Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2019

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/15714 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B343M

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Décembre 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 14/10124

APPELANTE

EURL M W. N PRODUCTION

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 428 219 976

[…]

[…]

Représentée par M^e Christophe BASSET de la SELEURL SELARL CHRISTOPHE BASSET, avocat au barreau de PARIS, toque : A0050

INTIMÉE

Madame H X décédée le […].

PARTIES INTERVENANTES

Madame I Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Olivier GROC de la SCP GROC, avocat au barreau de PARIS, toque : E1624

Monsieur J Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Olivier GROC de la SCP GROC, avocat au barreau de PARIS, toque : E1624

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 Avril 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Marie-Annick PRIGENT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 01/03/2002, M^me H X a donné à bail à la société M W. N PRODUCTION (ci-après la société EWL Production) divers locaux dépendant d’un immeuble situé […], pour une durée de 23 mois à effet du 01/03/2002.

Par acte sous seing privé signé par les parties les 1^er et 2 mars 2004, M^me H X a donné à bail à l’association W. ART. O les locaux précités pour une durée de 23 mois à compter du 01/03/2004 pour se terminer le 31/01/2006.

Par jugement du 05/06/2007, le tribunal de grande instance de Paris a dit que la société EWL Production était titulaire d’un bail commercial pour une durée de neuf ans à compter du 01/03/2004 relatif aux locaux situés à […].

Par acte d’huissier de justice du 03/07/2013, M^me H X a signifié à la société EWL Production une mise en demeure visant la clause résolutoire d’avoir, dans le délai d’un mois à compter du 03/07/2013, «A tenir en état d’exploitation et constamment ouverts, garnis de meubles, objets mobiliers, marchandises et matériels en qualité et valeur suffisante pour répondre à tout moment des loyers et de l’exécution de toutes les conditions du bail, les locaux dont vous êtes locataires au rez-de-chaussée de l’immeuble situé à PARIS(18^e) ' […].».

Par acte d’huissier de justice du 29/07/2013, la société M W. N PRODUCTION a formé opposition à cette mise en demeure.

Par acte d’huissier de justice du 30/07/2013, la société M W. N PRODUCTION a sollicité, au visa de l’article L.145-10 du code de commerce, le renouvellement, à compter du 01/10/2013, du bail commercial dont le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 05/06/2007 l’a reconnue titulaire, pour une durée de 9 ans à compter du 01/03/2004, sur les locaux sis […].

Par acte d’huissier de justice du 30/10/2013, M^me H X a notifié à la société M W. N PRODUCTION qu’elle refusait le droit au renouvellement sollicité, pour motif grave et légitime, en application de l’article L.145-17-1 du code de commerce.

Par acte d’huissier de justice en date du 25/04/2014, M^me H X a assigné la société M W. N PRODUCTION devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail liant les parties, prononcer la résiliation du bail, de voir ordonner l’expulsion de la société M W. N PRODUCTION, de la voir condamner à lui payer une indemnité d’occupation de 669,18 euros à compter du jugement et de la voir condamner à lui verser la somme de 7061,20 euros à titre d’arriérés de loyers ainsi qu’une somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été enrôlée au répertoire général sous le numéro 14/10124.

Par acte d’huissier de justice en date du 21/10/2015, la société M W. N PRODUCTION a assigné M^me H X devant le tribunal de grande instance de PARIS aux fins principalement de voir :

— débouter M^me H X

— dire que le motif du refus de renouvellement opposé par M^me H X à sa demande de renouvellement, tiré de la fermeture prétendument constante des locaux et d’une prétendue absence d’exploitation d’une activité commerciale, est inexistant,

— prononcer, en conséquence, la nullité de la «Réponse à demande de renouvellement de bail commercial» notifiée par acte du 30/10/2013,

— dire que le bail commercial à elle consenti est, par voie de conséquence, renouvelé aux clauses et conditions du bail expiré, à compter du 01/10/2013,

— dire, subsidiairement, qu’elle a droit au paiement d’une indemnité d’éviction prévue par l’article L.145-14 du code de commerce,

— désigner, aux frais avancés de M^me H X redevable de cette indemnité d’éviction, un expert avec mission habituelle en la matière,

L’affaire a été enrôlée au répertoire général sous le numéro 15/14939.

Par ordonnance du 05/02/2016, le juge de la mise état a ordonné la jonction entre les instances enrôlées au répertoire général sous les numéros 14/10124 et 15/14939 sous le seul numéro 14/10124.

Par jugement du 7 décembre 2016, le tribunal de grande instance de Paris a :

— Condamné la société M W. N PRODUCTION à payer à M^me H X la somme de 940 euros au titre des loyers impayés des mois de juillet et d’août 2013,

— Déclaré M^me H X irrecevable pour le surplus de sa demande tendant à voir condamner la société M W. N PRODUCTION à lui payer la somme de 7016,20 euros,

— Prononcé, à compter du 17/07/2013, la résiliation du bail du 01/03/2004, et, en tout état de cause, du bail commercial d’une durée de neuf ans à compter de cette même date dont bénéficie la société M W. N PRODUCTION, au titre du jugement du tribunal de grande instance de PARIS du 05/06/2007, portant sur les locaux sis […], aux torts exclusifs de la société M W. N PRODUCTION,

— Ordonné, à l’expiration d’un délai d’un mois commençant à courir à compter de la signification du jugement, l’expulsion de la société M W. N PRODUCTION et celle de tous occupants de son chef des locaux sis […], au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— Rappelé que le sort des meubles trouvés dans les lieux est régi par l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Fixé l’indemnité d’occupation mensuelle due par la société M W. N PRODUCTION, à compter du présent jugement et jusqu’à la libération des lieux et la remise des clés, à la somme en principal de 560 euros, taxes et charges en sus et condamne, en tant que de besoin, la société M W. N PRODUCTION à la payer à M^me H X,

— Condamné la société M W. N PRODUCTION à payer à M^me H X la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— Condamné la société M W. N PRODUCTION aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 1^er août 2017, la SARL M N PRODUCTION a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 9 avril 2019, la SARL M N PRODUCTION demande à la Cour de :

Vu les articles L 145-8, L 145-10, L 145-14 et L 145-17 du code de commerce,

Vu l’article 1184 du code civil,

Vu les articles 564 à 566 du code de procédure civile,

— Dire la société M W. N PRODUCTION recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, moyens, fins et conclusions ;

— Dire que la demande présentée pour la première fois en cause d’Appel par Madame I Y et Monsieur J Y, au titre de prétendues réparations locatives, est irrecevable ;

— Débouter Madame I Y et Monsieur J Y de l’ensemble de leurs demandes, moyens et fins ;

— Confirmer le jugement rendu le 7 décembre 2016 en ce qu’il a :

— débouté Madame H X de sa demande tendant à voir prononcer l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial liant les parties ;

— débouté Madame H X de sa demande tendant à voir condamner la société M W. N PRODUCTION au paiement d’une somme de 7.016,20 à titre d’arriérés de loyers résultant de la révision triennale ;

— Infirmer le jugement rendu le 7 décembre 2016 en ce qu’il a :

— prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs de la Société M W. N PRODUCTION ;

— condamné la Société M W. N PRODUCTION à payer à Madame H X la somme de 940 euros à titre d’arriérés de loyers ;

— condamné la Société M W. N PRODUCTION à payer à Madame H X la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Y ajoutant,

— Dire que le motif du refus de renouvellement opposé par Madame I Y et Monsieur J Y à la société M W. N PRODUCTION, tiré de la fermeture prétendument constante des locaux et d’une prétendue absence d’exploitation d’une activité commerciale, est inexistant ;

— Prononcer en conséquence la nullité de la « Réponse à demande de renouvellement de bail commercial » notifiée à la société M W. N PRODUCTION par acte du 30 octobre 2013 ;

— Dire que le bail commercial consenti à la société M W. N PRODUCTION est par voie de conséquence renouvelé aux clauses et conditions du bail expiré, à compter du 1^er octobre 2013 ;

— Dire subsidiairement que la société M W. N PRODUCTION a droit au paiement de l’indemnité d’éviction prévue par l’article L145-14 du code de commerce;

— Désigner, aux frais avancés de Madame I Y et Monsieur J Y qui sont redevables du paiement de cette indemnité d’éviction, tel Expert qu’il plaira, avec mission habituelle aux fins de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction sollicitée par la société M W. N PRODUCTION ;

— Condamner Madame I Y et Monsieur J Y paiement des entiers dépens de la présente instance, qui incluront le cas échéant le coût du rapport d’expertise:

— Condamner Madame I Y et Monsieur J Y à payer à la société M W. N PRODUCTION la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par le RPVA le 20 mars 2019, M^me I Y et M. J Y, intervenants volontaires en leurs qualités d’héritiers de M^me X, décédée le […] à […], demandent à la Cour de :

Vu les articles L 145-1 et suivants du Code de commerce

Vu la mise en demeure visant la clause résolutoire

Vu les articles 2017 et 2224 du Code Civil

Vu l’article 409 du code de procédure civile

Vu la jurisprudence

— Statuant sur l’appel interjeté par la société M W. N PRODUCTION à l’encontre du jugement rendu le 7 décembre 2019 par le tribunal de grande instance de Paris ;

— Dire et juger qu’en libérant les locaux et restituant les clés du local le 18 novembre 2018 en exécution du jugement rendu le 7 décembre 2016 par le Tribunal de Grande Instance de Paris, la société M W. N PRODUCTION a acquiescé purement et simplement audit jugement et renoncé en conséquence à toute demande d’indemnité d’éviction ;

En conséquence,

— Débouter la société M W. N PRODUCTION de l’ensemble de ses demandes ;

Subsidiairement,

Sur la résiliation du bail :

— Recevoir Madame I Y et Monsieur J Y en leur appel incident

— Infirmer le jugement rendu le 07 décembre 2016 par le Tribunal de Grande Instance de Paris en ce qu’il a :

— Débouté Madame H X de sa demande tendant à voir prononcer l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial liant les parties ;

— Débouté Madame H X de sa demande tendant à voir ordonner l’expulsion de la société M W. N PRODUCTION sous astreinte de cent euros (100euros) par jour de retard

— Débouté Madame H X de sa demande tendant à voir ordonner aux frais de la société M W. N PRODUCTION le transport et la séquestration des meubles ;

— Débouté Madame H X de sa demande tendant à voir condamner la société M W. N PRODUCTION au paiement d’une somme de 7.016, 20 euros à titre d’arriérés de loyers ;

— Débouté Madame H X de sa demande tendant à voir condamner la société M W. N PRODUCTION à payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer mensuel révisé, soit 669, 18 euros, et non pas égal au loyer initial ;

En conséquence,

— Constater que la clause résolutoire insérée au Bail consenti par Madame H X à la société M W. N PRODUCTION portant sur les locaux commerciaux sis […], est acquise ;

— Prononcer en conséquence la résiliation du bail ;

Subsidiairement,

— Confirmer le jugement rendu le 07 décembre 2016 par le Tribunal de Grande Instance de Paris, en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail du 01 mars 2004, et en tout état de cause du bail commercial d’une durée de neuf ans à compter de cette même date dont bénéficie la société M W. N PRODUCTION, au titre du jugement du tribunal de grande instance de Paris du 05 juin 2007, portant sur les locaux sis 8, […], aux torts exclusifs de la Société M W. N PRODUCTION, à compter du 17 juillet 2013 ;

Sur les arriérés de loyer

— Confirmer le jugement de 1^re instance en ce qu’il a condamné la société M W. N PRODUCTION à payer à Madame H X la somme de 940 euros

— Infirmer le jugement de 1^re instance en ce qu’il a débouté Madame H X de sa demande de paiement de la somme de 7 016,20 euros

Statuant à nouveau

— Condamner la société M W. N PRODUCTION à payer à Madame I Y et Monsieur J Y la somme de 11 488 euros au titre des arriérés de loyer

— Condamner la société M W. N PRODUCTION à payer à Madame I Y et Monsieur J Y la somme de 31 581 euros au titre des travaux de remise en état des locaux.

— Condamner la société M W. N PRODUCTION à payer à Madame I Y et Monsieur J Y la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la société M W. N PRODUCTION au paiement des entiers dépens de la présente instance, dont distraction au profit de Maître Olivier GROC, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 11 avril 2019.

La cour renvoie, pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens des parties, à la décision déférée et aux écritures susvisées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquiescement au jugement

Les consorts Y exposent que la société preneuse a remis les clefs du local le 17 novembre 2018, acquiesçant au jugement dont appel, qu’elle est donc irrecevable à demander l’infirmation de ce jugement.

La société M W. N PRODUCTION ne formule aucune observation.

L’article 409 du code de procédure civile dispose que « L’acquiescement au jugement emporte soumission aux chefs de celui-ci et renonciation aux voies de recours sauf si, postérieurement, une autre partie forme régulièrement un recours.

Il est toujours admis, sauf disposition contraire. »

L’article 410 du code de procédure civile précise que "l’acquiescement peut être exprès ou implicite.

L’exécution sans réserve d’un jugement non exécutoire vaut acquiescement, hors les cas où celui-ci n’est pas permis."

Par acte de M^e Laurent LAZIMI, huissier de justice, en date du 20 novembre 2018, la société M W. N PRODUCTION a restitué aux bailleurs les clés du local sis 8, […] après libération des lieux par celle-ci.

Il n’est pas mentionné que cette restitution a été effectuée en exécution du jugement rendu le 7 décembre 2016. Cependant, ce jugement étant revêtu de l’exécution provisoire, il ne peut être reproché à la preneuse de l’avoir exécuté ni en tirer la conclusion d’un acquiescement implicite au jugement ce qui serait contraire aux dispositions de l’article 410 du code de procédure civile.

Par déclaration du 1^er août 2017, la SARL M N PRODUCTION a interjeté appel de ce jugement.

Le fait que la SARL M N PRODUCTION ait restitué les clefs suite à la décision de première instance ne signifie pas qu’elle a acquiescé au jugement dès lors qu’elle avait antérieurement interjeté appel et ainsi signifié qu’elle contestait ce jugement et alors même qu’aucune mention en ce sens ne figurait dans le constat d’huissier de justice. Si l’acquiescement peut être implicite, il doit néanmoins être non équivoque.

La remise des clefs n’est pas incompatible avec la nature des demandes de la SARL M N PRODUCTION notamment celle tendant au paiement d’une indemnité d’éviction. En conséquence, les demandes de l’appelante seront déclarées recevables.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

La SARL M N PRODUCTION fait valoir que la demande d’acquisition de la clause résolutoire repose sur le bail de courte durée du 1^er mars 2002, transformé judiciairement en bail commercial à compter du 1^er mars 2004, et sur la mise en demeure du 3 juillet 2013, que le contrat de bail prévoit que la résiliation peut être demandée pour trois infractions expressément et limitativement énumérées : le défaut de paiement des loyers, le non respect de la destination, le défaut d’assurance, que le bail en ce que la clause ne vise pas expressément l’ obligation de tenir le commerce constamment ouvert ne permet pas pour ce motif l’acquisition de la clause résolutoire.

Les consorts Y répliquent que le preneur avait l’obligation de tenir garnis les locaux et d’en user conformément à leur destination contractuelle, que la société preneuse n’exploite pas les locaux, que la société preneuse a donc été mise en demeure de se conformer à ses obligations contractuelles, que les éléments apportés par la preneuse (des toiles, des cartons à dessins, une chaîne HIFI…) n’ont été placés là que pour les besoins de la cause suite à la mise en demeure et ne sauraient faire échec au constat d’huissier préalable ayant trouvé le rideau métallique de la boutique clos, que toutes les obligations du bail sont sources de résiliation si le preneur venait à ne pas les exécuter.

Conformément à l’article L.145-41 du code du commerce, la clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, lequel doit mentionner ce délai.

Par acte d’huissier du 3 juillet 2013, se fondant sur la clause insérée au bail et dont la teneur a été rappelée par le tribunal, la bailleresse a mis en demeure la société M W. N PRODUCTION, dans le délai d’un mois à compter de l’acte, de « tenir en état d’exploitation et

constamment ouverts, garnis de meubles, objets mobiliers, marchandises et matériels en qualité et valeur suffisante pour répondre à tout moment des loyers et de l’exécution de toutes les conditions du bail, les locaux dont vous êtes locataire ».

Le tribunal a relevé que, par acte d’huissier du 17 juillet 2013, la société M W. N PRODUCTION, dans le délai d’un mois à compter de l’acte, a démontré que le local était meublé en vue de son exploitation et que la clause résolutoire n’était pas acquise.

La mise en oeuvre de la clause résolutoire ayant des conséquences graves pour la preneuse, elle ne peut être exécutée que dans le cadre du strict respect des obligations visées dans la mise en demeure délivrée par la bailleresse.

Le tribunal a, à juste titre, précisé que le bail ne comprenant pas de clause imposant de garder le local constamment ouvert, une mise en demeure de respecter une telle clause non expressément prévue au bail était vaine.

Enfin, la mise en demeure ne comprenant pas d’obligation relative au respect de la destination du bail, la clause résolutoire ne pouvait être mise en application pour ce motif.

Les bailleurs ne peuvent se fonder sur l’obligation de tenir les locaux en état d’exploitation dont il a été retenu qu’elle avait été remplie dans le délai d’un mois de la mise en demeure pour en conclure par extension que la preneuse ne respectait pas la destination du bail. La clause résolutoire ne pourra en effet pas s’appliquer pour ce motif non expressément prévu dans la mise en demeure.

Le tribunal a, par des motifs exacts et pertinents en droit et en fait que la cour adopte rejeté la demande de la bailleresse d’acquisition de la clause résolutoire. Le jugement sera en conséquence confirmé de ce chef.

Sur la demande de résiliation du bail

La SARL M N PRODUCTION expose que les consorts Y ne font aucune distinction véritable, dans leurs moyens, entre les éléments factuels qui justifieraient la mise en 'uvre de la clause résolutoire et ceux qui justifieraient une demande de résiliation judiciaire du contrat de bail sur le fondement de l’article 1184 du code civil, que la demande de résiliation judiciaire n’est formulée qu’à titre subsidiaire, que la clause de destination est indissociable de la désignation contractuelle des locaux, qui évoque un « atelier ' boutique rez-de-chaussée sur rue »,que les bailleurs savent pertinemment que la société M W. N PRODUCTION exploite par ailleurs une galerie d’art réputée (sous l’enseigne GALERIE W) à quelques centaines de mètres ([…]) des locaux donnés à bail ; que la destination du bail n’était donc pas seulement celle, classique, d’une boutique mais offrait la possibilité, pour le preneur, d’installer dans les locaux loués un « atelier » qui de fait, ne peut qu’être assimilé à la notion de « bureaux » clairement exprimée dans la clause relative à la destination des locaux, qu’un rapprochement évident devait être fait, entre la notion de vente figurant dans la destination contractuelle, et la notion de boutique figurant dans la désignation contractuelle et également, entre la notion de bureaux figurant dans la destination contractuelle, et la notion d’atelier figurant dans la désignation contractuelle.

Les consorts Y répondent qu’il ressort des déclarations de la société M W. N PRODUCTION et de la description faite par le constat d’huissier de justice du 17/07/2013, que les locaux loués sont affectés à un usage d’atelier mis à la disposition d’artistes qui n’est pas assimilable à l’usage de bureaux contractuellement prévu, que dès lors, la société appelante n’utilise pas les locaux loués conformément à leur destination contractuelle de bureaux et n’y exerce pas l’activité de vente, que toute extension de la destination des lieux, même limitée à une activité connexe ou complémentaire, réalisée sans l’autorisation préalable du bailleur ou du tribunal, constitue un manquement grave du locataire à ses obligations.

L’article 1184 du code civil énonce que "la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances."

En l’espèce, la clause «DESTINATION» du bail du 01 mars 2002 stipule que « les locaux à usage commercial, objets du présent bail, sont exclusivement destinés à l’activité visée ci-après, à l’exclusion de toute autre, à peine de résiliation. Il est expressément convenu entre les parties que la présente location est considérée comme indivisible et ayant un caractère commercial pour le tout. ACTIVITE AUTORISEE vente et bureaux.»

Les bailleurs peuvent invoquer d’une part des violations du bail pour soutenir leur demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire puis d’autre part des violations similaires sur le fondement d’une demande de résiliation du bail à titre subsidiaire.

La preneuse ne conteste pas utiliser le local en tant qu’atelier d’artistes en précisant que le local du 8, rue de la Vieuville est un établissement secondaire, indissociable de l’établissement principal de la société M W.N PRODUCTION situé au […].

Il n’est fait aucune référence dans le bail à ce local situé au […] ni à la notion d’établissement secondaire qui serait indissociable de l’établissement principal. Les deux locaux sont indépendants. Le fait que la preneuse les utilise de manière complémentaire ne peut avoir d’incidence sur le bail litigieux dans la mesure où cela ne ressort pas de l’accord des parties.

La société M W.N PRODUCTION effectuant un rapprochement entre la description du local loué et la destination du bail, la cour fait observer que si la description du local ne correspond pas à la destination du bail, c’est ce dernier critère qui doit être pris en compte et respecté par la preneuse. En l’espèce, la société M W. N PRODUCTION a pris un local en location pour y exercer l’activité de vente et bureaux.

Il est précisé au bail que seule cette activité doit être exercée dans le local.

Il résulte d’un constat d’huissier de justice, en date du 30 mai 2013 à 15H30, dressé à la requête de la bailleresse, que le rideau métallique du local est baissé, que par les fenêtres sur cour, il a été relevé à l’intérieur une télévision, des tréteaux, des encadrements, des planches, un coussin, le tout abandonné et poussiéreux, aucune activité ne paraissant s’exercer dans le local et aucune mention ne figurant sur la boîte aux lettres.

Un second constat d’huissier de justice en date du 30 octobre 2013 à 16H00 établit que le local est fermé par un rideau métallique entièrement tagué, sale et poussiéreux. Il est joint une photographie du local commercial qui est fermé.

Le cabinet MAUDUIT, syndic de l’immeuble, a adressé le 21 juillet 2015 un courrier à M^me X, bailleresse, pour lui indiquer qu’il a constaté que le local commercial était fermé, que les copropriétaires se plaignaient que le rideau métallique était continuellement baissé, en mauvais état, comme abandonné, et ce depuis une décennie.

Aux termes d’un rapport de visite de l’immeuble en date du 11 septembre 2014, M. Z, architecte, indique que "le local commercial au rez-de-chaussée à gauche traverse jusqu’au droit de la

devanture fermée sur rue, en jonction entre le bâtiment voisin de gauche vu de la rue et le local du photographe : ce local de galerie d’art n’est pas utilisé et n’est quasiment jamais ouvert."

Il est également versé aux débats des attestations de M. A en date du 30/06/2008, de M^me B en date du 10/01/2013, de M^me C en date du 8/11/2013 et 09/11/2018, de M^me D en date du 15/12/2015, de M^me S-T en date du 23/01/2016, de M. E en date 30 /09/2018, de M^me F en date du 18/04/2018 relatant que le rideau de fer du commerce est toujours baissé et qu’ils n’ont constaté aucune activité exercée dans le local.

La société M W. N PRODUCTION produit les attestations suivantes :

M^me G indique le 15 juillet 2013 venir deux fois par mois dans l’immeuble où elle est propriétaire d’un studio depuis plus d’une dizaine d’années et croiser souvent des artistes, qui résident dans l’atelier du rez-de-chaussée ainsi que des clients.

M. L, artiste-peintre, atteste le 18 juillet 2013 avoir occupé l’atelier au mois de novembre 2012 et février 2013 où il a réalisé plusieurs toiles et dessins et où il a reçu des collectionneurs ayant acquis des pièces.

M. MESRIE, directeur artistique, atteste avoir rendu visite à trois reprises à l’artiste K L, accompagné d’M N et avoir acquis une huile sur toile en février 2013.

Il est versé un article du journal associatif « le 18 ème » en date de mai 2014 dans lequel est paru un article relatif à une exposition de peinture de O P du 7 mai au 7 juillet dans la galerie située […] et relatant qu’il s’est installé en 2008 dans un atelier de la rue LA VIEUVILLE pour y peindre.

Aux termes d’un procès-verbal d’huissier de justice établi le 17 juillet 2013 à 14H30 pour répondre à la mise en demeure de la bailleresse de tenir les locaux en état d’exploitation, il a été constaté dans le local, des toiles, cartons à dessin, une toile en cours d’exécution sur des tréteaux et une planche sur des tréteaux avec du matériel de peintre, deux sacs poubelle remplis de détritus, en dépôt à l’entrée.

Il y a lieu de constater que sur les photographies jointes, le rideau métallique est baissé.

A supposer qu’une activité soit exploitée dans le local, ce qui est contredit par toutes les pièces versées par les bailleurs, les pièces versées par la preneuse démontrent que celui-ci est utilisé comme atelier d’artiste-peintre sans qu’ait été constaté à l’exception de quelques ventes en février 2013, une activité régulière de galerie ou de vente et les pièces produites par les bailleurs évoquent une activité de dépôt ce qui est corroboré par les déclarations de la preneuse qui indique que ce local est un établissement secondaire de la galerie qu’elle occupe au […].

Il ne peut être invoqué la description du local étant précisé qu’en tout état de cause la désignation des lieux « atelier -boutique » implique une activité de vente régulière ce qui correspond à la destination du bail et qui n’est pas démontré.

En conséquence, l’activité d’atelier exercée dans le local loué n’étant pas conforme à la destination de celui-ci alors que l’activité contractuelle a été mentionnée comme exclusive, cette infraction à la clause du bail caractérise une faute grave justifiant la résiliation du bail aux torts exclusifs de la société M W. N PRODUCTION.

Le jugement sera confirmé en ce que le tribunal a ordonné la résiliation du bail à compter du 17 juillet 2013, pour les motifs retenus par les premiers juges. Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation à 560 euros par mois à compter du 7 décembre 2016.

En raison de la résiliation du bail aux torts de la société M W. N PRODUCTION, à compter du 17 juillet 2013, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la preneuse de sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction.

Sur la demande en paiement des consorts Y

La société M W.N PRODUCTION fait valoir que les bailleurs réclament la différence entre le montant mensuel du loyer (payé) et le montant du loyer tel que résultant d’une indexation que la bailleresse n’a jamais fait valoir avant son assignation du 25 avril 2014, que la clause d’indexation ne comportant aucun indice de base, elle est inapplicable, que la révision triennale, est irrecevable car aucun acte extrajudiciaire ou lettre recommandée n’a été envoyé avant l’introduction de l’instance, qu’à titre subsidiaire, le calcul présenté par les bailleurs X est erroné en ce que le loyer de base est de 518,33 euros conformément au jugement du 5 juin 2007 et non de 560 euros, que pour la condamnation du preneur à payer un prétendu arriéré de 940 euros, le juge de première instance a renversé la charge de la preuve.

Les consorts Y répliquent que le loyer doit aussi être indexé conformément au bail, d’où un arriéré, que cette révision est automatique et sans formalité et prend pour base l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE, que le fait de ne pas avoir procédé plus tôt à cette révision n’emporte pas renonciation à percevoir, que la différence avec ce qui a été versé est égale à 11.488 euros.

La cour relève qu’en l’espèce, les consorts Y sollicitent non une révision légale triennale du loyer mais l’indexation de celui-ci, en application de la clause d’échelle mobile stipulée au bail, demande qui n’est pas soumise à une procédure spécifique et qui peut être réclamée même si la demande n’est pas présentée annuellement, l’indexation étant automatique.

La cour relève que le jugement du 5 juin 2007 ayant déclaré nul le bail dérogatoire consenti le 1^er mars 2004, le bail commercial reconnu à la société M W N PRODUCTION en application de l’article L145-5 du code de commerce est soumis aux clauses et conditions du bail dérogatoire des 1^er et 2 mars 2002, qui ne sont pas contraires au statut.

Il résulte du contrat signé entre les parties les 1^er et 2 mars 2002 qu’elles conviennent d’indexer le loyer à la date anniversaire du bail. L’indexation se fera en plus ou en moins selon l’évolution de l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’ INSEE ; elle se fera automatiquement et sans autre formalité. Les parties conviennent de retenir la date des indices suivants : indice de base : avant-dernier indice trimestriel public à la date de signature du contrat, et indice de révision : indice du même trimestre de l’année suivante.

Le fait que le montant de l’indice de base ne soit pas mentionné importe peu en ce qu’il est déterminable au vu de la clause du bail.

Les consorts Y réclament l’arriéré d’indexation du mois de novembre 2008 au mois de novembre 2013, dans les limites de la prescription de l’article 2224 du code civil, ainsi que le paiement du solde des loyers de juillet et août 2013 pour un montant de 940 euros.

En toute hypothèse, il convient de rappeler que la prescription n’atteint pas la fixation du loyer qui doit être calculé en fonction de l’indexation sur la durée du bail.

La cour relève que la société M W N oppose à la demande en paiement des bailleurs l’application du prix du bail de mars 2002 et non de celui de 2004 et l’exigence d’une présentation d’un calcul de l’indexation dans les limites de la prescription en alléguant que les bailleurs n’ont formulé cette demande qu’aux termes de leur assignation en date du 25 avril 2014.

Il résulte des pièces du dossier que la bailleresse a formé sa demande en paiement de l’arriéré de l’indexation dans l’assignation en date du 25 avril 2014 qui aux termes de l’article 2241 du code civil a interrompu le délai de prescription. Elle est donc fondée à en réclamer le paiement

sur une période de cinq ans antérieure à l’assignation soit à compter du 25 avril 2009 et jusqu’à la résiliation du bail en date du 17 juillet 2013.

Les consorts Y réclament également le solde du paiement des loyers (sic) de juillet et août 2013 pour un montant de 940 euros ainsi que les sommes dues au titre de l’occupation des locaux, au cours des mois de septembre, octobre et novembre 2018, pour un montant de 2240 euros.

Les consorts Y réclamant l’application de l’indexation ainsi que des rappels de loyer, il y a lieu de désigner, M^e Q O, huissier de justice, pour établir le compte entre les parties, ainsi qu’il sera précisé au dispositif et de surseoir à statuer sur les demandes en paiement.

Sur la demande de remise en état du local

Les consorts Y sollicitent la remise en état du local pour un montant de 31.581 euros en alléguant que le procès-verbal de constat du 19 novembre 2018 démontre que les locaux n’ont pas été entretenus, que le rideau métallique ne fonctionne plus.

La société M W.N PRODUCTION lui oppose l’irrecevabilité de la demande comme nouvelle en appel.

L’article 564 du code de procédure civile énonce qu’à peine « d’irrecevabilité soulevée

d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait ».

Il résulte de l’article 566 du code de procédure civile que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent".

L’article 566 du code de procédure civile ajoute :

« Les parties peuvent aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément ».

Aux termes de l’assignation délivrée le 25avril 2014 et de ses dernières conclusions devant le tribunal, M^me X, a sollicité la constatation de la clause résolutoire, la résiliation du bail, l’ expulsion de la preneuse, le paiement d’un arriéré de loyers et de charges et le versement d’une indemnité d’occupation .

Devant la cour d’appel, les consorts Y, héritiers de M^me X ont ajouté à leurs demandes initiales une demande de condamnation de la société M W.N PRODUCTION à leur payer la somme de 31 581 euros au titre de la remise en état du local loué.

Cette demande nouvelle en appel ne tend ni aux mêmes fins que celles soumises au premier juge ni ne constitue l’accessoire, la conséquence ou le complément des demandes antérieures et doit donc être déclarée irrecevable.

Sur les demandes accessoires

Il sera sursis à statuer sur ces demandes jusqu’à l’issue du présent litige. Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt mixte contradictoire,

Déclare les demandes de la société M W.N PRODUCTION recevables en ce qu’elle n’a pas acquiescé au jugement de première instance,

Déclare irrecevable comme nouvelle en appel la demande de Madame I Y et Monsieur J Y de condamnation de la société M W.N PRODUCTION à leur payer la somme de 31 581 euros à titre de remise en état du local loué,

Infirme le jugement en ce qu’il a :

— condamné la société M W. N PRODUCTION à payer à M^me H X la somme de 940 euros au titre des loyers impayés des mois de juillet et d’août 2013,

— déclaré M^me H X irrecevable pour le surplus de sa demande tendant à voir condamner la société M W. N PRODUCTION à lui payer la somme de 7016,20 euros,

Confirme le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que le calcul de l’indexation doit s’opérer en prenant pour base le montant du loyer figurant au bail initial conclu les 1^er et 2 mars 2002 ;

Constate que les demandes en paiement de l’arriéré présentées pour la période antérieure au 25 avril 2009 sont prescrites ;

Désigne M^e Q O,

huissier de justice,

[…]

[…]

— portable : 06.08.47.59.93

fax : 09.85.36.07.23,

en qualité de consultant, avec mission

— de procéder au calcul de l’indexation annuelle du loyer du bail commercial liant les parties sur la base du loyer fixé au bail dérogatoire du 1^er mars 2002 conformément aux dispositions de la clause d’échelle mobile figurant audit bail ;

— d’établir le compte entre les parties

• au titre des loyers et indexation dus pour la période écoulée entre

le 25 avril 2009 et jusqu’à la résiliation du bail en date du 17 juillet 2013 ;

Dit que M^e Q O pourra solliciter des parties la communication de tous documents qu’il estimera utiles pour accomplir la mission,

Dit que Madame I Y et Monsieur J Y devront consigner avant le 8 novembre 2019, entre les mains de M^e Q O, la somme de 1000 euros à valoir sur les honoraires et frais du consultant sous peine de caducité de sa désignation ;

Dit que le consultant devra déposer son rapport au greffe de cette chambre avant le 14 février 2020 ;

Désigne le magistrat de la mise en état pour suivre les opérations de consultation ;

Dit que l’affaire sera appelée à l’audience de mise en état du 28 novembre 2019 pour vérification de la consignation ou constatation de la caducité de la mesure de consultation ;

Sursoit à statuer sur la demande de Madame I Y et Monsieur J Y au titre de l’indexation, de l’arriéré de loyers et indemnité d’occupation dans l’attente du dépôt de la consultation,

Sursoit à statuer sur les demandes annexes ;

Réserve les dépens.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE