Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 16 MARS 2022

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/12060 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAEAC

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Mai 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 17/15433

APPELANTE

SOCIETE CIVILE POUR LA LOCATION DU CENTRE COMMERCIAL REGIONAL DE CRETEIL 'SOLOREC’ prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 320 217 391

[…]

[…]

représentée parMe Francine HAVET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1250, avocat postulant

assistée de M^e Louis-David ABERGEL de la SELEURL GOUAUX ABERGEL ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0423, avocat plaidant substité par M^e Brigitte BILLARD SEROR de la SELEURL GOUAUX ABERGEL ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0423, avocat plaidant

INTIMEE

SAS FLUNCH LGE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de LILLE METROPOLE sous le numéro 519 022 925 .

[…]

[…]

représentée par M^e Martine LEBOUCQ BERNARD de la SCP HUVELIN & associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R285, avocat postulant

assistée de M^e Frédéric PLANCKEEL de l’ AARPI ENIXI, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 1er février 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Gilles BALA', président de chambre et Madame Sandrine GIL, conseillère chargée du rapport

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Gilles BALA', président de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Véronique BOST, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Gilles BALA', président de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 11 juillet 2013, la Société civile pour la Location du Centre Régional de Créteil (la société SOLOREC) a donné à bail à la société Flunch, aux droits de laquelle vient la société Flunch LGE, le local n°323/325, d’une surface totale de 1482 m2, situé au niveau n°3 du centre commercial, pour 10 ans à compter de la date de livraison des locaux, intervenue le 24 juillet 2013, pour l’exercice d’une activité de restauration et moyennant un loyer binaire, correspondant en principe à 5% du chiffre d’affaires hors taxes du restaurant, et égal au minimum à la somme de 94.000 euros par an en principal, outre des charges locatives.

Soutenant que les charges qui lui étaient réclamées depuis l’origine du bail étaient en partie non récupérables, la société Flunch LGE a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Paris, la société SOLOREC par acte du 20 octobre 2017 aux fins de voir juger que le bail ne permettait pas au bailleur de lui réclamer le remboursement des charges spécifiques à la zone restauration et obtenir ainsi le paiement de la somme de 215.619,11 euros au titre de sommes payées à tort.

Par jugement du 10 mai 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :

- condamné la société SOLOREC à payer à la société Flunch LGE la somme de 280.214,84 euros en répétition de charges indues versées au titre des années 2014 à 2017 comprise, avec intérêt au taux légal à compter du 20 octobre 2017 sur la somme de 215.619,11 euros, et du 20 juin 2018 pour le surplus ;

- ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;
- condamné la société SOLOREC aux dépens ;

- condamné la société SOLOREC à payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile ;

- ordonné l’exécution provisoire ;

- rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

Par déclaration du 4 juillet 2019 la société SOLOREC a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 3 janvier 2022, la société SOLOREC, appelante, demande à la cour de :

In limine litis

- débouter la société Flunch LGE de sa demande tendant à voir :

« Déclarer cette demande irrecevable, comme nouvelle et dépourvue de lien avec le litige initial,

A titre subsidiaire, ordonner la réouverture des débats uniquement sur cette question afin de permettre à la société Flunch LGE de disposer d’un délai raisonnable pour préparer sa défense. »

A titre principal

- Déclarer recevable la société SOLOREC en son appel et la dire bien fondée ;

- Débouter la société Flunch LGE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- Confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 10 mai 2019 en ce qu’il a relevé à bon droit que les clauses du Bail et du Règlement Intérieur permettent la refacturation des charges spécifiques à la zone restauration dites aussi charges privatives à la société Flunch LGE,

Infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 10 mai 2019 en ce qu’il a condamné SOLOREC à rembourser à la société Flunch LGE la somme de 280.214,84 euros,

En conséquence,

- Juger que la somme de 280.214,84 euros, payée par la société SOLOREC à la société Flunch LGE du fait de l’exécution provisoire du jugement du tribunal de grande instance de Paris devra lui être restituée par la société Flunch LGE dès le prononcé de l’arrêt à intervenir avec intérêt au taux légal ;

- Juger que, à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le jugement devait être confirmé, la société Flunch LGE devra rembourser à la société SOLOREC la somme de 56.871,01 euros TTC, venant en déduction de la condamnation à hauteur de 280.214,84 euros portée à son encontre ;

- Juger que la société SOROLEC n’a pas à rembourser à la société Flunch LGE la somme d’un montrant de 132.751,99 euros TTC, au titre de charges prétendument indûment payées au titre des années 2018 et 2019 ;

- Juger que, à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la juridiction de Céans devait considérer que les charges spécifiques à la zone de restauration n’étaient pas refacturables, la demande de remboursement de la société Flunch LGE sera ramenée au paiement d’une somme de 128.584,39 euros TTC correspondant aux redditions 2018 et 2019 ;
- Condamner la société Flunch LGE à payer la société SOROLEC une somme de cent quatre-vingt-dix sept mille cent soixante et onze euros et soixante centimes (197.171,61 euros) TTC au titre de son arriéré locatif arrêté au 29 novembre 2021 ;

- Condamner la société Flunch LGE à payer à la société SOROLEC la somme de 12.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

- Condamner la société Flunch LGE aux dépens en application de l’article 695 du Code de procédure civile dont distraction au profit de Maitre Francine HAVET, avocat au barreau de Paris, 58 rue Jean-X Y ' […] ;

- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 24 janvier 2022, la société Flunch LGE, intimée, demande à la cour de :

In limine litis

Sur la demande reconventionnelle adverse formulée pour la première fois par conclusions du 30 novembre 2021 aux fins de « condamner la société Flunch LGE à payer à la société civile pour la location du centre commercial régional de Créteil ' SOLOREC une somme de cent quatre vingt dix sept mille cent soixante et onze euros et soixante et un centimes (197.171,61 euros) TTC au titre de son arriéré locatif arrêté au 29 novembre 2021 » :

Vu les articles 70, 564 et 910-4 du code de procédure civile, ensemble l’article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme

- Déclarer cette demande irrecevable, comme nouvelle et dépourvue de lien avec le litige initial,

- A titre subsidiaire, ordonner la réouverture des débats uniquement sur cette question afin de permettre à la société Flunch LGE de disposer d’un délai raisonnable pour préparer sa défense,

Sur le litige relatif à la refacturation des charges de la zone restauration :

Vu les articles 1134, 1235 et 1376 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 :

- Constater, dire et juger que le bail du 11 juillet 2013 consenti par la société civile pour la location du centre commercial régional de Créteil (SOLOREC) à la société Flunch LGE sur le local n°323/325 situé au niveau n°3 du Centre commercial régional Créteil Soleil ne met pas à la charge du preneur le remboursement de charges spécifiques à la zone restauration,

- En conséquence, confirmer le jugement rendu le 10 mai 2019 par le tribunal de grande instance de Paris dans toutes ses dispositions, notamment en qu’il a condamné la société civile pour la location du centre commercial régional de Créteil (SOLOREC) à rembourser à la société Flunch LGE, au titre des charges indûment payées au titre des années 2014 à 2017, la somme de 280.214,84 euros TTC avec des intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2017 sur la somme de 215.619 euros et du 20 juin 2018 pour le surplus, avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

- Condamner la société civile pour la location du centre commercial régional de Créteil (SOLOREC) à rembourser à la société Flunch LGE, au titre des charges indûment payées au titre des années 2018 et 2019 la somme de 132.751,99 euros TTC, avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2019, et capitalisation des intérêts dus pour une année entière,
- Débouter la société SOLOREC de toutes ses demandes et de tous ses moyens,

- A titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où la Cour infirmerait le jugement et jugerait récupérables les charges de la zone restauration, condamner la société civile pour la location du centre commercial régional de Créteil (SOLOREC) à rembourser à la société Flunch LGE le trop-perçu de charges de la zone restauration payé pour les années 2014 à 2017, soit en l’état la somme de 47.685,04 euros TTC.

En tout état de cause :

- Condamner la société civile pour la location du centre commercial régional de Créteil (SOLOREC) à payer à la société Flunch LGE une indemnité de 7 000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile, en sus de l’indemnité de 7 000 € allouée par le Tribunal au titre des frais irrépétibles de première instance,

- Condamner la société civile pour la location du centre commercial régional de Créteil (SOLOREC) aux entiers dépens d’appel, en sus des dépens de première instance déjà mis à sa charge par le Tribunal.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 26 janvier 2022.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande de paiement d’un arriéré locatif

La société SOLOREC sollicite le règlement de la somme de 197.171,61 euros au titre de l’arriéré locatif allant, au vu du décompte produit, du 1er janvier 2017, reprenant un solde de 26 906,33 euros au 31 décembre 2016, arrêté au 29 novembre 2021 au titre de loyers, charges et impôts dont il est soulevé l’irrecevabilité par l’intimée au motif qu’il s’agit d’une demande nouvelle en cause d’appel.

Dans la mesure où la société FLUNCH LGE sollicite en cause d’appel le remboursement de charges indûment payées au titre des années 2018 et 2019 outre la confirmation du jugement qui s’est prononcé sur les charges 2014 à 2017, la demande en paiement de l’arriéré locatif présente un lien suffisant avec le litige et vise, le cas échéant, à pouvoir obtenir compensation entre les sommes dont chacune des parties se prétend créancière au titre du bail. Elle a également pour objet de répliquer aux prétentions adverses s’agissant de l’actualisation de la demande de remboursement faite par l’intimée. Cette demande est donc recevable.

Sur les charges prévues au bail et leurs clés de répartition

L’appelante explique que le local donné à bail à la société FLUNCH LGE se situe au niveau 3 du centre regroupant les restaurants qui bénéficient d’un aménagement d’horaires lié à leurs activités, ce qui génère des charges spécifiques (nettoyage, liaisons mécaniques, climatisation, surveillance…). Selon l’appelante, le bail prévoit 3 types de charges refacturables à la locataire : les charges communes du centre commercial portant sur les parties communes et refacturables à tous les locataires (article 27.1 des conditions générales), les charges privatives imputables aux locaux ou à un groupe de locaux (article 27.2.1), les charges liées à l’amplitude horaire de certains commerces par rapport à d’autres, dont ceux de la zone de restauration (article 13 des conditions particulières du bail), complétées par l’article 7 du règlement intérieur.

Aussi fait-elle valoir que la refacturation des coûts de nettoyage de la zone 3, de traitement des déchets, d’utilisation des liaisons mécaniques par la clientèle du centre, de la surveillance, de la climatisation et du curage des bacs à graisse relève de l’article 27.2.2 (charges privatives) des conditions générales du bail et de l’article 13 (amplitudes horaires) et est donc prévue par le bail de sorte qu’elle peut les refacturer. Elle soutient que la règle de répartition des charges est établie par les articles 27.1 et 27.1.2 des conditions générales du bail pour les charges communes, par l’article 27.2.2 des conditions générales pour les charges privatives ; pour les charges liées à une amplitude horaire dépassant celle des autre commerce par l’article 7 du règlement intérieur. L’appelante considère, contrairement au jugement de première instance, que par application de l’article 7 du règlement intérieur, en restant ouvert après 21h, le restaurant Flunch génère bien des charges liées à une amplitude d’ouverture dépassant celle des autres commerces de sorte que ces charges doivent être refacturées. Elle précise que les millièmes des locaux privatifs de la zone restauration correspondent à la surface totale des locaux comprenant des enseignes de restauration qui y sont localisés, outre Fitness Stoy (salle de sport) également située à ce niveau 3 et qui bénéficie des horaires élargis du centre, appliqués aux charges de nettoyage, fonctionnement, liaisons mécaniques, surveillance, climatisation de la zone de restauration, soit 8341,90 tantièmes en 2017 ; qu’en revanche les millièmes qui sont appliqués aux 'déchets restaurant’ et 'curage bac à graisse’ pour la zone dite restauration sont de 7 439,10 en 2017 en ce qu’ils n’incluent pas la salle de sport.

L’intimée expose que trois types de charges sont refacturées par le bailleur : les charges communes à l’ensemble du centre commercial, les charges communes spécifiques à la zone de restauration et les charges privatives ; que les charges relatives à la zone de restauration ne sont pas, contrairement à ce que prétend la société SOLOREC, des charges privatives mais elles sont générées par des parties communes ou services communs de la zone restauration alors que le bail ne prévoit pas des charges communes spéciales à la zone de restauration mais uniquement deux types de charges, à savoir celles relatives aux parties communes (article 27.1.1) et les charges privatives, avec une clé de répartition générale des charges communes (sur 59 592,93 millièmes) et des modalités particulières de répartition des charges privatives qui sont imputables aux exploitants de locaux à usage privatif (article 27.2.2 des conditions générales, articles 4 et 7 du règlement intérieur). Elle soutient que le bail ne prévoit au demeurant aucune clé de répartition pour la zone restauration, encore moins les deux clés alléguées par le bailleur selon que la salle de sport y est ou non incluse ; que l’article 13 du règlement intérieur dont se prévaut le bailleur ne concerne que l’ouverture dérogatoire et exceptionnelle en dehors des horaires normaux d’ouverture, ce qui ne concerne pas les horaires après 21H du pôle de restauration qui sont prévus par le règlement et ne présentent pas de caractère exceptionnel, outre que l’article 13 ne comporte aucune clé de répartition de dépenses supplémentaires liées à une ouverture exceptionnelle. Elle conclut que la refacturation des charges de la zone restauration ne repose sur aucune base contractuelle et ouvre droit à son profit au remboursement des sommes payées à ce titre.

Selon les articles 1134, devenu 1103, et 1315, devenu 1353 du code civil, le bailleur d’un local à usage commercial ne peut solliciter le paiement par son preneur de sommes que s’il établit le bien-fondé de leur calcul au regard des conditions contractuellement prévues ; est en conséquence indue une somme payée par le preneur au titre de charges dont le bailleur n’établit pas qu’elle a été définie et calculée conformément aux prévisions du contrat. Les clauses d’un bail commercial sont d’interprétation stricte.

En l’espèce, le bail liant les parties en date du 11 juillet 2013 prévoit dans le titre IV des conditions générales, à l’article 27.1 relatif aux 'Charges communes’que le preneur devra régler au bailleur 'sa quote-part de la dépense supportée par le bailleur au titre de toutes les charges afférentes aux parties communes ou à usage collectif de l’ensemble immobilier’ ; que cette quote-part sera 'calculée au prorata de la surface GLA des Locaux, pondérée, le cas échéant […], par rapport à la somme des surfaces GLA de l’ensemble des locaux dépendant du Centre, qui sont loués ou susceptibles d’être loués, telles que pondérées, le cas échéant', et que ces charges 'comprennent notamment, sans que cette liste soit limitative, les dépenses exposées pour le nettoyage des parties à usage commun et l’enlèvement des déchets qui en proviennent, l’entretien, le fonctionnement, le remplacement, le renouvellement, le ravalement […] des installations, réseaux et équipements communs ou d’usage commun, le service d’ordre éventuel dans les parties communes, lequel ne saurait être assimilé au gardiennage , […], le chauffage des parties à usage commun ; la réfrigération des parties à usage commun , l’éclairage et l’eau des parties à usage commun…'.

L’article 27.2 est relatif aux 'Charges privatives', l’article 27.2.1 précise que le preneur remboursera au bailleur 'toutes les dépenses imputables aux locaux ou à un groupe de locaux, c’est à dire notamment, sans que cette liste soit limitative (a) les frais occasionnés par l’entretien ordinaire, les réparations quelles que soit leur nature, les grosses réparations ou le renouvellement des ouvrages, et/ou éléments composant les Locaux ; (b) les impôts, taxes, contributions de toute nature, actuels et futurs, (c) les frais d’élimination des déchets des parties privatives ainsi qu’il est précisé dans le règlement intérieur, (d) les frais d’alimentation en fluide chauffant et en fluide réfrigérant des locaux, calculés dans les conditions ci-après fixées s’il n’en est disposé différemment en annexe ; (e) les frais de climatisation (chauffage et réfrigération) des locaux, les charges de cette nature sont calculées au prorata des mètres carrés loués et de l’amplitude des heures d’ouverture si celles-ci dépassent celles des autres commerces du Centre’ ; l’article 27.2.2 indique que 's’il n’en est disposé différemment dans les pièces annexées du bail, les charges privatives sont calculées de la manière suivante : (a) frais de climatisation (chauffage et réfrigération des locaux), il n’y a pas de comptage effectif de l’énergie fournie […], chaque preneur paie une fraction de la dépense totale exposée pour le chauffage de toutes les parties privatives (incluant notamment l’électricité, la conduite et l’entretien) au prorata des m² de Surface GLA loués. De même, il paiera une fraction de la dépense totale (exposée pour la réfrigération de toutes les parties privatives) au prorata des m² de surface GLA loués […] ; (b) les dépenses d’eau privatives (abonnement et consommation, impôts inclus) seront réparties ainsi qu’il est dit ci après : si le preneur dispose d’un compteur aisément accessible sans échelle pour lecture, seule sa consommation effective lui sera facturée. La consommation totale des autres usagers ne disposant pas d’un compteur aisé à lire sans échelle sera partagée entre tous ceux qui disposent d’au moins un 'appareil’ (ce mot signifiant ici tout robinet de puisage, cuvette de W.C., urinoir, lavabo, douche, machine, rampe d’arrosage, etc… effectivement raccordé à une seule arrivée d’eau pour utilisation) au prorata du nombre d’ 'appareils’ existant dans les locaux de chacun d’eux, qu’ils utilisent ces appareils ou non’ […], '(c) les autres dépenses, en tant que de besoin, au prorata de la Surface GLA louée'.

L’article 13 des conditions particulières du bail dispose qu’à titre 'exceptionnel', le bailleur 'autorise le Preneur à ouvrir en dehors des jours et heures d’ouverture de la Galerie Marchande du Centre Commercial Regional CRETEIL SOLEIL et de l 'Hypermarché, dans la mesure où cela n’est pas en contradiction avec les textes légaux et réglementaires en vigueur', et que 'le preneur accepte sans condition que les frais éventuellement supplémentaires rendus nécessaires et générés par ces ouvertures, en dehors des horaires du centre Commercial et de l 'Hypermarché', lui soient facturés. Ces frais peuvent être, sans que cette énumération soit limitative, les coûts de gardiennage, nettoyage, surveillance, énergie, etc…'.

Il est annexé au bail le règlement intérieur du centre qui définit en son article 2 'les parties à usage commun du Centre Commercial’ comme 'les lieux, installations, éléments de réseaux, etc… qui ne sont pas affectés à l’usage exclusif d 'un exploitant', et en son article 4 , les 'parties réservées à l’usage exclusif des exploitants’ comme 'les parties affectées à l 'usage exclusif d 'un occupant. Elles incluent notamment toute partie d’un réseau ou d’une installation, même située hors d’un local à usage privatif qui ne dessert que les locaux affectés à un même occupant par un même titre d’occupation'. Selon l’article 4, la direction du centre commercial assure 'l’évacuation des déchets aux frais des exploitants de la galerie. Les exploitants de locaux à usage de restauration doivent faire leur affaire du stockage à l’intérieur de leur surface privative et de l’évacuation de leurs déchets', et 'L’amplitude d’ouverture journalière des magasins est de 10h à 21h du mardi au vendredi et de 10h et 20h le lundi et le samedi, le pôle restauration demeurant ouvert jusqu à1h30, étant entendu que l’hypermarché sera ouvert de 9h à 22h du lundi au vendredi et de 9h à 21h le samedi. Ces horaires pourront être éventuellement élargis par le Groupement des commercants et devront être scrupuleusement respectés par l’ensemble des exploitants dans le Centre Commercial. Une pénalité de 50F hors taxes/m²/jour d’infraction à l’encontre de l’exploitant mis en cause sera facturée et recouvrée par le Groupement des commerçants'.

Les articles 5 et 6 du règlement intérieur, relatifs aux 'charges communes du Centre Commercial’ et à leur répartition indiquent que ces charges comprennent les dépenses 'engagées pour compte commun de l’ensemble des exploitants et notamment celles engagéespour le nettoyage des parties à usage commun et l 'enlèvement des déchets qui en proviennent, l’entretien et le fonctionnement des parties, installations, réseaux et équipements à usage commun…' et sont réparties conformément aux stipulations du bail.

L’article 7 du règlement intérieur, relatif 'aux charges privatives', définies comme 'les charges imputables directement aux exploitants de locaux à usage privatif', comprennent 'les frais occasionnés par l’entretien et la réparations des locaux privatifs tels que livrés par le propriétaire, les frais de chauffage réfrigération ou ventilation, consommation d’eau, entretien du réseau de sprinklers, relatifs aux différents locaux à usage privatif ainsi que les frais de compteurs correspondant s’il y a lieu. Cette énumération n’est pas limitative […]'. 'Les charges visées au présent paragraphe sont imputées directement à chaque exploitant. Les charges de chauffage et de réfrigération ou ventilation sont réparties soit au prorata des m² loués rapportés à la totalité des m² loués ou non, soit au prorata des puissances maximales des installations privatives corrigées, s’il y a lieu, pour tenir compte d’une amplitude d’ouverture dépassant celle des autres commerces'.

Comme l’a relevé le jugement entrepris, il résulte de 1'ensemble de ces clauses que la société SOLOREC est en droit de réclamer à la société FLUNCH LGE :

- une quote-part des dépenses exposées pour l’ensemble du centre commercial, à savoir les charges communes, tel le nettoyage et l’entretien des installations du centre, cette quote-part étant calculée au prorata de la surface louée par la société FLUNCH LGE au regard de l’ensemble des surfaces du centre ouvertes à la location, ce qui correspond aux charges communes,

- le remboursement des dépenses directement exposées par le local loué, soit les fluides et les frais de climatisation, selon la consommation réelle ou selon un prorata de la surface louée au regard de l’ensemble des surfaces du centre ouvertes à la location, ainsi que les réparations et entretiens effectués dans les locaux privatifs et payés par le bailleur, les impôts afférents aux locaux privatifs et les frais d’élimination des déchets,

- si la société FLUNCH LGE exploite son local en dehors des heures d’ouverture normales du centre, toutes les dépenses supplémentaires exposées par le bailleur pour assurer l’accès au local auxdits horaires tels que le gardiennage, nettoyage, surveillance.

Le bail permet comme l’a analysé le jugement de première instance de calculer la quote-part de la société FLUNCH LGE dans la prise en charge des dépenses du centre en son ensemble, au prorata de ses surfaces au regard de l’ensemble des surfaces louées du centre, ainsi que les charges privatives afférentes au seul local loué et au vu de la consommation d’eau et de fluides afférente à ce seul local en tenant compte le cas échéant pour ces charges privatives d’eau et de fluide, des amplitudes horaires inhabituelles du local, ainsi que des impôts liés à ce local.

L’article 13 des conditions particulières fait de l’ouverture en dehors des horaires normaux, une exception, l’ouverture de la société FLUNCH LGE après 21h ne peut toutefois pas être qualifiée d’ouverture en dehors des horaires normaux du centre alors que l’article 4 du règlement intérieur précité pose comme règle l’ouverture tardive des restaurants par rapport aux autres commerces. En outre, aucune clef de répartition des charges supplémentaires générées par une ouverture exceptionnelle du preneur en dehors des horaires normaux du centre n’est prévue à cet article qui ne permet pas de demander au preneur le paiement des dépenses générées spécifiquement par les parties communes du niveau 3 (zone restauration), l’article liant directement les charges supplémentaires à 1'ouverture spécifique du commerce en cause.

Enfin si la société FLUNCH LGE se prévaut de ce que l’article 27.2 des conditions générales mentionne 'toutes les dépenses imputables aux Locaux ou à un groupe de locaux', cet article vise expressément les charges privatives et non des charges communes qui seraient spécifiques à une zone définie étant rappelé que les charges privatives sont des charges imputables directement aux exploitants de locaux à usage privatif selon l’article 7 du règlement intérieur.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, les clauses du bail ne permettent pas au bailleur d’exiger des locataires d’une zone, non définie précisément dans le règlement intérieur ou dans le bail, à savoir la zone restauration au niveau 3, le paiement de toutes les dépenses occasionnées par l’exploitation d’un restaurant situé dans ladite zone et selon une clef de répartition qui serait basée sur la surface du local au regard du nombre de locaux loués dans cette seule zone, avec une différence au niveau des millièmes à retenir selon les dépenses spécifiques aux restaurants de la zone de restauration ou celles qui incluraient la salle de sport qui se situe dans la même zone dès lors que le bail ne fait état que de deux modalités de calcul des charges, à savoir un calcul au prorata des surfaces louées au regard de l’ensemble des surfaces louables du centre, ou l’exact montant dépensé pour le seul local loué.

Par conséquent, les charges réclamées par le bailleur dans les régularisations versées aux débats au titre de la 'zone restauration’ (nettoyage, déchets restaurants, fonctionnement et entretien, liaisons mécaniques, climatisation, surveillance, curage bacs à graisse) doivent être calculées selon les modalités prévues au bail pour les charges communes à savoir au prorata de la surface louée par la société FLUNCH LGE au regard de l’ensemble des surfaces du centre ouvertes à la location, sans qu’il y ait lieu à distinguer les charges qui seraient spécifiques à une zone dite 'restauration'.

Il convient d’ordonner une expertise sur les charges au vu de la clé de répartition ci-dessus précisée, et aux fins d’apurement des comptes, chacune des parties formant des demandes au titre des charges et des loyers entre le 1er janvier 2014 et le 29 novembre 2021. La provision sera partagée par moitié entre les parties, l’expertise judiciaire étant de leur intérêt commun.

Par conséquent le jugement sera infirmé, il sera sursis aux demandes des parties et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Par arrêt contradictoire

Déclare recevable la demande formée par la société SOROLEC de condamnation de la société Flunch LGE à lui payer la somme 197 171,61 euros TTC au titre de son arriéré locatif arrêté au 29 novembre 2021 ;

Infirme le jugement entrepris ;

Dit que les charges dues par la société FLUNCH LGE relatives au nettoyage, déchets restaurants, fonctionnement et entretien, liaisons mécaniques, climatisation, surveillance, curage bacs à graisse doivent être calculées selon les modalités prévues au bail pour les charges communes à savoir au prorata de la surface louée par la société FLUNCH LGE au regard de l’ensemble des surfaces du centre ouvertes à la location ;

Avant dire droit sur les demandes de la société SOLOREC et de la société FLUNCH LGE, désigne en qualité d’expert, M^me Z-A

[…]

[…]

tél:0145551677

fax:01 45 55 85 44

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d.A@wanadoo.fr

avec pour mission d’établir le compte entre les parties au titre des loyers, impôts et charges entre le 1er janvier 2014 et le 29 novembre 2021 en faisant application, s’agissant des charges relatives au nettoyage, déchets restaurants, fonctionnement et entretien, liaisons mécaniques, climatisation, surveillance, curage bacs à graisse de la règle précitée ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la 3ème chambre du pôle 5 (5-3) de la cour d’appel de Paris avant le 16 novembre 2022,

Fixe à la somme de 3.000 (TROIS MILLE) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par moitié par chacune des parties à la Régie de la cour d’appel de Paris, 34 quai des Orfèvres, […] avant le 13 mai 2022,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Dit qu’un des magistrats de la chambre sera délégué au contrôle de cette expertise,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du mercredi 1er juin 2022 9h30 pour contrôle du versement de la consignation,

Renvoie l’affaire pour reprise des débats après dépôt du rapport d’expertise, à l’audience du juge de la mise en état de la 3ème chambre du pôle 5 (5-3) de cette cour à la date qui sera fixée ultérieurement par le juge de la mise en état ;

Sursoit à statuer sur les demandes des parties ;

Réserve les dépens.