RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 25 Novembre 2021

(n° 214 , 1 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/18120 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCZNJ

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 12 Novembre 2020 par le juge de l’expropriation de Bobigny RG n° 19/00196

APPELANTE

S.A.R.L. SCHNABEUR

[…]

[…]

représentée par M^e Ibrahim CEKICI de la SELAS OZ & IZ, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES

Société SEMISO Société anonyme d’Economie Mixte de Construction et de Rénovation de la Ville de […]

[…]

[…]

[…]

représentée par M^e Christofer CLAUDE de la SELAS REALYZE, avocat au barreau de PARIS, toque : R175 substitué par M^e Driss LAHLOU ELOUITASSI, avocat au barreau de PARIS

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE ST DENIS COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

France domaine

[…]

[…]

représentée par M^me Z A en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Septembre 2021, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Hervé LOCU, Président chargé du rapport :

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Hervé LOCU, président

Valérie MORLET, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier : Marthe CRAVIARI, lors des débats

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Sixtine ROPARS, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

La SARL Schnabeur était propriétaire d’un fonds de commerce exploité dans un local commercial situé […] à Saint-Ouen (93'400) sur la parcelle cadastrée section Z N° 13, où elle exerçait une activité de vente de pièces automobiles.

Le local loué est situé dans le périmètre du projet de la Zac « porte de Saint-Ouen » qui a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique par arrêté préfectoral du 25 mars 2013.

Aux termes de l’arrêté préfectoral du 3 février 2014, les parcelles situées à l’intérieur de la déclaration d’utilité publique ont été déclarées cessibles au profit de la société anonyme d’économie mixte de construction et de rénovation de la ville de Saint-Ouen (ci après dénommée SEMISO).

Une ordonnance d’expropriation du 11 mars 2014 par le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance devenu tribunal judiciaire de Bobigny a transféré la propriété du bien donné à bail à la SARL Schnabeur à la SEMISO.

Par requête du 21 mai 2019 reçue au greffe de l’expropriation le 26 mai 2019, la SEMISO a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal de grande instance de Bobigny aux fins de fixer ses obligations à l’égard de la SARL Schnabeur.

Par jugement en date du 12 novembre 2020, après transport sur les lieux du 4 décembre 2019, le juge de l’expropriation a :

'fixé l’indemnité totale d’éviction due par la société anonyme d’économie mixte de construction et de rénovation de la ville de Saint-Ouen (SEMISO) à la SARL Schnabeur au titre de l’opération d’expropriation des locaux commerciaux d’activités situés […] à Saint-Ouen (93'400) sur la parcelle cadastrée section Z N° 13 à la somme de 99'470 € se décomposant comme suit :

'indemnité principale : 66'345 €,

'indemnité de remploi : 6790 €,

'indemnité pour trouble commercial : 11'335 €,

'indemnité pour frais de déménagement : 1500 €,

'indemnité pour frais administratifs : 500 €,

'sursis à statuer sur les indemnités destinées à couvrir les frais de licenciement du personnel qui seraient la conséquence directe de l’expropriation ;

'dit qu’il incombe à SARL Schnabeur de saisir la juridiction dès qu’elle sera en possession des justificatifs afférents pour l’indemnité pour frais de licenciement ;

'condamné la SEMISO à payer à la SARL Schnabeur la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

'condamné la SEMISO aux dépens.

La SARL Schnabeur a interjeté appel le 14 décembre 2020 limité à la fixation de l’indemnité totale d’éviction selon la déclaration d’appel.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

'déposées au greffe par la SARL Schnabeur, appelante, le 8 mars 2021 notifiées le jour même (AR du 10 mars 2021), qui demande la cour de :

A titre principal

'infirmer le jugement rendu

Statuant à nouveau

'reconnaître à la SARL Schnabeur un droit de priorité pour l’attribution d’un local de même nature

'par conséquent, enjoindre à la SEMISO de lui attribuer un local de même nature

A titre subsidiaire,

Si la cour ne reconnaissait pas un droit de priorité,

'fixer l’indemnité d’expropriation à la somme de 392'212,50 € se décomposant comme suit :

'indemnité principale : 209'600 €

'indemnité de remploi : 84'976,50 €

'indemnité pour trouble commercial : 56'675 €

'indemnité pour frais de déménagement : 10'000 €

'indemnité pour frais de réinstallation : 13'000 €

'indemnité pour frais administratifs : 5000 €

'indemnités de licenciement 12 961 €

'condamner la SEMISO à lui verser une somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de civile,

'Condamner la SEMISO aux dépens.

'Déposées au greffe par la SEMISO, intimée, le 10 juin 2021 notifiées le jour même (AR des 11 et 16 juin 2021), qui demande à la cour de :

à titre principal

— déclarer irrecevable la demande de la SARL Schnabeur tendant à un droit de priorité pour l’ attribution d’un local de même nature lui soit reconnu, l’appel étant limité à la fixation de l’indemnité totale de dépossession

en toute hypothèse

— confirmer le jugement dont tout son dispositif

— rejeter le surplus des demandes formulées par la SARL Schnabeur.

'Adressées par le commissaire du gouvernement, intimé et appelant incident, le 10 juin 2021 notifiées le 14 juin 2021 (AR du 16 juin 2021) qui demande à la cour de fixer une indemnité totale comme suit :

'hypothèse 1: fonds de commerce

indemnité principale : 57'000 €

indemnité accessoire de remploi : 4550 €

indemnité pour trouble commercial : 11'335 €

frais de déménagement : sur devis contradictoires, montant hors-taxes

frais administratifs liés à l’expropriation : sur facture, montant hors-taxes

soit une indemnité totale de 72'885 €

'hypothèse 2 : droit au bail :

indemnité principale : 23'300 €

indemnité de remploi si réinstallation : 1180 €

indemnité de trouble commercial : 11'335 €

frais de déménagement : sur devis contradictoires, montant hors-taxes

frais de réinstallation : sur devis contradictoires, montant hors-taxes

frais administratifs liés à l’ expropriation : sur facture, montant hors-taxes

soit une indemnité totale de 35'800 €.

MOTIFS DE LA DECISION

La SARL Schnabeur fait valoir que :

— À titre principal : sur le droit de priorité pour l’attribution d’un local de même nature

Elle indique en effet que son activité est parfaitement compatible avec le projet de la SEMISO, qu’elle exerce l’activité de pièces détachées neuves qui sont vendues dans des cartons et qu’elle exerce l’activité de garage de pièces détachées d’occasion ;

— À titre subsidiaire : sur son indemnisation

1°sur l’indemnité principale

Son chiffre d’affaires ayant augmenté de 193,71 % entre 2017 et 2018 et 256,30 % entre 2018 et 2019, elle demande d’appliquer un ratio de pondération du chiffre d’affaires qui ne peut être inférieur à 100 %, soit la somme de 209'600 €.

2° sur les indemnités accessoires

A sur l’indemnité de remploi

Elle sollicite une indemnité de 84'976,50 € correspondant à la multiplication du chiffre d’affaires de 2019 x 25 %, pourcentage tenant compte des frais nécessaires pour recouvrer une situation antérieure.

B l’indemnité de trouble commercial

Elle ne saurait être inférieure à 3 mois de CA moyen, soit un montant de 56'675 €.

C les frais de déménagement et les frais de réinstallation

Elle va débourser des frais de réinstallation comprenant notamment les travaux d’aménagements et travaux de mise aux normes, dont le montant ne peut être inférieur à 13'000 € en comparaison des travaux réalisés en vue de faire le commerce de pièces détachées pour automobiles.

D les frais administratifs

Il convient de tenir compte des frais de modification des statuts et de rédaction des procès-verbaux d’assemblée générale extraordinaire, des frais de réédition des documents commerciaux et des supports de communication, d’information de la clientèle, de coût de résiliation et de conclusions de nouveaux abonnements ; elle sollicite en conséquence la somme de 5000 €.

E les indemnités de licenciement

Elle emploie 3 salariés ayant le droit de percevoir une indemnité de licenciement en raison de l’expropriation, soit à ce titre la somme de 12 961 €.

La SEMISO réplique que:

— à titre principal : sur l’irrecevabilité de la demande de droit de priorité pour l’attribution d’un local de même nature

L’appel de la SARL Schnabeur est strictement limité à la fixation de l’indemnité totale d’éviction ; en application des articles 901 et 562 du code de procédure civile, cette demande est dissociable de celles relatives à la fixation d’indemnité d’éviction et elle ne figure pas dans la déclaration d’appel.

'à titre subsidiaire : sur l’absence de bien-fondé de cette demande

Elle ne pourra offrir de local équivalent à la SARL Schnabeur, l’activité de vente d’équipements automobiles étant incompatible avec le projet d’aménagement qu’elle porte et des loyers attendus beaucoup plus élevés que celui actuellement versé par l’évincée.

'sur la méthode d’évaluation

Dans le cadre de la méthode de la perte du droit au bail, il convient de retenir pour la fixation de l’indemnité principale d’éviction un ratio de 35 %, en se basant sur la base des 3 derniers chiffres d’affaires annuels et non sur le seul chiffre d’affaires de l’année 2020 comme demandé par l’appelant.

'sur les indemnités accessoires

A sur l’indemnité de remploi

Le pourcentage demandé de 25 % est plus élevé que ce qui est usuellement retenu, et seul le chiffre d’affaires de 2019 est pris en compte.

B sur l’indemnité pour trouble commercial

Si la méthode demandée par l’appelant de 3 mois de bénéfice devait être retenue, elle aboutit à la somme de 448 € arrondis, alors que le calcul effectué sur la base de 300 jours d’activité correspond à la somme de 11'335 €.

C sur les frais de déménagement les frais de réinstallation

Cette indemnité a été raisonnablement fixée par le premier juge à la somme de 1500 € en l’absence de devis produits.

D frais administratifs

L’appelant ne justifie pas de la demande d’indemnité de 5000 €, sauf par un chiffrage non compréhensible qui n’ est établi ni par expert ni par comptable.

E indemnités de licenciement

Le juge de l’expropriation doit surseoir à statuer dans l’attente de l’effectivité des licenciements.

Le commissaire du gouvernement indique que :

L’estimation du fonds de commerce pleine et entière diffère de celle du droit au bail, la méthode d’évaluation dépendant de la poursuite de l’activité ou de son arrêt et l’éventuelle perte de clientèle ; au cas présent, la SARL Schnabeur précise être en train de chercher un local équivalent présentant les mêmes avantages que son local actuel.

Il propose donc de calculer en fonction de la poursuite d’activité, à savoir une cessation d’activité,

perte de clientèle et une activité poursuivie, avec droit au bail, sans perte de clientèle :

Il conclut à la fixation de l’indemnité totale comme suit :

hypothèse 1: fonds de commerce :

indemnité principale : 57'000 €: moyenne des chiffres d’affaires TTC des exercices 2017- 2019, 226700 € ; il est proposé dans le cas de la méthode par comparaison 3 ventes de fonds de commerce et de réparation de motocycles sur la ville de Saint-Ouen et du département correspondant à une moyenne de 21,6 € du chiffre d’affaires hors taxes. Il est proposé de retenir un coefficient de 25 % compte tenu de l’emplacement du commerce et de l’état du bien, soit : 226'700 € x 25 %= 56'675 € arrondis à 57'000 €

indemnité accessoire de remploi : 4550 €

indemnité de trouble commercial : 11'335 €

le trouble commercial est déterminé à partir du mode de calcul le plus favorable parmi 3 méthodes : 3 mois de bénéfice : 124 €, un mois et demi de salaires et charges : 4053 € ou 15 jours de recettes journalières : 11335 €

frais de déménagement : sur devis contradictoires, montant hors-taxes

frais administratifs liés à l’expropriation : sur facture, montant hors-taxes

Total : 72'885 €

hypothèse 2 : droit au bail :

indemnité principale : 23'300 €

prix du m² / loyer réel : 10'316 €/62 m²= 166 €/m²

étude de marché d’annonces de commerce de vente au détail sur les villes de Saint-Ouen offre locatives au 24 janvier 2020 : moyenne de 397 €/m² ; privilégier le terme numéro 2 d’un ratio de 222 € et la valeur du loyer théorique est estimée à 220 €

valeur de loyer théorique : 220 X 62 €= 13'640 €

valeur de loyer réel : 10'316 €

différentiel de loyer : 13'640-10'316= 3324 €

au regard de la situation géographique et de l’état du bien, il sera retenu un coefficient de commercialité de 7

soit une valeur de droit au bail estimée à : 3324 x 7= 23'268 € arrondis à 23'300 €.

indemnité accessoire de remploi et réinstallation : 1180 €

indemnité de trouble commercial : 11'335 €

frais de déménagement : sur devis contradictoires, montant hors-taxes

frais de réinstallation : sur devis contradictoires, montant hors-taxes

frais administratifs liés à l’expropriation : sur facture, montant hors-taxes

soit un total de 35'815 €

SUR CE, LA COUR

- Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l’appel étant du 14 décembre 2020, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de la SARL Schnabeur du 8 mars 2021, du commissaire du gouvernement du 14 juin 2021 et de la SEMISO du 10 juin 2021 adressées ou déposées dans le délai légal sont recevables.

- Sur l’étendue de l’appel et l’irrecevabilité de la demande de la SARL Schnabeur de lui reconnaître un droit de priorité

La SARL Schnabeur a formé appel par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 décembre 2020 enregistrée par le greffe le 14 décembre 2020.

Il est mentionné: " appel du jugement en date du 12/11/2020 du tribunal judiciaire de Bobigny-juridiction de l’expropriation de la Seine-Saint-Denis, tendant à obtenir l’annulation et/ou la réformation de la décision en ce qu’elle a :

'fixé l’indemnité totale d’éviction due par la société anonyme d’économie mixte de construction et de rénovation de la ville de Saint-Ouen (SEMISO) à la SARL Schnabeur situé […] à Saint-Ouen (93'400), sur la parcelle cadastrée section 16 numéro 13 la somme de 99'470 € ;

'préciser que cette indemnité totale d’éviction se décompose de la manière suivante :

'indemnité principale : 79'345 €

'indemnité de remploi : 6790 €

'indemnité pour trouble commercial : 11'335 €

'indemnité pour frais de déménagement : 1500 €

'indemnité pour frais administratifs : 500 €

'sursis à statuer sur les indemnités destinées à couvrir les frais de licenciement du personnel qui serait la conséquence directe de l’expropriation ;

'dit qu’il incombe à la SARL Schnabeur de saisir la juridiction de céans dès qu’elle sera en possession des justificatifs afférents aux indemnités pour frais de licenciement ;

'condamné la société anonyme d’économie mixte de construction de rénovation de la ville de Saint-Ouen (SEMISO) à payer la somme de 3000 € au titre article 700 du code de procédure civile ;

'condamné la société anonyme d’économie mixte construction de rénovation de la vie de Saint-Ouen (SEMISO) aux dépens

'rejeté toutes les autres demandes des parties."

L’acte d’appel du greffe indique que l’appel est limité à la fixation de l’indemnité totale de dépossession.

LA SEMISO demande à titre principal de déclarer irrecevable la demande de la SARL Schnabeur tendant à ce qu’un droit de priorité pour l’attribution d’un local de même nature lui soit reconnu sur le fondement des articles 901 et 562 du code de procédure civile, l’appel étant strictement limité à la fixation de l’indemnité totale d’éviction, le tribunal ayant expressément rejeté toutes les autres demandes des parties au rang desquelles figure la demande relative à l’attribution d’ un local de même nature, qui est dissociable de celle relative à la fixation de l’indemnité d’éviction, qui ne figure pas dans la déclaration d’appel.

Le premier juge a débouté la SARL Schnabeur de sa demande de droit de priorité pour l’attribution de locaux de même nature et dit qu’en conséquence, le préjudice subi par celle- ci sera réparé par une indemnisation fixée en espèces ; dans le dispositif, il a fixé l’indemnité totale d’éviction due par la SEMISO à la SARL Schnabeur et rejeté toutes les autres demandes des parties ; il a donc rejeté la demande de droit de priorité.

Or, si la déclaration d’appel enregistrée par le greffe indique que l’appel de la SARL Schnabeur est expressément limité à la fixation de l’indemnité totale de dépossession, l’acte d’appel lui-même mentionne in fine qu’il porte sur toutes les autres demandes des parties.

En conséquence, l’appel porte sur le rejet du droit de priorité pour l’attribution d’un local de même nature ; la SEMISO sera donc déboutée de sa demande principale de déclarer irrecevable la demande de la SARL Schabeur tendant à ce qu’un droit de priorité pour l’attribution d’un local de même nature lui soit reconnu.

- Sur le fond

Aux termes de l’article 1° du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit

international; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Conformément aux dispositions de l’article L322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L322-3 à L322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel de la SARL Schnabeur porte sur toutes les décisions du jugement relatives au droit de priorité et à l’indemnité totale de dépossession.

L’appel incident du commissaire du gouvernement a trait à l’indemnité totale de dépossession, et plus précisément sur le ratio à retenir dans le cadre de la méthode de perte du fonds de commerce, de 25%, le premier juge l’ayant fixé à 35%.

Le premier juge a retenu en application des articles L213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme s’agissant d’un droit de préemption que la date de référence est celle du PLU approuvé le 17 octobre 2017 et qu’à cette date le bien est situé en zone Uao.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit d’un fonds de commerces de vente de pièces automobiles situé […], sur la parcelle section Z N°13.

Le premier juge relève que cette avenue commerçante est située à proximité immédiate du périphérique parisien et que le bien est desservi par les arrêts de métro « Garibaldi », " porte de […]« et l’arrêt de tramway » porte de […]"; qu’il ressort du procès verbal de transport que le local est situé au rez de chaussée d’un bâtiment R+4 dont les étages sont à usage d’habitation ; le bien se compose d’un espace de vente avec vitrine comprenant un comptoir et des étales de marchandises et à l’arrière se situe une pièce à usage d’entrepôt, un bureau et des toilettes ; le procès verbal indique que l’espace de vente est en « bon état » tandis que l’arrière du magasin est dans un « état correct » et qu’une trappe permet d’accéder au sous sol, dans une pièce en « état d’usage » faisant office d’entrepôt.

Pour une plus ample description, il convient de se reporter au procès verbal de transport sur les lieux du 4 décembre 2019.

La SEMISO indique que le bien est situé dans un secteur largement dégradé, avec notamment la présence immédiate du boulevard périphérique et que la parcelle Z N°13 supporte plusieurs bâtiments construits en 1870 ; elle indique en produisant des photographies et un extrait Kbis (pièce N°3) que la SARL Schnabeur à la date de l’expropriation y exerçait une activité alimentaire, sous le nom commercial« Schnabeur Distribution alimentaire » et que depuis juillet 2018, elle y exerce désormais une activité de vente de pièces détachées pour véhicules automobiles.

Le commissaire du gouvernement indique que le local de 62 m² est en état d’usage.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance, soit le 12 novembre 2020.

- Sur le droit de priorité pour l’attribution de locaux de même nature

Aux termes de l’article L 314'5 du code de l’urbanisme les commerçants, artisans et industriels ont, dans le cas prévu à l’article L 314-2, un droit de priorité pour l’attribution de locaux de même nature compris dans l’opération lorsque l’activité considérée est compatible avec les dispositions du plan local d’urbanisme ou du document d’urbanisme en tenant lieu. Les commerçants, artisans ou industriels auxquels il n’a pas été offert de les réinstaller dans les conditions prévues ci-dessus ont un droit de priorité pour acquérir un local dans un immeuble compris dans l’opération ou des parts ou actions d’une société immobilière donnant vocation à l’attribution, en propriété ou en jouissance, d’un tel local, lorsque l’activité considérée est compatible avec les dispositions du plan local d’urbanisme du document d’urbanisme en tenant lieu.

L’exercice des droits prévus au présent article rend applicables les dispositions du 2e alinéa de l’article L 322-12 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les priorités prévues par le présent article jouent en faveur des titulaires de baux à usage des mêmes activités que celle de l’installation et prévus dans les locaux nouveaux. Pour les commerces de chaque nature, les priorités sont données au titulaire des baux les plus anciens.

L’article L 322-12 du code de l’expropriation dispose que les indemnités sont fixées en euros.

Toutefois, l’expropriant peut, en lieu et place du paiement d’indemnité, offrir aux commerçants, artisans ou à l’industriel évincé un local équivalent situé dans la même agglomération. Dans ce cas, il peut être alloué aux locataires, outre l’indemnité de déménagement, une indemnité compensatrice de sa privation de jouissance.

Le juge statue sur les différends relatifs à l’équivalence des locaux commerciaux offerts par l’expropriant.

La SARL Schnabeur fait valoir qu’elle était en droit de demander au premier juge de lui reconnaître un droit de priorité pour l’attribution d’un local de même nature, puisque son activité est parfaitement compatible avec le projet de la SEMISO et qu’elle exerce l’activité de pièces détachées neuves qui sont vendues dans des cartons et qu’elle n’exerce pas l’activité de garage de pièces détachées d’occasion.

La SEMISO rétorque que l’activité de vente automobile exercée par la SARL Schnabeur est incompatible avec le projet d’aménagement, et qu’en outre les loyers attendus sont beaucoup plus élevés que le loyer actuellement versé par la SARL Schnabeur en raison de la qualité des locaux rénovés et leur superficie.

En l’espèce, il ressort du traité de concession d’aménagement de la zone d’aménagement concerté porte de Saint-Ouen du 5 juillet 2011 (pièce N° 8) que l’opération d’aménagement entend réaliser « 3000 m² de SHON de commerces » ; sur le plan de masse de la Zac, le commerce prévu dans le futur immeuble situé au 125'[…] mesurera 160 m² ; en outre, le futur règlement de copropriété interdit « toute activité dangereuse, insalubre ou contraire aux bonnes m’urs » et impose « toute mesure afin que les activités ainsi exercées soient compatibles avec le standing de l’ensemble immobilier et dans la mesure du possible que ces activités ne portent pas atteinte à la jouissance paisible des lieux pour les copropriétaires des logements, notamment en raison des bruits, odeurs parasite hertziens pouvant en résulter » ; ainsi l’activité économique exercée dans les locaux expropriés ne pourra être exercée de façon équivalente dans un local relevant de la Zac de la porte de Saint-Ouen ; de plus, la SARL Schnabeur ne conteste pas que le montant des loyers attendus est beaucoup plus élevé que le montant des loyers actuellement versés par elle.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a considéré que le demandeur justifie suffisamment qu’aucun des locaux commerciaux réalisés dans le cadre de l’opération d’aménagement ne sera adapté à l’activité de la SARL Schnabeur et que le préjudice subi par celle-ci sera réparé par une indemnisation fixée en espèces.

- Sur l’indemnité principale

1° sur la méthode

En première instance, la SEMISO et le commissaire de gouvernement avaient formulé deux hypothèses, à savoir celle de la perte du droit au bail et celle de la perte du fonds de commerce.

En appel, si le commissaire du gouvernement propose à nouveau deux hypothèses, la SARL Schnabeur demande de retenir comme le premier juge uniquement la perte du fonds de commerce.

Celle-ci n’ayant pas trouvé de local de remplacement et la SEMISO n’ayant pu lui en proposer, il convient de confirmer le jugement qui a considéré qu’il s’agit d’une perte de fonds de commerce et en conséquence de fixer la valeur de l’entier fonds de commerce, selon la méthode du chiffre d’affaires.

2° sur la fixation de l’indemnité

Lorsque l’exploitant d’un fonds de commerce d’une activité ne peut se réinstaller à proximité des locaux d’ expropriation, l’ éviction commerciale entraîne pour celui-ci la perte de son droit au bail et la perte de sa clientèle dans sa globalité, élément essentiel du fonds de commerce ; le préjudice doit être réparé par l’allocation d’une indemnité égale à la valeur de l’entier fonds de commerce, valeur qui peut être inférieure à celle du droit au bail ; une telle indemnisation induit l’engagement du commerçant ou de l’exploitant de ne pas se réinstaller à proximité de l’ancien fonds. Pour déterminer la valeur de l’ancien fonds de commerce, qu’il convient de multiplier le chiffre d’affaires moyen, toutes taxes comprises, des 3 derniers exercices clos, par un ratio prix de vente/chiffre d’affaires, qui est contesté en l’espèce par la SARL Schnabeur, ce ratio étant déterminé en comparant le fond évaluer à des cessions récentes de fonds de commerce similaires sur le marché local à correspondant.

A. sur le chiffre d’affaires

Le chiffre d’affaires des 3 dernières années n’est pas contesté par les parties :

'CA TTC 2017 : 122 823 € (pièce N° 6)

'CA TTC 2018 : 217 371 € (pièce numéro 16) et non 217 464 € comme indiqué par la SARL Schnabeur en retenant le montant de la TVA collectée tel qu’indiqué par le commissaire du gouvernement.

'CA TTC 2019 : 339 906 € (pièce numéro 10)

Moyenne de 226 700 € TTC.

La SARL Schnabeur indique que son fonds de commerce est estimé entre 190 000 € et 195 000 € (pièce N°19), soit une moyenne de 192 500 €.

Cette estimation LBI agence ne peut être retenue, puisqu’elle est basée sur le chiffre d’affaires de 2020 de 315 000 € HT, dont au demeurant l’exactitude n’est pas établie le jugement étant du 12 novembre 2020, et seuls les 3 derniers chiffres d’affaires doivent être retenus, soit la moyenne de 226 700 €.

B. sur les termes de comparaison et le coefficient à retenir

LA SARL Schabeur ne propose pas de termes de comparaison ; elle indique que son chiffre d’affaire ayant augmenté de 193,71% entre 2017 et 2018 et de 156, 30% entre 2018 et 2019, le ratio de pondération aux chiffres d’affaires ne peut être inférieur à 100%.

Cependant, cet élément ne justifie pas d’écarter la méthode habituelle consistant à une comparaison à des cessions récentes de fonds de commerce similaires sur le marché local.

La SEMISO invoque la doctrine pour les activités de vente de pièces détachées automobiles en Ile de France :

— manuel évaluation des biens : M. X, 12° édition : 20 à 30%

— évaluation des biens : M. Y, 11° édition : 20 à 30%

— cote annuelle des valeurs vénales et immobilières au 1° janvier 2019, Caillon Moulé, 41° édition : 30 à 35%

Elle demande la confirmation.

Le commissaire du gouvernement propose 3 ventes de fonds de commerce sur la Banque Nationale des Données patrimoniales : cessions de fonds de commerce et réparation de motocycle(NAF 5510Z ou 4532Z) sur la ville de […] et villes du département :

N° du terme

Date de

vente

Adresse

Descriptif

Données

comptables HT

Valeur

vénale

Prix en %

du CA

T1

30 mars

2018

[…]

[…]

commerce de réparation

CA moyen

(2013-2015)

71701

35'000

49

T2

7 mars

2017

[…]

Théophile Sueur

Rosny-sous-Bois

commerce de vente au détail

d’équipement auto

CA moyen

(2014'2016)

1470' 46

20'000

14

T3

2 janvier

2018

[…]

Chanzy

Montreuil

commerce de vente au détail

CA moyen

(2015'2017)

334'858

7000

2

Le commissaire du gouvernement indique que les ventes aux chiffres d’affaires le plus comparable sont les termes 2 et 3 et que la moyenne des ventes est de 21,6 % du chiffre d’affaires hors taxes.

Le commissaire du gouvernement invoque également le barème de la côte annuelle des valeurs vénales immobilières des éditions Callon Moulé et le barème du manuel d’évaluation des biens M. X et il retient un coefficient de 25 % compte tenu de l’emplacement du commerce et de l’état des biens.

Les 3 termes sont comparables, même si le premier concerne l’activité de commerce de réparation et correspondent à une moyenne de 21,6 % du CA HT.

Au regard de ces termes de comparaison et des références de la doctrine citée qui correspond à des fourchettes assez larges entre 20 et 35 %, il convient de tenir compte du bon état du bien, de la bonne desserte, d’une attractivité particulière compte tenu de la proximité immédiate avec les transports en

commun, et de confirmer le jugement ce qu’il a exactement retenu un coefficient de 35 %, le ratio de 25 % proposé par le commissaire du gouvernement étant insuffisant.

C. calcul de la valeur de l’entier fonds de commerce

Il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a fixé la valeur comme suit :

226'700 (moyenne des chiffres d’affaires des années 2017, 2018 et 2019) x 35 % (ratio prix de vente / chiffre d’affaires) = 79'345 €, correspondant à l’indemnité principale de dépossession foncière à verser par la SEMISO à la SARL Schnabeur.

- Sur les indemnités accesoires

1°sur l’indemnité de remploi

La SARL Schnabeur demande de retenir un ratio de 25 %, en raison des frais de notaire et des droits mutations du nouveau local représentant environ 7,06 %, des honoraires d’un agent immobilier de 10 % et de tous les autres frais à faire pour l’acquisition d’un nouveau local de 7,94 %.

L’article R 322-5 du code de l’expropriation dispose que l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de bien de remplacement.

L’indemnité de remploi est une indemnité forfaitaire calculée en pourcentage habituellement de 5 % jusqu’à 23'000 € de 10 % sur le surplus.

En l’espèce, la SARL Schabeur ne produit aucune pièce justifiant de déroger à la fixation de l’indemnité de remploi selon la méthode habituelle.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité de remploi à :

5 % jusqu’à 23'000 € = 1150 €

10 % sur le surplus, soit (79'345 – 23'000) 56'345 x 10% = 5 634,5 €

soit un total de 6784,50 € arrondis à 6790 €.

2° sur l’indemnité pour trouble commercial

La SARL Schnabeur sollicite de la fixer selon 3 mois de CA moyen soit la somme de 226 700 x 3 / 12 = 56 675 €.

La méthode habituelle est celle de retenir :

— soit 3 mois de bénéfice et non de CA = 496 / 12 x 3 = 124 €

— soit 1 mois et demi de salaires et charges : 32 423 / 12 x 1, 5 = 4053 €

— soit 15 jours de recettes journalières : 226 700 / 300 (jours d’ouverture) x 15 jours = 11 335 €

La SARL Schnabeur ne justifie d’aucun motif pour déroger à la méthode habituelle en retenant 3 mois de CA.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu la méthode la plus favorable à l’exproprié soit celle de 15 jours de recettes TTC, soit la somme de 11'335 €.

3° sur l’indemnité pour frais de déménagement et de réinstallation

La SARL Schabeur sollicite une indemnité de 10'000 € pour le déménagement et de 13'000 € pour la réinstallation.

Le premier juge a exactement dit que l’indemnité de réinstallation, qui implique une reprise d’ activité, n’ est retenue qu’en cas d’éviction par droit au bail et non pour la perte du fonds ; le débouté sera donc confirmé.

Les frais de déménagement doivent être retenus en éviction pour l’indemnité de fonds pleine et entière, car la fin d’activité sous-entend un déménagement non sollicité autrement que par l’expropriation ; s’agissant de son montant, comme en première instance, aucun devis n’est produit ; au regard des descriptions effectuées dans le procès-verbal de transport, il convient de confirmer le jugement qui a exactement accordé une indemnité pour frais de déménagement d’un montant de 1500 €.

4° sur l’indemnité pour frais administratifs

La SARL Schnabeur sollicite une indemnité de 5000 € au titre des frais de modification des statuts (changement de siège social), et de rédaction des procès-verbaux d’assemblée générale extraordinaire, des frais de reddition des documents commerciaux de support de communication, de l’information de la clientèle et des coûts de résiliation et conclusions de nouveaux abonnements.

Comme en première instance, la SARL Schnabeur ne verse aucune pièce à l’appui de sa demande à hauteur de 5000 €.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a exactement accordé une indemnité à ce titre pour la somme de 500 €.

5° sur les frais de licenciement du personnel

Comme en première instance, la SARL Schnabeur ne justifie pas de l’effectivité des licenciements des 3 salariés cités, Monsieur B C, Monsieur D C et Monsieur E F.

Il convient en conséquence de confirmer le sursis à statuer dans l’attente de l’effectivité des licenciements ; la SARL Schnabeur pourra alors présenter une nouvelle demande devant le premier juge en apportant les justificatifs relatifs au licenciement de ses salariés.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité totale d’éviction à verser par la SEMISO à la SARL Schnabeur à la somme de 99'470 € se décomposant comme suit :

'indemnité principale : 79'345 €,

'indemnité de remploi : 6790 €,

'indemnité pour trouble commercial : 11'335 €,

'indemnité pour frais de déménagement : 1500 €,

'indemnité pour frais administratifs : 500 €,

'indemnité de licenciement : sursis à statuer.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la SEMISO à payer à la SARL Schnabeur la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de débouter la SARL Schnabeur de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

- Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L312-1 du code de l’expropriation.

La SARL Schnabeur perdant le procès sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Déboute la SEMISO de sa demande de voir déclarer irrecevable la demande de la SARL Schnabeur tendant à ce qu’un droit de priorité pour l’attribution d’un local de même nature lui soit reconnu ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Déboute la SARL Schnabeur de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL Schnabeur aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT