MW/LL

SARL BUREAU D’ARCHITECTURE ET D’URBANISME

C/

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 'ELODEE'

S.A.S. SOCIETE DE TRAVAUX DU CENTRE EST+STCE

S.A. SMA (SAGENA)

SCCV DES ALLEES

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 23 NOVEMBRE 2021

N° RG 19/01329 – N° Portalis DBVF-V-B7D-FKGB

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 28 juin 2019,

rendu par le tribunal de grande instance de Dijon – RG : 14/04130

APPELANTE :

SARL BUREAU D’ARCHITECTE ET D’URBANISME (BAU), prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés es qualités au siège :

[…]

[…]

représentée par M^e Elise LANGLOIS, membre de la SELARL CABINET D’AVOCATS PORTALIS ASSOCIES – CAPA, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 45

INTIMÉS :

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 'ELODEE', sis 9 A et 9 B rue Colette 21800 CHEVIGNY-SAINT-SAUVEUR, agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice le CABINET SOULARD, agissant elle-même poursuites et diligences de son représentant légal domicilié de droit au siège situé […]

assisté de M^e Jean-Philippe SIMARD, membre de la SCP MAGDELAINE avocat au barreau de DIJON, plaidant, et représenté par M^e Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, postulant, vestiaire : 126

SAS SOCIETE DE TRAVAUX DU CENTRE EST (STCE), agissant poursuites et diligences de

ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège :

[…]

[…]

SA SMA (SAGENA), agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège :

[…]

[…]

[…]

représentées par M^e Anne GESLAIN, membre de la SELARL DU PARC – CABINET D’AVOCATS, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 91

SCCV DES ALLEES, représentée par Monsieur A Y, désigné par ordonnance du Président du Tribunal de Grande Instance de DIJON le 28 novembre 2017 en qualité de mandataire ad hoc, demeurant :

[…]

[…]

représentée par M^e Stéphane CREUSVAUX, membre de la SCP BEZIZ-CLEON – CHARLEMAGNE-CREUSVAUX, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 17

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 21 septembre 2021 en audience publique devant la cour composée de :

Michel PETIT, Président de Chambre, Président,

Michel WACHTER, Conseiller, ayant fait le rapport sur désignation du Président,

Sophie DUMURGIER, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 23 Novembre 2021,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Michel PETIT, Président de Chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

Courant 2011-2012, la SCCV des Allées a fait édifier à […], […], un ensemble immobilier composé de deux bâtiments.

Elle a confié la maîtrise d’oeuvre à la SARL Bureau d’Architecture et d’Urbanisme (BAU), suivant contrat du 11 mai 2010.

La SAS Société des Travaux du Centre Est (STCE), assurée auprès de la société SMA Sagena, est intervenue en qualité d’entreprise générale, et a sous-traité plusieurs lots à différentes entreprises.

La réception des parties communes de l’immeuble est intervenue avec réserves le 30 janvier 2013 concernant le bâtiment A, et le 23 mai 2013 s’agissant du bâtiment B.

Il a été procédé à la vente des appartements en l’état futur d’achèvement et les acquéreurs ont formé le syndicat des copropriétaires de la résidence Elodée

Se plaignant de l’absence de reprise de divers défauts de conformité et, de non finitions, ainsi que de l’apparition de nouveaux désordres, le syndicat des copropriétaires de la résidence Elodée a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Dijon qui, par ordonnance du 24 décembre 2013, a instauré une mesure d’expertise judiciaire qu’il a confiée à M. X. Par ordonnance du 10 juin 2014, les opérations d’expertise ont été étendues au système de chauffage et au local chaufferie des bâtiments A et B.

Par exploits des 3, 4 et 5 décembre 2014, le syndicat des copropriétaires de la résidence Elodée a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Dijon la société STCE ainsi que son assureur SMA Sagena, la société des Allées et la société BAU en responsabilité et en réparation des préjudices découlant des désordres affectant l’immeuble.

L’expert a déposé le rapport de ses opérations le 15 juillet 2015.

La société civile des Allées a fait l’objet d’une liquidation amiable, M. A Y ayant été désigné ès qualités de liquidateur amiable. Elle a été radiée du RCS le 21 septembre 2017.

Par ordonnance en date du 28 novembre 2017, le président du tribunal de grande instance de Dijon a désigné M. A Y en qualité de mandataire ad hoc de la société des Allées.

Dans le dernier état de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de la résidence Elodée a demandé au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1224 à 1230, 1231-1, 1604, 1642-1, 1646-1, 1792 et suivants du code civil, subsidiairement 1240 du même code, et plus subsidiairement les articles 1231-1 et 1228 du code civil :

— de dire et juger que la société civile des Allées, la société STCE et son assureur, ainsi que la société BAU étaient solidairement responsables des désordres ;

— en conséquence, de les condamner in solidum à lui payer :

* la somme de 9 086 euros au titre du remplacement des dalles en gravillons lavés,

* la somme de 101 640 euros au titre de la mise à niveau des terres végétales,

* la somme de 2 703 euros au titre des reprises des pieds de façade,

* la somme de 2 288 eurosau titre des non finitions en débord de toiture,

* la somme de 1 994,40 euros au titre de la mise en place d’une barre anti-panique dans le local poubelle,

* la somme de 5 727,23 euros au titre des reprises de peinture des escaliers du sous-sol du bâtiment A et celle de 8 743,13 euros pour le bâtiment B,

* la somme de 3 624,20 euros au titre des reprises de peinture des escaliers en étage du bâtiment A et celle de 5 163,96 euros pour le bâtiment B,

* la somme de 678 euros au titre des reprises de rouille des fosses d’ascenseur,

* la somme de 3 402 euros au titre des portes de caves et des sas rouillés,

* la somme de 3 594 euros au titre de l’installation d’un portillon d’accès piéton à la porte des garages,

* la somme de 27 286,91 euros au titre de la mise en place de sous-compteurs d’énergie et d’eau sanitaire,

* la somme de 1 171,25 euros au titre de la reprise de fuite en gaine palière du bâtiment B et de celle de 1 216,60 euros au titre de la reprise de la fuite ECS en dalle,

* la somme de 10 992,78 euros TTC au titre des travaux de reprise non réalisés par la société Sanitel.

La société BAU à demandé à titre principal le rejet de toutes les demandes en tant qu’elles étaient dirigées à son encontre, subsidiairement, sur le fondement de l’article 1382 du code civil, a réclamé la condamnation in solidum de la société STCE et de son assureur à la garantir de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre, au motif que l’ensemble des désordres et non-conformités allégués résultait des fautes commises par la société STCE.

La société des Allées a soulevé à titre principal l’irrecevabilité des demandes, pour défaut de qualité du syndicat des copropriétaires pour agir à son encontre, au motif que le demandeur ne pouvait se prévaloir de la délivrance d’un ouvrage non conforme aux stipulations contractuelles, alors qu’il était un tiers aux contrats de réservation et de vente, lesquels avaient été régularisés par les copropriétaires individuellement. A titre subsidiaire, elle a conclu à sa mise hors de cause, à titre infiniment subsidiaire a sollicité la condamnation des sociétés BAU et STCE à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre. En tout état de cause, elle a réclamé le rejet de toute demande de condamnation solidaire, ainsi que le rejet de toute demande de garantie.

La société STCE et la société d’assurance SMA Sagena ont demandé au tribunal, au visa des articles 1792 et suivants du code civil, de l’article 1382 ancien du même code et de l’article 1203 du même code :

A titre principal,

— de dire et juger qu’elles ne pourront être condamnées à une somme supérieure à 1 701 euros TTC, correspondant à 50 % de la somme de 3 402 euros TTC relative à la reprise des portes de caves et de sas rouillées ;

— de condamner la société BAU à les relever et garantir de la condamnation qui serait prononcée à leur encontre à hauteur de 50 % ;

— de dire et juger que la réception sans réserve a purgé les désordres apparents (vices et défaut de conformité contractuels et non finitions) ;

— de rejeter en conséquence toutes demandes présentées à leur encontre au titre des désordres autres que ceux affectant les portes de caves et de sas en raison d’une humidité due à l’absence de ventilation correcte ;

— de rejeter la demande de condamnation in solidum ;

A titre subsidiaire,

— de condamner la société BAU à les relever et garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre à hauteur de 10 % de la somme de 2 703 euros au titre des reprises des pieds de façade ;

— de condamner la société BAU à les relever et garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre à hauteur de 10 % de la somme de 3 402 euros TTC au titre des portes de caves et des sas rouillées ;

— de les dire et juger bien fondées à être relevées et garanties par la société des Allées et la société BAU de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre ;

— de rejeter la demande de condamnation in solidum ;

— de rejeter toutes autres demandes ;

En tout état de cause,

— de dire et juger que la garantie de la société SMA ne peut être mise en oeuvre que dans les conditions d’application des articles 1792 et suivants du code civil ;

— de rejeter toutes demandes de condamnation à l’encontre de la société SMA non fondées sur les garanties légales des articles 1792 et suivants du code civil et qui ne respectent pas les conditions d’application de ces articles.

Par jugement du 28 juin 2019, le tribunal a :

— déclaré recevable l’action du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Elodée sis 9 A et […] ;

— condamné la SCCV des Allées et la société BAU in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Elodée sis 9 A et […] :

* la somme de 9 086 euros au titre du remplacement des dalles en gravillons lavés,

* la somme de 30 000 euros au titre de la remise à niveau de la terre végétale le long de l’allée de circulation,

* la somme de 2 703 euros au titre des reprises des pieds de façades,

* la somme de 2 288 euros au titre des non finitions en débord de toiture,

* la somme de 1 994,40 euros au titre dela mise en place d’une barre anti-panique dans le local poubelle,

* la somme de 14 470,36 euros au titre des reprises de peinture des escaliers du sous-sol,

* la somme de 4 019,16 euros au titre des reprises de peinture des escaliers en étage,

* la somme de 2 503,12 euros titre de l’installation de compteurs individuels d’eau froide,

— dit que la charge définitive de ces condamnations sera supportée à concurrence de 70 % par la SCCV des Allées, et à concurrence de 30 % par la société BAU ;

— condamné la société STCE à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Elodée sis 9 A et […] la somme de 678 euros au titre des reprises de rouille des fosses d’ascenseurs ;

— condamné la SCCV des Allées, la société BAU, la société STCE et la société SMA (SAGENA) in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Elodée sis 9 A et […] la somme de 3 402 euros au titre de la reprise du défaut de ventilation des caves ;

— dit que la charge définitive de cette condamnation sera supportée à concurrence de 90 % par la société STCE et la société SMA (SAGENA) in solidum, et à concurrence de 10 % par la société BAU ;

— condamné la SCCV des Allées, la société BAU, la société STCE et la société SMA (SAGENA) in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Elodée sis 9 A et […] la somme 4 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que la charge définitive de cette condanmation sera supportée par la SCCV des Allées à concurrence de 65 %, par la société BAU à concurrence de 25 %, et par la société STCE et la société SMA (SAGENA) in solidum à concurrence de 10 % ;

— condamné la SCCV des Allées, la société BAU, la société STCE et la société SMA (SAGENA) in solidum aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

— dit que la charge définitive de cette condamnation sera supportée par la SCCV des Allées à concurrence de 65 %, par la société BAU à concurrence de 25 %, et par la société STCE et la société SMA (SAGENA) in solidum à concurrence de 10 % ;

— autorisé les avocats de la cause à recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu en substance :

— que le syndicat des copropriétaires était recevable en ses demandes. Il a rappelé l’article 15 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, selon lequel le syndicat avait qualité pour agir en justice, tant en demandant qu 'en défendant, même contre certains copropriétaires, et qu’il pouvait notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, considéré que, lorsque les désordres affectaient les parties communes, le syndicat des copropriétaires pouvait ainsi exercer à l’égard des constructeurs les actions fondées tant sur les articles 1792 et suivants du code civil que sur la responsabilité contractuelle de droit commun, qu’il avait également qualité et intérêt à agir pour obtenir la réparation de désordres affectant à la fois

les parties communes et les parties privatives, ainsi que de désordres causés aux parties privatives mais ayant leur origine dans des parties communes, qu’il en allait de même lorsqu’un trouble collectif était subi par les copropriétaires, que les dommages concernaient l’ensemble ou au moins une grande partie des lots, sans égard pour le siège du trouble, et a rappelé que, s’agissant de la vente d’un immeuble en l’état futur d’achèvement, le vendeur était, en vertu de l’article 1646-1 du code civil, tenu des mêmes obligations que celles incombant aux locateurs d’ouvrage.

Observant qu’en l’espèce les désordres et défauts de conformité contractuelle invoqués par le syndicat des copropriétaires concernaient essentiellement des parties communes, ses demandes apparaissaient recevables, y compris, s’agissant des défauts de conformité contractuelle dont la reprise était sollicitée à l’encontre de la société des Allées sur le fondement des dispositions de l’article 1642-1 du code civil ; que s’agissant de la discussion relative aux sous-compteurs de calories, le tribunal n’était pas en mesure de se prononcer sur leur caractère commun ou privatif en l’absence de production du règlement de copropriété, mais que, même à les supposer privatifs, la demande relevait bien de l’action du syndicat des copropriétaires dès lors que le défaut allégué concernait l’ensemble des appartements ;

— qu’il existait un défaut de conformité aux stipulations contractuelles s’agissant du dallage de l’allée entre les deux bâtiment, qui ne présentait pas la finition béton désactivé prévue à la notice descriptive de vente ; que la société des Allées devait supporter le coût de remplacement des dalles, sans pouvoir invoquer le caractère simplement esthétique du problème, alors que la délivrance conforme constituait une obligation de résultat non subordonnée à une condition de gravité ; que la demande dirigée du même chef contre la société STCE ne pouvait cependant prospérer, dès lors que ces désordres apparents étaient couverts par l’absence de réserve à la réception, laquelle était opposable aux acquéreurs s’étant substitués au vendeur ; que si le même motif s’opposait à ce que la société BAU soit recherchée de ce chef pour manquement dans l’exécution de sa mission de surveillance, il n’en demeurait pas moins que la responsabilité de cette société pouvait être retenue pour manquement à l’obligation d’assistance au maître de l’ouvrage lors des opérations de réception, comme n’ayant pas signalé la nécessité d’opérer des réserves du fait de la non-conformité ; que la société des Allées et la société BAU devaient en conséquence être condamnées in solidum envers le syndicat des copropriétaires ; que la société BAU ne pouvait obtenir la garantie de la société STCE, dès lors que le manquement commis dans l’assistance au maître de l’ouvrage était une faute indépendante de celle de l’entreprise ; que la charge définitive des responsabilités devait s’opérer à 70 % pour le maître de l’ouvrage, et à 30 % pour le maître d’oeuvre, qui avait fait perdre à son client une chance d’obtenir une mise en conformité ;

— que l’aspect des espaces verts n’était pas conforme au contrat comme étant implantés 35 à 40 cm au-dessous du niveau des allées, ce qui, en l’absence de dispositif de protection, était de nature à présenter un danger pour les personnes ; que si une critique similaire était formulée par le syndicat des copropriétaires pour les jardins privatifs, les pièces produites ne permettaient pas d’en confirmer le bien fondé ; qu’en raison de l’absence de réserve à la réception, la responsabilité devait là-aussi être imputée, à l’égard du demandeur, in solidum à la société des Allées, faute de délivrance conforme, et à la société BAU, pour manquement dans sa mission d’assistance du maître de l’ouvrage lors de la réception, et selon les mêmes pourcentages en ce qui concernait la répartition définitive entre responsables ; que le montant du préjudice devait être fixé à 30 000 euros au vu d’un devis de 101 640 euros produit par le demandeur, dont le montant était excessif comme incluant la mise à niveau des terres des jardins privatifs ;

— que les mêmes principes s’appliquaient aux défaut de délivrance conforme s’agissant des pieds des façades du bâtiment A, au droit desquels le niveau de la terre végétale était trop bas, au défaut de finition des débords de toiture, à l’absence de mise en place de la barre anti-panique dans le local poubelle, pourtant prévue à la notice descriptive des travaux, à l’absence de mise en peinture des sous-sols des deux bâtiments, et à la mauvaise finition des peintures des escaliers en étage ;

— que l’expert avait relevé un point infiltrant dans les fosses d’ascenseur ; qu’il s’agissait d’un désordre devant être considéré comme non apparent à la réception, compte tenu du délai d’apparition de la rouille qui l’avait rendu visible, ce que confirmait en tant que de besoin l’engagement pris en cours d’expertise par la société STCE de reprendre ce désordre non réservé ; que la responsabilité de celle-ci devait être retenue, à l’exclusion de celle du vendeur, qui ne répondait que de ses fautes personnelles, et de celle de la société BAU, s’agissant d’un désordre ne relevant pas d’une erreur de conception ni d’un manquement au devoir de conseil ; que la garantie de l’assureur SMA n’était pas acquise à la société STCE dès lors que le désordre concernait n’était pas de nature décennale ;

— que l’expert judiciaire avait encore constaté une absence de ventilation des caves n°1 à 11, qui relevait de la garantie décennale compte tenu de l’impropriété à destination qui en résultait et de l’absence de caractère apparent lors de la réception, le problème ne s’étant révélé qu’en suite de l’apparition de moisissures et de rouille ; que la reprise de ce désordre incombait in solidum au vendeur, à la société STCE, qui avait mal exécuté sa prestation, avec garantie de son assureur, et à la société BAU pour manquement à son devoir de contrôle et de surveillance du chantier, la charge définitive étant répartie à 90 % pour la société STCE et la société SMA in solidum, et à 10 % pour le maître d’oeuvre ;

— que le syndicat des copropriétaires invoquait une non-conformité consistant en l’absence de portillon d’accès piéton à la porte des garages ; que la demande formée de ce chef devait cependant être écartée, ce grief n’ayant pas été évoqué au cours des opérations d’expertise, et ne résultant pas du procès-verbal de constat établi le 31 octobre 2013 ;

— que le demandeur fait état du défaut d’installation de sous-compteurs de calories ; que si cette prestation figurait certes à la notice descriptive sommaire visée par les acquéreurs au stade du contrat préliminaire, elle n’apparaissait en revanche plus à la notice descriptive de vente, qui s’y était substituée au stade de l’acte définitif de vente, de sorte que la demande devait être rejetée ;

— qu’il résultait en revanche de l’expertise judiciaire que faisaient défaut les compteurs d’eau froide des appartements qui, selon la notice descriptive devaient être implantés dans les gaines palières, ce qui constituait un défaut de conformité devant être mis à la charge du vendeur et de l’architecte, dans la proportion de 70 % – 30 %, l’entreprise générale ayant vu sa responsabilité purgée par l’absence de réserve à la réception ;

— que les prétentions formées par le syndicat des copropriétaires concernant des malfaçons et non finition des travaux confiés à la société Sanitel, chargée du lot chauffage devaient être écartées, faute de production du devis dont il se prévalait à cet égard, et alors que les réserves listées par l’expert judiciaire dans son rapport avaient pour beaucoup été levées suite à l’intervention de la société Sanitel, ne laissant subsister que des griefs a priori mineurs ;

— que devaient enfin être rejetées les demandes formées au titre de fuites survenues dans une gaine palière, et dans une dalle, ces problèmes n’ayant pas été évoqués devant l’expert judiciaire, de sorte que le tribunal n’était pas en capacité de statuer sur une éventuelle responsabilité des constructeurs.

La société BAU a relevé appel de cette décision le 9 août 2019.

Par conclusions notifiées le 19 août 2020, l’appelante demande à la cour :

Vu les articles 1224 et suivants, 1228, 1231-1, 1604, 1642-1 et suivants, 1646-1, 1792 et suivants, 1240 du code civil,

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

* condamné la société STCE à payer la somme de 678 euros au titre des réparations en fosses

d’ascenseurs ;

* débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Elodée de ses demandes :

—  21 815 euros TTC au titre des sous-compteurs de calories ;

—  10 992,78 euros TTC au titre des malfaçons ou non finition du lot chauffage de la société Sanitel ;

—  1 171,25 euros et 1 216,60 euros au titre des coûts d’intervention sur fuites ;

—  3 594 euros TTC au titre du portillon d’accès ;

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la SCCV les Allées et la SARL BAU in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Elodée la somme de 9 086 euros au titre du remplacement des dalles en gravillons lavés, 30 000 euros au titre de la remise à niveau de la terre végétale le long de l’allée de circulation, 2 703 euros au titre des reprises des pieds de façades, 2 288 euros au titre des non finitions en débord de toiture, 1 944,40 euros au titre de la mise en place d’une barre anti-panique, 14 470,36 euros au titre des reprises de peinture des escaliers du sous-sol, 4 019,16 euros au titre des reprises de peinture des escaliers en étage, 2 503,12 euros au titre de l’installation des compteurs individuels d’eau froide ;

— d’infirmer également le jugement déféré en ce qu’il a jugé que la charge définitive de ces condamnations sera supportée à concurrence de 70 % par la SCCV les Allées et 30 % par la SARL BAU ;

Statuant à nouveau :

— de juger que la SARL BAU n’a commis aucune faute dans l’exécution de sa mission ;

— de juger que la SARL BAU n’est pas responsable des désordres, non conformités allégués par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Elodée ;

— de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Elodée, la société STCE, la société SMA et la SCCV les Allées représentée par M. A Y, ès qualités de mandataire ad’hoc, de toutes leurs demandes dirigées contre la SARL BAU ;

A titre subsidiaire,

— de diminuer le pourcentage de responsabilité fixé par le tribunal de grande instance à son encontre ;

— en tout état de cause, de juger que la clause d’exclusion de solidarité prévue dans le contrat de maîtrise d''uvre est opposable aux parties et de juger en conséquence que la SARL BAU ne peut être tenue in solidum avec les autres constructeurs ou le maître d’ouvrage en cas de condamnation prononcée contre eux ;

— plus subsidiairement, de condamner in solidum la société STCE, la compagnie d’assurance SMA, la SCCV les Allées représentée par M. A Y, ès qualités de mandataire ad’hoc, à garantir intégralement la société BAU de toutes les condamnations en principal intérêts et frais susceptibles d’être prononcées contre elle ;

— de condamner le syndicat des copropriétaires et subsidiairement in solidum la société STCE, la compagnie d’assurance SMA et la SCCV des Allées représentée par M. A Y, ès qualités de mandataire ad’hoc, à payer à la société BAU la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance et de la présente instance, en ce

compris les frais d’expertise.

Par conclusions notifiées le 7 avril 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence Elodée demande à la cour :

Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1231-1 et suivants, 1604, 1642-1, 1646-1, 1792 et suivants du code civil, et, subsidiairement 1240 du même code (anciennes références : 1184, 1604, 1642-1, 1646-1, 1792 et suivants du code civil), et plus subsidiairement les articles 1231-1 (anciennement 1147) et 1228 (anc. 1184) du code civil,

— de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit recevable l’action du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier "Elodée sis 9 A et […] pour l’ensemble des demandes formalisées dans le cas de la présente instance ;

— de dire qu’en cas de débiteurs multiples, la société BAU ne pourra opposer la clause d’exclusion de solidarité pour échapper à une condamnation solidaire ou in solidum, le partage de responsabilités éventuellement confirmé ou prononcé par la cour n’étant pas opposable au syndicat ;

S’agissant des désordres

— de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCCV des Allées et la société BAU in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Elodée sis 9 A et […] la somme de 9 086 euros au titre du remplacement des dalles en gravillons lavés ;

— d’infirmer le jugement entrepris en ce que les demandes dirigées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société STCE ont été écartées et de la condamner in solidum au paiement de cette somme aux cotés de la SCCV des Allées et de la SARL BAU ;

— de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCCV des Allées et la société BAU in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Elodée sis 9 A et […] les sommes suivantes :

* 30 000 euros pour la remise à niveau de la terre végétale le long de l’allée de circulation ;

* 2 703 euros au titre des reprises des pieds de façades ;

* 2 288 euros au titre des non finitions en débord de toiture ;

* 1 994,40 euros pour la mise en place d’une barre anti-panique dans le local poubelle ;

* 14 470,36 euros au titre des reprises de peinture des escaliers du sous-sol ;

* 4 019,16 euros au titre des reprises de peinture des escaliers en étage ;

* 2 503,12 euros au titre de l’installation de compteurs individuels d’eau froide ;

— d’infirmer la décision entreprise en ce que le tribunal n’a pas fait droit à la demande formalisée par le syndicat des copropriétaires relative au poste 'sous compteur de calories’ et de condamner in solidum la SCCV des Allées et la SARL BAU à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Elodée sis 9 A et […] la somme de 21 815,60 euros TTC ;

— d’infirmer la décision entreprise en ce que le tribunal n’a pas fait droit à la demande formalisée par le syndicat des copropriétaires relative aux autres postes afférents aux malfaçons ou non finition du lot chauffage et de condamner in solidum la SCCV des Allées, la SARL BAU, la SAS STCE à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Elodée sis 9 A et […] la somme de 10 992,78 euros TTC ;

— d’infirmer la décision entreprise en ce que le tribunal n’a pas fait droit à la demande formalisée par le syndicat des copropriétaires relative au coût d’intervention sur fuites et de condamner in solidum la SCCV des Allées, la SARL BAU, la SAS STCE et la SMA SA (Sagena) à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Elodée sis 9 A et […] les sommes de 1 171,25 euros et 1 216,60 euros ;

— de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société STCE à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Elodée sis 9 A et […] la somme de 678 euros au titre des reprises de rouille des fosses d’ascenseurs ;

— de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCCV des Allées, la société BAU, la société STCE et la société SMA (Sagena) in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Elodée sis 9 A et […] la somme de 3 402 euros au titre de la reprise du défaut de ventilation des caves ;

— d’infirmer la décision du tribunal en ce qu’elle a rejeté la demande du syndicat au titre de l’absence de portillon d’accès piéton à la porte des garages et de condamner in solidum la SCCVdes Allées et la SARL BAU à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 594 euros TTC ;

— de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCCV des Allées, la société BAU, la société STCE et la société SMA in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance ;

— y ajoutant, de condamner la SCCV des Allées, la société BAU, la société STCE et la société SMA (Sagena) in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Elodée sis 9 A et […] la somme 15 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné la SCCV des Allées, la société BAU, la société STCE et la société SMA (Sagena) in solidum aux entiers dépens comprenant ceux de la procédure de référé, les frais et honoraires de l’expertise judiciaire, ainsi que le coût du constat de M^e Le Goff du 31 octobre 2013, et de dire qu’ils seront recouvrés par la SCP Magdelaine & Simard, avocats, suivant les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— y ajoutant, de condamner les mêmes complémentairement aux entiers dépens d’appel.

Par conclusions notifiées le 27 avril 2020, la société des Allées demande à la cour :

Rejetant toutes conclusions, fins et demandes contraires,

— de débouter la société BAU de son appel principal ;

— de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Elodée, ainsi que par les sociétés STCE et SMA, de leur appel incident ;

— de dire et juger M. Y agissant en qualité de mandataire ad hoc de la SCCV des Allées recevable et bien fondé en son appel incident ;

Y faisant droit,

A titre principal :

— de réformer la décision entreprise en ce qu’elle a retenu la qualité à agir du syndicat des copropriétaires à l’égard de la société SCCV des Allées prise en la personne de M. A Y, mandataire ad hoc ;

— de déclarer irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires à l’égard de la société SCCV des Allées prise en la personne de M. A Y, mandataire ad hoc ;

— de débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes, moyens et conclusions qui seront déclarés tant irrecevables que mal fondés ;

— de le condamner à payer à M. A Y ès qualités de mandataire ad hoc de la SCCV des Allées une somme de 4 000 eurosau titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens d’instance et d’appel ;

À titre subsidiaire :

— de prononcer la mise hors de cause de la SCCV des Allées prise en la personne de M. A Y, mandataire ad hoc ;

— de débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes en ce qu’elles sont dirigées contre la SCCV des Allées prise en la personne du mandataire ad hoc ;

— de la condamner aux dépens d’instance et d’appel ;

— de débouter les sociétés BAU, STCE et SMA de l’ensemble de leurs demandes telles que formées à l’encontre de la SCCV des Allées prise en la personne de M. A Y, mandataire ad hoc ;

Plus subsidiairement encore :

— de condamner in solidum, ou qui d’entre elles mieux le devra, les sociétés STCE, SMA (Sagena) et BAU à garantir la société SCCV des Allées prise en la personne de M. A Y de toutes les condamnations prononcées à son encontre en principal, frais et intérêts ;

— de débouter la société BAU de sa demande formée au titre de la clause d’exclusion de solidarité ;

— de rejeter toutes demandes à titre principal ou de garantie formée à l’encontre du mandataire ad hoc de la société SCCV des Allées, M. A Y ;

— de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes d’indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

En tout état de cause,

— de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes formées au titre du portillon d’accès piéton à la porte des garages, des sous-compteurs d’énergie, des travaux de reprise non réalisés par Sanitel, des reprises de fuite en gaine palière ;

— de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, STCE, la SMA (Sagena) et la société BAU, ou qui d’entre elles mieux le devra, à verser à la société SCCV des Allées prise en la personne

de M. A Y, mandataire ad hoc, la somme de 4 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner les mêmes aux entiers dépens d’instance et d’appel lesquels seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 23 avril 2020, la société STCE et la société SMA Sagena demandent à la cour :

Vu les articles 1792 et suivants du code civil,

Vu les articles 1240 et suivants du code civil,

— de déclarer la société STCE et de la SMA SA bien fondées en leurs écritures ;

En conséquence,

— de déclarer l’appel de la société BAU mal fondé et de l’en débouter ;

— de déclarer l’appel incident formé par le syndicat des copropriétaires et la SCCV des Allées mal fondé et de les en débouter ;

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

* condamné la SCCV des Allées et la société BAU in solidum à payer :

— la somme de 9 086 euros au ti tre du remplacement des dalles en gravillons lavés ;

— la somme de 30 000 euros au ti tre de la remise à niveau de la terre végétale le long de l’allée de circulation ;

— la somme de 2 703 euros au ti tre des reprises des pieds de façades ;

— la somme de 2 288 euros au ti tre des non fi niti ons en débord de toiture ;

— la somme de 1 994,40 euros au titre de la mise en place d’une barre anti-panique dans le local poubelle ;

— la somme de 14 470,36 euros au ti tre des reprises de peinture des escaliers du sous-sol ;

— la somme de 4 019,16 euros au ti tre des reprises de peinture des escaliers en étage ;

— la somme de 2 503,12 euros au ti tre de l’installati on de compteurs individuels d’eau froide ;

* dit que la charge défi nitive de ces condamnations sera supportée à concurrence de 70 % par la SCCV des Allées, et à concurrence de 30 % par la société BAU ;

* condamné la société STCE à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 678 euros au titre des reprises de rouille des fosses d’ascenseurs ;

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

* condamné la SCCV des Allées, la société BAU, la société STCE et la SMA (Sagena) in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 402 euros au titre de la reprise du défaut de

ventilation des caves ;

* dit que la charge définitive de cette condamnation sera supportée à concurrence de 90 % par la société STCE et la société SMA (Sagena) in solidum, et à concurrence de 10 % par la société BAU ;

* condamné la SCCV des Allées, la société BAU, la société STCE et la SMA (Sagena) in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

* dit que la charge définitive de cette condamnation sera supportée par la SCCV des Allées à concurrence de 65 %, la société BAU à concurrence de 25 % et la société STCE et la société SMA (Sagena) in solidum à concurrence de 10 % ;

Statuant à nouveau :

— de dire et juger que la société STCE et la SMA SA ne pourront être condamnées à une somme supérieure à 1 701 euros TTC, correspondant à 50 % de la somme de 3 402 euros TTC au ti tre des portes de caves et de sas rouillées ;

— de condamner la société BAU à relever et garantir la société STCE et la SMA SA de la condamnation qui serait prononcée à leur encontre à hauteur de 50%, au titre des portes de caves et de sas rouillées ;

— de rejeter la demande de condamnation in solidum ;

— de rejeter toutes autres demandes ;

En tout état de cause,

— de dire et juger que la garantie de la SMA SA ne peut être mise en 'uvre que dans les conditions d’application des articles 1792 et suivants du code civil ;

En conséquence,

— de rejeter toutes demandes de condamnation à l’encontre de la SMA SA non fondées sur les garanties légales des articles 1792 et suivants du code civil et qui ne respectent pas les conditions d’application de ces articles.

La clôture de la procédure a été prononcée le 24 juin 2021.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

Sur ce, la cour

Sur la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires de la résidence Elodée

La SCCV des Allées reprend à hauteur d’appel sa fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir du syndicat des copropriétaires, au motif qu’il est un tiers aux contrats de réservation et aux actes de vente.

C’est toutefois par des motifs circonstanciés et complets, auxquels la cour se réfère expressément, et dont aucun argument nouveau ne permet de remettre en cause la pertinence, que les premiers juges ont écarté ce moyen d’irrecevabilité.

La confirmation s’impose de ce chef.

Sur les désordres et non-conformités

Il convient de reprendre, poste par poste, les griefs soulevés par le syndicat des copropriétaires envers le vendeur en l’état futur d’achèvement et les intervenants à la construction que sont le maître d’oeuvre et l’entreprise générale.

1° Sur le dallage de l’allée entre les deux bâtiments constituant la copropriété

Il résulte clairement des constatations de l’expert judiciaire, et il n’est au demeurant pas contesté, que ce dallage n’est pas conforme aux stipulations contractuelles, puisque les dalles qui ont été effectivement mises en oeuvre présentent une décoration basique éloignée de la finition béton désactivé qui était prévue à la notice descriptive.

Comme l’a pertinemment retenu le tribunal, la SCCV des Allées est responsable envers le syndicat des copropriétaires de cette non-conformité contractuelle, en vertu des dispositions de l’article 1642-1 du code civil.

Il est par ailleurs constant que ce défaut de conformité était apparent lors de la réception, mais qu’il n’a pour autant pas fait l’objet de l’émission d’une réserve, ce dont il résulte, ainsi que l’ont à bon droit retenu les premiers juges, que la responsabilité de l’entreprise générale STCE, y compris en ce qu’elle est recherchée sur le plan contractuel, ainsi que celle du maître d’oeuvre relativement à sa mission de surveillance des travaux, sont définitivement purgées, de sorte qu’elle ne peuvent plus être recherchées, ni par le syndicat des copropriétaires, ni, par le biais d’une demande en garantie, par le vendeur en l’état futur d’achèvement.

Pour solliciter l’infirmation du jugement en ce qu’il a néanmoins retenu la responsabilité du maître d’oeuvre, in solidum avec le maître de l’ouvrage, au titre d’un manquement dans sa mission d’assistance à celui-ci dans le cadre des opérations de réception, la société BAU fait valoir, d’abord, qu’elle n’était redevable à cet égard d’aucune obligation particulière de conseil envers la SCCV des Allées, qui disposait de toutes les compétences pour déceler elle-même les défauts de conformité apparents en sa qualité de promoteur immobilier. Cette argumentation ne pourra cependant être retenue, dès lors que le contrat d’architecte conclu entre les parties, et dont le cahier des clauses particulières est versé aux débats, prévoit expressément en phase 4 une mission AOR Assistance Opérations Réception, la société BAU ne pouvant prétendre se voir déchargée d’une obligation contractuelle expressément souscrite, et pour laquelle elle a été rémunérée, au seul motif des compétences supposées de son cocontractant.

La société BAU expose ensuite que sa mission s’inscrivait dans un périmètre contractuel précis dans lequel n’entrait pas la notice descriptive de vente, au regard de laquelle l’expert judiciaire a déterminé les non conformités, sans jamais préciser si elles constituaient également des défauts de conformité au regard du cahier des clauses techniques particulières, seul opposable dans les relations entre le maître de l’ouvrage et le maître d’oeuvre. D’une part, cependant, le cahier des clauses particulières du contrat d’architecte indique en son point 2 que la mission dont est chargé l’architecte est 'une mission de maîtrise d’oeuvre telle que définie dans le cahier des clauses générales annexé au présent CCP'. Or, force est de constater que le cahier des clauses générales, qui seul permet de connaître les limites complètes de la mission, n’est pas produit aux débats par la société BAU, qui ne démontre donc pas que la notice descriptive de vente soit restée étrangère à l’architecte dans le cadre de sa mission d’assistance aux opérations de réception, alors qu’elle assoit la responsabilité du vendeur à l’égard de l’acheteur, et a donc une importance primordiale lorsqu’il s’agit d’apprécier la conformité des travaux réalisés. Ensuite, et en tout état de cause, la simple consultation du CCTP du lot concerné versé aux débats fait apparaître au point 1.3.1.5 qu’il est bien prévu la mise en oeuvre d’un 'dallage en béton imprimé coulé en place type désactivé', ce qui correspond très exactement à la prestation visée à la

notice descriptive de vente, dont la méconnaissance a été constatée par l’expert.

La société BAU fait encore valoir qu’en cas de condamnation, elle ne pourrait être tenue solidairement avec un autre intervenant, en application du point 7 du cahier des clauses particulières du contrat d’architecte, selon lequel 'il n’assumera les responsabilités professionnelles définies par les lois et règlements en vigueur et particulièrement celles édictées par les articles 1792 et 2270 du code civil, que dans la mesure de ses fautes personnelles. Il ne pourra être tenu responsable, ni solidairement ni in solidum, des fautes commises par d’autres intervenants à l’opération ci-dessus visée.' Toutefois, cette clause concerne les fautes commises par les autres intervenants à l’opération de construction, auxquels ne peut être assimilé le maître de l’ouvrage lui-même, de sorte qu’elle ne fait pas obstacle à une condamnation in solidum de la société BAU avec la SCCV des Allées.

C’est donc de manière parfaitement légitime que le tribunal a condamné in solidum la SCCV des Allées et la société BAU à payer à ce titre au syndicat des copropriétaires la somme de 9 086 euros au titre du remplacement des dalles, telle qu’elle a été chiffrée par l’expert au vu d’un devis conforme.

C’est ensuite au prix d’une juste appréciation du rôle respectif du maître d’oeuvre et du maître de l’ouvrage, que le tribunal a, dans les rapports entre ceux-ci, fixé les parts de responsabilités respectives à 70 % à la charge de la SCCV des Allées et à 30 % à la charge de la société BAU.

Enfin, l’appel en garantie formé par le maître d’oeuvre à l’égard de la société STCE a à bon droit été écarté, eu égard à la purge de sa responsabilité du fait de l’absence de réserve, et de l’autonomie de la faute de l’architecte dans sa mission d’assistance au maître de l’ouvrage lors de la réception.

La décision entreprise sera donc confirmée de ces chefs.

2° Sur le niveau des terres végétales

Il résulte de l’expertise judiciaire, mais aussi des photographies versées aux débats ainsi que du courrier du 7 novembre 2016 de M. Z, architecte, que les espaces verts se trouvent à un niveau inférieur à celui des allées, la différence d’altitude pouvant par endroits atteindre 35 à 40 centimètres, sans dispositif de retenue des personnes.

Cet état de fait constitue à tout le moins un désordre esthétique, comme l’a qualifié l’expert judiciaire. Or, la considération esthétique n’est jamais absente d’un contrat de construction, notamment s’agissant des espaces verts précisément destinés à l’agrément des occupants des lieux, de sorte que la livraison à l’acquéreur final d’un ouvrage présentant des défauts esthétiques s’analyse indubitablement en une non-conformité.

Surtout, c’est à juste titre qu’allant au-delà de l’appréciation de l’expert, qui ne lie pas le tribunal, celui-ci a pu considérer qu’une différence de niveau de près de 40 centimètres entre les surfaces de circulation des allées et le niveau des espaces verts qui les bordaient était susceptible de présenter un risque pour la sécurité des personnes, et constituait dès lors un véritable désordre.

Les premiers juges devront dès lors être approuvés d’avoir mis à la charge de la SCCV des Allées le coût de la remise à niveau des terres avec les cheminements, et de s’être, à cet égard, fondés sur le devis produit aux débats, en en réduisant le montant à 30 000 euros pour tenir compte du fait que l’ensemble des prestations visées à ce document n’étaient pas dues, comme concernant également les jardins privatifs au titre desquels aucun absence de conformité n’avait été objectivée, ce qui n’est pas remis en cause à hauteur d’appel.

S’agissant par ailleurs d’un désordre apparent n’ayant pas fait l’objet de l’émission de réserves lors de la réception, la confirmation s’impose également en ce que la société STCE a été mise hors de cause, en ce que la responsabilité de la société BAU a été retenue in solidum avec celle du vendeur en l’état

futur d’achèvement, au titre du manquement à la mission d’assistance du maître de l’ouvrage aux opérations de réception, et en ce que la responsabilité définitive entre ces deux intervenants a été fixée à 70 % pour la SCCV des Allées et à 30 % pour l’architecte.

3° Sur les pieds de façade du bâtiment A

Il ressort de l’expertise qu’en pied de pignon étaient visibles les isolants thermiques ainsi qu’un géotextile mal découpé, avec un niveau de terre végétale insuffisante.

La décision déférée sera approuvée en ce qu’en considération du caractère apparent de ce désordre à la réception, et de l’absence de réserve, elle a, par application des principes exposés pour les non-conformités précédentes, mis le coût de reprise de 2 703 euros tel que validé par l’expert à la charge in solidum de la SCCV des Allées et de la société BAU, avec une répartition définitive des responsabilités à proportion de 70 % pour le vendeur et de 30 % pour le maître d’oeuvre.

4° Sur les débords de toiture

Il ressort des constatations non contestées de l’expert judiciaire que ces débords présentent des défauts d’aspect en raison d’irrégularité de finition.

Là-encore, il s’agit de désordres apparents qui n’ont pas été réservés, de sorte que le jugement entrepris, qui leur a appliqué les mêmes principes que précédemment doit être confirmé, le montant mis en compte résultant d’un devis soumis à l’expert.

5° Sur l’absence de barre-antipanique dans le local poubelle

Il est constant que la fourniture et la mise en place de cette barre anti-panique n’a pas été effectuée, alors qu’elle était contractuellement due, que ce soit aux termes de la notice descriptive de vente ou du CCTP concerné.

Cette non-conformité apparente n’ayant pas été réservée à la réception, et le coût de sa reprise étant dûment justifié, le jugement sera confirmé en ce qu’il a appliqué les mêmes règles de responsabilité que pour les non-conformités précédentes.

6° Sur les escaliers d’accès au sous-sol

Ils ne sont pas conformes comme n’ayant pas été mis en peinture, ainsi que l’a relevé l’expert.

Cette non-conformité n’ayant, pas plus que les autres, donné lieu à l’émission de réserves, la confirmation s’impose en ce qu’elle a appliqué les principes précédents à la responsabilité du vendeur en l’état futur d’achèvement et du maître d’oeuvre.

7° Sur la fosse ascenseur

L’expert judiciaire a constaté qu’un équipement métallique était rouillé dans la fosse ascenseur, et a imputé ce désordre à un point infiltrant léger.

S’agissant d’un désordre d’apparition progressive, résultant d’une cause dont rien n’établit qu’elle était décelable lors de la réception, il doit être considéré comme non apparent. Le tribunal a à juste titre écarté la qualification décennale de ce désordre, eu égard à l’absence de caractérisation d’une atteinte à la solidité ou à la destination de l’ouvrage.

C’est à juste titre que les premiers juges ont sur ce point retenu la responsabilité de la société STCE, en sa qualité d’entreprise générale à laquelle incombait l’obligation de réaliser un ouvrage dépourvu

de vice, en écartant la garantie de son assureur eu égard à l’absence de caractère décennal, qu’ils ont écarté les responsabilités de la société SCCV des Allées et de la société BAU, ce qui n’est pas remis en cause, et en ce qu’il a chiffré le préjudice à la somme de 678 euros conformément aux pièces qui leur étaient soumises.

8° Sur la ventilation des caves

L’expert judiciaire a mis en évidence une anomalie de ventilation des caves n°1 à 11 en raison d’une absence de circulation d’air liée au fait que les ventilations hautes et basses arrivaient dans la même cave, ce qui engendrait l’apparition de rouille et de moisissures sur les portes.

Là-encore, le tribunal a fait une exacte analyse de la situation en retenant que ce désordre, d’apparition progressive, n’était pas apparent à la réception, et que, par le fait qu’il ne permettait pas un renouvellement de l’air des locaux, il portait atteinte à la destination de l’ouvrage, de sorte qu’il relevait de la garantie décennale.

Il a en outre porté une juste appréciation des responsabilités encourues du fait de ce désordre, en répartissant les responsabilités finales à 90 % pour la société STCE, qui a réalisé les travaux sans respecter les normes imposées par les règles de l’art, et à 10 % pour le maître d’oeuvre, qui a manqué à sa mission de direction et de surveillance des travaux en ne décelant pas l’anomalie.

Le tribunal ne pouvait cependant prononcer la condamnation in solidum du vendeur, de la société STCE et de son assureur, ainsi que de la société BAU à indemniser le syndicat des copropriétaires du coût total des travaux de reprise nécessaires, compte tenu de la clause de non solidarité prévue au contrat d’architecte, et dont la teneur a été précédemment rappelée, laquelle s’oppose à ce que le maître d’oeuvre soit condamné in solidum avec la société STCE, autre intervenant à la construction.

La société BAU ne sera donc tenue envers le syndicat des copropriétaires qu’à hauteur de 10 % du coût des travaux de reprise, chiffrés à 3 402 euros, soit une somme de 340,20 euros.

La société SCCV des Allées, la société STCE et son assureur étant quant à eux condamnés in solidum envers le syndicat des copropriétaires au paiement du solde, soit un montant de 3 061,80 euros, la demande de garantie formée par la société STCE et son assureur à l’encontre de la société BAU devant être rejetée au vu de ce qui précède.

La décision querellée sera infirmée en ce sens.

9° Sur la peinture du sol du palier de l’escalier de service

M. X a constaté que cette peinture présentait un niveau de finition très médiocre en raison d’une application sur un support de mauvaise qualité.

Les premiers juges seront approuvés en ce qu’après avoir constaté qu’il s’agissait là-encore de désordres apparents n’ayant pas fait l’objet de réserves, ils ont mis hors de cause la société STCE, et mis le coût de reprise à la charge in solidum de la SCCV des Allées et de la société BAU, avec une répartition définitive des responsabilités à proportion de 70 % pour le vendeur et de 30 % pour le maître d’oeuvre.

S’agissant du coût des travaux de reprise, ils ont à bon escient déduit du devis qui leur était soumis le montant correspondant à la peinture des plafonds, pour lesquels il n’est pas relevé de désordre ou de non conformité, pour ne retenir, comme l’avait d’ailleurs fait l’expert, que la somme de 4 019, 16 euros.

10° Sur le portillon d’accès piéton

Le syndicat des copropriétaires invoque l’absence de portillon piéton sur la porte du garage, en précisant que l’expert avait omis de prendre ce point en considération.

Il résulte du point 4.3.5 de la notice descriptive de vente la mise en place d’un 'portail d’accès motorisé (3,00 x 2,10) basculant en tôle d’acier nervuré (compris partie basse avec incorporation de grilles de ventilation) de couleur blanche , avec portillon piéton incorporé (…)'. L’examen du CCTP du lot concerné fait lui-aussi apparaître qu’était prévue la mise en place d’une porte avec portillon piéton.

Contrairement à ce qu’indique le tribunal, il ressort bien du procès-verbal de constat établi le 31 octobre 2013 par M^e Le Goff, huissier de justice associé, que 'la porte métallique du garage est une porte basculante non assortie de portillon', ce que confirme la photographie de cette porte figurant en annexe (non numérotée) de ce constat.

C’est dès lors à tort que les premiers juges ont écarté cette non-conformité contractuelle au motif inopérant qu’elle n’avait pas été examinée par l’expert judiciaire, d’une part, et au motif erroné qu’elle ne ressortait pas du procès-verbal de constat du 31 octobre 2013, d’autre part.

S’agissant d’un défaut de conformité apparent, qui n’avait pas donné lieu à l’émission d’une réserve lors des opérations de réception, il y a lieu d’appliquer les mêmes principes que précédemment, savoir la mise hors de cause de la société STCE, et la responsabilité in solidum de la SCCV des Allées et de la société BAU envers le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3 594 euros selon devis ACREM Service du 9 mars 2016, avec, dans les rapports entre responsables, une part de 70 % à charge du vendeur et une part de 30 % à charge de l’architecte.

11° Sur les compteurs d’eau sanitaire

Il est constant que la mise en place des compteurs d’eau froide dans les gaines palières était contractuellement due, mais qu’elle n’a pas été effectivement fournie.

A cet égard, s’agissant encore une fois d’une non-conformité apparente non réservée, la confirmation s’impose en ce que la décision a mis le coût de cette opération, soit 2 503,12 euros selon devis Gentil expurgé du coût des compteurs d’eau chaude, dont la fourniture n’était pas due, à la charge in solidum du vendeur et de l’architecte, avec répartition entre eux selon le rapport 70%-30%.

12° Sur les compteurs de calories

Le maître d’oeuvre et la SCCV des Allées font valoir que c’était à tort que l’expert avait considéré que la fourniture des compteurs de calories était contractuellement due, et exposent que si cette prestation était certes prévue à la notice descriptive sommaire, elle n’avait cependant pas été reprise à la notice descriptive de vente, qui constituait l’état final de l’engagement du vendeur en l’état futur d’achèvement à l’égard des acquéreurs.

C’est ce qu’ont retenu les premiers juges.

Le syndicat des copropriétaires conteste cette analyse, en faisant valoir que la notice descriptive sommaire avait valeur contractuelle au même titre que la notice descriptive de vente.

Il ressort de l’examen des pièces produites aux débats, et particulièrement de l’exemplaire d’un acte de vente versé par le syndicat des copropriétaires, qu’étaient annexés aux actes de vente, par le notaire rédacteur, tant la notice descriptive sommaire, d’ailleurs revêtue de la signature des parties, que la notice descriptive de vente.

Si certes cette dernière apparaît plus complète comme listant de manière plus détaillée les

équipements de l’immeuble, il n’en demeure pas moins que, dans la mesure où ces documents sont tous deux annexés au même acte, ils avaient, aux yeux des parties, la même valeur contractuelle.

Dès lors, il ne peut être considéré, comme l’a fait le tribunal, que la notice descriptive de vente s’était substituée à la notice sommaire, mais il doit être retenu que ces deux documents étaient complémentaires l’un de l’autre.

En conséquence, le fait que la fourniture des compteurs de calorie soit mise à la charge du vendeur en l’état futur d’achèvement par la notice descriptive sommaire suffit à rendre le vendeur contractuellement débiteur de cette obligation, peu important que cet équipement ne soit pas mentionné par le document complémentaire que constitue la notice descriptive de vente.

Cette absence constitue donc un défaut de conformité dont la SCCV des Allées doit répondre envers le syndicat des copropriétaires en application de l’article 1642-1 du code civil.

Dès lors que cette absence de conformité était apparente à la date de la réception, mais qu’elle n’a pas fait l’objet de réserves, elle ne peut plus fonder la responsabilité de la société STCE, ni celle de la société BAU au titre de sa mission de suivi des travaux.

S’agissant de la responsabilité du maître d’oeuvre dans le cadre de sa mission d’assistance du maître de l’ouvrage lors des opérations de réception, il doit être relevé que la fourniture des compteurs de calories n’apparaît que dans la seule notice descriptive sommaire, alors qu’elle est absente de la notice descriptive de vente, et qu’il est expressément précisé au point 2.1.3 du CCTP du lot n°18 que les ensembles de comptage thermique des logements ne seront pas à charge du lot chauffage. Au regard de la discordance entre ces pièces, et de l’absence de démonstration que la notice descriptive sommaire ait été communiquée à l’architecte, il doit être considéré que celui-ci n’a pas commis de faute en n’attirant pas l’attention de la SCCV des Allées sur l’absence des compteurs de calories.

La société SCCV des Allées sera donc seule condamnée à indemniser le syndicat des copropriétaires du coût de reprise de cette non-conformité, soit une somme de 21 582,40 euros TTC selon devis établi par la société Gentil Thermique le 27 mars 2015. Il ne sera pas fait droit à la demande formée par le syndicat des copropriétaires à hauteur de 21 815,60 euros, la différence correspondant à une prestation de relevé de compteurs en fin d’année, qui n’était pas prévue contractuellement.

La décision entreprise sera infirmée en ce sens.

13° Sur les travaux non réalisés par la société Sanitel

S’agissant de l’intervention de la société Sanitel, l’expert judiciaire a précisé dans son rapport : 'nous avions demandé que l’entreprise Sanitel puisse justifier la phase de terminaison de ses interventions en levées de réserves et que tous les travaux qui seront programmés d’ici notre dépôt de conclusions devront faire l’objet de quitus du syndic à diffuser aux parties. Nous n’aurons pas de retour sur cette demande, si bien que nous ignorons si les engagements de Sanitel ont été tenus. Dans la négative, il appartiendrait au syndic de faire chiffrer tous les travaux complémentaires qui seront alors imputés à 100 % à Sanitel.'

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la société Sanitel n’était pas intervenue, et qu’il a été établi par la société Gentil Thermique un devis chiffrant à 10 992,78 euros TTC le coût des reprises à effectuer du fait de sa carence.

La société BAU indique à titre incident dans ses écritures que la société Sanitel serait ré-intervenue, ce qui n’est cependant aucunement démontré.

C’est à tort que le tribunal a écarté ce chef de prétention du syndicat des copropriétaires, au motif

qu’il n’avait pas été produit de devis des travaux de reprise, lequel est désormais fourni, et sur la considération purement hypothétique qu’au regard des conclusions de l’expert les interventions restant à réaliser pourraient être d’importance minime.

La société SCCV des Allées est redevable envers le syndicat des copropriétaires du coût de ces travaux, qui devaient concourir à la finalisation de l’ouvrage.

C’est vainement que le syndicat sollicite la condamnation in solidum de la société STCE, s’agissant de travaux n’incombant pas à celle-ci, mais à la société Sanitel.

Aucune responsabilité ne peut par ailleurs incomber à la société BAU à ce titre, les désordres et finitions ayant été dûment réservés lors des opérations de réception, et l’absence de levée des réserves étant imputable à la seule carence de la société Sanitel.

La SCCV des Allées sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10 992,78 euros.

Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

14° Sur les fuites

Les premiers juges doivent être approuvés en ce qu’ils n’ont pas pris en compte les deux fuites invoquées par le syndicat des copropriétaires, dès lors que ces fuites n’ont pas été évoquées par l’expert, et que les pièces produites aux débats à cet égard, savoir une facture du 12 octobre 2015 pour l’une, et un devis du 25 octobre 2016 pour l’autre, ne permettent pas à la cour de connaître l’origine exacte de ces fuites et, partant, les responsabilités susceptibles d’être encourues de leur chef par les parties à la présente instance.

La confirmation s’impose de ce chef.

Sur les autres dispositions

Le jugement déféré sera confirmé s’agissant des frais irrépétibles et des dépens.

La société BAU et la société SCCV des Allées seront condamnées, outre aux dépens d’appel, avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les autres demandes formées sur ce fondement étant rejetées.

Par ces motifs,

Statuant en audience publique et par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement rendu le 28 juin 2019 par le tribunal de grande instance de Dijon, sauf en ce qu’il :

* a condamné la SCCV des Allées, la société BAU, la société STCE et la société SMA (SAGENA) in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Elodée sis 9 A et […] la somme de 3 402 euros au titre de la reprise du défaut de ventilation des caves ;

* a dit que la charge définitive de cette condamnation sera supportée à concurrence de 90 % par la société STCE et la société SMA (SAGENA) in solidum, et à concurrence de 10 % par la société BAU ;

* a rejeté la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Elodée sis 9 A et […] au titre de l’absence de portillon piéton dans la porte de garage ;

* a rejeté la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Elodée sis 9 A et […] au titre de l’absence des compteurs de calories ;

* a rejeté la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Elodée sis 9 A et […] au titre des prestations non exécutées par la société Sanitel ;

Statuant à nouveau de ces chefs, et ajoutant :

Condamne la société BAU payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Elodée sis 9 A et […] la somme de 340,20 euros correspondant à sa part de responsabilité dans le défaut de ventilation des caves ;

Condamne la SCCV des Allées, la société STCE et la société SMA (SAGENA) in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Elodée sis 9 A et […] la somme de 3 061,80 euros au titre de la reprise du défaut de ventilation des caves ;

Dit que la charge définitive de cette condamnation sera supportée par la société STCE et la société SMA (SAGENA) in solidum ;

Condamne la SCCV des Allées et la société BAU in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Elodée sis 9 A et […] la somme de 3 594 euros au titre du remplacement de la porte de garage par un équipement pourvu d’un portillon piéton ;

Dit que la charge définitive de ces condamnations sera supportée à concurrence de 70 % par la SCCV des Allées, et à concurrence de 30 % par la société BAU ;

Condamne la SCCV des Allées à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Elodée sis 9 A et […] la somme de 21 582,40 euros au titre des compteurs de calories ;

Condamne la SCCV des Allées à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Elodée sis 9 A et […] la somme de 10 992,78 euros au titre des prestations non réalisées par la société Sanitel ;

Condamne la société BAU et la SCCV des Allées à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Elodée sis 9 A et […] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les autres demandes formées sur le fondement de cet article ;

Condamne la société BAU et la SCCV des Allées aux dépens d’appel, avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,