République française

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE V

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 04 Février 2021

(n° 35 , 18 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : S N° RG 19/15940 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAQMX

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 30 Juillet 2019 par le juge de l’expropriation de BOBIGNY RG n° 17/00165

APPELANTE

Société SOREQA

[…]

75019 V

représentée par M^e Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de V, toque : K0131

INTIMES

Madame B A

[…]

[…]

non comparante, non représentée

Madame X-L D AJ A

[…]

94500 CHAMPIGNY-SUR-MARNE

non comparante, non représentée

Madame C N A épouse Y

[…]

[…]

non comparante, non représentée

Madame D AD A

[…]

[…]

non comparante, non représentée

Madame E AE A épouse I J

[…]

[…]

75015 V

non comparante, représentée par M^e Xavier GERBAUD, avocat au barreau de V, toque : C1890

Monsieur M AF A

[…]

94500 CHAMPIGNY-SUR-MARNE

non comparant, non représenté

Madame K AL N AJ Z

[…]

[…]

non comparante, représentée par M^e Valérie VIALA – avocat au barreau d’ORLEANS

Monsieur F AG A (DÉCÉDÉ)

7 avenue d’Alsace-Lorraine

94500 CHAMPIGNY-SUR-MARNE

DNID représentant la succesion de Monsieur F A

les […]

[…]

non comparante, non représentée

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE ST DENIS COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

France domaine

[…]

[…]

non comparante, non représentée

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Novembre 2020, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Hervé LOCU, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Hervé LOCU, président

X-José DURAND, conseiller

Bertrand GOUARIN, conseiller

Greffier : Sixtine ROPARS, lors des débats

ARRÊT :

—  DÉFAUT

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, président et par Marthe CRAVIARI, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

L’indivision A – Z était propriétaire d’un bien immobilier situé […], sur la parcelle cadastrée […] qui a été déclaré insalubre à titre irrémédiable par arrêté préfectoral n°13-0091 du 26 juin 2013, l’immeuble susvisé.

L’indivision A-Z est composée de’Madame K Z ; Madame B A ; Madame X-L A ; Madame C A ; Madame D A ; Madame E A épouse I J ; Monsieur F AG A ; Monsieur M AF A.

Madame K Z est la s’ur de Madame N P épouse A décédée le […] ([…] M^me Z).

Selon l’acte de notoriété dressé le 9 novembre 2000, M^me N P a laissé pour lui succéder ses sept enfants : B, X-L, C, D, E, F et M A, ainsi que son conjoint survivant, Monsieur F A ([…] M^me Z).

Selon les conclusions du conseil de M^me E I J née A, M. F A, le mari de M^me N O, est décédé le […].

L’arrêté préfectoral n°201 6-4065 du 1^er décembre 2016 a déclaré d’utilité publique par voie d’expropriation, a prononcé la cessibilité et autorisé la prise de possession en vue de la démolition de l’ensemble immobilier sis […] à Montreuil.

Par une ordonnance en date du 9 septembre 2016, le tribunal de grande instance de Créteil a désigné la Direction nationale des interventions domaniales (DNID) en qualité d’administrateur provisoire de la succession de M^me N P épouse A.

Par une ordonnance en date du 6 juin 2017, le tribunal de grande instance de Créteil :

— a mis fin à la mission de d’administrateur provisoire de la succession non réclamée de Madame N P épouse A confiée par ordonnance du 9 septembre 2016 à la DNID

— et autorisé la DNID à communiquer à la société de Requalification des Quartiers Anciens (SOREQA) l’acte de notoriété établi par Maître Cochet, notaire, à la suite du décès de Madame P.

Par un mémoire reçu le 27 septembre 2017 par le greffe, la SOREQA a saisi la juridiction d’expropriation de Seine Saint Denis aux fins de fixation de la valeur du bien situé […] à Montreuil.

Par courrier daté du 13 février 2019, M^me X-L A et Messieurs F A et M A exposent donner tout pouvoir à leur s’ur aînée Madame AK-A B.

Par jugement du 30 juillet 2019, après transport sur les lieux le 13 février 2019, celui-ci a :

— fixé à 170 400 €, en valeur libre, l’indemnité totale de dépossession due par la Société de Requalification des Quartiers Anciens {SOREQA) à l’indivision A Z dans le cadre de l’opération d’expropriation du bien situé […], sur la parcelle cadastrée […] ;

— dit que la somme de 170 400 € se décompose de la manière suivante :

—  154 000 €, indemnité principale

—  16 400 €, indemnité de remploi’ ;

— dit que cette somme sera payée entre les mains de M^e Q R AI, Notaire, […] ;

— condamné la Société de Requalification des Quartiers Anciens (SOREQA) à payer à Madame K Z une somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la Société de Requalification des Quartiers Anciens (SOREQA) à payer à Madame E A épouse I J une somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la Société de Requalification des Quartiers Anciens (SOREOA) au paiement des dépens de la présente procédure dont distraction au profit de M^e GERBAUD.

La SOREQA a interjeté appel de cette décision le 30 août 2019.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

- adressées au greffe, par la société SOREQA, appelante, le 28 novembre 2019, notifiées le 5 décembre 2019 (AR des 7 et 9 décembre 2019), et le 05 juin 2020, notifiées le 09 juin 2020 (AR des 7, 12, 15 et 20 juin 2020) aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— dire son appel recevable et bien fondé,

En conséquence,

— infirmer le jugement de première instance en ce qu’il a fixé la valeur de terrain nu a 1 600 €/m² et les coûts de démolition forfaitairement

et statuant à nouveau,

— fixer l’indemnité d’expropriation à revenir aux expropriés comme suit :

Terrain nu : 110 m²x 1050 €/m² = 115 500€

Coûts de démolition à déduire = 107 240€

8 260 €

Remploi : 1 489 €

Total : 9 749 €

— adressées au greffe, par M^me E AE A épouse I J, intimée et appelante incidente, le 26 février 2020, notifiées le 06 mars 2020 (AR du 25 mars pour les toutes les parties) et le 16 novembre 2020 notifiées le 16 novembre 2020 (AR du 17 et du 18 novembre 2020) aux termes desquelles elle demande à la cour de :

A titre principal :

— infirmer le jugement du 30 juillet 2019 dans ses dispositions ayant fixé le quantum de l’indemnité d’expropriation au montant de 170.400 €, et le quantum des frais de démolition au montant de 22.000 €,

Statuant à nouveau :

— fixer l’indemnité d’expropriation de l’immeuble sis […] à Montreuil revenant aux propriétaires indivis dudit bien au montant total de 726.000 €, décomposée de la façon suivante’ :

— indemnité d’expropriation de 660.000 €

— indemnité de remploi de 66.000 €

En conséquence : condamner la SOREQA à payer la somme de 726.000 € à l’indivision successorale entre les mains de M^e Q R- G Notaire […], qui en sera constituée séquestre.

— fixer les frais de démolition de l’immeuble sis […] à Montreuil au montant forfaitaire de

11.000 €

Confirmer le jugement en toutes ses autres dispositions.

A titre subsidiaire :

— fixer l’indemnité d’expropriation de l’immeuble sis […] à Montreuil revenant aux propriétaires indivis dudit bien au montant total de 459.800 €, décomposé comme suit :

— indemnité d’expropriation : 418.000 €

— indemnités de remploi : 41.800 €

En conséquence : condamner la SOREQA à payer la somme de 459.800 € à l’indivision successorale entre les mains de M^e Q R- G Notaire […], qui en sera constituée séquestre.

A titre encore plus subsidiaire : confirmer le jugement en toutes ses dispositions.

En conséquence : condamner la SOREQA à payer la somme de 170.400 € à l’indivision successorale entre les mains de M^e Q R- G Notaire […], qui en sera constituée séquestre.

A titre infiniment subsidiaire :

— désigner un expert lequel aura pour mission de’ :

— convoquer les parties et les entendre,

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

— déterminer la juste valeur du terrain sis […] au regard du marché immobilier local

— déterminer le juste montant des frais de démolition de l’immeuble précédemment bâti […].

— dire que l’expert accomplira sa mission dans les conditions prévues par les articles 263 et suivants du Code de Procédure Civile, et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au Secrétariat-greffe de la Cour dans les 4 mois de sa saisine,

— dire qu’il en sera référé au juge en cas de difficultés,

— fixer la provision à consigner au greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir.

— dire que l’expertise sera ordonnée aux frais avancés par la SOREQA.

— ordonner le sursis à statuer de la présente affaire dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

En tout état de cause :

— débouter la SOREQA de la totalité de ses prétentions, fins et demandes,

— condamner la SOREQA au paiement de la somme de 4.000 € en application des dispositions de l’articIe 700 du CPC au titre de l’appel.

— condamner la SOREQA aux entiers dépens de la procédure d’appel dont distraction sera faite au profit de Maître GERBAUD.

—  adressées au greffe, par M^me K Z, intimé et appelante incidente, le 26 février 2020, notifiées le 06 mars 2020 (AR des 10 et 14 mars pour les toutes les parties) et le 7 novembre 2020 notifiées le 9 novembre 2020 (AR du 10 novembre 2020) aux termes desquelles elle demande à la cour de :

1-Sur l’appel principal :

— dire l’appel de la SOREQA recevable mais mal fondé, débouter la SOREQA de son appel.

2-Sur l’appel incident :

— dire l’appel incident de Madame K Z recevable et bien fondé et y faisant droit,

— infirmer le jugement rendu le 30 juillet 2019 par le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Bobigny en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :

2.1 – Sur la valeur du terrain nu :

à titre principal : s’entendre fixer la valeur du terrain nu sur la base de 6.000 €/m² soit : 110 m² x 6.000 € = 660.000 €

à titre subsidiaire : s’entendre fixer la valeur du terrain nu sur la base de 3.800 €/m² soit : 110 m² x 4.800 € = 418.000 €

à titre infiniment subsidiaire : ordonner avant dire droit une expertise immobilière aux frais avancés de la SOREQA pour déterminer la valeur du terrain nu exproprié au prix du marché. Sursoir à statuer sur l’ensemble des demandes dans l’attente du rapport d’expertise.

2.2 – Sur les frais de démolition

à titre principal : dire et juger que la SOREQA gardera à sa charge les frais de démolition de l’immeuble qui ne seront donc pas déduits de la valeur du terrain nu pour calculer l’indemnité d’expropriation.

à titre subsidiaire : s’entendre dire et juger que les frais de démolition à déduire de la valeur du terrain nu ne sauraient excéder la somme initialement fixée par la SOREQA soit la somme de 11.000 €.

à titre infiniment subsidiaire : s’entendre dire et juger que les frais de démolition à déduire de la valeur du terrain nu ne sauraient excéder la somme forfaitaire de 22.000 €.

en tout état de cause sur les frais de démolition : dire et juger non fondée la demande de la SOREQA tendant à faire fixer les frais de démolition à hauteur de 107.240 € , dire et juger que fixer les frais de démolition à la somme 107.240 € constituerait une atteinte disproportionnée au droit des expropriés au respect de leurs biens protégés par l’article 1^er du premier protocole additionnel de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

En conséquence sur l’indemnité d’expropriation

2.3.1 Si la Cour fait droit aux demandes formulées à titre principal par Madame Z sur la valeur du terrain nu et retient une valorisation à hauteur de 6.000 €/m² :

à titre principal :

— fixer l’indemnité d’expropriation à revenir aux expropriés comme suit :

— terrain nu 110m² x 6.000 € = 660.000 €

— indemnité de remploi de 66.500 €

Soit la somme totale de 726.500 €

— s’entendre condamner la SOREQA à payer la somme de 726.500 € à l’indivision successorale entre les mains de M^e Q R- G Notaire […], qui en sera constituée séquestre.

à titre subsidiaire :

— fixer l’indemnité d’expropriation à revenir aux expropriés comme suit’ :

—  660.000 € (valeur du terrain nu) – 11.000 € (frais de démolition) = 649.000 €

— indemnité de remploi de 65.400 €

Soit la somme totale de 714.400 €

— s’entendre condamner la SOREQA à payer la somme de 714.400 € à l’indivision successorale entre les mains de M^e Q R- G Notaire […], qui en sera constituée séquestre.

à infiniment subsidiaire :

— fixer l’indemnité d’expropriation à revenir aux expropriés comme suit :

—  660.000 € (valeur du terrain nu) – 22.000 € (frais de démolition) = 638.000 €

— indemnité de remploi de 64.300 €

Soit la somme totale de 702.300 €

— s’entendre condamner la SOREQA à payer la somme de 702.300 € à l’indivision successorale entre les mains de M^e Q R- G Notaire […], qui en sera constitué le séquestre.

