COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 20 JANVIER 2022

N° 2022/

Rôle N° RG 21/08464

N° Portalis DBVB-V-B7F-BHSZP

Z X

C/

B Y

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Laure TERESI

M^e Cécile COSTIERA-GIAMARCHI

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de NICE en date du 10 Mai 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/04786.

APPELANT

Monsieur Z X

né le […] à NICE,

demeurant […]

représenté et assisté par M^e Laure TERESI de la SCP CARRION-TAMIOTTI – TERESI, avocat au barreau de GRASSE

INTIMES

Monsieur B Y

né le […] à NICE,

demeurant […] représenté et assisté par M^e Cécile COSTIERA-GIAMARCHI, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Décembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente

M^me Sylvie PEREZ, Conseillère

M^me Catherine OUVREL, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline BURON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Janvier 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Janvier 2022,

Signé par M^me Angélique NETO, présidente et M^me Julie DESHAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 mars 2018, M. B Y a donné à bail à M. Z X un bien meublé à usage d’habitation situé […], […], à […], moyennent un loyer mensuel initial de 905 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 85 euros, pour une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction.

Par acte signé le même jour, M^me D X s’est portée caution solidaire des engagements contractés par M. X dans la limite de deux renouvellements pour un montant maximum de 23 760 euros.

Le 21 août 2020, M. Y a fait délivrer à M. X un commandement de payer visant la clause résolutoire d’un montant principal de 11 352,38 euros au titre de loyers et charges impayés, outre les frais d’acte.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la caution, M^me X, le 25 août 2020.

Par actes d’huissier en date des 27 et 28 octobre 2020, M. Y a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice aux fins d’entendre constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de M. X et de le condamner ainsi que M^me X à lui payer des sommes provisionnelles.

Par ordonnance du 10 mai 2021, le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice statuant en référé a :

• constaté son incompétence pour statuer sur le litige opposant les parties sur le trouble de jouissance subi par M. X du fait d’infiltrations d’eau de pluie affectant son appartement, cette situation constituant une contestation sérieuse devant être portée devant le juge du fond, déjà saisi par les mêmes parties de ce moyen ;

• rejeté les autres contestations sérieuses soulevées par M. X comme étant non fondées et conservant pour le surplus sa compétence et répondant aux autres demandes des parties ;

• rejeté la demande de M. X en requalification du bail meublé en bail locaux vides, cette faculté n’appartenant pas au juge du référé ;

• constaté la résiliation du bail liant les parties par effet de la clause résolutoire à la date du 22 octobre 2020 ; ordonné l’expulsion de M. X et de tous occupants de son chef des lieux loués ;•

• dit qu’à défaut de départ volontaire du locataire ou de tous occupants de son chef, il pourrait être procédé à la procédure d’expulsion du logement, avec le concours de la force publique et un serrurier, si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants et L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec séquestration des objets se trouvant dans les lieux dans une dépendance de l’immeuble ou dans tout lieu ou garde-meubles au choix du bailleur et aux frais, risques et périls du locataire ;

• condamné solidairement M. X et M^me X à payer à M. Y, en quittance ou en deniers, une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant mensuel de 930,15 euros, charges en sus, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux ;

• dit qu’en cas de maintien dans les lieux pendant une durée supérieure à une année, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction, s’il évolue à la hausse, l’indice de référence étant le dernier indice paru au jour de la décision à intervenir ;

• condamné solidairement M. X et M^me X à payer à M. Y, en quittance ou deniers, la somme provisionnelle de 18 904,89 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2021, avec intérêts au taux légal sur la somme de 11 157,95 euros à compter du 21 août 2020, date de délivrance du commandement de payer et, pour le surplus, à compter de l’ordonnance ;

• rejeté la demande de délai de paiement soutenue par M. X comme étant insuffisamment justifiée ; débouté M. X du surplus de ses demandes ;•

• condamné in solidum M. X et M^me X à payer à M. Y la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

• condamné in solidum M. X et M^me X aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et celui de sa dénonce à la caution.

