TRIBUNAL

de VERSAILLES

[Adresse 1]

[Localité 1]

Chambre de proximité

N° RG 26/00016 – N° Portalis DB22-W-B7K-TXAN

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du

21 Avril 2026

[R], [K], [G] [C]

C/

[I], [U] [Q] [Z], [J] [L]

Expédition exécutoire délivrée

le

à M^e Lionel ASSOUS-LEGRAND

Expédition certifiée conforme

délivrée le

à M. [I] [Q] [Z]

à Mme [J] [L]

Minute n° : /2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 21 Avril 2026 ;

Sous la Présidence de M. François GUERANGER, Magistrat exerçant à titre temporaire les fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Versailles, assisté de M^me Sylvie PAWLOWSKI, Greffière ;

L’ordonnance suivante a été mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR :

Mme [R], [K], [G] [C]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Lionel ASSOUS-LEGRAND, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Romane CARRON, avocat au barreau de PARIS

ET

DEFENDEUR :

M. [I], [U] [Q] [Z]

[Adresse 3] – [Localité 2]

comparant en personne

Mme [J] [L]

[Adresse 3] – [Localité 2]

comparante en personne

Après débats à l’audience publique des référés du 16 Mars 2026, le juge des contentieux de la protection a indiqué que la décision serait mise à disposition au greffe le 21 Avril 2026 aux horaires d’ouverture au public du Greffe.

FAITS

Madame [R] [C], née le 9 novembre 1987 à [Localité 3] (78), assistante RH, de nationalité française, demeurant [Adresse 2] à [Localité 2] a donné à bail d’habitation le 4 février 2023 à Monsieur [I] [Q] [Z], né le 18 septembre 1989 à [Localité 4] (Congo), ingénieur, de nationalité française, et à Madame [J] [L], née le 9 février 1988 à [Localité 5], chef de projet, de nationalité française, un logement situé [Adresse 3] à [Localité 2].

Ledit bail a été conclu pour une durée initiale de 3 ans.

Les paiements réguliers des locataires n’incluent pas les charges. Le solde débiteur est donc en constante augmentation depuis plusieurs mois. Mme [R] [C] a fait délivrer le 10 septembre 2025 à Monsieur [I] [Q] [Z] et à Madame [J] [L] un commandement de payer pour un montant de 2.923,12 euros en principal.

Les débiteurs n’ont pas, dans le délai légal suivant le commandement de payer, régularisé leur situation. Les tentatives amiables pour obtenir le recouvrement de la dette locative n’ont pas abouti.

PRÉTENTIONS

À titre liminaire, il est rappelé que les demandes tendant à voir constater ou dire et juger ou encore donner acte et déclarer ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ce qui est rappelé par la Charte de présentation des écritures du 30 janvier 2023. Émettre une prétention consiste à solliciter du juge l’obtention d’un avantage ou, inversement, à solliciter auprès de lui que cet avantage soit refusé à son prétendant. Ces demandes sont en réalité des moyens au soutien des prétentions véritables des parties. Il ne sera pas statué dessus sauf si l’analyse de leur rédaction révèle qu’il s’agit, en réalité, de prétentions et non de moyens.

Par acte introductif d’instance du 19 décembre 2025, Mme [R] [C] a assigné en référé M. [I] [Q] [Z] et à Mme [J] [L] devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Versailles.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 mars 2026.

Se référant à son assignation, Mme [R] [C] sollicite de:

Vu les articles 1103, 1343-2 et 1728 du code civil

Vu l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989

CONSTATER la résiliation du bail d’habitation, la clause résolutoire visée au commandement de payer étant acquise

ORDONNER l’expulsion de M. [I] [Q] [Z] et de Mme [J] [L] et de tous occupants de leur chef des lieux au besoin avec l’assistance de la force publique

ORDONNER le transport et la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde meuble ou tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront lui être dues, aux risques et périls de la partie expulsée

CONDAMNER solidairement M. [I] [Q] [Z] et Mme [J] [L] à lui payer la somme de 3 357,38 euros de provision au titre des loyers et charges impayés outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, les intérêts étant capitalisés conformément à l’article 1343-2 du code civil

CONDAMNER solidairement M. [I] [Q] [Z] et Mme [J] [L] à lui payer une indemnité journalière d’occupation jusqu’à leur départ effectif, égale aux derniers loyers quotidiens applicables sans préjudice des charges comme si le bail s’était poursuivi

CONDAMNER in solidum M. [I] [Q] [Z] et Mme [J] [L] au paiement de la somme de 733 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER in solidum M. [I] [Q] [Z] et Mme [J] [L] à tous les dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, notamment le coût du commandement de payer

Lors de l’audience du 16 mars 2026, Mme [R] [C] fait état d’une diminution de la dette locative s’élevant désormais à 2 477,76 euros, échéance de mars incluse. Elle précise que les paiements ne couvrent pas les charges. Le loyer actuel charges comprises est de 1 300 euros mensuellement.

M. [I] [Q] [Z] et Mme [J] [L] sont présents à l’audience. Ils reconnaissent la dette et déclarent qu’ils souhaitent rester dans les lieux le temps de trouver un autre logement car les revenus du foyer sont de 2 900 euros par mois.

Ils sollicitent un échéancier pour régler leur dette.

Mme [R] [C] s’en remet au juge sur ce point.

Pour l’exposé complet des moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 avril 2026.

SUR QUOI

L’article 834 du code de procédure civile prévoit :

« Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 835 du même code complète :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Il ressort des pièces produites aux débats que la demande doit être déclarée recevable à la procédure de référé.

SUR LA QUALIFICATION DU JUGEMENT

Aux termes de l’article L213-4-3 du code de l’organisation judiciaire

« Le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre. »

Précisé par l’article R213-9-3 du même code

« Le juge des contentieux de la protection connaît à charge d’appel des actions mentionnées à l’article L. 213-4-3. »

et l’article R213-9-4 dudit code énonce :

« Le juge des contentieux de la protection connaît, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000 euros, et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée, des actions énumérées aux articles L. 213-4-4, L. 213-4-5 et L. 213-4-6. »

En l’espèce, Mme [R] [C] est représentée, Mme [J] [L] et M. [I] [Q] [Z] sont présents. Le montant demandé par la société requérante est inférieur à 5 000 euros mais une demande d’expulsion est formulée.

En conséquence, la présente décision sera contradictoire en premier ressort.

SUR LE FOND

Sur la résiliation du bail d’habitation de l’appartement

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose :

« I.- Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

II.-A compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. (…)

IV.-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, le bail d’habitation du 4 février 2023 comporte une clause résolutoire qui peut être actionnée en l’absence de paiement des loyers et des charges. En l’occurrence, le paiement est régulier mais ne comprend pas les charges.

Mme [R] [C] est donc fondée à demander la constatation de la clause résolutoire pour son compte.

Le commandement de payer du 10 septembre 2025 est resté sans suite et la clause résolutoire est donc acquise à compter du 22 mai 2025, soit deux mois après comme stipulé dans ledit commandement de payer.

Par ailleurs, la préfecture des Yvelines a été saisie le 23 décembre 2025 de l’assignation du 19 décembre 2025 pour une audience tenue le 16 mars 2026.

Les délais légaux sont donc respectés.

Pour autant, le paiement des échéances est régulier même si le versement n’est pas complet. Les locataires ont fait part de leur souhait de rester dans les lieux le temps de trouver un autre logement.

Les conditions d’application des alinéas V et VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sont donc réunies.

En conséquence, la résiliation du bail du 4 février 2023 sera constatée à compter du 22 mai 2025, deux mois après le commandement de payer du 10 septembre 2025.

Toutefois, il sera accordé un délai pour apurer la dette. Les effets de la résiliation du bail d’habitation seront donc suspendus pendant cette période, suspension qui prendrait fin « dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge ».

Dès que la dette locative aura été apurée, les échéances de loyer demeurant réglées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet.

Sur l’expulsion des locataires de l’appartement

L’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution énonce :

« Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. »

Et l’article L431-1 du même code prévoit :

« Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire. »

En l’espèce, la résiliation du bail d’habitation dont bénéficiaient M. [I] [Q] [Z] et Mme [J] [L] étant acquise à compter du 22 mai 2025, ceux-ci sont occupants sans droit ni titre des biens de Mme [R] [C] depuis cette date.

En conséquence, sauf si les locataires ont quitté les lieux et remis les clés au propriétaire dans le délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, l’expulsion de M. [I] [Q] [Z] et de Mme [J] [L] et de tous occupants de leur chef sera ordonnée conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette expulsion se fera le cas échéant avec l’assistance de la force publique sur demande du commissaire de justice instrumentaire. Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1, L433-2 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Toutefois, la mesure d’expulsion est suspendue au règlement de la dette locative dans les conditions du point VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et détaillées dans le paragraphe ci-dessous.

Sur les sommes dues au titre des arriérés de loyers et charges

L’article 1103 du code civil prévoit :

« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Et l’article 7 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 dispose :

« Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. »

Enfin, l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative»

En l’espèce, la somme demandée à l’audience à M. [I] [Q] [Z] et à Mme [J] [L] s’élève à 2 477,76 euros. Il leur sera accordé un délai de 12 mois pour régler la somme en question sur la base d’une mensualité de 200 euros pendant 11 mois, le reliquat étant payé lors de la dernière échéance.

En conséquence, M. [I] [Q] [Z] et Mme [J] [L] seront condamnés solidairement à verser à Mme [R] [C] la somme de 2 477,76 euros au titre des loyers et des charges impayées avec intérêts légaux à compter de la date du commandement de payer, les intérêts étant capitalisés conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Toutefois, il sera accordé à M. [I] [Q] [Z] et à Mme [J] [L] un échéancier de 12 mois pour régler leur dette, soit 11 échéances de 200 euros et le reliquat lors de la dernière échéance, à compter de la signification de la présente décision. En cas d’absence de paiement d’une échéance, la totalité de la dette deviendrait immédiatement exigible à la suite d’une mise en demeure.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 544 du code civil dispose :

« La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

Et l’article 1240 du code civil prévoit :

« Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

N° RG 26/00016 – N° Portalis DB22-W-B7K-TXAN. Ordonnance de référé du 21 Avril 2026.

En l’espèce, le bail d’habitation ayant été résilié au 22 mai 2025, M. [I] [Q] [Z] et Mme [J] [L] se trouvent occupants sans droit ni titre du bien de Mme [R] [C], ce qui justifie le paiement d’une indemnité d’occupation pour compenser le dommage causé au propriétaire par son occupation illicite.

En l’occurrence, la provision correspondant à l’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer augmenté des charges à compter de la date de la résiliation du bail. La somme versée au titre du dépôt de garantie sera décomptée.

En conséquence, M. [I] [Q] [Z] et Mme [J] [L] seront condamnés solidairement à verser à Mme [R] [C] à compter du 22 mai 2025 une indemnité journalière d’occupation égale aux derniers loyers quotidiens applicables sans préjudice des charges, comme si le bail s’était poursuivi. Le montant du dépôt de garantie et les sommes versées après la résiliation du bail seront décomptés.

Toutefois, le versement de l’indemnité d’occupation est suspendu au règlement dans les 12 mois de la dette locative par M. [I] [Q] [Z] et Mme [J] [L] dans les conditions du point VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et détaillées dans le paragraphe ci-dessus.

Des frais irrépétibles à hauteur de 330 euros seront dus par M. [I] [Q] [Z] et Mme [J] [L] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé par ordonnance contradictoire en premier ressort et mise à disposition au greffe

CONSTATE la résiliation conventionnelle du bail d’habitation conclu le 4 février 2023 entre Mme [R] [C] et M. [I] [Q] [Z] et Mme [J] [L] à compter du 22 mai 2025.

Toutefois, un délai pour apurer la dette locative étant accordé à M. [I] [Q] [Z] et à Mme [J] [L], les effets de la résiliation du bail d’habitation seront suspendus pendant cette période, suspension qui prendrait fin « dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge » en l’occurrence dans le délai de 12 mois.

Dès que M. [I] [Q] [Z] et Mme [J] [L] se seront libérés de leur dette, les échéances locatives demeurant honorées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet.

ORDONNE l’expulsion de M. [I] [Q] [Z] et de Mme [J] [L] et de tous occupants de leur chef du logement conformément aux dispositions du 1er alinéa de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette expulsion se fera le cas échéant avec l’assistance de la force publique sur demande du commissaire de justice instrumentaire. Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1, L433-2 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Cette expulsion est toutefois suspendue au paiement par M. [I] [Q] [Z] et Mme [J] [L] de leur dette dans les conditions exposées ci-dessous.

CONDAMNE solidairement M. [I] [Q] [Z] et Mme [J] [L] à verser à Mme [R] [C] la somme de 2 477,76 euros au titre des loyers et des charges impayées.

Toutefois, il sera accordé à M. [I] [Q] [Z] et à Mme [J] [L] un délai maximum de 12 mois à compter de la signification de la présente décision pour régler leur dette, soit 11 échéances de 200 euros et le reliquat lors de la dernière échéance, à compter de la signification de la présente décision. En cas d’absence de paiement d’une échéance, la totalité de la dette deviendrait immédiatement exigible à la suite d’une mise en demeure.

CONDAMNE solidairement M. [I] [Q] [Z] et Mme [J] [L] à verser à Mme [R] [C] à compter de la résiliation du bail du 22 mai 2025 jusqu’à libération des lieux une indemnité journalière d’occupation égale aux derniers loyers quotidiens applicables sans préjudice des charges, comme si le bail s’était poursuivi. Le montant du dépôt de garantie et les sommes versées après la résiliation du bail seront décomptés.

Cette mesure est toutefois suspendue au paiement par M. [I] [Q] [Z] et Mme [J] [L] de leur dette dans les conditions exposées ci-dessus.

CONDAMNE in solidum M. [I] [Q] [Z] et Mme [J] [L] au paiement d’une somme de 330 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE in solidum M. [I] [Q] [Z] et Mme [J] [L] aux dépens de la présente instance conformément aux articles 695 et 696 du code de procédure civile

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits,

La greffière Le juge