COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 25 NOVEMBRE 2021

N° 2021/654

N° RG 20/11303

N° Portalis DBVB-V-B7E-BGRCU

N H I

E A

C/

C Z épouse X

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e J K

M^e Patrice BIDAULT

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Marseille en date du 05 Novembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/01593.

APPELANTES

Madame N H I

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2021/001854 du 02/04/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’AIX-EN-PROVENCE),

née le […] à […]

demeurant […]

Madame E A

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2021/001857 du 07/05/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’AIX-EN-PROVENCE),

née le […] à […]

demeurant […]

représentées et assistées par M^e J K, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

Madame C Z épouse X

née le […] à MARSEILLE

demeurant […]

[…]

représentée et assistée par M^e Patrice BIDAULT, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Octobre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Angélique NETO, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mr Gilles PACAUD, président

M^me Catherine OUVREL, conseillère

M^me Angélique NETO, conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline BURON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Novembre 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Novembre 2021,

Signé par monsieur Gilles PACAUD, président, et madame Caroline BURON, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 juillet 2012, M. G B a donné à bail à M^me N H I et M^me E A un bien à usage d’habitation situé […], […], à […], moyennent un loyer mensuel initial de 600 euros.

M^me C Z épouse X vient aux droits de G B après avoir acquis le bien susvisé suivant jugement d’adjudication en date du 31 mars 2016.

Le 8 janvier 2018, M^me Z épouse X a adressé à M^me H I et M^me A un congé pour reprise en leur signifiant la fin de leur bail à l’échéance du 10 juillet 2018.

M^me Z épouse X a saisi le président du tribunal d’instance de Marseille, par acte d’huissier du 30 janvier 2019, aux fins de voir prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion des locataires et les condamner à lui payer diverses sommes.

Par décision du 14 novembre 2019, le président du tribunal d’instance de Marseille a notamment :

— constaté la nullité du congé pour reprise délivré le 8 janvier 2018 ;

— dit que le bail conclu le 4 juillet 2012 a été reconduit le 4 juillet 2018 ;

— condamné solidairement M^me H I et M^me A à payer à M^me Z épouse X la somme de 5 778,62 euros au titre de la dette locative, outre les intérêts au taux légal.

Le 11 décembre 2019, M^me Z épouse X a fait délivrer à M^me H I et M^me A un commandement de payer visant la clause résolutoire d’un montant de 10 714,57 euros au titre de loyers et charges impayés, outre les frais d’acte.

M^me Z épouse X a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, par acte d’huissier du 2 mars 2020, aux fins d’entendre constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de M^me H I et M^me A et les condamner à lui payer des sommes provisionnelles.

Par ordonnance du 5 novembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé a :

• constaté la résiliation du bail liant les parties ;

• dit que M^me A demeure locataire du bail ;

• ordonné l’expulsion de M^me H I et M^me A et de tous occupants de leur chef des lieux loués, passé le délai prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, par toutes voies et moyens de droit, et au besoin avec le concours de la force publique ;

• condamné M^me H I et M^me A à payer à M^me Z épouse X :

* à titre provisionnel, la somme de 4 935,95 euros, comptes arrêtés au 11 décembre 2019, après déduction de la somme de 5 778,62 euros représentant la dette locative arrêtée par le jugement en date du 14 novembre 2019 ayant acquis autorité de la chose jugée ;

* une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale à 704,52 euros ;

* 300 euros pour frais irrépétibles ;

• rejeté la demande formée par M^me H I au titre du préjudice de jouissance ;

• rejeté la demande de délais de paiement de M^me H I ;

• rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

• condamné M^me H I et M^me A aux entiers dépens.

Selon déclarations reçue au greffe les 17 et 20 novembre 2020, M^me H I et M^me A

ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par ordonnance du 6 janvier 2021, rectifiée par ordonnance du 18 février 2021, le président de la chambre a ordonné la jonction des instances enrôlées sous les numéros de RG 20/11304 et 20/11303 en disant que l’affaire était poursuivie sous le seul et unique numéro 20/11303.

Dans leurs dernières conclusions transmises le 11 décembre 2020, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, M^me H I et M^me A sollicitent de la cour qu’elle :

• infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :

• constate la nullité du commandement de payer ;

• déboute M^me Z épouse X de ses demandes ;

• ordonne la mise hors de cause de M^me A ;

• accorde à M^me H I un échéancier aux termes duquel elle règlera, outre son résiduel de loyer, la somme de 137,68 euros pendant 36 mois à compter du mois suivant la décision à intervenir ;

• condamne M^me Z épouse X à verser à M^me H I la somme de 6 480 euros à valoir sur son préjudice de jouissance ;

• la condamne à verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec distraction au profit de M^e J K qui déclare renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle si elle parvient à recouvrer cette somme en application de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Les appelantes font valoir au soutien de leur demande de voir annuler le commandement de payer :

• l’insuffisance de précision du commandement de payer qui fait obstacle à ce que la résiliation de plein droit du bail soit prononcée dès lors que le décompte qui lui est annexé ne permet pas de connaître le montant total du loyer appelé ;

• des charges locatives qui ne leur ont jamais été réclamées avec des décomptes joints au commandement de payer qui ne correspondent pas aux montants indiqués, faisant observer que la bailleresse réclame une régularisation portant sur les trois dernières années, au mépris de tout devoir de loyauté envers ses locataires, alors même que le contrat de bail ne prévoyait aucune provision sur charges.

En tout état de cause, elles soulignent que la somme de 1 776,95 euros à laquelle elles ont été condamnées au titre des charges récupérables depuis le mois de juillet 2018 n’est pas justifiée.

Par ailleurs, elles sollicitent la mise hors de cause de M^me A au motif que cette dernière a quitté le logement au mois d’août 2015 et que le précédent bailleur, qui était informé de cette situation, de même que la bailleresse actuelle, qui a fait délivrer le commandement de payer à son adresse à la résidence Adoma, n’ont pas rédigé d’avenant au bail ; qu’elles relèvent que les incidents de paiement sont survenus bien après le départ de M^me A, de sorte qu’elle doit être mise hors de cause.

M^me H I, qui ne conteste pas s’être acquittée des loyers des mois de mai et juin 2018 puis à compter du mois de novembre 2018, sollicite des délais de paiement pour régler sa dette locative qui s’élève au 1er octobre 2020 à la somme de 4 956,69 euros, déduction faite d’une somme de 900 euros dont elle s’est acquittée comme l’a relevé le juge de première instance et celle de 1 029,31 euros réglée à la suite d’une saisie attribution réalisée par la bailleresse ; qu’elle sollicite 36 mois de délais de paiement afin de lui permettre de s’acquitter de son loyer résiduel de 287 euros, outre la somme de 137,68 euros afin d’apurer sa dette, soit un total de 424,68 euros par mois qu’elle est en capacité de régler.

Enfin, M^me H I fait état d’un préjudice de jouissance en ce que le logement souffre d’une

humidité excessive affectant les murs et les plafonds présentant des traces de moisissures et des champignons et d’un réseau électrique qui est exposé aux infiltrations ; qu’elle se prévaut d’un rapport dressé par la caisse d’allocations familiales le 29 septembre 2020 qui conclut à l’indécence du logement relevant du manque d’entretien du propriétaire et d’un courrier du service d’hygiène de la mairie de Marseille du 9 novembre 2020 mettant la bailleresse en demeure de réaliser des travaux dans un délai de deux mois ; qu’elle évalue son préjudice à hauteur de 30 % du montant mensuel du loyer depuis trois ans.

Par ordonnance d’incident du 9 septembre 2021, le conseiller de la chambre a déclaré irrecevables les conclusions notifiées le 3 février 2021 par M^me Z épouse X, ainsi que les pièces communiquées à l’appui de ses conclusions, et a dit que les dépens de l’incident suivront le sort de ceux de l’instance au fond.

M^me Z épouse X a transmis des conclusions le 30 septembre 2021.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 4 octobre 2021 et l’affaire fixée à l’audience du 18 octobre 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des conclusions et pièces de l’intimée transmises le 30 septembre 2021

En application de l’article 906, alinéa 3 du code de procédure civile, les pièces communiquées et déposées au soutien de conclusions irrecevables sont elles-mêmes irrecevables.

Aux termes de l’article 954 du même code, en son dernier alinéa, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

En l’espèce, dès lors que les conclusions notifiées le 3 février 2021 par M^me Z épouse X, ainsi que les pièces communiquées à l’appui de ses conclusions, ont été déclarées irrecevables par ordonnance d’incident du 9 septembre 2021, les conclusions transmises le 30 septembre 2021 par M^me Z épouse X, ainsi que les pièces communiquées à l’appui de ses conclusions, seront également déclarées irrecevables.

Dans ces conditions, M^me Z épouse X est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Sur la nullité du commandement de payer

Il résulte de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable en l’espèce que le commandement de payer contient, à peinte de nullité:

• la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

• le montant mensuel des loyers et charges ;

• le décompte de la dette ;

• l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

• la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

• la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétence aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civile.

En l’espèce, les appelantes sollicitent la nullité du commandement en ce que le décompte de la dette qui y est annexé est imprécis et comprend des sommes qui ne leur ont jamais été réclamées.

Ce décompte est repris dans le corps même des conclusions de l’appelante.

Il comprend les sommes suivantes :

—  4 303 euros au titre du solde des loyers restant dû portant sur la période allant du mois de mai 2018 au mois de décembre 2019 ;

—  4 593,57 euros au titre des charges locatives récupérables portant sur les périodes allant du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017, du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018, du 1er juillet 2018 au 30 juin – 2019 et du 1er juillet 2019 au 5 décembre 2019 ;

—  1 018 euros au titre des taxes d’ordures ménagères des années 2017, 2018 et 2019 ;

soit un total en principal de 10 714,57 euros.

Même à exclure la somme de 4 593,57 réclamée par la bailleresse, laquelle est contestée par les appelantes, elles reconnaissent devoir les sommes dues au titre des loyers à hauteur de 4 303 euros et des taxes d’ordures ménagères de 1 018 euros, telles qu’elles résultent du commandement de payer.

Or, si le décompte ne mentionne que la partie du loyer qui n’a pas été réglée, soit 287 euros par mois entre le mois de mai 2018 et le mois d’octobre 2019 et 286 euros en novembre et décembre 2019, déduction faite des aides pour le logement dont bénéficient les appelantes et qui sont versées directement entre les mains de la bailleresse par la caisse d’allocations familiales, il résulte des dispositions susvisées que le commandement de payer ne doit contenir, à peine de nullité, que le décompte de la dette.

Dans ces conditions, et dès lors que c’est à bon droit que le juge de première instance a rappelé qu’un commandement de payer qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers et charges reste valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles, il y a lieu de rejeter la demande de nullité du commandement de payer formée par les appelantes en confirmant de ce chef l’ordonnance du premier juge résultant de sa motivation.

Sur la mise hors de cause de M^me A

Il n’est pas contesté que le bail a été consenti à M^me H I et M^me A, de sorte qu’elles sont co-titulaires du bail.

Si M^me H I affirme que M^me A a informé M. B puis M^me Z épouse X du fait qu’elle a quitté le logement pour occuper un logement situé au […]) depuis le 19 août 2015, conformément à l’attestation de résidence versée aux débats, elle ne justifie d’aucun congé qui aurait été adressé au bailleur par lettre recommandé avec accusé de réception.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande de voir mettre hors de cause M^me A.

Sur la demande de constatation de la résiliation du bail et d’expulsion

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du

bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement de loyers.

Le 11 décembre 2019, M^me Z épouse X a fait délivrer à M^me H I et M^me A un commandement de payer visant la clause résolutoire d’un montant de 10 714,57 euros en principal tel que détaillé ci-dessus.

Si M^me H I et M^me A contestent les charges locatives réclamées par M^me Z épouse X, excepté les taxes d’ordures ménagères, ce qui sera examiné ci-dessous, il résulte de ce qui précède qu’elles ne se sont pas acquittées de l’intégralité de leur loyer à compter du mois de mai 2018 à l’origine d’un arriéré locatif de 4 303 euros, pas plus que des taxes d’ordures ménagères s’établissant à 1 018 euros, soit un total de 5 321 euros.

Or, dès lors que M^me H I et M^me A n’ont pas réglé cet arriéré dans les mois suivant la signification du commandement de payer, c’est à juste titre que le juge de première instance a constaté la résiliation du bail par suite de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail au 12 février 2020.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail conclu le 4 juillet 2012 entre les parties par l’effet de la clause résolutoire acquise au 12 février 2020.

L’ordonnance entreprise sera également confirmée en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de M^me H L et de M^me A des lieux loués et de tous occupants de leur chef, passé le délai prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, par toutes voies et moyens de droit, et au besoin avec le concours de la force publique.

Sur la demande de provision au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation impayés

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur les charges locatives

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 24 mars 2014 applicable au litige, dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications

périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

Cet article 23, qu’il s’agisse de sa version antérieure ou postérieure à l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, fait donc obligation aux bailleurs de communiquer, au moins un mois avant la régularisation annuelle, le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires, et de tenir à la disposition de leur locataire les pièces justificatives, pendant une durée d’un mois avant l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, pendant une durée de six mois postérieurement à cette entrée en vigueur. Il est constant en droit que le défaut de production par le bailleur du décompte dans le délai d’un mois avant régularisation annuelle n’est pas assorti de sanction et que le bailleur, sous réserve de l’application de la prescription triennale, peut produire ce décompte postérieurement, de même qu’il peut, également postérieurement au délai de six mois prévu à cet égard, tenir ou faire tenir les pièces justificatives de ce décompte à son locataire.

En l’espèce, s’il résulte des motifs de la décision de première instance, que M^me Z épouse X est réputée s’approprier, que M^me H I « avait connaissance des sommes dues au titre des charges relatives aux années 2016, 2017 et 2018 puisque la reddition des comptes de ces exercices a été versée par la bailleresse dans le cadre de la procédure ayant donné lieu au jugement du 14 novembre 2019 », M^me H I et M^me A contestent devoir la somme de 4 593,57 euros au titre des charges locatives récupérables portant sur les périodes allant du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017, du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018, du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019 et du 1er juillet 2019 au 5 décembre 2019 en l’absence de provisions à valoir sur les charges locatives résultant du contrat de bail et de régularisation annuelle des charges réclamées.

Il apparaît que le juge de première instance n’a retenu que les charges locatives récupérables portant sur les périodes allant du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019 (1 254,35 euros) et du 1er juillet 2019 au 5 décembre 2019 (522,60 euros) d’un montant total de 1 776,95 euros dès lors que les locataires ont d’ores et déjà été condamnées à régler les charges locatives portant sur les périodes allant du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017 (1 771,47 euros) et du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018 (1 045,15 euros), soit un total de 2 816,62 euros, par jugement du tribunal d’instance de Marseille du 14 novembre 2019.

Il reste que M^me Z épouse X, en l’état de l’irrecevabilité de ses conclusions et des pièces communiquées à l’appui de ses conclusions, ne justifie pas la somme de 1 776,95 euros à laquelle les locataires ont été condamnées en première instance en l’absence de décompte.

En revanche, M^me H I et M^me A ne contestent pas devoir la somme de 1 018 euros au titre des taxes d’ordures ménagères des années 2017, 2018 et 2019.

Or, dès lors que M^me H I et M^me A apparaissent avoir été condamnées d’ores et déjà à régler cette somme aux termes du jugement du tribunal d’instance de Marseille du 14 novembre 2019, le juge de première instance a déduit de la condamnation, à titre provisionnel, la somme de 1 018 euros.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle a inclus dans la somme provisionnelle celle de 1 776,95 euros au titre des charges locatives portant sur les périodes allant du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019 et du 1er juillet 2019 au 5 décembre 2019.

Sur les loyers et indemnités d’occupation

Au terme de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que le commandement de payer fait état de la somme de 4 303 euros au titre du solde des loyers restant dû portant sur la période allant du mois de mai 2018 au mois de décembre 2019.

Tenant compte des condamnations résultant du tribunal d’instance de Marseille du 14 novembre 2019, le juge de première instance a retenu la somme de 3 159 euros (4 935,95 euros – 1 776,95 euros) arrêtée au 11 décembre 2019 au titre des loyers et indemnités d’occupation.

L’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a fixé l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme provisionnelle de 704,52 euros, étant donné que le décompte annexé au commandement de payer fait état d’un loyer de 600 euros au mois de décembre 2019 et de dire, en y ajoutant, que cette indemnité d’occupation est due à compter du mois de mars 2020 et ce, de mois en mois, jusqu’à parfaite libération des lieux.

M^me H I et M^me A reconnaissent être redevables, en outre, de la somme de 2 583 euros arrêtée au mois de septembre 2020 inclus (soit 287 euros par mois X 9 mois), étant relevé que M^me H I justifie avoir perçu, jusqu’au mois d’août 2020 inclus, l’allocation pour le logement d’un montant mensuel de 314 euros.

Dans ces conditions, la dette s’établit à la somme de 5 742 euros arrêtée au mois de septembre 2020.

Si M^me H M et M^me A font grief au juge de première instance de ne pas avoir déduit de leur dette la somme de 900 euros correspondant à des provisions à valoir sur le charges locatives réglées entre le mois de juillet 2016 et le mois de février 2018, elles ne versent pas aux débats, dans la cadre de la présente procédure, les quittances de loyer établissement le paiement de ladite somme.

En tout état de cause, cette somme apparaît avoir été déduite des sommes dues par les locataires aux termes du jugement du tribunal d’instance de Marseille du 4 novembre 2019.

Cette somme ne sera donc pas déduite des sommes dues par les locataires, à titre provisionnel, dans le cadre de la présente instance.

De même, si M^me H I et M^me A justifient qu’une saisie attribution d’un montant de 1 029,31 euros a été pratiquée sur les comptes de M^me H I le 6 avril 2020, il apparaît que cette saisie a été faite en exécution du jugement du tribunal d’instance de Marseille du 4 novembre 2019, de sorte que cette somme ne doit pas être déduite de la somme réclamée par la bailleresse à titre provisionnel.

Conséquence

Il résulte de ce qui précède que la somme non sérieusement contestable due par M^me H I et M^me A s’établit à 5 742 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation arrêtée au mois de septembre 2020 inclus, outre la somme de 600 euros au titre de l’indemnité d’occupation à compter du mois d’octobre 2020 et ce, de mois en mois, jusqu’à libération des lieux.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée de ce chef.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que les locataires sont redevables de la somme de 5 742 euros arrêtée au mois de septembre 2020 inclus, outre celle de 600 euros par mois à compter du mois d’octobre 2020.

Madame H I justifie avoir perçu au mois d’août 2020 le revenu de solidarité active à hauteur de 529,77 euros, outre des allocations familiales d’un montant de 363,93 euros et les allocations pour le logement d’un montant de 314 par mois, soit un total de 1 207,70 euros.

Or, M^me H I, qui reconnaît ne pas avoir repris le paiement de la part du loyer restant à sa charge, a minima entre le mois de novembre 2018 et le mois de septembre 2020, ne justifie pas être en mesure d’apurer sa dette locative sur une période de 36 mois, en plus de son loyer courant, ce qui supposerait des versements de 445,50 euros par mois (159,50 euros + 286 euros) déduction faite des allocations pour le logement, dont il n’est pas démontré que M^me H I soit toujours bénéficiaire postérieurement au mois d’août 2020 au regard du signalement fait par la locataire auprès des services de la caisse d’allocations familiales sur le non respect du logement aux critères de décence, ce qui sera examiné ci-dessous, et en ne tenant compte que d’une dette arrêtée au mois de septembre 2020, laquelle n’a pas pu être actualisée par la bailleresse en l’état de l’irrecevabilité de ses conclusions et ses pièces.

Si la cour doit tenir compte des difficultés financières rencontrées par la locataire, elle doit également tenir compte des intérêts et des besoins des bailleurs, en particulier s’il s’agit de bailleurs privés, lesquels ne peuvent pâtir indéfiniment des difficultés rencontrées par leurs locataires.

En conséquence, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté M^me H I et M^me A de leur demande de délais de paiement.

Sur la demande de provision pour préjudice de jouissance résultant de l’indécence du logement

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de l’article 6 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer.

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière (…) de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de

son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

Il est constant que, même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution tirée de l’article 1219 du code civil pour suspendre le paiement des loyers, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre.

En l’espèce, M^me H I, qui affirme vivre dans un logement humide, en raison d’infiltrations, dont les murs et plafonds présentent des traces de moisissures et de champignons, verse aux débats des photographies qu’elle a elle-même prises illustrant principalement des prises et des rallonges électriques se trouvant dans des pièces.

Elle se prévaut également d’un courrier en date du 26 août 2020 que lui a adressé la caisse d’allocation familiales aux termes duquel elle indique que, suite signalement qui a été fait le 24 mars 2020 portant sur les manquements de sa bailleresse aux normes de décence du logement qu’elle occupe, le comité technique pour le logement décent a préconisé la réalisation d’un diagnostic du logement.

Il résulte du diagnostic versé aux débats dressé par les compagnons bâtisseurs, suite à une visite des lieux le 29 septembre 2020, qu’un vantail de la baie vitrée de la véranda ne se ferme pas, que le tableau électrique, qui est ancien, n’a pas de différentiel, que le point lumineux du couloir est défaillant, que plusieurs prises électriques ne fonctionnent pas, que des prises ne sont pas branchées à la terre, que le lavabo n’a pas de siphon et présente une fuite, qu’il y a des traces d’infiltration dans le couloir, dans les WC et dans la chambre, qu’il y a des traces d’humidité au plafond du séjour, que le chauffe eau est trop proche de la hotte aspirante, qu’il manque la grille de protection à la bouche de la VMC de la salle de bain et qu’il n’y a pas d’amenée d’air dans les pièces principales.

Si ces éléments caractérisent un manque d’entretien de la part du propriétaire, M^me H I n’allègue ni ne démontre avoir signalé à la bailleresse, avant la résiliation du bail, les désordres relevés par les compagnons bâtisseurs.

Ce n’est qu’aux termes d’un courrier du 9 novembre 2020, alors même que le bail est résilié depuis le 12 février 2020, que la ville de Marseille va mettre en demeure la bailleresse de réaliser les travaux pour remédier aux désordres susvisés.

Enfin, dès lors qu’il ressort de la fiche « décence-RSD » dressée par le pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne des Bouches-du-Rhône que les désordres susvisés ne caractérisent pas un local impropre à l’habitation, pas plus qu’ils présentent un risque manifeste pour la santé et la sécurité de ses occupants, M^me H I n’établit aucunement avoir subi, avec l’évidence requise devant le juge des référés, un préjudice de jouissance.

C’est donc à bon droit que le juge de première instance a rejeté la demande provisionnelle formée par M^me H I à titre de dommages et intérêts à valoir sur son préjudice de jouissance.

Il convient donc de confirmer l’ordonnance entreprise de ce chef.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens avec distraction

Il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné M^me H I et M^me A au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La cour, ayant confirmé les chefs principaux de l’ordonnance entreprise, les dépens d’appel seront

laissés à la charge de M^me H I et de M^me A.

En tant que parties perdantes, elles seront déboutées de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par décision contradictoire et rendue en dernier ressort,

DECLARE irrecevables les conclusions transmises le 30 septembre 2021 par M^me C Z épouse X ainsi que les pièces communiquées à l’appui de ses conclusions ;

CONFIRME l’ordonnance entreprise du 5 novembre 2020 en ce qu’elle a :

— constaté la résiliation du bail liant les parties ;

— dit que M^me E A demeure locataire du bail litigieux ;

— ordonné, en conséquence, l’expulsion de M^me N H I et de M^me E A et de tous occupants de leur chef, des lieux loués sis résidence […], passé le délai prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, par toutes voies et moyens de droit, et au besoin avec le concours de la force publique ;

— rejeté la demande formée par M^me N H I au titre du préjudice de jouissance ;

— rejeté la demande de délais de paiement de M^me N H I ;

— condamné M^me N H I et M^me E A à payer à M^me C Z épouse X la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M^me N H I et M^me E A aux dépens ;

INFIRME l’ordonnance entreprise pour le surplus ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT :

DEBOUTE M^me N H I et M^me E A de leur demande de voir annuler le commandement de payer délivré le 11 décembre 2019 ;

CONDAMNE M^me N H I et M^me E A à payer à M^me C Z épouse X la somme provisionnelle de 5 742 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation arrêtée au mois de septembre 2020 inclus ;

CONDAMNE M^me N H I et M^me E A à payer à M^me C Z épouse X la somme provisionnelle mensuelle de 600 euros au titre de l’indemnité d’occupation à compter du mois d’octobre 2020 et ce, de mois en mois, jusqu’à libération des lieux ;

DEBOUTE M^me C Z épouse X de sa demande formée devant le premier juge en condamnation de M^me N H I et M^me E A de la somme de 1 776,95 euros, à titre provisionnel, au titre des charges locatives portant sur les périodes allant du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019 et du 1er juillet 2019 au 5 décembre 2019 ;

DEBOUTE M^me N H I et M^me E A de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M^me N H I et M^me E A aux dépens de la procédure en cause d’appel.

La greffière Le président