Selon déclaration reçue au greffe le 7 juin 2021, M. X a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par ordonnance du 12 juillet 2021, la conseillère de la chambre a prononcé la caducité partielle de la déclaration d’appel à l’égard de M^me D X.

Dans ses dernières conclusions transmises le 12 juillet 2021, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, M. X sollicite de la cour qu’elle :

à titre principal, dise n’y avoir lieu à référé ;• déboute M. Y de l’ensemble de ses demandes ;•

à titre subsidiaire,

• condamne M. Y à lui payer la somme provisionnelle de 27,15 euros correspondant à la facture d’électricité réglée le 1er mai 2018 ;

• dise qu’il n’est pas redevable des factures d’électricité du 8 juin 2020 pour un montant de 1 858,44 euros et du 1er septembre 2020 pour un montant de 241,96 euros figurant dans le décompte du bailleur ;

• condamne M. Y à lui restituer la somme provisionnelle de 1 725,50 euros correspondant aux provisions sur charges réglées depuis l’origine du bail jusqu’au mois de novembre 2019 en l’absence de décompte par nature de charges ;

• dise qu’il n’est pas redevable de la provision mensuelle sur charges depuis le 1er décembre 2019 ;

• fixe en conséquence le montant de la dette locative arrêtée au 1er mars 2021 à la somme provisionnelle de 13 374,31 euros après compensation ;

à titre reconventionnel,

• condamne M. Y à lui verser la somme provisionnelle de 10 664,05 euros arrêtée au 1er mars 2021, à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi ; ordonne la compensation de cette somme avec celle due au titre de la dette locative ;•

• condamne M. Y à exécuter, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, les travaux nécessaires afin de faire cesser les désordres subis, à savoir la réfection totale des peintures, des sols et murs de l’appartement ;

• fixe à la somme mensuelle de 232 euros le montant du loyer à régler jusqu’au parfait achèvement des travaux de remise en état ;

à titre infiniment subsidiaire,

lui accorde des délais de paiement sur 36 mois ;• dise que sa dette ne portera pas intérêts ;• suspende pendant cette période le jeu de la clause résolutoire insérée au bail ;•

• dise de nul effet ladite clause sous la condition du paiement de la dette locative suivant les modalités définies par la cour ;

en tout état de cause,

déboute M. Y de ses demandes ;•

• le condamne à lui verser la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

• le condamne aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du procès-verbal de constat dressé le 4 janvier 2021 par M^e Rodolphe Lepeculier, huissier de justice à Cannes.

Dans ses dernières conclusions transmises le 6 août 2021, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, M. Y sollicite de la cour qu’elle :

confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;• déboute l’appelant de ses demandes ;•

• condamne solidairement M. X et M^me X à lui verser la somme de 2 500 euros en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 21 août 2020.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 22 novembre 2021 et l’affaire fixée à l’audience du 6 décembre 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes formées à l’encontre de M^me X

Compte tenu de la caducité partielle de la déclaration d’appel prononcée à l’égard de M^me D X par ordonnance rendue le 12 juillet 2021 par la conseillère de la chambre, les demandes formées par M. Y à son encontre en cause d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens seront déclarées irrecevables.

Sur la requalification du bail meublé en bail vide

Si M. X a interjeté appel de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, il convient de relever que ce dernier ne reprend pas, en cause d’appel, les moyens en droit et en fait développés au soutien de sa demande de requalification du bail devant le juge de première instance.

En tout état de cause, et comme l’a justement relevé le juge de première instance, il n’appartient pas au juge de l’évidence de se prononcer sur la requalification d’un contrat de bail.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise sur ce point.

Sur le caractère décent de l’appartement et ses conséquences (demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, de diminution du loyer et d’exécution des travaux sous astreinte)

L’appelant fait valoir avoir alerté à plusieurs reprises son bailleur depuis le 20 novembre 2019 sur l’état de son appartement, et en particulier sur les infiltrations d’eau affectant le toit terrasse de l’immeuble à l’origine de l’effondrement d’une partie du plafond de son séjour et côté cuisine comprenant du grillage de soutien et des plaques de plâtre, de moisissures et de champignons. Il soutient que le bailleur ne peut se retrancher derrière les dispositions de l’article 1725 du code civil pour se soustraire à son obligation contractuelle d’assurer l’occupation paisible des lieux loués dès lors que le syndicat des copropriétaires dont le bailleur est membre ne peut être considéré comme un tiers et ce, d’autant que le bailleur ne démontre pas avoir fait diligence auprès du syndic de l’immeuble pour mettre fin à son trouble de jouissance et que les désordres affectant son logement ne sont pas constitutifs d’une voie de fait. Il précise avoir toujours été disponible pour accueillir les entreprises mandatées par le syndic pour résoudre ses problèmes d’infiltrations. Il indique avoir assigné son bailleur devant la juridiction du fond par acte d’huissier du 21 novembre 2020 afin d’obtenir des dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance. Il estime que, compte tenu de ces éléments, il existe des contestations sérieuses portant sur le montant de la dette locative. En tout état de cause, il indique, qu’en l’état de ces désordres qui persistent depuis le 20 novembre 2019, le montant du loyer doit être diminué de 75 % pour être ramené à 230 euros par mois jusqu’au 31 mars 2020 et à 232 euros par mois depuis le 1er avril 2020, de sorte qu’il est en droit de solliciter des dommages et intérêts correspondant à la différence entre le loyer payé et la valeur locative du bien qu’il évalue à 230 euros entre le 20 novembre 2019 et le 31 mars 2020 et à 232 euros depuis le 1er avril 2020 et ce, jusqu’à la mise en conformité du logement aux normes de décence.

L’intimé insiste sur la mauvaise foi de M. X, qui se prévaut d’un trouble de jouissance depuis la survenance d’un dégât des eaux provenant d’infiltrations d’eau en toiture au mois novembre 2019, alors même que les impayés remontent au mois de mai 2018, soit deux après son entrée dans les lieux. Il affirme avoir pris attache avec le syndic afin de déclarer le sinistre et solliciter en urgence l’intervention d’une entreprise pour remédier aux désordres, à la suite de quoi plusieurs entreprises interviendront les 21 novembre et 2 décembre 2019 révélant que les désordres étaient imputables à une bulle d’air sur la calandrite. Il indique que M. X a fait obstacle à l’intervention dans son appartement des différentes entreprises mandatées par le syndic pour remédier aux désordres et que les travaux n’ont pu être réalisés que le 3 septembre 2020. S’agissant du deuxième sinistre déclaré par M. X au mois de décembre 2020, il affirme, là encore, avoir fait le nécessaire auprès du syndic pour remédier aux désordres. Il souligne que, dès lors que ces dégâts des eaux ont pour origine la toiture de l’immeuble, partie commune, il appartient au syndicat des copropriétaires de remédier aux désordres avant que, lui-même, ne puisse intervenir dans son appartement. En tout état de cause, il indique que l’appartement, malgré les dégâts des eaux, a toujours été habité et est habitable, de sorte que M. X ne justifie pas sa demande de diminution de loyer correspondant à 75 % du loyer fixé. De plus, il relève qu’aucune compensation ne peut intervenir entre une prétendue créance qui n’est pas liquide et exigible et une dette locative qui est, elle, liquide et exigible.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462 modifié par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer.

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (…)».

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé énonce que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des deux premiers aliénas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge. L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière (…) de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

Il est constant que, même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution tirée de l’article 1219 du code civil pour suspendre le paiement des loyers, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre.

En revanche, par application de l’article 1725 du code civil, le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée, sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

En l’espèce, il résulte des décomptes produits par M. Y que M. X a cessé de régler ses loyers et provisions sur charges depuis le mois de décembre 2019 se prévalant d’un logement ne répondant pas aux critères d’un logement décent et, partant, d’un préjudice de jouissance depuis le 20 novembre 2019, date de la survenance d’un premier dégât des eaux suivi de plusieurs autres dégâts des eaux.