2.3.2 si la Cour fait droit aux demandes formulées à titre subsidiaire par Madame Z sur la valeur du terrain nu et retient une valorisation à hauteur de 3.800 €/m²

A titre principal :

— fixer l’indemnité d’expropriation à revenir aux expropriés comme suit :

— terrain nu 110m² x 3.800 € = 418.000 €

— indemnité de remploi 42.300 €

— Soit la somme totale de 460.300 €

— s’entendre condamner la SOREQA à payer la somme de 460.300 € à l’indivision successorale entre les mains de M^e Q R- G Notaire […], qui en sera constituée séquestre.

à titre subsidiaire :

— fixer l’indemnité d’expropriation à revenir aux expropriés comme suit :

—  418.000 € (valeur du terrain nu) – 11.000 € (frais de démolition) = 407.000 €

— Indemnité de remploi 41.200 €

— Soit la somme totale de 448.200 €

— s’entendre condamner la SOREQA à payer la somme de 448.200 € à l’indivision successorale entre les mains de M^e Q R- G Notaire […], qui en sera constitué le séquestre.

à titre infiniment subsidiaire :

— fixer l’indemnité d’expropriation à revenir aux expropriés comme suit :

—  418.000 € (valeur du terrain nu) – 22.000 € (frais de démolition) = 396.000 €

— Indemnité de remploi 40.100 €

— Soit la somme totale de 436.100 €

— s’entendre condamner la SOREQA à payer la somme de 436.100 € à l’indivision successorale entre les mains de M^e Q R- G Notaire […], qui en sera constitué le séquestre.

3 – Sur les frais et dépens :

— s’entendre condamner la SOREQA à payer à Madame K Z la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais irrépétibles exposés tant en première instance que devant la chambre des expropriations ainsi qu’en tous les dépens de la procédure tant de première instance que d’appel.

— s’entendre débouter la SOREQA et les intimés de toutes leurs demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires.

- adressées au greffe, par le commissaire du gouvernement, intimé et appelant incident, le 11 mars 2020 notifiées le 14 mai 2020 (AR du 18, 19 et 20 mai 2020 pour toutes les parties), aux termes desquelles ils demandent à la cour de’ :

— fixer l’indemnité totale d’éviction à hauteur de 166 550 €.

MOTIFS DE L’ARRÊT

La société SOREQA fait valoir que’ :

— sur le prix du terrain nu et libre : le jugement doit être infirmé qui a fixé le prix du terrain nu et libre à 1600 € parce que rien ne justifie ce montant supérieur au montant du commissaire du gouvernement qui s’élève à 1500€, en ne tenant pas compte de la configuration du terrain bénéficiant d’une faible surface ;

— sur les coûts de démolition :

— Le juge de première instance, tout en reconnaissant que la méthode de la récupération foncière lui est imposée par la loi, a donc violé délibérément les dispositions internes du droit français, et privé l’article L511-6 de sa portée effective, en jugeant qu’ en l’espèce, les coûts de démolition réels ne seront pas retenus et en substituant au coût réel de démolition une appréciation forfaitaire de ceux-ci,

— Le juge de première instance a retenu, à tort, que la prise en compte de leur montant réel contreviendrait à porter une atteinte disproportionnée au droit des expropriés au respect de leurs biens protégés par l’article 1^er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l 'homme et des libertés fondamentales, puisque outre le fait qu’en espèce la juste application de la méthode de la récupération foncière ne réduit pas leur droit à indemnisation à une valeur nulle, celle-ci ne constitue pas une atteinte disproportionnée au droit au respect de ses biens protégé par ledit article, comme l’a jugé la Cour de cassation dans un arrêt du 15 mars 2018' ;

— Les coûts de démolition peuvent être supérieurs à la valeur du terrain nu, de sorte que l’indemnité d’expropriation soit nulle, sans que cela constitue une atteinte disproportionnée au droit au respect de ses biens protégé par l’article premier du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme.

Madame E AE A épouse I J répond que’ :

— la SOREQA a sous-évalué la valeur du terrain, qui est sans rapport avec la réelle valeur du terrain nu puisque :

— la situation de l’immeuble est extrêmement avantageuse du fait de la proximité immédiate des commerces, transports en commun, et des écoles, dans un quartier à la fois résidentiel et en plein essor,

— l’ensemble des acteurs du marché immobilier évaluent le prix de l’immobilier dans la rue Rapatel à Montreuil (93100) à un montant supérieur à 6.000 €/ m²,

— l’estimation avancée par la SOREQA, fondée sur deux avis d’acquisition – DEM n° 1 et DEM n° 2- de deux biens situés […] à Montreuil en 2016 et 2017, ne repose sur aucun élément justificatif sérieux, ce que confirme à bon droit le jugement,

— sur les frais de démolition du bien :

— dans son mémoire initial notifié en date du 20 septembre 2017, la SOREQA fixait le coût de la démolition de l’immeuble au montant de 11.000 €, puis, dans un second mémoire notifié en date du 8 février 2019, elle présentait soudainement des frais de démolition d’un montant de 107.240 € HT, ce qui est exorbitant et déraisonnable,

— il n’est en rien établi que le montant total des travaux de démolition tel que présenté par la société COLOMBO était justifié, particulièrement au regard de l’estimation initiale effectuée par la SOREQA,

— la décision de la Cour de cassation (Civ. 3, 15 mars 2018) invoquée par la SOREQA pour justifier le montant de frais de démolition quasiment équivalents à la valeur du terrain nu non publié au Bulletin, est dépourvue de valeur probante.

— la 2^e estimation de la SOREQA est inopposable aux ayants droit à la succession parce que la valeur des biens s’apprécie au jour de l’ordonnance d’expropriation, or à cette date les travaux de démolition s’établissaient au montant de 11.000 €,

— à titre principal, la Cour dira que les frais de démolition s’élèveront au montant estimé à la date de l’ordonnance d’expropriation, soit 11.000 €, à titre subsidiaire, ils ne sauraient excéder le montant de 22.000 € fixé par le jugement,

— sur l’infirmation du jugement relative à l’indemnité d’expropriation’ :

— la valeur des biens dans le quartier autour de la rue Rapatel, correspondant aux abords immédiats du centre-ville, a connu une augmentation exponentielle depuis 2017 de sorte que le prix à ce jour est de l’ordre de 6.700 €/m²,

— Madame I J apparaît bien fondée à demander la fixation de l’indemnisation suivante : indemnité d’expropriation de 660.000 €, indemnité de remploi de 66.000 €, soit une indemnisation à la charge de la SOREQA d’un montant total de 726.000 €,

— a titre subsidiaire, il serait conforme à l’équité et à une bonne administration de la justice de retenir une évaluation médiane entre, l’estimation présentée par l’exproprié (à raison de 6.000 €/m²), et l’estimation retenue par le jugement (1 .600 €/m²) soit une moyenne de 3800 €/m²

— à titre encore plus subsidiaire, la Cour confirmera le jugement quant au montant de l’indemnité totale de dépossession due par la SOREQA aux coindivisaires expropriés au montant de 170.400 €, décomposée comme suit :

—  154.000 € d’indemnité principale,

—  16.400 € d’indemnité de remploi,

— à titre infiniment subsidiaire, il est demandé la désignation d’un expert qui va déterminer la valeur du terrain.

Madame K Z répond aussi que’ :

— Pour fixer le montant des indemnités d’expropriation il convient dans le cadre de la fixation des indemnités d’expropriation de rechercher la valeur vénale du bien exproprié par rapport au prix du marché et aux termes de comparaison proposés,

— le mode d’évaluation de la SOREQA et du juge de l’expropriation ne tiennent absolument pas compte de la réalité du marché immobilier qui est qu’en 2017 la valeur des biens dans ce secteur de Montreuil a littéralement 'flambé’ de sorte que le prix de I’immobilier dans la rue Rapatel est 6.700 €/m²,

— le juge de l’expropriation a, à bon droit, écarté les termes de comparaison proposés par la SOREQA aux motifs qu’il s’agissait d’avis d’acquisition , non notariés et non pas d’actes de vente permettant d’attester du caractère effectif de la vente et qu’il ne s’agissait pas de terrains à bâtir,

— En ne retenant que les termes de comparaisons proposés par le commissaire du gouvernement, le juge de l’expropriation n’a pas tenu compte de la réalité du marché car ces termes sont anciens,

— un terme de comparaison récent proposé par Madame Z vient corroborer son évaluation : Madame Z et la succession ont signé un compromis de vente pour la somme de 410'000 € pour un bien sis à […] d’une superficie de 100 m² au sol,

— la valorisation à retenir pour l’immeuble du […] est bien celle de 5.000 €/m² fourchette basse et 6.000 €/m² fourchette haute, soit une fourchette basse de 550.000 € et une fourchette haute de 660.000 €.

— le transport sur les lieux a permis de constater l’inexistence des terrains à bâtir dans le centre-ville de Montreuil de telle sorte que c’est la fourchette haute d’évaluation de 6.000 €/m² soit 660.000 € qu’il y aura lieu de retenir pour l’immeuble exproprié,

— à titre subsidiaire, la Chambre des expropriations ne saurait fixer la valeur du terrain nu en deçà d’une valorisation minimale de 3.800 €/m² qui correspond à la moyenne entre les offres indemnitaires du commissaire du gouvernement que le juge de l’expropriation a majoré à 1 .600 €/m²,

— à titre infiniment subsidiaire, il convient d’ordonner une expertise immobilière pour évaluer le bien exproprié au prix du marché,

— sur les frais de démolition’ :

— à titre principal, il convient de faire peser sur la SOREQA les frais de démolition car cette dernière avait une alternative à la démolition à savoir la rénovation,

— retenir un chiffrage de 107.240 € constituerait dans le cas d’espèce une atteinte manifeste et disproportionnée au droit au respect des biens des expropriés en violation de l’article 1 du protocole additionnel n°1 à la convention européenne des droits de l’homme comme la Cour de Cassation l’a régulièrement rappelé et notamment dans son arrêt du 15 mars 2018,

— à titre subsidiaire, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a estimé que retenir le coût réel des frais de démolition constituerait une atteinte disproportionnée au droit des expropriés au respect de leurs biens protégés par l’article 1^er du protocole additionnel de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

Le commissaire du gouvernement soutient que’ :

— compte tenu de la rareté des ventes de terrains sur le secteur de Bagnolet, l’étude de marché est étendue à la commune limitrophe de Montreuil, mais en l’absence de ventes récentes de terrains sur la Commune de Montreuil en zone UM, l’étude de marché est étendue à un périmètre de 1000 mètres autour du centre-ville,

— une étude de marché relative à la vente de terrains sur la commune de Montreuil étendue à un périmètre de 100 mètres autour du centre-ville dont les critères de recherches couvrent la période entre janvier 2017 et juin 2019 et se réfèrent à des terrains d’une superficie inférieure à 1000 m² aboutit à un prix moyen de vente de l 373 €/m² et à un prix médian de vente de 1538 €/m²,

— compte tenu de la disparité des valeurs obtenues, de la bonne configuration de la parcelle et de sa situation géographique favorable, la médiane peut être tout à fait retenue, soit une valeur unitaire de 1 538€ , arrondie à 1 550€,

— les frais de démolition peuvent être estimés forfaitairement à 100 €/m² sous réserve de la production de devis et/ou factures de professionnels,

— La SOREQA verse aux débats des pièces relatives aux sommes réglées à la société Colombo pour un montant de 107'240€ mais cette somme semble exagérément élevée au regard de la typologie (ancien hôtel meublé de 14 logements) et de la superficie du bien (220 m²) démoli.

SUR CE, LA COUR

- sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l’appel étant du 30 août 2019, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de la SOREQA du 28 novembre 2019, de M^me E A épouse I J du 25 février 2020 intimée et appelante incidente, de M^me K Z du 26 février 2020 intimée et appelante incidente et du commissaire du gouvernement du 25 mars 2020 intimé et appelant incident adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.

Les conclusions hors délai de la SOREQA du 5 juin 2020 sont de pure réplique aux appels incidents, ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, sont recevables au delà des délais initiaux et la pièce nouvelle N°9 est en réplique aux arguments des expropriés.

Les conclusions hors délai de M^me E A épouse I V du 7 novembre 2020 sont de pure réplique à celles de l’appelant principal et du commissaire du gouvernement, ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux sont recevables au delà des délais initiaux.

Les conclusions hors délai de M^me K Z du 16 novembre 2020 sont de pure réplique à celles de l’appelant principal et du commissaire du gouvernement , ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux sont recevables au delà des délais initiaux

Les documents produits viennent uniquement au soutien des mémoires complémentaires.

- Sur le fond

Aux termes de l’article 1^er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée ayant force de loi en France , toute personne

physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Conformément aux dispositions de l’article L322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L322-3 à L322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel principale de la SOREQA porte sur le prix de terrain nu et libre ainsi que sur le coût de démolition, tandis que l’appel de M^me W A épouse I J et M^me Z concerne le prix du terrain et celui du commissaire du gouvernement a trait à la fois à la valeur et au coût de démolition.

S’agissant de la date de référence, le premier juge indique que le bien doit être évalué selon les possibilités d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme approuvé le 13 septembre 2012 ; la SOREQA n’a pas conclu sur ce point, de même que Mesdames E A I J et K Z, tandis que le commissaire du gouvernement retient la même date.

En application de l’article L213-6 du code de l’urbanisme, la date de référence à prendre en compte en matière d’expropriation, s’agissant d’un secteur soumis à expropriation, est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le POS et définissant la zone dans laquelle est situé le bien ; en l’espèce, il s’agit du PLU approuvé le 13 septembre 2012 et le jugement sera donc confirmé sur ce point.

S’agissant des données d’urbanisme, il n’est pas contesté que le bien est situé en zone UM du PLU en vigueur à la date de référence, correspondant à une zone urbaine mixte dédiée à l’habitat collectif et au commerce ; l’ immeuble est implanté dans le bas Montreuil, à proximité du parc des Beaumont, à proximité de Croix de Chavaux et du centre-ville ; il etait libre et les logements avaient été murés depuis le relogement des locataires ; la SOREQA précise qu’il a été procédé à la démolition du bâti, achevé au mois de mars 2019 ; Madame K Z souligne que la zone UM autorise la construction d’immeubles de 16 m sur 4 étages au-dessus du rez-de-chaussée (minimum), de 21 m de haut et 6 étages (maximum) , qu’il s’agissait d’un ancien hôtel meublé comportant 14 logements en mauvais état et à rénover, mais que les structures de l’immeuble étaient saines ; elle souligne que la situation du terrain est optimale, situé à 500 m du c’ur de ville dans la partie comprise entre la rue de Stalingrad au Sud et la Gaston Lauriau au nord, à 1200 m environ de la station de métro « Croix de Chavaux » et de la place AA AB, et à 150 m d’espaces verts du parc des Beaumont ; ces terrains se situent à proximité de toutes commodités, centre commercial, commerces, transports en commun, école à moins de 300 m nord et que le transport sur les lieux a permis de confirmer cette situation optimale au c’ur d’un quartier à la fois très résidentiel et en plein essor.

Le premier juge a retenu que le bien se situe sur une parcelle cadastrée BT numéro 165 d’une

contenance cadastrale de 110 m², qui se trouve dans un quartier pavillonnaire composé de maisons et d’immeubles d’habitation, à proximité du centre administratif de la mairie de Montreuil, du cimetière communal et d’un lycée ; il est situé à 1 km du métro ligne 9 station « Croix de Chavaux » à environ 800 m du métro ligne 9 station « mairie de Montreuil », et à proximité de l'[…], et desservi par plusieurs lignes de bus ; le terrain de forme rectangulaire, sur lequel était édifié un immeuble ayant fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité à titre irrémédiable, a été démoli par la SOREQA à la date du transport sur les lieux.

Le premier juge a indiqué que les facteurs de plus-value sont :

'la localisation géographique attractive, avec une proximité des équipements publics et transports en commun ;

'la nature résidentielle calme du quartier dans lequel se trouve le bien ;

'la forme régulière du terrain.

Il indique que les parties s’accordent sur une superficie de 110 m² pour le terrain, et que la superficie du bâti, déclaré insalubre à titre irrémédiable et désormais démoli, était de 225 m² SHON.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance, soit le 30 juillet 2019.

-Sur la situation locative

Il n’est pas contesté, que le bien était libre de toute occupation et qu’il doit être évalué en valeur libre.

- Sur la méthode

Il est établi que l’immeuble qui était situé […] à Montreuil a fait l’objet d’un arrêté préfectoral du 26 juin 2013 portant déclaration d’insalubrité à titre irrémédiable, et qu’est intervenu l’arrêté préfectoral du 1^er décembre 2016 déclarant d’utilité publique l’acquisition par voie d’expropriation, prononçant la cessibilité et autorisant la prise de possession en vue de la démolition, dans le cadre d’une opération de résorption de l’habitat indigne.

Le premier juge a indiqué que l’application de la méthode de la récupération foncière est appliquée par toutes les parties et il a en conséquence appliqué l’article L511 '6 du code de l’expropriation qui s’impose au juge, cet article disposant que pour le calcul de l’indemnité due aux propriétaires, la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l’habitation des locaux et installations expropriées, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition, sauf lorsque les propriétaires occupaient eux-mêmes les immeubles déclarés insalubres ou frappés d’un arrêté de péril au moins 2 ans avant la notification de décision prévue à l’article L511'2 ou lorsque les immeubles ne sont ni insalubres, ni impropres à l’habitation, ni frappé d’un arrêté de péril.

En appel, la méthode de la récupération foncière n’est pas contestée par les parties ; cependant , Madame K Z indique que plutôt que de rénover la SOREQA a fait le choix de détruire l’immeuble et de reconstruire ; cependant, comme l’indique le commissaire du gouvernement, le bâtiment existant devait faire l’objet d’une démolition compte tenu de son état actuel.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a exactement appliqué la méthode de la récupération foncière en application de l’article susvisé.

- Sur la fixation de l’indemnité principale

A. Sur la valeur du terrain nu

Le premier juge après examen des références des parties a retenu une valeur unitaire de 1600 euros/m² en valeur libre.

La SOREQA demande de ramener la valeur à 1050 euros/m² ; Madame E A épouse I J et Madame K Z demandent de la porter à 6 000 euros/ m², tandis que le commissaire du gouvernement demande de retenir une valeur unitaire de 1500 euros/m².

Il convient en conséquence d’examiner les références des parties :

[…]

Elle produit deux avis d’acquisition portant sur des terrains respectivement 207 et […] à Montreuil, soit à proximité du terrain exproprié, faisant ressortir une valorisation du terrain à hauteur de 1200 euros/ m² (pièce numéro 3 et numéro 4) :

'avis d’acquisition (préemption) du 1^er juin 2017 : 207, […] à Montreuil parcelle […], ensemble immobilier composé de 3 box à voiture dans la cour, un hangar, des appentis, un jardin, 512'520 euros, soit 1200 euros/ m², superficie de 4a 27 ca, le bien est vendu libre à l’exception d’une voiture appartenant à une succession non réglée.

'avis d’acquisition (préemption) du 13 février 2016 : […] à Montreuil parcelle […], bâtiment élevé partie sur cave des parties sur terre-plein, d’un rez-de-chaussée d’un premier étage, grenier au-dessus couvert en tuiles, cour à la suite, dans cette cour à droite bâtiment élevé en partie sur cave en partie sur terre-plein d’un rez-de-chaussée, d’un premier étage et d’un 2^e étage couvert en tuiles, un autre bâtiment de construction légère, 900'000 euros soit 1075 euros/ m², superficie de 8 a 37 ca, l’immeuble est vendu libre, à l’exception d’un appartement dans le premier bâtiment.

Le premier juge a exactement écarté ces références, non comparables, s’agissant d’avis d’acquisition, non notariés, et non d’actes de vente permettant d’attester du caractère effectif de la vente et il ne s’agit pas en outre de cessions de terrain à bâtir.

2° Les références de M^me E A épouse I J

Elle indique que la situation de l’immeuble est extrêmement avantageuse et que l’ensemble des acteurs du marché immobilier évalue le prix de l’immobilier dans la rue Rapatel à Montreuil à un montant supérieur à 6000 euros/ m² :

'meilleursagents.com : 6558 euros/m² pour un appartement

'seloger.com : 6202 euros/ m²

'efficity.com : 6070 euros/ m².

Elle ajoute qu’il n’y a plus aucun terrain à vendre au centre-ville de Montreuil, que la flambée de l’immobilier est également importante par l’installation des infrastructures des JO de 2024 en Seine-Saint-Denis ; il s’agit d’un terrain nu constructif en centre-ville permettant à la société de construire un collectif de 16 m sur 4 étages se situant dans une fourchette d’évaluation de 5000 euros/ m² à 6000 euros/m².

Cependant, ne peuvent être prises en considération comme références pertinentes que des ventes dont les références de publication sont communiquées afin de pouvoir accéder aux actes de vente et

connaître les caractéristiques des biens concernés ainsi que les modalités des transactions ; de simples offres d’achat non concrétisées, des annonces ou des estimations immobilières comme en l’espèce ne peuvent être en conséquence retenues.

3° Les références de Madame K Z

Elle reprend les mêmes arguments que Madame E A épouse I J mais fait état en outre d’un compromis de vente pour un bien situé […] à Montreuil section AU numéro 113 d’une superficie de 100 m² au sol comportant un pavillon d’un étage à rénover complètement pour la somme de 410'000 euros, la vente ayant été signée le 29 février 2020 (pièce 10 à 12) ; elle indique que cet immeuble est comparable puisqu’il a été squatté puis a brûlé à la suite d’un acte de vandalisme, si bien qu’il n’est pas en l’état habitable et nécessite une reconstruction ; le prix de vente au mètre carré est de 4100 euros alors qu’il est moins bien situé et que les droits de construire sont moindres.

Cependant, ce terme n’est pas comparable puisqu’il s’agit d’un pavillon, alors que le bien exproprié doit s’évaluer comme un terrain nu et il sera en conséquence écarté.

4° Les références du commissaire du gouvernement

Il propose une étude de marché relative à la vente de terrain sur la commune de Montreuil étendue sur un périmètre de 100 m autour du centre-ville dont les critères de recherche couvrent la période entre janvier 2007 et juin 2019, se référant à des terrains d’une superficie inférieure à 1000 m², avec les références de publication et en valeur libre, aboutissant à un prix moyen de 1373 euros/m² et un prix médian de 1538 euros/m² :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie

en m²

Prix en euros

Prix en

euros/m²

T1

11 août 2017

[…]

171

130'000

760

T2

26 janvier 2017

[…]

91

140'000

1538

T3

14 mars 2017

[…]

322

300'000

932

T4

5 avril 2017

[…]

124

70'000

565

T5

25 avril 2017

[…]

Barbusse

160

253'000

1581

T6

19 octobre 2017

[…]

213

400'000

1878

T7

14 février 2017

[…]

328

310'000

945

T8

3 juillet 2018

[…]

328

500'000

1524

T9

19 décembre

2017

[…]

229

360'000

1572

T10

7 août 2018

[…]

87

158'000

1816

T11

7 août 2018

[…]

24

167'000

1988

Le commissaire du gouvernement indique que compte tenu de la disparité des valeurs retenues, de la bonne configuration de la parcelle et de sa situation géographique favorable, la médiane peut être tout à fait retenue, soit une valeur unitaire de 1 538 euros, arrondie à 1550 euros.

Ces références ne sont pas critiquées par la SOREQA ; Madame K Z indique que ces termes de comparaison, sans qu’il soit précisé s’il s’agit des termes de comparaison du commissaire du gouvernement de première instance, ou ceux du commissaire du gouvernement en appel, puisqu’ils sont différents, sont anciens ; Madame E A épouse I J indique pour sa part que le commissaire du gouvernement avait retenu une valeur unitaire de 1500 euros/ m² en juin 2018, et

qu’il est évident que la valeur vénale du terrain a considérablement augmenté au regard du marché immobilier de la ville de Montreuil qui connaît une progression spectaculaire, concernant en particulier les terrains nus.

Ces références sont parfaitement comparables à la fois en ce qui concerne le secteur géographique et la consistance du bien, elles sont récentes datant de 2017 et de 2018, avec certaines références datant uniquement d’un an par rapport à la date du jugement du 30 juillet 2019 ; elles seront donc retenues, comme proposé par le commissaire du gouvernement avec la médiane de 1538 euros arrondie à 1550 euros.

Au regard des éléments de plus-value relatifs à une localisation géographique attractive, à une nature résidentielle et calme du quartier et de la forme régulière du terrain, le premier juge a exactement retenu une valeur supérieure de 1600 euros/m² en valeur libre.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a retenu une valeur globale du terrain nu de : 110 m² x 1 600 euros/m² = 176'000 euros.

B. Sur le coût de démolition

La SOREQA dans le premier état de ses conclusions a évalué les frais de démolition à la somme forfaitaire de 11'660 euros, se décomposant de la manière suivante : 53 euros/m² x 220 m²(surface SHON du Bati) ; ensuite, elle a sollicité dans le cadre de la méthode de la récupération foncière de déduire les frais réels entraînés par la démolition du bâti du bien, en précisant qu’au terme d’une procédure de passation de marchés publics relatives aux travaux de désamiantage et de démolition , l’offre la mieux-disante du soumissionnaire était sélectionnée, à savoir la société Colombo et que les coûts réels de démolition s’établissent à la somme de 107'240 euros hors-taxes.

Les expropriés se sont opposés à cette demande en s’appuyant notamment sur l’article 1^er du protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

Le premier juge a indiqué qu’il est tenu par la méthode de la récupération foncière et qu’il doit prendre en compte des frais de démolition ; il a décidé qu’ en l’espèce les coûts de démolition réels pour un montant de 107'240 euros hors-taxes ne seront pas retenus, car la prise en compte de leur montant réel contreviendrait à porter une atteinte disproportionnée au droit des expropriés au respect de leur bien protégé par l’article 1^er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, puisque les expropriés subissent une atteinte à leurs droits de propriété de par la procédure d’expropriation de sorte que leurs droits à une juste indemnisation doit être sauvegardé et ne doit pas être réduite à une valeur nulle du fait du fort coût de démolition ; il a en conséquence estimé les couts de démolition de façon forfaitaire au montant de 100 euros/m² soit pour un montant de 22'000 euros.

En appel, la SOREQA demande l’infirmation, faisant état d’un arrêt de la Cour de cassation du 15 mars 2018 – 17-14066 – et en indiquant qu’en l’espèce la juste application de la méthode de la récupération foncière ne réduit pas le droit à l’indemnisation des expropriés à une valeur nulle, celle-ci ne constituant pas une atteinte disproportionnée au droit au respect des biens protégé par l’article 1^er du premier protocole additionnel à la convention sauvegarde des droits de l’homme et que les coûts de démolition peuvent être supérieurs à la valeur du terrain nu, de sorte que l’indemnité d’expropriation soit nulle, sans que cela ne constitue une atteinte disproportionnée et elle sollicite en conséquence la fixation des frais de démolition à la somme de 107'240 euros correspondant au coût réel de démolition.

Madame E A épouse I J fait état du caractère totalement exorbitant des frais de démolition, indique qu’il n’est pas démontré que la société retenue Colombo ait été réellement l’offre

la mieux-disante, qu’il n’est pas produit les offres concurrentes et que la SOREQA produit un rapport présentant une analyse de prétendues offres à celles formulées par la société Colombo qui est interne et qui n’est pas probante ; le chiffrage apparaît des plus fantaisistes et retenir le montant de 107'240 euros constituerait une atteinte manifestement disproportionnée au droit au respect des biens des expropriés en violation de l’article 1^er du protocole n°1 à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ; elle ajoute que l’arrêt de la Cour de cassation du 15 mars 2018 non publié est dépourvu de valeur probante et sollicite en conséquence à titre principal de fixer les frais de démolition à la somme de 11'000 euros et à titre subsidiaire la confirmation pour un montant de 22'000 euros .

Madame K Z demande à titre principal qu’aucun frais de démolition ne soit déduit de la valeur du terrain nu, la SOREQA ayant fait choix de la démolition et non de la rénovation ; à titre subsidiaire, elle demande que le coût à déduire de la valeur du terrain nu n’excède pas le montant initialement fixé par la SOREQA dans le cadre de ses offres indemnitaires ; elle indique que retenir une somme de 107'240 euros constituerait une atteinte manifestement disproportionnée au droit au respect des biens en violation de l’article 1^er du protocole n°1 à la Convention européenne des droits de l’homme ; elle ajoute que la Cour de cassation dans son arrêt du 15 mars 2018 numéro 17-14066 a indiqué (pièce numéro 5) : 'les indemnités doivent être fixées selon la consistance du bien à la date de l’ordonnance d’expropriation et l’usage du bien à la date de référence ; que toute personne a droit au respect de ses biens, ce qui implique que l’expropriation d’utilité publique ne se fasse que moyennant une indemnisation raisonnablement en rapport avec la valeur du bien dont elle est privée ; qu’en réduisant à une somme symbolique l’indemnisation de la SCI la fourchette pour la perte de propriété de son bien en raison de la nécessité de travaux de démolition dont le coût a été déduit de l’indemnité de la cour d’appel, ce qui a permis une dépossession sans indemnisation rapport avec la valeur du bien litigieux, a porté une atteinte disproportionnée au droit du respect des biens de la SCI la fourchette, violant ainsi l’article 1^er du protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l’homme'.

Il sera tout d’abord relevé que s’agissant de l’arrêt de la Cour de cassation produit aux débats du 15 mars 2018, Madame K Z opère une confusion entre le moyen du pourvoi et la décision de la Cour de cassation qui a décidé que : « attendu que l’arrêt attaqué (Rennes, 16 décembre 2016) fixe les indemnités dues à la SCI la fourchette prise en la personne de son liquidateur judiciaire, perçues de l’expropriation, au profit de la commune : ', de parcelles lui appartenant ; attendu que la SCI, représentée par son liquidateur judiciaire, fait grief à l’arrêt de fixer à 1,20 euros l’indemnité d’expropriation ; mais attendu, ayant retenu que les biens étaient dans un état de délabrement très avancé, ne pouvaient être utilisés et devaient être démolis, la cour d’appel, adoptant la méthode d’évaluation dite de la récupération foncière qui lui est apparue la mieux approprié eu égard à ces éléments, a, sans porter une atteinte disproportionnée au droit de la SCI au respect de ses biens protégés par l’article 1^er du premier protocole additionnel à la convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, souverainement fixé le montant d’indemnités en considération du coût de la démolition des bâtiments, supérieur à la valeur du terrain nu ; d’où il suit que le moyen n’est pas fondé ; par ces motifs : rejette le pourvoi »

La cour européenne des droits de l’homme juge qu’une « mesure d’ingérence dans le droit au respect des biens, telle l’ expropriation litigieuse, doit ménager un juste équilibre entre les exigences de l’intérêt général de la communauté et les impératifs de la sauvegarde des droits fondamentaux de l’individu » (11 avril 2002, Lammemand/France paragraphe 18) ; elle rappelle que l’expropriation doit donner lieu à un dédommagement « raisonnablement en rapport avec la valeur du bien », et en déduit qu’un « défaut total d’indemnisation ne saurait se justifier sur le terrain de l’article premier du protocole n°1 que dans des circonstances exceptionnelles » (23 novembre 2000, ex roi de Grèce/ Grèce paragraphe 89, 29 mars 2006, Scordino/Italie paragraphe 95).

Aux terme d’une décision du 20 janvier 2011, le conseil constitutionnel a jugé que le respect des exigences constitutionnelles de bon emploi des deniers publics et de l’égalité devant les charges

publiques ne serait pas assuré s’il était alloué à des personnes privées une indemnisation excédant le montant de leur préjudice (2010'624 DC, loi portant réforme de la représentation devant les cours d’appel).

Le commissaire du gouvernement indique que les frais de démolitions peuvent être estimés forfaitairement à 100 euros/m² sous réserve de la production du devis et/ou factures de professionnels, que la SOREQA verse aux débats des pièces relatives aux situations réglées à la société Colombo pour un montant de 107'240 euros, que la somme semble exagérément élevée au regard de la typologie (ancien hôtel meublé de 14 logements) et de la superficie du bien (220 m², démoli) , et qu’en l’état les frais de démolition s’élèvent à 487 euros/m² ; plusieurs devis mis en concurrence auraient pu être versés aux débats afin de justifier les frais de démolitions et vérifier l’offre la mieux-disante. Il demande en conséquence de chiffrer les frais démolitions à la somme de : 220 x 110 euros/m² = 22'000 euros.

En l’espèce comme déjà indiqué, contrairement à ce qu’indiquent Madame E A et Madame K Z, le bien exproprié a fait l’objet d’une déclaration d’insalubrité à titre irrémédiable par arrêté préfectoral du 26 juin 2013, son état de délabrement empêchait une rénovation, et comme précisé par le commissaire du gouvernement nécessitait une démolition ; en conséquence, comme décidé par le premier juge, en application de l’article 511'6 du code expropriation, la méthode dite de la récupération foncière doit être appliquée et en conséquence, le juge doit prendre en compte les frais de démolition.

En l’espèce, l’estimation des frais de démolition par la SOREQA a été faite sur la base d’une évaluation du terrain nu de 110 m², à hauteur de 1050 euros/m² et, dans un premier temps, les coûts de démolition ont été évalués à 53 euros/m² pour 220 m² SHON bâti, soit à hauteur de 11'000 euros ; elle a pris ensuite possession du bien en état d’insalubrité irrémédiable après avoir payé ou consigné l’indemnité prévisionnelle conformément à l’article L511'2 du code de l’expropriation ; il a été procédé à un appel d’offres pour une prestation conjointe de désamiantage et de démolition, selon la procédure adaptée ouverte soumise aux dispositions de l’article 27 du décret n°2016'360 du 25 mars 2016 et la consultation a du être réitérée le 4 juillet 2018, une seule offre ayant été reçue (pièce n°1) ; les offres ont été analysées (pièce numéro 9), par la commission interne des marchés le 17 décembre 2018, à savoir 4 offres :

— Colombo : prix de base de 107'240 euros, vitrification de 2000 euros, soit un total de 109'240 euros

— Picheta : prix de base de 129'249 euros, vitrification de 2440 euros, soit un total de 131'689 euros

— Pineaux Gapaix : prix de base de 163'326,50 euros, vitrification de 4500 euros, soit un total de 167'826,50 euros

— Prodemo : prix de base de 132'398 euros, vitrification 2600 euros, soit un total de 133'998 euros.

La SOREQA a donc proposé conformément à l’analyse des offres au regard des 2 critères de sélection, à la commission interne des marchés de retenir la proposition de l’entreprise Colombo pour un montant global de 107'240 euros hors-taxes en tranche ferme et 2000 euros hors-taxes en prestations supplémentaires, qui correspond à l’offre la moins disante.

Le marché de travaux pour les travaux de désamiantage de démolition a donc été signé entre la SOREQA et la société Colombo le 26 juillet 2018 (pièce numéro 1), sans que les expropriés y apportent des commentaires ou critiques notamment ce qui concerne les postes du chantier détaillés (pièce numéro 2 : installation de chantier, désamiantage, déplombage, et démolition, les pièces numéro 5, 6, 7 et 8, avec le détail de la facturation), se contentant de formules générales tenant au caractère exorbitant des coûts réels.

En conséquence au regard des pièces produites et des factures non contestées, le coût réel de démolition et désamiantage s’élève à la somme de 107'240 euros hors-taxes.

Après avoir déduit le coût de démolition à l’indemnité principale allouée, l’indemnité restante est de : 176'000 – 107'240 = 68'760 euros.

En l’espèce, dans le cadre de la méthode de la récupération foncière en raison du délabrement du bien exproprié et de sa démolition nécessaire, le fait qu’en raison du coût de démolition susvisé, l’indemnité revenant aux expropriés fixée au départ à la somme de 176'000 euros, et qu’il ne leur serait accordé que la somme de 68'760 euros, ne porte pas une atteinte disproportionnée à leurs droits et au respect de leurs biens protégés par l’article premier du premier protocole additionnel de la convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

L’indemnité principale est donc de :

176'000 (valeur du terrain) -107'240 (frais de démolition) = 68'760 euros en valeur libre.

Le jugement sera donc infirmé en ce sens.

Sur l’indemnité de remploi

elle est égale à :

'20 % jusqu’à 5000 euros = 1000 euros

'15 % de 5000 euros à 15'000 euros : 1500 euros

'10 % sur le surplus : (68'760 -15000) = 53'760 x 10% = 5 376 euros

soit un total de 7 876 euros.

Le jugement sera en conséquence infirmé en ce sens.

C. Sur la fixation d’indemnité

L’indemnité totale de dépossession est donc de :

68 760 + 5 376 = 74'136 euros

Le jugement sera infirmé en ce sens.

- Sur la demande d’expertise immobilière

Atitre infiniment subsidiaire Madame E A épouse I J demande comme en première instance une expertise immobilière ;

Cependant au sens de l’article R322'1 du code de l’expropriation, il n’existe pas en l’espèce de difficultés particulières d’évaluation, la cour disposant de termes de comparaison pour fixer la valeur du bien exproprié ; s’agissant du coût de démolition, il n’appartient pas à la cour d’ordonner une expertise pour pallier la défaillance de Madame E A épouse I J dans l’administration de la preuve, celle- ci n’ayant porté aucune critique sur les pièces versées par la SOREQA.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la SOREQA à verser à Madame K Z et Madame E A épouse I J à chacune la somme de 3 000 euros sur le fondement l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de les débouter de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

- Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L312-1 du code de l’expropriation.

Madame E A et Madame K Z perdant le procès seront condamnés aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions et pièces des parties ;

Infirme partiellement le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau :

Fixe à la somme de 74'136 euros, en valeur libre, l’indemnité totale de dépossession due par la société de requalification des quartiers anciens (SOREQA) aux propriétaires indivis, dans le cadre de l’opération d’expropriation du bien, objet de l’indivision, situé […] sur la parcelle cadastrée section BT numéro 167, se décomposant de la façon suivante :

'indemnité principale : 68'760 euros

'indemnité de remploi : 5 376 euros ;

Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Déboute Madame E A épouse I J et Madame K Z de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne Madame E A épouse I J et Madame K Z aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT