Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 19 NOVEMBRE 2020

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/20476 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B6LAB

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Juillet 2018 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 13/13944

APPELANT

Monsieur I B

né le […] à […]

[…]

[…]

représenté par M^e Frédérique C, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065, avocat postulant

assisté de M^e Géraldine FAVIER de l’AARPI GRAPHENE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0308, avocat plaidant

INTIMEE

SARL ASHENG agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 491 438 776

[…]

[…]

représentée par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055, avocat postulant

assistée de M^e Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, toque : A0436, avocat plaidant substitué par M^e Elisabeth DIRIL, avocat au barreau de PARIS, toque : A0436, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Septembre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant

Madame Sandrine GIL, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Sandrine GIL, conseillère pour la présidente empêchée et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 29 septembre 2000, M^me X née Y, M^me Z, M. J A, M^me A, M. K A ont donné à bail commercial à M. L D et M^me M D, à titre de renouvellement d’un bail conclu le 22 novembre 1992, divers locaux commerciaux à usage de restauration et d’habitation situés […] au RAINCY, pour une durée de neuf années, à compter du 1^er avril 1999 pour finir à pareille époque de l’année 2008, moyennant un loyer initial de 72.000 francs.

Par acte sous seing privé du 23 juillet 2004, enregistré auprès des services fiscaux du RAINCY sous le numéro de bordereau 2004/3 80 case n°3, M. L D et M^me M D ont cédé leur fonds de commerce à la SARL HUANGLI.

Par acte sous seing privé du 06 juillet 2006, enregistré auprès du service des impôts des entreprises du RAINCY sous le numéro de bordereau 2006/3 80 case n°5, et comportant en annexe l’accord des bailleurs, la SARL HUANGLI a cédé son fonds de commerce, comprenant le droit au bail, à la SARL ASHENG.

Par acte en date du 24 septembre 2007, les bailleurs ont signifié à la SARL ASHENG un 'congé avec offre de renouvellement’ au 1^er avril 2008 moyennant un loyer fixé à la somme de 23.000 euros par an en principal.

Par mémoire en date du 22 mars 2010, les Consorts A-Y ont ramené leur demande de fixation du montant du nouveau loyer à la somme de 20.080 euros par an en principal.

Par acte en date du 15 mars 2012 la société A3L CONSEIL, venant aux droits des consorts A, a assigné le preneur devant le Juge des Loyers commerciaux du Tribunal de grande

instance de Bobigny pour voir fixer le montant du loyer à la somme de 20.080 euros par an en principal.

Par acte en date du 12 décembre 2012, Monsieur I B, venant aux droits de la société A3L CONSEIL selon acte authentique du 28 juin 2012, notifiait son droit d’option conformément aux dispositions de l’article 147-57 du code du commerce et refusait par conséquent le renouvellement du bail, offrant le paiement d’une indemnité d’éviction.

Par acte en date des 8 et 13 novembre 2013, la SARL ASHENG a assigné devant le tribunal de grande instance de BOBIGNY Monsieur I B aux fins de voir fixer à la somme de 232 755 euros, outre les frais de licenciement du personnel, le montant de l’indemnité d’éviction due par Monsieur B pour le refus de renouvellement du bail des locaux commerciaux.

Par ordonnance du 09 juillet 2014, le juge de la mise en état a ordonné avant-dire-droit une mesure d’expertise confiée à Monsieur N afin de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction due par le bailleur, celui de l’indemnité d’occupation due par le preneur.

Monsieur N a déposé son rapport le 6 mars 2015.

Par jugement en date du 4 juillet 2018, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

— Dit que le bail commercial conclu le 29 septembre 2000 portant sur divers locaux situés […] au RAINCY (93) a pris fin le 1^er avril 2008 par l’effet du congé signifié le 24 septembre 2007 à la requête des bailleurs,

— Dit que la SARL ASHENG a droit à une indemnité d’éviction,

— Fixé à 212.970 euros le montant de l’indemnité d’éviction due par Monsieur I O la SARL ASHENG,

— Fixé à 21.600 euros par an, hors taxes et charges, le montant de l’indemnité d’occupation due par la SARL ASHENG à Monsieur I B, et ce à compter du 1^er avril 2008 et jusqu’à la libération effective des lieux,

— Dit que les sommes déjà versées depuis le 1^er avril 2008 par la SARL ASHENG en contrepartie de l’occupation des lieux seront déduites de la créance d’indemnité d’occupation du bailleur,

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— Condamné Monsieur I B à verser à la SARL ASHENG la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dit que les dépens de l’instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire seront supportés par Monsieur I B, avec autorisation pour Maître Thierry DAVID, avocat, de les recouvrer directement en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 29 août 2018, Monsieur I B a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 27 mai 2019, M. I B demande à la Cour de :

Vu notamment les articles L. 145-14, L. 145-57 et R. 145-30 du code de commerce,

Vu les articles 123, 771 et 910-4 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

A TITRE PRINCIPAL

— Recevoir monsieur B en son appel et le déclarer bien fondé,

— Réformer le jugement du Tribunal de grande instance de Bobigny en date du 4 juillet 2018,

Statuant à nouveau,

— Dire que la société ASHENG n’établit pas qu’elle vient régulièrement aux droits du locataire initial,

— Dire que la société ASHENG n’exploite pas son fonds de commerce dans les lieux loués,

— Dire que l’activité exploitée au 130 boulevard (sic)de la Résistance bénéficie en réalité du soutien de l’activité d’un fonds similaire exploité au […] à Paris,

— En conséquence, dire qu’elle n’a pas le droit au paiement d’indemnité d’éviction,

— En conséquence, ordonner l’expulsion de la société ASHENG et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu et d’un serrurier,

— Condamner la société ASHENG au paiement d’une indemnité d’occupation de 50 000 euros hors taxes et hors charges par an,

A TITRE SUBSIDIAIRE, DANS LE CAS OU LA COUR ESTIMERAIT QUE LA SOCIETE ASHENG A LE DROIT A UNE INDEMNITÉ D’EVICTION,

— Fixer le montant de l’indemnité d’éviction, tous postes confondus à la somme de 52 100 euros,

A TITRE ENCORE PLUS SUBSIDIAIRE,

— Fixer le montant de l’indemnité d’éviction, tous postes confondus à la somme de 53 304 euros,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— Fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 28 509 euros par an à compter du 1^er avril 2008,

— Condamner la société ASHENG aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise, qui pourront être recouvrés directement par maître C, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et à payer à Monsieur B la somme de 10 000 euros par application de l’article 700 du même code.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RVPA le 27 février 2019, la société ASHENG, SARL, demande à la Cour de :

Vu l’article L.145-14 du Code de commerce,

— DIRE ET JUGER Monsieur I B mal fondé en son appel et l’en DEBOUTER,

Par conséquent,

— CONFIRMER le jugement rendu le 4 juillet 2018 par le Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY en ce qu’il a :

« - Dit que le bail commercial conclu le 29 septembre 2000 portant sur divers locaux situés 130 Avenue de la Résistance au RAINCY (93) a pris fin le 1^er avril 2008 par l’effet du congé signifié le 24 septembre 2007 à la requête des bailleurs,

— Dit que la SARL ASHENG a droit à une indemnité d’éviction,

— Condamné M. I B à payer à la société ASHENG la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Dit que les dépens de l’instance, en ce compris les frais de l’Expertise judiciaire, seront supportés par Monsieur I B, avec autorisation pour Maître Thierry DAVID, avocat, de les recouvrer directement en application de l’article 699 du Code de Procédure civile. »

Pour le surplus,

— DIRE ET JUGER la société ASHENG recevable et bien fondée en son appel incident,

Y faisant droit,

— INFIRMER le jugement rendu le 4 juillet 2018 par le Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY concernant le montant de l’indemnité d’éviction et d’occupation,

Statuant à nouveau,

— FIXER l’indemnité d’éviction dont est redevable Monsieur B envers la société ASHENG à titre de réparation du préjudice causé par le non renouvellement de son bail commercial, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement du 4 juillet 2018, à la somme de 269.402 € (outre les frais de licenciements sur justificatifs).

— CONDAMNER, en conséquence, Monsieur B à payer à la société ASHENG la somme de 269.402 €.

— FIXER l’indemnité d’occupation due depuis le 1^er avril 2008 à la somme de 16.817,50 € par an HT/HC.

— CONDAMNER Monsieur B à payer à la société ASHENG la somme de 5 000 € de dommages et intérêts pour manoeuvre dilatoire.

En tout état de cause,

— CONDAMNER Monsieur B à payer à la société ASHENG une somme complémentaire de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— CONDAMNER Monsieur B aux entiers dépens de l’appel, dont distraction au profit de la SELARL INGOLD & THOMAS, avocats aux offres de droits, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 10 septembre 2020.

MOTIFS

Sur le droit à une indemnité d’éviction

L’appelant soutient que la société ASHENG ne justifie pas que le fonds de commerce qu’elle exploite dans les locaux lui appartient ; que le titre locatif n’est pas constitué faute pour le preneur de pouvoir justifier de la chaîne contractuelle depuis 1981 ; que si la SARL ASHENG déclare tenir ses droits de M. D, il n’est pas démontré que celui-ci détenait ses droits d’un précédent cédant ; que le preneur ne peut donc pas prétendre à une indemnité d’éviction. Il prétend également qu’il n’est pas rapporté la preuve que le preneur exploite le fonds dans les lieux loués ; que les éléments comptables produits font notamment apparaître des rémunérations de personnel peu réalistes, ledit personnel étant manifestement affecté à un autre établissement ; que le preneur exploite un autre fonds […] à Paris sous le même nom commercial OSAKA ; que l’activité exploitée au 130 avenue de la résistance bénéfice en réalité du soutien du fonds similaire exploité à l’adresse précitée.

L’intimée rappelle que l’acte de cession du fonds de commerce établi à son profit suffit à justifier qu’elle est titulaire du bail et du fonds, ledit acte de cession étant précis quant à l’origine du bail cédé et opposable à M. B ; qu’il y est annexé un courrier de l’administrateur de biens de l’indivision Z A faisant état de l’accord des bailleurs à la cession ; que lors de la cession du fonds de commerce, la SARL HUANGLI était bien titulaire du droit au bail qui lui a été cédé ; que la qualité de locataire n’a jamais été contestée par les différents bailleurs qui se sont succédés et notamment la société A3L CONSEILS dont M. B tient ses droits. Sur l’exploitation effective du fonds de commerce, la société ASHENG rappelle avoir fourni lors des opérations d’expertise ses documents comptables et la liste des salariés ; qu’aucune disposition ne lui fait obligation de poursuivre son activité dans les locaux dont elle est évincée postérieurement à la date de fin du bail par l’effet du refus de renouvellement ou du congé ; qu’elle peut d’ailleurs partir à tout moment à compter de la notification du droit d’option. Elle ajoute qu’en tout état de cause, elle a poursuivi son activité dans les locaux tel que cela ressort des liasses fiscales qu’elle produit.

Aux termes de l’article L145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Le preneur pour prétendre à ladite indemnité doit remplir les conditions du droit au statut prévu par les articles L. 145-1 et L. 145-8 du Code de commerce.

Il est admis que seul le propriétaire du fonds de commerce est créancier de l’indemnité d’éviction.

Comme l’a relevé le jugement entrepris, le titre locatif de la SARL ASHENG est constitué par le droit au bail cédé dans le cadre de la cession de fonds de commerce dont elle a bénéficié selon acte du 6 juillet 2006, enregistré auprès des services fiscaux. Il est mentionné dans cet acte de cession que le cédant, la SARL HUANGLI, a elle-même acquis le fonds de commerce, comprenant le droit au bail, de M. L D et M^me M D le 23 juillet 2004, ces derniers étant les cocontractants directs des bailleurs dans le cadre du bail du 29 septembre 2000.

En effet, le bail du 29 septembre 2000 (à effet au 1^er avril 1999) a été renouvelé par les consorts X Z A, représentés par M^me E, administrateur de biens, à M. et M^me D pour une activité à usage de restauration et toutes activités connexes sans grande licence de sorte qu’il n’est pas nécessaire d’établir la chaîne des baux antérieure, un bail renouvelé constituant un nouveau bail.

Si l’acte de cession de fonds de commerce à la SARL HUANGLI n’a pas été versé aux débats, il résulte des termes de l’acte de cession de fonds de commerce précité du 6 juillet 2006 que M. et M^me D ont acquis leur fonds de commerce de la société HISU LAN, sans que les bailleurs de l’époque aient émis le moindre doute sur l’existence d’un fonds de commerce lorsqu’ils ont renouvelé

le bail au profit de M. et M^me D.

Il ressort également des stipulations de l’acte sous seing privé du 6 juillet 2006 que M. et M^me D ont cédé à la SARL HUANGLI le fonds de commerce qu’ils exploitaient dans les locaux donnés à bail et loyer renouvelé selon acte du 29 septembre 2000 par les consorts X Z A, de sorte que la SARL HUNAGLI a bien cédé à la SARL ASHENG un fonds de commerce dont elle était propriétaire avec le droit au bail, la cession du fonds de commerce à la SARL HUANGLI par M. et M^me D étant intervenue au terme d’un acte sous seing privé du 23 juillet 2004 enregistré à la recette principale des impôts du Raincy le 29 juillet 2004.

Comme relevé par le jugement entrepris, l’acte de cession du 6 juillet 2006 a été conclu avec l’accord express des bailleurs de l’époque selon lettre de leur administrateur de biens du 4 mai 2006, soit les consorts Y (venant aux droits de M^me X) Z A dont la famille possédait l’immeuble en cause depuis le 4 juin 1900, tel que cela ressort de l’acte de vente du 28 juin 2012 de l’immeuble dans lequel se situe le local commercial à M. B par la société A3L CONSEIL qui l’avait acquis des consorts Y Z A le 22 décembre 2011. Les bailleurs de l’époque étaient par conséquent à l’origine des baux successifs conclus sur le bien loué, ce qui confirme, compte tenu de leur nécessaire connaissance des preneurs successifs, que lors de la cession de fonds de commerce du 6 juillet 2006, la SARL HUANGLI était bien titulaire du droit au bail cédé des locaux dans lequel elle exploitait son fonds de commerce. Au demeurant l’acte de vente du 28 juin 2012 mentionne expressément le bail commercial consenti à la SARL ASHENG et la procédure alors en cours devant le juge des loyers commerciaux.

Il s’ensuit que l’acte de cession de fonds de commerce du 6 juillet 2006, enregistré auprès des services fiscaux et régulièrement porté à la connaissance des bailleurs de l’époque, précis quant à l’origine du bail cédé, est opposable aux tiers, et donc à M. I B qui vient aux droits des bailleurs et celui-ci ne saurait se contenter, pour y faire échec, d’invoquer des incertitudes quant aux preneurs antérieurs au 29 septembre 2000.

Par conséquent la SARL ASHENG justifie de sa qualité de propriétaire du fonds de commerce exploité dans le local donné à bail sis […] au RAINCY ainsi que de son titre locatif.

S’agissant de l’exploitation du fonds de commerce, la cour note que M. B ne se prévaut pas d’une absence d’exploitation à la date de délivrance ou d’effet de l’acte délivré le 24 septembre 2007 par les bailleurs précédents intitulé 'congé avec offre de renouvellement'.

Comme l’a relevé le jugement entrepris, l’exploitation du fonds de commerce dans les locaux donnés à bail ressort du rapport d’expertise judiciaire qui retrace une activité commerciale, et les documents comptables (bilans et déclarations annuelles des données sociales) afférents à la SARL ASHENG produits attestent de la permanence de cette activité, avec un chiffre d’affaires, des achats de matières premières, rémunération du personnel,…, ainsi que du rattachement au fonds exploité dans les locaux donnés à bail de salariés, sans que le bailleur ne puisse arguer d’incohérences qu’il dit avoir relevées dans les documents pour affirmer que cela équivaudrait à une absence totale d’activité.

M. B se prévaut, pour appuyer ses dires, d’une photographie d’un sachet plastique au nom de 'OSAKA’ mentionnant une adresse 130 avenue de la résistance à Le Raincy et une adresse […] à Paris 18^e, prise, semble-t-il courant 2015, et d’une recherche effectuée en 2019 sur le site 'SOCIETE.COM’ concernant un établissement CHEZ F (OSAKA) […] , immatriculé depuis le 7 mai 2013, spécialisé en restauration rapide ayant pour gérant M. F. Ces éléments, et le fait que l’enseigne exploitée au 130 avenue de la résistance le soit sous le nom 'OSAKA’ ne sont pas suffisants pour établir un lien capitalistique entre ces deux sociétés, qui n’ont pas les mêmes gérants (M. G est le gérant de la SARL ASHENG), ce en l’absence notamment de production des statuts, ni que le fonds du 130 aurait cessé d’être exploité au profit du restaurant sis

[…] comme le prétend M. B.

Le jugement entrepris, qui a retenu que la SARL ASHENG a droit à une indemnité d’éviction sera donc confirmé.

Sur le montant de l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L 145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction est destinée à permettre au locataire évincé de voir réparer l’entier préjudice résultant du défaut de renouvellement.

1. L’indemnité principale

Il est usuel de mesurer les conséquences de l’éviction sur l’activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l’indemnité d’éviction prend le caractère d’une indemnité de transfert ou si l’éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité d’éviction une valeur de remplacement.

Les parties ne contestent pas que l’éviction entraînera la perte du fonds et elles ne critiquent ni l’expert judiciaire, ni le jugement entrepris en ce qu’ils ont retenu que la valeur du fonds devait être appréciée en fonction de la valeur du droit au bail et que cette valeur du droit au bail devait être appréciée au regard d’un loyer de renouvellement plafonné.

L’expert judiciaire a retenu une valeur locative de marché de 44 150 euros (à savoir 550 eurosx59m²B pour le local commercial et 225 eurosx 52m² réel pour l’appartement d’habitation) et un loyer plafonné de 14 985 euros, soit un différentiel de 29 165 euros auquel il a appliqué un coefficient 6. Il a évalué à la somme de 175 000 euros la valeur vénale du droit au bail, ce qui a été entériné par le jugement entrepris.

L’appelant conteste la valeur de marché retenu par l’expert judiciaire considérant que celle-ci est excessive au regard des prix de comparaison et de la situation du local donné à bail, faisant notamment valoir que :

— le local n’est pas situé dans la partie la plus commerçante de l’avenue,

— les références citées par l’expert judiciaire à Rosny sous Bois, St Ouen ou Montreuil ne sont pas pertinentes comme se situant sur d’autres communes plus proches de Paris et/ou mieux desservies,

— il doit être tenu compte de la référence locative qu’il produit pour une location consentie à la Poste dont la surface réelle doit être valorisée par un coefficient multiplicateur de 1,59 pour obtenir la surface pondérée.

L’appelant considère également, qu’au vu de la situation du local sur un secteur de l’avenue de moindre commercialité, un coefficient de 4, au lieu de 6 est plus adapté.

L’intimée demande que le différentiel de loyer retenu par l’expert judiciaire soit entériné mais elle soutient que le coefficient multiplicateur proposé par l’expert est insuffisant eu égard à la bonne adéquation de l’emplacement avec l’activité exercée, de sorte qu’un coefficient de 7 est plus approprié pour apprécier la valeur du droit au bail.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que l’avenue de la Résistance constitue l’axe le plus commerçant du Raincy, bénéficiant d’une bonne commercialité de quartier.

Si comme l’indique M. B, le local exploité par la SARL ASHENG ne se situe pas sur la partie la plus intéressante de l’avenue sur le plan commercial, ce qui a été relevé par l’expert, à savoir à

proximité du RER, il a toutefois été relevé par l’expert judiciaire, 'au voisinage immédiat l’exploitation', la présence d’un café-tabac, salon de coiffure, opticien, alimentation générale, pompes funèbres, fleuriste, agence immobilière, cordonnerie-serrurerie, agence bancaire et le local est également situé à proximité de la mairie, ce qui lui permet de bénéficier d’une clientèle d’employés intéressés par une restauration de proximité.

Selon l’expert judiciaire, qui n’a pas été démenti sur ce point, le restaurant japonais exploité dans les lieux est fréquenté par une clientèle d’habitués essentiellement constituée de personnes résidant ou travaillant dans le quartier.

Il s’ensuit que le local bénéficie d’une bonne situation eu égard à l’activité exercée s’adressant essentiellement à une clientèle d’habitués.

Au regard de ces éléments, le coefficient multiplicateur de 6 retenu par l’expert judiciaire et le jugement entrepris est justifié.

S’agissant des locaux plus précisément, ceux-ci sont situés dans un immeuble de bonne apparence, ils sont en bon état ou en état d’usage avec un bon agencement, un équipement de chauffage approprié et une climatisation, la salle de restaurant présente 44 couverts, le linéaire de façade est de 5,60 mètres sur l’avenue, ce qui confère une bonne visibilité au restaurant, le logement d’habitation, en état d’usage, bénéficie d’un bon éclairement général, les caves, accessibles uniquement par les parties communes, sont saines.

S’agissant des références relevées par l’expert judiciaire, celles-ci sont en majorité situées sur d’autres communes que le RAINCY dans le département de Seine Saint Denis. Toutefois, il n’y a pas lieu d’écarter les références de commerces situés sur les communes de Rosny sous Bois, Saint Ouen ou Montreuil, alors que les références prises sur la commune Le Raincy sont peu nombreuses (3) de sorte qu’il est nécessaire de disposer de plusieurs termes de comparaison, étant relevé d’une part que les références comparables en terme d’activité de restauration/bar/café/brasserie/sandwicherie doivent être retenues même si elles sont situées sur d’autres communes et d’autre part qu’à défaut d’équivalence, les termes de comparaison sont corrigés à raison des différences existantes, que ce soit au niveau de la surface, de l’activité exercée lorsqu’elle n’est pas comparable et de leur situation géographique. La cour relève d’ailleurs que l’expert judiciaire a précisé les éléments de situation des références.

Enfin, s’agissant de la valeur actuelle de marché, il convient de privilégier les références de première location.

Il ressort de l’expertise judiciaire les éléments suivants :

— les loyers fixés judiciairement s’établissent entre 190 euros/m²B à 420euros/m²B avec notamment deux références de café bar de 230 euros/m² dans le centre ville de Drancy (2006) et 300 euros/m² à Pantin (2007),

— les loyers de renouvellement amiables s’établissent entre 175 euros/m²B et 536 euros/m²B, cette dernière référence concernant un café-restaurant bien situé à Montreuil (2011), à proximité du métro Robespierre pour une surface plus réduite. Parmi les références visées par l’expert on note une référence à Pantin pour une viennoiserie sandwicherie à 300 euros/m²B (2013) sur un axe commerçant en sortie de métro, un autre restaurant à Montreuil pour 470 euros/m²B (2012) à proximité du métro, deux références au Raincy au 90 bis avenue de la résistance pour une activité de retouche à 371 euros/m² (2008), une agence bancaire pour 228 euros/m² (2005) 60 avenue de la résistance,

— les loyers en première location s’établissent entre 321 euros/m²B à 574 euros/m²B avec une

référence au Raincy, 1 place du Général de Gaulle en centre ville face à la gare du RER, à 487euros/m² B pour un opticien (2010), une brasserie à St Ouen au voisinage du métro à 557euros/m²B (2006), à Montreuil une activité de restauration rapide bien située sur une voie piétonne à proximité du métro à 574 euros/m²B (2008) et une agence bancaire à Noisy le Grand sur un axe de circulation majeur à 321 euros/m²B (2012), une activité de primeurs à Rosny sous Bois à 545 euros/m² (2014).

La cour note que les références de 1^re location pour des activités comparables se situent à Montreuil et St Ouen, communes limitrophes de Paris avec des emplacements à proximité du métro, ce qui n’est pas le cas du commerce dont s’agit.

S’agissant des références dont fait état l’appelant, la référence LA POSTE (bail de 2012) 98 avenue de la résistance n’a pas pu être exploitée par l’expert judiciaire faute d’éléments lui permettant d’apprécier notamment le prix unitaire/m² pondéré ; si en cause d’appel, l’appelant produit le plan des locaux pour le bail consenti à M. H en 2014 au 109 avenue de la résistance, la cour relève que faute de l’avoir fait lors des opérations d’expertise judiciaire, l’expert n’a pas pu évaluer la surface pondérée par zone et l’appelant ne propose pas une pondération par zone mais l’affectation d’un coefficient arbitraire de 1,59 de sorte que ces références ne peuvent pas être retenues.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la valeur locative actuelle de marché, tenant compte des termes de comparaison étant relevé que les commerces présentant des activités comparables de restauration sont situés sur d’autres communes, notamment limitrophes de Paris, de la configuration bien adaptée du local commercial par rapport à l’activité exercée, d’un bon emplacement eu égard à l’activité exercée s’adressant à une clientèle principalement d’habitués et à proximité d’autres commerces de quartier, bien que le local ne soit pas situé sur la partie la plus attractive de l’avenue de la résistance, de son état, le prix unitaire approprié est de 530 euros/m²B pour la partie commerciale des locaux et non celui de 550 euros/m²B qui a été retenu par le jugement entrepris.

La surface pondérée de la partie commerciale , à savoir 59m²B, n’étant pas contestée, la valeur locative actuelle de marché s’établit à 31 270 euros, soit 59 m²x530 euros.

La cour relève que dans l’évaluation qu’ils ont faites de l’indemnité principale, les parties sont taisantes sur la valeur locative de la partie habitation.

La cour rappelle que la valeur locative doit porter sur l’ensemble des locaux donnés à bail, à savoir la partie commerciale et la partie habitation.

Les parties n’ayant développé aucun moyen dans leurs écritures contestant l’évaluation de la valeur locative actuelle de marché de l’appartement d’habitation, situé au 1^er étage et accessible uniquement par les parties communes, cette évaluation pour un montant de 11 700 euros (225eurosx52m² réel) sera entérinée.

La valeur locative totale de marché des locaux donnés à bail est donc de (31 270 euros + 11 700 euros), soit 42 970 euros. Le loyer si le bail avait été renouvelé se serait établi selon les indices à 14 985 euros, montant non contesté par les parties.

Il s’ensuit que la valeur du droit au bail s’établit ainsi : (42 970 euros – 14 985 euros) x 6 (coefficient) = 167 910 euros arrondis à 168 000 euros.

Le montant de l’indemnité principale est donc de 168 000 euros.

2- Les indemnités accessoires

— indemnité de remploi

Il n’est pas discuté que l’indemnité de remploi est de 10% de l’indemnité principale, elle s’établit donc à 16 800 euros.

— trouble commercial

La société ASHENG sollicite la prise en compte de la moyenne des trois derniers résultats d’exploitation (2015 à 2017) pour fixer une indemnité équivalent à six mois ce qui est contesté par l’appelant.

Le trouble causé par le temps nécessaire à une nouvelle installation justifie l’attribution d’une indemnité spécifique qui se calcule au plus proche de l’éviction. C’est au bailleur qui soutient que la locataire ne se réinstallera pas d’en apporter la preuve, ce qu’en l’espèce il ne fait pas.

Il convient de prendre en compte les trois derniers exercices, la preuve n’étant pas rapportée par le bailleur que le résultat de la société locataire serait artificiellement augmenté par le fonds de commerce sis à Paris 18^e étant relevé qu’il n’est pas démontré la preuve de liens capitalistiques entre ces fonds.

C’est de manière justifié que le jugement a retenu l’excédent brut d’exploitation et non le résultat d’exploitation, l’EBE étant en principe plus représentatif des résultats réels d’une société , la cour relevant que le calcul de l’EBE auquel a procédé le jugement de première instance n’a pas été contesté en tant que tel. Cet excédent est, au vu des comptes de résultats simplifiés, de 7 563 euros pour 2015, de 1 592 euros pour 2016 et de 14 860 euros en 2017 soit un excédent brut d’exploitation moyen sur trois ans de 8005 euros. Il convient conformément aux usages de le retenir sur 3 mois, aucun élément ne justifiant la période de 6 mois réclamée par la SARL ASHENG.

L’excédent brut d’exploitation moyen sur 3 mois sera donc fixé à la somme de 2000 euros (arrondie) [(8005 euros/12)x3] de sorte que le jugement entrepris qui l’a fixé à 770 euros, le bilan 2017 n’étant alors pas connu, sera infirmé.

— frais de réinstallation

La société ASHENG sollicite de ce chef la somme de 33 040 euros calculée sur la base de la somme de 800 euros par m², comme proposée par l’expert, mais avec un abattement de 30 %compte tenu de l’usure et non de 50 % comme suggéré par l’expert. Le bailleur estime qu’il n’y a pas lieu à indemniser la demanderesse de ce chef.

La cour renvoie à la motivation pertinente du jugement entrepris qui a retenu à ce titre la somme de 18 200 euros ajoutant que contrairement à ce que prétend le bailleur, les frais de réinstallation sont dus en cas de perte de fonds de commerce et que contrairement à ce que soutient la locataire, la salle de restaurant n’est pas en excellent état mais en bon état, le reste du local commercial étant en état d’usage.

— indemnité pour double loyer

Les frais de double loyer ne sont pas dus s’agissant d’une perte de fonds de sorte que c’est de manière justifiée que le jugement a écarté, à l’instar de l’expert, ce chef de préjudice.

— indemnité pour frais de déménagement

En l’absence de tout devis tant en première instance qu’en appel, il sera être accordé de ce chef à la preneuse une somme de 1 500 euros à l’instar du jugement.

Par conséquent, l’indemnité d’éviction s’établit ainsi

— indemnité principale : 168 000 euros

— indemnité de remploi : 16 800 euros

— trouble commercial : 2000 euros

— indemnité pour frais de réinstallation : 18 200 euros

— frais de déménagement : 1 500 euros,

soit la somme de 206 500 euros, outre les frais de licenciement qui seront réglés sur justificatifs.

Il convient, par application de l’article 1153-1 du code civil devenue 1231-7 du code civil, de dire que la somme de 206 500 euros due par le bailleur au titre de l’indemnité d’éviction portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt qui a arrêté son montant, et non à compter du jugement comme sollicité par le preneur.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article L. 145-28 du code de commerce dispose qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections VI et VII, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Les parties ne contestent pas que l’indemnité d’occupation doit être fixée à compter du 1^er avril 2008.

En l’espèce, l’expert judiciaire, propose de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 21.600 par an, déduction faite d’un abattement pour précarité de 10% ce qui a été entériné par le jugement entrepris.

L’appelant considère que la moyenne des références figurant au rapport de l’expertise judiciaire est de 350,98 euros /m²B ; que le prix unitaire retenu par l’expert judiciaire de 275 euros/m² B est donc sous évalué ; qu’il convient de fixer le prix unitaire de la boutique à 351 euros/m²B pour la boutique.

L’intimée sollicite l’entérinement de la valeur locative proposé par l’expert avant abattement, contestant en revanche l’abattement pour précarité estimant que la durée de la procédure justifie qu’il soit de 30%.

La cour rappelle que l’indemnité d’occupation ne correspond pas à la valeur locative actuelle de marché ; qu’elle est évaluée au 1^er avril 2008 ; que la valeur locative n’est pas issue de la moyenne arithmétiques des prix pratiqués dans le voisinage mais tient compte de l’ensemble des divers éléments de la valeur locative.

La référence produite par l’appelant (bail GUILLOUX) ne permet pas d’apprécier le prix unitaire par m²B pour la partie commerciale du bail, elle sera donc écartée.

Au regard des termes de comparaison qui ont été détaillés ci-dessus, étant rappelé qu’il y a lieu de prendre en compte les références judiciaires, de renouvellements amiables et de premières locations en tenant compte des différences avec le local dont s’agit en fonction notamment de leur localisation et des activités, des obligations respectives des parties résultant du bail qui ne comprend pas de clause exorbitante à la charge du preneur mais des conditions locatives ordinaires et de droit commun, de la configuration bien adaptée du local commercial par rapport à l’activité exercée, d’un bon emplacement eu égard à l’activité exercée s’adressant à une clientèle principalement d’habitués et

à proximité d’autres commerces de quartier, bien que le local ne soit pas situé sur la partie la plus attractive de l’avenue de la résistance, de son état, le prix unitaire proposé par l’expert judiciaire de 275 euros/m²B pour la partie commerciale des locaux est justifié, soit 16 225 euros (275 eurosx59m²B)/an.

La valeur locative de l’appartement estimée par l’expert judiciaire à la somme annuelle de 7 800 euros n’est pas critiquée par les parties.

Il s’ensuit que la valeur locative au 1^er avril 2008, avant abattement, est de 24 025 euros.

L’abattement de précarité de 10%, conforme aux usages, est justifié étant relevé que le preneur ne peut pas reprocher au bailleur d’avoir usé de son droit d’option.

Par conséquent il convient de confirmer le jugement entrepris qui a fixé à la somme de 21600 euros/an, hors taxes et charges, le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 1^er avril 2008.

Sur la demande dommages et intérêts

La société ASHENG sollicite la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts au motif que le bailleur tente par une 'manoeuvre dilatoire’ réitérée en cause d’appel visant à lui dénier son droit à une indemnité d’occupation à récupérer les locaux sans lui verser d’indemnité.

Mais la société ASHENG n’établit ni la mauvaise foi de M. B dans l’introduction de l’appel, ni de manoeuvre 'dilatoire’ qui serait fautive dans ses moyens de défense de sorte que cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens incluant les frais d’expertise judiciaire qui ont été mis à la charge de M. B, ladite expertise ayant été rendue nécessaire du fait de l’exercice du droit d’option par celui-ci mettant fin du bail.

En cause d’appel, M. B sera condamné à régler la somme de 2000 euros à la société ASHENG au titre de l’article 700 du code de procédure civile et, succombant principalement, il sera condamné aux dépens de l’appel dont distraction au profit de l’avocat postulant par application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement entrepris sur le montant de l’indemnité d’éviction,

Le confirme en ses autres dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant

Dit que l’indemnité d’éviction s’établit ainsi :

— indemnité principale : 168 000 euros

— indemnité de remploi : 16 800 euros

— trouble commercial : 2000 euros

— indemnité pour frais de réinstallation : 18 200 euros

— frais de déménagement : 1 500 euros,

soit la somme de 206 500 euros, outre les frais de licenciement sur justificatifs,

Fixe en conséquence l’indemnité d’éviction à la somme de 206 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, outre les frais de licenciement sur justificatifs,

Rejette le surplus des demandes,

Condamne M. B à régler à la SARL ASHENG la somme de 2 000 euros au titre l’article 700 du code de procédure civile

Condamne M. B aux dépens dont distraction au profit de l’avocat postulant par application de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE POUR LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE