COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 04 AVRIL 2025

N° RG 24/05214 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-OBPL

Société LE FONDS COMMUN DE TITRISATION 'FCT SAVOIR-FAIRE'

c/

[I] [M]

[T] [R] épouse [M]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 06 juin 2024 par le Juge de l’exécution de BORDEAUX (RG : 23/00017) suivant déclaration d’appel du 29 novembre 2024

APPELANTE :

Le FONDS COMMUN DE TITRISATION >,

représenté par sa société de gestion France Titrisation, société par actions simplifiée immatriculée aupres du registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 353 053 531 et dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son dirigeant domicilié audit siège, représenté par LINK FINANCIAL SAS, société par actions simplifiée immatriculée auprès du registre du commerce et des sociétés de Nantes sous le numéro 842 762 528 et dont le siège social est situé [Adresse 11], entité désignée en charge du recouvrement des créances cédées au Fonds Commun de Titrisation > suivant pouvoir spécial du 2 mai 2024, prise en la personne de son dirigeant domicilié audit siège

Venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), SA au capital de 124 821 703,00 Euros, inscrite au RCS de PARIS sous le n° 379 502 644 dont le siege social est [Adresse 6] suite a la cession de créances audit Fonds Commun de Titrisation réalisée par acte du 18 octobre 2024 ayant effet au 31 octobre 2024 lui-méme venant aux droits de CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA), SA au capital de 181 039 170.00 ', inscrite au RCS de LYON sous le n° 391 563 939 dont Ie siège social est [Adresse 8], suite à fusion par absorption selon déclaration de régularité et de conformité constatant la réalisation définitive de la fusion en date du 1er juin 2015, elle-même venant aux droits de CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE AIN (CIFFRA) suite à fusion par absorption selon procès-verbal d’AGE et d’AGO en date du 24 décembre 2007

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Fernando SILVA de la SCP DELTA AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, Postulant et par M^e Delphine DURANCEAU de la SELARL DURANCEAU PARTENAIRES & ASSOCIÉS, avocat au barreau de GRASSE, Plaidant

INTIMÉS :

[I] [M]

né le [Date naissance 4] 1958 à [Localité 9]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 7]

[T] [R] épouse [M]

née le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 10]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 7]

Représentés par M^e Valérie JANOUEIX de la SCP BATS – LACOSTE – JANOUEIX, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 février 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Christine DEFOY, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE :

01. La société Crédit Immobilier de France Développement (CIFD), venant aux droits de Crédit Immobilier de France Rhônes Alpes Auvergne (Cifraa), elle-même venant aux droits de Crédit Immobilier de France Financière Rhpone Ain (Cffra), a adressé un commandement de payer aux fins de saisie immobilière, le 23 novembre 2022, à Monsieur [I] [M] et Madame [T] [R], épouse [M], portant sur un ensemble immobilier leur appartenant, sis [Adresse 3] sur la commune de [Localité 13], en vertu de la copie exécutoire d’un acte authentique du 22 décembre 2005, dont une copie a été publiée le 21 juin 2006 sous les références Volume 2006 P numéro 5553.

02. Le commandement de payer a été publié le 10 janvier 2023 sous la référence Volume 2023 S n°3.

03. Par acte du 27 février 2023, le CIFD a assigné les époux [M] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins notamment de voir fixer sa créance à la somme de 364 965,59 euros et ordonner la vente forcée des biens saisis.

04. Par jugement du 6 juin 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bordeaux:

— a rejeté la demande de sursis à statuer,

— a déclaré irrecevable l’action en exécution forcée de l’acte authentique du 22 décembre 2005 pour cause de prescription,

— a ordonné la mainlevée (radiation) du commandement de saisie immobilière en date du 23 novembre 2022 aux frais du CIFD,

— a condamné le CIFD à payer aux époux [M] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamné aux dépens de l’instance,

— a débouté les parties du surplus de leurs demandes.

05. La SA CIFD a relevé appel total du jugement le 5 juillet 2024.

06. Par requête en date du 12 juillet 2024, le CIFD a demandé au premier président de la cour d’appel de Bordeaux d’être autorisé à assigner les époux [M] devant la juridiction de céans. Par ordonnance du 18 juillet 2024, la SA CIFD a été autorisée à assigner à jour fixe les époux [M] à l’audience du 4 décembre 2024.

07. Par acte du 5 novembre 2024, le CIFD a assigné à jour fixe les époux [M] devant la cour d’appel de Bordeaux.

08. Suivant acte du 18 octobre 2024 ayant effet au 31 octobre 2024, le CIFD a cédé la créance détenue contre les époux [M] au Fonds Commun de Titrisation 'FCT Savoir-Faire'.

09. Par acte du 29 novembre 2024, le Fonds Commun de Titrisation 'FCT Savoir-Faire’ a assigné à jour fixe les époux [M] devant la cour d’appel de Bordeaux.

10. Par avis du 2 décembre 2024, le dossier RG N°24/03216 a été joint au présent dossier.

11. Aux termes de conclusions notifiées le 4 février 2025, le Fonds Commun de Titrisation 'FCT Savoir-Faire’ demande à la cour, sur le fondement des articles R211-11, R322-18 du code civil des procédures civiles d’exécution, L312-2 2° du code de la consommation, L110-4 du code de commerce, A444-31 du code de commerce, 699 et 700 du code de procédure civile:

— d’admettre son intervention volontaire, représenté par sa société de gestion Fonds commun de Titrisation, représenté par son recouvreur LinkFinancial Sas, venant aux droits du CIFD,

— de réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— déclaré irrecevable l’action en exécution forcée de l’acte authentique du 22 décembre 2005 pour cause de prescription,

— ordonné la mainlevée (radiation) du commandement de saisie immobilière en date du 23 novembre 2022 aux frais du CIFD,

— condamné ce dernier à payer aux époux [M] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— a condamné le CIFD aux dépens de l’instance,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes;

et, statuant à nouveau,

— de fixer la créance du poursuivant à la somme de 364 965,59 euros, outre les intérêts postérieurs au 4 mars 2024 au taux de 4,16% l’an et jusqu’à complet paiement, outre mémoire suivant décompte actualisé versé aux débats,

— de débouter les intimés de toutes leurs contestations,

— d’ordonner la vente forcée des biens saisis, conformément au cahier des conditions de la vente et maintenir la mise à prix telle que fixée par le créancier poursuivant dans le cahier des conditions de la vente,

— de déterminer les modalités et la vente forcée,

— d’ordonner que le juge de l’exécution immobilier, sur demande du poursuivant, fixera la date de l’adjudication et les dates et heures des visites du bien saisi qui seront effectuées par la Scp Sébastien Lenoir et François Tostain, commissaire de justice à Bordeaux et dire qu’il pourra se faire accompagner si besoin est d’un serrurier et de la force publique,

— de dire que la décision à intervenir, désignant le commissaire de justice pour assurer les visites, devra être signifiée trois jours au moins avant les visites aux occupants des biens saisis,

— d’autoriser la publication de la vente sur les sites internet spécialisés en matière d’enchères immobilières et dire que cette parution comprendra au maximum des photographies du bien et les éléments de la publicité prévue à l’article R322-32 du code des procédures civiles d’exécution,

— de dire que lorsque la publicité internet sera payante, la taxation pourra intervenir dans la limite de 400 euros HT sur justificatifs, les sites spécialisés facturant l’anonymisation des documents,

— de dire que la vente pourra être diffusée dans les insertions gratuites,

en tout état de cause,

— de procéder à la taxation des frais préalables exposés au jour de l’audience d’orientation en cas de vente amiable ou au jour de la vente forcée et les déclarer frais privilégiés de vente, qui comprendront le coût des visites et des divers diagnostics dont distraction au profit de Maître Fernando Silva, avocat inscrit au barreau de Bordeaux,

— de condamner les requis à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de les condamner aux dépens de l’incident qui n’entrent pas dans l’état des frais de saisie immobilière et qui seront payés par priorité dans la distribution du prix, distraits au profit de Maître [W] [G] sur son affirmation d’en avoir fait l’avance;

— d’ordonner, conformément à l’article R. 321-22 du code des procédures civiles d’exécution, que l’arrêt à intervenir sera mentionné en marge des commandements au service de la publicité foncière,

— de débouter les intimés de toutes prétentions contraires,

— de dire les dépens frais privilégiés de poursuite.

12. Suivant conclusions notifiées le 5 février 2025, les époux [M] demandent à la cour, vu les articles 1699 et 1700 du code civil, de :

A titre principal,

— surseoir à statuer dans l’attente de l’arrêt de la cour d’appel de Nîmes 1ère chambre RG n°24/03222 saisi de l’appel du jugement du tribunal judiciaire d’Avignon du 16 septembre 2024,

— condamner le Fonds Commun de Titrisation 'FCT Savoir-Faire’ à communiquer sous astreinte de 300 euros par jour de retard courant à compter de l’expiration d’un délai de 8 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir :

— le contrat de cession de créance conclu avec le CIFD le 18 octobre 2014 dans son entièreté, de la page 1 à la page 50 incluse, en masquant l’identité des débiteurs des créances cédées autre que celle au titre du prêt les concernant n°[Numéro identifiant 5], mais en laissant apparaître le montant de chacune des créances cédées,

— les bordereaux de cession de créances comportant la créance au titre de leur prêt, en masquant les numéros de contrat et l’identité des débiteurs des créances cédées mais en laissant apparaître le montant de chacune des créances cédées,

— la convention et tout autre document entre le CIFD et le FCT Savoir-Faire précisant les modalités de fixation du prix de chacune des créances visées sur ces bordereaux et sur le contrat de cession du 18 octobre 2024,

Sur le fond, à titre principal,

Vu le contrat de cession de créance intervenu entre le CIFD et le FCT 'Savoir-Faire’ le 18 octobre 2024,

— fixer le prix de cession entre le CIFD et le FCT 'Savoir-Faire’ de la créance détenue à leur enconne au titre du prêt n°[Numéro identifiant 5],

— confirmer le jugement du juge de l’exécution dé Bordeaux du 6 juin 2024, en ce qu’il a :

— déclaré irrecevable l’action en exécution forcée de l’acte authentique du 22 décembre 2005 pour cause de prescription,

— ordonné la mainlevée (radiation) du commandement de saisie immobilière en date du 23 novembre 2022, publié le 10 janvier 2023, sous les références volume 2023 S n°3 aux services de la publicité foncière de Bordeaux 1, aux frais de la SA CIFD,

— condamné la SA CIFD à leur payer la somme de 2000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile,;

— condamné la SA CIFD aux entiers dépens de l’instance,

A titre plus subsidiaire,

Vu les articles L213-6 du code de l’organisation judiciaire, L111-2 du code de procédure civile, les articles 1318, 23 et 2 du décret du 26 novembre 1971 dans leur rédaction applicable à l’acte litigieux,

— annuler les commandements de payer valant saisie immobilière du 23 novembre 2022, publiés le 10 janvier 2023, sous les références 2023 D827 et 2023 D835 et des assignations qui leur ont été signifiées le 27 février 2023 portant sur les lots 604 et 82 de la [Adresse 12] à [Localité 13],

— ordonner la mainlevée des commandements et des assignations susvisés,

A titre très subsidiaire,

Vu les articles L213-6 du code de l’organisation judiciaire

Vu les articles L312-7 ancien du code de la consommation

— déchoir et débouter le FCT ''Savoir-Faire’ de ses demandes au titre des intérêts conventionnels, à savoir,

— les intérêts échus à la date de la déchéance du terme,

— les intérêts postérieurs à la date de la déchéance du terme,

Vu les articles L312-23, L312-21 et L312-22 du code de la consommation,

— débouter le FCT 'Savoir-Faire’ de ses demandes au titre de la capitalisation des intérêts conventionnels et des intérêts conventionnels sur l’indemnité de résiliation,

En tout état de cause,

Vu les articles L312-23, L312-21 et L312-22 du code de la consommation anciens et en tout état de cause l’article 1134 du code civil,

— débouter le FCT Savoir-Faire de ses demandes en paiement des intérêts conventionnels sur les échéances impayées et les intérêts conventionnels dont il demande le paiement,

— fixer la créance à la somme de :

— capital restant dû : 215 347, 56 euros,

— échéances impayées 26 228, 20 euros,

— indemnité de résiliation 17 000, 62 euros.

Vu les articles L111-2 et L311-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— débouter le FCT 'Savoir-Faire’ de ses demandes en paiement de la somme de 480 euros à titre de frais de rejet,

à titre infiniment subsidiaire,

— les autoriser à vendre amiablement les lots 604 et 82 en un seul lot au prix minimal de 70 000 euros,

En tout état de cause,

— débouter le FCT Savoir-Faire de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner le FCT Savoir-Faire à leur payer une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et dépens.

13. En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières écritures des parties pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

14. L’affaire a été appelée à l’audience du 5 février 2025 et mise en délibéré au 4 avril 2025.

MOTIFS :

Sur la demande de sursis à statuer formée par les époux [M],

15. L’article 378 du code de procédure civile permet au juge de prendre une décision de sursis à statuer qui a pour effet de suspendre le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine. Il s’agit en l’espèce d’une faculté dont l’opportunité s’apprécie au regard du critère de l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

16; La SA CIFD, aux droits de laquelle vient ce jour le FCT 'Savoir-Faire', qui a interjeté appel de l’entièreté du jugement déféré, ne fait valoir en l’état aucun moyen pour contester le fait que sa demande de sursis à statuer ait été écartée. Cette disposition du jugement sera donc confirmée.

17. Désormais, en cause d’appel ce sont les époux [M], qui sollicitent le sursis à statuer, dans l’attente d’un arrêt de la cour d’appel de Nîmes devant intervenir sur recours d’un jugement rendu le 16 septembre 2024 par le tribunal judiciaire d’Avignon, saisi par une assignation au fond de la CIFRAA du 24 juin 2013 et qui les a condamnés au paiement des prêts qu’ils ont souscrits, dont la somme de 241 575, 76 euros au titre du prêt n°58292, outre les intérêts au taux de 4, 16% à compter de la déchéance du terme.

18. Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir qu’ils ont interjeté appel de cette décision le 8 octobre 2024 et qu’ils ont assigné en intervention forcée devant la cour d’appel de Nîmes, le 21 janvier 2025, le FCT 'Savoir-Faire’ et la société Link Financial aux fins de fixation du prix de cession des créances de la SA CIFD au FCT et de communication des pièces pour la fixation du prix de cession, en application des articles 1699 et 1700 du code civil.

19. S’il est exact que consécutivement à la cession de créances intervenue le 18 octobre 2024 entre la SA CIFD et le FCT ' Savoir-Faire', les débiteurs ont engagé devant la cour d’appel de Nîmes une procédure en retrait litigieux aux fins de voir fixer le quantum de leur créance, il appert par ailleurs que la procédure dont est saisie ce jour la cour d’appel de Bordeaux fait suite à une décision du juge de l’exécution de Bordeaux du 6 juin 2024, aux termes de laquelle est contestée la validité de la procédure de saisie immobilière engagée par le créancier et notamment sa recevabilité à agir, au regard de l’éventuelle prescription de son action et de surcroît sur le fondement d’un acte notarié susceptible d’être disqualifié en acte sous seing privé. Au regard de la nature différente des deux procédures, il n’est pas utile de surseoir à statuer dans l’attente de la décision de la cour d’appel de Nîmes. Les époux [M] seront donc déboutés de leur demande formée à ce titre.

Sur la demande de communication de pièces sous astreinte et la fixation du montant de la créance,

20. L’article 1699 du code civil dispose que celui contre lequel a été cédé un droit litigieux peut s’en faire tenir quitte par le cessionnaire, en lui remboursant le prix réel de la cession avec les frais et loyaux coûts et avec les intérêts à compter du jour où le cessionnaire a payé le prix de la cession à lui faite.

21. L’article 1700 du même code indique quant à lui que la chose est censée être litigieuse dès qu’il y a procès et contestation sur le fond du droit.

22. Les demandes de communication de pièces sous astreinte et de fixation du prix de cession de la créance intervenue entre le CIFD et le FCT 'Savoir-Faire’ au titre du prêt n°[Numéro identifiant 5] s’inscrivent dans le cadre de la procédure de retrait litigieux, telle que prévue par les articles susvisés. Celle-ci permet au débiteur, lorsque sa créance a été cédée par son créancier à un tiers, pouvant consister en un organisme de recouvrement comme le FCT 'Savoir-Faire', de racheter sa créance à son prix de cession. Cette procédure répond toutefois à des conditions particulièrement strictes et suppose que ' le droit cédé soit litigieux', ce qui impose qu’il soit contesté en son principe et qu’une procédure le concernant soit en cours au moment de sa cession, ayant pour objet l’obligation au paiement et pas seulement ses modalités.

23. S’il est exact que les époux [M] et la SA CIFD, aux droits de laquelle vient le FCT 'Savoir-Faire', étaient au moment de la cession de créance du 18 octobre 2024 en litige devant la cour d’appel de Nîmes aux fins de fixation de la créance, telle que résultant du contrat de prêt susvisé, il n’en demeure pas moins qu’à travers ce litige, ils n’ont jamais contesté l’existence même du droit cédé.

25. Ils ne peuvent donc dans ces conditions valablement soutenir que la chose cédée est litigieuse et qu’il y a procès et contestation sur le fond du droit, dès lors qu’ils ont exclusivement articulé leur contestation sur un accessoire du droit cédé, en arguant à tort de l’application des dispositions au droit de la consommation, et qu’ils n’ont ainsi pas remis en cause, le principe même du droit cédé ou son étendue'.

26. Les époux [M] ne peuvent par ailleurs prétendre qu’ils ont entendu contester le principe même de la créance de leur adversaire dans le cadre de la procédure pendante devant la cour d’appel de Nîmes, en formant une demande reconventionnelle pour violation de l’obligation de mise en garde de la banque, dès lors que la remise en cause de la créance de cette dernière, ne peut intervenir qu’à l’issue d’une procédure de compensation.

27. Il s’ensuit que les époux [M] ne pourront qu’être déboutés de leur demande en communication de pièces et en fixation de créance, les conditions propres à l’exercice de la procédure de retrait litigieux n’étant pas réunies.

Sur la recevabilité de l’action en exécution de l’acte notarié du 22 décembre 2005,

26. L’article L.111-4 alinéa 1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que l’exécution des titres exécutoires mentionnés au 1° à 3° de l’article L11-3 ne peut être poursuivie que pendant dix ans, sauf si les actions en recouvrement des créances qui y sont constatées se prescrivent par un délai plus long.

27. Toutefois, force est de constater que les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ne font pas partie des titres exécutoires mentionnés au 1° à 3° de l’article L111-3 du code des procédures civiles et que les actions en exécution desdits actes ne sont pas soumises à la prescription décennale de l’article L111-4 du même code, mais se prescrivent en fonction de la créance que ces actes constatent.

28. L’acte notarié souscrit en l’espèce, consistant en un contrat de prêt en date du 22 décembre 2005, destiné à financer l’acquisition d’un bien immobilier par les époux [M], l’action en exécution de cet acte notarié est soumise à la prescription quinquennale de droit commun, telle que prévue à l’article 2224 du code civil. En effet, les époux [M], emprunteurs, ayant procédé à plusieurs investissements locatifs meublés ne peuvent valablement se prévaloir de la prescription abrégée de l’article L.218-2 du code de la consommation.

29. En outre, s’agissant d’une créance à termes successifs, le délai de prescription court à compter de la déchéance du terme pour le capital restant dû et de leur date d’exigibilité pour les échéances impayées. Il peut être interrompu dans les conditions visées aux articles 2240, 2241 et 2244 du code civil.

30. Dans le cadre du présent appel, le FCT 'Savoir-Faire’ critique le jugement entrepris qui a déclaré irrecevable pour cause de prescription l’action en exécution forcée qu’a engagée la SA CIFD sur le fondement de l’acte notarié de prêt du 22 décembre 2005.

31. Pour conclure à l’irrecevabilité d’une telle action, le jugement déféré a retenu que le délai de prescription de ladite action avait commencé à courir pour le capital restant dû à la date de déchéance du terme, intervenue en novembre 2011 (courrier du 5 octobre 2011) et à compter de mai 2010 pour les mensualités impayées, pour la plus ancienne d’entre elles, de sorte que le délai de prescription, devait normalement prendre fin en novembre 2016. Il a indiqué ensuite que dès lors que la procédure de saisie immobilière avait été engagée par la délivrance d’un commandement de payer en date du 23 novembre 2022 et que le délai de prescription n’avait pu être interrompu par l’assignation en paiement délivrée par la SA CIFD à l’encontre des époux [M] le 24 juin 2013, le délai de prescription n’avait pas été valablement interrompu, de telle manière que l’action en exécution forcée de l’acte authentique du 22 décembre 2005 était irrecevable pour cause de prescription.

32. Au soutien d’une telle argumentation, les époux [M] exposent dans leurs dernières écritures qu’en vertu d’un arrêt de la Cour de cassation en date du 19 mars 2020, il appert que l’action en exécution d’un titre exécutoire constitue une instance distincte de celle engagée en vue de faire établir judiciairement l’existence de la créance, de sorte que l’exercice de cette seconde action, si elle interrompt la prescription de l’action en reconnaissance de la créance, n’a pas pour effet d’interrompre l’action en exécution du titre, de sorte qu’au cas d’espèce cette dernière est prescrite.

33. S’il est exact que l’arrêt susvisé a considéré que l’action en paiement était distincte de l’exécution forcée du titre exécutoire et que l’application de la réforme du 17 juin 2008 sur la prescription ne permettait pas de considérer qu’après avoir obtenu un titre exécutoire dans le cadre d’une action en paiement soumise à la prescription trentenaire, l’exécution forcée de ce même titre exécutoire relevait de la prescription trentenaire, alors qu’il avait été obtenu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi de réforme de juin 2008, il n’a nullement jugé que l’action en paiement engagée par un créancier ne pouvait interrompre la prescription de la créance et du titre exécutoire qui la constate.

34. Au contraire, c’est par l’intermédiaire de trois arrêts en date du 18 février 2016 que la Cour de cassation a retenu que l’acte notarié, bien que constituant un titre exécutoire, ne revêt pas les attributs d’un jugement, de sorte qu’aucune disposition légale ne fait obstacle à ce qu’un créancier dispose de deux titres exécutoires pour la même créance. Ainsi, l’action en paiement, la demande en fixation de créance et toute demande interruptive du délai de prescription ont pour effet, bien qu’elles constituent des instances distinctes, d’interrompre le délai de prescription de l’action en exécution forcée du titre exécutoire.

35. Dans le même sens, dans un arrêt rendu le 12 juillet 2023 par la première chambre civile de la Cour de cassation, cette dernière a indiqué que ' la cour d’appel, qui a relevé que par actes des 9 et 12 décembre 2011, la banque avait assigné les emprunteurs en paiement du solde restant dû sur les deux emprunts et que cette instance était toujours en cours à la date à laquelle la banque avait procédé à l’inscription d’hypothèque et diligenté la saisie-attribution sur le fondement des actes authentiques de prêt, en a exactement déduit que ces actions avaient le même but, à savoir le désintéressement du prêteur et que par conséquent l’introduction de la première avait interrompu le délai de prescription des secondes et que l’effet interruptif ayant commencé à produire ses effets, aucune prescription n’était acquise au moment de l’inscription d’hypothèque du 25 juin 2019 et des saisies du 20 août 2019".

36. Il s’ensuit que l’introduction par le créancier d’une demande en paiement de la créance contenue dans l’acte notarié interrompt la prescription de l’action en exécution de l’acte notarié constatant cette même créance. Ainsi, l’interruption de la prescription s’étend d’une action à une autre si les deux actions, bien qu’elles aient une cause distincte, tendent vers un seul et même but.

37. Appliqué au cas d’espèce, il appert que l’action en exécution forcée du contrat de prêt signé le 22 décembre 2005, a commencé à courir après la déchéance du terme intervenue par courrier du le 5 octobre 2011 et qu’il a été valablement interrompu par l’assignation en paiement délivrée par le CIFD le 24 juin 2013 à l’encontre des époux [M] devant le tribunal de grande instance d’Avignon, faisant ainsi courir à compter de cette date un nouveau délai de cinq ans.

38. Cette procédure ayant toutefois donné lieu à un sursis à statuer sur le fond du litige jusqu’à ce qu’une juridiction pénale se soit prononcée définitivement sur les faits dénoncés par les emprunteurs, l’assignation n’a pas été suivie de l’extinction de l’instance de sorte que l’effet interruptif a continué de produire ses effets. Il s’ensuit que l’action en exécution de l’acte notarié n’est pas prescrite.

39. En outre, il convient de rappeler que la prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par la suite d’un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure, en application de l’article 2234 du code civil.

40. Or, il n’est pas sérieusement contestable que la SA CIFD s’est trouvée dans l’impossibilité d’agir en recouvrement de sa créance à la suite de la plainte pénale déposée dans le cadre de l’affaire Apollonia le 10 avril 2008 par des emprunteurs, aux termes de laquelle les titres exécutoires sur lesquels elle entendait fonder ses poursuites ont été argués de faux. Au regard du caractère imprévisible de cette procédure, de sa complexité et de sa gravité, elle s’est trouvée confrontée à un cas de force majeure qui l’a empêchée d’agir.

41. En réalité, ce n’est que lorsque le risque pénal a été levé, par ordonnance du juge d’instruction de Marseille du 15 avril 2022, s’agissant des faits de faux et usage de faux, confirmée par un arrêt de la chambre de l’instruction d’Aix-en-Provence du 15 mars 2023 que la SA CIFD a recouvré sa faculté d’agir en exécution de l’acte notarié contesté.

42. Il s’ensuit de plus fort que l’action de la société appelante en exécution de l’acte notarié du 22 décembre 2005 n’est pas prescrite, de sorte que le jugement entrepris qui l’a déclarée irrecevable pour cause de prescription et qui a ordonné la mainlevée (radiation) du commandement de saisie immobilière en date du 23 novembre 2022, publié le 10 janvier 2023, aux frais de la SA Crédit Immobilier de France Développement, sera infirmé.

Sur l’éventuelle disqualification de la copie exécutoire,

43. L’article 1318 du code civil ancien indiquait que 'l’acte qui n’est point authentique par l’incompétence ou l’incapacité de l’officier ou par un défaut de forme, vaut comme écriture privée, s’il a été signé des parties'.

44. De plus aux termes de l’article 41 du décret du 26 novembre 1971 'tout acte fait en contravention aux dispositions contenues… aux articles 2… du présent décret est nul s’il n’est pas revêtu de la signature de toutes les parties et lorsque l’acte sera revêtu de la signature de toutes les parties contractantes, il ne vaudra que comme écriture privée'.

45. Enfin, l’article 2 du même décret indique en son alinéa 2 que 'les notaires associés d’une société, titulaire d’un office… ne peuvent recevoir des actes dans lesquels l’un d’entre eux ou les parents ou alliés de ce dernier, au degré prohibé par l’alinéa précédent, sont parties ou intéressés'.

46. Sur le fondement des dispositions susvisées, les époux [M] soutiennent que l’acte de prêt du 22 décembre 2005, qui selon eux a été établi en violation de l’article 2 du décret du 26 novembre 1971, doit être disqualifié en acte sous seing privé, de sorte qu’il ne permet pas de prendre une mesure d’exécution forcée.

47. Au soutien de cette prétention, ils font valoir que la capacité, telle que requise à l’ancien article 1318 du code civil et à l’article 2 du décret du 26 novembre 1971, est fondée sur l’absence d’intérêt du notaire et sur son impartialité. A ce titre, ils rappellent que Maître [O], qui se trouve à l’origine de l’acte litigieux, a été sanctionné, avec deux autres notaires, par la chambre disciplinaire de la cour d’appel d’Aix en Provence pour violation de leurs obligations d’indépendance et d’impartialité, du fait de leur intérêt dans les affaires des promoteurs et notamment par le système de la prise des procurations en vue d’acquérir et d’emprunter. Ils indiquent également que l’obligation d’indépendance et d’impartialité des notaires leur impose de ne pas se trouver en situation de conflits d’intérêts. Or, ils considèrent que précisément au cas d’espèce, le notaire instrumentaire, Maître [O], se trouvait dans une situation de conflit d’intérêts, au regard du courant d’affaire que la société Apollonia apportait à son étude et de l’importance du chiffre d’affaire en résultant. Il en est pour preuve selon les intimés que Maître [O] a mobilisé l’ensemble du personnel de son étude pour répondre au volume d’actes requis par la société Apollonia, qu’il a exercé son ministère sous le contrôle de cette société, notamment en acceptant le système de la procuration pour la signature des actes de vente et de prêt et en obtenant des émoluments anormaux, basés sur des prix surévalués intégrant les commissions d’Apollonia.

48. En réponse à ce moyen le FCT 'Savoir-Faire’ fait valoir que les époux [M] ne se sont jamais prévalus de cette disqualification depuis la rédaction de l’acte authentique du 22 décembre 2005 et que par conséquent ils sont prescrits à le faire. Toutefois, ce n’est qu’à l’occasion du premier acte d’exécution forcée, à savoir du commandement de payer valant saisie délivré le 23 novembre 2022 que la prescription a commencé à courir, de sorte que la demande en disqualification formée par les intimés n’est pas prescrite. En outre, il convient de rappeler que la disqualification a été invoquée ici à titre d’exception et qu’elle présente de facto un caractère perpétuel.

49. Dans le même sens, le FCT 'Savoir-Faire’ ne peut arguer du fait que les emprunteurs ont exécuté l’acte de prêt pour considérer qu’ils ne peuvent plus se prévaloir de sa disqualification. En effet, l’article 1185 du code civil sur lequel il fonde son raisonnement est relatif non point à la disqualification, mais à la nullité d’un acte juridique. La règle dégagée par la jurisprudence en application de cette disposition selon laquelle la nullité relative affectant un acte ne peut être invoqué par voie d’exception si celui qui l’allègue a lui-même exécuté cet acte, n’est pas applicable au cas d’espèce.

50. Enfin, il ne peut être argué du fait que les titres exécutoires ont été validés par la Cour de cassation, dans le cadre des arrêts rendus par la chambre mixte le 21 décembre 2012, pour considérer qu’il n’y a pas lieu à débattre de la question de la disqualification de ces mêmes titres, puisque le débat qui a eu lieu devant la cour de cassation s’est principalement focalisé sur l’annexion des procurations et que celui relatif à la disqualification des contrats de prêt, en application des articles 2 et 23 du décret du 26 novembre 1971, est totalement nouveau. De la même manière, le fait d’invoquer l’arrêt de la chambre de l’instruction du 15 mars 2023 est totalement inopérant, puisque la question posée ici est celle de la nature exécutoire de l’acte notarié et non de la validité du prêt pris comme 'négocium'. L’arrêt rendu par cette même juridiction le 5 juin 2019 ne peut davantage être invoqué en l’espèce par l’appelant pour s’opposer à la demande de disqualification, dès lors qu’un acte notarié peut être dépourvu de caractère exécutoire, bien que l’existence et la licéité de la créance ne soient pas contestées.

51. Sur le fond, s’il est exact d’indiquer que les articles 2 et 41 du décret du 26 novembre 1971 qui prévoient le principe de la disqualification des actes notariés en cas d’incapacité du notaire à instrumenter, notamment dans l’hypothèse où il est intéressé à l’acte, ne définissent pas précisément cette notion d’intérêt, il y a lieu de considérer que celle-ci doit être définie de manière restrictive et s’applique notamment lorsque l’acte concerné contient des dispositions en sa faveur ou à destination de ses proches.

52. En effet, la sanction de la perte d’authenticité d’un acte notarié présente un tel degré de gravité que les dispositions de l’ancien article 1318 du code civil, qui ne visent qu’une incapacité par rapport à un acte déterminé, désigné comme 'l’acte qui n’est point authentique’ doivent être interprétées strictement. Ainsi, l’existence d’un intérêt personnel de Maître [O] doit être examinée par rapport aux parties à l’acte de prêt du 22 décembre 2005 et non par rapport à une opération globale de promotion immobilière de la société Apollonia et de défiscalisation au profit des acquéreurs, s’inscrivant dans son exercice professionnel de notaire.

53. Or en l’espèce, les intimés n’établissent pas par un quelconque élément probant l’existence d’un intérêt personnel de Maître [O] à recevoir l’acte de prêt consenti par la banque aux époux [M], de sorte que ces derniers ne peuvent invoquer utilement l’intérêt personnel de Maître [O] au sens des dispositions de l’ancien article 1318 notamment en ce qu’il a obtenu, par ce biais la clientèle de la société Apollonia qui n’est pas partie à l’acte de prêt concerné et dont la mission a consisté à assurer la commercialisation du bien immobilier acquis par les époux [M] au moyen du contrat de prêt contesté.

54. Pas davantage, l’incapacité en lien avec l’intérêt de Maître [O] à recevoir l’acte de prêt du 22 décembre 2005 ne peut résulter du fait d’avoir reçu des honoraires conséquents dans le cadre des opérations de défiscalisation commercialisées par la société Apollonia. En effet, s’agissant d’une profession réglementée, les honoraires sont établis par la puissance publique. Enfin, le bénéfice global de ces opérations, s’il n’est pas sérieusement contestable au profit de l’étude de Maître [O] est le résultat d’une opération d’envergure conclue avec la société Apollonia, dans laquelle il n’est pas démontré que le notaire ait reçu des avantages indus, non prévus par la réglementation et dont l’acte de prêt contesté ce jour par les époux [M] a certes contribué, mais dans les limites normales de la rémunération propre aux actes notariés.

55. Il en résulte que les époux [M], qui défaillent à démontrer l’incapacité du notaire à instrumenter, au regard de son intérêt personnel à passer acte, ne pourront qu’être déboutés de leur demande tendant à la disqualification du contrat de prêt du 22 décembre 2005 en acte sous seing privé. La SA CIFD, aux droits de laquelle vient ce jour le FCT 'Savoir-Faire’ a donc bien disposé d’un titre exécutoire valable pour diligenter la procédure de saisie immobilière aujourd’hui contestée.

Sur le quantum de la créance,

56. A titre subsidiaire, les époux [M] demandent à la cour de déchoir le FCT 'Savoir-Faire’ de ses demandes au titre des intérêts conventionnels, en ce compris les intérêts échus à la date de déchéance du terme et ceux postérieurs à cette date, au motif que la banque n’a pas respecté les dispositions de l’article L312-7 du code de la consommation et le formalisme en résultant, la sanction étant dans cette hypothèse indépendante de la démonstration d’un grief. Plus précisément, les intimés font valoir que la banque envoyait les offres de prêt à Apollonia, par Chronopost et non personnellement aux emprunteurs pour gagner en productivité, et ce, de manière dérogatoire, en vue d’accroître le volume des affaires apportées. Dans ce contexte, Apollonia en profitait pour confisquer les offres aux emprunteurs et leur faire signer dans des conditions expéditives pour éviter qu’ils ne se rétractent, la banque étant parfaitement consciente des risques encourus par les emprunteurs, à défaut de l’escroquerie d’Apollonia.

57. Le FCT appelant répond à juste titre sur ce point que les dispositions du code de la consommation ne sont pas applicables aux emprunteurs relevant de l’affaire Apollonia, puisqu’ils ont tous agi, en qualité de professionnels, en vue d’acquérir une pluralité d’immeubles destinés à être mis en location, pour en tirer des revenus, leur investissement s’inscrivant en outre dans le cadre d’une opération plus globale de défiscalisation de nature à leur procurer une réduction d’impôt. Dans ce contexte, ils doivent être soumis au régime des loueurs en meublés professionnels parfaitement incompatible avec le statut de consommateur, ce qui explique d’ailleurs qu’ils soient inscrits au registre du commerce et des sociétés en cette qualité.

58. Pour autant, les époux [M] persistent à soutenir que la convention de prêt qu’ils ont signée le 22 décembre 2005 relève bien des dispositions du code de la consommation, dès lors que la banque a fait preuve d’une soumission volontaire aux dispositions de la loi Scrivener, comme en attestent notamment les documents contractuels. Une telle exception est recevable et ne se heurte pas à la prescription dès lors qu’il s’agit d’une exception de défense, par principe imprescriptible et non une exception de nullité soumise aux dispositions de l’article 1185 du code civil.

59. Toutefois, force est de constater que les seules mentions afférentes à l’offre de prêt ne peuvent à elles seules être suffisantes pour caractériser une soumission volontaire aux dispositions du code de la consommation. En l’espèce, celle-ci ne peut être établie que si elle s’avère non équivoque. Or, dans la présente affaire, il appert au contraire que l’engagement de la banque était équivoque, puisque les emprunteurs se sont présentés à elle comme des loueurs en meublés non professionnels et qu’ils ont omis de lui indiquer qu’ils avaient souscrit plusieurs emprunts dans le but d’acquérir des biens immobiliers destinés à être loués et à leur procurer des revenus, qu’ils pouvaient ensuite défiscaliser, de manière massive, sous le statut de loueurs de meublés professionnels. Dans ces conditions, la soumission de la banque aux dispositions de la loi Scrivener étant équivoque, dès lors qu’elle a été tenue dans l’ignorance de l’ampleur de l’investissement global des emprunteurs, qui lui ont caché leur statut de loueurs de meublés professionnels, il ne pourra être fait application au profit des époux [M] des dispositions du code de la consommation et du principe de déchéance du droit aux intérêts en cas de défaut de respect du formalisme contractuel.

60. Dans le même sens, les intimés seront déboutés de leurs prétentions tendant à s’opposer à la capitalisation des intérêts conventionnels, qui d’ailleurs n’a pas été mise en oeuvre et à l’application d’intérêts sur l’indemnité de résiliation, les dispositions alléguées au soutien de leurs prétentions relevant du code de la consommation et étant, comme démontré précédemment inapplicables. Pour les mêmes motifs, leur demande tendant à débouter le FCT 'Savoir-Faire de sa demande d’intérêts sur les échéances impayées et les intérêts conventionnels dont il demande le paiement sera écartée.

61. Enfin, les emprunteurs contestent le montant de la créance réclamée par le FCT 'Savoir- Faire', s’opposant à l’application d’un taux d’intérêt à 4,16%. Néanmoins, il résulte des éléments contractuels que le taux d’intérêt applicable doit être calculé en tenant compte d’une marge fixe de 2,40% à laquelle il convient d’ajouter l’index Euribor 6 mois. L’assiette de calcul des intérêts de retard est donc la créance exigible à la date de la déchéance du terme à laquelle ont applique le taux d’intérêt arrêté à cette même et calculé selon les modalités sus-définies (2,4+ 1, 758 = 4, 158), soit un taux d’intérêt de 4, 16 %. Le taux d’intérêt applicable à la créance du FCT 'Savoir-Faire’ est donc correct. De plus, au vu des décomptes versés aux débats, la créance du FCT 'Savoir -Faire’ sera fixée à la somme réclamée par cette dernière à hauteur de 364 965, 59 euros, laquelle s’avère parfaitement justifiée même en ce qui concerne les frais prévus contractuellement, outre les intérêts postérieurs au taux de 4, 16 % l’an à compter du 4 mars 2024 et jusqu’à complet paiement.

Sur la demande de vente amiable formée par les époux [M],

62. Enfin, les époux [M] demandent qu’il soit procédé à la vente amiable de leur bien au prix minimum de 85 000 euros, prétention à laquelle s’oppose le FCT 'Savoir-Faire’ qui sollicite la vente forcée des biens immobiliers, objet de la présente procédure.

63. Une telle demande de vente amiable ne pourra prospérer au regard de l’ancienneté de la créance de la banque, du manque de transparence des emprunteurs qui n’ont pas informé la SA CIFD de leur statut réel de loueurs de meublés professionnels et qui par ailleurs ne justifient d’aucune démarche en vue de la réalisation d’une telle opération. La vente forcée de l’immeuble concerné sera donc ordonnée dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision.

Sur les autres demandes,

50. Il ne paraît pas inéquitable de condamner les époux [M], qui succombent en cause d’appel, à payer au FCT 'Savoir-Faire', la somme de 3000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

51. Les dépens seront utilisés en frais privilégiés de poursuite.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Reçoit l’intervention volontaire à la procédure du FCT 'Savoir-Faire', représenté par sa société de gestion France de Titrisation, représenté par son recouvreur LinkFinancial Sas, venant aux droits du CIFD,

Dans les limites de sa saisine,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant de nouveau et y ajoutant,

Déboute M. [I] [M] et Mme [T] [R], épouse [M], de l’ensemble de leurs prétentions,

Déclare recevable la procédure de saisie immobilière engagée par la SA Crédit Immobilier de France Développement (CIFD), aux droits de laquelle vient le FCT 'Savoir-Faire’ sur le fondement de l’acte de prêt notarié souscrit le 22 décembre 2005 par M. [I] [M] et Mme [T] [R], épouse [M],

Dit n’y avoir lieu à disqualification du titre exécutoire constitué par le prêt notarié susvisé en acte sous seing privé,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions du code de la consommation au contrat de prêt du 22 décembre 2005 conclu entre M. [I] [M] et Mme [T] [R], épouse [M], d’une part, et la SA Crédit Immobilier de France Développement (CIFD), aux droits de laquelle vient le FCT 'Savoir-Faire', d’autre part,

Fixe la créance du FCT 'Savoir-Faire à l’égard de M. [I] [M] et de Mme [T] [R], épouse [M] à la somme de 364 965, 59 euros outre les intérêts postérieurs au taux de 4, 16 % l’an à compter du 4 mars 2024 et jusqu’à complet paiement, outre mémoire suivant décompte actualisé versé aux débats,

Ordonne la vente forcée des biens saisis, conformément au cahier des conditions de la vente et maintient la mise à prix, telle que fixée par le créancier poursuivant dans le cahier des conditions de la vente,

Dit que les modalités de la vente forcée seront fixées par le juge de l’exécution de Bordeaux devant lequel l’affaire est renvoyée,

Dit que ce même juge de l’exécution immobilière, sur demande du poursuivant, fixera la date de l’adjudication et les dates et heures des visites du bien saisi qui seront effectuées par la Scp Sébastien Lenoir et François Tostain, commissaires de justice à Bordeaux et dit que le commissaire de justice pourra se faire assister si besoin est, d’un serrurier et de la force publique,

Dit que la décision à intervenir, désignant le commissaire de justice pour assurer les visites, devra être signifiée, trois jours au moins avant les visites aux occupants des biens saisis,

Autorise la publication de la vente sur les sites internet spécialisés en matière d’enchères immobilières et dit que cette parution comprendra au maximum des photographies du bien et les éléments de la publicité prévue à l’article R. 322-32 du code des procédures civiles d’exécution,

Dit que lorsque la publicité internet sera payante, la taxation pourra intervenir dans la limite de 400 euros HT sur justificatifs, les sites spécialisés facturant l’anonymisation des documents,

Dit que la vente pourra être diffusée dans les insertions gratuites,

Ordonne la taxation des frais préalables exposés au jour de la vente forcée et les déclare frais privilégiés de vente, qui comprendront le coût des visites et des divers diagnostics dont distraction au profit de Maître Fernando Silva, avocat inscrit au barreau de Bordeaux,

Condamne M. [I] [M] et Mme [T] [R], épouse [M] à payer au FCT 'Savoir-Faire’ la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne les requis aux dépens de l’incident qui n’entrent pas dans l’état des frais de saisie immobilière et qui seront payés par priorité dans la distribution du prix, distraits au profit de Maître [W] [G] sur son affirmation d’en avoir fait l’avance,

Ordonne, conformément à l’article R. 321-22 du code des procédures civiles d’exécution, que le présent arrêt soit mentionné en marge des commandements au service de la publicité foncière,

Dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de poursuite.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,