A l’examen des pièces de la procédure, il apparaît que l’origine des sinistres subis par M. X se situe, non pas dans le logement loué, mais au niveau des parties communes relevant du syndicat des copropriétaires qui est un tiers au contrat de bail, de sorte que M. Y ne pouvait dès lors qu’effectuer toutes les diligences possibles pour faire cesser les troubles.

Le jour même du premier du sinistre, la société Nice Azur Gestion, gestionnaire du bien, a informé le cabinet Dalbera, syndic de l’immeuble, de l’effondrement du plafond de M. X situé au dernier étage de la copropriété, de la nécessité de faire intervenir en urgence une entreprise en leur donnant accès à la toiture et du fait qu’elle allait procéder à une déclaration de sinistre auprès de son assurance.

Par courrier recommandé en date du 3 décembre 2019, le gestionnaire du bien mettait en demeure le syndic de la copropriété de procéder aux travaux nécessaires pour remédier aux désordres subis par M. X après avoir rappelé que l’entreprise Garrone Techtura, qui est intervenue sur les lieux dès le lendemain du sinistre pour effectuer une recherche de fuite, a conclu à l’absence d’anomalie provenant de la toiture, que l’entreprise Hydrosonic, qui est intervenue le 2 décembre 2019, a identifié une bulle d’air au niveau de la toiture entraînant un défaut d’étanchéité et que M. X a, une fois de plus, subi un fort écoulement d’eau dans l’appartement dans la nuit du 2 au 3 décembre 2019 ayant inondé le parquet du salon et le mobilier avec un plafond qui s’effondre et de la condensation sur l’ensemble des murs.

Par courrier recommandé en date du 13 janvier 2020, le gestionnaire du bien mettait une fois de plus en demeure le syndic de la copropriété de remédier aux désordres en mandatant une entreprise compétente afin de déterminer l’origine des désordres tout en l’informant que M. X a subi d’autres infiltrations au niveau de son plafond le 20 décembre 2019 et que la société Carronne Techtura, qui est intervenue sur la toiture le 27 décembre 2019, leur a indiqué que le problème pouvait provenir des acrotères en façade et de la cheminée située au-dessus de l’appartement. Elle joignait à sa mise en demeure un devis de remise en état de l’appartement loué pour un montant de 9 319,86 euros.

Il s’ensuit que M. Y, par l’intermédiaire de la société Nice Azur Gestion, démontre avoir entrepris immédiatement les démarches nécessaires auprès du syndic de la copropriété pour remédier aux désordres.

M. Y, qui affirme que M. X a fait obstacle à la réalisation des travaux dans son appartement, verse aux débats des échanges de mail afin d’établir les difficultés rencontrées par les entreprises mandatées par le syndic et le syndic lui-même à joindre le locataire. Il en est ainsi du courriel de l’entreprise Hydrosonic du 17 décembre 2019 qui indique au syndic avoir essayé de joindre M. X, sans succès et sans pouvoir laisser de messages sur son répondeur, et des courriels échangés entre le syndic et le gestionnaire du bien entre le mois de février et le mois de juin 2020 aux termes desquels il apparaît que le syndic déclare n’avoir eu connaissance du nouveau numéro de M. X que le 3 mars 2020, que l’expertise fixée au 4 mars 2020 a été reportée au 20 mars suivant en fonction des disponibilités de chacun, et notamment du locataire, et que ce dernier a annulé le rendez-vous du 17 mars 2020, avec l’entreprise Plomberie Gaillard qui n’interviendra que le 19 mai 2020 suivant facture n° 2020 05 18038 en date du 22 mai 2020.

Or, M. X verse aux débats plusieurs courriels échangés avec le gestionnaire du bien au cours de la même période démontrant sa réelle volonté de remédier aux désordres affectant son appartement. Cela résulte notamment d’un courriel en date du 3 février 2020 adressé au gestionnaire du bien aux termes duquel il relate tout ce qui s’est passé depuis la survenance du premier sinistre le 20 novembre 2019, et en particulier la survenance de plusieurs dégâts des eaux, malgré l’intervention de plusieurs entreprises pour déterminer l’origine des désordres et y remédier, et les désordres affectant son logement, et notamment un salon inondé après chaque épisode de fortes pluies, l’effondrement des plaques de plâtre du plafond du salon, des infiltrations d’eau dans la chambre et la déformation des fenêtres du salon qui ne se ferment plus, avant de proposer de ne pas régler les loyers des mois de décembre 2019 et janvier 2020 à titre de dédommagement et de le reloger pendant la réalisation des travaux. Il en va également des autres courriels adressés par M. X au gestionnaire du bien qui démontrent son implication pour remédier aux désordres affectant son appartement en laissant les entreprises mandatées par le syndic de la copropriété intervenir.

Si des travaux apparaissent avoir été réalisés le 19 mai 2020 par l’entreprise Plomberie Gaillard et au début du mois de septembre 2020 par l’entreprise Garonne Techtura (mail du 20 octobre 2020), sans que M. X ne démontre s’être plaint de nouveaux sinistres au cours de cette période, les échanges de courriels versés aux débats démontrent la survenance d’un nouveau dégât des eaux dans le courant du mois de décembre 2020 suivi d’autres dégâts des eaux, en particulier au mois de janvier 2021.

Le gestionnaire du bien démontre, là encore, avoir relancé le syndic à plusieurs reprises à la fin de l’année 2020 et dans le courant de l’année 2021 pour faire le nécessaire afin de remédier aux désordres, et en particulier de faire appel à une société autre que l’entreprise Garonne Techtura qu’elle estime incompétente, sans qu’il ne soit allégué ni démontré la réalisation de travaux depuis la survenance du nouveau dégât des eaux à la fin de l’année 2020.

M. Y se prévaut d’un rapport qui sera dressé le 25 février 2021 à la demande de l’assureur dommages-ouvrages du syndic aux termes duquel des traces d’infiltrations sont constatées dans le séjour de l’appartement de M. X qui se matérialisent par des auréoles avec décollement des enduits et des peintures sur une superficie de 2 m2 en cueillie de plafond au-dessus de la fenêtre qui se situe à proximité de la cuisine. Plusieurs hypothèses sont alors émises pour déterminer l’origine des désordres qui se situe au niveau des parties communes.

M. X verse, quant à lui, aux débats un constat d’huissier dressé le 4 janvier 2021 faisant état :

• au niveau du plafond du séjour/cuisine, d’une importante surface détériorée par l’humidité avec de l’eau qui s’égoutte intensément depuis le plafond sur le sol parquet, d’une assise d’une chaise qui est détrempée et de tâches et fissures qui se prolongent vers la gauche ;

• au niveau de la première chambre à droite en entrant par la porte palière, des tâches caractéristiques des effets de l’humidité au niveau de l’allège sous la fenêtre ainsi que plusieurs fissures et boursouflures du revêtement visibles et un mur adjacent à la fenêtre qui est percé avec l’installation d’une grille ;

• au niveau de la fenêtre arquée (Bow Window) dans le salon, un joint sous lamier extérieur qui est manquant en tout ou partie et la peinture de la menuiserie en bois qui est détériorée ;

• de trois fenêtres du Bow Window équipées de volets roulants électriques avec seulement le volet central qui fonctionne.

S’il résulte de ces éléments que M. X, qui est demeuré dans les lieux, n’établit pas une impossibilité totale d’occuper les lieux depuis le 20 novembre 2019, justifiant qu’il cesse de régler ses loyers et provisions sur charges depuis le mois de décembre 2019, ce dernier démontre, avec l’évidence requise en référé, avoir subi un préjudice de jouissance depuis le 20 novembre 2019 résultant des désordres affectant son appartement, et en particulier lors d’épisodes de fortes pluies au cours des hivers 2019/2020 et 2020/2021.

Il reste que ce préjudice de jouissance ne résulte pas d’un défaut d’entretien de l’appartement de la part de M. Y mais des parties communes relevant du syndicat des copropriétaires auprès duquel le bailleur démontre avoir entrepris toutes les diligences nécessaires pour satisfaire aux demandes de son locataire.

Dans ces conditions, M. X ne peut se prévaloir, avec l’évidence requise en référé, que M. Y a manqué à ses obligations de délivrance d’un logement décent et d’entretien de celui-ci justifiant que le bailleur soit condamné à lui verser une indemnité provisionnelle à valoir sur le préjudice de jouissance subi.

De même, la demande de M. X de voir condamner M. Y à réaliser les travaux de remise en état de son appartement (réfection totale des peintures, sols et murs de l’appartement) se heurte à des contestations sérieuses dès lors qu’il n’est ni allégué ni démontré que le responsable des désordres, à savoir le syndicat des copropriétaires, a remédié aux désordres, étant relevé que le syndic indique dans un courriel datant de l’été 2021 que l’entreprise Garonne Techtura ne pourra pas intervenir sur la toiture avant le mois de septembre 2021.

Or, comme le relève justement M. Y, tant qu’il ne sera pas remédié à la cause des désordres, son assureur refusera de prendre en charge la remise en état de l’appartement.

Enfin, et pour les mêmes raisons, la demande de M. X d’être autorisé à ne régler que 232 euros par mois pendant la réalisation des travaux se heurte à des contestations sérieuses.

Il convient de relever que M. X a assigné M. Y, par exploit d’huissier du 20 novembre 2020, devant le juge du fond du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice aux mêmes fins, auquel il appartiendra d’apprécier les responsabilités de chacun et, le cas échéant, d’évaluer le préjudice de jouissance subi par M. X en fonction de nature et de l’ampleur des désordres.

C’est donc à juste titre que le premier juge a retenu l’existence de contestations sérieuses quant aux demandes formées par M. X devant le juge des référés découlant du caractère décent de l’appartement et du manquement du bailleur à son obligation de délivrance à l’origine d’un préjudice de jouissance, de sorte que l’ordonnance entreprise sera confirmée sur ce point.

Sur la mise en 'uvre de la clause résolutoire et ses conséquences

M. X fait valoir qu’il ne peut être statué sur la résiliation du bail en l’état des contestations sérieuses susvisées et de la saisine du juge du fond, ce à quoi M. Y s’oppose.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux .

En l’espèce, le contrat de bail, signé par les parties le 22 mars 2018, stipule dans un paragraphe XI qu’à défaut de paiement intégral à son échéance exacte d’un seul terme de loyer (y compris les charges) ou du dépôt de garantie, le bail sera résilié de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le délai prévu par la loi pour défaut de paiement du loyer ou des charges étant de deux mois, c’est ce délai qui doit être retenu.

Le 21 août 2020, M. Y a fait délivrer à M. X un commandement de payer la somme de 11 157,95 euros correspondant à des loyers et charges impayés arrêté au mois d’août 2020, loyer et provision sur charges du mois d’août 2020 inclus.

Si M. Y conteste les charges locatives réclamées par M. Y, ce qui sera examiné ci-dessous, il résulte de ce qui précède qu’il a cessé tout paiement à compter du mois de décembre 2019, sans jamais effectué le moindre versement depuis cette date.

Or, il résulte de ce qui précède que M. Y, qui ne démontre pas avoir habité dans un logement totalement inhabitable et insalubre depuis le 20 novembre 2019, ne pouvait se prévaloir d’une exception d’inexécution pour suspendre le paiement de ses loyers.

C’est donc à juste titre que le juge de première instance a constaté la résiliation du bail par suite de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail au 22 octobre 2020.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail conclu entre les parties par l’effet de la clause résolutoire acquise au 22 octobre 2020.

Sur la demande de provision formée par la bailleresse au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation

M. X soulève des contestations sérieuses s’agissant des charges récupérables réclamées au titre de l’électricité en l’absence de compteur individuel affecté à son lot et faute pour le contrat de bail meublé de le préciser. Par ailleurs, il indique ne pas être redevable des provisions sur charges en l’absence de décomptes précisant la nature des charges et le mode de répartition entre les locataires s’agissant d’un immeuble collectif. Il relève que le bailleur ne justifie pas la manière dont il a ventilé les charges récupérables entre les deux appartements contigus dont il est propriétaire. Enfin, il fait état d’une somme de 402,53 euros apparaissent sur les décomptes qui n’est pas justifiée.

M. Y fait valoir que l’appartement loué est bien équipé d’un compteur électrique défalcateur individuel qui permet de calculer la consommation exacte d’électricité du logement. Il relève également que le contrat de bail précise expressément que la consommation d’électricité sera refacturée au locataire, ce qui est légal s’agissant d’une location meublée. Il souligne qu’il peut répartir le montant des factures entre deux appartements contigus en relevant la consommation de chacun sur leur compteur défalcateur. Enfin, il affirme justifier des charges récupérables pour les années 2018 et 2019.

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement constestable de la créance alléguée.

Au terme de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 24 mars 2014 applicable au litige, dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie.

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur'.

Cet article 23, qu’il s’agisse de sa version antérieure ou postérieure à l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, fait donc obligation aux bailleurs de communiquer, au moins un mois avant la régularisation annuelle, le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires, et de tenir à la disposition de leur locataire les pièces justificatives, pendant une durée d’un mois avant l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, pendant une durée de six mois postérieurement à cette entrée en vigueur. Il est constant en droit que le défaut de production par le bailleur du décompte dans le délai d’un mois avant régularisation annuelle n’est pas assorti de sanction et que le bailleur, sous réserve de l’application de la prescription triennale, peut produire ce décompte postérieurement, de même qu’il peut, également postérieurement au délai de six mois prévu à cet égard, tenir ou faire tenir les pièces justificatives de ce décompte à son locataire.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les décomptes mentionnent trois sommes portées au débit du compte de M. X correspondant à des factures d’électricité à hauteur de 27,15 euros le 1er mai 2018, 1 858,44 euros le 8 juin 2020 (correspondant à des consommations allant du 26 août 2018 au 8 juin 2020) et de 241,96 euros le 1er septembre 2020 (correspondant des consommations au titre des mois de juillet, août et septembre 2020), soit un total de 2 127,55 euros.

M. Y affirme pouvoir procéder à une refacturation des factures d’électricité qui lui sont adressées, en procédant à une ventilation entre les deux appartements dont il est propriétaire en fonction de la consommation de chacun résultant des compteurs défalcateurs individuels dont dispose chaque appartement, s’agissant d’une location meublée.

Or, si le contrat de bail liste les dépenses d’électricité comme faisant partie des charges récupérables par le propriétaire auprès du locataire, il ne précise pas la manière dont la consommation en électricité sera facturée et répartie entre les deux appartements dont le bailleur est propriétaire.

Il s’agit là d’une contestation sérieuse qui rend la somme sollicitée, à titre provisionnel, de 2 127,55 euros contestable.

Par ailleurs, il convient de relever, à l’examen des décomptes versés aux débats, que le bailleur n’a jamais procédé à la moindre régularisation annuelle des charges récupérables.

M. Y verse aux débats deux décomptes de charges portant sur les années 2018 et 2019 faisant apparaître les postes à répartir, la somme totale à répartir, la quote-part de M. Y en fonction de ses tantièmes et la part locative.

Or, M. Y, qui reconnaît que son bien situé […], a été divisé en deux appartements, l’un étant occupé par M. X et l’autre par un dénommée Grandi Quilichini, ne démontre pas la manière dont les charges récupérables ont été réparties entre les deux appartements, pas plus qu’il ne justifie de l’état de répartition des charges entre les différents co- propriétaires de l’immeuble selon les tantièmes correspondant à la part de copropriété possédée par chacun.

Dans ces conditions, les provisions sur charges réclamées par M. Y à hauteur de 85 euros par mois depuis la signature du bail se heurtent également à des contestations sérieuses.

Elles s’établissent entre le 21 mars 2018 et le mois de mars 2021 inclus à la somme de 3 000,50 euros conformément aux calculs non discutés de l’appelant.

Enfin, les décomptes mentionnent des sommes de 121 euros le 1er novembre 2020, 226,78 euros le 8 janvier 2021 et de 54,75 euros le même jour, soit un total 402,73 euros, sans qu’elles ne soient justifiées, de sorte qu’elles se heurtent à des contestables sérieuses.

Il s’ensuit que, sur la somme de 18 904,89 euros arrêtée au 1er mars 2021, échéance du mois de mars 2021 incluse, le montant non sérieusement contestable s’établit à la somme de 13 374,31 euros (18 904,89 euros – 2 127,55 euros ' 3 000,50 euros ' 402,73 euros).

Il y a donc lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné M. X, solidairement avec M^me X, à payer à M. Y, en quittance ou deniers, la somme provisionnelle de 18 904,89 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2021, avec intérêts au taux légal sur la somme de 11 157,95 euros à compter du 21 août 2020, date de délivrance du commandement de payer et, pour le surplus, à compter de l’ordonnance.

Par ailleurs, l’ordonnance entreprise sera également infirmée en ce qu’elle a condamné M. X, solidairement avec M^me X, à payer à M. Y, en quittance ou deniers, une indemnité provisionnelle d’occupation d’un montant mensuel de 930,15 euros, charges en sus.

Il y a lieu de condamner M. X à verser à M. Y la somme provisionnelle de 13 374,31 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2021, échéance du mois de mars 2021 inclus.

En revanche, s’agissant d’une provision de nature indemnitaire, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision et ce, jusqu’à parfait paiement.

M. X sera également condamné à verser à M. Y une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 930,15 euros, sans que cette somme ne soit augmentée de la provision sur charges, à compter du mois d’avril 2021 et ce, jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que M. X est redevable de la somme non sérieusement contestable de 13 374,31 euros à la date du 1er mars 2021, outre 8 371,35 euros entre les mois d’avril et décembre 2021, soit un total de 21 745,66 euros.
Si M. X sollicite les plus larges délais de paiement pour régler sa dette, il ne verse aux débats aucun élément de nature à justifier sa capacité financière à régler le somme due en 36 mensualités, en plus du loyer courant d’un montant de 930,15 euros, ce qui supposerait des mensualités de plus de 1 300 euros en tenant compte de la somme arrêtée au 1er mars 2021 et de près de 1 535 euros en tenant compte de la somme arrêtée au 1er décembre 2021.

Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande de délais de paiement et, partant, rejeté la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et ordonné l’expulsion de M. X des lieux loués.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné M. X à verser à M. Y la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer et celui de sa dénonce à la caution.

En tant que partie perdante, M. X sera également condamné aux entiers dépens de la procédure d’appel, étant relevé que le coût du commandement de payer est déjà inclus dans les dépens de première instance mis à la charge de M. X.

L’équité commande en outre de le condamner à verser à M. Y la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens.

Enfin, en tant que partie perdante, M. X sera débouté de sa demande formée au même titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

DECLARE irrecevables les demandes formées par M. B Y à hauteur d’appel à l’encontre de M^me D X ;

CONFIRME l’ordonnance entreprise du 10 mai 2021 rendue par le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a :

- condamné M. X, solidairement avec M^me X, à payer à M. Y, en quittance ou en deniers, une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant mensuel de 930,15 euros, charges en sus, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux ;

- condamné M. X, solidairement avec M^me X, à payer à M. Y, en quittance ou deniers, la somme provisionnelle de 18 904,89 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2021, avec intérêts au taux légal sur la somme de 11 157,95 euros à compter du 21 août 2020, date de délivrance du commandement de payer et, pour le surplus, à compter de l’ordonnance ;

STATUANT A NOUVEAU et Y AJOUTANT :

CONDAMNE M. Z X à payer à M. B Y la somme provisionnelle de 13 374,31 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2021, échéance du mois de mars 2021 incluse ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision et ce, jusqu’à parfait paiement ;
CONDAMNE M. Z X à payer à M. B Y une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 930,15 euros, sans que cette somme ne soit augmentée de la provision sur charges, à compter du mois d’avril 2021 et ce, jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE M. Z X à verser à B Y la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en cause d’appel non compris dans les dépens ;

DEBOUTE M. Z X de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. Z X aux dépens d’appel.