RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 07 Avril 2022

(n° 36 , 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/09860 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDXTT

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 21 Avril 2021 par le tribunal judiciaire de Bobigny RG n° 19/00336

APPELANT

Monsieur Y X

20 Bld de l’Est

[…]

représenté par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de Paris, toque K0065,

assisté de M^e Christine AYDIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 224

INTIMÉES

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE ST DENIS COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

France domaine

[…]

[…]

représentée par M^me A B en vertu d’un pouvoir général

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF)

[…]

[…]

représentée par M^e Frédéric LEVY de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07 substitué par M^e François DAUCHY, avocat au barreau de PARIS, toque : T07

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Février 2022, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Hervé LOCU, Président chargé du rapport :

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Hervé LOCU, président

Valérie MORLET, conseillère

Marie MONGIN, conseillère

Greffier : Marthe CRAVIARI, lors des débats

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Hervé LOCU, Président et par Marthe CRAVIARI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015, 1'opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du Bas Clichy, comprenant les copropriétés du Chêne Pointu et de 1'Etoile du Chêne Pointu, a été déclarée d’intérêt national et sa mise en 'uvre a été confiée à 1'Etablissement public foncier d’Ile-de-France (ci après dénommé EPFIF).

La copropriété du Chêne Pointu est située dans le périmètre de la ZAC dite du Bas Clichy qui a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique (DUP) par arrêté préfectoral n°201 9-2388 du 6 septembre 2019.

Est concerné par l’opération, Monsieur Y X en tant que propriétaire des lots n° 1400, 1435, 1443, 1456, 1479, 1496, 1500, 1506, 1552, 1554, 1628, 1639, 1646, 1660, 1664, 1668, 1712, 1.746, 2085 du bâtiment 8 de la copropriété du Chêne Pointu, située 1 allée Jules Védrines à Clichy-sous-Bois (93390).

Par un arrêté préfectoral n° 2020-0760 du 16 mars 2020, les parcelles situées à l’intérieur de la DUP ont été déclarées cessibles au profit de l’EPFIF.

Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue le 15 décembre 2020 au profit de l’EPFIF.

L’EPFIF a notifié son mémoire valant offres d’indemnisation à Monsieur X par acte d’huissier délivré le 4 octobre 2019, à personne.

Par une requête reçue le 13 novembre 2019 par le greffe, accompagnée du mémoire valant offres, l’EPFIF a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal de grande instance de Bobigny, devenu tribunal judiciaire depuis le 1er janvier 2020, aux fins de fixation de la valeur des biens de Monsieur Y X.

En l’absence d’accord entre les parties, et conformément aux dispositions de l’article R.311-9 du code de l’expropriation, la réception de la requête par la juridiction est postérieure d’au moins un mois à la date de réception par Monsieur X des offres de l’EPFIF

Par un jugement du 21 avril 2021 après transport sur les lieux le 14 octobre 2020, le juge de l’expropriation de la Seine-Saint-Denis a':

-Fixé l’indemnité due par l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France à Monsieur Y X au titre de la dépossession des lots n° 1400, 1435, 1443, 1456, 1479, 1496, 1500, 1506, 1552, 1554, 1628, 1639, 1646, 1660, 1664, 1668, 1712, 1746, 2085 du bâtiment 8 de la copropriété du Chêne Pointu, située 1 allée Jules Védrines à Clichy-sous-Bois (93390), à la somme de 403.210 euros, en valeur occupée ;

- Précisé que cette indemnité foncière arrondie de 403.210 euros se décompose de la façon suivante :

- 328.420,00 euros, au titre de l’indemnité principale ;

- 42.194,00 euros, au titre de l’indemnité de remploi ;

- 32.594,46 euros, au titre de l’indemnité pour perte de loyers';

-Débouté Monsieur Y X de ses demandes tendant à l’allocation d’une indemnité pour frais de déménagement et d’une indemnité pour préjudice moral ;

-Condamné l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France à payer à Monsieur Y X la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

-Condamné l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France aux dépens

M. X a interjeté appel le 1er juin 2021 sur l’indemnité de dépossession, sur le débouté sur l’indemnité pour frais de déménagement et d’une indemnité pour préjudice moral.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

- déposées au greffe, par M. X, appelant, le 31 août 2021 notifiées le jour même (AR du 1er septembre 2021) , avec dépôt de pièces le 14 septembre 2021 notifiées le 14 septembre 2021 (AR du 15 septembre 2021) et le 27 janvier 2022 notifiées le 28 septembre 2022 (AR du 31 janvier 2022) aux termes desquelles il demande à la cour de :

-Dire et juger recevable en son appel Monsieur X,

-Infirmer le jugement rendu par le juge de l’expropriation de Bobigny du 21 avril 2021 en ce qu’il concerne l’indemnisation';

En conséquence, statuant à nouveau :

- Fixer l’indemnité due par l’établissement Public Foncier d’Ile-de-France à Monsieur Y X au titre de la dépossession de ces lots :

- Indemnité principale 669.600 euros

- Indemnité de remploi :
De 0 à 5.000 euros : 20%= 1.000 euros

De 5.000 à l5.000 euros : 15% = 1500 euros

De l5.000 euros à 80.640 euros : 10% = 6.564 euros

-Perte de revenus locatifs : 65 188,92 euros

-Préjudice de déménagement 90.000 euros

-Préjudice moral : 90.000 euros

-Article 700 du code de procédure civile : 5.000 euros ';

En tout état de cause :

-Condamner l’EPFIF à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

-Condamner l’EPFIF aux entiers dépens.

-Adressées au greffe, par l’EPFIF, intimé et appelant incident, le 25 octobre 2021 notifiées le 27 octobre 2021 (AR du 28 octobre 2021) aux termes desquelles il demande à la cour :

- De dire et juger Monsieur Y X mal fondé en son appel ; en conséquence, débouter ce dernier de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- De dire et juger l’EPFIF bien fondé en son appel incident ;

en conséquence,

- De réformer le jugement du 21 avril 2021 en fixant le montant des indemnités pour un total principal de 244'465 euros, de remploi à 25'456,50 euros

-Perte revenus locatifs

- A titre principal': néant

- A titre subsidiaire': 6 x 5.432,41 euros = 32.594,46 euros

-Frais de déménagement': néant

-Préjudice moral': néant

-Adressées au greffe, par le commissaire du gouvernement, intimé et appelant incident, le 1er décembre 2021 notifiées le 2 décembre 2021 (AR du 6 décembre 2021) aux termes desquelles il demande à la cour de :

- fixer l’indemnité de dépossession totale à la somme de 302'957,96 euros se décomposant comme suit:

- indemnité principale: 244875 euros

- indemnité de remploi: 25488 euros
- indemnité pour perte de revenus locatifs: 32594, 46 euros

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

M. X fait valoir que':

-Concernant l’indemnité principale'; les termes de comparaison de cessions d’immeuble suivant le tableau versé de trois lignes au débat par I’EPFIF ne sont étayés par aucun élément quelconque '; il convient de préciser que le prix au m² sur la commune de Clichy sous-bois varie entre 1530 euros/ m² au plus bas à 4750 euros/m² au plus haut soit un prix moyen de 2230 euros/m² ';

-concernant l’indemnité au titre de la perte de loyer'; il demande de bien vouloir lui allouer en application de cette jurisprudence, une indemnité correspondant à une année de loyers payés par les locataires de ces appartement, soit la somme de 65 188,92 euros';

-Concernant les indemnités de déménagement'; il a posé les cuisines et salles de bain dans ces différents appartements. Il sera sollicité la somme de 10 000 euros par appartement comme indemnité de déménagement soit la somme de 90 000 euros correspondants aux 9 appartements';

-Concernant le préjudice moral'; il revendique être un cas spécifique, Monsieur C X, père de Monsieur Y X, ayant été le promoteur de cette promotion immobilière dans les années 1960; la famille de Monsieur X avait une place toute particulière sur la ville de Clichy sous-Bois et était connue de tous tant au niveau associatif qu’au niveau culturel, ces biens devaient être transmis aux enfants et petits-enfants de Monsieur X et lui permettre également de vivre sa retraite de façon convenable';

Dans un second jeu de conclusions';

- Les candidats à l’acquisition, attentifs à la distance entre leur lieu de vie et leur lieu de travail, recherchent la proximité des transports en commun, la création de ce tramway est un élément de plus-value acquis à la date de l 'ordonnance d 'expropriation le 15 décembre 2020. L 'impact du tramway est extrêmement important, les biens immobiliers voyant leur valeur augmenter, en général de 10 à 15 % au minimum, avec l’arrivée d’un nouveau moyen de transport, comme un tramway. Dès lors, l’argument de l 'EPFIF sera rejeté.

- la déduction de la valeur d 'un emplacement de stationnement ; l 'EPFIF considère que le tribunal aurait dû pratiquer un abattement de 3200 euros par logement sans y apporter le moindre fondement logique ou explication appropriés. Aucun terme de comparaison concret ne viens étayer les propos de l’EPFIF.

L’EPFIF répond que :

-Concernant l’indemnité principale';

-Sur la critique de la demande'; L’ensemble de ces éléments (pièces 2,3,4) confirment des valeurs dominantes de 510 euros/m² occupé pour les logements en mauvais état et de 723 euros /m² occupé pour les logements en état moyen';

-Sur l’appel incident'; il n’ entend pas remettre en cause les valeurs au m² retenues par le tribunal, dès lors que les lots litigieux sont soit en mauvais état, soit en état moyen. L’expropriant entend toutefois contester, d’une part, le principe de la majoration de 10 % liée à l’entrée en exploitation de la ligne T4 du tramway fin 2019, d’autre part, la déduction forfaitaire limitée à 1.100 euros /logement à raison de l’absence d’emplacements de stationnement associés aux logements'; l’enquête préalable à la DUP de la ZAC du Bas-Clichy s’est pour sa part tenue du 11 mars 2019 au 12 avril 2019 inclus (pièce n° 5) et la mise en service de la ligne de tramway T 4 est intervenue fin 2019 après plus de 4 ans de travaux. Ces travaux étant de par leur nature même des travaux publics, leur réalisation dans les 3 années ayant précédés l’enquête publique préalable à la DUP et leur impact éventuel, qui n’a été au demeurant nullement démontrée, ne pouvait être prise en compte comme facteur de plus-value';

-Concernant la perte de revenus locatifs'; l’appelant n’apporte pour autant aucune justification ou démonstration de ce que les biens dont il est dépossédé présenteraient des spécificités telles qu’un délai supérieur à 6 mois lui serait effectivement nécessaire pour procéder à l’acquisition de logements équivalents'; en l’espèce, les logements dont Monsieur X est dépossédé étaient effectivement loués, ce dernier n’a toutefois manifesté aucune intention de procéder à l’acquisition de biens de remplacement. En effet, l’appelant a refusé de percevoir les indemnités qui lui ont été allouées en première instance en ne déférant pas au rendez-vous de signature de l’acte portant quittancement des indemnités auquel il avait été sommé de comparaître le 28 juillet 2021 ainsi qu’en atteste le procès-verbal de défaut dressé par l’Etude CHEVREUX, notaire de l’EPFIF le même jour (pièce n° 6)'; subsidiairement, pour l’hypothèse où la cour ne ferait pas droit à cette demande, l’EPFIF sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a considéré que dans la mesure ou l’exproprié ne démontrait pas que ses biens présentaient des spécificités tel qu’un délai supérieur à 6 mois lui serait nécessaire pour procéder à l’acquisition de logements équivalents, l’indemnité correspondante devait être fixée à hauteur de 6 mois de loyer, soit la somme de 32.594,40 euros ';

-Concernant les frais de déménagement'; le jugement sera confirmé en ce qu’il a écarté cette demande, dès lors qu’elle ne correspond pas à l’indemnisation d’un préjudice à caractère certain';

-Concernant le préjudice moral'; L’article L 312-1 du Code de l’expropriation pose pour principe la réparation des seuls préjudices directs, matériels et certains résultants de la procédure

- Le commissaire du Gouvernement observe que':

- les biens doivent être évalués la date de la décision de première instance. « Il ne peut être tenu compte [..] des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués [..] par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publiques dans l’agglomération où est situé l’immeuble. '' (article L 322-2 du Code de l’Expropriation)

- Par ailleurs, le Commissaire du Gouvernement sollicite une infirmation du jugement de première instance en ce qu’il a fixé la valeur unitaire de l’emplacement de stationnement à 3.520 euros et sollicite la fixation d’une valeur unitaire d’emplacement de stationnement à 3.200 euros ';

- il sollicite l’application d’un abattement de 3200 euros par logement dès lors qu’il n’y a pas de parking intégré.

- Il convient de confirmer pour l’indemnité au titre de la perte de revenus locatifs et pour les déboutés en ce qui concerne l’indemnité pour déménagement et pour le préjudice moral.

SUR CE, LA COUR

- Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l’appel étant du 1° juin 2021, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de M. X du 31 août 2021 avec dépôt de pièces le 14 septembre 2021, de l’EPFIF du 25 octobre 2021 et du commissaire du gouvernement du 1° décembre 2021 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.

Les conclusions hors délai de M. X du 27 janvier 2022 sont de pure réplique à celles de l’EPFIF et du commissaire du gouvernement, intimés et appelants incidents ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, sont donc recevables au delà des délais initiaux.

- Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l’expropriant fait fixer l’indemnité avant le prononcé de l’ordonnance d’expropriation, à la date du jugement.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel de M. X porte sur l’indemnité principale et les indemnités accessoires, l’appel incident de l’EPFIF sur la majoration fixée par le premier juge à 10% et sur la déduction de la valeur d’un emplacement de stationnement et l’appel incident du commissaire du gouvernement sur une demande d’application d’un abattement de 3200 euros par logement dès lors qu’il n’y a pas de parking intégré.

S’agissant de la date de référence, le premier juge a retenu les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme approuvé le 10 juillet 2012 modifié le 8 avril 2016 ; l’EPFIF n’a pas conclu sur ce point ; le commissaire du gouvernement retient le PLU approuvé le 10 juillet 2012 modifié le 8 avril 2016, avec mise en conformité par délibération du conseil du territoire du 26 septembre 2017.

Suivant les dispositions de l’article 213-6 du code de l’urbanisme, la date de référence à prendre en compte en matière d’expropriation, s’agissant d’un secteur soumis à expropriation, est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le POS et définissant la zone dans laquelle est situé le bien ; au cas présent, il s’agit du PLU approuvé le 10 juillet 2012 modifié le 8 avril 2016, avec mise en conformité par délibération du conseil du territoire 26 septembre 2017.

S’agissant des données d’urbanisme, l’EPFIF et le commissaire du gouvernement retiennent comme le premier juge qu’à la date de référence, le bien est situé en zone UR1, qui correspond au renouvellement urbain du centre-ville.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance :

1° sur les copropriétés du Chêne Pointu et de l’Etoile du Chêne Pointu

La commune de Clichy-sous-Bois est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles présentant de nombreux handicaps dus à l’ urbanisme développé dans les années 1960, le plan de composition reposant en effet sur la réalisation de l’autoroute A 87 qui n’a jamais vu le jour. Le quartier souffre donc de l’absence de voies expresses et de transports structurants, les seuls transports en commun étant des bus et la gare RER la plus proche «Aulnay-sous-Bois » étant située à 5,5 km.

La réalisation de la prolongation de la ligne du tramway T4 par le STIF est en cours de réalisation et la création d’une gare de la future ligne 16, métro express, par Grand Paris Aménagement est à l’ état de projet.

La copropriété de l’Étoile du Chêne Pointu a été édifiée en 1966 sur un terrain de 34'214 m², plat, situé près de la mairie de Clichy-sous-Bois.

L’EPFIF et le commissaire de gouvernement exposent les conclusions d’une étude concernant les copropriétés contiguës du Chêne Pointu et de l’Étoile du Chêne Pointu réalisée par la commune de Clichy-sous-Bois en 2014 mettant en évidence que :

'près de 60 % des ménages ont un niveau inférieur au seuil de pauvreté,

'85 % des ménages présentent des revenus inférieurs au plafond PLAI,

'un taux de chômage de 29 %, encore plus marqué chez les jeunes,

'un quart des familles sont monoparentales, 'près de 20 % des logements sont occupés par plus d’un ménage,

'l’occupation moyenne est de plus de 4 personnes par logement,

'une rotation importante des propriétaires comme chez les locataires.

Le commissaire du gouvernement précise qu’il résulte de cette situation une progression continue des impayés des charges de copropriété et en conséquence un déficit d’entretien du bâti, produisant une dégradation importante du bâtiment et le développement des situations d’insalubrité et de péril ; ces difficultés ont entraîné la mise sous administration judiciaire de la copropriété ; les pouvoirs publics sont également intervenus dans le cadre d’un plan de sauvegarde signé entre l’État, le département et la commune de Clichy-sous-Bois le 19 janvier 2010 qui a fixé différents objectifs afin de parvenir à la requalification de la copropriété :

'résorption des impayés,

'réalisation des travaux urgents et mise aux normes,

'lutte contre les marchands de sommeil,

'individualisation des réseaux de fluides des bâtiments afin de réaliser leur scission,

'réalisation des travaux de rénovation énergétique.

La conclusion du plan de sauvegarde achevé fin 2014 a relaté les limites ou impasses concernant les objectifs, notamment le redressement de la gestion, l’assainissement des finances, ou encore la réhabilitation du bâti.

En conséquence, l’ampleur des dégradations ont justifié la définition d’un périmètre pour une Opération de Requalification des Copropriétés dégradées d’intérêt National (ORCODIN).

Par décret numéro 2015'99 du 28 janvier 2015 a été déclarée d’intérêt national, l’opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du « bas Clichy » et la mise en 'uvre a été confiée à l’EPFIF.

2° sur le bâtiment 8 de la copropriété de l’Etoile du Chêne Pointu

Il s’agit d’un immeuble composé de onze niveaux, soit un rez-de-chaussée à 2 niveaux et 10 étages à usage d’habitation, comprenant 175 logements (8 F2, 122 F3 et 45 S4) accessible par 4 entrées et cage d’escalier nommé A, B, C et D, ainsi qu’un toit’terrasse à usage de séchoir commun et un sous-sol comprenant des caves.

La façade avant du bâtiment 8 fait face à un garage en silo (bâtiment 9), entièrement muré, et la façade arrière donne sur une zone végétalisée et arborée, sans vis-à-vis.

M. X précise que ses biens se situent à proximité immédiate de Paris avec accès au RER et à une multitude d’axes routiers, et même si l’expropriant indique que la gare RER la plus proche est à 5 km, le réseau de bus permet de l’atteindre aisément en quelques minutes ; en outre, une station de tramway est située à peine à 200 m de la résidence du Chêne Pointu ; par ailleurs, la ville de Clichy-sous-Bois est une ville avec de nombreuses infrastructures, une piscine, bibliothèque, nombreuses écoles et collèges ; c’est une ville propre et fleurie qui est dynamique.

3° sur le bien exproprié Monsieur X indique que tous ses logements sont en bon état et occupés, aucun locataire ne se plaint de leur état, que tout est fonctionnel, et que les lots sont même gérés par une agence immobilière qui fait procéder aux travaux de rénovation si besoin ; il ne conteste pas les caractéristiques retenues par le premier juge exposées dans le tableau ci-dessous étant précisé que l’EPFIF ne conteste pas en appel que les appartements sont tous occupés :

N° du Tantième des Escalier type de bien état d’entretien état d’entretien état d’entretien lot parties communes et étage selon l’EPFIF selon retenu par le générales/ 183 000 surface mètres M. X premier juge carrés

1435 et 1872 A 4 appartement F3 et mauvais bon moyen

1628 cave

56 m²

1443 et 1872 A6 appartement F3 et moyen bon moyen

1660 cave

56 m²

1456 et 1872 A 9 appartement F3 et mauvais bon mauvais

1400 cave

56 m²

1479 et 1872 B4 appartements F3 et moyen tendant Bon moyen

1646 cave vers mauvais

56 m²

1496 et 1872 B 9 appartements F3 et mauvais bon mauvais

1668 cave

56 m²

1500 et 1872 B 10 appartement F3 et Non visité bon non visité moyen

1664 cave par défaut

56 m²

1506' 1522 C appartement F2 et mauvais bon mauvais et 1639 cave

RDC

43 m²

1552 et 1522 D appartement F2 et moyen tendant bon moyen

1746 cave vers mauvais

RDC

43 m²

1554 et 1522 D appartement F2 et moyen tendant bon moyen

1712 cave vers mauvais

RDC

43 m²

2085 6 extérieur parking extérieur, à l’état d’usage état d’usage associée au bâtiment 8

libre
Pour une ample description plus précise, il convient de se reporter au procès-verbal de transport du 14 octobre 2020.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance, soit le 21 avril 2021.

- Sur l’indemnité principale

Le premier juge a retenu :

' une indemnité principale totale de dépossession de 324'200 euros en valeur occupée

soit :

' 83'500 euros, ce qui concerne les appartements en mauvais état, avec une valeur de 560 euros/m²

'241'400 euros, en ce qui concerne les appartements en état d’entretien moyen, avec une valeur de 800 euros/m²

' une indemnité de 3520 euros en valeur libre pour la place de stationnement extérieure

Le premier juge a précisé qu’il convenait d’ajouter 10 % aux valeurs issues des termes de comparaison pour tenir compte de ce que la copropriété du Chêne Pointu est désormais desservie par le tramway T4, mis en service fin 2019. En effet, tous les termes de comparaison retenus correspondants à des cessions antérieures à cette date et, par conséquent, les valeurs énoncées ne prennent pas en compte cet élément de plus-value, acquis à la date de l’expropriation, le 15 décembre 2020.

Il a également soustrait une somme de 1100 euros par appartement, correspondant à la valorisation d’une place de stationnement intégré à la valeur d’un appartement, Monsieur X n’étant pas propriétaire d’un tel emplacement associé à chacun des appartements, et la seule place de stationnement dont il est propriétaire étant évaluée indépendamment.

La méthode par comparaison (méthode globale-cave et parties communes générale intégrées) retenue par le premier juge n’est pas contestée par les parties ; le jugement sera donc confirmé sur ce point.

A) sur l’indemnité principale concernant les 9 appartement, cave intégrée

Aucune des parties ne conteste en appel la fixation de l’indemnité principale en valeur occupée s’agissant des appartements, Monsieur X produisant les baux, les fiches locataire et quittances, et un état des lieux (pièces N°1 à N°19) .

Monsieur X indique que le premier juge a pris en considération une grande partie des éléments de comparaison soumis par l’EPFIF et le commissaire du gouvernement, que ses biens ont été sous-évalués et il demande de fixer la valeur 1440 euros /m², en indiquant que le prix au mètre carré sur la commune de Clichy-sous-Bois varie entre 1530 euros au plus bas à 4750 euros au plus haut soit un prix moyen de 2230 euros /m².

Il ne verse cependant aucune pièce à l’appui de cette affirmation et comme en première instance, il ne produit aucun terme de référence.

L’EPFIF verse aux débats une synthèse des références issues d’acquisition à l’amiable au sein du bâtiment B8 et portant sur des logements de type T3 et T4 en mauvais état (pièce numéro 2) en état moyen (pièce numéro 3) ainsi que des termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement sur le même bâtiment sur période plus récente (Pièce numéro 4) portant sur les cessions de logement de type T3 ou T4 en mauvais état, en état moyen ou encore bon état, confirmant des valeurs dominantes de 510 euros/m² occupé pour des logements en mauvais état et de 723 euros/m² occupé pour des logements en état moyen ; il indique ne pas remettre en cause les valeurs aux mètres carrés retenus par le premier juge, dès lors que les lots de Monsieur X sont en mauvais état, soit en état moyen.

Le commissaire du gouvernement demande également la confirmation des valeurs retenues par le premier juge.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a retenu une valeur de 560 euros/m² pour les appartements en mauvais état d’entretien et une valeur de 800/m² pour les appartements en état d’entretien moyen.

Les appels incident de l’EPFIF et du commissaire du gouvernement concernent la majoration retenue par le premier juge de 10 %relative à l’entrée en exploitation de la ligne T4 du tramway fin 2019 et la déduction forfaitaire limitée à 1100 euros par logement en raison de l’absence d’emplacement de stationnement associés au logement.

1° sur la plus-value liée à la mise en service du tramway

Le premier juge a ajouté 10 % aux valeurs issues des termes de comparaison pour tenir compte de ce que la copropriété du Chêne Pointu est désormais desservie par le tramway T4, mis en service fin 2019, car tous les termes de comparaison retenus correspondants à des cessions antérieurs à cette date et, par conséquent, les valeurs énoncées ne prennent pas en compte cet élément de plus value, acquis à la date de l’ordonnance d’ expropriation, le 15 décembre 2020.

Cependant l’article L322-2 du code de l’expropriation dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, sous réserve de l’application des dispositions des articles L 322-3 à L322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L1 ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi de 2010'597 du 3 juin relative au Grand Paris, au jour de la mise

du dossier de ce débat « ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionné à l’article L 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à déclaration d’utilité publique ».

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au 2e alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les 3 années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

Or, en l’espèce, la date de référence non contestée à retenir est celle du 10 juillet 2012, date d’approbation du PLU de la commune de Clichy-sous-Bois, modifié le 8 avril 2016 et mis en conformité par délibération du conseil du territoire du 26 septembre 2017 ; l’enquête conjointe préalable à la déclaration d’utilité publique du projet de la Zac du « Bas Clichy » et son enquête parcellaire (pièce numéro 5) se sont déroulées du 11 mars 2019 au 12 avril 2019 inclus, et la mise en service du tramway T4 est intervenue fin 2019.

En conséquence, ces travaux étant de par leur nature même des travaux publics, leur réalisation dans les 3 années ayant précédé l’enquête publique préalable, ne pouvait être pris en compte comme facteur de plus-value.

Le jugement sera donc infirmé sur ce point.

2° sur la déduction de la valeur d’un emplacement de stationnement

Le premier juge indique qu’une somme de 1100 euros devra être soustrait par appartement, correspondant à la valorisation d’une place de stationnement intégré à la valeur de l’appartement, comme développé à la rubrique 2.4'sur la méthode d’évaluation, alors que la partie défenderesse n’est pas propriétaire d’un tel emplacement associé à chacun des appartements (étant rappelé que la seule place de stationnement dont Monsieur X est propriétaire est évaluée indépendamment).

Le paragraphe 2-4 est le suivant:

' sur la méthode retenue

L’EPFIF et le commissaire de gouvernement emploient, de manière concordante, la méthode d’évaluation par comparaison.

Cette méthode, adaptée aux circonstances de l’espèce consistant à comparer le bien évalué à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local, sera adoptée.

L’EPFIF et le commissaire du gouvernement précisent que les termes de comparaison produits consistant en des appartements comprenant la plupart du temps une cave et un emplacement de stationnement. De ce fait:

-ils évaluent globalement chaque appartement et la cave qui lui est associée, la valeur de la cave étant intégrée à celles de l’appartement ;

' ils soustraient de la valeur de l’appartement (Laquelle intègre celle de la cave), un montant de 3200 euros correspondant à la valeur d’un emplacement de stationnement dans la mesure où la partie défenderesse n’est pas propriétaire d’un tel emplacement associé à chacun de ces appartements ;

et étant précisé que la seule place de stationnement dont Monsieur X est propriétaire est évaluée indépendamment de tout appartement.'

L’EPFIF indique que les termes de comparaison produits portaient sur des cessions amiables de logements intégrant le plus souvent des caves et emplacement de stationnement extérieur sans que ce dernier ait fait l’objet d’une valorisation distincte (pièces numéro 2,3 et 4) ; les lots à usage de logements de Monsieur X n’incluant pas d’emplacement de stationnement extérieur associé, il apparaît logique de déduire de l’indemnité principale la valeur d’un parking à hauteur de 3200 euros conforme à celle retenue par le tribunal dans le cadre de la procédure d’expropriation d’emplacement de stationnement extérieur initiée pour la réalisation de la ligne de tramway T4 ; en limitant cette déduction à 1100 euros par logement, le tribunal a commis une erreur d’appréciation ; il convient donc de pratiquer sur la valeur de chacun des logements et cave un abattement de 3200 euros.
Le commissaire du gouvernement indique que le tribunal fixe la valeur unitaire de la partie extérieure à 3200 euros, et que selon sa propre logique cette valeur devrait être retranchée de la valeur totale des biens ne possédant pas de place de parking; il verse aux débats des termes de comparaison :

- étude du marché immobilier avec les références de publication :

N° du terme Date de vente Cadastre Désignation Prix en Remploi euros

CG1 5 décembre 2019 AM15 et autres Lot 1877 'parking numéro 583 3200 640

jardin voie numéro 28

CG2 26 mai 2020 AS 34 et autres lot 2138'parking numéro 191 3200 640

jardin voie numéro 9

CG3 31 mai 2018 AM 15 et autres lots 1802'parking numéro 508 3200 640

jardin voie numéro 25

CG4 13 novembre 2018 AS 34 et autres lots 2025'bâtiment 9 terrasse 3200 -

parking numéro 78

Le commissaire du gouvernement fait état également de décisions rendues par le tribunal de grande instance dans la résidence en expropriation avec les références de publication :

N° du terme Date de vente Batiments Lots Type Prix en euros/m² Unité

T1 10 septembre 2019 B18 1805 parking extérieur 3200 1

T2 10 septembre 2019 B 18 1735 parking extérieur 3200 1

T3 10 septembre 2019 B 18 1795 parking extérieur 3200 1

T4 10septembre 2019 B 18 1793 parking extérieur 3200 1

T5 10 septembre 2019 B 18 1733 parking extérieur 3200 1

T6 10 septembre 2019 B 18 1789 parking extérieur 3200 1

T7 10 septembre 2019 B 18 1804 parking extérieur 3200 1

La synthèse des prix unitaires est donc de 3200 euros pour une place de parking extérieur.

Il convient d’appliquer en conséquence un abattement de 3200 euros par logement dès lors qu’il n’y a pas parking intégré.

Le jugement sera donc infirmé en ce sens.

B) sur l’indemnité principale concernant la place de stationnement extérieur associé au bâtiment 8

Le premier juge a retenu pour les mêmes raisons que pour l’indemnité principale une majoration de 10 % à la valeur de 3200 euros, soit une somme de 3520 euros.

L’EPFIF et commissaire du gouvernement sollicitent pour les mêmes raisons que pour l’indemnité principale de fixer l’indemnité pour le lot numéro 2085 à la valeur de 3200 euros.

Pour les mêmes motifs que pour l’indemnité principale, le jugement sera infirmé et la valeur du parking extérieur sera fixée à la somme de 3200 euros.
Dans le cadre de la méthode globale’cave et parties communes générales intégrées, l’indemnité principale sera fixée comme suit en valeur occupée:

' lots N° 1435 et 1625 : 56m² x 510 euros – 3200 euros = 25'360 euros

' lots N° 1443' et 1660 : 56 m² x 725 euros – 3200 euros = 37'400 euros

' lots N°1456 et 1400 : 56 m² x 510 euros – 3200 euros = 25'360 euros

' lots N°1479 et 1646 : 56 m² x 725 euros – 3200 euros = 37'400 euros

' lots N°1496' et 1668 : 56 m² x 510 euros – 3200 euros =25'360 euros

' lots N°1500 et 1664 : 56 m² x 510 euros – 3200 euros = 25'360 euros

' lots N°1506 et 1639 : 43 m² x 510 euros – 3200 euros = 18'730 euros

' lots N°1552' et 1746 : 43 m² x 510 euros – 3200 euros = 18'730 euros

' lots N°1554 et'1712 : 43 m² x 725 euros – 3200 euros = 27'975 euros

' lot numéro 2085 : 1 x 3200 euros = 3200 euros

Soit un total 244'875 euros en valeur occupée.

Le jugement sera donc infirmé en ce sens.

- Sur les indemnités accessoires

1° Sur l’indemnité de remploi

Elle est égale à :

20% jusqu’à 5000 euros : 1000 euros

15% de 5000 à 15000 euros : 1500 euros

10% pour le surplus soit = 22'988 euros.

Soit un total de 25'488 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

2° Sur l’indemnité pour perte de revenus locatifs

Le premier juge a accordé à Monsieur X une indemnité pour perte de revenus locatifs d’un montant de 32'594,46 euros correspondant à 6 mois de loyers.

Celui-ci demande une somme de 65'188,90 euros correspondant à un an de loyer.

L’EPFIF demande à titre principal de ne pas accorder d’indemnité pour perte de revenus locatifs en indiquant que celui-ci n’a manifesté aucune intention de procéder à l’acquisition de bien de remplacement puisqu’il n’a pas déféré au rendez-vous de signature de l’acte portant quittancement des indemnités le 28 juillet 2021 ainsi qu’en atteste le procès-verbal de défaut dressé par l’étude
CHEVREUX. (Pièce numéro 6) , ce qui a conduit à consignation sur le fondement des dispositions de l’article R 328-8 (10) du code de l’expropriation.

À titre subsidiaire, il demande la confirmation, comme le commissaire du gouvernement.

La perte de revenus locatifs générée par expropriation fait l’objet

d’une indemnisation destinée à compenser la perte de loyers ou d’indemnités d’occupation prévisible entre le moment où le propriétaire ne perçoit plus les revenus de son bien et celui où il est à nouveau en situation de percevoir des revenus locatifs, après l’ acquisition d’un bien équivalent et la recherche de nouveaux locataires.

Le seul fait que Monsieur X ne se soit pas présenté au rendez-vous du notaire, ne signifie pas pour autant qu’il ait renoncé à une indemnité pour perte de locatifs.

Le préjudice direct et certain est établi au vu des baux et fiche locataire et quittance versés par Monsieur X.

Monsieur X ne démontre pas s’agissant d’appartements de 2 ou 3 pièces en copropriété, ne souffrant d’aucune rareté, que ses biens présentent des spécificités justifiant qu’un délai d’un an lui soit nécessaire pour acquérir des biens équivalents et rechercher de nouveaux locataires.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a exactement fixé la perte de revenus locatifs à 6 mois de loyers soit la somme de 32'594,46 euros.

3° sur l’indemnité de déménagement

Monsieur X indique qu’il a posé les cuisines et salles de bains dans les différents appartements ;il sollicite la somme de 10'000 euros par appartement comme indemnité de déménagement soit la somme de 90'000 euros.

Cependant, en sa qualité de propriétaire bailleur, il n’occupe pas lui même ses logements; il ne produit aucun justificatif de la location de ses biens en logement meublé puisque les baux versés aux débats portent la mention « contrat de location de logement nu » et d’ailleurs l’état des lieux versé aux débats (pièce numéro 22) ne mentionne pas d’éléments mobiliers lui appartenant. Il ne verse enfin aucun devis de déménagement.

En conséquence,il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a exactement débouté Monsieur X de sa demande au titre de l’indemnité de déménagement.

4° sur l’indemnité pour préjudice moral

M. X demande une indemnité au titre du préjudice moral d’un montant de 90'000 euros en faisant état de sa situation spécifique, puisque son père Monsieur C X a été promoteur de cette promotion immobilière des années 1960, que ses biens font partie du patrimoine familial, que son père a décidé après sa mort de reposer à Clichy-sous-Bois étant très attaché à cette ville et que ses biens devaient être transmis aux enfants et petits-enfants et lui permettre de vivre également sa retraite de façon convenable.

L’article L 13-13 du code de l’expropriation devenu l’article L 321-1 du code de l’expropriation dispose que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Selon cet article tel qu’interprété par la cour de cassation (3° 30/05/1972, 17/10/1972 N°710212), il limite le préjudice indemnisable au préjudice matériel en excluant l’indemnisation du préjudice moral consécutif à l’expropriation.

Saisie de cette question au titre de la Question Prioritaire de constitutionalité, la cour de cassation a décidé de renvoyer celle- ci au Conseil constitutionnel.

Or, Le conseil constitutionnel par décision du 21 janvier 2011 numéro 2010'87 a indiqué qu’aucune exigence constitutionnelle n’impose que la collectivité expropriante soit tenue de réparer la douleur morale éprouvée par le propriétaire à raison de la perte des biens expropriés ; que par suite, l’exclusion de la réparation du préjudice moral ne méconnaît pas la règle du caractère juste de l’indemnisation de l’expropriation pour cause d’utilité publique ; en outre, Monsieur X ne justifie pas d’un préjudice moral spécifique direct.

Le jugement qu’il a débouté de sa demande d’indemnité pour préjudice moral sera donc confirmé.

L’indemnité totale de dépossession en valeur occupée est donc de 302'615,96 euros arrondis à 302'616 euros se décomposant comme suit :

'indemnité principale : 244'565 euros

'indemnité de remploi : 25'456,50 euros

'indemnités pour perte de revenus locatifs : 32'594,46 euros

Le jugement sera donc infirmé en ce sens.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné l’établissement public foncier d’Île-de-France à payer à Monsieur Y X la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure.

L’équité commande de débouter Monsieur X de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

- Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L312-1 du code de l’expropriation.

M. X perdant le procès sera condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Infirme partiellement le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau

Fixe à la somme de 302'957,96 euros arrondis en valeur occupée, l’indemnité totale de dépossession due par l’établissement public foncier d’Île-de-France à Monsieur X dans le cadre de l’opération d’expropriation des lots N° 1400, 1435, 1443, 1456, 1479, 1496, 1500, 1506, 1552, 1554, 1628, 1639, 1646,1660, 1664, 1668, 1712, 1746, 2085 dans le bâtiment 8 de la copropriété du Chêne Pointu, 1 allée Jules Védrines à Clichy-sous-Bois (93) se décomposant comme suit :

'indemnité principale : 244'875 euros

'indemnité de remploi : 25'488 euros

'indemnités pour perte de revenus locatifs : 32'594,46 euros

Confirme le jugement en ses autres dispositions ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Déboute M. X de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur X aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT