RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2025

(n° , 35 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/20157 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKOWB

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 24 Avril 2024 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY – RG n° 23/00165

APPELANT

EPFIF – ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[Adresse 11]

[Localité 22]

représenté par M^e Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07, substitué à l’audience par M^e François DAUCHY, avocat au barreau de PARIS, toque : T07

INTIMÉS

Monsieur [IC] [KR] [XF]

[Adresse 13]

[Localité 24]

Non comparant, non représenté

Madame [UR] [SO] épouse [XF]

[Adresse 13]

[Localité 24]

Non comparante, non représentée

INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES SAINT- DENIS COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 21]

[Localité 38]

[Localité 30]

représentée par Madame [AZ] [XV], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Septembre 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre

Madame Valérie GEORGET, Conseillère

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

M. [IC] [KR] [XF] et Mme [UR] [SO] épouse [XF] (ci-après les époux [XF]) étaient propriétaires des lots n°889 et 1064 du bâtiment 4 de la copropriété du [Adresse 34], situé [Adresse 13].

La copropriété du [Adresse 34] est édifiée sur les parcelles cadastrées section AS n°[Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18] et [Cadastre 19] et AT n°[Cadastre 23].

Le lot n°889 est un appartement de type F3 d’une superficie de 56m². Le lot n°1064 est une cave.

La copropriété du [Adresse 34] est située dans le périmètre de la [Adresse 54] qui a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique (DUP) par arrêté préfectoral n°2019-2388 du 6 septembre 2019. Un arrêté de cessibilité a été rendu le 18 février 2022. Une ordonnance d’expropriation emportant transfert de propriété a été rendue le 29 juin 2023.

Faute d’accord entre les parties et par requête reçue au greffe le 26 juin 2023, l’EPFIF a saisi la juridiction de l’expropriation du Tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur des biens.

Le transport sur les lieux a été effectué le 22 novembre 2023.

Par jugement contradictoire du 24 avril 2024, le juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire de Bobigny a :

ANNEXÉ le PV de transport du 22 novembre 2023 et les termes de comparaison produits par les parties ;

Dans l’hypothèse où M. [IC] [KR] [XF] et Mme [UR] [SO] épouse [XF] renonceraient à leur droit au relogement :

FIXÉ l’indemnité due par l’EPFIF à M. [IC] [KR] [XF] et Mme [UR] [SO] épouse [XF] au titre de la dépossession des lots n°889 (appartement), et 1064 (cave) du bâtiment 4 de la copropriété du [Adresse 35] à [Localité 24] à la somme de 73.224 euros, en valeur libre, se décomposant comme suit :

63.840 euros (1.140 euros/m²) au titre de l’indemnité principale ;

7.384 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

2.000 euros au titre des frais de déménagement ;

Dans l’hypothèse où M. [IC] [KR] [XF] et Mme [UR] [SO] épouse [XF] accepteraient l’une des offres de relogement de l’EPFIF :

FIXÉ l’indemnité due par l’EPFIF à M. [IC] [KR] [XF] et Mme [UR] [SO] épouse [XF] au titre de la dépossession des lots n°889 (appartement), et 1064 (cave) du bâtiment 4 de la copropriété du [Adresse 36] [Localité 1] à la somme de 71.024 euros, en valeur libre, se décomposant comme suit :

61.840 euros (1.140 euros/m² – 2.000 euros) au titre de l’indemnité principale ;

7.184 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

2.000 euros au titre des frais de déménagement ;

CONDAMNÉ l’EPFIF aux dépens ;

CONDAMNÉ l’EPFIF à payer M. [IC] [KR] [XF] et Mme [UR] [SO] épouse [XF] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration au greffe du 02 décembre 2024, l’EPFIF a interjeté appel du jugement en ce qu’il a :

Fixé à la somme de 73.224 euros ou 71.024 euros le montant de l’indemnité revenant à l’exproprié pour la dépossession des lots n°889 et 1064 de l’immeuble sis [Adresse 13] à [Localité 24], et notamment en ce que la juridiction a :

Limité l’abattement pour relogement à 2.000 euros ;

Octroyé la somme forfaitaire de 2.000 euros au titre des frais de déménagement.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ Adressées au greffe le 26 février 2025 par l’EPFIF, appelant, notifiées le 10 mars 2025 (AR CG non rentré, AR M. [XF] le 14/03/2025 et signification par commissaire de justice à Mme [XF] le 2 juillet 2025), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

DÉCLARER l’EPFIF bien fondé en son appel ;

Par suite,

INFIRMER PARTIELLEMENT le jugement du 24 avril 2024 en ce qu’il a :

FIXÉ l’indemnité due par l’EPFIF aux époux [XF] au titre de la dépossession des lots n°889 et 1064 ainsi que les 189/183.000° des parties communes générales associées comme suit :

Dans l’hypothèse où les époux [XF] renonceraient à leur droit au relogement, à la somme de 73.224 euros se décomposant comme suit :

63.840 euros au titre de l’indemnité principale ;

7.384 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

2.000 euros au titre des frais de déménagement ;

Dans l’hypothèse où les époux [XF] accepteraient l’une des offres de relogement de l’EPFIF, à la somme de 71.024 euros se décomposant comme suit :

61.840 euros au titre de l’indemnité principale ;

7.184 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

2.000 euros au titre des frais de déménagement

Et, statuant à nouveau,

FIXER le montant de l’indemnité à revenir au(x) défendeur(s) pour la dépossession des lots n°889 et 1064 ainsi que les 189/183.000èmes des parties communes générales intégrées de l’immeuble sis [Adresse 13] à [Localité 24] comme suit :

1ère hypothèse : en cas d’acceptation d’un relogement :

Indemnité principale :

Méthode d’évaluation : globale, caves et parties communes intégrées ;

Etat d’entretien : bon ;

Valeur unitaire : 1.155 euros/m² ;

Abattement pour relogement : 15%

Soit [(56m² x 1.155 euros/m²) x 0,85] ' 3.520 euros = 51.438 euros ;

Indemnités accessoires :

Frais de remploi : 6.145,80 euros

Frais de déménagement : donner acte à l’EPFIF de la prise en charge des frais de déménagement des expropriés ;

TOTAL : 57.603,80 euros ;

2ème hypothèse : en cas de non-acceptation d’un relogement :

Indemnité principale :

Méthode d’évaluation : globale, caves et parties communes intégrées ;

Etat d’entretien : bon ;

Valeur unitaire : 1.155 euros/m² ;

Soit (56m² x 935 euros/m²) ' 3.520 euros = 61.160 euros ;

Indemnités accessoires :

Frais de remploi : 7.116 euros ;

Frais de déménagement : : donner acte à l’EPFIF de la prise en charge des frais de déménagement des expropriés ;

TOTAL : 68.276 euros

2/ Adressées au greffe le 26 mai 2025 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 16 juin 2025 (AR EPFIF le 18 juin 2025, AR M. [XF] le 23/06/2025 et signication à Mme [XF] par commissaire de justice le 5 août 2025 à personne) et aux termes desquelles il conclut qu’il plaise à la cour de bien vouloir :

INFIRMER partiellement le jugement de première instance sur les points détaillés en paragraphe VII de ses écritures [observations du commissaire, comprendre infirmation de la date de référence, de la valeur métrique (il demande 1.155 euros/m² occupé pour un état bon), et soustraction du prix d’une place de parking] et le confirmer sur ses autres points ;

Statuant à nouveau, le commissaire du Gouvernement demande que l’indemnité totale soit fixée en fonction de l’alternative exposée au VIII [un abattement de 15% si acceptation d’une offre de relogement soit une indemnisation de ((64.680 ' 3.200) x 0.85) + remploi = 58.483 euros ; une indemnisation sans abattement de 68.628 euros sans relogement].

Les époux [XF], intimés, n’ont pas adressé ou déposé d’écritures.

EXPOSÉ DES MOYENS ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES :

L’EPFIF expose que :

Sur la consistance des biens, la copropriété était très dégradée et elle a fait l’objet de plusieurs arrêtés de péril. Entre 2021 et 2023, l’EPFIF, avec d’autres personnes publiques, a financé de nombreux travaux visant à assurer la sécurité des occupants en attendant leur relogement, qui ont donné un effet global d’embellissement. C’est grâce à ces travaux que le bien se trouve dans un tel état d’entretien. Ils ne sauraient venir augmenter l’indemnité à revenir aux expropriés, sauf à méconnaitre les dispositions de l’article L.322-2 al 3 du code de l’expropriation et à créer un enrichissement sans cause. Ainsi, les biens du bâtiment 4 ne sauraient bénéficier d’une indemnisation supérieure à celle des biens des autres bâtiments.

Sur la valeur vénale du bien : il convient de rappeler que le premier juge a, à bon droit, écarté l’ensemble des termes cités par l’exproprié. Après avoir retenu les références de l’expropriante et du commissaire du Gouvernement, il a retenu des valeurs inférieures de 15 euros/m² à celles habituellement retenues pour la copropriété [Adresse 35] suivant l’état d’entretien des biens, en méconnaissance de l’article L.322-8 du code de l’expropriation. Il convient donc de retenir les valeurs de la grille indemnitaire communément utilisée, et en l’espèce la valeur de 1.155 euros/m² pour des logements libres en bon état d’entretien, avant éventuel abattement pour occupation selon que les occupants soient relogés ou non.

Sur l’absence de déduction de la valeur d’un emplacement de stationnement, la réduction de 15 euros/m² sus-évoquée semble être motivée par l’absence de places de stationnements, habituellement rattachées aux logements, mais cette méthode constitue une erreur d’interprétation. Les valeurs unitaires moyennes résultant de l’ensemble des références devant être considérées « emplacement de stationnement intégré », il convient ici de soustraire la valeur de l’emplacement de stationnement, qui est de 3.520 euros pour la copropriété du [Adresse 34] tel qu’il ressort de jugements définitifs de la juridiction de l’expropriation de Seine-Saint-Denis.

Sur l’abattement pour relogement, le tribunal a limité un tel abattement à une somme totale de 2.000 euros. Or, dans les procédures concernant le Chêne pointu, la cour a précédemment retenu un abattement de 20%, et maintient aujourd’hui sa jurisprudence en appliquant, depuis la décision de la Cour de cassation du 16 novembre 2023, un abattement de 15% pour relogement. Cette décision de la Cour de cassation n’a en rien changé le principe d’un tel abattement.

Sur l’indemnité pour frais de déménagement, le premier juge a fixé une indemnité de 2.000 euros qui n’est justifiée par aucun élément probant. De plus, il convient de distinguer selon que les expropriés renoncent ou non à leur relogement, car l’EPFIF propose de prendre en charge le déménagement des propriétaires demandant leur relogement, et demande à la cour de donner acte de cette prise en charge le cas échéant.

Le commissaire du Gouvernement conclut que :

Sur la date de référence, elle doit être fixée au 12 décembre 2023, date de la dernière modification approuvée du PLU du 10 juillet 2012 et le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur l’état d’entretien du bien, les dispositions de l’article L.322-2 du code de l’expropriation ne sauraient justifier d’écarter la demande de l’EPFIF relative à la prise en compte du constat d’huissier qu’elle verse aux débats. La date pour apprécier la consistance des biens est, au terme de l’article L.322-1, la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Si le constat d’huissier est antérieur de quelques semaines à cette ordonnance, il permet de constater l’état de l’appartement quelques jours avant l’ordonnance d’expropriation. Une analyse des constats d’huissier dressés pour les biens de l’espèce permet au commissaire du Gouvernement, qui transpose les constatations à sa propre grille d’analyse, de retenir un état « bon » pour l’ appartement.

Sur l’absence de place de stationnement, l’ensemble des termes de référence retenus s’entendant « parking intégré », il convient de soustraire à l’indemnité principale la valeur d’une place de parking dont il ressort des jugements de la juridiction qu’elle est de 3.200 euros.

Sur l’abattement en cas de relogement, la décision rendue par la Cour de cassation n’infirme pas le principe d’un tel abattement. Il convient donc d’appliquer l’abattement de 15% généralement retenu en première instance et par la cour d’appel.

SUR CE, LA COUR

— sur la recevabilité des conclusions

Les conclusions de l’EPFIF du 26 février 2025 et du commissaire du Gouvernement du 26 mai 2025 adressées au greffe dans les délais règlementaires de l’article R 311-26 du code de l’expropriation sont recevables.

AU FOND

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifié ayant force de loi en France , toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique , et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Conformément aux dispositions de l’article L322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L322-3 à L322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel de l’EPFIF concerne :

' la valeur vénale du bien,

' l’absence de déduction de la valeur d’un emplacement de stationnement,

' la limitation du quantum de l’abattement pour relogement,

' l’indemnité pour frais de déménagement.

L’appel incident du commissaire du Gouvernement porte sur :

' la date de référence,

' la valeur unitaire, en déduisant un abattement pour absence de parking,

' l’abattement en cas de relogement,

' l’indemnité pour frais de déménagement.

1° sur la date de référence

S’agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application de l’article L 322-2 du code de l’expropriation et des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme, la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l’ensemble immobilier, à savoir la modification n°1 du 8 avril 2016.

L’EPFIF retient la même date de référence que le premier juge.

Le commissaire du Gouvernement retient en application de l’article L322-2 du code de l’expropriation et des articles L213-6 et L213-4 du code de l’urbanisme, comme date de référence le PLU approuvé le 10 juillet 2012 et sa dernière modification n°6 approuvée le 12 décembre 2023 par le Conseil de territoire.

L’article L 322-2 du code de l’expropriation dispose que les biens sont estimés à la date de la décision première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L322-3 à L322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L1 ou, dans le cas prévu à l’article L 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi numéro 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 24] Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat (loi N°2018-1021, 23 novembre 2018) ou lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au 2e alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé le bien.

En outre, les articles L 213-4 et suivants du code de l’urbanisme prévoient des règles particulières, notamment dans le cas où le bien est grevé d’un droit de préemption urbain.

L’article L 213-6 du code de l’urbanisme dispose que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a) de l’article L213-4.

L’article L 213-4a) du code de l’urbanisme prévoit que pour les biens non compris dans une zone d’aménagement différé, la date de référence devant être pris en compte est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Par arrêt du 1er mars 2023 n°22-11467, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu’en application des articles L 213-4a) et L213-6 du code de l’urbanisme, lorsque le bien exproprié est soumis au droit de préemption, la date de référence pour déterminer l’usage effectif du bien, est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant , révisant ou modifiant le POS ou le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, règle qui s’applique également pour la qualification de terrain à bâtir.

En l’espèce, par délibération n° 2015. 01. 27. 07 du conseil municipal de la commune de [Localité 24] du 27 janvier 2015,un droit de préemption urbain renforcé a été instauré sur le territoire de la commune.

Ce droit de préemption a ensuite été délégué à l’EPFIF sur le périmètre de l’Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées d’Intérêt National (ORCOD-IN) par la commune suivant délibération du 26 mai 2015, délégation ensuite confirmée par délibération du conseil de territoire de l’établissement public territorial [Localité 24] Paris [Localité 24] Est du 28 février 2017.

Il est établi que les biens expropriés sont situés dans le périmètre de l’ORCOD-IN qu’ils sont donc soumis au droit de préemption urbain.

En conséquence, en application des dispositions susvisées des articles L 213-4 et L213-6 du code de l’urbanisme, la date de référence est celle de la dernière modification du PLU approuvé le 10 juillet 2012 délimitant la zone dans laquelle est situé l’ensemble immobilier dont s’agit, à savoir la modification n°6 approuvée le 12e décembre 2023 par le Conseil de territoire, date invoquée par le commissaire du Gouvernement, date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant la zone dans laquelle est ce bien ; ces dernières modifications concernent plusieurs zones, notamment la zone UR et a pour objectif :

1) de clarifier et préciser les dispositions relatives à la hauteur des constructions, l’article UR 10 ' hauteur des constructions ' du règlement qui prévoit des possibilités de dépassement de la hauteur maximale autorisée :

' permettre la réalisation d’un nombre entier d’étages droits,

' en cas de terrain en pente,

' à certaines intersections dans la zone UR 3, indiquées sur les documents graphiques.

La rédaction de l’article UR 10 – hauteur des constructions – est complétée pour préciser que ces trois possibilités de dépassement de la hauteur maximale peuvent être cumulées.

2) de supprimer l’interdiction des rez-de-chaussée semi enterrés, lorsqu’ils ne sont pas destinés à l’habitation,

3) de compléter les dispositions relatives aux clôtures, pour qu’elles soient conçues de manière à permettre le passage de la petite faune et, dans les zones UA, UB et UR, permettre, sous certaines conditions, de déroger à l’obligation de réaliser un muret.

En conséquence le jugement sera infirmé et la date de référence fixée au 12 décembre 2023.

À cette date de référence, le bien est situé en zone UR3.

La zone UR3 a été créée à la suite de l’arrêté préfectoral n° 2019 – 2388 du 6 septembre 2019 qui a déclaré d’utilité publique le projet d’aménagement de la [Adresse 55] emportant mise en compatibilité du PLU dans son article 2.

2° sur la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance :

A sur les copropriétés du Chêne pointu et de l'[Adresse 35]

La commune de [Localité 24] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles présentant de nombreux handicaps dus à l’urbanisme développé dans les années 1960, le plan de composition reposant en effet sur la réalisation de l’autoroute A 87 qui n’a jamais vu le jour. Le quartier souffre donc de l’absence de voies expresses et de transports structurants, les seuls transports en commun étant des bus et la gare RER la plus proche « [Localité 27] » étant située à 5,5 km.

Depuis décembre 2019, une nouvelle branche T4 du tramway est en service. Elle relie [Localité 44] à [Localité 47] et dessert [Localité 24]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 31]. La création d’une gare de la future ligne 16, métro express, par la société du [Localité 24] Paris et le GPA est en cours de réalisation.

Les copropriétés du [Adresse 34] et de l'[Adresse 35] sont géographiquement imbriquées, aucune clôture ne sépare la première de la seconde, la numérotation des bâtiments englobe les deux copropriétés et n’est pas propre à chacune d’elles. La copropriété du [Adresse 34] est composée de bâtiments, comprenant 873 logements, et celle de l'[Adresse 35] de 8 bâtiments, comprenant 556 logements, étant précisé que l’un des bâtiments (B 18) a déjà fait l’objet d’une démolition.

La copropriété de l'[Adresse 35] a été édifiée en 1966 sur un terrain de 34 214 m², plat, situé près de la mairie de [Localité 24].

L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement de première instance ont exposé les conclusions d’une étude concernant les copropriétés contiguës du Chêne pointu et de l'[Adresse 35] réalisée par la commune de [Localité 24] en 2014 mettant en évidence que :

'près de 60 % des ménages ont un niveau de vie inférieur au seuil de pauvreté,

'85 % des ménages présentent des revenus inférieurs au plafond PLAI,

'les habitants sont confrontés à un taux de chômage de 29 %, encore plus marqué chez les jeunes,

'un quart des familles sont monoparentales,

'près de 20 % des logements sont occupés par plus d’un ménage

'l’occupation moyenne est de plus de quatre personnes par logement,

'une rotation importante des propriétaires comme des locataires.

Le commissaire du Gouvernement précise qu’il résulte de cette situation une progression continue des impayés des charges de copropriété et en conséquence un déficit d’entretien du bâti, produisant une dégradation importante du bâtiment et le développement des situations d’insalubrité et de péril ; ces difficultés ont entraîné la mise sous administration judiciaire de la copropriété ; les pouvoirs publics sont également intervenus dans le cadre d’un plan de sauvegarde signé entre l’État, le département et la commune de [Localité 24] le 19 janvier 2010 qui a fixé différents objectifs afin de parvenir à la requalification de la copropriété :

'résorption des impayés,

'réalisation des travaux urgents et mise aux normes ,

'lutte contre les marchands de sommeil,

'individualisation des réseaux de fluides des bâtiments afin de réaliser leur scission,

'réalisation des travaux de rénovation énergétique.

La conclusion du plan de sauvegarde achevé fin 2014 a relaté les limites ou impasses concernant les objectifs, notamment le redressement de la gestion, l’assainissement des finances, ou encore la réhabilitation du bâti.

En conséquence, l’ampleur des dégradations a justifié la définition d’un périmètre pour une Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées d’Intérêt National (ORCODIN).

Par décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015 a été déclarée d’intérêt national l’opération de requalification des copropriétés dégradées du [Adresse 50] » et la mise en 'uvre a été confiée à l’EPFIF.

Un nouveau plan de sauvegarde pour une durée de 5 ans a été institué par un arrêté préfectoral n° 2017 – 2398 du 11 septembre 2017.

L’expropriant et le commissaire du Gouvernement ajoutent que la copropriété fait l’objet d’une administration judiciaire, en raison d’un important arriéré de charges, à savoir pour la copropriété du Chêne pointu de 7,7 millions euros et pour la copropriété de l'[Adresse 35] de 6,2 millions d’euros en 2022 et ils font état du décret n° 2021 – 1005 du 29 juillet 2021, pris sur le fondement l’article L522-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, autorisant l’expropriant à prendre possession de manière anticipée des immeubles situés dans le périmètre de l’ORCOD.

L’EPFIF indique que cette prise de possession anticipée concerne le bâtiment B4, et donc les expropriés et que celle-ci était indispensable afin de réaliser, en urgence, les travaux de réparation et de sécurité permettant l’habitabilité du bâtiment dans des conditions sécurisées, dans l’attente du relogement définitif des occupants qui sera mis en 'uvre par l’EPFIF.

L’EPFIF s’agissant de l’état général de la copropriété du [Adresse 34], indique que les bâtiments font l’objet :

' d’un arrêté de péril sur les équipements communs d’immeubles n° R2 1015. 200 117 du 27 août 2015 ;

' d’un arrêté de péril n° R2 1018. 252 du 3 septembre 2018 (pièce n° 1) ;

' d’une levée partielle de péril n° R2 1019. 399 du 29 octobre 2019.

Il ajoute que de manière plus générale, la situation d’extrême dégradation a imposé à la puissance publique d’engager un programme de travaux destinés à assurer la sécurité et la salubrité des bâtiments dans l’attente de leur démolition, compte tenu de l’occupation des bâtiments encore importante, malgré une propriété désormais plus que majoritaire par l’EPFIF (1331 logements au 1er janvier 2024) ; il produit des photographies en indiquant que l’intervention publique sur le bâtiment 4 était plus qu’urgente et que des travaux importants ont été réalisés afin de pallier l’incapacité de la copropriété, sous administration provisoire d’AJA, à réaliser ces travaux, dont notamment :

1ère vague des travaux de mise en sécurité :

' des travaux de 2016 à 2018 concernant la sécurité incendie (portes coupe-feu, désenfumage, reprise des colonnes électriques) et sur les halls, pour 7,2 millions d’euros sur le Chêne pointu soit environ 1,4 millions d’euros pour le B4;

' des travaux de sécurisation des pignons suite à la chute du pignon du 18 octobre 2018 à juin 2019, pour un montant de 276'000 euros pour le B4 ;

2 ème vague des travaux de mise en sécurité

' des travaux de réparation et de sécurité : d’octobre 2021 à octobre 2023 pour un montant de 6'730'217,62 euros sur l’ensemble du Chêne pointu ;

' des travaux suite à la prise en jouissance réalisée de juillet à décembre 2023 sur le bâtiment B4.

Tous les travaux ont été financés par l’ANAH et par l’EPFIF sans reste à charge pour les propriétaires.

L’EPFIF souligne qu’entre 2021 et 2023, différents travaux ont été effectués :

' sécurisation des façades, des parties communes intérieures et des cadres,

' installation d’aménagements extérieurs (rampe d’accès en bois/béton, peintures au sol, peintures des halls extérieurs),

' révision et mise en conformité des installations électriques en parties communes, y compris le contrôle d’accès,

' révision/remplacement des équipements de protection incendie (colonne sèche, BAES),

' révision/réparation des ascenseurs,

' mise en conformité des installations électriques en parties privatives,

' mise en conformité cadre (ROAI),

' remplacement des menuiseries extérieures,

' remplacement des vannes d’arrêt des compteurs d’eau,

' reprise des éclairages extérieurs (travaux dits d’individualisation),

' révision/remplacement des boîtes à lettres,

' révision des gardes corps,

' réparation et remplacement ponctuel des marches dégradées,

' peinture des halls,

' embellissement des pièces humides : peinture dans les cuisines, WC salle de bains, remplacement des canalisations, remplacement du mobilier (évier, WC, baignoire),

' mise aux normes de la distribution électrique.

L’EPFIF mentionne que ces travaux donnent un effet global d’embellissement du bâtiment et des logements, qu’ils n’ont été effectués que dans le but de préserver la sécurité et la décence des occupants, dans l’attente de leur relogement et que dès lors ces éléments ne sauraient justifier une indemnisation supérieure, en comparaison par exemple aux autres bâtiments déjà expropriés n’ayant pas bénéficié des travaux.

B sur le bâtiment 4 de la copropriété de [Adresse 43]

Les biens à évaluer sont situés dans le bâtiment B4, faisant partie de la copropriété du [Adresse 34].

Il s’agit d’un immeuble à usage d’habitation, composé :

' d’un sous-sol à usage de caves ;

' d’un rez-de-chaussée ;

' de 10 étages.

Il comprend 175 logements, dont 8 F2, 122 F3 et 45 F4, accessibles par quatre entrées et cages d’escaliers nommées A, B, C et D.

C sur les biens expropriés

Il s’agit :

' Du lot n°889 : un appartement de type F3, situé au 1e étage de l’escalier C, d’une superficie de 56 m².

Il est composé d’une entrée et d’un couloir qui desservent une cuisine, WC et une salle de bains ainsi qu’une pièce de vie et de deux chambres, l’une d’entre elles étant accessible à partir de la pièce de vie.

Le premier juge a retenu un bon état au regard des constatations effectuées lors du transport sur les lieux du 23 novembre 2024.

Cet état n’est contesté ni par l’EPFIF ni par le commissaire du Gouvernement.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

' Du lot n°1064 : une cave, qui n’a pas été visitée par le premier juge pour des raisons de sécurité ;

3° sur la date d’estimation

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance, soit le 24 avril 2024.

4°sur la fixation de l’indemnité principale

A sur les surfaces

La surface pour l’appartement de 56 m² n’est pas contestée.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

B sur la situation locative

Aux termes de l’article L322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ; en conséquence en l’espèce, la consistance des biens doit être fixée à la date de l’ordonnance d’expropriation du 29 juin 2023.

Le premier juge a fixé l’indemnité de dépossession en alternative selon que les expropriés renonceraient à leur droit à relogement ou accepteraient l’une des offres de relogement de l’EPFIF.

Les parties et le commissaire du gouvernement ne contestent pas ce point.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

C sur la méthode d’évaluation

La méthode par comparaison retenue par le premier juge n’est pas contestée par les parties ni par le commissaire du Gouvernement.

Le jugement sera donc confirmé en ce sens.

D sur la fixation de la valeur unitaire

Le premier juge a retenu une valeur unitaire de 1140 euros/m² en valeur libre après avoir mentionné dans sa grille pour un bon état une valeur de 1260 euros puis en faisant état de la moins value liée à l’absence d’un emplacement de stationnement.

L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement demendent de retenir une valeur supérieure de 1155 euros/m², mais d’appliquer ensuite un abattement pour relogement de 15%.

Il convient en conséquence d’examiner les termes de comparaison proposés par les parties :

1° termes de l’EPFIF

L’EPFIF indique qu’après avoir retenu des références citées par l’autorité expropriante et le commissaire du Gouvernement, le tribunal a synthétisé l’ensemble de ces mutations comme suit :

État

Mauvais

Mauvais – moyen

Moyen

Moyen – Bon

Bon

Très bon

Libre

660 euros/m²

825 euros/m²

935 euros/m²

1050 euros/m²

1260 euros/m²

1375 euros/m²

Occupé

560 euros/m²

715 euros/m²

800 euros/m²

880 euros/m²

1000 euros le/m²

1170 euros/m²

L’EPFIF observe que pour autant le premier juge a arrêté dans le cadre de l’expropriation du bâtiment 4 de la copropriété [Adresse 35], pour l’évaluation des appartements de type F3 ou F4 libres, les valeurs suivantes, selon l’état d’entretien de l’appartement :

—  645 euros/m² , lorsque l’appartement est dans un mauvais état d’entretien ;

' 810 euros/m², lorsque l’appartement est dans un état d’entretien de mauvais à moyen,

' 920 euros/m², lorsque l’appartement est dans un état d’entretien moyen ;

' 1035 euros/m², lorsque l’appartement est dans un état d’entretien de moyen à bon ;

' 1140 euros/m², lorsque l’appartement est dans un bon état d’entretien ;

' 1360 euros/m² plus, lorsque l’appartement est dans un très bon état d’entretien et bien équipé.

Il demande de retenir la valeur de 1155 euros /m², l’incidence du relogement étant pris en compte par un abattement pour relogement.

L’EPFIF rappelle les dispositions de l’article L 322-8 du code de l’expropriation qui dispose que sous réserve de l’article L322-9, la juridiction tient compte des accords réalisés à l’amiable entre l’expropriant et les diverses titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les 2/3 au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les 2/3 au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées. Le juge tient compte des accords réalisés à l’amiable à l’intérieur des zones d’intervention foncière, des zones d’aménagement différé et des périmètres provisoires.

Il indique que la Cour de cassation rappelle régulièrement le principe selon lequel doivent être pris en considération les accords réalisés à l’amiable postérieurement à la déclaration d’utilité publique (3e civile, 13 novembre 2003, n° 02 – 70'119).

Il fait état des références suivantes portant sur un ensemble de cessions de biens de même nature et d’état d’entretien, situés dans le même bâtiment 4 de la copropriété [Adresse 35] (pièce n° 2), celles-ci intégrant la valeur des lots parkings extérieurs attachés au logement acquis amiablement.

Ancien propriétaire

Adresse

Lot

Cave

Parkings

Bâtiment

Type

Surface (loi Carrez)/m²

État du logement

Prix d’acquisition

Prix/m²

Libre/

occupé

Transfert de propriété

Date de prise de jouissance

ASCI

[Adresse 3]

749

923

2165

4

3

55,57

très bon

59071

1063

O

16 juillet 2020

16 juillet 2020

[Adresse 51]

[Adresse 3]

[Adresse 41]

768

985

2181

4

4

66,61

très bon

70806

1063

O

8 mars 2022

8 mars 2022

SCI Steve Investissements

[Adresse 3]

807

970

2433

4

3

56,37

très bon

70462

1250

L

1er décembre 2020

1er décembre 2020

[Adresse 53]

[Adresse 3]

755

975

2171

4

4

66,76

bon

66578

893

O

14 novembre 2019

14 novembre 2019

[H]

[Adresse 3]

756

976

4

4

66,99

bon

66804

893

O

20 février 2020

20 février 2020

[DL]

[Adresse 3]

759

951

2194

4

4

65,50

bon

65341

893

O

21 juillet 2020

21 juillet 2020

[GP]

[Adresse 3]

[Adresse 41]

765

925

4

3

55,03

bon

51536

893

O

18 mars 2021

18 mars 2021

[Adresse 33]

[Adresse 3]

799

999

2429

4

3

56,43

bon

56431

893

O

22 octobre 2019

22 octobre 2019

[K]

[Adresse 9]

832

1009

4

2

47,91

bon

48062

893

O

21 juillet 2020

21 juillet 2020

[MT]

[Adresse 9]

849

1052

2391

3

3

55,70

bon

49740

893

O

2 août 2018

2 août 2018

[N]

[Adresse 9]

852

1015

2444

4

3

54,70

bon

54732

893

O

29 octobre 2019

29 octobre 2019

Refas

[Adresse 9]

857

1068

2344

3

3

55,90

bon

49919

893

O

15 novembre 2018

15 novembre 2018

[ZC]

[Adresse 9]

858

1069

2345

3

3

54,70

bon

48847

893

O

13 décembre 2018

13 décembre 2018

Boston

[Adresse 13]

882

1084

2398

4

3

55,33

bon

55351

893

O

30 juillet 2020

30 juillet 2020

[VT]

[Adresse 3]

[Adresse 41]

747

979

2440

4

4

67,00

bon

78385

1050

L

18 août 2020

18 août 2020

[PA]

[Adresse 3]

769

986

2371

4

3

55,30

bon

64872

1050

L

22 octobre 2020

22 octobre 2020

[JO]

[Adresse 3]

784

932

3

4

65,70

bon

68985

1050

L

17 avril 2018

17 avril 2018

[RM]

[Adresse 3]

805

954

2431

4

3

55,97

bon

65645

1050

L

15 octobre 2020

15 octobre 2020

[X]

[Adresse 9]

833

1008

2330

3

2

48,08

bon

52936

1050

L

27 octobre 2022

27 octobre 2022

[GK]

[Adresse 9]

837

1038

2383

4

3

55,90

bon

65565

1050

L

6 avril 2021

6 avril 2021

M'[U]

3

[Adresse 26]

865

1076

2450

4

3

55,69

bon

65322

1050

L

27 février 2020

27 février 2020

[DY]

[Adresse 13]

893

1059

2373

4

3

56,07

bon

65761

1050

L

8 décembre 2020

8 décembre 2020

[UG]

[Adresse 13]

899

1045

4

4

62,50

bon

68250

1050

L

16 février 2023

16 février 2023

[G]

[Adresse 13]

900

1031

3

4

66,03

bon

69332

1050

L

5 septembre 2017

5 septembre 2017

[I]

[Adresse 13]

904

1046

3

4

65,70

bon

68985

1050

L

11 avril 2017

11 avril 2017

[ZM]

[Adresse 13]

907

1022

4

4

66,10

bon

73826

1050

L

25 février 2021

25 février 2021

[C]

[Adresse 13]

908

1023

2100

4

4

66,70

bon

70035

1050

L

31 juillet 2018

31 juillet 2018

[TR]

[Adresse 3]

767

984

3

4

65,79

Moyen

47566

723

O

23 juillet 2019

23 juillet 2019

[TE]

[Adresse 13]

773

950

4

3

55,50

Moyen

43725

795

O

15 décembre 2022

15 décembre 2022

[P]

[Adresse 3]

[Adresse 41]

785

933

4

3

55,62

Moyen

40213

723

O

11 juillet 2019

11 juillet 2019

[WD]

[Adresse 3]

[Adresse 41]

802

1002

2378

4

3

56,08

Moyen

40586

723

O

10 mars 2022

10 mars 2022

[CW]

[Adresse 3]

[Adresse 40]

[Adresse 45]

811

946

4

3

56,36

Moyen

42303

723

O

3 novembre 2020

3 novembre 2020

[Adresse 48]

[Adresse 3]

822

944

2186

4

3

56,13

Moyen

45640

723

O

29 octobre 2020

29 octobre 2020

SCI Cogit

[Adresse 9]

854

1058

2446

3

3

55,37

Moyen

40033

723

O

9 octobre 2018

9 octobre 2018

SCI Roumieu

[Adresse 9]

856

1067

2443

4

3

55,96

Moyen

45505

723

O

4 novembre 2021

4 novembre 2021

[Adresse 52]

[Adresse 9]

869

1040

3

3

56,06

Moyen

40531

723

O

31 octobre 2017

31 octobre 2017

[DG]

[Adresse 9]

872

1017

3

3

56,06

Moyen

48924

795

O

27 octobre 2022

27 octobre 2022

[OK]

[Adresse 9]

874

1019

2453

3

3

55,25

Moyen

39946

723

O

26 mars 2019

26 mars 2019

[T]

[Adresse 13]

878

1080

2447

4

2

50,01

Moyen

36157

723

O

19 mars 2019

19 mars 2019

[ET]

[Adresse 13]

894

1094

3

3

56,50

Moyen

40850

723

O

5 juillet 2018

5 juillet 2018

[HH]

[Adresse 13]

896

1096

3

4

66,01

Moyen

55206

723

O

27 septembre 2022

27 septembre 2022

[ZS]

[Adresse 13]

901

1063

4

3

55,50

Moyen

41619

795

O

18 mai 2021

18 mai 2021

[J]

[Adresse 13]

905

1020

3

3

54,40

Moyen

39331

723

O

8 novembre 2018

8 novembre 2018

SCI CLS

[Adresse 3]

766

926

3

3

54,95

Moyen

53996

935

L

25 octobre 2022

25 octobre 2022

[Adresse 29]

[Adresse 3]

780

927

3

4

66,90

Moyen

56865

850

L

15 mars 2018

15 mars 2018

Just

[Adresse 3]

772

981

2174

4

4

65,59

Bon

62327

850

O

22 juillet 2021

22 juillet 2021

[CP]

[Adresse 9]

841

1035

2338

4

3

55,00

Moyen

52425

850

L

14 novembre 2019

14 novembre 2019

[BO]

[Adresse 9]

845

1055

2397

3

3

55,80

Moyen

47430

850

L

11 mai 2017

11 juin 2017

[I]

[Adresse 13]

897

1044

3

3

55,30

Moyen

47005

850

L

21 février 2019

21 février 2019

[ZS]

[Adresse 3]

790

936

2372

4

3

55,64

Mauvais

32214

510

O

8 décembre 2020

8 décembre 2020

SCI PSDJ

[Adresse 3]

816

962

2438

3

3

52,87

Mauvais

26964

510

O

24 mai 2018

24 mai 2018

[LG]

[Adresse 8]

511

683

2303

3

3

55,97

Très bon état

66445

1063

O

16 décembre 2021

14 décembre 2021

[XK]

[Adresse 8]

441

650

2330

3

3

56,00

Très bon état

70000

1250

L

25 janvier 2019

25 janvier 2019

[Adresse 49]

[Adresse 8]

469

641

2258

3

3

53,26

Bon

53317,30

893

O

15

décembre 2020

15 décembre 2020

[WN] [YA]

[Adresse 12]

553

737

2250

3

4

66,30

Bon

59205,90

893

O

23 juillet 2019

23 juillet 2019

[R]

[Adresse 8]

428

638

2220

3

4

65,90

Bon

58848,70

893

O

14 mars 2019

[ND] [E]

[Adresse 8]

432

635

2224

3

4

66,22

Bon

77484,10

1050

L

14 octobre 2021

14 octobre 2021

[YX]

[Adresse 8]

426

630

3

3

56,45

Bon

62679,75

1050

L

16 juin 2021

15 juin 2021

Carat

[Adresse 8]

404

577

2198

3

4

66,95

Bon

78327,50

1050

L

28 janvier 2021

28 janvier 2021

Do

[Adresse 8]

465

593

3

3

56,05

Bon

62218

1050

L

15 septembre 2020

15 septembre 2020

[FP]

[Adresse 8]

436

619

3

4

64,59

Bon

67819,50

1050

L

25 juin 2019

SCI JJD

[Adresse 12]

543

741

2544

3

3

55,78

Moyen

45361,83

723

O

30 septembre 2021

30 septembre 2021

[VY]

[Adresse 12]

537

676

2602

3

4

66,66

Moyen

54014,70

723

O

06 juin 2021

6 juin 2021

[XP]

[Adresse 8]

410

573

2211

3

3

56,77

Moyen

46149,18

723

O

15 septembre 2020

15 septembre 2020

SCI EJDN

[Adresse 12]

539

696

2604

3

3

55,23

Moyen

44741,50

723

O

10 mars 2020

10 mars 2020

Voisin

[Adresse 12]

492

707

2275

3

3

53,93

Moyen

43890,53

723

O

19 décembre 2019

19 décembre 2019

Voisin

[Adresse 12]

484

689

2267

3

3

55,73

Moyen

45322,07

723

O

19 décembre 2019

[XP]

[Adresse 8]

431

617

2223

3

3

56,72

Moyen

46109,42

723

O

26 novembre 2019

[Adresse 37]

[Adresse 12]

505

657

2297

3

3

56,27

Moyen

45751,53

723

O

26 novembre 2019

[Adresse 32]

[Adresse 12]

496

725

2279

3

3

56,03

Moyen

45560,66

723

O

17 octobre 2019

17 octobre 2019

[A]

[Adresse 8]

456

620

2245

3

3

56,40

Moyen

40777,20

723

O

17 janvier 2019

17 janvier 2019

SCI Kelly

[Adresse 8]

366

590

2255

3

3

56,18

Moyen

53528,30

850

L

11 juin 2020

[UB]

[Adresse 8]

452

594

2241

3

3

55,90

Moyen

47515,00

850

L

25 juillet 2019

SCI Clichy

(M. [XP])

[Adresse 12]

544

672

2545

3

4

66,75

Moyen

56737,50

850

L

26 novembre 2019

[BV]

[Adresse 8]

402

629

2197

3

3

56,70

Moyen

54014,50

850

L

24 septembre 2019

[GF]

[Adresse 12]

569

731

2254

3

4

64,84

Mauvais

41012,76

510

O

17 février 2022

17 février 2022

Nam

[Adresse 12]

519

723

2310

3

3

55,82

Mauvais

32315,02

510

O

18 décembre 2021

18 décembre 2021

[Adresse 39]

[Adresse 12]

556

1187

3

4

66,11

Mauvais

36987,71

510

O

01 décembre 2020

01 décembre 2020

[XP]

[Adresse 8]

422

576

2214

3

4

55,73

Mauvais

32264,53

510

O

22 octobre 2020

22 octobre 2020

SCI Zada

[Adresse 12]

560

727

2466

3

4

66,85

Mauvais

34093,50

510

O

27 août 2019

[GA]

[Adresse 8]

414

572

2206

3

3

55,89

Mauvais

37887,40

600

L

06 mai 2021

06 mai 2021

[UL] et Fils

[Adresse 8]

408

581

2202

3

4

65,71

Mauvais

44368,60

600

L

21 janvier 2021

21 janvier 2021

Ces termes comparables en localisation et en consistance, s’agissant de cessions dans le bâtiment 4 de la copropriété [Adresse 35] seront retenus pour un bon état.

La pièce n°2 contient également les mutations intervenues depuis 2019 au sein du Bâtiment 10 avec les références de publication :

Ancien propriétaire

date de la vente

adresse

lot

cave

parkings

surface (loi Carrez)/m²

état du bien

procédure

situation locative

prix

valeurs unitaires/m²

[L]

22 août 2019

[Adresse 10]

90

315

1307

56,20

bon

procédure amiable

L

59010

1050

[FV]

23 août 2019

[Adresse 4]

144

288

1411

55,86

bon

procédure amiable

L

58653

1050

[B]

17 septembre 2019

[Adresse 10]

97

308

1305

55,70

moyen

procédures amiables

O

40298,21

723

[RH]

15 octobre 2019

[Adresse 10]

107

270

1359

57,10

très bon

procédure amiable

L

71375

1250

[Adresse 25]

30 septembre 2019

[Adresse 4]

138

320

1461

65,00

non visité

préemption sur adjudication

/

16009

246

[OA]

préemption du 23 décembre 2019 sur jugement du 3 septembre 2019 RG 19/00831

[Adresse 14]

75

218

1310

56,00

non visité

préemption sur adjudication

/

16009

286

Achache

9 janvier 2020

[Adresse 20]

17

180

1347

56,10

bon

procédure amiable

L

58905

1050

[S]

14 janvier 2020

[Adresse 7]

100

305

1414

56,10

bon

procédure amiable

L

58905

1050

[UW]

28 janvier 2020

[Adresse 14]

79

200

1445

56,65

mauvais

procédure amiable

O

28891,50

510

SCI Immobilière de la Forêt

16 mars 2020

[Adresse 14]

149

289

1462

56,00

moyen

procédure amiable

L

52425

850

[MI]

26 mai 2020

[Adresse 2]

398

493

1351

66,03

très bon

procédure amiable

L

82537,50

1250

[FV]

11 juin 2020

[Adresse 4]

146

260

/

66,74

bon

procédure amiable

L

66877

1050 – 3200

[CA]

16 juin 2020

[Adresse 14]

66

234

1419

56,00

bon

procédure amiable

L

58800

1050

[HX]

16 juin 2020 r

[Adresse 14]

130

324

/

65,00

moyen

procédure amiable

L

52050

850 – 3200

[LW] [LB]

16 juillet 2020

[Adresse 14]

162

252

1451

66,40

moyen

procédure amiable

O

48007,20

723

[RM]

28 juillet 2020

[Adresse 4]

166

263

/

65,50

bon

procédure amiable

O

55291,50

893 – 3200

[EY] [XA]

30 juillet 2020

[Adresse 14]

137

330

1392

56,00

bon

procédure amiable

O

50008

893

[IM]

3 septembre 2020

[Adresse 14]

150

258

1439

66,50

moyen

procédure amiable

O

48079,00

723

[HS]

22 septembre 2020

[Adresse 4]

139

319

1446

65,00

moyen

procédure amiable

O

46995

723

[MN]

29 octobre 2020

[Adresse 14]

128

327

1365

56,00

bon

procédure amiable

O

50008

893

[BU]

29 octobre 2020

[Adresse 14]

15

239

1295

65,00

bon

Procédure amiable

O

58045

893

Sertile Eugène

26 novembre 2020

[Adresse 10]

117

280

1299

55,97

moyen

procédure

O

40466,31

723

[SJ]

22 décembre 2020

[Adresse 14]

151

257

1396

65,00

bon

procédure amiable

O

58045

893

[DB]

26 janvier 2021

[Adresse 20]

39

237

1430

65,06

moyen

procédure amiable

O

47038,38

723

[JE]

28 janvier 2021

[Adresse 14]

54

186

/

56,00

bon

procédure amiable

O

46808

893

[LR]

18 février 2021

[Adresse 14]

22

242

1402

65,00

très bon

procédure amiable

O

69095

1063

[Adresse 46]

30 mars 2021

[Adresse 20]

34

248

1356

65,00

non visité

préemption sur adjudication

/

[Localité 6]

292

[YF]

8 avril 2021

[Adresse 10]

111

266

1457

56,00

non visité

préemption sur adjudication

/

15982

285

[GV]

20 avril 2021

[Adresse 14]

46

194

1444

56,14

bon

procédure amiable

L

58800

1050

Ces termes correspondent au bâtiment 10 qui est comparable en consistance et en état au bâtiment 4 du Chêne pointu et seront donc retenus pour un bon état.

Pour parfaire l’information de la cour, l’EPFIF verse aux débats des jugements indemnitaires relatifs au bâtiment 8, qui présentent les mêmes caractéristiques que le bâtiment 4 (nombre d’étages, état des parties communes, tableaux pièce n° 6) :

Ancien propriétaire

Date et n° de RG

des jugements

Lot

Cave

Parkings

Superficie (loi Carrez) /m²

Etat

Situation locative

Valeurs unitaires retenue euros/m²

[Z]

6 avril 2021,

RG n° 21/62

1526

1710

2083

56

usagé à bon

occupé

880

[V]

17 mars 2021,

RG n° 21/41

1470 (dans le bâtiment 8)

1611 (dans le bâtiment 8)

2039 (dans le bâtiment 9)

56

moyen

occupé

800

Assor

17 mars 2021,

RG n° 21/46

1464

1617

2043

56

usagé à bon

occupé

880

[O]

17 mars 2021,

RG n° 21/40

1465 (dans le bâtiment 8)

1616 (bâtiment 8)

2031 (dans le bâtiment 9)

56

bon

occupé

1000

[Adresse 28]

17 mars 2021,

RG 21/45

1537

1621

/

56

bon à moyen

occupé

880

[D]

17 mars 2021,

RG n° 21/43

1528

1708

2111

56

Très usagé à mauvais

libre

660

[M]

23 mars 2021,

RG 21/51

1495

1670

2089

56

non visité (état moyen retenu)

occupé

800

[F]

17 mars 2021,

RG n° 21/42

1481

1648

/

56

usagé à bon

occupé

800

[Y]

6 avril 2021,

RG n° 21/64

1521

1680

2046

56

usagé à mauvais

occupé

715

[W]

21 avril 2021,

RG n° 19/370

1474

1635

2057

56

moyen

libre

935

[EN]

6 avril 2021,

RG n° 21/63

1591

1794

2080

56

bon

libre

1155

[ZH]

1er avril 2021,

RG n° 19/380

1440

1644

2044

56

bon

occupé

1000

[OP]

20 janvier 2021,

RG n° 19/375

1473 (bâtiment 8)

1634 (bâtiment 8)

2035 (dans le bâtiment 9)

56

bon à très bon

propriétaire occupant

1260

[MY]

23 mars 2021,

RG n° 21/48

1490

1674

2087

56

moyen à bon

propriétaire occupant

1045

[JJ]

17 mars 2021,

RG n° 21/44

1541 (dans le bâtiment 8)

1741 (dans le bâtiment 8)

1090 (dans le bâtiment 9)

56

moyen

occupé

800

[LB]

6 avril 2021,

RG n° 21/58

1524

1623

2115

56

état d’usage

occupé

800

[RC]

21 janvier 2021,

RG n° 19/392

1458

1402

65

moyen

propriétaire occupant

935

[SU]

28 janvier 2021,

RG n° 19/335

1560

1698

2069

56

moyen

occupé

800

[EI]

1er juin 2021,

RG n° 21/98

1487

1677

2074

56

moyen

occupé

800

[BB]

18 mars 2021,

RG n° 19/345

1450

1609

2063

65

état d’usage à mauvais

occupé

715

Gukhool-Auckbaraulle

19 janvier 2021,

RG n° 19/279

1502 dans le bâtiment 8

1610 dans le bâtiment 8

2023 dans le bâtiment 9

56

bon

propriétaire occupant

1155

[LL]

21 janvier 2021,

RG n° 19/278

1442 dans bâtiment 8

1661 dans le bâtiment 8

1970 dans le bâtiment 9

65

bon

propriétaire occupant

1155

[HM]

21 avril 2021,

RG n° 19/360

1421 dans le bâtiment 8

1650 bâtiments 8

[Adresse 5]

65

bon

occupé

1000

[KW]

21 janvier 2021,

RG n° 19/338

1429

1597

65

correct

occupé

880

[OF]

6 avril 2021,

RG n° 21/59

1517

1684

56

moyen bon

occupé

880

[PX]

28 janvier 2021,

RG n° 19/341

1569

1718

2101

65

moyen

occupé

800

[WI]

25 mars 2021,

RG n° 21/38

1577 (dans le bâtiment 8)

1731 (dans le bâtiment 8)

1779 (dans le bâtiment 9)

65

non visité (état moyen retenu)

propriétaire occupant

935

[Adresse 42]

4 février 2021,

RG n° 20/203

1469 (dans bâtiment 8)

1612 (dans bâtiment 8)

2033 (dans le bâtiment 9)

56

correcte

occupé

880

[SZ]

28 janvier 2021,

RG n° 20/202

1447

1656

2055

56

mauvais à moyen

occupé

715

[JU]

21 janvier 2021,

RG n° 19/343

1423

1603

2051

56

bon

propriétaire occupant

1155

[ED]

6 avril 2021,

RG n° 21/56

1510

1691

2295 (hors emprise, réquisition d’emprise totale)

56

mauvais

occupé

560

[SE]

6 avril 2021,

RG n° 21/61

1519

1682

2092

56

moyen à mauvais

occupé

715

[TW]

6 avril 2021,

RG n° 21/69

1576

1732

2068

56

état d’usage

alternative (évaluation en libre et occupée)

800 euros/m² en valeur occupée

935 euros/m² en valeur libre

[NI]

28 janvier 2021,

RG n° 19/385

1562 (dans le bâtiment 8)

1696 (dans le bâtiment 8)

2010 (dans le bâtiment 9)

65

état d’usage

occupé

800

[IH]

6 avril 2021,

RG n° 21/68

1572

1715

2099

56

état d’usage à bon

libre

1045

[PS]

6 avril 2021,

RG n° 21/57

1504

1726

2246 (hors emprise, réquisition d’emprise totale)

65

état d’usage à bon

occupé

880

[OV]

2 février 2021,

RG n° 19/354

1573

1714

65

état d’usage à bon

occupé

880

SCI AG

25 mars 2021,

RG n° 21/39

1480 (dans le bâtiment 8)

1647 (dans le bâtiment 8)

1929 (dans le bâtiment 9)

56

bon état

occupé

1000

SCI Aguini

6 avril 2021,

RG n° 21/60

1514

1685

2051

56

état d’usage à mauvais

occupé

715

[JZ]

6 avril 2021,

RG n° 21/67

1568

1719

2072

56

non visité (état moyen retenu)

libre

935

[IZ]

28 janvier 2021,

RG n° 19/378

1563 (dans le bâtiment 8)

1695 (dans le bâtiment 8)

1986 (dans le bâtiment 9)

56

correct

Occupé à titre gracieux, évaluation alternative selon relogement

1155

[VI]

28 avril 2021,

RG n° 19/274

1418 (dans le bâtiment 8)

1680 (bâtiment 8)

2050 (dans le bâtiment 9) et 1998 (box dans le bâtiment 9)

60,32

Moyen

Occupé

800

[FD]

11 mai 2021,

RG n° 19/331

1590

1755

2066

65

Mauvais

Occupé

560

[KL]

4 février 2021,

RG n° 19/275

1578 (dans le bâtiment 8)

1730 en bâtiment 8

1778 et 1933 (boxes dénommés silo en superstructure)

65

Correct

Libre avec un abattement pour occupation de 5 % en raison d’une procédure d’expulsion intentée contre le locataire

1095

L’EPFIF indique qu’à l’examen de ces décisions, les valeurs unitaires suivantes ont été retenues :

*pour les bien évalués en valeur occupée :

' F3 ou F4, état mauvais : 560 euros/m²,

' F3 ou F4, état d’usage à mauvais : 715 euros/m²,

' F3 ou F4 , état moyen : 800 euros/m²

' F3 ou F4, moyen à bon : 880 euros/m²,

' F3 ou F4, bon état : 1050 euros/m²,

' F3 ou F4, très bon état d’entretien et bien équipé : 1250 euros/m² ;

*pour les biens évalués en valeur libre :

' F3 ou F4, état mauvais : 660 euros/m²,

' F3 ou F4, état correct : 880 euros/m²,

' F3 ou F4, état moyen : 935 euros/m²,

' F3 ou F4, état moyen à bon : 1045 euros/m²,

' F3 ou F4, bon état : 1155 euros/m²,

' F3 ou F4, bon à très bon : 1260 euros/m²,

'F3 ou F4, très bon état d’entretien et bien équipé : 1375 euros/m².

Ces termes correspondants au bâtiment 8 comparables en consistance et en état au bâtiment 4 seront retenus pour ceux en bon état comme l’appartement exproprié.

C termes du commissaire du Gouvernement

Le commissaire du Gouvernement indique qu’il complète la liste des termes retenus par le premier juge, en proposant une étude plus récente des cessions amiables, d’appartements avec cave et parking (excluant les appartements avec cave mais sans parking), au sein des copropriétés du Chêne pointu et de l'[Adresse 35], sur des bâtiments en R+ 10, depuis 2021 soit le bâtiment B1/B3/B4, B11 et B12, hors adjudications et expropriations.

Il ajoute que cette étude permet de constater, par état d’occupation et par entretien, une augmentation des valeurs depuis 2022, soit 10 % pour tenir compte de l’évolution des prix, qu’il ne pourrait être proposé, à nouveau, d’augmenter les valeurs, le marché immobilier étant plutôt stable voire en baisse.

Ces termes avec les références de publication sont les suivants :

Date

bâtiment

lots

type

surface/m²

prix/euros

prix en euros/

m²

État

21 janvier 2021

3

580 ' 2202 ' 408

F4

65,71

39426

600

mauvais

9 février 2021

1

116 ' 278 ' 2583

F3

56,11

33666

600

mauvais

22 juillet 2021

11

1562 ' 420 ' 472

F3

55

33000

600

mauvais

29 septembre 2022

1

115 ' 277 ' 2633

F3

56,63

37376

600

mauvais

22 juillet 2021

4

772 ' 2174 ' 981

F4

65,59

55752

850

moyen

4 novembre 2021

1

160 ' 289 ' 2588

F3

56,27

47830

850

moyen

28 avril 2022

12

683 ' 800 ' 1687

F3

56,23

52575

935

moyen

7 novembre 2023

12

566 ' 759 ' 1682

F3

55,01

51434

935

moyen

28 janvier 2021

3

577 ' 2198 ' 404

F4

66,95

70298

1050

bon

16 février 2021

1

35 ' 2198 ' 404

F4

65,22

68481

1050

bon

25 mars 2021

4

818 ' 973 ' 2437

F3

53,78

56469

1050

bon

21 septembre 2021

11

386 ' 487 ' 1508

F4

65

68250

1050

bon

7 octobre 2021

11

433 ' 425 ' 1388

R4

63,57

66749

1050

bon

14 octobre 2021

3

83 ' 635 ' 2224

F4

66,22

69531

1050

bon

10 février 2022

12

646 ' 777 ' 1614

F3

56,06

58863

1050

bon

20 décembre 2022

12

642 ' 821'588

F3

56,02

64703

1155

dont

12 janvier 2023

11

392 ' 439 ' 1542

F3

55,8

64449

1155

bon

25 juillet 2023

12

543 ' 686 ' 1642

F3

56,17

64876

1155

bon

23 novembre 2023

12

607 ' 844 ' 1593

F3

56,13

64830

1155

bon

30 janvier 2024

12

560 ' 721 ' 1676

F4

65,18

75283

1375

bon

16 mars 2023

12

613 ' 850 ' 1694

F3

56,57

77784

1375

très bon

19 décembre 2023

12

608 ' 845 ' 1592

F3

56,03

77041

très bon

Valeurs arrondies constatées en valeur libre dans cette étude :

Mauvais

Moyen

Bon

Très bon

660 euros/m²

935 euros/m²

1155 euros/m²

1375 euros/m²

Le commissaire du Gouvernement propose en conséquence de retenir la valeur de 1155 euros/m², correspondant à l’état bon, en valeur libre.

Au vu des références retenus par la cour de l’EPFIF et du commissaire du Gouvernement, il convient de retenir la valeur qu’ils proposent à savoir 1155 euros/m² en valeur libre.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

2° sur la demande d’infirmation du jugement de l’EPFIF et du commissaire du Gouvernement sur l’absence de déduction de la valeur d’un emplacement de stationnement

L’EPFIF indique que dans sa grille le premier juge a retenu pour les termes de comparaison pour un état bon la valeur unitaire de 1260 euros/m² et qu’il semble avoir diminué la valeur unitaire fixée 1140 euros, cette diminution de 15 euros semblant être motivée par l’absence de place de stationnement.

Il ajoute que par un jugement définitif du 6 juin 2023 le juge de l’expropriation de [Localité 30] a fixé la valeur d’un emplacement de stationnement au sein de la copropriété [Adresse 35] à 3520 euros et demande donc la déduction de ce montant de l’indemnité principale.

Le commissaire du gouvernement formule les mêmes demandes en indiquant que les termes s’entendent cave et parking intégrés et que les époux [XF] ont déjà été expropriés d’une place de parking (Lot 2351) en 2016 et qu’il convient pour une juste indemnisation de soustraire la valeur d’une place de parking pour un montant de 3200 euros.

Le jugement mentionne qu’il retient dans sa grille pour un bon état une valeur unitaire libre de 1260 euros, fait état ensuite de la moins-value liée à l’absence d’un emplacement de stationnement et retient une valeur unitaire de 1140 euros/m² en valeur libre.

Le bien des époux [XF] n’ayant pas d’emplacement de stationnement et les références retenues par la cour étant cave et parking intégrés, il convient pour une juste indemnisation, de déduire la valeur d’un emplacement de parking de 3520 euros correspondant à ce qui été jugé aux termes d’un jugement définitif du 6 juin 2023 du juge de l’expropriation de [Localité 30] (pièce n°8).

3° sur l’abattement pour relogement

Le premier juge , dans l’hypothèse ou les exproprié bénéficient d’un relogement effectif a limité le montant des frais à la somme forfaitaire de 2000 euros.

Le premier juge estime que calculer l’abattement pour relogement en pourcentage de la valeur vénale du bien exproprié, est contraire à l’avis de la Cour de cassation du 16 novembre 2023 selon lequel l’occupation de leur bien par les propriétaires expropriés ne constitue pas une moins-value sur la valeur vénale du bien, mais la réparation en nature d’une partie du préjudice subi, à savoir non pas la perte patrimoniale, mais la privation du lieu de résidence ; que ce serait en outre inéquitable à l’égard des époux [XF] sanctionnée de s’être comportés en propriétaires diligents tandis que les propriétaires négligents se verraient appliquer un abattement dont le montant serait moindre ; que conformément à l’avis de la Cour de cassation du 16 novembre 2003, il y a lieu de déterminer l’abattement pour relogement en prenant comme base de calcul non la valeur vénale du bien, mais l’avantage procuré à l’ exproprié, c’est-à-dire le fait d’être déchargé de l’aléa de la recherche d’un nouveau domicile et la possibilité de jouir d’un bien décent, aux normes, adapté à ses besoins personnels et familiaux ainsi qu’à ses moyens financiers et géographiquement à proximité de ses centres d’intérêt ; qu’il y a lieu de souligner que l’avantage procuré à l’exproprié est d’autant plus important que sa famille est nombreuse et composée d’un ou plusieurs membres présentant des besoins particuliers, les logements de grandes surfaces à loyer modéré adaptés aux personnes à mobilité réduite étant les plus difficiles à obtenir ; qu’en l’espèce, ni l’EPFIF, ni les époux [XF] n’ont fait parvenir d’éléments quant à la composition de leurs familles et à leurs besoins de manière générale relativement à leur logement, de sorte qu’il y a lieu de considérer qu’un relogement dans un appartement de taille et de situation équivalentes à celui dont ils sont privés est de nature à répondre à leurs besoins.

Le premier juge a en conséquence indiqué que l’avantage procuré aux époux [XF] en cas d’acceptation d’une offre de relogement par l’EPFIF, peut être évalué à la somme de 2000 euros soit l’équivalent de deux mois de loyer pour un appartement similaire à celui dont ils sont privés, étant précisé qu’il est généralement sollicité deux mois de loyer à titre de dépôt de garantie et il a donc fixé un abattement de 2000 euros.

L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement demandent l’infirmation du jugement et l’application d’un abattement limité à 15%.

Les textes relatifs au relogement figurent dans plusieurs codes à savoir les articles L 314-1 à L314-8 du code de l’urbanisme et les articles L 423-1 à L423-5 et R 423-1 à R423-10 du code de l’expropriation , les articles de ces deux codes renvoyant eux-mêmes au code de la construction et l’habitation et certains aux dispositions en matière de baux.

L’article L314-1 du code de l’urbanisme dispose que la personne publique qui a pris l’initiative de la réalisation de l’une des opérations d’aménagement définies dans le présent livre ou qui bénéficie d’une expropriation est tenue, envers les occupants des immeubles intéressés, aux obligations prévues ci-après.

Les occupants, au sens du présent chapitre, comprennent les occupants au sens de l’article L521-1 du code de la construction et de l’habitation, ainsi que les preneurs de baux professionnels, commerciaux et ruraux.

L’article L314-2 alinéa 1er du même code dispose que si les travaux nécessitent l’éviction définitive des occupants, ceux – ci bénéficient des dispositions applicables en matière d’expropriation. Toutefois, tous les occupants de locaux à usage d’habitation, professionnel ou mixte ont droit au relogement dans les conditions suivantes : il doit être fait à chacun d’eux au moins deux propositions portant sur des locaux satisfaisant à la fois aux normes d’habitabilité définies par application du troisième alinéa de l’article L322-1 du code de la construction et de l’habitation et aux conditions prévues à l’article 13 bis de la loi N°48-1360 du 1er septembre 1948; ils bénéficient en outre, des droits de priorité et de préférence prévus aux articles L423-1 à L 423-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, même dans le cas ou ils ne sont pas propriétaires. Ils bénéficient également, d’un droit de priorité pour l’attribution ou l’acquisition d’un local dans les immeubles compris dans l’opération ou de parts ou actions d’une société immobilière donnant vocation à l’attribution, en propriété ou en jouissance, d’un tel local.

Bénéficient d’un droit à relogement :

— les propriétaires occupants ;

— les preneurs à bail d’un local d’habitation ;

— les sous- locataires ou occupants de bonne foi des locaux à usage d’habitation et de locaux d’hébergement constituant leur habitation principale.

L’article L314-7 alinéa premier du code de l’urbanisme précise que toute offre de relogement, définitive provisoire, doit être notifiée au moins six mois à l’avance. L’occupant doit faire connaître son acceptation ou son refus dans un délai de deux mois, faute de quoi il est réputé avoir accepté l’offre.

Ces dispositions doivent être combinées avec les dispositions du code de l’expropriation à savoir l’article R 311-5 qui précise que l’offre indemnitaire de l’expropriant, avant saisine du juge de l’expropriation, doit préciser, ' lorsque celui-ci est tenu au relogement, la commune dans laquelle est situé le local offert » et l’article R 423-9 du même code qui précise que :

« il ne peut être offert un local de relogement au propriétaire exproprié qui occupe tout ou partie de son immeuble que si cette offre est acceptée par ce propriétaire avant la fixation des indemnités d’expropriation, afin de permettre au juge et, le cas échéant, à la cour d’appel, de tenir compte de ce relogement lors de la fixation des indemnités d’expropriation », de sorte qu’en pratique, les offres de relogement devront être réalisées avant les offres indemnitaires et, en tout état de cause, au moins six mois avant la date de prise de possession souhaitée par l’expropriant.

Le juge de l’expropriation fixe donc une indemnité de façon alternative selon que l’exproprié choisira, ou non, d’être relogé par l’expropriant et les articles R423-1 à R423-7 du code de l’expropriation précisent les modalités de prise en charge financière par l’expropriant des locaux de relogement à acquérir et aménager, lorsqu’il s’agit de logements existants, ou à construire sur des terrains à acquérir et l’article R 423-8 du même code ajoute que lorsque les locaux de relogement sont aliénés, ils sont offerts par préférence aux expropriés qui y ont été relogés et que le produit de la vente, revient, le cas échéant,et dans les limites de son apport, à l’expropriant qui a apporté les sommes nécessaires à l’acquisition et à l’aménagement des locaux ou à leur construction.

Cette charge pour l’expropriant ne se limite pas à des frais de constitution d’un dossier, la passation d’un bail et l’établissement d’un état de lieux et concerne de façon identique un occupant de bonne foi non propriétaire et le relogement d’un propriétaire occupant ; en effet, comme l’indique l’EPFIF, de manière générale le relogement s’opère dans le patrimoine de bailleurs sociaux lesquels réservent dans le cadre d’une convention, un contingentement au bénéfice de l’expropriant de logements moyennant une contribution financière.

Si la renonciation au relogement ne peut être acquise du seul fait que l’expropriée sollicite une évaluation en valeur libre, l’usage de ce droit par l’exproprié implique une réduction du montant global de l’indemnisation, en vertu du principe de réparation intégrale du préjudice causé en application de l’article L 321-1 du code de l’expropriation , puisque s’il n’était pas tenu compte du relogement, l’exproprié perçoit une indemnité lui permettant d’acquérir un logement équivalent et, en plus,se verrait attribuer le bénéfice d’un autre local, ce qui le placerait dans une situation plus avantageuse que sa situation initiale et que celle de l’exproprié ayant refusé cette offre.

Les époux [XF] sont propriétaires occupants de leur logement et peuvent donc demander leur relogement, ce qui induit l’application d’un abattement pour relogement sur le montant de l’indemnité de dépossession leur revenant.

Le principe de l’abattement pour le relogement n’est pas discuté par l’EPFIF et le commissaire du Gouvernement, les appels portant sur ses modalités.

La Cour de cassation indique dans son avis du 16 novembre 2023 n° 23-7011 :

« – le propriétaire – occupant, qui accepte d’être relogé, bénéficie d’une réparation en nature d’une partie du préjudice résultant de l’expropriation, devant être pris en compte lors de la fixation des indemnités, en application de l’article R423-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

' le relogement du propriétaire – occupant ne constitue pas une moins-value affectant la valeur vénale du bien exproprié et sa situation n’est pas assimilable à celle du propriétaire dont le bien est occupé par un locataire ;

' la prise en compte du relogement lors de la fixation des indemnités, est déterminée au regard de l’avantage procuré à l’exproprié et non du coût de ce relogement pour l’expropriant, ne donne pas naissance à une créance de l’expropriant sur l’exproprié ;

' les modalités de prise en compte de ce relogement dans la fixation des indemnités relèvent du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond. »

Le relogement du propriétaire occupant le bien exproprié constitue donc une réparation partielle en nature du préjudice subi du fait de l’expropriation dont la valorisation relève du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond.

En conséquence, contrairement à ce qu’indique le premier juge, calculer l’abattement pour relogement en pourcentage de la valeur vénale du bien exproprié n’est pas contraire à l’avis de la Cour de cassation , puisque celle-ci indique que des modalités de la prise en compte du droit au relogement du propriétaire occupant relèvent du pouvoir souverain d’appréciation du juge du fond, qui détermine librement tant la méthode d’évaluation que le quantum, fixe ou exprimé en pourcentage, de l’abattement à appliquer.

En effet, il ressort de cet avis de la Cour de cassation :

— qu’étendant la jurisprudence relative au relogement du locataire occupant le bien exproprié, selon laquelle celui-ci constitue une réparation en nature du préjudice subi (3e civile, 27 février 1991, n° 89-70'302), la Cour de cassation répond que le relogement du propriétaire occupant constitue une réparation en nature de son préjudice, réparation partielle devant être complétée par une réparation en espèces, ce relogement étant assuré dans un bien en location et ne le replaçant donc pas totalement dans la situation qui était la sienne avant l’expropriation ;

— que le relogement du propriétaire occupant ne constitue pas une moins-value affectant la valeur vénale du bien exproprié puisque, sur le marché libre, le bien occupé par son propriétaire ne subit pas de moins-value en raison de cette occupation, le bien étant libéré lors du transfert de propriété, de sorte que sa situation n’est pas assimilable à celle du propriétaire dont le bien est occupé par un locataire ; que l’appellation de l’abattement usuellement pratiqué par les juges du fond « pour occupation » s’agissant d’un bien loué parait ainsi impropre, celui-ci devant plutôt être qualifié « d’abattement pour relogement » dans la situation d’un propriétaire occupant relogé,

— que l’exercice du droit au relogement ne fait pas naître une créance de l’expropriant sur l’exproprié, puisque sa prise en compte lors de la fixation des indemnités est déterminée au regard de l’avantage procuré à l’exproprié, conformément au principe de réparation intégrale du préjudice, et non en fonction du coût de relogement pour l’expropriant ;

— au regard de la qualification donnée au droit au relogement du propriétaire occupant, les modalités de sa prise en compte lors de la fixation des indemnités relèvent du pouvoir souverain d’appréciation du juge du fond, qui détermine librement tant la méthode d’évaluation que le quantum, fixe ou exprimé en pourcentage, de l’abattement appliqué.

En conséquence, pratiquer un abattement pour relogement ne correspond pas une moins-value résultant de l’état d’occupation du bien mais une compensation de l’obligation de l’expropriant de reloger l’occupant.

ll convient en conséquence d’appliquer l’abattement de 15% pour relogement proposé par l’EPFIF et le commissaire du Gouvernement.

Le jugement sera donc infirmé en ce sens.

5° sur l’indemnité de remploi

Le premier juge sur la base de l’indemnité principale a retenu :

— dans l’hypothèse où les époux [XF] renonceraient à leur droit à relogement, la somme de 63 840 euros :

20% sur 5000 euros : 1000 euros

15% sur 10 000 euros : 1500 euros

10% sur 48 840 euros : 4 884 euros

total 7384 euros.

— dans l’hypothèse où les époux [XF] accepteraient l’une des offres de relogement de l’EPFIF, la somme de 61 840 euros

20% sur 5000 euros= 1000 euros

15% sur 10 000 euros= 1500 euros

10% sur 46 840 euros= 4684 euros

total 7184 euros.

L’ EPFIF retient les mêmes taux que le premier juge.

Le commissaire du Gouvernement retient les taux habituels soit :

20 % pour la fraction inférieure à 5000 euros

15% compris entre 5000 euros et 15 000 euros : 1500 euros

10% pour le surplus.

En l’absence de motifs particuliers, la cour retiendra les taux habituels comme proposé par le commissaire du Gouvernement.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

6°sur les frais de déménagement

Le premier juge compte tenu d’une estimation produite par les époux [XF] par voie de note en délibéré établie par la société NEXTORIES comprise entre 2971 euros et 4297 euros et de ce que le procès-verbal de transport sur les lieux ne fait pas état d’un encombrement particulièrement important de l’appartement, a fixé l’indemnité pour frais de déménagement à la somme de 2000 euros.

L’EPFIF indique qu’il n’entend pas remettre en cause le principe d’une indemnisation au titre des frais de déménagement mais demande l’infirmation du jugement en distinguant selon que les expropriés renoncent ou non à leur relogement :

' dans l’hypothèse où les expropriés demandent à être relogés : l’EPFIF dispose de marchés publics aux termes desquels il conclut qu’il prenne en charge des frais de déménagement par les propriétaires occupants qui sollicitent le relogement si bien qu’il est demandé , en pareille hypothèse, de donner acte à l’autorité expropriante de la prise en charge de ses frais (pièce n° 7) ;

' dans l’hypothèse où les expropriés renoncent expressément à leur relogement : les frais de déménagement seront pris en charge par la production de devis pour justifier du quantum de cette indemnité conformément à l’article L 321-1 du code de l’expropriation (non repris dans le dispositif).

Le commissaire du Gouvernement indique que même si le marché conclu par l’EPFIF semble intéressant par le panel de prestations qu’il propose, les expropriés restent libres, en cas de déménagement qu’ils soient relogés par l’EPFIF ou pas, de choisir le prestataire proposé par l’EPFIF ou de faire appel à un déménageur de leur choix ; que toutefois ils doivent présenter, à l’appui de leur demande d’indemnité, plusieurs devis, comme demandé par l’EPFIF.

Le commissaire du Gouvernement demande l’infirmation du jugement et de surseoir à statuer sur cette demande en fonction des éléments apportés.

Le princiepe de la prise en charge des frais de déménagement par l’EPFIF n’est pas discuté; il convient donc de prévoir deux hypothéses :

— si les expropriés demandent leur relogement : en raison d’un marché public( pièce n°7), il est donné acte à l’EPFIF de sa prise en charge des frais de déménagement des expropriés ;

— si les expropriés renoncent expressement à leur droit à relogement, les frais de déménagement des expropriés seront pris en charge sur devis.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

En conséquence, le montant des indemnités à revenir aux époux pour la dépossession des lots de copropriété n° 889 (appartement), 1064 ( cave) est le suivant :

Première hypothèse : les expropriés renoncent expressément à être relogés par l’EPFIF

A indemnité principale

( 1155euros/m² en valeur libre X 56 m²) – 3520 euros= 61 160 euros

B indemnité de remploi

20% sur 5000 euros :1000 euros

15% sur 15000 euros= 1500 euros

10% pour le surplus : 61 160 -15000=46 160 X 0,10 = 4116 euros

total: 7116 euros

Indemnité pour frais de déménagement :

prise en charge par l’EPFIF des frais de déménagement des expropriés sur devis

soit 63 628 euros en valeur libre.

Seconde hypothèse : les expropriés demandent à être relogés et bénéficient d’un relogement effectif :

A indemnité principale

(1155 euros/m² X 56m² X 0,85 (abattement pour relogement)-3520 euros = 51 458 euros

B indemnité de remploi

20% sur 5000 euros : 1000 euros

15% sur 15000 euros :1500 euros

10% pour le surplus : 51 458- 15000=36 458 euros X 0,10= 3645, 80 euros

total : 6145,80 euros

Indemnité pour frais de déménagement :

donne acte à l’EPFIF de la prise en charge des frais de déménagement des expropriés

total : 57 603,80 euros en valeur occupée .

Le jugement sera infirmé en ce sens.

— sur les dépens

Les appels ne portent pas sur les dépens de première instance .

Les époux [XF] perdant le procès seront condamnés aux dépens d’appel

— sur l’article 700 du code de procédure civile

Les appels ne portent pas sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile de première instance.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,

Statuant dans les limites des appels,

Déclare recevables les conclusions de l’EPFIF et du commissaire du Gouvernement ;

Infirme partiellement le jugement entrepris sur la date de référence, sur l’indemnité principale, sur l’indemnité de remploi et sur l’abattement pour relogement ;

Confirme le jugement entrepris sur la fixation de l’indemnité de dépossession en alternative ;

Statuant à nouveau,

Fixe la date de référence au 12 décembre 2023 ;

Fixe l’indemnité totale de dépossession due par l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France à M. [IC] [XF] et Mme [UR] [SO] épouse [XF] , au titre de la dépossession des lots n° 889 (appartement), 1064 (cave) du bâtiment 4 de la copropriété de l'[Adresse 35] située [Adresse 13] [Localité 1] comme suit :

Première hypothèse : les expropriés renoncent expressément à être relogés par l’EPFIF

A indemnité principale

(1155euros/m² en valeur libre X 56 m²) – 3520 euros= 61 160 euros

B indemnité de remploi

20% sur 5000 euros : 1000 euros

15% sur 15000 euros = 1500 euros

10% pour le surplus : 61 160 -15000=46 160 X 0,10 = 4116 euros

total : 7116 euros

Indemnité pour frais de déménagement :

prise en charge par l’EPFIF des frais de déménagement des expropriés sur devis soit 63 628 euros en valeur libre

Seconde hypothèse : les expropriés demandent à être relogés et bénéficient d’un relogement effectif :

A indemnité principale

(1155 euros/m² X 56m²= X 0,85 (abattement pour relogement)-3520 euros = 51 458 euros

B indemnité de remploi

20% sur 5000 euros : 1000 euros

15% sur 15000 euros :1500 euros

10% pour le surplus : 51 458 – 15000 = 36 458 euros X 0,10= 3645,80 euros

total : 6145,80 euros

Indemnité pour frais de déménagement :

donne acte à l’EPFIF de la prise ne charge des frais de déménagement des expropriés

total : 57 603,80 euros en valeur occupée.

Condamne M. [IC] [XF] et Mme [UR] [SO] épouse [XF] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT