Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 27 JANVIER 2021

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/18505 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAXT7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Août 2019 -Tribunal de première instance d’Evry – RG n° 16/00575

APPELANT

Monsieur [L] [M]

né le [Date naissance 1] 1985 à [Localité 6] (94)

[Adresse 5]

[Adresse 5]

Représenté par M^e Pagoundé KABORE, avocat au barreau de l’ESSONNE

INTIMES

Société EGIDE exerçant sous l’enseigne SEGINE ESSONNE,

S.A. immatriculée au RCS d’Evry sous le numéro 809 931 884

venant aux droits de la société SEGINE

[Adresse 4]

[Adresse 4]

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LA BRUYERE-II [Adresse 4] représenté par son syndic, la société PROACT IMM, exerçant sous l’enseigne CITYA VAL DE SEINE, SAS immatriculée au RCS d’Evry-Courcouronnes sous le numéro 347 450 454

C/O SAS PROACT IMM (enseigne CITYA VAL DE SEINE)

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentés par M^e Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau d’ESSONNE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Novembre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Vice-Présidente placée faisant fonction de Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Vice-Présidente placée faisant fonction de Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

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FAITS & PROCÉDURE

M. [L] [M] était propriétaire des lots n° 501, 502, 120 et 132 dans un immeuble en copropriété dénommé Résidence «La Bruyère II» situé [Adresse 3] (Essonne).

Par acte d’huissier du 15 décembre 2015, M. [L] [M] a fait assigner le syndicat des copropriétaires et la société Segine, syndic de copropriété, devant le tribunal de grande instance d’Evry aux fins de voir annuler l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 3 septembre 2015 et de toutes ses résolutions et obtenir des indemnités par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement rendu le 29 août 2019, le tribunal de grande instance d’Evry a :

— constaté le caractère non écrit de l’article 49 alinéa 2 du règlement de copropriété ;

— débouté M. [L] [M] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné M. [L] [M] à payer au syndicat des copropriétaires et à la société Segine la somme de 1.000 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [L] [M] aux dépens.

M. [L] [M] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 3 octobre 2019.

La procédure devant la cour a été clôturée le 28 octobre 2020.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions du 15 novembre 2019 par lesquelles M. [L] [M], appelant, invite la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, à :

— constater la nullité de plein droit du syndic élu lors de l’assemblée générale du 4 septembre 2014 pour absence de justification, entre le 4 septembre 2014 et le 4 décembre 2014, de l’ouverture par le syndic d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires «La Bruyère 2» comme imposé par la résolution n° 8 de l’assemblée générale du 4 septembre 2014,

— prononcer la nullité de l’assemblée générale du 3 septembre 2015 ou la nullité de toutes les résolutions adoptées lors de cette assemblée,

Subsidiairement,

— prononcer la nullité de la résolution n° 4 de l’assemblée générale du 3 septembre 2015,

Très subsidiairement,

— dire que, dans le cas où l’assemblée générale subséquente de 2016 ne voterait pas le contrat de syndic soumis à cette assemblée, cette assemblée générale du 3 septembre 2015 n’est pas habilitée à se prononcer sur la prolongation à intervenir lors de l’assemblée générale subséquente de 2016 du contrat du syndic obtenu le 3 septembre 2015,

Subsidiairement,

— prononcer la nullité des résolutions n° 15 à 21 de l’assemblée générale du 3 septembre 2015 ;

— condamner chacun des intimés à lui payer la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner chacun des intimés à lui payer la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Segine en tous les dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions du 7 janvier 2020 par lesquelles le syndicat des copropriétaires La Bruyère II et la société Segine, intimés, demandent à la cour, au visa des articles 14 et 17 du 17 mars du décret 1967, de :

— confirmer le jugement,

— constater que la cour d’appel de Paris dans un arrêt du 4 janvier 2017 a déclaré non écrit l’article 49 alinéa 2 du règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires de la résidence La Bruyère II : « Les fonctions de scrutateurs seront remplies par les deux membres de l’assemblée présents et acceptants, qui possèdent et représentent le plus grand nombre de quote-part de copropriété, tant en leur nom que comme mandataire. »

Subsidiairement,

— constater le caractère non écrit de cette clause,

Ce faisant,

— débouter M. [L] [M] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner M. [L] [M] aux dépens et à leur verser à chacun une somme de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la nullité de l’assemblée générale du 3 septembre 2015

L’appelant soutient que l’assemblée générale du 4 septembre 2014 a voté la résolution n° 8imposant au syndic d’ouvrir un compte séparé au nom du syndicat à compter du 4 septembre 2014, alors qu’un tel compte n’a pas été ouvert dans les 3 mois à compter de cette date ; il conclut que ce manquement entraîne la nullité de plein droit du mandat obtenu par le syndic ;

Par application de l’article 18-II de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, étant précisé que l’assemblée générale peut décider, à la majorité de l’article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix ; la méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation ;

En l’espèce, la société Segine et le syndicat des copropriétaires rapportent valablement la preuve de l’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires dans les livres de la société Banque Delubac et Cie par la production d’un relevé de comptes faisant apparaître des opérations au 1er décembre 2014, lequel est conforme à l’attestation d’ouverture de compte séparé émise par ladite banque ;

L’appelant soutient en outre que la clause 49 alinéa 2 du règlement de copropriété devait recevoir application sur le choix des scrutateurs ;

Toutefois, en considération de l’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 4 janvier 2017, l’alinéa 2 de l’article 49 précité a été déclaré non écrit, pour être contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 15 du décret du 17 mars 1967, lui-même venant en complément des règles de vote précisées à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte qu’il ne devait pas recevoir application et que le bureau de l’assemblée a donc été élu régulièrement ;

Enfin, l’appelant prétend que la feuille de présence et les pouvoirs seraient irréguliers ;

En application de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat ; chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote, sauf si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 10 % des voix du syndicat ;

Il résulte par ailleurs de l’article 14 du décret du 17 mars 1967 qu’il est tenu une feuille de présence qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé, et, le cas échéant, de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose, compte tenu, s’il y a lieu, des dispositions de l’article 22 précité ; cette feuille est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent, ou par son mandataire ; elle doit être certifiée exacte par le président de l’assemblée ;

Enfin, la vérification des votes par le secrétaire de séance concourt à l’établissement du procès-verbal et, en l’absence d’élément contraire, ledit procès-verbal est réputé avoir été établi en fin de séance et le jour même ;

En l’espèce, M. [L] [M] ne rapporte pas la preuve de ses allégations concernant des prétendues irrégularités qui porteraient atteinte à la validité des pouvoirs ou à la feuille de présence, contrôlée et vérifiée par le secrétaire de séance, étant précisé que ces documents ont été valablement et intégralement produits ; il n’y a donc pas lieu de les critiquer ;

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 3 septembre 2015 a été régulièrement convoquée par un syndic dont le mandat était valide, et qu’elle s’est tenue conformément aux dispositions d’ordre public, M. [M] devant dès lors être débouté de son action en nullité ;

Le jugement doit par conséquent être confirmé de ce chef ;

Sur la nullité de la résolution n° 4 de l’assemblée du 3 septembre 2015

M. [L] [M] prétend que la résolution n° 4 de l’assemblée du 3 septembre 2015 porte sur quatre points distincts, alors que chaque résolution proposée ne doit avoir qu’un seul objet ;

En l’espèce, s’il est constant que la résolution n° 4 se scinde effectivement en quatre sous résolutions notamment pour se conformer à l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, force est de constater que le vote ne porte que sur l’approbation d’un seul contrat de syndic et ses conséquences qui en sont indissociables, de sorte qu’il ne peut être valablement soutenu que la résolution litigieuse contiendrait plusieurs objets distincts en contrariété avec les articles 9, 11 et 7 du décret du 17 mars 1967 ;

Par ailleurs, la circonstance selon laquelle la résolution prévoit que le contrat de syndic est rendu opposable aux copropriétaires n’est pas illicite, dès lors qu’un copropriétaire, s’il n’est pas partie au contrat entre le syndic et le syndicat, voit toutefois les termes de ce contrat lui être opposable en raison des conséquences à son égard puisque les charges de copropriété relevant de sa quote-part (dont font partie les honoraires du syndic) lui sont imputables, et ce, sans contrevenir à l’article 1165 du code civil ;

Par ailleurs, M. [M] fait valoir le moyen tiré de la violation de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 imposant la mise en concurrence du syndic et la consultation du conseil syndical ;

Or, il résulte du procès-verbal de l’assemblée litigieuse que le rapport du conseil syndical a été lu en assemblée et qu’il s’est prononcé sur l’ordre du jour (M. [M] ayant été absent lors de l’assemblée, il ne peut valablement contester ce point) ;

Concernant la mise en concurrence du syndic, l’alinéa 2 de l’article 21 précité exclut expressément le syndic de cette obligation ; en outre, l’alinéa 3 prévoit que tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic ;

Ici, le conseil syndical n’était soumis à cette obligation, sauf dispense expresse du syndicat des copropriétaires, qu’à compter de 2017, de sorte que la mise en concurrence ne s’imposait pas lors du vote de la résolution n° 4 de l’assemblée générale du 3 septembre 2015 ;

Il y a par conséquent lieu de confirmer la décision du tribunal en ce qu’elle a considéré que la résolution n° 4 n’était pas entachée d’irrégularités ;

Sur la nullité des résolutions n° 14, 16 (2ème), 17, 18 (2ème), 19, 20 (2ème) et 21 de l’assemblée du 3 septembre 2015

M. [L] [M] soutient que les ascenceurs sont des parties communes spéciales à chaque bâtiment donc les charges doivent être réparties par bâtiment ; il conclut que les résolutions concernées doivent être annulées pour méconnaissance du règlement de copropriété et de l’article 24 III de la loi du 10 juillet 1965 ;

En l’espèce, la cour constate au vu des pièces versées par les intimés (notamment du tableau de répartition du règlement de copropriété) que les résolutions concernant les appels de fonds relatifs aux travaux sur les ascenseurs des bâtiments 11 à 15 ont bien été votées par bâtiment (ou de manière identique par escalier), et que la critique est donc dépourvue de motif ;

Le jugement doit par conséquent être confirmé de ce chef ;

Sur la nullité des résolutions n° 21-1, 21-2 (2ème), 21-3 (2ème) et 21-4 (2ème) de l’assemblée du 3 septembre 2015

M. [L] [M] soutient que que ces résolutions concernent le 'bâtiment 15", lequel n’existe pas puisqu’il n’apparaît pas dans le règlement de copropriété ;

Or, la cour constate que ces résolutions sont relatives au vote du principe du rebobinage du moteur de traction d’un des ascenseurs du bâtiment 15 (qui contient deux ascenseurs) et de son financement ; ledit bâtiment 15 se trouve dans le bâtiment J, ainsi qu’il ressort du règlement de copropriété, étant précisé que le bâtiment J comprend les bâtiments 14 et 15 ;

C’est donc par une stricte application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et du critère d’utilité que les premiers juges se sont prononcés ; il convient dès lors de confirmer le jugement sur ce point ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et l’application faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. [L] [M], partie perdante, doit au surplus être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires et à la société Segine la somme supplémentaire de 1.500 € chacun par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formée par M. [L] [M] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne M. [L] [M] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer, par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, les sommes supplémentaires suivantes :

— au syndicat des copropriétaires de la résidence La Bruyère II : 1.500 €,

— à la société Segine : 1.500 €;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT