’à un défaut d’entretien.

Après une réunion organisée le 18 septembre 2018, la société FONCIA GENIEZ a informé Monsieur [P], par courrier recommandé avec accusé de réception du 19 septembre 2018, qu’une procédure de péril avait été déclenchée après la constatation par l’architecte de la ville de [Localité 12] de l’insuffisance de l’étayage mis en place.

Le 21 septembre 2018, elle a demandé à Madame [R] d’éviter d’utiliser au maximum sa cuisine.

Le 24 septembre 2018, le cabinet d’architecte DE LAURENTIS s’est rendu sur place pour constater l’état de l’immeuble et a déposé un rapport d’expertise le 27 septembre 2018, préconisant des modalités pour assurer la mise en sécurité satisfaisante dans les plus brefs délais.

Le 1er octobre 2018, le service d’urbanisme de la ville de [Localité 12] a informé le syndic de son refus d’engager une procédure d’arrêté de péril dès lors que le sinistre se situait à plus de 15 mètres du domaine public, tout en recommandant la mise en sécurité des usagers de la copropriété.

Le 3 octobre 2018, la société ASSAR BAT, mandatée par le syndic, a procédé à l’étayage de l’ensemble du porche et du sol de la cuisine de Madame [R].

Par actes d’huissier de justice délivrés les 30, 31 octobre, 5, 21 et 22 novembre 2018, Madame [R] a fait assigner, devant le président du tribunal de grande instance de Versailles statuant en référé, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 12] (ci-après « le syndicat des copropriétaires »), Monsieur [T], Madame [I], Madame [A], les compagnies GAN ASSURANCES, MAAF ASSURANCES et AVANSSUR ainsi que la société CITYA [Localité 12] en vue de faire désigner un expert judiciaire.

Par ordonnance de référé du 18 décembre 2018, le président du tribunal de grande instance de Versailles a, pour l’essentiel, mis hors de cause les compagnies d’assurance MAAF ASSURANCES et AVANSSUR, a fait droit à la demande d’expertise judiciaire et commis Monsieur [G] pour y procéder.

L’expert a déposé son rapport le 11 août 2020.

Depuis le 15 septembre 2020, la société FONCIA GENIEZ n’est plus le syndic de l’immeuble. Elle a été remplacée par la société GIF GESTION & COPROPRIETE.

Par actes d’huissier délivrés les 27, 28, 29 et 30 octobre 2020, Madame [Z] [R] a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Versailles, la compagnie AVANSSUR, la SA AXA FRANCE IARD, la compagnie GAN ASSURANCES, la SA BNP PARIBAS, la SAS FONCIA GENIEZ, Madame [B] [I] veuve [C], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 12] et Monsieur [V] [T] aux fins principalement d’annulation de la vente du 8 septembre 2017, restitution du prix et paiement de dommages-intérêts.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 mars 2022, Madame [Z] [R] demande au tribunal de :

Vu les articles 1131, 1137, 1178, 1240, 1241, 1641, 1644, 1645,

Vu les articles 14, alinéas 4 et 5, 10-1 et 18 et de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

— Débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre de Madame [Z] [R] ;

— Prononcer l’annulation de la vente reçue en la forme authentique, le 8 septembre 2017, par Maître [J] [U], notaire à [Localité 12], entre :

Madame [B] [W] [I], coiffeuse, demeurant à [Adresse 14],

Née à [Localité 12], le 29 décembre 1956

Veuve de Monsieur [E] [C] et non remariée

De nationalité française,

de première part,

et Madame [Z], [L] [R], assistante de direction, demeurant à [Adresse 8]

Née à [Localité 2], le 28 avril 1965.

Célibataire.

De nationalité française,

de seconde part,

portant sur les biens ci-après décrits :

1.) Dans un ensemble immobilier, soumis au régime de la copropriété, sis à [Adresse 8], cadastré section AA, d’une contenance totale de 6a 26ca n°13 :

— les lots n°4 (bâtiment A), 13 (bâtiment C) et 15 (bâtiment D) constituant, suite à leur réunion, un appartement avec entrée, salle de bains et WC, deux chambres, séjour double, cuisine, d’une surface totale de 77,19 m².

2.) Dans un ensemble immobilier, soumis au régime de la copropriété, sis à [Localité 12], [Adresse 4] et [Adresse 10], cadastré section AI n°[Cadastre 3], d’une contenance totale de 19a 11ca :

— les lots n°70 et 71 constituant un box fermé et une place de stationnement,

au prix de 228.000 € (DEUX CENT VINGT HUIT MILLE €) ;

— En tant que de besoin, condamner Madame [B] [C] à restituer à Madame [Z] [R] la somme de 228.000 € correspondant au montant du prix perçu pour les biens immobiliers et mobiliers, suivant acte authentique de vente du 8 septembre 2017 ;

— Dire que les sommes à restituer par Madame [Z] [R] à la société BNP PARIBAS ne seront exigibles qu’à compter de la restitution préalable du prix par Madame [B] [C] ;

— Condamner Madame [B] [C] à payer la somme de 13.000 € à Madame [Z] [R], à titre de dommages et intérêts, correspondant à la rémunération de l’agence CITYA [Localité 12] ;

— Condamner Madame [B] [C] à payer la somme de 29.720,41 € à Madame [Z] [R], à titre de dommages et intérêts, correspondant aux frais de vente exposés par celle-ci ;

Subsidiairement,

— Prononcer la résolution de la vente reçue en la forme authentique, le 8 septembre 2017, par Maître [J] [U], notaire à [Localité 12], entre :

Madame [B] [W] [I], coiffeuse, demeurant à [Adresse 14],

Née à [Localité 12], le 29 décembre 1956

Veuve de Monsieur [E] [C] et non remariée

De nationalité française,

de première part,

et Madame [Z], [L] [R], assistante de direction, demeurant à [Localité 12]

[Adresse 1]

Née à [Localité 2], le 28 avril 1965.

Célibataire.

De nationalité française,

de seconde part,

portant sur les biens ci-après décrits :

1.) Dans un ensemble immobilier, soumis au régime de la copropriété, sis à [Adresse 8], cadastré section AA, d’une contenance totale de 6a 26ca n°13 :

— les lots n°4 (bâtiment A), 13 (bâtiment C) et 15 (bâtiment D) constituant, suite à leur réunion, un appartement avec entrée, salle de bains et WC, deux chambres, séjour double, cuisine, d’une surface totale de 77,19 m²,

2.) Dans un ensemble immobilier, soumis au régime de la copropriété, sis à [Localité 12], [Adresse 4] et [Adresse 10], cadastré section AI n°[Cadastre 3], d’une contenance totale de 19a 11ca :

— les lots n°70 et 71 constituant un box fermé et une place de stationnement,

au prix de 228.000 € (DEUX CENT VINGT HUIT MILLE €) ;

— En tant que de besoin, condamner Madame [B] [C] à restituer à Madame [Z] [R] la somme de 228.000 € correspondant au montant du prix perçu pour les biens immobiliers et mobiliers, suivant acte authentique de vente du 8 septembre 2017 ;

— Dire que les sommes à restituer par Madame [Z] [R] à la société BNP PARIBAS ne seront exigibles qu’à compter de la restitution préalable du prix par Madame [B] [C] ;

— Condamner Madame [B] [C] à payer la somme de 13.000 € à Madame [Z] [R], à titre de dommages et intérêts, correspondant à la rémunération de l’agence CITYA [Localité 12] ;

— Condamner Madame [B] [C] à payer la somme de 29.720,41 € à Madame [Z] [R], à titre de dommages et intérêts, correspondant aux frais de vente exposés par celle-ci ;

À titre infiniment subsidiaire,

— Ordonner au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 12], représenté par son syndic, la société GIF GESTION & COPROPRIETE de faire procéder aux travaux nécessaires à la réfection intégrale et pérenne des parties communes sinistrées, le tout sous une astreinte de 2.000 € (DEUX MILLE €) par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— Dispenser Madame [B] [R] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application de l’article 10-1 de la loi n°65-557, du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

En tout état de cause,

— Condamner in solidum, Madame [B] [C], Monsieur [V] [T], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 12] représenté par son syndic en exercice, la société GIF GESTION & COPROPRIETE, la société FONCIA GENIEZ, ès nom, en sa qualité d’ancien syndic, la société AVANSSUR, la société GAN ASSURANCES et la société AXA FRANCE IARD à payer, à Madame [Z] [R], la somme de 33.023,27 € sauf mémoire, à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice de jouissance ;

— Condamner in solidum, Madame [B] [C], Monsieur [V] [T], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 12] représenté par son syndic en exercice, la société GIF GESTION & COPROPRIETE, la société FONCIA GENIEZ, ès nom, en sa qualité d’ancien syndic, la société AVANSSUR, la société GAN ASSURANCES et la société AXA FRANCE IARD à payer, à Madame [Z] [R], la somme de 15.000 €, à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice moral ;

— Condamner in solidum, Madame [B] [C], Monsieur [V] [T], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 12] représenté par son syndic en exercice, la société GIF GESTION & COPROPRIETE, la société FONCIA GENIEZ, ès nom, en sa qualité d’ancien syndic, la société AVANSSUR, la société GAN ASSURANCES et la société AXA FRANCE IARD à payer, à Madame [Z] [R], la somme de 1.455,30 €, à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice financier constitué par une surconsommation d’énergie ;

— Condamner in solidum, Madame [B] [C], Monsieur [V] [T], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 12] représenté par son syndic en exercice, la société GIF GESTION & COPROPRIETE, la société FONCIA GENIEZ, ès nom, en sa qualité d’ancien syndic, la société AVANSSUR, la société GAN ASSURANCES et la société AXA FRANCE IARD à payer, à Madame [Z] [R], la somme de 1.040,92 €, à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice financier constitué par les charges de copropriété consécutives au sinistre ;

— Condamner in solidum, Madame [B] [C], Monsieur [V] [T], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 12] représenté par son syndic en exercice, la société GIF GESTION & COPROPRIETE, la société FONCIA GENIEZ, ès nom, en sa qualité d’ancien syndic, la société AVANSSUR, la société GAN ASSURANCES et la société AXA FRANCE IARD à payer, à Madame [Z] [R], la somme de 9.438,09 €, à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice financier constitué par les frais et dépens par elle exposés dans le cadre de l’expertise judiciaire ;

— Condamner in solidum, Madame [B] [C], Monsieur [V] [T], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 12] représenté par son syndic en exercice, la société GIF GESTION & COPROPRIETE, la société FONCIA GENIEZ, ès nom, en sa qualité d’ancien syndic, la société AVANSSUR, la société GAN ASSURANCES et la société AXA FRANCE IARD à payer, à Madame [Z] [R], la somme de 15.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner in solidum, Madame [B] [C], Monsieur [V] [T], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 12] représenté par son syndic en exercice, la société GIF GESTION & COPROPRIETE, la société FONCIA GENIEZ, ès nom, en sa qualité d’ancien syndic, la société AVANSSUR, la société GAN ASSURANCES et la société AXA FRANCE IARD à relever et garantir Madame [Z] [R], de toute somme qui pourrait lui être réclamée au titre des restitutions à intervenir ou de l’annulation subséquente du prêt immobilier consenti par la société BNP PARIBAS ;

— Condamner in solidum, Madame [B] [C], Monsieur [V] [T], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 12] représenté par son syndic en exercice, la société GIF GESTION & COPROPRIETE, la société FONCIA GENIEZ, ès nom, en sa qualité d’ancien syndic, la société AVANSSUR, la société GAN ASSURANCES et la société AXA FRANCE IARD à relever et garantir Madame [Z] [R], de toute somme qui pourrait lui être réclamée au titre des appels de charges ou de financement des travaux nécessaires pour mettre un terme définitif au sinistre ;

— Dispenser Madame [B] [R] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application de l’article 10-1 de la loi n°65-557, du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

— Ordonner la publication du jugement à intervenir au Service de la publicité foncière dans les formes prévues au décret n°55-22 du 4 janvier 1955 à la diligence de Madame [Z] [R] et aux frais de tout succombant ;

— Rendre commun et opposable le jugement à intervenir à la société BNP PARIBAS ;

— Condamner in solidum, Madame [B] [C], Monsieur [V] [T], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 12] représenté par son syndic en exercice, la société GIF GESTION & COPROPRIETE, la société FONCIA GENIEZ, ès nom, en sa qualité d’ancien syndic, la société AVANSSUR, la société GAN ASSURANCES et la société AXA FRANCE IARD aux entiers dépens, en ce inclus les honoraires de l’expert judiciaire.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 16 mars 2022, Madame [B] [I] sollicite du tribunal de :

— A titre principal, Débouter Madame [R] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

— A titre subsidiaire, limiter la condamnation de Madame [C] :

➢ A la somme de 2.455,11 € au titre du préjudice de jouissance,

➢ A la somme de 1.455,30 € au titre de la surconsommation d’énergie,

➢ A la somme de 1.040,92 € au titre des frais de copropriété ;

— A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal annulait la vente, condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 12], représenté par son syndic, la société GIF GESTION & COPROPRIETE et sous le contrôle d’un maître d’œuvre, à faire procéder aux travaux nécessaires à la réfection intégrale et pérenne des parties communes sinistrées, à savoir :

o le remplacement de la poutre sectionnée et des poutres présentant une faiblesse structurelle ainsi que la reprise de l’enduit de façade dégradé et le flocage en sous face du porche y/compris étaiement suivant devis à actualiser,

o la mission de maîtrise d’œuvre selon l’ordre de mission n° 1858.01.20181017 du 17 octobre 2018 pour 2.650 € HT ou devis équivalent à actualiser,

o l’intervention d’un BET selon le devis n° DM/335.06.218 de la SARL ISER pour 2.800 € HT ou devis équivalent à actualiser,

o le traitement chimique insecticide et fongicide des bois selon le devis de la société ETB pour un montant de 1.486 € HT ou devis équivalent à actualiser,

o se faire remettre , à l’achèvement des travaux, un certificat de conformité de l’ouvrage aux normes en vigueur, notamment de sécurité,

sous astreinte de 2.000 € par jour de retard à compter la signification du jugement à intervenir ;

— En tout état de cause, condamner in solidum et solidairement le syndic FONCIA GENIEZ, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 8] à [Localité 12] et Monsieur [V] [T], en raison de leurs manquements aux articles 14, 18 et 25b de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965, à relever et garantir Madame [C] de toute condamnation éventuellement prononcée à son encontre ;

— Débouter les parties adverses de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— Condamner in solidum et solidairement le syndic FONCIA GENIEZ, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 8] à [Localité 12] et Monsieur [V] [T] à payer la somme de 8.000 € à Madame [C] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 27 janvier 2023, la société FONCIA GENIEZ sollicite du tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965

Vu le décret du 17 mars 1967

Vu l’article 16 du code de procédure civile

Vu les articles 1240 et suivants du code civil

A titre principal :

— DECLARER IRRECEVABLES les demandes de Madame [Z] [R] à l’encontre de la SAS FONCIA GENIEZ ;

— DECLARER IRRECEVABLES les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à l’encontre de la SAS FONCIA GENIEZ ;

A titre subsidiaire :

— DEBOUTER Madame [Z] [R] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] de toutes leurs demandes formulées à l’encontre de la SAS FONCIA GENIEZ ;

En tout état de cause :

— DEBOUTER Madame [B] [W] [C] née [I] de ses demandes formulées à l’encontre de la SAS FONCIA GENIEZ ;

— DEBOUTER Monsieur [F] [T] de ses demandes formulées à l’encontre de la SAS FONCIA GENIEZ ;

— CONDAMNER Madame [Z] [R] à verser à la SAS FONCIA GENIEZ la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER Madame [B] [W] [C] née [I] à verser à la SAS FONCIA GENIEZ la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à verser à la SAS FONCIA GENIEZ la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER Monsieur [F] [T] à verser à la SAS FONCIA GENIEZ la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société GAN ASSURANCES à verser à la SAS FONCIA GENIEZ la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER IN SOLIDUM Madame [Z] [R], Madame [B] [W] [C] née [I], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et la société GAN ASSURANCES aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à Rambouillet demande au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 31 du code de procédure civile,

Vu les articles 1240 et 1992 du code civil,

À titre principal,

— DÉCLARER irrecevable les demandes de Madame [R] ;

Subsidiairement,

— DÉBOUTER Madame [R] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions à l’égard du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 12] comme non fondées ;

En tout état de cause,

— DÉBOUTER les parties adverses de l’ensemble de leurs demandes fins et prétentions à l’égard du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 12] ;

— CONDAMNER in solidum le syndic Foncia-GENIEZ et Monsieur [V] [T] à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 12] de toutes sommes auxquelles il pourrait être condamné ;

— CONDAMNER in solidum le syndic Foncia-GENIEZ et Monsieur [V] [T] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 12], la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 de procédure civile et aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 mars 2023, Monsieur [F] [T] sollicite du tribunal de :

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu le rapport d’expertise du 11 août 2020,

Vu le règlement de copropriété du 21 avril 1972,

— Constater que Monsieur [F] [T] s’en rapporte à justice sur le bien-fondé de la demande en annulation de la vente immobilière intervenue le 19 septembre 2017 formulée par Madame [Z] [R] ;

— Débouter Madame [Z] [R] de toutes demandes de condamnations formulées à l’encontre de Monsieur [F] [T], celles-ci étant mal fondées ;

— Débouter Madame [B] [I] veuve [C] de toutes demandes de condamnations formulées à l’encontre de Monsieur [F] [T], celles-ci étant mal fondées ;

— Débouter FONCIA-GENIEZ de toutes demandes de condamnations formulées à l’encontre de Monsieur [F] [T], celles-ci étant mal fondées ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à Rambouillet de toutes demandes de condamnations formulées à l’encontre de Monsieur [F] [T], celles-ci étant mal fondées ;

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à Rambouillet et FONCIA GENIEZ à verser à Monsieur [F] [T] la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de trouble de jouissance subi par ce dernier ;

— Condamner in solidum Madame [Z] [R], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à Rambouillet et FONCIA GENIEZ à verser à Monsieur [F] [T] la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum Madame [Z] [R], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à Rambouillet et FONCIA GENIEZ aux entiers dépens, en ceux compris les frais d’expertise, donc distraction au profit de Maître Cécile PROMPSAUD, Avocat en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 08 avril 2021, la société BNP Paribas sollicite du tribunal de :

Vu notamment,

Les dispositions des articles 1231-1 et 1240 du code civil

Et tous autres moyens de fait et de droit à déduire ou suppléer s’il y a lieu.

— DONNER acte à BNP PARIBAS de ce qu’elle s’en rapporter à justice sur le bien-fondé de la demande en annulation de la vente formulée par Madame [Z] [R] ;

Si le Tribunal venait à annuler la vente pour dol,

— PRONONCER l’annulation du prêt, et CONDAMNER Madame [Z] [R] à rembourser à BNP PARIBAS la somme de 106.930 € outre intérêts au taux légal à compter de la mise à disposition des fonds, sous déduction des amortissements payés, dont il y aura lieu de déduire les primes d’assurance ;

— CONDAMNER Madame [B] [I] veuve [C] à verser à BNP PARIBAS la somme de 22.224,31 € correspondant aux intérêts non perçus du fait de l’annulation de la vente ;

En tout état de cause,

— REJETER toute demande de condamnation à l’encontre de BNP PARIBAS ;

— CONDAMNER toute partie succombante à payer à BNP PARIBAS la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 mars 2022, la compagnie GAN ASSURANCE sollicite du tribunal de :

Vu les dispositions des articles 1106 et 1964 anciens du code civil ;

Vu le contrat d’assurance du 4 juillet 2016,

Vu les dispositions de l’article 25-13 des conditions générales A5700,

Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces versées,

— Constater que le syndicat des copropriétaires, représenté par la SAS FONCIA GENIEZ, ès qualités de syndic, avait connaissance de la cause du désordre au moment de la souscription de la police d’assurance ;

— Constater que le syndicat des copropriétaires, représenté par la SAS FONCIA GENIEZ, ès qualités de syndic, n’a pas pris les mesures nécessaires pour assure le bon état d’entretien et de réparations de l’immeuble litigieux ;

— Constater que la cause du désordre est un défaut d’entretien imputable au syndicat des copropriétaires, représenté par la SAS FONCIA GENIEZ, es qualités de syndic ;

En conséquence,

— Constater la nullité de la police d’assurance du 4 juillet 2016 pour défaut de cause ;

— Mettre hors de cause la SA GAN ASSURANCES, es qualités d’assureur du syndicat des copropriétaires, représenté par la SAS FONCIA GENIEZ, es qualités de syndic ;

— Condamner la partie qui succombe au litige à verser à la SA GAN ASSURANCES la somme de 4.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Laisser les dépens à la charge de la partie qui succombe au litige.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 juin 2021, la compagnie AVANSSUR sollicite du tribunal de :

— Débouter Madame [Z] [R] de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées contre la société AVANSSUR ;

— Reconventionnellement, la condamner à lui payer, outre dépens dont distraction au profit de Maître Marion CORDIER, la somme de 1.398 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée, la société AXA FRANCE IARD n’a pas constitué avocat. Le jugement sera en conséquence réputé contradictoire.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

La clôture de la procédure est intervenue le 20 février 2024. L’affaire a été fixée à l’audience du 4 juin 2014, renvoyée au 3 décembre 2024.

A l’audience, la présidente a mis dans les débats la question de l’éventuelle irrecevabilité des fin de non-recevoir soulevée par les parties dans le corps de leurs conclusions au fond, et non par conclusions adressées au juge de la mise en état, et autorisé les parties à adresser au tribunal une note en délibéré.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 février 2025 puis reportée au 7 mars 2025.

Les conseils de Madame [R], du syndicat des copropriétaires et de la société BNP PARIBAS ont adressé une note en délibéré par le RPVA, respectivement les 4, 16 et 23 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les questions procédurales liminaires :

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Par ailleurs, en vertu de l’article 768 du même code, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion, tandis que les demandes tendant à voir « constater » ou « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 de ce même code.

Enfin, en application de l’article 789 du code de procédure civile,le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure et les fins de non-recevoir.

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir ultérieurement à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge.

Il résulte de l’article 791 du même code que le juge de la mise en état n’est saisi que par des conclusions lui étant spécifiquement adressées. Il ne saurait être saisi par des demandes relevant de sa compétence dans des conclusions comportant, en outre, des prétentions et moyens relevant du fond de l’affaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires et la société FONCIA, qui avaient toute faculté de saisir le juge de la mise en état aux fins de statuer sur la fin de non-recevoir qu’ils soulèvent dans leurs conclusions au fond, n’ont pas provoqué d’incident en notifiant des conclusions spécialement adressées au juge de la mise en état.

Par conséquent, les fins de non-recevoir qu’ils soulèvent seront déclarées irrecevables, conformément aux dispositions de l’article 789 du code de procédure civile.

Sur la demande en annulation de la vente pour réticence dolosive

Madame [Z] [R] soutient que son consentement à la vente a été vicié puisque entre la signature de la promesse de vente et la réitération de la vente par acte authentique, Madame [I], venderesse et membre du conseil syndical de la copropriété, a été informée à deux reprises par courriers électroniques des 3 août 2017 et 1er septembre 2017 de l’important sinistre affectant les lots objets de la vente et qu’elle ne lui a pas transmis cette information.

Elle relève que Madame [I] ne prétend pas ne pas avoir reçu ou lu ces courriels ; que le fait de ne pas vivre dans le logement n’exonère pas le vendeur de ses obligations ; que si le sinistre n’était pas apparent, il était déjà réalisé et bien connu de la venderesse ; que celle-ci avait par ailleurs connaissance des potentiels désordres du bien depuis un courrier alarmant du 21 mars 2012 adressé par Monsieur [P] au sujet de l’exposition à une humidité excessive des poutres soutenant l’appartement dont elle était propriétaire et de l’absence d’entretien de l’immeuble.

Elle affirme que le désordre apparu en août 2017 et celui survenu en avril 2018 constituent un désordre unique et ajoute qu’elle ne pouvait formuler aucune réclamation relative au décollement d’enduit de la façade en septembre 2017 puisqu’elle n’en avait pas été informée par Madame [I].

Elle souligne que l’absence d’inquiétude ressortant des courriers électroniques qu’elle a envoyés aux mois d’octobre et décembre 2017 s’explique par le fait que ceux-ci sont antérieurs au sectionnement de la poutre survenu quelques semaines plus tard et avaient pour objet d’obtenir des renseignements et une intervention.

Madame [B] [I] conteste toute dissimulation de sa part et expose qu’elle était propriétaire non occupante de l’appartement dont elle avait confié la gestion locative puis la vente à l’agence CITYA ; qu’à compter de la signature de la promesse de vente, Madame [Z] [R] avait eu loisir de passer prendre les clés à sa convenance à l’agence CITYA, ce qui témoigne de sa plus grande transparence à son égard ; qu’ainsi, grâce à ses passages à l’appartement, la demanderesse a vu et signalé à l’agence CITYA un dégât des eaux dans l’une des chambres au mois d’août 2017, sinistre aussitôt déclaré à son assureur AXA.

Elle conteste avoir eu connaissance des deux courriels adressés par le président du conseil syndical au syndic de l’immeuble en août 2017 à propos de la constatation du sinistre en cause et soutient que le désordre apparu en août 2017 n’était pas grave puisqu’il consistait en un simple détachement d’enduit de la façade de la copropriété tel qu’il ressort des photographies prises par Monsieur [P] ; que ce désordre était parfaitement visible par Madame [R] si celle-ci s’était rendue dans la cour intérieure en sollicitant l’accès à cette cour, notamment pour prendre connaissance des travaux de démolition qui s’y déroulaient et qui étaient signalés par un panneau.

Elle ajoute que Madame [Z] [R] entretient une confusion entre ce désordre et celui survenu en avril 2018 et relève que celle-ci n’a formulé aucune réclamation lors de sa prise de possession des lieux en septembre 2017 ; que ses courriers électroniques adressés au syndicat des copropriétaires en octobre et décembre 2017 ne manifestaient pas d’inquiétude particulière ou l’intention d’annuler la vente, mais simplement une volonté d’obtenir des informations puis de mettre en place une isolation du bâtiment.

***

Aux termes de l’article 1103 du code civil, dans sa rédaction postérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, applicable à la cause, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1112-1 du code civil dispose que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivant.

Il résulte des article 1130 et suivants du code civil qu’il n’y a point de contrat sans consentement valable et que les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

A cet égard, le dol, comme l’erreur ou la violence, vicie le consentement lorsqu’il est de telle nature, que sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Selon l’article 1137 du code civil, constitue un dol, le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges, ou encore par la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Le dol s’apprécie à la date de la conclusion du contrat. Sont par suite inopérantes des circonstances postérieures à la vente.

Le dol suppose la preuve d’un élément matériel, à savoir des manœuvres en vue de surprendre le consentement de son cocontractant, qui peuvent résider dans le silence conservé par une partie sur une information déterminante du consentement de son cocontractant, et d’un élément moral caractérisé par une intention de tromper.

L’auteur du dol doit ainsi avoir agi en conscience du caractère déterminant de l’information camouflée pour son cocontractant et intentionnellement, dans le but de tromper son contractant.

Le dol, qui doit émaner du cocontractant ou de son représentant, doit encore avoir été déterminant du consentement du contractant pour entraîner la nullité du contrat.

Pour être cause de nullité, le dol doit revêtir un caractère déterminant en ce que sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Si la prétendue victime du dol pouvait avoir facilement connaissance par elle-même du fait dissimulé, il n’y a pas dol car l’obligation d’informer n’existe qu’à l’égard de celui qui ne peut pas s’informer.

Enfin, en application des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Tous moyens de preuve sont admissibles, mêmes les simples présomptions car le dol est un fait matériel et non un acte juridique.

***

En l’espèce, la réalité des désordres affectant l’appartement acquis par Madame [R] n’est contestée par aucune des parties au présent litige.

Plus précisément, l’expert judiciaire a noté dans son rapport que le sinistre concerne la structure en bois du plancher bas du premier étage au niveau du porche donnant accès à la cour intérieure de l’ensemble immobilier dont la construction remonte à plus de deux siècles ; que le plafond du porche permettant de relier la [Adresse 17] à la cour intérieure est revêtu d’un flocage et que sa structure en bois mise à nu montre des poutres attaquées par les insectes à larves xylophages (vrillettes) ; que les poutres les plus touchées sont celles les plus proches de la façade côté cour intérieure, celle située à l’extrémité étant complètement rongée et se trouvant aujourd’hui sectionnée, étant précisé qu’au-dessus du porche se trouve la cuisine de Madame [R].

Il impute ce désordre à la vétusté de la construction et au défaut d’entretien.

Par ailleurs, il résulte de la chronologie des faits exposés par les parties que ces désordres, qui se sont rapidement accentués, se sont révélés consécutivement à la démolition par Monsieur [T] d’un auvent situé dans la cour dont il a l’usage privatif, réalisée le 31 juillet 2017, soit entre la signature du compromis de vente et la signature de l’acte authentique de vente.

Au soutien de son affirmation selon laquelle Madame [I] était au courant des désordres affectant l’appartement qu’elle s’apprêtait à vendre, Madame [R] produit deux courriers électroniques émanant du président du conseil syndical, Monsieur [K] [P] :

le premier en date du 3 août 2017, adressé à la société FONCIA, dont Madame [I] était en copie, comportant une photographie laissant apparaître qu’un bloc d’enduit en façade menaçait de se détacher et précisant que la poutre en bois porteuse du porche, soutenant également le sol de la cuisine de l’appartement de Madame [I], pouvait être touchée.Le second en date du 1er septembre 2017 adressé à Madame [I], par lequel Monsieur [P] s’étonnait de son absence de réaction malgré ses tentatives pour la joindre.

Madame [I] affirme ne pas avoir eu connaissance de ces deux courriels et soutient que Madame [R] ne démontre pas qu’elle aurait effectivement reçu ces courriers.

Pour autant, dans la mesure où il est établi qu’elle a été, respectivement, en copie et destinataire des deux mails litigieux, c’est à Madame [I] qu’il incombe, en application des règles de preuve, d’expliciter les raisons pour lesquelles elle aurait pu légitimement ignorer l’existence de ces deux correspondances.

Or, force est de constater qu’elle est, sur ce point, totalement taisante et n’invoque aucun élément de nature à corroborer ses allégations, de telle sorte qu’elle doit être présumée avoir eu connaissance des deux courriels adressés par Monsieur [P] faisant état des désordres affectant les parties communes en proximité de son lot et notamment des risques d’infiltrations susceptibles de détériorer la poutre porteuse du sol de la cuisine de son appartement.

S’il n’est pas établi que Madame [I] a eu une conscience précise de la gravité des désordres, il est constant qu’elle était engagée dans un processus de vente de son appartement et qu’elle avait signé une promesse de vente.

Dans cette mesure, il lui appartenait d’être vigilante et d’avertir son acquéresse de la survenance de ce sinistre susceptible d’avoir pour elle des incidences futures notables, soit directement du fait de sa qualité de propriétaire du lot impacté, soit indirectement en sa qualité de copropriétaire tenue d’assumer, en fonction des ses tantièmes, le coût des travaux propres à remédier aux désordres.

Il apparaît, ainsi, qu’elle a sciemment caché à Madame [R] l’existence de cet événement.

Or, il est évident que, si cette dernière avait eu connaissance de l’existence de ce désordre, elle n’aurait, au regard du risque d’atteinte de la poutre porteuse exposée aux intempéries, pas acquis l’appartement ou l’aurait fait dans des conditions sensiblement différentes afin de sécuriser son investissement.

Il résulte, dès lors, de l’ensemble de ces éléments que Madame [I] a commis un dol au préjudice de Madame [R] entraînant l’annulation de la vente reçue en la forme authentique, le 8 septembre 2017 et donc la restitution réciproque par Madame [I] à Madame [R] du prix de vente à concurrence de 228.000 € et par Madame [R] à Madame [I] du bien en cause.

Sur les demandes indemnitaires résultant directement de l’annulation de la vente :

Madame [Z] [R] sollicite, que la vente soit annulée ou résolue, la condamnation de Madame [I] à lui rembourser les sommes exposées l’occasion de l’acquisition du bien, comprenant 13.000 € de frais d’agence immobilière et 29.720,41 € de frais de notaire, d’enregistrement et de publication de l’acte de vente.

Madame [B] [I] soutient que Madame [Z] [R] ne justifie pas sa demande au titre de prétendus frais de vente.

***

Par l’effet de l’article 1178 du code civil, indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extra-contractuelle.

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le dol est constitutif d’une faute civile délictuelle au sens de l’article 1240 du code civil.

Il résulte du compte établi par la SCP BELLE-CROIX-MONFORT [U] que Madame [R] a assumé les honoraires de l’agence immobilière pour un montant de 13.000 €, dont elle est fondée à obtenir le remboursement par Madame [I].

Ce même compte permet de justifier que Madame [R] s’est également acquittée de frais d’acte pour 4.027,21 €, de frais préalable à la vente de 349,80 € et de droits d’enregistrement de 13.007 €.

Ainsi les frais d’agence, les débours du notaire et les frais préalables à la vente d’un montant total de 4.377,01 € (4.027,21 + 349,80) constituent une perte pour Madame [R] en lien de causalité direct et certain avec le dol imputable à Madame [I] puisque l’annulation induite doit replacer les parties dans l’état où elles se trouvaient antérieurement.

En revanche, l’article 1961 du code général des impôts prévoit qu’en cas d’annulation d’une vente, les impositions perçues sur l’acte annulé sont restituables si l’annulation a été prononcée par un jugement ou un arrêt passé en force de chose jugée.

Dès lors, pouvant obtenir restitution des autres frais se rapportant aux impôts et taxes recouvrables, Madame [R] n’est pas fondée à solliciter le remboursement de ces droits, s’élevant à 13.007 €, par la venderesse.

Sur l’annulation du prêt

La société BNP PARIBAS observe que l’annulation de l’acte de vente doit conduire à l’annulation du prêt consenti par la banque pour solliciter la condamnation de Madame [Z] [R] à lui restituer la somme de 106.930 € et la condamnation de Madame [I] à réparer son préjudice constitué par la perte des intérêts résultant de l’annulation du prêt, soit la somme de de 22.224,31€.

Madame [R] sollicite, au dispositif de ses écritures que le jugement à intervenir soit déclaré commun à la société BNP PARIBAS, et que les sommes à restituer à la société BNP PARIBAS ne soient exigibles qu’à compter de la restitution préalable du prix par Madame [I].

Madame [I] ne présente aucun moyen de défense spécifique à cette demande.

***

En application du principe de l’interdépendance des contrats consacré par l’article L. 311-21 alinéa 1er du code de la consommation dans sa rédaction issue de la loi de 1993, devenu l’article L. 311-32 dans sa rédaction issue de la loi du 1er juillet 2010 puis l’article L 312-55 dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016, le contrat de crédit est résolu ou annulé de plein droit lorsque le contrat en vue duquel il a été conclu est lui-même judiciairement résolu ou annulé.

En l’espèce, le prêt souscrit par Madame [R] auprès de la société BNP PARIBAS, destiné à financer l’acquisition annulée, est expressément soumis aux dispositions des articles L. 313-1 et suivants du code de la consommation.

En l’occurrence, le contrat de vente étant annulé, le contrat de prêt conclu entre Madame [R] et la société BNP PARIBAS doit être annulé.

En conséquence, il appartient à Madame [R] de restituer à la banque, selon décompte produit par cette dernière, la somme de 74.504,17 € correspondant au capital emprunté (106.930 €) déduction faite du capital remboursé (25.256,33 €), des intérêts (5.124,56 €) et des cotisations d’assurances (2.044,94 €) payés par Madame [R].

Par ailleurs, en application des dispositions de l’article 1240 du code civil, Madame [I] sera condamnée à payer à la société BNP PARIBAS la somme de 14.439,19 € correspondant, selon les mentions de l’offre de crédit, au coût total du crédit (22.224,31 €) déduction faite des cotisations d’assurance d’un montant de 7.785,12 €.

En revanche, aucun élément du dossier ne justifie que l’exigibilité des sommes empruntées par Madame [Z] [R] et non remboursées soit subordonnée à la restitution, préalable, du prix par Madame [B] [I].

Par ailleurs, si Madame [R] réclame, dans le dispositif de ses écritures, de se voir relever et garantir de toute somme qui pourrait lui être réclamée au titre de l’annulation subséquente du prêt immobilier consenti par la société BNP PARIBAS, force est de contester que la société BNP PARIBAS ne présente aucune demande de ce chef à l’encontre de Madame [R] de telle sorte que cette demande doit être rejetée comme sans objet.

Par ailleurs, les restitutions auxquelles est tenue Madame [R] au titre de l’annulation de la vente ne sont que la conséquence juridique de cette annulation et de l’obligation de placer les parties dans l’état qui était le leur antérieurement à l’annulation, de telle sorte qu’elle est mal fondée à solliciter à être relevée et garantie de toute somme réclamée au titre des restitutions.

Sur la mise en jeu de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, de la société FONCIA GENIEZ et de Monsieur [T] :

Madame [Z] [R] soutient avoir subi, depuis l’acquisition de cet appartement, de très nombreux et importants préjudices dont elle sollicite la réparation intégrale.

Elle rappelle qu’en omettant de l’informer du sinistre affectant directement les parties privatives cédées, Madame [I] a commis nécessairement une faute engageant sa responsabilité et l’obligeant à l’indemniser de l’intégralité des préjudices qu’elle a subi.

Elle estime, encore, que le syndicat des copropriétaires a fait preuve d’une négligence lourde et fautive en ne faisant pas procéder aux travaux urgents et indispensables à la réfection des parties communes depuis l’apparition du sinistre en juillet 2017.

Elle lui reproche également de n’avoir fait procéder à aucune investigation pour prévenir la réalisation du sinistre alors qu’il était averti depuis au moins l’année 2012 d’un problème d’humidité affectant les poutres du porche.

Elle relève que le syndicat des copropriétaires n’a pas davantage engagé de travaux d’urgence lors du sectionnement de la poutre, se contentant de faire poser des étais provisoires, refusant de financer les honoraires et devis validés par l’expert judiciaire afin de chiffrer les travaux à entreprendre.

Par ailleurs, elle expose que la société FONCIA en sa qualité de syndic a fait preuve d’inertie dans l’entretien de l’immeuble et dans la prise en charge du sinistre puisqu’elle avait été avertie par courrier du 21 mars 2012 d’un problème d’humidité affectant les poutres du porche de la copropriété, que ce courrier vise précisément l’état de la cour privative appartenant à Monsieur [T] et est en rapport avec le sinistre comme le relève l’expert judiciaire.

Elle affirme que si les conséquences du mauvais entretien de l’immeuble ont été provisoirement et tardivement réparées, il est constant que depuis 2017 et malgré l’aggravation du sinistre faisant courir un risque pour la sécurité des copropriétaires, le syndic n’a pas engagé de travaux d’urgence, en violation de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

En réponse au moyen de défense présenté par la société FONCIA GENIEZ, elle soutient que le quitus n’élude pas la responsabilité délictuelle encourue par le syndic envers un copropriétaire, en raison d’un préjudice personnel causé dans l’accomplissement de sa mission.

Madame [Z] [R] relève, enfin, que le défaut d’entretien du auvent ainsi que sa démolition sans précaution ni autorisation de la copropriété par Monsieur [T] ont contribué au désordre et procèdent d’un comportement fautif persistant à l’origine du préjudice, de telle sorte que celui-ci doit voir sa responsabilité engagée.

La société FONCIA GENIEZ expose que Madame [R] a voté favorablement les résolutions donnant quitus au syndic les 5 septembre 2018 et 4 juillet 2019 et s’est abstenue de voter la résolution donnant quitus au syndic le 15 septembre 2020, et ce, en connaissance des informations utiles relatives au sinistre en cause et des démarches effectuées.

Elle affirme que le quitus donné au syndic a un effet libératoire à l’égard du syndicat de copropriétaires et des copropriétaires qui ont voté « pour » et en déduit que l’action de Madame [R] à l’encontre de la société FONCIA GENIEZ est irrecevable.

Elle précise, encore, avoir effectué toutes les diligences nécessaires dans le respect de son mandat, notamment une déclaration de sinistre à l’assureur et que l’assemblée générale a refusé à quatre reprises de voter les travaux permettant la consolidation de la poutre défectueuse alors qu’en sa qualité de syndic, elle ne peut se substituer à l’assemblée générale des copropriétaires sans commettre un excès de pouvoir.

Elle rappelle ne pas avoir été attraite aux opérations d’expertise auxquelles elle n’a pas pu se défendre et soutient que le courrier du 21 mars 2012 envoyé à Monsieur [T] n’avait pas pour objet le sinistre, apparu en 2017 suite aux travaux de démolition réalisés par ce-dernier.

Le Syndicat des copropriétaires répond à la demanderesse qui lui reproche de ne pas avoir effectué les travaux d’entretien du porche haut du bâtiment D que celle-ci a refusé la réalisation de ces travaux à plusieurs reprises.

Le Syndicat des copropriétaires et la société FONCIA GENIEZ invoquent la responsabilité de Monsieur [T] dans la survenance du désordre en raison du défaut d’entretien de ses parties privatives, de l’installation sans autorisation d’un auvent et de son retrait en violation du règlement de copropriété ainsi que son obstruction permanente à l’accès et à l’entretien des parties communes de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires affirme, par ailleurs, que les impayés des charges de copropriété de Monsieur [T] désorganisent la copropriété et génèrent des difficultés pour assurer la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes dès lors qu’il est propriétaire de plus de 23% des lots de l’immeuble.

Monsieur [F] [T] réplique qu’il n’a commis aucune faute à l’origine du dommage. Il conteste tout défaut d’entretien qui lui serait imputable, considérant que c’est à tort que l’expert a tiré une telle conclusion sur la seule base du courrier de Monsieur [P] et expose, au contraire, avoir attiré l’attention des copropriétaires sur l’absence de gouttières sur la façade de l’immeuble ainsi que sur les malfaçons affectant les appuis des fenêtres, entraînant, de fait, un ruissellement des eaux de pluie à l’origine des infiltrations.

Il ajoute que l’impayé de charges de copropriété, qui lui est reproché, est sans rapport avec le présent litige.

Il remarque que la présence, à l’époque, de l’auvent incriminé n’empêchait pas l’eau de s’infiltrer de sorte que son retrait ne saurait être à l’origine des infiltrations et que la vétusté du bâtiment est l’une des causes du sinistre retenues par l’expert.

***

Qu’il s’agisse de voir retenir la responsabilité contractuelle ou la responsabilité délictuelle d’autrui, il incombe à la victime, demanderesse à l’action en responsabilité, conformément aux règles de preuve, de d’établir, par tous moyens, l’existence de son préjudice, en lien avec le manquement contractuel ou la faute invoquée et de fournir au tribunal les éléments propres à en permettre l’évaluation.

En application, de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que Madame [I] a commis un dol au préjudice de Madame [R], laquelle est réputée n’avoir jamais été propriétaire du bien par l’effet de l’annulation de la vente prononcée.

Dès lors, il n’existe aucun lien de causalité entre les fautes susceptibles d’être reprochées à la société FONCIA GENIEZ, au syndicat des copropriétaires ou à Monsieur [T] et le préjudice subi par Madame [R] découlant de l’existence du dol.

En conséquence, aucune condamnation, in solidum ou non, de ces trois derniers avec Madame [I], ne saurait être prononcée.

Ainsi, seule Madame [I] doit être condamnée à indemniser Madame [R] des préjudices subis par celle-ci résultant du dol, de sorte que les demandes de Madame [R] de condamnation dirigées contre la société FONCIA GENIEZ, le syndicat des copropriétaires ou Monsieur [T] doivent être rejetées.

Sur les demandes indemnitaires de Madame [R]

Madame [Z] [R] invoque l’existence d’un préjudice de jouissance dès lors que sa cuisine n’étant pas isolée de l’extérieur, son chauffage est impossible pendant les mois les plus froids de sorte qu’elle n’a pas été en mesure d’utiliser normalement sa cuisine ni de jouir d’une température convenable dans son habitation.

Elle précise, en outre, que le syndic lui a conseillé, en septembre 2018, d’éviter au maximum d’utiliser sa cuisine pour des raisons de sécurité.

Elle indique, ainsi, avoir été contrainte de quitter son appartement pour se loger chez des tiers durant les hivers 2019 et 2020 en raison des températures extrêmement froides, ne rentrant chez elle que les week-ends, et supportant alors des températures extrêmement froides dans tout son appartement, tout en évitant d’utiliser sa cuisine.

Elle se prévaut en outre d’un préjudice moral pour avoir été contrainte de faire face aux conséquences désastreuses des désordres importants affectant son appartement et avoir subi la crainte de l’effondrement pur et simple de son plancher.

Elle réclame enfin l’indemnisation du préjudice matériel comprenant la surconsommation d’électricité résultant de l’absence d’isolation de son logement au niveau de la cuisine, les frais votés lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 septembre 2020 et mis à sa charge par la copropriété sur la base des factures procédant directement du sinistre.

Elle indique, encore, avoir exposé des frais et des dépens dans le cadre de l’expertise judiciaire dont elle réclame le remboursement.

Elle réclame, enfin, d’être relevée et garantie de toute somme qui pourrait lui être réclamée au titre des appels de charges ou de financement des travaux nécessaires pour mettre un terme définitif au sinistre et d’être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application de l’article 10-1 de la loi n°65-557, du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

En défense, Madame [B] [I] affirme que que la cuisine est habitable et exploitable sans danger ; que Madame [Z] [R] l’a quittée pour des raisons de variation de températures ; que l’expert a chiffré le préjudice de jouissance à la somme de 2.455,11 € sans retenir de préjudice moral.

***

La réparation du dommage doit obéir au principe de la réparation intégrale, qui implique de remettre la victime en l’état, sans qu’il n’en résulte pour elle ni perte, ni profit.

En application des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile qui dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, il appartient à la victime de fournir au tribunal les éléments propres à permettre l’évaluation de son préjudice.

Dans son rapport, l’expert judiciaire a expressément écarté la question de l’insécurité de la cuisine en répondant au dire de Madame [R] que « l’aspect sécuritaire ne pourrait être pris en compte du lundi au jeudi pour disparaître en fin de semaine. ».

Par ailleurs, tout en retenant, conformément à la demande de Madame [R], un loyer moyen de 1.000 € pour un logement de 77 m² à [Localité 12], l’expert cantonne le préjudice de jouissance lié à la difficulté de chauffer l’appartement, à la cuisine de 9m², soit 116,91 € / mois [9m² x (l 000 €/ 77 m² = 12.99 € / m²)].

Or, Madame [R] se contente d’affirmations et ne produit aucun élément propre à confirmer que la température régnant dans l’appartement en son entier était insuffisante pour assurer des conditions d’habitabilité correctes.

D’ailleurs, s’il ne peut être contesté qu’en raison du désordre, de l’air de l’extérieur pénétrait certainement dans la cuisine, il convient toutefois de relever qu’aucun élément au dossier n’établit que la cuisine était ouverte à tout vent.

Au surplus, il convient de noter que Madame [R] est mal fondée à réclamer l’indemnisation d’un préjudice de jouissance pour les périodes allant de la fin du printemps au début de l’automne, périodes où le climat en Île-de-France ne nécessite pas de chauffage.

Ainsi, à défaut de justificatif contraire, le préjudice de jouissance de Madame [R] doit uniquement porter sur la période allant du 15 octobre au 15 mars des années 2017 à mars 2022, soit une période de 5 mois pour chaque année indemnisée à concurrence de 116,91 € par mois.

Il sera donc alloué à la demanderesse la somme 2.922,75 € (25 mois x 116,91 €), qu’il convient d’arrondir à la somme de 3.000 €, en indemnisation de son préjudice de jouissance.

S’agissant de la surconsommation électrique, l’expert judiciaire indique qu’il ne connaît pas les données de base prise par ENGIE pour réaliser son estimation de 750 € par an mais qu’en fonction des estimations du fournisseur d’électricité publiées sur Internet, il retient que la consommation électrique annuelle pour un logement de 77 m² varie entre 8.870 kwh (bonne isolation) 12.774 kwh (mauvaise isolation), de telle sorte que la consommation électrique de Madame [R] étant de 13.923 kwh pour 2.205,30 € TTC au lieu de 8.870 kwh pour un montant proportionnel de 1.404,94 €, un surcoût de consommation de 800 € par an pourrait être retenu.

Dès lors, et à défaut d’élément contraire, alors même que s’agissant d’un immeuble construit il y a deux siècles, il y a peu de chance que son isolation soit optimale, il convient d’allouer à Madame [R] la somme de 1.455,30 €, dans la limite de ses demandes, conformément à l’article 4 du code civil à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice financier constitué par la surconsommation d’énergie.

Il lui sera, encore, accordé la somme de 1.500 € au titre du préjudice moral qu’a pu lui causé la situation et des tracasseries qui en ont découlé.

Enfin, Madame [I] sera tenue au paiement de la somme de 962,19 € au titre des assignations délivrées aux parties dans le cadre de l’instance en référé, le juge des référés ayant laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

En revanche, faute de justificatifs de paiement, elle sera déboutée de sa demande portant sur le préjudice financier constitué par les charges de copropriété consécutives au sinistre.

Par ailleurs, du fait de l’annulation de la vente immobilière, aucun appel de charges ou de financement des travaux ne peut être émis à l’encontre de Madame [R], de sorte que la demande présentée par cette dernière tendant à être garantie des sommes qui pourraient lui être réclamées à ce titre doit être rejetée.

Il en est de même de la demande tendant à être dispensée « de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application de l’article 10-1 de la loi n°65-557, du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ».

Enfin, les frais par elle exposés dans le cadre de l’expertise judiciaire (honoraires de l’expert judiciaire et frais de démontage et de remontage de la cuisine) constituent des dépens, ainsi qu’il sera précisé ci-dessous.

Sur la garantie de la compagnie AVANSSUR, la compagnie GAN ASSURANCES et la société AXA FRANCE IARD sollicitée par Madame [R]

Madame [Z] [R] expose que le syndicat des copropriétaires est assuré auprès de la société GAN ASSURANCES, qu’elle -même est assurée auprès de la compagnie AVANSSUR et que lors de la souscription de son contrat d’assurance, elle ignorait l’existence du sinistre, tandis que lorsqu’elle était propriétaire des biens, Madame [C] bénéficiait d’une assurance souscrite auprès de la société AXA FRANCE IARD.

Elle soutient que les assureurs sont tenus de couvrir les risques déjà réalisés mais ignorés de l’assuré au moment de la conclusion du contrat, malgré l’absence de clause consacrant la garantie des risques putatifs.

La compagnie AVANSSUR rappelle que la police d’assurance multirisque habitation de Madame [Z] [R] a pris effet le 8 septembre 2017 ; qu’elle n’a donc pas vocation à jouer au titre de désordres dont l’origine est antérieure à cette date. Elle relève que Madame [R] ne prétend d’ailleurs pas mobiliser la garantie de son assureur et conclut que sa mise en cause procède manifestement d’une erreur.

La compagnie GAN ASSURANCES affirme que le contrat d’assurance est un contrat aléatoire au sens de l’article 1964 du code civil, de telle sorte que par application combinée des articles 1964 et 1106 ancien du code civil, en l’absence d’aléa, le contrat est de nul effet et que la jurisprudence considère, au visa de l’article 1964 du code civil, qu’en l’absence d’aléa au moment de la souscription du contrat, la société d’assurance ne doit pas sa garantie.

Elle souligne, encore, qu’aux termes de l’article 10, B, de la police d’assurance la liant au syndicat des copropriétaires, ne sont pas garantis les dommages résultant d’un défaut de réparation ou d’entretien apparent incombant à l’assuré tant qu’avant qu’après le sinistre et qu’aux termes de l’article 25-13 relatif aux exclusions communes au titre 3 des conditions générales, ne sont pas garantis les dommages résultant d’un défaut d’entretien ou d’une absence de réparations indispensables incombant à l’Assuré, caractérisé et connu de lui.

Elle considère qu’il résulte des éléments du dossier que son assuré avait connaissance du sinistre antérieurement à la souscription de la police d’assurance, le 4 juillet 2016, de telle sorte que le contrat d’assurance du 4 juillet 2016 ne garantissait pas un risque aléatoire mais connu et que la police d’assurance du 4 juillet 2016 est nulle pour défaut de cause, ce qui justifie qu’elle soit mise hors de cause, es qualités d’assureur du syndicat des copropriétaires.

La société AXA FRANCE IARD n’a pas constitué avocat.

***

L’article 12 du code de procédure civile prévoit que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

L’article 1103 du code civil dispose que «  les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » et l’article 1104 du même code ajoute « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

L’article 1353 du même code dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».

En matière d’assurance, il appartient à l’assuré, qui se prévaut de la garantie de son assureur, d’établir que les circonstances et les conséquences du sinistre rentrent dans le champ de la garantie et que les conditions de cette garantie sont réunies.

La souscription d’un contrat d’assurance multirisque habitation permet d’être indemnisé par la compagnie d’assurance en cas de sinistre dans le logement de l’assuré.

Ce type de contrat couvre, ainsi, les dommages qui pourraient affecter les biens de l’assuré : incendie, dégât des eaux, gel des canalisations, catastrophe naturelle et tempête, cambriolage et vandalisme, bris de glace.

Cette garantie permet, également, d’indemniser les voisins et les tiers victimes de dommages dont l’assuré serait responsable (dégât des eaux, incendie prenant naissance à l’intérieur de votre domicile et causant à autrui des dommages).

En l’espèce, il est constant que les dommages dont a souffert Madame [R] résultent directement du dol commis par Madame [I] au cours de l’été 2017, soit antérieurement à la signature du contrat d’assurance multirisque habitation.

Par ailleurs et en tout état de cause, il est constant que la garantie attachée au contrat d’assurance multirisque habitation n’a pas vocation à prendre en charge les conséquences dommageables d’un dol commis à l’occasion d’une vente immobilière.

En conséquence, Madame [R] sera déboutée de ses demandes présentées à l’encontre de la compagnie AVANSSUR et de la société AXA FRANCE IARD.

Par ailleurs, la responsabilité du syndicat des copropriétaires étant écartée, la compagnie GAN ASSURANCES n’a pas vocation à intervenir dans cadre d’un litige portant sur l’existence d’un dol commis lors de la vente de lots de copropriété.

Il résulte ainsi de ces développements que les demandes de condamnation formulées à l’encontre des assureurs doivent être rejetées.

Sur l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires, de la société FONCIA GENIEZ et de Monsieur [T] par Madame [B] [I]

Au soutien de sa demande à être relevée et garantie des condamnations éventuellement prononcées à son encontre, Madame [B] [I] reproche au syndicat des copropriétaires et à la société FONCIA GENIEZ de ne pas avoir effectué immédiatement les travaux avant de procéder à la répartition des charges pour le montant de 16.936 €, en violation des article 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle soutient que la réalisation des travaux en janvier 2018 sur la base des devis établis aurait réparé la poutre défectueuse et évité les procédures de référé-expertise et d’annulation de la vente.

Aux développements de la société FONCIA GENIEZ, Madame [I] réplique que les conclusions de l’expert imputent le désordre à la vétusté de la construction et au défaut d’entretien, à l’exclusion du plancher de la cuisine de l’appartement ; qu’elle n’a, en outre, pas violé le règlement de copropriété puisque la cuisine a été installée par les précédents propriétaires de l’appartement de sorte que la chape de béton préexistait à l’acquisition de l’appartement.

Elle reproche enfin à Monsieur [T] d’avoir réalisé des travaux de démolition sans accord préalable de la copropriété, participant ainsi à la survenance du sinistre comme le retient l’expert, et d’être à l’origine de la situation de blocage pour avoir voté contre le financement des travaux réparatoires.

La société FONCIA GENIEZ évoque la responsabilité de Madame [I] dans le litige en cause et expose que, le 12 juin 2017, celle-ci a pris attache avec le conseil syndical pour obtenir des informations relatives à la procédure de recouvrement à l’encontre de Monsieur [T].

Elle souligne que, par la suite, Madame [I] a été élue membre du conseil syndical lors de l’assemblée générale du 19 juin 2017 et s’étonne, de ce fait, que celle-ci n’ait pas été en mesure de fournir les informations relatives aux travaux de démolition de l’auvent quelques semaines plus tard. Elle ajoute que Madame [I] a installé, en violation des dispositions du règlement de copropriété, une chape lourde et inadaptée sur le revêtement de sol tomette de la cuisine de l’appartement vendu, laquelle a participé à l’affaissement du plancher selon rapport de l’architecte de l’immeuble.

De son côté, Monsieur [T] fait valoir qu’il résulte des éléments du dossier qu’il n’a commis aucune faute à l’origine du dommage subi par le bien immobilier appartenant à Madame [Z] [R], de telle sorte que sa responsabilité ne peut qu’être écartée.

Le syndicat des copropriétaires ne présente aucun moyen de défense spécifique en réponse à la demande de Madame [I].

***

En application de l’article 334 du code de procédure civile, une partie assignée en justice est en droit d’en appeler une autre en garantie des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle lorsque la contribution finale à la dette repose sur celle-ci.

Pour pouvoir statuer sur cette demande, il convient d’examiner la répartition finale des charges et donc la contribution de chaque partie à la dette.

Celle-ci s’opère à proportion des fautes commises par chacun d’entre eux ou, en l’absence de toute faute, en fonction de leur degré de participation dans la survenance du dommage à réparer.

En l’espèce, il résulte des énonciations développées ci-dessus que l’origine principale des préjudices dont l’indemnisation a été mise à la charge de Madame [I] tient dans le dol que celle-ci a commis à l’occasion de la vente de son appartement à Madame [R].

Il apparaît, ainsi, qu’elle est seule responsable des dommages causés à Madame [R].

Dans cette mesure, Madame [I] est mal fondée à réclamée à être garantie par le syndicat des copropriétaires, la société FONCIA GENIEZ et Monsieur [T].

En conséquence, elle sera déboutée de ce chef de demande.

Sur la demande subsidiaire de réalisation des travaux par le syndicat des copropriétaires :

Madame [I] réclame, en cas d’annulation de la vente, que le syndicat des copropriétaires soit condamné à à faire procéder, sous le contrôle d’un maître d’œuvre, aux travaux nécessaires à la réfection intégrale et pérenne des parties communes sinistrées.

Le syndicat des copropriétaires ne présente aucun moyen de défense spécifique en réponse à la demande de Madame [I].

***

Il résulte des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version antérieure au 1er juin 2020 telles qu’interprétées par une jurisprudence constante que le syndicat des copropriétaires répond de tous les dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes.

La nouvelle rédaction de l’article 14 issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019 et entrée en vigueur le 1er juin 2020 prévoit désormais que le syndicat est « responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers et ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Cette nouvelle rédaction renforce le caractère de plein droit de la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour tout dommage trouvant sa source dans les parties communes.

Cette responsabilité de plein droit avait du reste, ainsi que rappelé ci-dessus, été consacrée par une abondante jurisprudence antérieurement à la nouvelle rédaction.

Il s’ensuit que dès qu’est constaté un défaut d’entretien des parties communes, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires est indépendante de toute notion de faute de sa part. Celui-ci peut toutefois s’exonérer en démontrant la faute de la victime du préjudice.

Si l’origine des désordres est privative, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est exclue mais il peut y avoir partage de responsabilité entre la victime et le syndicat des copropriétaires qui tarderait à faire remettre en état les parties communes.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise qu’est proposé à l’appréciation du tribunal d’imputer les causes du désordre à la vétusté de la construction et au défaut d’entretien à concurrence de 80 % en raison de l’absence de protection contre les infiltrations d’eau en tête de revêtement dont le corps est fissuré et au défaut d’entretien de la toiture (auvent) adossée à la façade au-dessus du porche, à concurrence de 20 %.

Dans son rapport, l’expert a indiqué « Pour remédier au désordre il convient de remplacer la poutre sectionnée ainsi que les poutres présentant une faiblesse structurelle et ce conformément à l’étude d’un BET et de reprendre le flocage en sous face du porche et l’enduit dégradé de la façade conformément aux règles de l’art en assurant la protection de tête du revêtement mis en place. Il convient aussi de vérifier l’état de l’ensemble des poutres bois et de procéder à un traitement des poutres conservées. ».

Il précise, encore, que cette solution « nécessitant le remplacement de la poutre sectionnée et des poutres présentant une faiblesse structurelle ainsi que la reprise de l’enduit de façade dégradé et le flocage en sous face du porche y compris étaiement, est estimée à la somme de 10 000 € HT.

Il convient de rajouter :

* La mission de maîtrise d’œuvre selon l’ordre de mission n° 1858.01.201 81017 du 17 octobre 2018 pour 2 650 € HT

* L’intervention d’un BET selon le devis n° DM/335.06.218 de la SARL ISER pour 2 800 € HT

* Le traitement chimique insecticide et fongicide des bois selon le devis de la société ETB pour un montant de 1 486 € HT.

Le montant global des travaux de reprise est estimé à la somme de 16 936 € HT (10 000 + 2650 + 2800 + 1486 €) ».

Ainsi, le syndicat des copropriétaires doit être condamné à entreprendre les travaux propres à remédier aux dommages ainsi qu’il sera précisé au dispositif de la présente décision.

En revanche, aucun élément au dossier ne permet de penser que le syndicat des copropriétaire se soustraira à cette obligation de telle sorte que l’astreinte ne sera pas ordonnée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts formée par Monsieur [F] [T]

Monsieur [F] [T] demande réparation de son préjudice de jouissance exposant qu’il a un accès très limité à son bien immobilier en raison de la présence d’étais constatée par l’expert.

Il précise que son bien ne peut ni être vendu en l’état, ni faire l’objet de travaux faute pour les entreprises de pouvoir accéder au bien avec un véhicule.

Il reproche au syndic une inertie dans les travaux de remise en état du logement de Madame [R] dont les désordres ont au moins 10 ans d’ancienneté et relève que les copropriétaires ont toujours rejeté la question des travaux de remise en état lors des assemblées générales aux motifs que seuls les propriétaires du bâtiment en question sont redevables du coût de ces travaux conformément au règlement de copropriété qu’ils n’entendent pas modifier.

Il indique avoir fait établir un diagnostic par la société AKILA dont il ressort la possibilité de poser des étais afin d’assurer l’accès à son bien mais que cette solution n’a pas été retenue.

Le syndicat des copropriétaires réplique que Monsieur [T] s’est opposé à la réalisation des travaux lors des assemblées générales ; que l’expert n’a pas relevé que les étais mis en place rendaient son lot inaccessible ; que Monsieur [T] n’habite pas sur place et ne justifie pas de l’impossibilité de louer son bien.

La société FONCIA GENIEZ estime que Monsieur [T] ne démontre aucune faute du syndic à l’origine du trouble de jouissance qu’il allègue, pas plus qu’il ne justifie le montant réclamé.

***

Ainsi qu’il a été rappelé ci-dessus, il incombe à celui qui entend voir engager la responsabilité délictuelle d’autrui, de démontrer, conformément aux règles de preuve, par tous moyens, l’existence de son préjudice, en lien avec la faute invoquée et de fournir au tribunal les éléments propres à en permettre l’évaluation.

En l’espèce, outre le fait que le lien de connexité entre la demande principale et la demande de Monsieur [T] peut, légitimement, être discuté, il résulte très clairement des débats que ce dernier est défaillant dans le paiement de ses charges de copropriété ; que notamment par jugement du 24 janvier 2017, rectifié le 21 janvier février 2017, le tribunal d’instance de [Localité 12] l’a condamné à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 12] la somme 4.396,24 € au titre des charges et travaux arrêtés au 8 novembre 2016, outre intérêts au taux légal, frais de recouvrement, indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

En outre, une nouvelle procédure est actuellement pendante devant le tribunal de proximité de [Localité 12] aux fins de recouvrer les charges des travaux appelés à compter du 1er avril 2019.

Par ailleurs, l’expert judiciaire a noté que si les panneaux de couverture de l’auvent installé par Monsieur [T], avec des nervures orientées parallèlement à la façade, ne gênaient pas l’écoulement des eaux, il a toutefois précisé qu’il était fort probable que l’absence d’entretien, l’accumulation de feuilles mortes et la prolifération dense de la mousse aient créé de petites pochettes d’eau à la ligne de jonction auvent/façade au-dessus porche et accentué les infiltrations par les fissures présentes au niveau de ladite jonction, considérant ainsi qu’il convenait d’imputer les causes du désordres à ce défaut d’entretien de la toiture à concurrence de 20%.

Dans cette mesure, il apparaît que Monsieur [T] a contribué, en grande partie, à la réalisation du préjudice qu’il invoque, d’une part en n’entretenant pas l’auvent qu’il a installé et d’autre part, en ne s’acquittant pas de ses charges de copropriété, nécessaires au financement des travaux d’entretien des parties communes.

Dès lors, il est mal fondé en sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts et en sera débouté.

Sur les autres demandes :

Aucune condamnation n’ayant été prononcée à son encontre, la demande du syndicat des copropriétaires tendant à être garanti de toute condamnation par la société FONCIA GENIEZ et Monsieur [T] sera donc rejetée.

Il convient d’ordonner la publication du présent jugement au service de la publicité foncière, aux frais de Mme [I], tandis que la demande tendant à rendre commun et opposable ce jugement à la société BNP PARIBAS est sans objet puisqu’elle fait partie de la cause et a fait notifier des écritures dans son intérêt.

Il y a lieu de condamner Madame [I], qui succombe, aux dépens, en ce compris les frais d’expertise et les frais de démontage et de remontage de la cuisine, réclamés par l’expert, dont distraction ainsi qu’il sera précisé au dispositif de la présente décision.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [I], condamnée aux dépens, devra verser à Madame [R], la somme de 6.000 €.

Par ailleurs, Madame [R] étant déboutée de l’ensemble de ses demandes présentées contre le syndicat des copropriétaires, la société FONCIA GENIEZ et Monsieur [T], elle sera condamnée à payer, à chacun d’eux, la somme de 1.500 € à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, tandis que la société BNP PARIBAS, la société AVANSSUR et la compagnie GAN ASSURANCE conserveront la charge des frais irrépétibles qu’elles ont pu engager dans le cadre de la présente instance.

Enfin, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir présentée devant le tribunal par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à Rambouillet (78) et la SAS FONCIA GENIEZ ;

PRONONCE l’annulation, pour dol, de la vente reçue en la forme authentique, le 8 septembre 2017, par Maître [J] [U], notaire à [Localité 12], entre Madame [B] [W] [I] et Madame [Z], [L] [R], portant sur les biens ci-après décrits :

— Dans un ensemble immobilier, soumis au régime de la copropriété, sis à [Adresse 8], cadastré section AA, d’une contenance totale de 6a 26ca n°13, les lots n°4 (bâtiment A), 13 (bâtiment C) et 15 (bâtiment D) constituant, suite à leur réunion, un appartement avec entrée, salle de bains et WC, deux chambres, séjour double, cuisine, d’une surface totale de 77,19 m².

— Dans un ensemble immobilier, soumis au régime de la copropriété, sis à [Localité 12], [Adresse 4] et [Adresse 10], cadastré section AI n°[Cadastre 3], d’une contenance totale de 19a 11ca, les lots n°70 et 71 constituant un box fermé et une place de stationnement,

ORDONNE la publication du présent jugement au service de la publicité foncière dans les formes prévues au décret n°55-22 du 4 janvier 1955 à la diligence de Madame [Z] [R] et aux frais Madame [B] [W] [I] ;

DIT qu’en conséquence de l’annulation de la vente, Madame [Z] [R] est condamnée à restituer l’immeuble objet de la vente à Madame [B] [I] tandis que Madame [B] [I] est condamnée à restituer à Madame [Z] [R] le prix de vente à concurrence de 228.000 € ;

CONDAMNE Madame [B] [I] à payer à Madame [Z] [R] les sommes de :

—  4.377,01 € au titre des frais d’agence, des débours du notaire et des frais préalables à la vente ;

—  13.000 € au titre des honoraires de l’agence immobilière ;

—  3.000 €, en indemnisation de son préjudice de jouissance ;

—  1.455,30 €, à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice financier constitué par la surconsommation d’énergie ;

—  1.500 € au titre du préjudice moral ;

PRONONCE l’annulation du contrat de prêt conclu entre Madame [Z] [R] et le contrat de prêt conclu entre Madame [R] et la société anonyme BNP PARIBAS ;

En conséquence de l’annulation du contrat de prêt, CONDAMNE Madame [Z] [R] à payer à la société anonyme BNP PARIBAS, la somme de 74.504,17 € ;

CONDAMNE Madame [B] [I] à payer à la société anonyme BNP PARIBAS la somme de 14.439,19 € ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 12], représenté par son syndic, la société GIF GESTION & COPROPRIETE à faire procéder aux travaux nécessaires à la réfection intégrale et pérenne des parties communes sinistrées, tel que préconisé par Monsieur [G], expert judiciaire dans son rapport en date du 11 août 2020, à savoir :

— le remplacement de la poutre sectionnée et des poutres présentant une faiblesse structurelle ainsi que la reprise de l’enduit de façade dégradé et le flocage en sous face du porche y compris étaiement suivant devis à actualiser,

— la mission de maîtrise d’œuvre selon l’ordre de mission n° 1858.01.20181017 du 17 octobre 2018 pour 2.650 € HT ou devis équivalent à actualiser,

— l’intervention d’un BET selon le devis n° DM/335.06.218 de la SARL ISER pour 2.800 € HT ou devis équivalent à actualiser,

— le traitement chimique insecticide et fongicide des bois selon le devis de la société ETB pour un montant de 1.486 € HT ou devis équivalent à actualiser,

— la remise, à l’achèvement des travaux, d’un certificat de conformité de l’ouvrage aux normes en vigueur, notamment de sécurité ;

REJETTE l’ensemble des demandes présentées à l’encontre de la compagnie AVANSSUR, de la compagnie AXA FRANCE IARD, de la compagnie GAN ASSURANCES, de la société FONCIA GENIEZ, du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 12] et de Monsieur [V] [T] ;

REJETTE l’ensemble des appels en garanties ;

REJETTE la demande reconventionnelle de dommages-intérêts formée par Monsieur [F] [T] ;

CONDAMNE Madame [B] [I] aux dépens, en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire et les frais de démontage et de remontage de la cuisine et DIT que Maître [H] [X] et Maître [S] pourront directement recouvrer ceux des dépens dont elle ont fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE Madame [B] [I] à payer Madame [Z] [R] la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [R] à payer à la société FONCIA GENIEZ, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 12] à Monsieur [V] [T] la somme de 1.500 €, chacun sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT, en revanche, que la société BNP PARIBAS, la compagnie AVANSUR et la compagnie GAN ASSURANCE conserveront la charge des frais irrépétibles qu’elles ont pu engager dans la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires.

Prononcé le 07 MARS 2025 par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, assistée de Madame SOUMAHORO greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT.