RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 23/01880 – N° Portalis DBVH-V-B7H-I226

LR

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1]

20 avril 2023

RG:20/00985

[O]

[T]

C/

[G]

[L]

Syndic. de copro. LE SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ [Adresse 1]

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 11 JUIN 2026

Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 20 Avril 2023, N°20/00985

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre,

Madame Virginie HUET, Conseillère,

M^me Leila REMILI, Conseillère,

GREFFIER :

M^me Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Avril 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 11 Juin 2026.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

Mme [J] [O] agissant tant en son nom personnel qu’en sa qualité de syndic bénévole du Syndicat de la copropriété [Adresse 2],

née le 21 Mai 1969 à [Localité 2] (34)

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par M^e Marie MAZARS-KUSEL de la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

M. [M] [T]

né le 20 Février 1966 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représenté par M^e Marie MAZARS-KUSEL de la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉS :

Mme [K] [C] [G]

née le 31 Juillet 1950 à [Localité 1] (30)

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Jean-pascal PELLEGRIN de la SELARL CABINET PELLEGRIN AVOCAT-CONSEIL, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Nina BAUDIERE SERVAT, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

M. [S] [L]

né le 08 Décembre 1973 à [Localité 6] (13)

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représenté par M^e Jean-pascal PELLEGRIN de la SELARL CABINET PELLEGRIN AVOCAT-CONSEIL, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représenté par M^e Nina BAUDIERE SERVAT, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

SYNDICAT DES COPROPERIETAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ [Adresse 2] prise en la personne de son syndic en exercice Madame [J] [O] épouse [T] domiciliée [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

assignée à personne habilitée le 11/09/2023

[Adresse 7]

[Localité 8]

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 26 Mars 2026

ARRÊT :

Arrêt réputé contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 11 Juin 2026,par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [K] [C] [G] a acquis en mars 2002 sur la commune [Localité 9] :

— dans un immeuble collectif situé [Adresse 8], section BL n° [Cadastre 1], un appartement et la moitié indivise d’une cour

— dans un immeuble collectif situé [Adresse 7], section BL n° [Cadastre 2] : le lot n° 2, correspondant selon l’attestation de M. [Q], notaire associé, à la « propriété privative d’une terrasse de 28 m², située au-dessus d’un lot 1, à laquelle on accède par un escalier extérieur, qui ne fait pas partie de la copropriété, comme dépendant d’un immeuble contigu, avec les 241/1000° des parties communes ».

Mme [G] est désormais usufruitière de ces biens, M. [S] [L] ayant acquis la nue-propriété suivant acte du 8 décembre 2006.

M. [M] [T] et Mme [J] [O] épouse [T] ont acquis par acte authentique du 3 février 2014 :

— un local à usage de magasin cadastré section BL [Cadastre 3], [Adresse 7]

— un bâtiment constitué « d’un simple rez-de-chaussée à usage de magasin », cadastré section BL [Cadastre 2] constituant le lot n° 1 au sein de la copropriété sise [Adresse 7], qui se trouve au-dessous du lot n° 2 constituée de la terrasse privative des consorts [I].

Un litige est survenu entre les parties à l’occasion des travaux de réhabilitation entrepris par M. [T] courant 2014 dans son local commercial, celui-ci se plaignant de désordres affectant son bien, notamment de la survenance de fissures et d’un défaut d’étanchéité au niveau du plafond.

Une mesure d’expertise judiciaire a été diligentée.

Une assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 4 décembre 2019 a adopté des résolutions portant notamment sur la désignation du syndic, la réalisation de travaux, l’accès à la terrasse et l’entretien de la copropriété.

Invoquant notamment des irrégularités tenant à la convocation de l’assemblée générale du 4 décembre 2019, à l’inapplication de la réduction des voix du copropriétaire majoritaire et à la computation des voix, M. [L] et Mme [G] ont, par acte du 11 février 2020, fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] au Grau-du-Roi et M. et Mme [T] devant le tribunal judiciaire de Nîmes lui demandant notamment de prononcer l’annulation de ladite assemblée générale et subsidiairement l’annulation des résolutions 2 à 6, de juger que l’entière responsabilité de l’annulation incombe au syndic bénévole Mme [T] et à son mari M. [T], et de condamner solidairement ces derniers à supporter les frais de la procédure de désignation d’un syndic judiciaire, aux frais de convocation à une nouvelle assemblée générale et à leur payer à chacun la somme de 2500 euros à titre de dommages-intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir.

Le tribunal judiciaire de Nîmes, par jugement contradictoire du 20 avril 2023, a :

— Rejeté les demandes de nullité de l’assemblée générale de la copropriété du [Adresse 9] qui s’est déroulée le 4 décembre 2019 en raison de l’absence de convocation de M. [L] et du non-respect du délai édicté par l’article 10 du décret du 17 mars 1967,

— Prononcé la nullité de l’assemblée générale de la copropriété du [Adresse 9] qui s’est déroulée le 4 décembre 2019 en raison de la violation des dispositions de l’article 22 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 et de l’abus de majorité commis par les époux [T] copropriétaires majoritaires,

— Constaté que M. et Mme [T] se sont appropriés sur le lot n° 2 des millièmes appartenant à Mme [G] et à M. [L],

— Dit que Mme [J] [O] épouse [T] ès qualités de syndic bénévole de la copropriété du [Adresse 7] [Localité 10] [Adresse 10] et son époux M. [M] [T] copropriétaire, ont eu un comportement fautif en cherchant par un abus de majorité à s’approprier des millièmes supplémentaires sur le lot n°2 appartenant à Mme [G] et à M. [L] au préjudice de ces derniers,

— Condamné solidairement Mme [J] [O] épouse [T] et M. [M] [T] à supporter les seuls frais de procédure de désignation d’un syndic judiciaire dans le cadre de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965,

— Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— Condamné Mme [J] [O] épouse [T] et M. [M] [T] au paiement solidaire des entiers dépens,

— Condamné Mme [J] [O] épouse [T] et M. [M] [T] à payer solidairement à chacun des requérants la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

I. Sur la nullité de l’assemblée générale du 4 décembre 2019

A. Sur l’absence de convocation de M. [L] à l’assemblée générale de la copropriété du 4 décembre 2019

Dans son jugement, pour écarter ce moyen, le juge de première instance, au visa des articles 18, 21, 22, 24, 25, 25-1, 26, 42 et 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et des articles 7, 9, 13, 14, 15, 17, 19-2 et 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, et après avoir rappelé les dispositions de l’article 1844 du code civil ainsi que celles de l’article 6 du décret précité, relève que Mme [G] comme M. [L] ne versent au dossier aucun document justifiant de la notification au syndic, selon acte du 8 décembre 2006, de la cession par Mme [G] de la nue-propriété à M. [L], de sorte qu’il ne peut être reproché au syndic de s’être fondé sur l’état descriptif de division établi le 3 décembre 1979 par Maître [Q], notaire à [Localité 1], pour établir les convocations et de n’avoir convoqué que Mme [G], la seule mention cadastrale concernant M. [L] étant une information fiscale ne constituant nullement une garantie de consistance des propriétés pour établir sa qualité de copropriétaire.

Il précise qu’en tout état de cause Mme [G] et M. [L] ne sauraient incriminer un comportement fautif de Mme [T] en qualité de syndic bénévole de ne pas avoir convoqué M. [L] en ce qu’à la date de la convocation à l’assemblée générale du 4 décembre 2019, Mme [T] n’était pas syndic bénévole de la copropriété, cette désignation ayant été opérée à l’occasion de ladite assemblée générale.

B. Sur le non-respect du délai de convocation à l’assemblée générale

Pour rejeter ce moyen, le premier juge, après avoir analysé le pli recommandé versé aux débats par les défendeurs, considère que le délai de 21 jours entre la date de convocation et la tenue de l’assemblée générale prévu par l’article 9 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967 qui commence à courir le lendemain du jour de la première présentation de cette lettre au domicile du destinataire a été respecté, le courrier ayant été adressé le 8 novembre 2019 et Mme [G] ayant accusé réception dudit courrier le 13 novembre 2019.

C. Sur l’inapplication de la réduction des voix du copropriétaire majoritaire et l’irrégularité tenant à la computation des voix

Le premier juge considère qu’en attribuant à Mme [G] un droit de vote sur la base de 141 millièmes au lieu de celui de 241 millièmes attribués dans l’attestation de vente du 8 décembre 2006, M. [T] et Mme [T] syndic bénévole, mentionnés dans le procès-verbal d’assemblée générale du 4 décembre 2019 étant présents comme possédant ensemble 859 millièmes, ont commis un abus de majorité afin d’obtenir la réalisation de travaux sur la terrasse, à leur avantage personnel exclusif, afin d’obtenir après avoir fait réaliser un état descriptif modificatif des lieux le 6 février 2019 sans justifier d’une autorisation préalable par vote de l’assemblée générale de la copropriété et sous couvert de la réalisation de travaux, l’octroi de millièmes supplémentaires sur le lot n° 2 comportant la terrasse appartenant à Mme [G] et M. [L] » et « que la perte de millièmes par Mme [G] et M. [L] sur le lot n° 2 dont ils ont la propriété respectivement comme usufruitier et nu-propriétaire caractérise ainsi un préjudice subi par les requérants propriétaires du lot n° 2 ».

Il estime ainsi qu’en raison de la non application de la règle de la réduction des voix pour le propriétaire majoritaire comme la diminution injustifiée des droits de propriété de Mme [G] et M. [L], se trouve caractérisé un abus de majorité commis par les deux copropriétaires présents, à savoir les époux [T], lors de l’assemblée générale qui s’est déroulée le 4 décembre 2019.

II. Sur la responsabilité des époux [T]

Au visa des articles 1104 et suivants du code civil, le juge de première instance considère que « le comportement fautif de mauvaise foi » des époux [T], à l’origine du préjudice subi par les demandeurs en raison de la diminution de leurs droits de propriété sur le lot n° 2 de la copropriété, est de nature à engager la responsabilité des époux [T] à leur égard.

Il ajoute que cependant n’est pas justifiée l’existence d’un préjudice spécifique distinct de celui d’ester en justice afin d’obtenir l’annulation de l’assemblée générale du 4 décembre 2019 susceptible d’être indemnisé dans le cadre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte qu’il convient, en l’absence d’éléments précis permettant de démontrer et chiffrer le préjudice allégué, qui ne peut être indemnisé de façon forfaitaire, de débouter Mme [G] et M. [L] de leur demande sur ce chef.

Mme [J] [O] épouse [T] et M. [M] [T] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration au greffe en date du 5 juin 2023.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/01880.

Par ordonnance du 9 décembre 2024, la clôture de la procédure a été fixée au 22 mai 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 10 juin 2025.

Le 10 juin 2025, la présidente de la chambre a révoqué l’ordonnance de clôture du 22 mai 2025 et renvoyé le dossier à l’audience de mise en état.

Par ordonnance du 4 novembre 2025, la clôture de la procédure a été fixée au 26 mars 2026, l’affaire a été appelée à l’audience du 14 avril 2026 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 juin 2026.

EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 juin 2025, Mme [J] [O] épouse [T] et M. [M] [T], appelants, demandent à la cour de :

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967,

— Ordonner la révocation de la clôture et accueillir les présentes écritures,

— Déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté par M. et Mme [T] à l’encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nîmes le 20 avril 2023,

Y faisant droit,

— Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

* Prononcé la nullité de l’assemblée générale de la copropriété du [Adresse 9] qui s’est déroulée le 4/12/2019 en raison de la violation des dispositions de l’article 22 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 et de l’abus de majorité commis par les époux [T] copropriétaires majoritaires,

* Constaté que M. et Mme [T] se sont appropriés sur le lot n°2 des millièmes appartenant à Mme [G] et à M. [L],

* Dit que Mme [J] [O] épouse [T] ès qualités de syndic bénévole de la copropriété du [Adresse 9] et son époux M. [M] [T] copropriétaire ont eu un comportement fautif en cherchant par un abus de majorité à s’approprier des millièmes supplémentaires sur le lot n°2 appartenant à Mme [G] et à M. [L] au préjudice de ces derniers,

* Condamné solidairement Mme [J] [O] épouse [T] et M. [M] [T] à supporter les seuls frais de procédure de désignation d’un syndic judiciaire dans le cadre de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965,

* Débouté M. et Mme [T] de leur demande de condamnation des consorts [G] ' [L] à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

* Condamné Mme [J] [O] épouse [T] et M. [M] [T] au paiement solidaire des entiers dépens,

* Condamné Mme [J] [O] épouse [T] et M. [M] [T] à payer solidairement à chacun des requérants la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Confirmer le jugement dont appel pour le surplus,

Statuant à nouveau sur les chefs soumis par effet de l’appel principal des époux [T] et de l’appel incident des consorts [G] – [L],

— Juger que M. et Mme [T] n’ont commis aucun abus de majorité ni ne se sont appropriés des droits de propriété appartenant à Mme [G],

— Juger que l’assemblée générale du 4 décembre 2019, et les résolutions adoptées, ne souffrent d’aucune nullité,

En conséquence,

— Débouter purement et simplement les consorts [G] ' [L] de leur demande de nullité de l’assemblée générale du 4 décembre 2019 et des résolutions adoptées ainsi que de toute demande de condamnation formée à l’encontre des époux [T], en qualité de copropriétaire, comme de Mme [T] en qualité de syndic bénévole,

— Débouter Mme [G] et M. [L] de l’ensemble de leurs demandes fins, et conclusions,

— Condamner Mme [G] et M. [L] à porter et payer à M. et Mme [T] une somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Les condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Les époux [T] font valoir en substance que :

— Sur l’appel principal :

— afin de faire droit aux revendications des consorts [X], le tribunal a considéré que l’assemblée générale du 4 décembre 2019 doit être frappée de nullité dans la mesure où :

— il n’a pas été fait application des dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965

— et qu’ils se seraient frauduleusement appropriés une partie des tantièmes de propriété des consorts [X]

— sur le calcul des voix :

— il s’agit d’évidence d’une mauvaise appréciation des éléments du dossier et il est faux de prétendre qu’ils possèdent une quote-part de parties communes supérieure à la moitié

— suite à l’état descriptif modificatif de division établi le 6 février 2019 (pièce n°19), le lot n°1 a été supprimé et divisé en lot n° 3 et lot n°4

— le lot n°3 est la propriété de la SCI Luca (pièce n°20) et M. [M] [T] et son épouse sont propriétaires du lot n°4, de sorte que la répartition des tantièmes est établie de la manière suivante :

N° des lots

Etage

Propriétaire

Nature du lot

Quote-part générale

1

RDC

Supprimé

Supprimé

Supprimé

2

1

Record-[L]

Terrasse

141/1000

3

RDC

SCI Luca

Magasin

445/1000

4

[Adresse 11]

[T]

Appartement

445/1000

— ils sont donc titulaires d’une quote-part de 445 millièmes soit bien en deçà de plus de la moitié comme exigé par la loi de 1965

— l’argument selon lequel ils seraient associés de la SCI Luca est totalement inopérant, la SCI ayant sa propre existence juridique et se distinguant de la personne de ses associés quant aux droits de propriété ; l’affirmation selon laquelle la SCI aurait été créée pour les seuls besoins de la cause est tout aussi inopérante ; l’objet social de la SCI Luca est l’acquisition, l’administration et la gestion par la location ou vente exceptionnelle de tous biens et droits immobiliers et c’est conformément à cet objet que la vente du local en rez-de-chaussée a été régularisée et ce dans une perspective de mise en location du bien ; la SCI n’a bien sûr pas été créée février 2019 mais en octobre 2018 (avec une immatriculation effective au 8 novembre 2018), ainsi que cela résulte des mentions portées au KBis de la SCI

— ainsi, aucun des copropriétaires ne dispose de plus de la moitié des parties communes de sorte que c’est à tort que le tribunal a cru devoir juger qu’il y a eu violation des dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 justifiant annulation de l’assemblée générale

— sur l’absence d’atteinte aux droits de propriété des consorts [X] :

— contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, ils ne se sont pas attribué des millièmes appartenant aux consorts [X]

— en effet, Mme [G] a prétendu en première instance que l’assemblée générale serait empreinte d’une irrégularité tenant à la computation des voix puisqu’elle serait détentrice de 241 millièmes et non 141

— or, contrairement à ce qui est allégué, il résulte de l’état descriptif modificatif de division établi le 06 février 2019 qu’un nouvel état descriptif de division a été établi suite à la suppression du rez-de-chaussée, lequel, constitué du lot n°1, a ainsi été subdivisé en lots 3 et 4 dont il résulte les quotes-parts générales contenues dans le tableau précédent

— en ce qui concerne les conditions dans lesquelles la division a été opérée :

— il est rappelé que la division d’un lot de copropriété, dès lors qu’elle est matériellement possible et qu’elle n’est pas interdite ou limitée par une clause du règlement de copropriété, peut être réalisée librement par le copropriétaire, sans accord préalable de l’assemblée générale, ainsi que cela résulte de l’article 9 I de la loi du 10 juillet 1965

— lorsque la division d’un lot s’accompagne de travaux qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, la réalisation des travaux affectant les parties communes est soumise à autorisation de l’assemblée générale, laquelle ne doit pas alors se prononcer sur le droit de diviser le lot mais seulement sur la réalisation des travaux en conformité avec la destination de l’immeuble et, de jurisprudence bien établie, cette autorisation peut parfaitement être délivrée à posteriori par l’assemblée générale (Cass. civ. 3, 20 nov. 1985, n° 84-16.414 et CA [Localité 11], 04 avr. 2001, n° 00/03344)

— cette division nécessite par ailleurs modification de l’état descriptif de division ainsi qu’il en a été dressé acte par exploit de Me [W], notaire à [Localité 1], le 6 février 2019, suite à intervention du géomètre expert (pièce n°19) ; il résulte de ce rapport annexé à l’acte de Me [W] que par suite de la division les droits des parties ont été strictement respectés, une nouvelle répartition ayant été opérée afin de respecter les millièmes précédemment détenus par chacun des copropriétaires, ainsi que le confirme le géomètre-expert

— enfin, contrairement à ce qui a pu être soutenu par les consorts [X] en première instance et jugé à tort par le tribunal, la division du lot n°1 et le transfert de propriété est suffisante pour rendre opposable la cession au syndicat des copropriétaires, sans qu’il ne soit pour autant nécessaire de solliciter l’approbation de la nouvelle répartition des charges par l’assemblée générale (Civ. 3ème, 07.02.2019, n°17-31.101)

— ils n’ont donc commis aucune faute de nature à justifier une quelconque nullité de l’assemblée générale, ni même les sanctions prononcées à l’encontre de Mme [T] ès qualités de syndic bénévole

— Sur les moyens adverses de nullité de l’assemblée générale

— sur l’absence de convocation de M. [L] :

— les intimés font état pour la première fois d’une division en nue-propriété au bénéfice de M. [L] des lots n° 40, 28 et n°2 en date du 08 décembre 2006

— or, en méconnaissance de l’article 6 du décret du 17 mars 1967, le transfert de propriété opéré entre Mme [G] et M. [L] n’a jamais été porté à la connaissance du syndic de sorte que ce dernier ne pouvait que se fonder sur l’état descriptif de division dressé le 03 décembre 1979 par Me [Q], notaire à [Localité 1] ; en effet, la seule mention cadastrale de M. [L], information fiscale qui ne constitue nullement une garantie de consistance des propriétés, est insuffisante à établir sa qualité de copropriétaire ; dès lors de syndic était tout à fait régulier à ne convoquer que Mme [G], à sa connaissance, seule copropriétaire

— les intimés soutiennent, de mauvaise foi évidente, que les appelants auraient été parfaitement informés de cette situation, en l’état des éléments connus dans le cadre d’une précédente procédure

— or, M. [T] n’est pas le syndic de la copropriété, son épouse n’a été désignée syndic bénévole qu’à l’issue de l’assemblée générale aujourd’hui contestée et ladite convocation a été émise par le syndic alors en exercice à savoir l’agence [Localité 12] large

— ainsi que l’a justement relevé le premier juge, les consorts [I] ne justifient nullement avoir informé le syndic (à savoir l’agence [Localité 12] large ou éventuellement son prédécesseur lequel n’était ni M. ni Mme [T]) du démembrement de copropriété intervenu

— le fait que le démembrement de propriété soit intervenu antérieurement à la nomination du syndic [Localité 12] large est ici inopérant ; en effet, la copropriété étant alors dépourvue de syndic, il appartenait à Mme [G] et M. [L] de notifier l’acte de démembrement, à défaut ce dernier est inopposable au syndic

— ainsi, M. [L] et Mme [G] ne sauraient être autorisés à se prévaloir de leurs propres manquements, afin d’obtenir annulation de la convocation

— c’est donc à bon droit que le premier juge a écarté le moyen tiré de la nullité de la convocation pour défaut de convocation de M. [L] et la décision sera de ce chef confirmée

— sur le non-respect du délai de 21 jours :

— les consorts [X] continuent à soutenir que la convocation adressée à Mme [G] ne serait pas datée et ne respecterait pas le délai de 21 jours ; pourtant, la convocation adressée aux copropriétaires fait expressément mention de la date du 04 décembre 2019 à 11h00 sur place dans le local du rez-de-chaussée (Pièce 23), ce que Mme [G] reconnaît d’ailleurs expressément lorsqu’elle indique que la convocation « faisait état de la date du 04 décembre 2019 »

— par ailleurs, cette convocation a été envoyée par LRAR le 08 novembre 2019 et Mme [G] a pu en accuser réception le 13 novembre 2019 en apposant directement sa signature sur l’avis de réception

— ainsi, le délai de 21 jours entre la convocation et la tenue de l’assemblée générale a bien été respecté et rien ne justifie réformation du jugement sur ce point

— Sur les moyens adverses de nullité des résolution 2, 3, 4, 5 et 6

— sur la résolution n° 2 : la nomination de Mme [T] ès qualités de syndic bénévole a été faite dans le strict respect des dispositions légales (article 25 de la loi de 1965, élection à la majorité des voix ' article 28 du décret de 1967 prévoyant que le syndic peut être un copropriétaire et article 21 de la loi qui ne prévoit aucune sanction en cas d’absence de mise en concurrence, alors en outre que Mme [G], régulièrement convoquée, n’a pas daigné être présente à l’assemblée générale du 4 décembre 2019 et n’a pas communiqué de projets de contrats de syndics concurrents)

— sur les résolutions n° 3 et 4 :

— tenant la convocation régulière de Mme [G] à l’assemblée générale du 04 décembre 2019, les travaux réalisés par M. [T] ont donc été ratifiés certes postérieurement mais en toute régularité des règles applicables

— des travaux ont été réalisés non pas en fraude par eux mais sur une période où la copropriété se trouvait dépourvue de fonctionnement et de syndic ; il n’est pas question de régulariser une quelconque fraude mais de régulariser une situation résultant de la division de leurs lots et la cession à un tiers

— de jurisprudence bien établie, cette autorisation peut parfaitement être délivrée à posteriori par l’assemblée générale

— si Mme [G] souhaitait s’opposer à ladite ratification, il lui appartenait de se présenter à l’assemblée générale pour laquelle elle a été valablement convoquée, ce qu’elle n’a pas fait

— sur la résolution n°5 :

— Mme [G] prétend que l’assemblée générale n’avait pas pouvoir pour statuer sur une demande d’autorisation d’accès à sa terrasse alors qu’il résulte de l’article 9 de la loi de 1965 que l’exécution de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale peut se poursuivre sur une partie privative dans la mesure où la consistance ou sa jouissance n’en sont pas altérées de manière durable

— or, un simple droit d’accès a été sollicité sans que la propriété de Mme [G] n’en soit altérée

— ces travaux consistaient en l’étanchéité de la jonction entre le mur de façade et la dalle commune et ce d’autant que des infiltrations ont été constatées ; le fonds de Mme [G] constituait ainsi le seul accès permettant la réalisation de ces travaux qui étaient d’une particulière urgence

— contrairement à sa propre interprétation des dispositions légales, Mme [G] était donc dans l’obligation de laisser accéder à sa propriété pour les besoins de réalisation des travaux d’étanchéité qui n’ont pas altéré sa partie privative

— ainsi, en l’absence de tout préjudice, et faute pour Mme [G] de rapporter la preuve d’un autre accès permettant la réalisation des travaux, cette dernière doit être déboutée

— sur le résolution n°6 :

— chaque copropriétaire a l’obligation de respecter le règlement de copropriété et de ne pas porter atteinte aux droits des copropriétaires

— Mme [G] feint d’ignorer la procédure en cours devant le tribunal Judiciaire de Nîmes et sa responsabilité pleine et entière tel que cela résulte du rapport définitif d’expertise déposé le 06 juin 2016

— face à la résistance systématique opposée par Mme [G] de s’exécuter dans l’intérêt de la copropriété, la résolution apparaît tout à fait légitime, d’autant que cette résolution ne fait, que rappeler des dispositions légales et conventionnelles parfaitement applicables et sur lesquelles Mme [G] aurait dû prendre toute mesure en procédant à l’entretien de sa terrasse et aux travaux qui lui incombent

— en tout état de cause, au visa de l’article 42, seule la nullité d’une décision peut être recherchée, ce qui implique un vote ; au cas présent, il ne s’agit pas d’une décision à proprement parler et le rejet de la demande en nullité s’impose.

— Sur les demandes reconventionnelles des époux [T]

— l’assemblée générale est parfaitement régulière et ils n’ont commis aucune faute

— la procédure diligentée par Mme [G] est purement dilatoire, initiée dans le seul but de retarder l’issue de la procédure déjà pendante devant le tribunal judiciaire venant après dépôt du rapport d’expertise et de nature à consacrer sur conclusions de l’expert judiciaire les manquements de Mme [G] dans le cadre de l’entretien de son lot, leur portant ainsi incontestablement préjudice

— la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive est justifiée

— Sur l’appel incident des consorts [I]

— c’est à juste titre que toute condamnation a été écartée à l’encontre de M. [T] puisqu’il est démontré que celui-ci n’a commis aucune faute, aucun abus de majorité n’ayant été commis

— en effet, ils ne se sont nullement attribués des tantièmes en fraude aux droits des autres copropriétaires et les droits de Mme [G] et M. [L] n’ont pas été modifiés par suite de la division du lot propriété [T]

— mais, c’est à tort que le tribunal a retenu la responsabilité de Mme [T], ès qualités de syndic bénévole (ce qu’elle n’était d’ailleurs pas au moment de la division)

— il est tout autant établi que les travaux réalisés par M. [T] sur son lot sont parfaitement réguliers, pour avoir fait l’objet d’autorisations d’urbanisme définitives et validées par la copropriété

— les intimés n’ont depuis plus de dix ans d’autres objectifs que de nuire à la copropriété, ne se préoccupant pas ni fonctionnement de celle-ci, ni surtout de son entretien.

En l’état de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 juillet 2025, contenant appel incident, Mme [K] [G] et M. [S] [L], intimés, demandent à la cour de :

Y venir les requis,

Vu les articles 18, 21, 22, 24, 25,25-1, 26, 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 7, 9, 13, 14, 15, 17, 19-2, et 29 du décret du 17 mars 1967,

Vu le décret du 20 avril 2010,

Vu l’ancien article 1134 du code civil, les nouveaux articles 1103 et suivants du code civil,

Vu l’article 1992 et 1240 du code civil,

Vu l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,

— Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nîmes le 20 avril 2023 en ce qu’il a prononcé l’annulation de l’assemblée générale, l’infirmer en ce qu’il a rejeté les demandes de nullité en raison de l’absence de convocation de M. [L] et du non-respect du délai édicté par l’article 10 du décret du 17 mars 1967 et débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Quoi faisant,

Sur la tenue de l’assemblée générale du 4 décembre 2019,

A titre principal,

— Prononcer l’annulation de l’assemblée générale du 4 décembre 2019,

A titre subsidiaire,

— Prononcer l’annulation des résolutions n° 2 à 6 de l’assemblée générale du 4 décembre 2019,

Sur la responsabilité de Mme [T] syndic bénévole et M. [T] – Dire et juger que l’entière responsabilité de l’annulation incombe au syndic bénévole Mme [T] et à son mari M. [T],

— Dire et juger que M. et Mme [T] se sont appropriés des tantièmes appartenant à Mme [G] et M. [L],

— Dire et juger que le syndic bénévole Mme [T] a commis des fautes de gestion,

— Condamner Mme [T] syndic bénévole et M. [T] solidairement à supporter les frais de la procédure de désignation d’un syndic judiciaire et aux frais de convocations à une nouvelle assemblée générale,

— Condamner Mme [T] syndic bénévole et M. [T] solidairement à payer à Mme [G] et M. [L] la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

Sur les demandes indemnitaires des époux [T]

— Débouter Mme [T] et M. [T] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,

— Débouter Mme [T] syndic bénévole et M. [T] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— Condamner le Mme [T] syndic bénévole et M. [T] solidairement à payer à Mme [G] et M. [L] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure, avec distraction au profit de l’avocat en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, précision faite que les requérants seront dispensés de la charge de l’indemnité judiciaire et des dépens, par application de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Les consorts [X] font valoir en substance que :

— M. [T] a déposé une demande de permis de construire incomplète et mensongère pour la réhabilitation de son local commercial et la surélévation du bâtiment pour créer un logement, qui lui a été accordé par arrêté du maire [Localité 13] en date du 12 mars 2014 ; en effet, il n’a pas indiqué que le bien se trouvait en copropriété

— un litige est né avec M. [T] qui manifestement s’est approprié un nombre important de tantièmes à l’occasion des travaux qu’il a mis en 'uvre et à la suite desquels des fissures sont apparues sur la façade de l’immeuble

— c’est dans ces conditions qu’une expertise judiciaire a été diligentée, l’expert ayant rendu son rapport, préconisant la remise en état des lieux par M. [T] et indiquant que celui-ci n’a pas souscrit de contrat d’assurance

— dans ce contexte, Mme [G] a reçu une convocation à l’assemblée générale des copropriétaires, faisant état de la date du 4 décembre 2019 à 11h pour le déroulement de cette assemblée générale

— tenant le caractère parfaitement irrégulier de l’assemblée projetée, ils n’y assistaient donc pas et ils ont sollicité l’annulation de cette assemblée générale et subsidiairement, l’annulation des résolutions 2 à 6

— dans cette même copropriété, M. [T] a désigné sa femme comme syndic bénévole en vue de s’autoriser la réalisation de travaux parfaitement illégaux et ce, alors même qu’une procédure d’expertise judiciaire a confirmé le caractère illicite de ces travaux

— or, il est de jurisprudence constante que l’irrégularité de la convocation d’une assemblée générale des copropriétaires ne rend pas celle-ci inexistante mais a pour effet de la rendre annulable

— aussi, l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, de sorte qu’ils ont la qualité de copropriétaires défaillants et que leur action en annulation de cette assemblée générale, subsidiairement de certaines résolutions, est recevable

— leur action en annulation est antérieure à l’assignation au fond délivrée par M. [T] en réponse, visant à les voir effectuer l’ensemble des travaux d’étanchéité du plancher de la terrasse et à les faire condamner au titre de la perte de loyers ; M. [T] n’a donné aucune suite judiciaire au rapport rendu en juin 2016 puisqu’il ne lui donnait pas raison, contrairement à ce qu’il indique

— Sur leur appel incident et à titre principal :

— sur la nécessaire convocation de M. [L] :

— il résulte de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965 qu’en cas d’indivision ou de démembrement du droit de propriété, les intéressés doivent être représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire à la requête de l’un d’entre eux ou du syndic ; la jurisprudence précise que tant que la désignation d’un mandataire commun n’est pas intervenue, tous les titulaires de droits sur le lot doivent être convoqués aux assemblées ; en l’absence de convocation du nu-propriétaire, la cour ne peut qu’annuler l’assemblée

— M. [T] avait parfaitement connaissance de cette information puisqu’il a adressé un courrier à M. [L] à [Localité 6] le 25 juillet 2014. ( pièce 8)

— d’autre part, cette information avait bien été portée à la connaissance des époux [T] et de la SCI Luca dans le cadre des opérations d’expertise puisque l’ordonnance de référé du 14 mars 2018 ( pièce adverse 19) précise bien que M. [L] et Mme [G] sont propriétaires, M. [L] ayant la qualité de nu-propriétaire de même que la note aux parties n°1 et le rapport définitif

— ainsi, il est faux de prétendre que la seule mention cadastrale de M. [L], information fiscale est insuffisante à établir sa qualité de copropriétaire

— en outre, avant la première convocation de 2019, la copropriété était dépourvue de syndic, de sorte qu’il était impossible d’aviser qui que ce soit

— sur une initiative de M. [T], le syndic [Localité 12] large a été élu en avril 2019 (absence de syndic antérieurement) de sorte que Mme [G] n’avait aucunement à l’informer de la qualité de M. [L] et de l’acte intervenu en 2006

— sur le fait qu’elle aurait dû notifier l’acte de démembrement : on ne comprend pas à qui cette formalité aurait pu être adressée, en l’absence de syndic désigné ; en effet, en l’absence de syndic en fonction à la date de l’acte, cette formalité était impossible et n’avait donc pas à être accomplie

— en réalité c’est M. [T] qui a fait appel au syndic [Localité 12] large et qui à cette occasion n’a pas précisé l’existence de M. [L]

— partant, faute de production d’une convocation régulière adressée à M. [L], l’annulation de l’assemblée générale du 04 décembre 2019 doit être prononcée

— sur le non-respect par le syndic d’un délai de 21 jours entre la convocation et la tenue de l’assemblée générale :

— sauf urgence, l’article 9 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967 dispose que la convocation est notifiée au copropriétaire au moins 21 jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long ; le point de départ du calcul de ce délai de 21 jours commence le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ; la Cour de cassation déclare nulle l’assemblée convoquée sans respecter le délai de 21 jours alors qu’aucune urgence n’est constatée et elle considère de façon constante qu’il n’est pas nécessaire que le demandeur en nullité allègue qu’il ait subi un préjudice personnel, ou que les autres copropriétaires aient subi un préjudice, du fait de l’envoi tardif de la convocation, de même, la présence à l’assemblée du copropriétaire ne le prive du droit de demander la nullité de l’assemblée

— en l’occurrence, Mme [G] n’était pas présente à l’assemblée générale et la convocation qu’elle a reçue n’est pas datée et n’a pas respecté le délai de 21 jours

— partant, faute de production d’une convocation régulièrement notifiée à M. [L] et Mme [G] au moins 21 jours avant la date de la réunion, il conviendra de prononcer l’annulation de l’assemblée générale du 04 décembre 2019

— Sur l’inapplication de la réduction des voix du copropriétaire majoritaire

— la loi de 1965 protège contre les abus de position majoritaire et l’inapplication de la règle de réduction des voix du copropriétaire majoritaire constitue une irrégularité affectant l’assemblée générale et pouvant justifier son annulation

— dans le cadre de leurs conclusions d’appelants, les époux [T] indiquent qu’ils ne seraient plus majoritaires, puisqu’ils auraient cédé le 6 février 2019, le lot n°3 leur appartenant à la SCI Luca

— toutefois, force est de constater que la SCI Luca est une société créée en octobre 2018, détenue et dirigée à hauteur de 50% par M. [T] et de 50% par Mme [T]

— l’assignation au fond délivrée par les appelants (en réponse à la demande d’annulation de l’assemblée générale), qui est pendante devant le tribunal judiciaire de Nîmes, a bien été délivrée par les époux [T] et la SCI Lucas

— la SCI créée curieusement en février 2019 a été créée juste avant l’assemblée générale, dans l’unique but de contourner les règles de la copropriété et notamment, la réduction des voix prévue à l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965

— l’assemblée ayant détourné les dispositions impératives d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965, elle encourt donc l’annulation dans son intégralité²

— Sur l’irrégularité tenant à la computation des voix :

— la violation des règles de computation des voix est sanctionnée par la nullité, s’agissant d’une atteinte au droit fondamental des copropriétaires de participer ou de se faire représenter à l’assemblée générale et ce, sans qu’il y ait à en rechercher l’influence sur le résultat du vote.

— en l’espèce, M. [T] a délibérément diminué les tantièmes appartenant à Mme [G] sans qu’aucun acte notarié ne soit intervenu

— M. [T] produit un état descriptif de division modificatif établi en 2018 par un géomètre expert, annexé à un acte authentique signé seulement par les époux [T] et le notaire, document qui n’est manifestement opposable ni à la copropriété, ni à Mme [G] et M. [L]

— en effet, il ne pouvait valablement indiquer dans le PV que Mme [G] détenait 141/1000 alors que selon l’acte de vente notarié elle en détient 241/1000, ce qui a nécessairement un impact sur la computation des voix ; M. [T] ne saurait, de son propre chef, modifier les tantièmes de la copropriété et les déposséder

— en tout état de cause, les appelants ne sauraient de leur propre chef, modifier la répartition des tantièmes sans assemblée générale autorisant cela et sans modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division

— les appelants évoquent un état descriptif modificatif de division du 06 février 2019 (en même temps que la SCI') ; or, il est constant que cet acte n’a, ni été sollicité par le syndicat des copropriétaires, ni adopté en assemblée générale, ni publié ; il résulte exclusivement d’une initiative unilatérale de M. [T] et ne saurait, en l’état, produire d’effet à l’égard du syndicat et des copropriétaires, faute d’approbation collective et faute de publication

— en effet, selon l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, toute modification de l’état descriptif de division affectant la consistance des lots ou les parties communes doit être décidée par l’assemblée générale des copropriétaires

— M. [T] a, par différentes man’uvres, tenté de manipuler les tantièmes de la copropriété aux fins d’agir en fraude de leurs droits

— la modification de l’état descriptif de division porte bien atteinte à leurs droits puisqu’elle modifie leurs tantièmes ; or, conformément à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, toute modification affectant la répartition des charges ou les droits des copropriétaires doit être approuvée par l’assemblée générale à la majorité prévue ; il ne saurait donc être question d’une simple mise à jour administrative sans accord des copropriétaires concernés

— par conséquent, la modification intervenue sans autorisation de l’assemblée générale est entachée d’irrégularité et doit être réputée nulle et la sanction est l’annulation de l’assemblée générale dans son intégralité

— A titre subsidiaire, sur la nullité des résolutions :

— sur la nullité de la résolution n°2 relative à la désignation du syndic :

— M. [T] a désigné son épouse en qualité de syndic et ce, alors même que la convocation ne précisait rien en dehors de l’indication de la désignation d’un nouveau syndic

— de plus, le syndic existant ne pouvait se décharger de son mandat sauf à respecter un délai de préavis de trois mois afin de présenter un nouveau syndic qui devait être inscrit à l’ordre du jour (article 10 du décret du 10 mars 1967) ; en l’espèce, le syndic en place démissionnaire, l’agence du [Localité 12] large [Localité 14], devait adresser par courrier recommandé AR au syndicat des copropriétaires ou à défaut à chaque copropriétaire, sa décision de démissionner, ce qui n’a manifestement pas été fait

— par ailleurs, la loi ALUR décret du 26.03.2015 en vigueur depuis le 2 juillet 2015 impose l’obligation à tout syndic professionnel ou non, de fournir un contrat écrit du syndic dans le projet annexé à la convocation à l’assemblée générale, ce qui n’a pas été respecté

— de même, il aurait dû être au stade de la convocation à l’assemblée générale, proposé une mise en concurrence de plusieurs syndics, ou à défaut, une résolution dispensant la copropriété d’avoir à réaliser cette mise en concurrence

— en outre, il résulte des dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 que la résolution n°2 relative à la désignation du syndic constitue un abus de majorité qui entraîne la nullité de cette résolution, dans la mesure où la jurisprudence juge abusives les décisions prises visiblement pour favoriser certains copropriétaires ou qui, à tout le moins, créent une rupture d’égalité entre les copropriétaires

— sur nullité des résolutions n°3 à 4 relatives à la ratification des travaux :

— lorsqu’un copropriétaire souhaite faire des travaux affectant « les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble », l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 précise que ces travaux ne peuvent pas être librement entrepris par le copropriétaire mais doivent obligatoirement faire l’objet d’une autorisation préalable de l’assemblée générale

— ainsi il n’appartenait pas à l’assemblée générale de valider des travaux déjà réalisés, puisque l’autorisation doit être donnée préalablement

— en outre, il résulte des dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 que les résolutions n°3 à 4 relatives à la ratification des travaux constituent un abus de majorité qui entraîne la nullité de ces résolutions

— M. [T] indique que ces travaux ont été réalisés sur une période où la copropriété se trouvait dépourvue de syndic, de sorte qu’il avait donc bien conscience qu’il devait se charger de faire désigner un syndic professionnel ou bénévole pour que les autorisations puissent lui être accordées ; enfin, il est faux de prétendre que Mme [G] aurait dû se faire représenter pour participer à la mascarade d’assemblée générale organisée par M. [T]

— sur l’annulation de la résolution n° 5 relative à l’accès à une partie privative :

— non seulement M. [T] diminue les tantièmes sans aucun acte notarié ni décision de justice, mais aussi il délibère pour accéder à une propriété privative sans remplir les conditions de l’article 9 de la loi de 1965 et sans l’accord d’un juge

— l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires ou le syndic n’ont pas qualité pour ordonner l’accès à une partie privative sans une décision d’un juge, garant des libertés individuelles

— le droit d’accès prévu par l’article 9 n’existe que « si les circonstances l’exigent et à condition que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives ['] n’en soient pas altérées de manière durable» ; l’accès aux parties privatives doit donc constituer la seule solution possible ; le fait que des travaux soient techniquement plus simples et financièrement moins coûteux en passant par des parties privatives n’est pas un argument suffisant dès lors qu’il est possible de les réaliser en passant uniquement par les parties communes

— enfin, l’article 9 précise que les copropriétaires subissant «un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité»

— ainsi pour valablement délibérer sur un droit d’accès, les travaux doivent être «régulièrement et expressément décidés par l’assemblée générale en vertu des a et b du II de l’article 24, des f, g et o de l’article 25 et de l’article 30» ; il s’agit principalement des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ; sont également concernés les travaux d’intérêt collectif portant sur les parties privatives, visés à l’article 25 f et définis à l’article R. 138-2 du code de la construction et de l’habitation ; le préalable est donc qu’il s’agisse de travaux régulièrement et expressément décidés par l’assemblée générale ; or, la réfection de la façade n’intervient qu’en l’état des travaux réalisés par M. [T] sans avoir obtenu d’autorisation préalable et donc réalisés de manière irrégulière ; les travaux réalisés irrégulièrement sans autorisation préalable ne peuvent légitimer un accès à une partie privative

— en outre, la résolution n°5 constitue un abus de majorité qui entraîne la nullité de cette résolution

— sur l’annulation de la résolution n°6 relative à l’entretien de la copropriété :

— M. [T] a mis au vote une résolution confuse au terme de laquelle Mme [G] devrait réaliser des travaux ; or, les travaux d’étanchéité ont été réalisés et il ne demeure aucune difficulté

— en outre, la résolution n°6 constitue un abus de majorité qui entraîne la nullité de cette résolution

— Sur la responsabilité de Mme [T] syndic bénévole et de M. [T] (appel incident) :

— au visa des articles 1992 et 1240 du code civil, la jurisprudence constante en la matière précise que le syndic est responsable des fautes qu’il commet, même s’il est bénévole ; par ailleurs, l’assignation ne tend pas seulement à l’annulation de résolutions prises en assemblée générale mais a aussi pour objet la condamnation personnelle d’un copropriétaire, qu’une telle action est recevable

— outre le fait que M. [T] a désigné sa femme en qualité de syndic bénévole afin de ratifier et se faire autoriser des travaux totalement illégaux, ces travaux portent gravement atteinte à leur lot, en ce qu’ils portent atteinte à la solidité de l’ouvrage ; par ailleurs, l’assemblée générale en ce qu’elle a diminué le nombre de tantièmes leur appartenant porte incontestablement atteinte à leur droit de propriété ; les époux [T] se sont également donné l’autorisation de poursuivre ces travaux et de valider ceux déjà réalisés, en dépit des règles applicables en la matière ; en l’état, il va être nécessaire de recourir à une demande de désignation d’un syndic judiciaire qui devra être effectuée aux frais du syndic bénévole

— les différentes fautes commises leur causent un préjudice incontestable.

Le syndicat des copropriétaires, [Adresse 2], pris en la personne de son syndic bénévole en exercice Mme [J] [O] épouse [T], auquel la déclaration d’appel et les conclusions d’appel ont été signifiées le 11 septembre 2023, à domicile, n’a pas constitué avocat.

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la nullité de l’assemblée générale du 4 décembre 2019

— Sur l’absence de convocation de M. [L] (appel incident)

Selon l’article 6 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation, tout transfert de l’un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, soit par l’avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.

Le tribunal, par des motifs pertinents, a justement retenu que les consorts [X] ne produisaient aucun document justifiant de la notification au syndic en exercice notamment au moment de la convocation à l’assemblée générale, à savoir l’agence du [Localité 12] Large, de l’acte du 8 décembre 2006 dans lequel Mme [G] vend la nue-propriété des lots n°2, 28 et 40 à M. [L], de sorte que l’agence [Localité 12] Large, syndic en exercice et à laquelle le démembrement de propriété intervenu n’était pas opposable, était fondée à ne pas convoquer M. [L] comme nu-propriétaire.

Il importe peu que les époux [T] aient pu avoir connaissance de la qualité de nu-propriétaire de M. [L] et qu’en 2006, aucun syndic n’était en fonction.

Le jugement déféré est donc confirmé en ce qu’il a « rejeté la demande de nullité de l’assemblée générale du [Adresse 9] qui s’est déroulée le 4/12/2019 en raison de l’absence de convocation de M. [L] ».

— Sur le non-respect du délai de 21 jours prescrit par l’article 9 du décret du 17 mars 1967 (appel incident)

En application de l’article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la convocation à l’assemblée générale de copropriétaires est, sauf urgence, notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.

Il ressort des pièces produites que la convocation a été adressée par lettre recommandée avec accusé de réception le 8 novembre 2019 et que Mme [G] en a accusé réception le 13 novembre 2019.

Le délai de 21 jours commençait à courir à compter du lendemain de la réception de la LRAR soit le 14 novembre 2019.

Le dernier jour du délai était donc le 4 décembre 2019, soit le jour de l’assemblée générale alors que le 21ème jour aurait dû être au maximum le 3 décembre, puisque l’article susvisé mentionne bien que le délai doit être au moins de 21 jours avant la date de la réunion.

Il convient donc d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a « rejeté la demande de nullité de l’assemblée générale du [Adresse 9] qui s’est déroulée le 4/12/2019 en raison du non respect du délai édicté par l’article 10 du décret du 17 mars 1967 ».

La cour faisant droit à la « demande de nullité » sur le fondement du non-respect de l’article 9 du décret de 1967 (et non de l’article 10), elle n’a donc pas ici, pour prononcer la nullité de l’assemblée générale de la copropriété, à examiner les autres moyens de nullité soulevés et tirés de l’abus de majorité et du non-respect de la règle de réduction des voix.

Sur la responsabilité de M. et Mme [T]

Le tribunal a justement retenu que M. et Mme [T] s’étaient, en violation de l’article 22 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, appropriés sur le lot n° 2 des millièmes appartenant à Mme [G] et M. [L] et qu’ils avaient eu de ce fait un comportement fautif.

Les appelants ne peuvent sérieusement invoquer notamment la jurisprudence de la Cour de cassation qui considère qu’il résulte des articles 11 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 6 du décret du 17 mars 1967 que « l’opposabilité au syndicat des copropriétaires de la cession d’une fraction d’un lot divisé n’est pas subordonnée à l’approbation de la nouvelle répartition des charges par l’assemblée générale » alors que la modification de la répartition initiale des tantièmes de parties communes, inscrite au règlement de copropriété ne peut pour tenir compte de nouveaux lots créés qu’intervenir après un vote de l’assemblée générale et ce, à la double majorité de l’article 26 de la loi de 1965.

Il résulte de l’acte authentique « modificatif état descriptif de division » établi le 6 février 2019 par Me [A] [W] que M. et Mme [T] ont, unilatéralement, fait procéder à l’établissement de ce modificatif par lequel la quote-part du lot n° 2 « Terrasse » passait de 241 tantièmes à 141 tantièmes, l’assemblée générale du 4 décembre 2019, dont M. [T] était le président de séance et au cours de laquelle Mme [T] était désignée en qualité de syndic bénévole, étant destinée à entériner la modification illégale des tantièmes au détriment de l’autre copropriétaire, mis devant le fait accompli.

La volonté de M. et Mme [T] de s’attribuer indûment des tantièmes tout en diminuant ceux de Mme [G] et leur mauvaise foi sont suffisamment démontrées et de nature à engager leur responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Il importe peu dans ces conditions qu’à la date de l’assemblée générale du 4 décembre 2019, les époux [T] puissent ne plus être eux-mêmes majoritaires en l’état de la vente, le 6 février 2019, du lot 3 à une SCI Luca, dont ils sont tous deux associés, ce qui au demeurant n’aurait d’incidence que sur la règle de la réduction des voix et non sur la constitution d’un abus de majorité.

En revanche, l’assemblée générale qui a désigné Mme [T] en qualité de syndic bénévole ayant été annulée, celle-ci n’a jamais eu cette qualité, de sorte que sa responsabilité ne peut être recherchée à ce titre.

Par ailleurs, alors que le tribunal les a condamnés à supporter les frais de procédure de désignation d’un syndic judiciaire dans le cadre de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 et que les époux [T] étaient sollicités en vue de cette désignation par le conseil des intimés, Mme [T], qui n’a plus cette qualité en l’état de l’annulation prononcée par le tribunal judiciaire, a néanmoins, en cette qualité, convoqué Mme [G] à une assemblée générale à la date du 20 décembre 2023, en méconnaissance du jugement rendu le 20 avril 2023.

L’atteinte aux droits fondamentaux de copropriétaire des intimés et la persistance du comportement fautif des appelants justifie l’allocation d’une somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi, par infirmation du jugement entrepris.

Sur les demandes accessoires et les dépens

Compte tenu de la solution apportée au litige, la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ne peut qu’être rejetée, étant en outre relevé qu’aucune prétention à ce titre n’est formulée au dispositif des écritures des appelants.

Le jugement est confirmé s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens d’appel sont mis à la charge des appelants et il serait inéquitable de laisser à la charge des intimés la totalité des frais irrépétibles exposés.

Il y a lieu de dire également que les consorts [X] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, en application de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant par arrêt réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 20 avril 2023 par le tribunal judiciaire de Nîmes, sauf en ce qu’il a :

— « rejeté la demande de nullité de l’assemblée générale du [Adresse 9] qui s’est déroulée le 4/12/2019 en raison du non respect du délai édicté par l’article 10 du décret du 17 mars 1967 ».

— débouté Mme [G] et M. [L] de leur demande de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau de ces chefs infirmés et y ajoutant,

— Prononce l’annulation de l’assemblée générale de la copropriété du [Adresse 9], qui s’est déroulée le 4 décembre 2019, en raison de la violation du délai de convocation prévu à l’article 9 du décret du 17 mars 1967,

— Condamne in solidum M. [M] [T] et Mme [J] [O] épouse [T] à payer à Mme [K] [C] [G] et M. [S] [L] la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts,

— Dit que les consorts [X] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, en application de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,

— Condamne in solidum M. [M] [T] et Mme [J] [O] épouse [T] à payer à Mme [K] [C] [G] et M. [S] [L] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne in solidum M. [M] [T] et Mme [J] [O] épouse [T] aux dépens de l’appel, avec distraction au profit de l’avocat des consorts [X].

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et par le greffier.