Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 15 JUIN 2023

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/17178 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGQFC

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 20 Septembre 2022 -Juge des contentieux de la protection de VILLEJUIF – RG n° 12-22-138

APPELANT

M. [D] [O]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté et assisté par M^e Kristell TANGUY-MARTIN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 171

INTIMEE

S.C.P.I. PREMELY HABITAT 2, RCS de Paris sous le n°520 503 400, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Avril 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 juin 2014, la société Premely Habitat 2 a loué à M. [O] et Mme [Y] un logement et un parking couvert situés [Adresse 1], à [Localité 4] (94).

Le 29 novembre 2021, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, les mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 3.974,16 euros, outre les frais, au titre des loyers échus au jour de l’acte.

Par acte du 10 mars 2022, la société Premely Habitat 2 a fait assigner M. [O] et Mme [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Villejuif aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de M. [O] et Mme [Y], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier de l’appartement qu’ils occupent dans l’immeuble [Adresse 1], à [Localité 4] (94), et de l’emplacement de parking n°27 au 1er sous-sol ;

— ordonner à défaut d’enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets garnissant les lieux occupés dans tel garde meuble qu’il plaira à la demanderesse ce, aux frais, risques et périls des défendeurs ;

— condamner solidairement par provision M. [O] et Mme [Y] au paiement de la somme de 6.690,62 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arriérés, échéance de mars 2022 incluse ;

— fixer à compter du 1er avril 2022 l’indemnité d’occupation mensuelle au double du montant résultant du contrat résilié et condamner solidairement et par provision M. [O] et Mme [Y] au paiement des sommes dues de ce chef jusqu’à libération définitive des lieux ;

— condamner solidairement M. [O] et Mme [Y] à la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 29 novembre 2021.

Par ordonnance réputée contradictoire du 20 septembre 2022, le juge des référés du tribunal de proximité de Villejuif a :

— renvoyé les parties à mieux se pourvoir mais dés à présent, vu l’urgence et par provision ;

— constaté le désistement de la société Premely Habitat 2 de ses demandes présentées à l’encontre de Mme [Y] ;

— déclaré la demande recevable ;

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail consenti à M. [O] et Mme [Y] en date du 10 juin 2014 portant sur un logement et un parking couvert sis [Adresse 1], à [Localité 4] (94) à la date du 30 janvier 2022 ;

— condamné à titre provisionnel, M. [O] à payer à la société Premely Habitat 2 la somme de 4.528,90 euros au titre des loyers, provisions pour charges dûs au 30 juin 2022, terme de juillet 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2021 sur la somme de 3.974,16 euros et avec intérêts de droit à compter du 10 mars 2022, pour le surplus ;

— accordé à M. [O] un délai de 31 mois pour se libérer de ladite dette par paiements mensuels et successifs, en sus du loyer courant, provisions pour charges comprises, de 30 mensualités de 150 euros, la 31' mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente ;

— dit que pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par M. [O], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

— dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date ou du loyer courant, provisions pour charges comprises, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, sans mise en demeure, et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— dans l’hypothèse de non respect des délais de paiement ou du non paiement des loyers courants :

' dit que la clause résolutoire retrouvera son plein effet à compter du premier incident de paiement, sans mise en demeure,

' ordonné l’expulsion des lieux loués de M. [O], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

' dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

' condamné titre provisionnel M. [O] à payer à la société Premely Habitat 2 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui de la redevance qui auraitété dû si le bail n’avait pas été résilié, révisable comme lui et augmenté des provisionspour charges et ce, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est à dire du premier incident de paiement, jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

— débouté M. [O] de ses demandes de dommages et intérêts, d’intégration du montant de 1.546,09 euros aux factures d’appel de loyer et provisions pour charges, de condamnation de la société Premely Habitat 2 à effectuer dans un bref délai la régularisation des charges locatives pour l’année 2020 et à restituer le cas échéant au locataire, le trop perçu correspondant, à effectuer dans un délai d’un an à compter du 31 décembre 2021 la régularisation des charges locatives pour l’année 2021 et à restituer le cas échéant au locataire le trop perçu correspondant ;

— débouté la société Premely Habitat 2 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit ;

— condamné M. [O] aux dépens.

Par déclaration du 5 octobre 2022, M. [O] a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 07 avril 2023, M. [O] demande à la cour de :

A titre principal,

— infirmer l’ordonnance de référé rendue le 20 septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Villejuif ;

Statuant à nouveau,

— débouter la société Premely Habitat 2 de ses demandes, fins et prétentions ;

— dire et juger prescrite l’action du bailleur visant à obtenir le paiement de la régularisation de charges pour l’année 2016 ;

— dire et juger qu’il existe des contestations sérieuses ;

En conséquence,

— dire et juger n’y avoir lieu à référé ;

Subsidiairement,

— confirmer l’ordonnance de référé rendue le 20 septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Villejuif en ce qu’elle a :

' accordé à M. [O] un délai de 31 mois pour se libérer de ladite dette par paiements mensuels et successifs, en sus du loyer courant, provisions pour charges comprises, de 30 mensualités de 150 euros, la 31ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente,

' dit que pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par M. [O], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

En tout état de cause,

— enjoindre la société Premely Habitat 2 de permettre la consultation ainsi que l’examen des factures relatives à toutes les régularisations de charges locatives effectuées depuis février 2020, et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— condamner à titre provisionnel la société Premely Habitat 2 à verser à M. [O] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices financier et moral subis du fait des agissements fautifs du bailleur ;

— condamner la société Premely Habitat 2 au paiement d’une amende civile à hauteur de 3.000 euros ;

— réduire pour l’avenir à la somme de 200 euros le montant de la provision mensuelle sur charges due par M. [O] ;

— condamner la société Premely Habitat 2 à verser à M. [O] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Premely Habitat 2 aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Il expose notamment que :

— le commandement de payer est nul, dans la mesure où la somme visée inclut une régularisation de charges de 1.546, 09 euros, alors que l’action en paiement de cette régularisation pour l’année 2016 est prescrite,

— les charges figurant dans les régularisations intégrées au sein du commandement de payer sont erronées tandis que les provisions sur charges au titre des années 2019 à 2021 sont injustifiées,

— à titre subsidiaire, les causes du commandement de payer ont bien été réglées dans le délai de deux mois de sa signification,

— sur la provision allouée au bailleur, le montant de la régularisation pour l’année 2016 devra être soustrait, l’action en paiement étant prescrite, alors qu’il existe une incertitude sur l’exigibilité des régularisation de charges des années suivantes,

— le bailleur a commis des fautes contractuelles en facturant deux fois la consommation d’eau, en régularisant tardivement les charges et en augmentant de manière injustifiée la provision sur charges, fautes qui à l’origine d’un préjudice.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 11 avril 2023, la société Premely Habitat 2 demande à la cour de :

— juger irrecevable la demande de M. [O] visant à enjoindre la société Premely Habitat 2 à permettre la consultation ainsi que l’examen des factures relatives à toutes les régularisations de charges locatives effectuées depuis février 2020 ;

— débouter M. [O] de l’ensemble des demandes ;

— confirmer l’ordonnance du 20 septembre 2022 en toutes ses dispositions sauf sur la somme dues au titre des arriérés ;

Statuant à nouveau sur les arriérés,

— condamner par provision M. [O] à payer à la société Premely Habitat 2 la somme de 4.934,03 euros au titre des loyers et charges dues à la date des présentes (terme d’avril 2023 inclus) ;

— condamner M. [O] à verser à la société Premely Habitat 2 une indemnité d’un montant de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens.

Elle expose notamment que :

— la demande visant à enjoindre le bailleur de permettre la consultation des pièces est une demande nouvelle,

— le bien loué dépend d’une copropriété de sorte que le bailleur n’est en mesure de régulariser les charges qu’une fois approuvées,

— la régularisation des charges intervenue le 20 novembre 2019 n’est donc pas prescrite,

— les charges appelées sont justifiées et détaillées, de sorte que les sommes visées par le commandement sont établies, ce dernier n’encourant pas la nullité,

— les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai imparti,

— l’échéancier accordé par le premier juge n’a pas été respecté et M [O] a bénéficié de facto de larges délais, alors qu’il ne règle ni l’arriéré ni les échéances courantes,

— aucun manquement contractuel ne peut lui être reproché, alors que M [O] ne démontre aucun préjudice.

SUR CE

— sur le rejet d’une demande nouvelle en appel

La société Premely Habitat 2 soutient que la demande de M. [O] tendant à la voir enjoindre de permettre la consultation et l’examen des factures et régularisation de charges locatives depuis février 2020 sous astreinte est une demande nouvelle.

L’article 564 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 de ce code indique que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

L’article 566 de ce code précise que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

La demande formulée par M. [O], certes nouvelle, vise à écarter les prétentions adverses, donc apparaît en toute hypothèse recevable en application de l’article 564 du code de procédure civile.

La demande de rejet de cette prétention sera par conséquent rejetée.

— sur le fond du référé

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le maintien d’un locataire dans les lieux, alors qu’il est devenu occupant sans droit ni titre en application d’une clause résolutoire de plein droit, caractérise un trouble manifestement illicite. A tout le moins, l’obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable.

Il sera rappelé à cet égard :

— qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ;

— qu’il n’appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d’un commandement de payer, sachant qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l’encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résolution du bail.

— que faute d’avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au contrat de bail, le locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L’existence de cette mauvaise foi doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

Au cas présent, la société Premely Habitat 2, bailleur, a fait délivrer à M. [O], le 29 novembre 2021, un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée dans le bail portant sur les loyers dus au 4ème trimestre 2021 inclus, soit la somme de 3.974,16 euros. Les causes du commandement de payer n’ont pas été acquittées dans le délai de deux mois imparti par ledit acte conformément aux clauses conventionnelles et à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

M. [O] soutient que les charges de l’année 2016 se sont prescrites, et qu’elles ne pouvaient être valablement réclamées par la bailleresse dans son commandement.

La cour relève qu’en 2016, le délai de prescription est de trois années, fixé ainsi depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur du 24 mars 2014, n° 2014-366, l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 disposant en effet que :

« Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ».

En conséquence, pour les charges locatives, le point de départ de la prescription est le jour où le propriétaire de l’immeuble a eu connaissance de la reddition des charges par le syndic et au plus tôt, de l’approbation des comptes de l’année concernée par l’assemblée générale des copropriétaires.

En l’espèce, il est établi que les comptes de l’année 2016 ont été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2019, de sorte que la régularisation de charges qui en est issue est intervenue le 20 novembre 2019 et que lors de la délivrance du commandement de payer en 2021, la prescription n’était pas acquise, et elle n’était pas davantage acquise lors de la demande en paiement de ladite somme par assignation du 10 mars 2022, au cours de la présente procédure.

S’agissant du commandement de payer délivré, si, pour rappel, le juge des référés ne saurait prononcer sa nullité sans excéder ses pouvoirs, il y a toutefois lieu d’examiner si les irrégularités alléguées suffisent à empêcher de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Par ailleurs, il ressort des pièces produites, notamment du décompte individuel des charges de copropriété en date du 20 novembre 2019, pour l’année 2016, produit par le bailleur, que lesdites charges y sont détaillées, avec un décompte précis de la consommation d’eau chaude, qu’il en est de même pour les années 2020, 2021 et 2022, de sorte que les régularisations intervenues sont justifiées au sens de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

Les contestations élevées n’étant pas sérieuses, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire avec toutes conséquences de droit, étant précisé que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai imparti, ce que M. [O] ne conteste pas.

Concernant la condamnation provisionnelle, il y a lieu de retenir que, selon le décompte actualisé produit par l’intimée arrêté en avril 2023, M. [O] est redevable de la somme de 4.934, 03 euros, mais que les conclusions du bailleur dans leur dispositif sollicitent sa condamnation à titre provisionnel à la somme de 3.616,18 euros au titre des loyers et charges dus. Etant rappelé que l’article 954 du code de procédure civile exige que« la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif, cette somme sera allouée à titre provisionnel au bailleur, l’ordonnance rendue étant infirmée de ce chef.

M. [O] demande des délais de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire.

L’article 24, V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que :

« Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges".

L’appelant ne justifie pas de sa situation financière précise mais toutefois, au vu des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile cité plus haut, force est de constater que la société Premely Habitat 2 demande aux termes de ses écritures la confirmation de l’ordonnance rendue « en toutes ses dispositions sauf sur la somme due au titre des arriérés ».

Dans ces conditions, l’ordonnance rendue ne peut être que confirmée en ce qui concerne les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Enfin, la demande de M. [O] tendant à se voir allouer des dommages intérêts en réparation de manquements imputés au bailleur se heurte à une contestation sérieuse, ces manquements n’étant pas établis.

Compte tenu du sens de cette décision, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de M. [O] tendant à voir enjoindre la société Premely Habitat 2 de permettre la consultation et l’examen des factures et régularisation de charges locatives depuis février 2020 sous astreinte est une demande nouvelle.

Le sort des dépens de première instance a été exactement tranché par le premier juge. Il convient de confirmer l’ordonnance entreprise de ce chef.

M. [O] qui succombe sera condamné aux dépens de l’appel.

Il n’y a pas lieu par ailleurs de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme la décision querellée sauf à actualiser le montant de la provision allouée à la société Premely Habitat 2,

Statuant à nouveau de ce chef, et y ajoutant,

Condamne à titre provisionnel M. [O] à payer à la société Premely Habitat 2 la somme de 3.616,18 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter de cet arrêt,

Rejette toute autre demande,

Condamne M.[O] aux dépens d’appel ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE