Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 04 SEPTEMBRE 2018

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/24250

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Octobre 2016 du Juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 12/06394

APPELANTS

Madame E I-J NÉE Y, décédée

née le […] à […] et décédée le […] à […]

Madame A B née I-J

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e O P Q, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241, avocat postulant

Assistée de M^e Elodie MARCET de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : J082, avocat plaidant

Monsieur K I-J

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e O P Q, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241, avocat postulant

Assisté de M^e Elodie MARCET de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : J082, avocat plaidant

Monsieur L I-J

[…]

[…]

né le […] à […]

Représenté par M^e O P Q, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241, avocat postulant

Assisté de M^e Elodie MARCET de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : J082, avocat plaidant

INTIMÉE

SNC FAUBOURG 216-224 Société en Nom Collectif, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

immatriculée au RCS de Paris sous le n°552 004 442

[…]

[…]

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065, avocat postulant

Assistée de M^e Sandra KABLA, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Mai 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère

Madame Sandrine GIL, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La Reynerie

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière présente lors du prononcé.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 8 mars 1993, M. M I-N, M. K I-J, M^me A B née I-J et M. L I-J ont donné à bail en renouvellement à M. C D aux droits duquel vient aujourd’hui la S.N.C FAUBOURG 216-224 des locaux commerciaux situés 216 rue du Faubourg Saint-Denis à Paris 10^e pour une durée de trois, six ou neuf ans à compter du 1^er janvier 1991, moyennant un loyer de 212.500 francs, à destination d’hôtel meublé.

Par acte d’huissier de justice du 13 avril 2010, M^me E Y veuve I-J, M. K I-J, M^me A B née I-J et M. L I-J (ci-après les consorts I-J) ont fait délivrer à la société locataire un congé pour le 31 décembre 2010 avec offre de renouvellement, moyennant un loyer de 250.000 euros.

Par acte d’huissier de justice du 30 avril 2012, les consorts I-J ont assigné la S.N.C FAUBOURG 216-224 devant le juge des loyers commerciaux aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 206.425 euros, hors taxes et hors charges, à compter du 1^er janvier 2011.

Par jugement du 22 janvier 2013, le juge des loyers commerciaux a :

— constaté que par l’effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 13 avril 2010 par les consorts I-J, le bail concernant les locaux situés 216 rue du Faubourg Saint-Denis à Paris 10^e s’était renouvelé à compter du 1^er janvier 2011 ;

— dit que les règles du plafonnement ne s’appliquent pas au loyer du bail renouvelé, en application des dispositions de l’article R.145-10 du code du commerce ;

— désigné M. X en qualité d’expert aux fins de donner son avis sur la valeur du bail renouvelé ;

— fixé le loyer provisionnel au montant du loyer contractuel en cours ;

— ordonné l’exécution provisoire ;

— réservé les dépens.

L’expert a déposé son rapport au greffe le 19 mai 2014 concluant à une valeur locative de 97.000 euros au 1^er janvier 2011.

Par décision en date du 11 octobre 2016 le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a :

Vu le rapport d’expertise de M. X ;

— FIXÉ à 97 000 euros en principal par an à compter du 1^er janvier 2011 le montant du loyer du bail renouvelé (depuis cette date) entre les consorts I-J et la S.N.C FAUBOURG 216-224 pour les locaux situés 216 rue du Faubourg Saint-Denis à Paris 10^e, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

— CONDAMNÉ la S.N.C FAUBOURG 216-224 à payer aux consorts I-J les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter de la date de l’assignation pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l’assignation ;

— DIT que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l’article 1154 du code civil ;

— ORDONNÉ l’exécution provisoire de la présente décision ;

— DEBOUTÉ les parties du surplus de leurs demandes ;

— PARTAGÉ les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l’expertise judiciaire.

M^me E I-J née Y étant décédée le […], l’instance a été reprise par ses héritiers, M^me A B née I-J, M. K I-J et M. L I-J, par conclusions signifiées le 10 janvier 2017.

Par dernières conclusions en date du 30 avril 2018, M^me A B née I-J, M. K I-J et M. L I-J demandent à la cour :

Vu les dispositions des articles L.145-36 et R.145-10 du Code de Commerce ;

Vu les dispositions de l’article 564 du Code de Procédure Civile ;

Vu le rapport d’expertise déposé par M. X, expert, au secrétariat-greffe du Tribunal le 14 mai 2014 ;

Vu les conclusions valant appel incident signifiées le 28 avril 2017 par la SNC FAUBOURG 216-224 ;

— DECLARER M^me A B née I-J, M. K I-J et M. L I-J recevable en leur intervention volontaire en leur qualité d’ayants droit de M^me E Y veuve I-J, leur mère ;

Les recevant en leur appel, les y déclarer bien fondés.

— DIRE ET JUGER les consorts I-J recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions,

— DIRE ET JUGER la SNC FAUBOURG 216-224 irrecevable et mal fondée en ses demandes, fins et conclusions, et notamment en son appel incident ;

Ce faisant,

— INFIRMER le jugement et statuant à nouveau ;

A titre principal,

— FIXER le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 197.890 €uros (CENT QUATRE VINGT DIX SEPT MILLE HUIT CENT QUATRE VINGT DIX EUROS) hors charges, toutes autres clauses, charges et conditions du bail échu demeurant inchangées, et ce en l’absence de toute imputation de la taxe de séjour, de tout abattement pour remise eu égard à l’absence de classement de l’exploitation en catégorie tourisme, après application d’un pourcentage sur recettes de 18%, en l’absence d’abattement pour charges exorbitantes mais également de tout abattement pour travaux hôteliers eu égard à l’absence de justification par le preneur de l’imputabilité des travaux allégués aux locaux sous expertise ainsi que d’impact sur l’exploitation, et après application d’une majoration de 10% pour tenir compte de la charge exorbitante de droit commun découlant de la loi relative au sort de la TVA ;

A titre subsidiaire,

— DIRE ET JUGER que dans l’hypothèse où la Cour entendrait traiter fictivement ladite exploitation comme un hôtel classé en catégorie 2* dans le cadre de l’abattement pour remise, celui-ci ne saurait excéder 10% eu égard aux prix de référence qui comportent déjà une réfaction de l’ordre de 9% au titre d’une prétendue basse saison dont la réalité n’est pas démontrée ;

— CONSTATER que dans l’hypothèse où, de nouveau fictivement, la Cour entendrait traiter l’exploitation litigieuse, cette fois comme un hôtel 1* eu égard à ses caractéristiques et à l’instar des préconisations de M. X, il ne saurait être retenu un pourcentage sur recettes inférieur à 17% ;

— DIRE ET JUGER que dans l’hypothèse où la Cour entendrait pratiquer un abattement sur le fondement des dispositions du code de tourisme applicables aux travaux d’amélioration et d’équipement, nonobstant l’absence de précision du locataire notamment sur leur lieu d’exécution et leur imputation effective, celui-ci ne saurait excéder 8% ;

— DIRE ET JUGER qu’en tout état de cause, tout abattement fondé sur les dispositions du code de tourisme n’étant applicable que pendant les 12 années consécutives à la notification des travaux hôteliers, l’abattement accordé, le cas échéant, par la présente juridiction au titre des travaux réalisés sous ce visa légal par le preneur, prendra fin le 30 juin 2020, date à laquelle le loyer sera de plein droit applicable sur la base de la valeur locative, hors abattement ;

— DEBOUTER le Preneur de sa demande nouvelle fondée sur des travaux réalisés en 1999 dans des conditions qui ne sont pas plus justifiées, en l’absence de surcroît de toute communication aux débats d’une éventuelle notification visant les dispositions du code de tourisme et conforme à ces dernières comme de toute justification de la date à laquelle lesdites interventions auraient été finalisées ;

— DEBOUTER la SNC FAUBOURG 216-224 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et plus généralement des chefs de son appel incident ;

En tout état de cause :

— CONFIRMER que les intérêts au taux légal sur tous compléments de loyers éventuels seront dus à compter de la date de l’assignation en fixation du loyer du bail renouvelé, savoir le 30 avril 2012 et débouter en conséquence le preneur de ses prétentions de ce chef ;

— CONDAMNER la SNC FAUBOURG 216-224 au paiement, aux consorts I-J, d’une somme de 6.000 €uros (SIX MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et la DEBOUTER de sa demande sur ce fondement ;

— CONDAMNER la société locataire en tous les dépens de première instance, en ce compris les frais de l’expertise, et d’appel dont le recouvrement sera poursuivi par Maitre O P-Q conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions en date du 09 mars 2018, la SNC FAUBOURG 216-224 demande à la Cour de :

Vu les articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce ;

Vu le rapport d’expertise déposé par M. F X, expert, au secrétariat greffe du tribunal le 14 mai 2014 ;

Vu le jugement rendu par le Juge des loyers commerciaux du TGI de Paris le 11 octobre 2016 ;

— DEBOUTER les Consorts I-J de leurs entières demandes ;

— INFIRMER le jugement rendu par le Juge des Loyers commerciaux du Tribunal de grande instance de Paris le 11 octobre 2016 en ce qu’il a jugé qu’il n’y a pas lieu de déduire le montant de la taxe

foncière de la valeur locative, en ce qu’il a retenu un taux de recettes de 16 % et un abattement de 19 % au titre des travaux réalisés par la SNC FAUBOURG 216-224 ;

— CONFIRMER le jugement entrepris en ses autres dispositions ;

En conséquence et, statuant à nouveau :

— DIRE ET JUGER qu’il y a lieu de déduire de la valeur locative le montant de l’impôt foncier ;

— FIXER à compter du 1^er janvier 2011, le montant du loyer du bail renouvelé pour une durée de neuf ans à la somme de 65.014 euros par an hors charges et taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expirant demeurant inchangées ;

— DIRE que les arriérés de loyers dus ne porteront intérêts qu’à compter de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER in solidum les consorts I-J au paiement à la société FAUBOURG 216-224 de la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER in solidum les consorts I-J aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Frédérique ETEVENARD, Avocat près la Cour d’Appel, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La procédure a été clôturée le 17 mai 2018.

ET SUR CE

Sur les locaux

Les locaux sont situés à […], dans le quartier de la Gare du Nord, qui est une large voie secondaire à circulation automobile en sens unique, avec des places de stationnement sur le côté pair, qui relie le boulevard de la Chapelle au boulevard Magenta. Selon l’expert, l’hôtel bénéficie d’une bonne situation, au c’ur d’un quartier populaire, cosmopolite et à proximité immédiate de la Gare du Nord et de l’hôpital G H, l’emplacement étant de surcroît très bien desservi par les transports en commun. Les étages sont reliés par un ascenseur et un escalier en bois et l’expert décrit l’impression générale des locaux comme 'assez bonne'.

Il s’agit d’un hôtel exploité sans homologation en catégorie tourisme, appelé communément 'hôtel de Préfecture', et comprenant 36 chambres réparties entre le rez-de-chaussée et le 6^e étage comme suit :

—  5 chambres simples

— […]

—  6 chambres triples

La particularité des lieux tient au fait que les locaux sont exploités conjointement avec l’hôtel 3 étoiles situé au n°224 de la rue, dont ils peuvent être apparentés selon l’expert à l’annexe, puisque les deux établissements, éloignés de 36 mètres seulement, portent la même enseigne figurant sur l’immeuble, et que la fiche collée sur la porte donnant accès à l’établissement sous expertise, qui ne possède pas de réception propre, renvoie les clients à l’autre établissement sous cette formule : « Pour la réception, voulez-vous vous adresser au bâtiment 224 SVP ».

Sur la méthode d’évaluation

Les parties s’accordent à reconnaître le caractère monovalent des locaux et l’application de la 'méthode hôtelière’ afin de déterminer le prix du loyer du bail renouvelé conformément à l’article R

145-10 du code de commerce.

Cette méthode consiste à fixer la valeur locative par référence à la recette théorique globale hors taxes, à laquelle sont appliqués successivement et s’il y a lieu :

— un abattement pour segmentation de la clientèle s’il est pratiqué de manière habituelle des remises à des «tour-operators» ou clients récurrents,

— un taux d’occupation choisi en fonction du classement de l’hôtel, de l’emplacement géographique et des éléments statistiques recueillis pour des établissements de même catégorie,

— un taux sur recettes déterminé selon la catégorie de l’hôtel, les normes habituellement admises pour des établissements comparables, les caractéristiques physiques de l’immeuble,

— un abattement pour tenir compte de clauses exorbitantes du droit commun.

Sur la détermination de la recette théorique

Le jugement entrepris a retenu la recette annuelle théorique telle que calculée par l’expert à la somme de 1.332.570 € hors taxes.

M. X a constaté que les prix communiqués par la SNC FAUBOURG 216-224 lors de la visite des locaux, différaient du tarif affiché dans les chambres, et ne correspondaient pas non plus aux tarifs appliqués dans le grand livre.

Il a donc étudié 4 types de tarifications distinctes, en calculant un prix annuel et hors TVA pour 5 mois de haute saison, et un prix annuel et hors TVA pour 7 mois de basse saison, hors taxe de séjour, celle-ci étant appelée séparément par l’hôtelier:

— selon les tarifs communiqués lors de la visite des locaux, ne correspondant pas aux tarifs pratiqués dans le grand livre (113€ contre 121 € en haute saison), soit une recette théorique maximale hors taxes et taxe de séjour de : 1 023 858 €

— selon les tarifs dans le mémoire du bailleur, soit une recette théorique maximale hors taxes et taxe de séjour de : 1 996 256 €

— selon les tarifs dans le mémoire du preneur, soit une recette théorique maximale hors taxes et taxe de séjour de : 1 332 570 €

— selon les tarifs pratiqués communiqués par le preneur le 29/10/2013, soit une recette théorique maximale hors taxes et taxe de séjour de : 956 044 €.

Après avoir considéré que cette dernière tarification apparaissait très inférieure aux trois hypothèses, s’expliquant par la prise en compte des réductions, le tarif maximal affiché sur le tableau n’étant jamais pratiqué, et correspondait aux prix pratiqués et non affichés, l’expert a retenu les tarifs figurant dans le mémoire du preneur pour calculer la recette théorique maximale, soit 1.332.570 €, mais y a appliqué un abattement de 25% pour réductions consenties à la clientèle, qui conduisait à un prix moyen praticable de 76€ par chambre, estimant que l’hôtel pouvait s’apparenter à un hôtel de catégorie deux étoiles à cet emplacement.

Les bailleurs acceptent cette recette théorique retenue par l’expert, hors taxe de séjour, mais s’opposent à l’abattement de 25% pour réductions consenties à la clientèle appliqué par les premiers juges, arguant qu’il s’agit d’un hôtel de 'Préfecture', non classé, catégorie pour laquelle la jurisprudence n’applique aucun abattement pour remise. Subsidiairement, dans l’hypothèse ou la cour entendrait néanmoins traiter ladite exploitation, dans des conditions purement fictives, comme un hôtel classé en catégorie 2*, ils estiment que l’abattement pour remise ne saurait excéder 10% dès lors que les prix de référence, découlant du mémoire du preneur, prennent d’ores et déjà en compte

une réfaction de 9 % pendant une période de sept mois qui correspondrait, selon l’exploitant, à un tarif « basse saison » dont la réalité n’a pas été démontrée.

La SNC FAUBOURG 216-224 accepte également cette recette théorique mais demande que soit confirmé l’abattement de 25% pratiqué pour remise consentie à la clientèle, contestant l’exclusion de la pratique d’un tel abattement pour les hôtels non classés, alors que la jurisprudence révèle contraire l’application d’un taux de remise à des établissements hôteliers non classés (C.A de Paris 13 février 2013).

Elle argumente sa position en rappelant que l’expert judiciaire a analysé les chiffres des prix réels pratiqués pour les chambres, qui lui ont été communiqués par l’exploitante, faisant apparaître un abattement par rapport au prix moyen affiché retenu « compris entre 24 et 42 % », et qu’en rapprochant les éléments comptables fournis par la société FAUBOURG 216-224 des éléments statistiques des hôtels 2 étoiles, M. X a pu retenir un taux de remise égal à 25 %.

La cour relève qu’en l’espèce, l’expert a clairement indiqué dans son rapport que les prix pratiqués par la SNC FAUBOURG 216-224 (selon les relevés du locataire et l’examen du grand livre) ne correspondaient pas aux prix affichés.

La valeur hôtelière étant recherchée dans une logique normative, la recette théorique réduite à la chambre peut être rapprochée, pour contrôle, des prix moyens pratiqués selon les statistiques du secteur dans la même catégorie hôtelière .

Le prix réel d’une chambre est estimé à partir des données comptables de l’exploitant hôtelier, puis dans un second temps et seulement à titre de contrôle, peut être comparé avec les statistiques du secteur pour une catégorie hôtelière équivalente.

La jurisprudence visée par la société locataire concerne un hôtel non classé situé à proximité de la gare de l’Est, d’une capacité de 30 chambres, ayant perdu son classement 1* compte tenu de son état de vétusté, avant travaux réalisés par la locataire. Cet hôtel n’a pas été comparé, comme l’hôtel du 216-224 FAUBOURG, à un hôtel de catégorie 2* et sa recette théorique a été évaluée à 678 104€ en tenant compte d’un prix moyen par chambre de 70 € par jour, ce qui a justifié le taux de remise de 25%, sur lequel les parties s’étaient accordées.

La SNC FAUBOURG 216-224 reconnaît elle-même dans ses conclusions que les chambres sont réellement louées en moyenne entre 71 et 90 euros, tout au long de l’année et quelle que soit la saison, soit un tarif moyen fixé par l’expert à 76€. La cour relève également que les prix communiqués ou affichés, bien qu’inappropriés à la catégorie administrative de l’hôtel, sont un peu supérieurs aux prix effectivement pratiqués :

Prix affichés

haute saison basse saison

chambre simple 75€

63€

chambre double 85€

70€

chambre triple

113€-121€

98€

En tenant compte des prix communiqués, et des prix effectivement pratiqués qui ne sont jamais, comme a pu le constater l’expert, le tarif maximal affiché, sont mises en évidence des remises de prix à la clientèle, dont il convient de tenir compte en appliquant un abattement de 15%.

Sur le taux d’occupation

La recette théorique correspond à un taux d’occupation annuel de 100 %, après déduction de la TVA hôtelière et de la taxe de séjour mise à la charge des exploitants hôteliers depuis le 1^er janvier 1994.

L’expert judiciaire, après avoir indiqué que le taux d’occupation des hôtels parisiens en catégorie 0 étoile/Préfecture était selon l’office du tourisme de 73,30% en 2009, de 78,40% en 2010 et de

76,10% en 2011, et pour les hôtels de catégorie 2 étoiles de 76,60% en 2009, de 78,30% en 2010 et de 78,40% en 2011, a retenu un taux d’occupation de 75%.

Les consorts I-J déclarent accepter ce taux sous réserve que tout abattement pour remise soit écarté, affirmant que le taux de remplissage est d’autant plus élevé que le taux de remise est important, la logique économique voulant que les remises consenties à la clientèle permettent un remplissage optimisé.

Ils affirment que les taux d’occupation retenus par les décisions judiciaires varient de 80% à 90% pour les hôtels de Préfecture, de sorte que ne pourrait être retenu un taux qui ne saurait être inférieur à 85% devant être pris en considération à défaut d’une telle approche.

La société locataire réplique qu’il n’existe pas de corrélation directe, comme le soutiennent les consorts I-J, entre le taux de remise et le taux d’occupation. Elle estime que le taux d’occupation de 75% proposé par l’expert et fixé par le premier juge, doit être confirmé.

Compte-tenu de l’implantation géographique favorable de cet hôtel proche d’une gare, mais aussi de la superficie moyenne des chambres, la cour confirme le taux théorique de 75% retenu par le premier juge qui tient compte du taux moyen observé à l’époque du renouvellement pour cette catégorie d’hôtel ainsi que du caractère cyclique de l’activité hôtelière.

Dans ces conditions, la recette théorique nette est égale à':

* recette théorique maximale hors taxes : 1 332 570€

* abattement pour remise consenties à la clientèle – 15% : 199 885€

= 1 132 685€

* taux d’occupation : 1 132 685 x 75% = 849 514€

Sur le pourcentage sur recettes

Les consorts I-J critiquent le taux de recette de 16% retenu par M. X dans son rapport et repris par le juge des loyers commerciaux qu’elle considère comme supérieure à la moyenne retenue pour cette catégorie d’hôtel, et propose un taux de pourcentages sur recettes de 14%.

La SNC FAUBOURG 216-224 sollicite pour sa part un taux de 18%, qui correspond aux conditions d’exploitation d’un hôtel de Préfecture.

La cour rappelle que le taux sur recette est inversement proportionnel à la catégorie de l’hôtel. Ceci tient au fait que la prestation immobilière est d’importance moindre que celle des prestations de confort dans les catégories les plus élevées.

Les caractéristiques des locaux justifient le choix d’un taux de 16 %, qui doit être retenu et qui tient compte notamment':

— d’une situation géographique favorable à la catégorie hôtelière considérée, s’agissant d’un excellent emplacement central et bien desservi,

— de la proximité immédiate d’un autre hôtel de type trois étoiles géré par le même exploitant,

— de locaux, qui de par le nombre de chambres et de l’agrément d’une vaste salle des petits déjeuners occupant une grande partie du rez-de-chaussée de l’immeuble, ainsi que de leurs caractéristiques, s’apparentent à une catégorie d’hôtel 2 étoiles.

La valeur locative brute s’établit donc à : 849 514€ x 16% = 135 922,24€ arrondie à 135 922€.

Sur les abattements et majorations sollicités

M. X n’a pas retenu d’abattement pour l’imputation au preneur des charges exorbitantes de droit commun, mais a appliqué un abattement de 19% pour les travaux.

1. L’abattement pour clauses exorbitantes de droit commun'

Les consorts I-J ont conclu que l’expert a, avec pertinence, rejeté la demande d’abattement au titre de la taxe foncière, en indiquant que la mise en oeuvre d’un tel abattement sur une valeur locative déjà basse, conduirait à « un prix à la chambre trop faible ».

La SNC FAUBOURG 216-224 sollicite un abattement sur le montant de la valeur locative au titre de l’impôt foncier mis à la charge du preneur, sur le fondement de l’article R.145-8 du code de commerce, qui impose de procéder à une minoration de la valeur locative au titre des charges incombant au bailleur dont celui-ci s’est déchargé sur le preneur, et rappelle que le nouvel article R.145-35 du code de commerce issu du décret du 3 novembre 2014, visé par le juge des loyers commerciaux, est inapplicable à la présente instance qui a pour objet de fixer le prix du loyer de renouvellement à la date du 1^er janvier 2011. Elle demande donc que la taxe foncière 2011 d’un montant de 3197,40€ soit déduite de la valeur locative.

En application de l’article 8 du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014, les dispositions des articles R. 145-35 à R. 145-37 du code de commerce, dans leur rédaction résultant de l’article 6 dudit décret, sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du présent décret. Dès lors ces dispositions sont inapplicables à la présente instance portant sur le prix du loyer de renouvellement d’un bail à la date du 1^er janvier 2011.

Aux termes de l’article R. 145-8 du même code, les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il est donc d’usage de prendre en compte au titre des clauses exorbitantes figurant au bail, le coût réel de l’impôt foncier, qui sera déduit de la valeur locative, comme suit : 135.922 – 3.197 = 132.725€.

2. L’abattement pour travaux

Le jugement entrepris a retenu un abattement de 19 %.

La bailleur conteste l’abattement pour travaux effectué par le premier juge au motif que les pièces justificatives communiquées aux débats ne comportent aucune précision quant au lieu de livraison ou d’exécution des travaux allégués, et ne permettent pas plus d’identifier formellement l’imputation des versements, de sorte que tout abattement pour report d’accession se trouve donc exclu. Ils ajoutent que ces travaux n’ont entraîné, à la date de la prise d’effet du bail renouvelé, aucune modification des conditions d’exploitation de l’hôtel sur le plan du classement hôtelier. Il considère que la demande du preneur d’un abattement de 35% pour report d’accession est irrecevable comme étant une demande nouvelle au sens de l’article 564 du code de procédure civile.

La société locataire soutient, pour sa part que l’abattement retenu par l’expert judiciaire au titre des travaux qu’elle a réalisés, à hauteur de 19 % est nettement insuffisant au regard de leur ampleur et de leur coût d’autant que l’expert n’a, en réalité, pas pris en compte la totalité des travaux qui rentraient dans le cadre de cet abattement réalisés pour un montant total de 225.551€ HT outre les travaux de climatisation à hauteur de 53.000€.

Elle indique par ailleurs avoir réalisé des travaux en 1999 d’ampleur, qui ne font toujours pas accession aux bailleurs, et qui avaient été l’objet d’un abattement de 35% préconisé par l’expert Sainsard en 2006. Elle en déduit que le pourcentage de 19 %, retenu par le juge des loyers pour report d’accession, est beaucoup trop faible au regard de l’importance des travaux d’équipement et

d’amélioration qu’elle a réalisés et demande l’application d’un pourcentage de 35%. Elle nie le caractère nouveau de cette demande qu’elle a déjà formé en première instance.

La cour relève que la demande de la SNC FAUBOURG 216-224 visant à prendre en compte l’intégralité des travaux effectués en 1999 et en 2008 pour appliquer une décote de 35% a déjà été exposée devant le juge des loyers commerciaux, entraînant sans conteste sa recevabilité.

L’expert judiciaire a relevé que le preneur avait fait réaliser à ses frais au cours de l’année 2008, avec l’autorisation du bailleur, des travaux de rénovation en application de l’article L.311 du code du tourisme, concernant essentiellement des salles d’eau pour un montant de 225 551€, auxquels s’ajoutent les travaux de la climatisation pour un coût de 53 000€. Il a ainsi calculé en fonction de la durée d’amortissement de 12 années prévue par cet article, un pourcentage de 15,67% par année, et en y ajoutant les travaux de climatisation, a évalué cet abattement pour travaux à 19%.

La cour relève que les travaux exécutés par la société locataire suivant autorisation du bailleur en 1998/1999, qui sont justifiés par le rapport Sainsard de 2006 (création de sanitaires et de douches et baignoires dans les chambres et installation d’un ascenseur) quant à leur réalisation, mais pas dans leur quantum puisqu’aucune facture n’est versée aux débats, le seul devis daté du 2 avril 1998 étant insuffisant à justifier du montant des travaux réellement entrepris, sont anciens et peuvent être considérés comme ayant été amortis en 2010 ou 2011.

S’agissant des travaux réalisés en 2008, l’enveloppe globale des travaux retenue par l’expert s’est élevée à la somme de 278.551€. L’ensemble de ces travaux sont justifiés par les factures versées aux débats, et même si l’ensemble de ces factures sont adressées à la SNC FAUBOURG 216-224 à l’adresse du 224 rue du Faubourg Saint-Denis, les factures des travaux réalisés dans l’hôtel non classé sont celles sur lesquelles figure l’adresse du 216 rue du Faubourg Saint-Denis, ou l’appellation 'Hôtel Familles’ (concernant 36 chambres) ou sous le numéro de chantier 315, se distinguant de travaux effectués dans l’établissement du 224 rue du Faubourg Saint-Denis, sous l’appellation 'Inter Hôtel National’ ou sous le numéro de chantier 159.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, un abattement de 19% doit être retenu et il convient de confirmer sur ce point le jugement entrepris.

3. La majoration pour TVA

Les bailleurs critiquent le premier juge qui a exclu la prise en compte de l’incidence du paiement de la TVA par le bailleur, alors que cette clause du bail constitue une charge exorbitante du droit commun en faveur du preneur. Rappelant que le bail a été conclu avant la 2^e guerre mondiale, à une époque ou la TVA n’existait pas, et s’est renouvelé depuis aux mêmes charges et conditions, ils exposent que l’indivision bailleresse s’est trouvée contrainte, en application des dispositions de l’article 261D du code général des impôts de facturer la TVA sur les loyers, applicable aux exploitations hôtelières, que la société locataire refusant d’acquitter les sommes afférentes à ladite imposition, une procédure a opposé les parties et par arrêt en date du 10 février 2016 la cour d’appel de Paris a jugé que l’indivision bailleresse n’était pas fondée à facturer la TVA sur le loyer exigible à cette date.

Ils concluent donc que le taux de la TVA de 7% applicable au 1^er janvier 2011 puis de 10% applicable à compter du 1^er janvier 2012, justifie l’application d’une majoration sur la valeur locative à hauteur de 10%,.

La société locataire soutient que l’article 261D du code général des impôts modifié par la loi du 29 décembre 1990, en vigueur le 30 décembre 1990, prévoyait déjà que l’exonération de TVA ne s’appliquait pas aux baux à usage d’hôtel et qu’il s’ensuit que dès le 1^er janvier 1991, les baux à usage d’hôtel étaient soumis de plein droit à la TVA et qu’il ne s agit pas d’une modification de la législation contrairement à ce qu’affirment les consorts I-J.

Elle conclut que le bailleur a délibérément choisi, dès la conclusion du bail de ne pas soumettre le loyer à la TVA mais à la CRL alors même que fiscalement il était tenu de payer la TVA sur les loyers dès l’année 1990, et qu’il ne saurait s’en prévaloir aujourd’hui pour demander une majoration de la valeur locative.

La cour relève que le bail en renouvellement signé le 8 mars 1993 ne prévoit aucune clause spécifique relative au paiement de la TVA alors même que l’article 261D du code général des impôts modifié par la loi du 29 décembre 1990, applicable au 30 décembre 1990, prévoyait déjà que l’exonération de la TVA ne s’appliquait pas aux locations d’hôtels meublés consenties par un bail commercial.

Dès lors les bailleurs ayant choisi volontairement de ne pas mettre à la charge du preneur le paiement de la TVA, en s’abstenant de prévoir dans le bail de 1993 une clause stipulant expressément l’assujettissement des loyers à la TVA et sa prise en charge par le preneur, la cour ne peut que constater l’inexistence d’une stipulation contractuelle prévoyant une charge exorbitante du droit commun en faveur du preneur. La demande de majoration du loyer présentée par les bailleurs à ce titre sera donc rejetée.

En conséquence, la valeur locative annuelle nette devant être retenue est égale à la somme de : 132.725 € – 19% = 107.507,25 € arrondie à 107.507 €.

Les bailleurs demandent qu’il soit jugé par la cour que cet abattement prendra fin le 30 juin 2020. Il n’y a pas lieu de satisfaire à cette demande, car s’ils souhaitent voir fixer la valeur locative du bien en 2020, il leur appartiendra de donner congé avec offre de renouvellement à l’issue du bail qui prend fin le 31 décembre 2019 dans le respect des dispositions de L.145-8 et suivants du code du commerce, pour voir fixer le montant du loyer en renouvellement.

Sur les autres demandes

Les intérêts au taux légal seront dus par la SNC FAUBOURG 216-224 sur les arriérés de loyer à compter de la date de l’assignation pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l’assignation, avec capitalisation.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens d’appel seront pris en charge par la SNC FAUBOURG 216-224.

PAR CES MOTIFS

Confirme la décision entreprise sauf en ce qui concerne le montant du prix du bail renouvelé,

L’infirme sur ce point ;

Statuant à nouveau,

Reçoit les consorts I-J en leur intervention volontaire ;

Déclare recevable la demande de la SNC FAUBOURG 216-224 en fixation d’un abattement de 35% pour travaux réalisés ;

Fixe à 107.507€ en principal par an à compter du 1^er janvier 2011 le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre les consorts I-J et la SNC FAUBOURG 216-224 pour les locaux situés à 216 rue du Faubourg Saint-Denis à Paris 10^e, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SNC FAUBOURG 216-224 aux entiers dépens de l’appel et fait application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e P-Q.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE