RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 03 AVRIL 2025

(n° 60 /2025, 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 23/02891 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHDIL

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 novembre 2022-Tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 2ème section) – RG n° 20/02305

APPELANTE

S.A. CAFOM

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 422 323 303

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Michel MENANT de la SELARL CABINET MENANT ET ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : L0190

Assistée de M^e Matthieu MENANT de la SELARL CABINET MENANT ET ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : L0190

INTIMÉE

S.C. SCI DU NOUVEAU FAUBOURG

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 421 307 620

Prise en charge par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Caroline HATET-SAUVAL de la SELARL CAROLINE HATET AVOCAT, avocat au barreau de Paris, toque : L0046

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre, chargée du rapport, et M^me Stéphanie Dupont, conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre,

M^me Stéphanie Dupont, conseillère,

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 5 décembre 2002, l’EURL du Nouveau Faubourg, aux droits de laquelle vient la SCI du Nouveau Faubourg, a donné à bail commercial à la société Habitat France divers locaux dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3], dans le 12ème arrondissement de Paris, pour une durée de 12 ans commençant à courir à compter de la condition suspensive d’obtention de l’autorisation de la Commission départementale d’équipement commercial (CDEC) par le preneur purgée de tout recours, soit au plus tard à compter du 30 mai 2003, moyennant un loyer annuel de base en principal de 640.285 euros hors taxes et hors charges, et un complément de loyer égal à 5 % HT de la différence entre le CA annoncé et celui constaté si le CA s’avère supérieur au CA annoncé par le preneur pour les années du bail 1 à 4et pour les années suivantes, l’objectif de ce CA qui servira de base est fixé à 8 millions d’euros TTC.

Par acte sous seing privé du 17 septembre 2009, le contrat de bail a été renouvelé pour une durée de 12 années à compter rétroactivement du 1er juin 2009, moyennant un loyer annuel de base en principal de 769.858 euros hors charges et hors taxes.

Par acte sous seing privé en date du 29 octobre 2012, la société Habitat France a cédé son fonds de commerce à la société Cafom, en ce compris son droit au bail précité. Par le même acte, la société Cafom a donné son fonds de commerce en location-gérance à la société Habitat France.

Par commandements de payer visant la clause résolutoire du 15 mars 2018, du 1er août 2018, la société SCI du Nouveau Faubourg a mis en demeure la société Cafom de lui payer successivement les loyers et provisions sur charges du 1er trimestre 2018 outre la somme due au titre de la clause pénale, puis les loyers et provisions sur charges du 3ème trimestre 2018, outre la somme due au titre de la clause pénale.

Par acte du 18 février 2020, la société Cafom a assigné la société du Nouveau Faubourg devant le tribunal judiciaire de Paris. L’instance a été enregistrée sous le RG 20/2305.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 juillet 2020, la société Cafom a notifié à la société SCI du Nouveau Faubourg un projet de cession du fonds de commerce comportant cession du droit au bail du magasin exploité au [Adresse 3].

Suivant exploit en date du 16 septembre 2020, la société SCI du Nouveau Faubourg a fait délivrer à la société Cafom un commandement de payer portant sur le solde du loyer et des charges dus au titre du 2nd trimestre 2020 soit la somme de 277.321,79 euros, visant la clause résolutoire.

Par acte du 23 septembre 2020, la société Cafom a assigné la société SCI du Nouveau Faubourg devant le tribunal judiciaire de Paris en opposition au commandement de payer délivré le 16 septembre 2020. L’instance a été enregistrée sous le RG 20/9132.

Par ailleurs, la société du Nouveau Faubourg a également donné à bail à la société Cafom, par acte sous seing privé du 4 octobre 2011, dans le même ensemble immobilier, des locaux à usage de bureaux aux 2ème, 3ème et 4ème étages.

Un litige est survenu entre les parties, dans le cadre de ce bail, la société Cafom considérant notamment avoir indûment payé certaines sommes au titre des loyers et des charges, en se prévalant d’une surface réelle louée inférieure à la surface contractuelle.

L’instance enregistrée sous le RG 17/06803 a donné lieu à un jugement du 10 novembre 2020 par lequel le tribunal judiciaire de Paris a, à titre principal :

— rejeté la demande de restitution de la société Cafom de 678.804 euros TTC au titre d’un trop perçu de loyer ;

— rejeté la demande de restitution de la société Cafom de 109.461 euros TTC au titre d’un trop perçu de charges ;

— rejeté la demande de dommages et intérêts de la société Cafom ;

— jugé que la société Cafom doit à la société du Nouveau Faubourg la somme totale de 22.551 euros TTC au titre des réparations locatives ;

— jugé que la société Cafom doit à la société du Nouveau Faubourg la somme de 168.645,73 euros TTC au titre du loyer et des charges du 3ème trimestre 2017 ;

— jugé que la société Cafom doit à la société du Nouveau Faubourg la somme de 500 euros au titre de la clause pénale figurant au bail du 4 octobre 2011 ;

— jugé que la société du Nouveau Faubourg doit restituer à la société Cafom le dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux soit 119.000 euros ;

— jugé que les sommes dues par la société Cafom à la société du Nouveau Faubourg au titre des réparations locatives, des loyers et charges impayés et de la clause pénale figurant au bail, soit au total, 194.696,73 euros seront imputés par priorité sur le dépôt de garantie, qu’elles absorbent totalement et qui ne sera donc pas remboursé ;

— dit que la société Cafom reste devoir à la société du Nouveau Faubourg la somme de 75.696,73 euros ;

— jugé que la société du Nouveau Faubourg doit rembourser à la société Cafom la somme de 111.644,75 euros TTC au titre des honoraires de gestion indûment perçus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— dit que la compensation s’opérera de plein droit entre les sommes dues par chacune des parties à l’autre ;

— condamné la société du Nouveau Faubourg à payer à la société Cafom, la somme de 35.948,02 euros avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Par ordonnance du JME du 4 décembre 2020, les instances inscrites sous le RG 20/09132 et 20/02305 ont été jointes sous ce dernier numéro.

Par jugement en date du 17 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

— déclaré irrecevables les « conclusions devant le juge de la mise en état » notifiées électroniquement au greffe le 20 septembre 2022 par la société SCI du Nouveau Faubourg ;

— déclaré irrecevable les demandes de la SCI du Nouveau Faubourg ;

— débouté la société Cafom de ses demandes en condamnation de la société SCI du Nouveau Faubourg au paiement :

d’une somme de 722.201,6 euros TTC, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation, au titre de la répétition de l’indu ;

d’une somme de 1.038.681,32 euros au titre du préjudice d’exploitation ou de la perte de bénéfice ;

d’une somme de 934.000 euros au titre de la perte de chance ;

d’une somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamné la société Cafom à payer à la société SCI du Nouveau Faubourg :

une somme de 251.737,28 euros TTC, correspondant au reliquat de loyer, de provisions sur charges et de complément de dépôt de garantie du 2ème trimestre 2020 ;

une somme de 1.000 euros au titre de la clause pénale ;

une somme de 410,79 euros au titre du coût du commandement de payer du 16 septembre 2020 ;

— condamné la société Cafom aux dépens ;

— condamné la société Cafom à payer à la société SCI du Nouveau Faubourg une somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté le surplus des demandes des parties plus amples et contraires.

Par déclaration en date du 3 février 2023, la SA Cafom a interjeté appel partiel du jugement en ce qu’il a :

— débouté la société Cafom de ses demandes en condamnation de la société SCI du Nouveau Faubourg au paiement :

d’une somme de 722.201,6 euros TTC, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation, au titre de la répétition de l’indu ;

d’une somme de 1.038.681,32 euros au titre du préjudice d’exploitation ou de la perte de bénéfice ;

d’une somme de 934.000 euros au titre de la perte de chance ;

d’une somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamné la société Cafom à payer à la société SCI du Nouveau Faubourg :

une somme de 251.737,28 euros TTC, correspondant au reliquat de loyer, de provisions sur charges et de complément de dépôt de garantie du 2ème trimestre 2020 ;

une somme de 1.000 euros au titre de la clause pénale ;

une somme de 410,79 euros au titre du coût du commandement de payer du 16 septembre 2020.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Aux termes de ses conclusions notifiées le 2 mai 2023, la SA Cafom, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la cour de :

— réformer le jugement entrepris, en ce qu’il a débouté la société Cafom de ses demandes en paiement :

d’une somme de 722.201,61 euros toutes taxes comprises, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation, au titre de la répétition de l’indû ;

d’une somme de 1.038.681,32 euros au titre du préjudice d’exploitation ou de la perte de bénéfice ;

d’une somme de 934.000 euros au titre de la perte de chance ;

d’une somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Et statuant à nouveau,

Sur l’action en répétition de l’indû :

— recevoir la Société Cafom en son action en répétition de l’indu contre la société la SCI Nouveau Faubourg qui vient aux droits de la société Nouveau Faubourg EURL ;

— condamner la SCI Nouveau Faubourg qui vient aux droits de la société Nouveau Faubourg EURL sur le fondement du paiement de l’indû à payer à la société Cafom la somme de 722.201,61' TTC, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente assignation ;

— condamner la SCI Nouveau Faubourg qui vient aux droits de la société Nouveau Faubourg EURL à payer à la société Cafom la somme de 934.000 ' au titre de la perte de chance de réaliser ce bénéfice en raison de la perte de surface commerciale ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner la SCI Nouveau Faubourg qui vient aux droits de la société Nouveau Faubourg EURL à payer à la société Cafom la somme de 100.000 ' à titre de dommages et intérêts en vue de la réparation du préjudice subi du fait de la mauvaise foi caractérisée du défendeur dans l’exécution de ses obligations en qualité de bailleur professionnel ;

— condamner la SCI Nouveau Faubourg qui vient aux droits de la société Nouveau Faubourg EURL à payer à la société Cafom la somme 5.000 ' au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI Nouveau Faubourg qui vient aux droits de la société Nouveau Faubourg EURL à payer à la société Cafom en tous les dépens.

Au soutien de ses prétentions, la S.A. Cafom fait valoir :

— Sur la répétition de l’indû

sur les moyens soutenus en première instance et, notamment, l’erreur de la surface utile, au regard des dispositions des articles 1719, 1302, 1302-1, 1352-6 et 1352-7 du code civil, que le bail annonce une surface brute utile de 1.505,20 m², qui en fait est de 1.314 m², soit une erreur 13 % de la surface annoncée ; que rien ne peut, dans le contrat, laisser supposer que les parties n’avaient pas l’intention de lier le montant du loyer à la superficie du local ; que l’appelante n’a pas eu connaissance avant la signature du bail de la différence ainsi établie, la simple visite des locaux ne permettant pas de rapporter cette preuve ; qu’il s’agit bien d’un indu objectif lorsque l’appelante verse à l’intimée une somme qui ne correspond à aucune obligation contractuelle ; que le paiement de loyers au titre de surfaces non prévues et/ou contraires aux dispositions du bail relève d’un fait juridique et respecte parfaitement les dispositions de l’article 1353 du code civil qui imposent de rapporter la preuve du caractère indu des sommes payées, preuve ici rapportée ; que le loyer, comme l’indique le bailleur, a une part variable ce qui démontre que celui-ci n’a pas de caractère forfaitaire ; que cette part variable correspond à un pourcentage du chiffre d’affaires réalisé dans les locaux, c’est pourquoi, la référence à la surface des locaux apparaît au contrat comme un élément déterminant ; que l’article 16 du bail, précisant la surface donnée à bail pour chaque niveau, s’intitule « conditions particulières », ce qui démontre l’intention des parties de faire entrer la surface dans le champ contractuel ; que les mêmes éléments de l’article 16 ont été repris dans le renouvellement du 17 septembre 2009 dès son article 1 ;

sur les moyens soutenus en appel, que le tribunal n’a pas tiré la conséquence de cette constatation de laquelle il ressort que le bailleur n’apporte pas d’élément permettant de contester la surface telle que calculée par M. [Y], géomètre expert ; que M. [Y] a fait un calcul conforme aux dispositions de l’article R. 111-22 du code de l’urbanisme.

— Sur la demande d’indemnisation au titre de la perte de chance, que si la cour fait droit à la demande de répétition de l’indû concernant la surface réellement délivrée, elle condamnera le bailleur à l’indemniser au titre de la perte de chance de réaliser une marge bénéficiaire plus conséquente ; que la comparaison avec les magasins de la [Adresse 6] et de l'[Adresse 5] permet de constater que la privation de surface a eu un impact direct avec le chiffre d’affaires et donc sur la marge bénéficiaire ;

— Sur la mauvaise foi de la SCI du Nouveau Faubourg et la réparation du préjudice en dommages et intérêts, sur le fondement des articles 1352-6, 1352-7 et 1104 du code civil, que la dépense de cette somme indue représente un préjudice financier et comptable grave ; que l’intimée en sa qualité de professionnel ne pouvait ignorer cette surfacturation et s’est sciemment abstenu d’alerter l’appelant.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 6 juillet 2023, la SCI du Nouveau Faubourg, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la cour de :

Au principal,

— Infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— déclaré irrecevables les demandes de la SCI du Nouveau Faubourg tendant à voir juger irrecevable, au visa de l’article 31 du code de procédure civile, la société Cafom SA dans toutes ses demandes principales, accessoires et subsidiaires, relatives à un trop perçu de loyer et aux pertes d’exploitation afférents, pour défaut d’intérêt à agir, aux motifs que la société Cafom SA n’est pas l’exploitante du fonds de commerce donné à bail ; juger irrecevable, au visa de l’article 31 du code de procédure civile, la société Cafom, SA, dans toutes ses demandes relatives à la demande d’exonération des loyers et charges du 2ème trimestre 2020 durant la crise sanitaire, aux motifs que la société CAFOM n’est pas l’exploitante du fonds de commerce donné à bail ;

— condamné la société Cafom à payer une somme de 1.000 euros au titre de la clause pénale ;

Et statuant à nouveau,

— déclarer irrecevable, au visa de l’article 31 du code de procédure civile, la société Cafom SA dans toutes ses demandes principales, accessoires et subsidiaires, relatives à un trop perçu de loyer et aux pertes d’exploitation afférents, pour défaut d’intérêt à agir, aux motifs que la société Cafom SA n’est pas l’exploitante du fonds de commerce donné à bail ;

— condamner la société Cafom SA au paiement de la somme de 25.173, 72 euros au titre de la clause pénale ;

Subsidiairement,

— juger qu’il ne peut y avoir répétition de l’indû lorsque le paiement critiqué est intervenu en exécution d’une convention passée entre les parties ;

— juger que le loyer du bail commercial, portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 3], est un loyer forfaitaire, sans référence aux surfaces locatives, fixé conventionnellement par les parties après plusieurs années de location ;

— juger que la surface donnée à bail est identique à celle mentionnée à titre indicatif, sur le bail commercial initial du 5 décembre 2002 et sur le bail renouvelé d’un commun accord, par les parties, en date du 17 septembre 2009 ;

— juger que la société Cafom SA, ne rapporte la preuve d’aucun préjudice de quelque nature qu’il soit ;

— juger la société Cafom non fondée dans l’ensemble de ses demandes ;

En conséquence,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la société Cafom SA de ses demandes de condamnation au paiement de la somme de 722.201, 61 euros toutes taxes comprises, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation, au titre de la répétition de l’indû, de la somme de 1.038.681, 32 euros au titre du préjudice d’exploitation ou de la perte de bénéfice, de la somme de 934.000 euros au titre de la perte de chance, de la somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamner la société Cafom SA à payer à la SCI du Nouveau Faubourg la somme de 410,79 euros au titre du coût du commandement de payer et la somme de .6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— réformer du quantum de la somme fixée au titre de la clause pénal et, en conséquence, statuant à nouveau, condamner la société Cafom SA au paiement de la somme de 25.173,72 euros au titre de la clause pénale ;

En tout état de cause,

— condamner la société Cafom SA au paiement de la somme de 14.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Cafom SA, aux entiers dépens dont distraction au profit de maître Caroline Hatet avocate au barreau de Paris.

Au soutien de ses prétentions, la SCI Nouveau Faubourg oppose :

— Sur l’irrecevabilité des demandes au titre des prétendus trop perçus de loyers et indemnité pour perte de chance afférente à une « privation de surfaces » pour défaut d’intérêt à agir, que, sur le fondement des articles 123 et 31 du code de procédure civile, L. 144-1 du code de commerce, depuis son immatriculation, la société Habitat France exploite sous la forme juridique de la location-gérance, divers fonds de commerce, à l’enseigne « Habitat » dont le fonds de commerce situé au [Adresse 3] ; que la société Cafom n’a pas la qualité d’exploitante du fonds de commerce donné à bail par la SCI du Nouveau Faubourg ; que la société Cafom est dépourvue d’intérêt à agir, par le biais d’une action judiciaire, fondée sur la répétition de l’indû, la restitution de loyers et charges dont elle n’a pas assuré juridiquement la charge, celle-ci étant transférée sur le locataire-gérant ; que, de même, elle est dépourvue de tout intérêt à agir, sur le fondement d’une demande de «perte de chance», dès lors que le chiffre d’affaires concerné n’était pas réalisé par elle ;

— Subsidiairement, sur le mal fondé de l’action en répétition de l’indu et de la demande indemnitaire pour perte de chance, sur le fondement de l’article 1103 du code civil, que les dispositions des articles 1302 et 1302-1 ne sont pas applicables aux faits de l’espèce, dès lors qu’il existe une convention (contrat de bail) entre les parties ; que la jurisprudence citée par l’appelante est, sans lien, avec les faits de l’espèce, car les décisions concernent des versements effectués à des tiers, non co-contractants et non créditeurs, tels que l’URSSAF ou la Sécurité Sociale, ou encore pour un versement crédité deux fois, par erreur, par un établissement bancaire ; qu’à aucun moment, le preneur n’a entendu fixer le montant du loyer en fonction de la surface précise louée, dès lors que les locaux étaient loués par lui depuis plusieurs années, lui convenaient parfaitement en termes de configuration et de surface pour les besoins de son activité, d’une part, et que, d’autre part, il avait souhaité renégocier dans le cadre d’un bail renouvelé le loyer fixé forfaitairement pour une nouvelle durée de 12 ans suivant ses considérations financières ; que c’est bien un montant de loyer forfaitaire que les parties ont entendu arrêter en fonction de plusieurs facteurs et non d’un prix au m² pour le bail du 5 décembre 2002 et pour le bail renouvelé du 17 septembre 2009 ; sur le fondement de l’article L. 145-33 du code de commerce, que la surface louée n’est pas un élément déterminant de la fixation du loyer ; que le fait même que les parties soient convenues que le prix du loyer vienne à dépendre partiellement du chiffre d’affaires du preneur corrobore encore le fait que la fixation du prix du loyer a été déconnectée de la surface des locaux ; que les tableaux internes établis pour les besoins de la cause, par la société Cafom (lesquels ne concernent d’ailleurs que la société Habitat), sont totalement inopérants pour tenter de démontrer le moindre préjudice de quelque nature qu’il soit (ne portent que sur les 4 dernières années au lieu de 3, démontrent une perte de CA dans tous les magasins) ; que le fait que l’appelant, relève uniquement, en cause d’appel, le fait que le bailleur n’aurait pas fourni un état des surfaces « conforme au bail » est non pertinent et renverse le principe de la charge de la preuve ; que les plans afférents aux locaux donnés à bail datés du 5 décembre 2002 établis par le cabinet Bloy, géomètre-expert, sont signés par les parties ; que les parties n’ont à aucun moment souhaité se référer à la notion particulière de « surface utile », notion sur laquelle est fondée le rapport relatif à la surface de l’appelant ;

— A titre reconventionnel et, en tout état de cause, sur la demande en paiement de la clause pénale à hauteur de la somme de 25.173,72 euros, que la clause pénale contractuelle est applicable suivant les dispositions de l’article 14-3 du bail, dès lors que l’appelante ne s’est pas acquittée du solde des loyers et charges du 2ème trimestre 2020 « quinze jours après une simple lettre recommandée demeurée sans suite ».

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

SUR CE,

Sur la recevabilité des demandes de la société Cafom

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

L’article 789 du même code prévoit, notamment, que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir quand bien même cette appréciation impliquerait de trancher une question de fond.

Par motifs pertinents auxquels la cour renvoie et qu’elle adopte en absence de moyen nouveau soulevé en cause d’appel, le premier juge a rappelé la compétence exclusive du juge de la mise en état et au demeurant du conseiller de la mise en état à connaître des fins de non-recevoir soulevées par les parties, notamment, celle tirée du défaut de qualité à agir ne permettant dès lors pas à la société Nouveaux Faubourg de soulever devant le tribunal ou la cour une telle exception.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la demande en répétition de l’indû des loyers et charges

Il résulte de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il résulte de l’article 1302 du code civil que tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû étant sujet à restitution.

Conformément aux dispositions de l’article 1315 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation et celui qui s’en prétend libéré doit en justifier.

Enfin, L. 145-33 du code de commerce prévoit que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, laquelle, à défaut d’accord, est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, dont notamment sa surface, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Au cas d’espèce, par motifs pertinents auxquels la cour renvoie et qu’elle adopte, le premier juge a, sans inverser la charge de la preuve contrairement à ce que soutient l’appelante, fait une exacte appréciation de la cause et des droits des parties et a considéré que la société Cafom échouait à démontrer, d’une part, que la surface des locaux librement fixée entre les parties à 1.505 m² selon les modalités définies à l’article 1er est erronée, d’autre part, que les locaux livrés coque nue de béton brut ont fait l’objet de travaux et notamment la pose de doublage intérieur isolant de nature à réduire la surface intérieure et, enfin, qu’aucun élément du bail ne permet de déterminer que les parties ont entendu fixer le loyer de base en fonction de la surface utile d’autant que la bailleresse a accordé une diminution du montant du loyer à la preneuse au regard de ses difficultés économiques.

Il sera simplement ajouté que, contrairement à ce que soutient l’appelante, il ne peut être tiré de l’évaluation non contradictoire des surfaces opérée par M. [Y], qui fait référence pour le calcul de la surface utile à l’article R. 331-10 du code de la construction et de l’habitation, une erreur dans les surfaces retenues contractuellement lesquelles, notamment, au regard des modalités de calcul définies à l’article 1er du bail n’excluent pas expressément les emprises dont les hauteurs sont inférieures à 1,80 m² contrairement au calcul opéré par M. [Y]. Il en résulte que le métré fourni par le preneur n’invalide nullement le métré contractuel des surfaces en ce que, d’une part, la méthodologie de calcul retenue par M. [Y] ne mesure pas les mêmes surfaces que celles visées au contrat et que, d’autre part, comme relevé par le tribunal, elle ne tient pas compte de l’impact des travaux d’isolation et d’aménagement intérieur dans la surface ainsi obtenue.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article L. 145-33 susvisé, il est d’usage en matière de bail commercial que la fixation du prix du loyer du bail initial se réfère au prix du marché puis lors des renouvellement à la valeur locative, lesquels sont déterminés, pour le premier, librement entre les parties au regard des prix pratiqués dans le secteur et pour l’activité envisagée lors de la signature du bail et, pour le second, selon plusieurs critères dont la surface des locaux n’est qu’un seul élément.

Il est dès lors inopérant pour la société Cafom, qui conteste les montants des loyers et charges facturés par le bailleur, dès lors qu’elle ne rapporte la preuve ni que les surfaces contractuelles sont erronées, ni que le loyer ait été contractuellement fixé uniquement par rapport aux surfaces contractuelles, de soutenir que le bailleur ne démontre pas que les surfaces contractuelles sont celles convenues entre les parties lors de la signature du contrat alors que cette preuve ne lui incombe pas.

Comme jugé par le tribunal, les parties ont bien entendu déterminer un loyer contractuel forfaitaire décorellé des surfaces données à bail et librement consenti par le preneur. Il s’en déduit par ailleurs que les charges appelées selon la surface au m², visée au plan contractuel annexé au bail, sont de même justifiées.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de l’appelante tendant à la condamnation de la bailleresse au paiement de la somme de 722.201,61 ' au titre de la répétition de l’indû.

Sur la demande au titre de la perte de chance

Au sens de l’article 1382 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, la perte de chance implique seulement la privation d’une potentialité présentant un caractère de probabilité raisonnable et non un caractère certain. De ce fait, la réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue à raison de l’occurrence de sa probabilité et ne peut être égale à l’entièreté de l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Devant la cour, la société Cafom ne maintient sa demande d’indemnisation qu’au titre de la perte de chance de réaliser une marge bénéficiaire.

Par motifs pertinents auxquels la cour renvoie et qu’elle adopte, en absence de moyens nouveaux soulevés en cause d’appel, le premier juge a, par une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des paries, rejeté la demande au titre de la perte de chance dès lors que la société Cafom a échoué à démontrer l’existence d’une erreur dans les surfaces des locaux donnés à bail de sorte que l’appelante n’a été privée d’aucune potentialité de réaliser une marge bénéficiaire tirée d’un chiffre d’affaires supérieurs à celui réalisé dans les surfaces réellement exploitées.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Au cas d’espèce, la société Cafom ne caractérise aucune faute commise par la société Nouveau Faubourg, ni mauvaise foi dans l’exécution du contrat de sorte que c’est à juste titre que la premier juge a rejeté sa demande à ce titre.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle de la SCI Nouveau Faubourg

Aux termes de l’article 1728 du code civil, l’une des obligations principales du preneur est de payer le loyer.

Aux termes de l’article 1152 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, que le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la somme contractuellement convenue à titre de dommages-intérêts si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

L’article 14.3 du bail du 5 décembre 2002, repris dans les mêmes termes dans le bail du 17 septembre 2002, prévoit notamment qu’à défaut de paiement du loyer à chaque terme, les sommes dues sont automatiquement majorées de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire.

Par acte en date du 16 septembre 2020, la société Nouveau Faubourg a fait délivrer un commandement de payer à la société Cafom pour paiement du solde impayé des loyers et charges du 2ème trimestre 2020, ainsi que la clause pénale de 10 % incluse au bail, soit la somme de 25.173,72 euros au regard de l’arriéré locatif.

En cause d’appel, la société intimée ne maintient sa demande qu’au titre de la clause pénale et la société Cafom ne présente aucun moyen au soutien du rejet de cette prétention.

Au regard des éléments soumis à son appréciation, la cour retient que le tribunal a, par des motifs précis et pertinents qu’elle approuve, fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties, étant ajouté que la clause pénale, certes, contractuellement convenue entre les parties, apparaît excessive dans les circonstances ayant entouré la défaillance du débiteur en ce que les charges et loyers impayés n’ont concerné qu’un trimestre des loyers dus pendant toute la période de la crise sanitaire.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Succombant en ses prétentions, la société Cafom sera condamnée à payer à la SCI Nouveau Faubourg la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge ds dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 17 novembre 2022 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la société Cafom à payer à la SCI Nouveau Faubourg la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Cafom à supporter la charge des dépens d’appel.

La greffière La présidente