COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 3 JUIN 2021

N° 2021/ 180

N° RG 19/14943 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BE5RE

C X Y

SARL EDINN COMPUTER

C/

S.C.I. OLANSY

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Virginie PARRIAUX

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 06 Septembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 18/01248.

APPELANTS

Monsieur C X Y

né le […] à REDJAS, demeurant […]

représenté par M^e Virginie PARRIAUX, avocat au barreau de NICE

SARL EDINN COMPUTER, prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis […]

représentée par M^e Virginie PARRIAUX, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

S.C.I. OLANSY, dont le siège social est sis […], représentée par son mandataire, la SARL I.C.I INFO CONSEIL IMMOBILIER dont le siège social est sis […], poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

représentée par M^e Paul GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Sylvia AH-TOY, avocat au barreau de NICE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Mars 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Laure BOURREL, Président

Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller

Madame Florence ALQUIE-VUILLOZ, Conseiller

Greffier lors des débats : M. Alain VERNOINE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 3 juin 2021, après prorogation du délibéré.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 3 juin 2021

Signé par Madame Laure BOURREL, Président et Madame Valérie VIOLET, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE :

Suivant acte du 1 er octobre 2005, la SCI Olansy a donné à bail à Monsieur C X Y un local commercial situé au rez de chaussée d’un immeuble situé […] à Nice (06) pour une durée de 23 mois pour un usage de 'prestation informatique' moyennant un loyer mensuel de 480euros et 20euros au titre du paiement de la taxe foncière et d’une provision sur charges. A l’expiration du contrat, le 1^er septembre 2007, Monsieur X Y s’est maintenu dans les lieux.

Le 27 janvier 2016, la SCI Olansy a fait délivrer à Monsieur X Y un commandement d’avoir à payer les loyers visant la clause résolutoire pour un montant de 2 596euros.

Par acte du 19 décembre 2016, la SCI Olansy a fait citer Monsieur X Y devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Nice afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire au 27 février 2016, ordonner l’expulsion de Monsieur X Y de lieux loués et de tous occupants de son chef, dont notamment la SARL Eddin Computer, et les voir condamner solidairement au paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif impayé et une indemnité d’occupation à compter du 1^er mars 2016 et ce jusqu’au départ effectif des lieux.

Par ordonnance du 11 mai 2017, le juge des référés s’est déclaré 'incompétent' pour statuer en l’état de contestations sérieuses et a rejeté les demandes.

Par acte du 26 février 2018, la SCI Olansy a fait citer Monsieur X Y et la société Edinn Computer devant le Tribunal de grande instance de Nice afin de voir constater l’absence de production de l’attestation d’assurance par le preneur, l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 1^er octobre 2005, l’expulsion et la condamnation solidaire de Monsieur X Y et la société Edinn Computer au paiement de l’arriéré locatif, du coût du commandement, d’une indemnité d’occupation à compter du 27 février 2016 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et des dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de leur résistance abusive, outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 6 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Nice a constaté l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail liant la SCI Olansy à Monsieur X Y, dit que le bail est résilié à compter du 27 février 2016 et que Monsieur X Y et la SARL Edinn Computer occupent sans droit ni titre le local sis […] à Nice, débouté Monsieur X Y et la SARL Edinn Computer de leur demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion de Monsieur X Y et de tous occupants de son chef et notamment la SARL Edinn Computer des locaux situés […] à Nice, dit que faute d’avoir quitté les lieux dans le mois de la signification du présent jugement, leur expulsion pourra se faire avec le concours de la force publique, condamné solidairement Monsieur X Y et la SARL Edinn Computer au paiement d’une somme de 3 096euros au titre du solde locatif au 27 février 2016 et la somme de 160,46euros au titre du coût du commandement du 27 janvier 2016 en quittances et deniers, fixé à leur charge une indemnité d’occupation mensuelle de 500euros égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges soit 480euros et 20euros à compter du 1^er mars 2016 jusqu’à la date de départ effectif de lieux, condamné solidairement Monsieur X Y et la SARL Edinn Computer au paiement de la dite indemnité d’occupation à compter du 1^er mars 2016 et jusqu’au départ effectif des lieux en quittances et deniers, débouté la SCI Olansy de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et condamné solidairement Monsieur X Y et la SARL Edinn Computer à payer à la SCI Olansy la somme de 3 000euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La juridiction a estimé que les conditions d’application de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies en raison de l’existence d’un arriéré locatif et de l’absence de production de l’attestation d’assurance.

Le 24 septembre 2019, Monsieur X Y et la SARL Edinn Computer ont interjeté régulièrement appel de ce jugement en toutes ses dispositions à l’exception de celle relative au rejet de la demande de la SCI Olansy de dommages et intérêts pour résistance abusive

Dans leurs conclusions déposées et notifiées le 20 juillet 2020, les appelants demandent à la cour de :

Vu les dispositions des articles L145-1 et L145-5 du code de commerce,

Vu les dispositions des articles 1244-1 à 1244-3 et 1708 du code civil,

Vu la loi relative à l’Artisanat et aux très petites entreprises du 18 juin 2014,

Vu l’article 1240 du Code civil,

Dire et juger recevable l’appel formé par Monsieur X Y et la SARL Edinn Computer. A B le jugement attaqué, et statuant à nouveau :

Débouter l’intimée de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Constater la bonne foi de l’appelant (sic),

Constater que les paiements de loyers par l’appelant se font toujours en espèce,

Constater que le montant de la dette locative du défendeur (sic) s’élève à 3 746euros,

Dire et juger que la rupture des pourparlers à l’initiative de la demanderesse est abusive,

Dire et juger que cette rupture abusive des pourparlers a entraîné un préjudice qui doit être réparé à hauteur de 8 000 euros au profit de Monsieur X Y,

A titre subsidiaire :

Accorder des délais de paiement pour la dette locative selon l’échéancier proposé par le défendeur sur une durée de 15 mois, à hauteur de 250€ par mois,

Suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire,

Condamner la SCI Olansy à payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, distraits au profit de Maître Parriaux,

Condamner la SCI Olansy aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses écritures déposées et notifiées le 29 décembre 2020, la société Olansy demande à la cour de :

Vu les dispositions des Articles 1134 et 1728 du Code Civil ;

Vu les dispositions de l’article 25 du Décret du 30 septembre 1953, modifié par la Loi 31 décembre 1989 ;

Vu les dispositions de l’Article L 145-41 du Code de Commerce ;

Vu les dispositions de l’Article 14 de la Loi du 17 mars 1909 ;

Vu l’Article 1353 du Code Civil ;

Débouter Monsieur X Y de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Le condamner à déclarer sa véritable nationalité et à donner l’adresse exacte de son domicile ;

Confirmer B le jugement de première instance en ce qu’il a jugé :

« Constaté que la clause résolutoire contenue au bail liant la SCI Olansy et Monsieur C X Y est acquise depuis le 27 février 2016 ; dit qu’en conséquence, le bail est résilié depuis le 27 février 2016 et que Monsieur C X Y ainsi que son sous-locataire la SARL Edinn computer occupent sans droit ni titre, depuis cette date, les locaux sis à Nice (06000), […] ; débouté Monsieur X Y et la SARL Eddin computer de leur demande de délais de paiement pour la dette locative et de leur demande visant à suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire ; ordonné l’expulsion de Monsieur C X Y et de tous occupants de son chef, et notamment son sous-locataire la SARL EDINN COMPUTER, des locaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble sis […]) ; dit que faute par les occupants d’avoir quitté spontanément les lieux dans le mois de la signification du présent jugement, leur expulsion pourra se faire avec le concours de la force publique ; condamné solidairement Monsieur C X Y et la SARL EDINN COMPUTER à payer à la SCI OLANSY la somme de 3.096 euros au titre de l’arriéré locatif au 27 février 2016, outre la somme de 160,46 euros au titre du coût du commandement du 27 janvier 2016, en quittances ou deniers ; fixé à leur charge une indemnité d’occupation mensuelle de 500 euros égale au montant du loyer augmenté de la provision pour charges soit 480 euros et 20 euros, à compter du 1ermars 2016 et jusqu’à la date de départ effectif des lieux ; condamné solidairement Monsieur C X Y et la SARL EDINN COMPUTER, au paiement de ladite indemnité d’occupation à compter du 1ermars 2016 et jusqu’au départ effectif des lieux, en quittances ou deniers ; condamné solidairement Monsieur C X Y et la SARL EDINN COMPUTER à payer à la SCI OLANSY de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; condamné Monsieur C X Y et la SARL EDINN COMPUTER aux dépens'.

A B le jugement en ce qu’il a jugé :

' Déboute la SCI OLANSY de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive';

— Déclarer que par la faute de Monsieur X Y et de la SARL EDINN COMPUTER (non-paiement de son loyer, non-production de l’attestation d’assurance, maintien sans droit ni

titre dans les lieux depuis plus de 6 années), la SCI OLANSY subi un le préjudice lequel consiste notamment :

1. à continuer à payer des charges sans recevoir quelconque contrepartie financière à l’occupation sans droit ni titre par Monsieur X Y et la SARL EDINN COMPUTER,

2. A ne pas pouvoir disposer, depuis plus de 6 années, de son bien immobilier et cela sans contrepartie financière,

3. Nonobstant les tracas moraux, être obligée de payer l’avocat, l’huissier etc…,

En conséquence et sur le fondement de la responsabilité contractuelle,

Condamner solidairement Monsieur C X Y, ainsi que tous occupants de son chef et notamment son sous- locataire, la SARL EDINN COMPUTER à payer, la somme de dix mille euros en réparation du préjudice résultant de sa résistance abusive (augmentation du montant des dommages et intérêts du fait de l’obligation de subir la présente procédure d’appel)

— Condamner solidairement Monsieur C X Y, ainsi que tous occupants de son chef et notamment son sous- locataire, la SARL EDINN COMPUTER à payer la somme de 10 000 Euros sur le fondement de l’Article 700 du Code de Procédure Civile, distrait au profit de

M^e AH-TOY, Avocat,

— Condamner solidairement Monsieur C X Y, ainsi que tous occupants de son

chef et notamment son sous locataire, la SARL EDINN COMPUTER à payer les entiers dépens

en vertu de l’Article 699 du Code de Procédure Civile.

Pour plus ample exposé, la cour renvoie aux écritures déposées par les parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 février 2021

Motifs :

Sur l’adresse et la nationalité de Monsieur X Y :

Par conclusions du 29 décembre 2020, la SCI Olansy demande à la cour de 'condamner Monsieur X Y à déclarer sa véritable identité et à donner son adresse exacte'.

Il convient de constater que d’une part la SCI Olansy n’énonce pas dans la motivation de ses conclusions les fondements juridiques d’une telle demande et d’autre part par conclusions régulièrement déposées et notifiées, Monsieur X Y fournit ces renseignements d’identification dont aucun élément ne permet de remettre en cause l’authenticité.

Il convient de rejeter cette demande.

Sur le bail :

Monsieur X Y et la SCI Olansy sont en l’état d’un bail dérogatoire conclu le 1^er octobre 2005 pour une durée de 23 mois portant sur un local situé […] à Nice. Le bail dérogatoire est un bail qui ne peut être conclu que pour une durée de 23 mois et qui ne peut donc être prorogé ou renouvelé.

Il est acquis et non contesté par les parties qu’aux termes du bail dérogatoire, Monsieur X Y est resté dans les lieux. La bailleresse ne justifie nullement avoir donné préalablement congé à son locataire qu’elle a laissé en possession à l’expiration du délai de 2 ans, sans protestation ni réserve. Dés lors, en raison de la poursuite de la location, un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux s’est formé automatiquement à compter de cette échéance, l’accord de parties étant manifesté par ce maintien dans les lieux du locataire, sans que la bailleresse ne prenne de disposition pour obtenir son départ.

Un nouveau bail statutaire est réputé être conclu aux clauses et conditions du bail dérogatoire, même si aucun bail écrit n’est conclu.

Le bail du 1^er octobre 2005 contient une clause résolutoire qui prévoit que ' faute d’exécution de l’une des clauses du bail, ce dernier sera résilié de plein droit un mois après une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ou commandement resté infructueux'.

Par acte délivré par huissier le 27 janvier 2016 au domicile de l’intéressé, la bailleresse a fait commandement à Monsieur X Y de lui payer la somme de 2 596euros au titre des loyers échus pour la période d’octobre 2015 à janvier 2016 et des taxes foncières 2014 et 2015 et restés impayés.

Monsieur X Y E d’un paiement des loyers en espèce, fait qui n’est pas contesté par la bailleresse puisque le décompte locatif produit mentionne effectivement certains versements en espèce alors que d’autres sont réalisés par remise d’un chèque. Toutefois, il résulte de la lecture du document produit que depuis juillet 2013, le solde du compte locatif est débiteur et que Monsieur X Y ne règle pas la taxe foncière, nonobstant la clause du bail la mettant à sa charge.

Monsieur X Y ne nie pas l’existence d’un solde de loyer impayé qu’il évalue à 2 246euros, après déduction du dépôt de garantie versé lors de l’entrée dans les lieux.

Outre que le dépôt de garantie n’a pas vocation à être déduit du solde des loyers impayés mais à garantir la bailleresse des éventuelles dégradations commises dans les lieux loués, Monsieur X Y, qui se borne à faire état de versements, ne rapporte aucunement la preuve de ses allégations alors qu’il appartient à celui qui se prétend libérer d’une obligation de paiement d’en rapporter la preuve.

Il ne résulte pas des éléments du dossier que le solde locatif réclamé le 27 janvier 2016 ait été réglé

en temps utile, de sorte qu’il convient de constater la résiliation du bail intervenue par le jeu de la clause résolutoire dès le 27 février 2016.

La bailleresse fait état d’une sous-location intervenue en mai 2006 en faveur de la SARL Edinn Computer dont Monsieur X Y est le gérant.

Ces affirmations, qui ne reposent sur aucun document probant versé au débat, ne sont néanmoins pas contestées par les appelants. La possibilité de sous louer le local est expressément interdite par le paragraphe II des conditions générales du bail relatif aux obligations du preneur qui énonce ' le preneur est tenu aux obligations principales suivantes … occuper personnellement les lieux loués, ne pas pouvoir en aucun cas sous peine d résiliation du bail, sous louer les lieux même gratuitement en tout ou en partie …'.

Toutefois il convient de considérer, en raison de l’accord donnée implicitement par la bailleresse qui en fait état sans en critiquer l’existence, cette sous-location, dont la juridiction ignore le coût, comme régulière. La SCI Olansy disposant alors, nonobstant l’absence de lien contractuel entre la bailleresse et la sous locataire, d’une action directe contre le sous locataire au paiement du loyer principal dans la limite du prix de la sous-location conformément aux dispositions de l’article 1753 du code civil.

En l’espèce, la SARL Edinn Computer, qui ne se prévaut pas d’un sous loyer moindre, sera condamnée solidairement avec le locataire principal.

Il convient de confirmer le jugement de première instance.

Sur la proposition amiable formulée le 8 juin 2017 :

Par courrier du 8 juin 2017, la SCI Olansy a proposé à Monsieur X Y un plan d’apurement de sa dette locative qui s’élevait alors à 7 335,60euros en 24 mensualités de 300euros avec la possibilité pour les parties de signer un nouveau bail aux mêmes clauses et conditions, notamment sur le montant du loyer.

Toutefois, cette proposition d’accord est restée sans réponse de la part de Monsieur X Y qui ne justifie pas avoir accepté les offres de la bailleresse et surtout, ce courrier n’a pas été suivi d’effet puisque Monsieur X Y ne verse plus aucune somme à la bailleresse depuis le mois d’avril 2017. De sorte qu’il est mal fondé à invoquer la rupture brutale d’un plan d’apurement qui n’avait pas reçu exécution et qui n’avait pas été accepté.

Ainsi, l’assignation devant la juridiction de premier degré intervenue le 26 février 2018 soit 7 mois après la proposition d’apurement ne peut être qualifié de fautive.

Il convient de confirmer la décision de premier ressort.

Sur les délais de paiement :

Le débiteur malheureux, mais de bonne foi, peut obtenir des délais de paiement pour apurer sa dette, le débiteur malheureux étant celui qui éprouve des difficultés réelles et sérieuses à s’acquitter de ses engagements pour des raisons indépendantes de sa volonté ne lui permettant pas de se libérer immédiatement.

Monsieur X Y qui sollicite des délais de paiement de la somme due. Cependant, il ne justifie pas de ses revenus actuels, et surtout il n’explique pas comment dans ce délai de deux ans, il pourra honorer sa dette à l’égard de la SCI Olansy alors qu’il ne fait aucune proposition de paiement et qu’au surplus, le délai de la procédure d’appel a été largement supérieur à deux ans.

Il convient de débouter Monsieur X Y de cette demande.

Sur les dommages et intérêts :

La SCI Olansy sollicite la somme de 10 000euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en faisant valoir que le maintien dans les lieux de Monsieur X Y et la SARL Edinn Computer depuis février 2016 lui cause nécessairement un préjudice financier et moral certain.

Il est acquis que depuis février 2016, Monsieur X Y et la SARL Edinn Computer, nonobstant la résiliation intervenue en raison de la mise en oeuvre de la clause résolutoire, se sont maintenus dans les lieux en contrepartie de versements sporadiques et partiels à compter du mars 2016 puis en s’abstenant de tout versement depuis avril 2017. Toutefois, le paiement d’une indemnité d’occupation auquel ils ont été condamnés est la juste contrepartie à cette occupation illégale des lieux, de sorte qu’il n’existe pas de préjudice financier à ce titre.

En revanche, il est constant que le fait de se maintenir dans les lieux loués pendant de nombreuses années sans payer de loyer, obligeant la bailleresse a recourir à une procédure judiciaire nécessairement chronophage pour recouvrer son dû, a causé à la SCI Olansy un préjudice moral qu’il convient d’indemniser par l’octroi d’une somme de 2 500euros

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

La décision des premiers juges sur l’article 700 du code de procédure civile sera confirmée et il sera alloué en sus à l’intimée la somme de 1 500€ au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR statuant par arrêt contradictoire :

Confirme le jugement déféré en ce dispositions sauf en ce qu’il a débouté la SCI Olansy de sa demande au titre de dommages et intérêts ,

Statuant à nouveau sur ce point et y ajoutant :

Rejette la demande de la SCI Olansy concernant l’adresse et la nationalité de Monsieur

X Y,

Condamne solidairement la SARL Edinn Computer et Monsieur X Y C à payer à la SCI Olansy la somme de 2 500euros en indemisation de son préjudice moral ,

Déboute Monsieur X Y de sa demande de délais de paiement ,

Condamne solidairement la SARL Edinn Computer et Monsieur X Y au paiement de la somme de 1 500euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ,

Condamne solidairement la SARL Edinn Computer Monsieur X Y aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT