RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 15 JANVIER 2020

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/10821 – N° Portalis 35L7-V-B7A-BYZ7H

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Avril 2016 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY
- RG n° 13/05060

APPELANTES

SAS FONCIA ICV

N° SIRET : 385 298 849 00121

[…]

[…]

Et

ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DES 15-17-19 RUE DE L’ […]

prise en la personne de son Président, le société FONCIA ICV

[…]

[…]

Représentées par M^e Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ, avocat postulant et plaidant , avocat au barreau de PARIS, toque : L0107

INTIMÉ

Syndicat des copropriétaires SDC DU […]

prise en la personne de son syndic en exercice, la société COMPAGNIE IMMOBILIERE PERRISSEL ET ASSOCIES exerçant sous l’enseigne ETOILE

[…]

[…]

Représenté par M^e Stéphane FERTIER de l’AARPI JRF AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 Octobre 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

qui en ont délibéré, dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M. Amédée TOUKO-TOMTA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre et par Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier présent lors de la mise à disposition .

***

FAITS ET PROCÉDURE

Les immeubles situés 15, 17 et […] à Noisy-le-Grand (93) constituent trois copropriétés distinctes régies par la loi du 10 juillet 1965.

Les copropriétés des 17 et 19 résultent de la scission, opérée le 22 décembre 2008, d’une copropriété unique constituée en 1989. A la suite de cette scission, la société Foncia, qui était le syndic de l’ensemble immobilier des 17/19, est demeurée jusqu’à ce jour le syndic de l’immeuble du 17. Le syndic de l’immeuble du 19 est le cabinet Agence Etoile. L’immeuble du 15 est quant à lui administré par le cabinet Service Gestion.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 septembre 2011, la société Foncia a mis en demeure le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 19 de lui payer la somme de 43.470,59 euos au titre de sa 'quote part des dépenses de l’exercice 2009'. Cette demande n’a pas été suivie d’effet.

Par acte du 24 avril 2013, la société Foncia a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 19 devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins de condamnation à lui payer la somme précitée.

En cours d’instance, le 18 octobre 2013, M^e Nicolaï, notaire, a reçu les statuts de l’association syndicale libre (Asl) dénommée 'l’Association syndicale des 15-17-[…] à Noisy-le-Grand', constituée en vue notamment de 'l’entretien des biens communs à tous les copropriétaires de l’ensemble immobilier compris dans son périmètre, notamment voies, espaces verts, canalisations et réseaux, éclairage, ouvrages ou constructions nécessaires au fonctionnement ou à l’utilisation des réseaux'.

La société Foncia exerce les fonctions de président de 1'Asl, parallèlement à ses fonctions de syndic de l’immeuble du 17.

A l’occasion de son assemblée générale réunie le 4 mars 2015, l’Asl a décidé 'd’intégrer dans ses comptes les dépenses engagées au cours de l’année 2009 dans l’intérêt de l’association par la société Foncia’ et a approuvé les comptes de cet exercice. Le syndic représentant les copropriétaires de l’immeuble du 19 a voté contre cette résolution, qui a néanmoins été adoptée à la majorité des présents.

L’Asl est intervenue volontairement à l’instance du tribunal de grande instance de Bobigny par conclusions notifiées par voie électronique le 9 mars 2015.

Par jugement du 5 avril 2016, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

— dit la société Foncia et l’association syndicale des 15-17-[…] à Noisy-le-Grand irrecevables en leurs demandes de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 19, rue de l’Université à Noisy-le-Grand au paiement de charges impayées et d’avances de trésorerie,

— débouté la société Foncia et l’association syndicale des 15-17-[…] à Noisy-le-Grand du surplus de leurs demandes,

— annulé la résolution n°5 de l’assemblée générale de l’association syndicale des 15-17-[…] à Noisy-le-Grand du 4 mars 2015,

— condamné in solidum la société Foncia et l’association syndicale des 15-17-[…] à Noisy-le-Grand à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 19, rue de l’Université à Noisy-le-Grand la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la société Foncia et l’association syndicale des […]

l’Université à Noisy-le-Grand aux dépens, dont distraction conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La société Foncia et l’association syndicale libre (Asl) des 15-17-[…] à Noisy le Grand ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 11 mai 2016.

La procédure devant la cour a été clôturée le 11 septembre 2019.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 21 juillet 2016 par lesquelles la société Foncia Icv et l’association syndicale libre des 15-17-[…] à Noisy le Grand, appelantes, invitent la cour, au visa des articles 1371, 1372 et suivants, 1999, 1134 et suivants du code civil et 328 du code de procédure civile à:

— infirmer le jugement en date du 5 avril 2016 en toutes ses dispositions,

En conséquence, statuant à nouveau

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer à l’Asl la somme de 44.083,01 euros au titre des charges impayées, avec intérêts de droit au taux légal à compter du 2 septembre 2011 jusqu’au paiement intégral et définitif,

A titre subsidiaire,

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la société Foncia la somme de 44.083,01 euros au titre des charges impayées, avec intérêts de droit au taux légal à compter du 2 septembre 2011

jusqu’au paiement intégral et définitif,

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la société Foncia la somme de 22.794,49 euros au titre des avances de trésorerie,

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer à l’Asl et la société Foncia la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— débouter le syndicat des copropriétaire de l’ensemble de ses demandes, fins et

prétentions,

— ordonner la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an,

— condamner le syndicat des copropriétaire à verser à la société Foncia et à l’Asl la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner le syndicat des copropriétaire aux dépens, lesquels seront recouvrés en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

Vu les conclusions en date du 20 septembre 2019 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à Noisy le Grand, intimé, invite la cour au visa de l’article 31 du code de procédure civile et des dispositions de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 à:

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bobigny le 5 avril 2016 ;

— rejeter l’intégralité des demandes formées par la société Foncia ;

Subsidiairement,

— ordonner une expertise judiciaire, l’expert ayant notamment pour mission de dire si:

— les dépenses dont il est fait état par la société Foncia correspondent bien à des dépenses

exposées pour le compte de l’Asl jamais constituée et/ou au titre des parties communes à l’ensemble des trois immeubles des 15, 17 et 19, rue de l’Université;

— la transmission de la comptabilité du syndicat du 19, rue de l’Université par Foncia à l’agence Etoile en suite de la scission intervenue s’est faite dans des conditions satisfaisantes et, notamment, si les fonds de roulement appartenant au Syndicat concluant lui ont bien été attribués.

En tout état de cause,

— annuler la décision n°5 de l’assemblée générale de l’Asl du 4 mars 2015 ayant approuvé les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2009;

En tout état de cause, et en sus des condamnations prononcées à ce titre par le juge de première instance :

— condamner solidairement la société Foncia et l’Asl à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du cpc;

— condamner solidairement la société Foncia et l’Asl aux dépens de l’instance dont distraction au profit de M^e Fertier, avocat constitué ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par les parties, ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation,

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Sur l’intérêt à agir de l’Asl et de la société Foncia

Les appelantes exposent que dans l’attente de la régularisation des statuts de l’Asl, la société Foncia a avancé, pour le compte des trois syndicats, le financement des charges communes, et que l’assemblée générale de l’Asl du 4 mars 2015 ayant repris pour son compte les dépenses afférentes à l’exercice 2009, l’Asl se trouve créancière aux lieux et place de la société Foncia de ces dépenses dont le montant s’élève à la somme de 44.083,01 euros ;

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé’ ;

• sur l’intérêt à agir de l’Asl, concernant les demandes à titre principal

L’Asl fondant la recevabilité de ses demandes sur la résolution n°5 de l’assemblée générale de l’Asl du 4 mars 2015, il y a lieu au préalable d’étudier la demande reconventionnelle d’annulation de cette résolution ;

Sur la résolution n°5 de l’assemblée générale de l’Asl du 4 mars 2015

Aux termes de l’article 7 de l’ordonnance du 1^er juillet 2004 relative aux associations syndicales libres, ' Les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit. Les statuts de l’association définissent son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement. Ils comportent la liste des immeubles compris dans son périmètre et précisent ses modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations.' ;

Aux termes de l’article 8 de l’ordonnance du 1^er juillet 2004, 'La déclaration de l’association syndicale libre est faite à la préfecture du département ou à la sous-préfecture de l’arrondissement où l’association a prévu d’avoir son siège. Deux exemplaires des statuts sont joints à la déclaration. Il est donné récépissé de celle-ci dans un délai de cinq jours.

Un extrait des statuts doit, dans un délai d’un mois à compter de la date de délivrance du récépissé, être publié au Journal officiel.

Dans les mêmes conditions, l’association fait connaître dans les trois mois et publie toute

modification apportée à ses statuts.

L’omission des présentes formalités ne peut être opposée aux tiers par les membres de l’association.' ;

En l’espèce, il résulte de ces dispositions que l’association syndicale libre n’est constituée que du consentement unanime de tous les associés, même si des adhésions ultérieures peuvent avoir lieu dans des conditions déterminées par les statuts de l’association ;

Il ressort des pièces produites que l’Asl a été constituée par acte notarié du 18 octobre 2013, en l’étude de M^e Nicolaï, enregistré au service de la publicité foncière le 8 avril 2014 (pièce 9) ;

Lors de l’assemblée générale ordinaire du 4 mars 2015, les membres de l’Asl Eurocap […] le Grand ont voté à la majorité des présents et représentés la résolution n°5 aux termes desquelles 'L’assemblée générale décide d’intégrer dans ses comptes les dépenses engagées au cours de l’année 2009 dans l’intérêt de l’association par la société Foncia Icv et approuve les comptes de charges de l’exercice du 1.1.2009 au 31.12.2009. Le SDC du 15 souhaite apporter une réserve sur le document fourni par le cabinet Foncia Icv quant à la facturation Thyssen et Rambaud relatives aux SDC des 17 et 19" ;

L’Asl ne disposant de la personnalité morale que depuis la publication de ses statuts au journal officiel, réalisée selon elle le 19 juillet 2014, l’assemblée générale de cette Asl ne peut voter des décisions rétroactives à cette date que si cette possibilité est prévue par les statuts élaborés avec le consentement unanime de tous les associés ;

Or aucune disposition de l’acte notarié du 18 octobre 2013 constituant les statuts de l’Asl ne prévoit cette possibilité ;

En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a annulé la résolution n°5 de l’assemblée générale de l’Asl des 15-17-[…] du 4 mars 2015 et dit irrecevable la demande de l’Asl de condamnation du syndicat des copropriétaires du […] au paiement de la somme de 44.083,01 euros au titre des charges impayées pour l’année 2009 ;

• Sur l’intérêt à agir de la société Foncia, concernant les demandes à titre subsidiaire

La société Foncia fonde la recevabilité de ses demandes sur le fait que les sommes qu’elle a avancées constituent des fonds propres et qu’en l’absence de mandat écrit, elle est recevable à agir sur le fondement de l’enrichissement sans cause et la gestion d’affaires ;

Aux termes de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, 'Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition’ ;

Aux termes de l’article 17 de la même loi, dans sa version applicable à la date du 4 mars 2015, 'Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical.

Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale suivant la mise en copropriété, un syndic provisoire a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l’assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s’il en existe un, ou les copropriétaires.

A défaut de nomination, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à

la requête d’un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble’ ;

Aux termes de l’article 29 du décret du 17 mars 1967, dans sa version applicable en 2009, 'Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d’effet ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;

La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965' ;

En l’espèce, la société Foncia ne conteste pas qu’il n’existait aucune convention écrite, aucun mandat qui lui aurait été confié par le syndicat des copropriétaires du […], postérieurement à la scission de l’ensemble immobilier 17/[…] le 22 décembre 2008 et notamment sur l’année 2009 et que le syndic du […] pendant l’année 2009 était le cabinet Agence Etoile ;

Or au regard de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, la spécificité du mandat de syndic, prévue notamment par l’article 17 de cette loi et l’article 19 du décret d’application, s’inscrit dans la primauté des dispositions impératives de la loi du 10 juillet 1965 sur les dispositions supplétives du code civil, notamment sur celles de l’article 1371 ancien du code civil relatives au quasi contrat et celles de la théorie du mandat tacite ;

En conséquence, en l’absence de mandat de syndic confié à la société Foncia pour la résidence du […], la société Foncia n’est pas recevable à agir sur le fondement de l’enrichissement sans cause ou de la gestion d’affaires à l’égard du syndicat des copropriétaires de cette résidence, et ceci même à supposer que les sommes avancées par la société Foncia relèvent de ses fonds propres ;

Ainsi il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré la société Foncia irrecevable en ses demandes de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […], au paiement de la somme de 44.083,01 euros au titre des charges impayées pour l’année 2009 et au paiement de la somme de 22.794,49 euros au titre des avances de trésorerie relatives aux charges de l’année 2009 ;

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Compte tenu du sens de la décision rendue qui a déclaré la société Foncia et l’Asl irrecevables en leurs demandes, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il les a déboutées de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive à l’encontre du syndicat des copropriétaires du […] ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

La société Foncia et l’Asl, parties perdantes, doivent être condamnées in solidum aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du […] la somme supplémentaire de 2.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société Foncia et l’Asl ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement ;

Confirme le jugement;

Y ajoutant,

Condamne in solidum la société Foncia Icv et l’association syndicale libre des 15-17-[…] à Noisy le Grand aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à Noisy le Grand la somme supplémentaire de 2.000 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT