Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 3 – Chambre 1

ARRET DU 01 OCTOBRE 2025

(n° 2025/ , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/13082 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIBTI

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Mars 2023 – Tribunal judiciaire de BOBIGNY – RG n° 22/02802

APPELANT

Monsieur [P] [B] [W]

né le [Date naissance 2] 1960 à [Localité 17]

[Adresse 7]

[Localité 15]

représenté et plaidant par M^e Stéphanie QUATREMAIN de la SCP CHOURAQUI QUATREMAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0170

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/014493 du 18/07/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMES

Monsieur [R] [W]

né le [Date naissance 1] 1962 à [Localité 15] (93)

[Adresse 5]

[Localité 10]

Madame [S], [H] [W]

née le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 15] (93)

[Adresse 8]

[Localité 9]

représentés par M^e Magali HENON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque: BOB157

ayant pour avocat plaidant M^e Muriel SCHAACK, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Isabelle PAULMIER-CAYOL, Conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Isabelle PAULMIER-CAYOL, Conseiller faisant fonction de Président

M. Bertrand GELOT, Conseiller

M^me Patricia GRASSO, Magistrat honoraire

Greffier lors des débats : M^me Emilie POMPON

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Isabelle PAULMIER-CAYOL, Conseiller faisant fonction de Président, et par M^me Emilie POMPON, Greffier, présentes lors de la mise à disposition.

***

EXPOSE DU LITIGE':

[B] [W] et [U] [G] se sont mariés le [Date mariage 3] 1958 à [Localité 14] (93), sans contrat de mariage préalable.

De leur union sont nés trois enfants': M. [P] [W], M. [R] [W] et Mme [S] [W].

[B] [W] est décédé le [Date décès 4] 1987 à [Localité 14] (93) et [U] [W] née [G] est décédée au [Localité 15] (93), le [Date décès 6] 2021.

Il dépend de l’actif de chacune des successions ouvertes après les décès de [B] [W] et [U] [G], la moitié indivise en pleine propriété d’un bien immobilier sis [Adresse 7] (93).

Par assignation en date du 4 février 2022, M. [R] [W] et Mme [S] [W] ont cité leur frère M. [P] [W] devant le tribunal judiciaire de Bobigny'; aux termes de leurs dernières écritures, ils demandaient l’ouverture des opérations de comptes liquidation partage de la succession de leur père et de la succession de la mère ainsi que la licitation du bien indivis et la mise à la charge de M. [P] [W] d’une indemnité au titre de la jouissance privative par ce dernier du bien immobilier indivis.

Par jugement contradictoire du 16 mars 2023, le tribunal judiciaire de Bobigny a':

I- ordonné qu’il soit procédé aux opérations de comptes, liquidation et partage après le décès de [B] [W] et de [U] [G] veuve [W]';

— fixé l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [P] [W] à l’indivision à la somme mensuelle de 1'920 euros à compter du [Date décès 6] 2021 ;

— désigné pour procéder aux opérations de comptes liquidation et partage': Me [Z] [T], notaire à [Localité 14] ou tout autre notaire de l’étude en cas d’indisponibilité';

— désigné tout magistrat de la chambre 1 section 2 en qualité de juge commis pour surveiller le déroulement des opérations de liquidation';

— dit qu’une copie de la présente décision sera transmise au notaire désigné qui en cas d’indisponibilité fera informer sans délai le juge commis de l’identité du notaire de l’étude procédant à la mission';

II- préalablement à ces opérations,

— ordonné, sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence de l’autre partie ou celle-ci dûment appelée, la vente par adjudication à la barre du tribunal judiciaire de Bobigny du bien immobilier sis à [Adresse 7] à Le Blanc Mesnil (93), cadastre section [Cadastre 11] lieudit [Adresse 7] pour une surface de 06a et 22ca ;

— rappelé que cette vente aura lieu dans les conditions prévues aux articles 1271 à 1281 du code de procédure civile';

— fixé la mise à prix à 400'000 euros (quatre cent mille euros) avec faculté de baisse d’un quart puis de la moitié en cas de carence d’enchères,

— dit que la vente aura lieu selon le cahier des conditions de ventes, préalablement déposé au greffe à la diligence de l’avocat poursuivant la licitation';

— dit qu’il lui appartiendra de procéder à la publicité de la vente dans deux journaux locaux outre un journal d’annonces légales et éventuellement sur internet, et ce dans les conditions des articles R 322-31 et R 322-37 et suivants du code des procédures civiles d’exécution';

autorisé tout copartageant intéressé à faire visiter par le commissaire de justice de son choix les biens à vendre aux fins d’établissement du procès-verbal descriptif comprenant les informations prévues à l’article R322-2 du code des procédures civiles d’exécution et diagnostics obligatoires';

— autorisé tout copartageant intéressé à faire procéder par le commissaire de justice de son choix à la visite des biens à vendre dans les jours précédant la vente';

— dit que le commissaire de justice pourra pénétrer dans les lieux avec l’assistance, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins à condition d’avertir à chaque fois de sa venue les occupants des lieux au moins 7 jours à l’avance';

— désigné Maître [Z] [T] en qualité de séquestre pour recevoir le produit de la vente et le conserver jusqu’au partage sauf avance sur partage unanimement convenue par les indivisaires ou judiciairement octroyée';

III- dit qu’il appartiendra au notaire de':

*convoquer les parties et leur demander la production de tous les documents utiles à l’accomplissement de sa mission';

*fixer avec elles un calendrier comprenant les diligences devant être accomplies par chacune d’elles et la date de transmission de son projet d’état liquidatif, étant précisé que ce calendrier sera communiqué par le notaire aux parties et au juge commis';

*dresser, dans le délai d’un an à compter de l’envoi de la présente décision, un état liquidatif qui fixe la date de jouissance divise, établit les comptes entre les copartageants, la masse partageable, les droits des parties et la composition des lots à répartir, étant précisé que ce délai est suspendu dans les cas visés à l’article 1369 du code de procédure civile';

enjoint d’ores et déjà aux parties d’apporter, dès le premier rendez-vous auprès du notaire, les pièces suivantes notamment':

*la signification de la décision et le certificat de non appel

*les actes notariés de propriété pour les immeubles sis [Adresse 7] à [Localité 15] (93),

*les comptes de gestion locative le cas échéant,

*la liste des comptes et avoirs financiers avec leur domiciliation où les parties disposent d’un compte bancaire, personnel ou joint, ouvert durant la vie commune';

— dit que sous réserve des points déjà tranchés, les parties justifieront auprès du notaire de leurs créances à inscrire au compte de l’indivision ou des créances entre elles';

— dit que le notaire commis pourra, si nécessaire, interroger les fichiers Ficoba et Ficovie';

— dit que conformément à l’article R.444-61 du code de commerce, les parties devront verser directement entre les mains du notaire et dès le premier rendez-vous fixé, une provision à valoir sur les émoluments frais et débours sauf bénéfice de l’aide juridictionnelle';

— rappelé que':

*le notaire commis pourra s’adjoindre si la valeur ou la consistance des biens le justifie, un expert choisi d’un commun accord entre les parties ou à défaut désigné par le juge commis';

*en cas de défaillance d’un indivisaire, la procédure des articles 841-1 du code civil et 1367 du code de procédure civile est applicable';

*le notaire devra rendre compte des difficultés rencontrées au juge commis auprès duquel il pourra solliciter toute mesure de nature à faciliter le déroulement des opérations (injonctions, astreintes, désignation d’un expert en cas de désaccord, désignation d’un représentant à la partie défaillante, conciliation en sa présence devant le juge)';

*si un acte de partage amiable est établi, le notaire devra en informer le juge commis qui constatera la clôture de la procédure étant rappelé que les copartageants peuvent, à tout moment, abandonner les voies judiciaires et poursuivre le partage à l’amiable';

*en cas de désaccord des copartageants sur le projet d’état liquidatif dressé par le notaire, ce dernier devra transmettre au juge commis un procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties exprimant les points d’accord et de désaccord subsistants ainsi que le projet d’état liquidatif';

*dans ce cas, à défaut de conciliation devant le juge commis, les parties seront invitées à conclure sur ces points de désaccord';

*les demandes qui ne seraient pas comprises dans le rapport du juge commis encourent l’irrecevabilité de l’article 1374 du code de procédure civile';

*en cas d’empêchement, le notaire et le magistrat commis pourront être remplacés par simple ordonnance rendue sur requête';

dans l’attente de l’établissement du projet d’état liquidatif,

— renvoyé l’affaire à l’audience du juge commis le 14 septembre 2023 à 13h30';

— invité les parties et le notaire à renseigner le juge commis pour la date fixée, de l’état d’avancement des opérations';

— dit que cette information sera faite':

*pour les parties représentées par un avocat par RPVA

*à défaut de représentation par avocat et pour le notaire désigné ou le président de la chambre des notaires, par courrier électronique à l’adresse [Courriel 16]

— rappelé qu’à défaut pour les parties d’accomplir ces diligences au fur et à mesure des opérations de liquidation, l’affaire sera supprimée du rang des affaires en cours';

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit';

— débouté M. [R] [W] et Mme [S] [W] de leur demande au titre d de l’article 700 du code de procédure civile';

— dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage et supportés par les parties à proportion de leur part dans l’indivision.

M. [P] [W] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 21 juillet 2023 en visant comme chef du jugement critiqués ceux qui ont ordonné la licitation du bien indivis et fixé à sa charge une indemnité au titre de sa jouissance privative.

M. [P] [W] a remis et notifié ses uniques conclusions d’appelant le 20 octobre 2023.

Il les a signifiées, avec la déclaration d’appel, le 23 octobre 2023 par voie de commissaire de justice à M. [R] [W] et Mme [S] [W] qui ont constitué avocat le 30 novembre 2023.

M. [R] [W] et Mme [S] [W] ont remis et notifié leurs uniques conclusions d’intimés le 22 janvier 2024.

Aux termes de ses uniques conclusions d’appelants remises et notifiées le 20 octobre 2023, M. [P] [W] demande à la cour de':

— le déclarer recevable en son appel';

ce faisant, le dire bien fondé';

statuant à nouveau,

— ordonner la vente amiable du bien immobilier dépendant de la succession [W]';

à titre subsidiaire, à défaut de signature d’une promesse de vente dans le délai de six mois à compter de l’arrêt à intervenir,

— fixer la mise à prix du bien immobilier à la somme de 450'000 euros';

— dire n’y avoir lieu à indemnité d’occupation à l’encontre de M. [P] [W]';

à titre subsidiaire,

— dire et juger que le montant de l’indemnité d’occupation sera de 1'600 euros par mois';

— laisser les dépens à la charge de celui qui les aura exposés.

Aux termes de leurs uniques conclusions d’intimée remises et notifiées le 22 janvier 2024, M. [R] [W] et Mme [S] [W] demandent à la cour de':

— débouter M. [P] [W] de l’ensemble de ses demandes';

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a':

II- préalablement à ces opérations,

ordonné, sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence de l’autre partie ou celle-ci dûment appelée, la vente par adjudication à la barre du tribunal judiciaire de Bobigny du bien immobilier sis à [Adresse 7] à Le Blanc Mesnil (93), cadastre section AS n°[Cadastre 11] lieudit [Adresse 7] pour une surface de 06a et 22ca ;

rappelé que cette vente aura lieu dans les conditions prévues aux articles 1271 à 1281 du code de procédure civile';

fixé la mise à prix à 400'000 euros (quatre cent mille euros) avec faculté de baisse d’un quart puis de la moitié en cas de carence d’enchères,

dit que la vente aura lieu selon le cahier des conditions de ventes, préalablement déposé au greffe à la diligence de l’avocat poursuivant la licitation';

dit qu’il lui appartiendra de procéder à la publicité de la vente dans deux journaux locaux outre un journal d’annonces légales et éventuellement sur internet, et ce dans les conditions des articles R 322-31 et R 322-37 et suivants du code des procédures civiles d’exécution'; autorisé tout copartageant intéressé à faire procéder par le commissaire de justice de son choix à la visite des biens à vendre dans les jours précédant la vente';

dit que le commissaire de justice pourra pénétrer dans les lieux avec l’assistance, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins à condition d’avertir à chaque fois de sa venue les occupants des lieux au moins 7 jours à l’avance';

désigné Maître [Z] [T] en qualité de séquestre pour recevoir le produit de la vente et le conserver jusqu’au partage sauf avance sur partage unanimement convenue par les indivisaires ou judiciairement octroyée';

III- dit qu’il appartiendra au notaire de':

*convoquer les parties et leur demander la production de tous les documents utiles à l’accomplissement de sa mission';

*fixer avec elles un calendrier comprenant les diligences devant être accomplies par chacune d’elles et la date de transmission de son projet d’état liquidatif, étant précisé que ce calendrier sera communiqué par le notaire aux parties et au juge commis';

*dresser, dans le délai d’un an à compter de l’envoi de la présente décision, un état liquidatif qui fixe la date de jouissance divise, établit les comptes entre les copartageants, la masse partageable, les droits des parties et la composition des lots à répartir, étant précisé que ce délai est suspendu dans les cas visés à l’article 1369 du code de procédure civile';

enjoint d’ores et déjà aux parties d’apporter, dès le premier rendez-vous auprès du notaire, les pièces suivantes notamment':

*la signification de la décision et le certificat de non appel

*les actes notariés de propriété pour les immeubles sis [Adresse 7] à [Localité 15] (93),

*les comptes de gestion locative le cas échéant,

*la liste des comptes et avoirs financiers avec leur domiciliation où les parties disposent d’un compte bancaire, personnel ou joint, ouvert durant la vie commune';

dit que sous réserve des points déjà tranchés, les parties justifieront auprès du notaire de leurs créances à inscrire au compte de l’indivision ou des créances entre elles';

dit que le notaire commis pourra, si nécessaire, interroger les fichiers Ficoba et Ficovie';

dit que conformément à l’article R.444-61 du code de commerce, les parties devront verser directement entre les mains du notaire et dès le premier rendez-vous fixé, une provision à valoir sur les émoluments frais et débours sauf bénéfice de l’aide juridictionnelle';

rappelé que':

*le notaire commis pourra s’adjoindre si la valeur ou la consistance des biens le justifie, un expert choisi d’un commun accord entre les parties ou à défaut désigné par le juge commis';

*en cas de défaillance d’un indivisaire, la procédure des articles 841-1 du code civil et 1367 du code de procédure civile est applicable';

*le notaire devra rendre compte des difficultés rencontrées au juge commis auprès duquel il pourra solliciter toute mesure de nature à faciliter le déroulement des opérations (injonctions, astreintes, désignation d’un expert en cas de désaccord, désignation d’un représentant à la partie défaillante, conciliation en sa présence devant le juge)';

*si un acte de partage amiable est établi, le notaire devra en informer le juge commis qui constatera la clôture de la procédure étant rappelé que les copartageants peuvent, à tout moment, abandonner les voies judiciaires et poursuivre le partage à l’amiable';

*en cas de désaccord des copartageants sur le projet d’état liquidatif dressé par le notaire, ce dernier devra transmettre au juge commis un procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties exprimant les points d’accord et de désaccord subsistants ainsi que le projet d’état liquidatif';

*dans ce cas, à défaut de conciliation devant le juge commis, les parties seront invitées à conclure sur ces points de désaccord';

*les demandes qui ne seraient pas comprises dans le rapport du juge commis encourent l’irrecevabilité de l’article 1374 du code de procédure civile';

*en cas d’empêchement, le notaire et le magistrat commis pourront être remplacés par simple ordonnance rendue sur requête';

dans l’attente de l’établissement du projet d’état liquidatif,

renvoyé l’affaire à l’audience du juge commis le 14 septembre 2023 à 13h30';

invité les parties et le notaire à renseigner le juge commis pour la date fixée, de l’état d’avancement des opérations';

dit que cette information sera faite':

*pour les parties représentées par un avocat par RPVA

*à défaut de représentation par avocat et pour le notaire désigné ou le président de la chambre des notaires, par courrier électronique à l’adresse [Courriel 16]

rappelé qu’à défaut pour les parties d’accomplir ces diligences au fur et à mesure des opérations de liquidation, l’affaire sera supprimée du rang des affaires en cours';

rappelé que l’exécution provisoire est de droit';

débouté M. [R] [W] et Mme [S] [W] de leur demande au titre d de l’article 700 du code de procédure civile';

dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage et supportés par les parties à proportion de leur part dans l’indivision.

— infirmer le jugement en ce qu’il a':

fixé l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [P] [W] à la somme de 1'920 euros à compter du [Date décès 6] 2021 ;

débouté M. [R] [W] et Mme [S] [W] de leurs autres demandes ;

statuant à nouveau :

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 2'400 euros ;

— ordonner l’emploi des dépens en frais généraux de partage dont distraction au profit de Maître Magali Henon, dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile';

en tout état de cause,

— condamner M. [P] [W] au paiement de la somme de 25'000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par M. [R] [W]';

— condamner M. [P] [W] au paiement de la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par Mme [S] [W]';

— condamner M. [P] [W] au paiement de la somme de 7'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Magali Henon, avocat aux offres de droit.

Pour un exposé plus ample des moyens des parties au soutien de leurs prétentions que ceux ci-après exposés, il sera renvoyé à leurs écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.'

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 mai 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la licitation du bien indivis

Le premier juge a ordonné la licitation du bien indivis sis [Adresse 7] au Blanc-Mesnil (93) sur le fondement des articles 1361 et 1377 du code de procédure civile, ce dernier texte prévoyant que le tribunal ordonne la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués.

Pour fixer le montant de la mise à prix à la somme de 400 000 €, le tribunal a pris en considération les estimations de la valeur vénale du bien indivis produites par M. [R] [W] et Mme [S] [W] s’échelonnant entre 460'000 € et 480'000 €, après avoir relevé que M. [P] [W] ne produisait pour sa part aucune estimation mais se contentait de verser des mandats de vente.

M. [P] [W] demande à titre principal à la cour d’ordonner la vente amiable du bien indivis faisant valoir qu’il ne s’oppose pas à l’organisation d’une telle vente et qu’il communique des évaluations du bien à une somme moyenne de 560'000 euros, soit 110'000 euros de plus que le montant de la mise à prix fixée par le premier juge. Il verse également aux débats ses recherches de logement.

A titre subsidiaire, à défaut de signature d’une promesse de vente dans le délai de six mois à compter de l’arrêt à intervenir, il demande à la cour de fixer la mise à prix du bien à la somme de 450'000 euros pour sa vente à la barre du tribunal.

Mme [S] [W] et M. [R] [W] s’opposent aux demandes de M. [P] [W] et concluent à la confirmation du jugement en exposant que leur frère a multiplié les refus injustifiés de signature des mandats de vente qu’ils lui ont adressés et que ce dernier ne produit aucune estimation du bien qui rendrait vraisemblable son opposition à la vente du bien au montant de la mise à prix fixée par le premier juge.

Sur ce':

L’article 1377 du code de procédure civile dispose que le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués. La vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281 et, pour les meubles, dans les formes prévues aux articles R. 221-33 à R. 221-38 et R. 221-39 du code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes de l’article 1273 de ce code, le tribunal détermine la mise à prix de chacun des biens à vendre et les conditions essentielles de la vente. Il précise qu’à défaut d’enchères atteignant cette mise à prix, la vente pourra se faire à un montant inférieur dont il détermine les modalités de fixation.

Le tribunal peut, si la valeur ou la consistance des biens le justifie, faire procéder à leur estimation totale ou partielle.

En l’espèce, le bien indivis étant une maison d’habitation qui ne forme qu’une seule unité de logement, il n’est pas facilement partageable. N’étant pas allégué que l’actif des deux successions comprennent d’autres actifs permettant de former des lots comparables à celui qui serait composé du bien immobilier indivis, le partage ne peut se faire que sur les deniers qui proviendront de sa vente.

M. [P] [W], qui s’oppose à la licitation du bien indivis, déclare ne pas être opposé à la vente à l’amiable du bien indivis et produit afin de montrer sa volonté de vendre les mandats de vente qu’il a co-signés avec sa s’ur et son frère.

Ainsi deux séries de mandats de vente ont été signés par les co-héritiers, la première série en juillet 2021, le bien devant être présenté à la vente pour un prix de 580'000 €, la rémunération de l’agence immobilière négociatrice étant de 20'000 €, la seconde série en octobre 2021, ces chiffres étant ramenés à 499'000 €, et 19'000 €.

Ces variations s’expliquent par celles enregistrées sur ce bref délai des estimations de la valeur vénale du bien indivis faites par les agences immobilières [12] et [13] consultées par M. [R] [W] et Mme [S] [W].

En signant successivement ces mandats de vente, il n’apparaît pas que M. [P] [W] ait fait obstruction à la vente amiable du bien indivis.

D’après une estimation plus récente du Cabinet Immo remontant au mois de septembre 2023 produite par les intimés, la valeur vénale aurait baissé, se situant désormais à 400'000 €.

Certes lors de la visite au mois de septembre 2023 par le directeur de cette agence immobilière du bien indivis, M. [P] [W] lui a indiqué qu’il était dans l’attente du jugement et ne pouvait pas mettre en vente le bien'; ainsi, ce dernier n’a pas régularisé de mandat de vente pour une présentation du bien à la vente au prix de 400'000 €'; cependant, il ne peut être déduit de cette non régularisation, une opposition systématique de M. [P] [W] à la vente du bien indivis'; elle peut aussi procéder de son interrogation devant la grande variation des estimations de la valeur vénale du bien indivis par la même agence immobilière.

N’étant pas exclue’la possibilité d’une vente à l’amiable du bien indivis qui permet le plus souvent une vente à de meilleures conditions qu’une vente par licitation à la barre du tribunal, il convient de donner une chance au partage amiable qui doit toujours être privilégié.

Il ne pourra être procédé à la licitation du bien que pour le cas où un compromis de vente n’aura pas été pas signé dans les six mois du prononcé du présent arrêt qui réforme en ce sens le jugement.

Il convient cependant de fixer dès à présent le montant de la mise à prix en cas de licitation, à laquelle il sera procédé si le bien ne fait pas l’objet d’un compromis de vente dans les six mois prononcé de l’arrêt.

Il est rappelé que le montant de la mise à prix doit être attractif afin d’attirer un nombre important d’enchérisseurs qui pourront faire monter les enchères ; ce montant ne constituera pas en principe le prix auquel le bien indivis sera vendu mais a vocation à être un prix plancher.

Si le montant de la valeur vénale du bien indivis constitue un élément en fonction de laquelle sera fixé le montant de la mise à prix, ce montant lui est le plus souvent inférieur afin de conserver leur attractivité aux enchères.

Les intimés, qui demandent de voir confirmer le jugement en ce qu’il a fixé le montant de la mise à prix à la somme de 400'000 €, produisent une estimation de la valeur vénale du bien immobilier remontant au mois de septembre 2023 à hauteur de cette somme. La demande de l’appelant de voir fixer le montant de la mise à prix à un montant supérieur à la dernière estimation de la valeur vénale ne tient pas compte de la spécificité des enchères et risque de les faire échouer. Il se verra donc débouté de sa demande à ce titre.

Au vu des estimations de la valeur vénale du bien indivis produites par les parties et afin de ne pas statuer en deçà des demandes dont elle est saisie, la cour confirmera le jugement en ce qu’il a ordonné la licitation du bien indivis au motif que M. [R] [W] et Mme [S] [W] ne sauraient se voir contraints d’être maintenus dans l’indivision alors qu’ils veulent en sortir ; il sera également confirmé en ce qu’il a fixé le montant de la mise prix à la somme de 400'000 € et en ce qu’il a prévu pour le cas où il n’y aurait pas d’enchères sur le montant de cette mise à prix, une faculté de baisse du quart puis de la moitié et en ses autres chefs sur les modalités et les conditions de la licitation.

Sur l’indemnité de jouissance privative

Le premier juge a fixé l’indemnité dont est redevable M. [P] [W] pour sa jouissance privative du bien indivis depuis le [Date décès 6] 2021 à la somme de 1'920 euros aux motifs que M. [P] [W] ne conteste pas résider dans le bien depuis le décès de sa mère et que la valeur locative moyenne du bien est fixée à la somme de 2'400 euros sur laquelle il convient d’appliquer une décote de 20%.

Devant la cour, à titre principal, M. [P] [W] qui s’oppose à la mise à sa charge d’une indemnité, conteste le caractère privatif de sa jouissance du bien indivis, faisant valoir que sa s’ur [S] réside encore dans les lieux pour y entreposer ses affaires personnelles et celles de sa fille et que son frère [R] dispose des clefs du bien.

A titre subsidiaire, si la cour considérait qu’il est redevable d’une telle indemnité, il demande qu’elle soit fixée à la somme de 1'600 euros par mois au regard de la valeur locative du bien justifiée par une évaluation qu’il produit (pièce n°16).

Mme [S] [W] et M. [R] [W] demandent à la cour d’augmenter l’indemnité de jouissance privative fixée par le premier juge à la somme de 2'400 euros en faisant valoir que leur frère occupe exclusivement le bien depuis le [Date décès 6] 2021 et qu’il a congédié sa s’ur [S] du logement et lui refuse tout accès. Ils ajoutent que le commissaire de justice mandaté par Mme [S] [W] a pu constater l’opposition formelle de [P] à toute restitution d’effets personnels. Enfin, ils produisent des estimations de la valeur locative du bien indivis pour une somme moyenne de 2'400 euros.

Sur ce':

L’article 815-9 du code civil dispose que chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision. A défaut d’accord entre les intéressés, l’exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal. L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

La jurisprudence caractérise la jouissance privative par un indivisaire du bien indivis par l’impossibilité de fait ou de droit pour les autres coïndivisaires d’exercer leurs droits concurrents sur ce bien.

En l’espèce, le bien indivis est une maison d’habitation constituée d’un seul logement'; située en région parisienne, elle a vocation à être une résidence principale et non une résidence secondaire qui n’impliquant pas une cohabitation, permet une succession dans le temps des périodes de jouissance par les différents coïndivisaires. La mésentente qui existe entre les héritiers empêche un usage concurrent du bien indivis par M. [P] [W] et ses cohéritiers.

M. [P] [W] reconnaît habiter dans le bien indivis ; c’est d’ailleurs l’adresse du bien indivis qu’il indique dans le cadre de la procédure d’appel.

M. [P] [W] produit deux clichés photographiques qui montrent que deux placards sont garnis de vêtements féminins. Il ne saurait valablement prétendre que sa jouissance privative en est troublée étant rappelé que le bien inivis est un pavillon composé de 5 pièces principales.

C’est donc à juste titre que le tribunal a retenu que M. [P] [W] avait la jouissance privative du bien indivis et était en conséquence redevable d’une indemnité en application de l’article 815-9 du code de procédure civile.

Lorsque le bien indivis est un immeuble à usage d’habitation, il est d’usage de déterminer le montant de l’indemnité mise à la charge de l’indivisaire qui en a la jouissance privative en fonction de sa valeur locative telle qu’elle se dégage des éléments de comparaison pour des biens comparables situés dans un environnement le plus proche possible'; sur cette valeur locative est habituellement pratiqué un abattement de l’ordre de 20% afin de tenir compte des particularités de la situation de l’indivisaire par rapport à une situation locative résultant du statut que procure un bail d’habitation.

Si M. [P] [W] n’avait pas produit devant le tribunal d’estimation de la valeur locative du bien indivis, en cause d’appel il verse une étude de la valeur locative par une agence immobilière située au Blanc-Mesnil qui conclut que celle-ci s’élève à la somme de 1'600 €.

Certes, cette estimation est largement inférieure à celles qui figuraient sur les estimations produites par les intimés devant le tribunal et devant la cour qui s’échelonnent entre 2'200 € et 2'500 €'; cependant, si les intimés ont fait réévaluer la valeur vénale du bien indivis au mois de septembre 2023, l’estimation la plus récente de la valeur locative remonte au mois de juin 2022, les autres étant en date du mois de juillet 2021 et du mois d’octobre 2021.

Alors que la valeur vénale du bien indivis a sérieusement baissé puisqu’au vu des pièces produites par les intimés, elle est passée de 580'000 € à 400'000 €, la valeur locative d’un bien immobilier étant en lien avec sa valeur vénale, la valeur locative du bien indivis a nécessairement connu une baisse.

Le prix des loyers au m² est par ailleurs moindre pour les logements d’une surface habitable relativement importante comme c’est le cas du bien indivis qui développe une superficie habitable de 134 m² environ.

Au vu de ces éléments, la dernière estimation de la valeur locative mensuelle du bien indivis produite par M. [P] [W] à hauteur de 1'600 € apparaît pertinente, étant relevé que lissé sur une année, le montant du loyer annuel ressort à 19'200 €, soit une somme légèrement inférieure à celle obtenue en fonction de l’application d’un pourcentage de 5'% sur celle de 400'000 €, montant de la plus récente estimation de la valeur vénale du bien indivis, sachant qu’un pourcentage de 4'% à 5'% est fréquemment utilisé par les professionnels de l’immobilier pour déterminer la valeur locative d’un bien à partir de sa valeur vénale.

Partant la valeur locative mensuelle du bien indivis est en conséquence estimée à la somme de 1'600 €.

Ni M. [P] [W], ni M. [R] [W] et Mme [S] [W] ne demandent que soit pratiqué sur le montant de la valeur locative retenue un abattement de précarité, il n’y a pas lieu d’opérer une réfaction à ce titre sur le montant de la valeur locative.

En conséquence, infirmant le jugement qui avait fixé à 1'920 € le montant de l’indemnité due par M. [P] [W] à l’indivision, le montant de cette indemnité sera fixé à la somme mensuelle de 1'600 € par mois.

Si le jugement a déterminé le point de départ à compter duquel cette indemnité est due, soit à compter du [Date décès 6] 2021, il n’a pas indiqué à quelle date elle cessera d’être due. Complétant, le jugement, il y a lieu de préciser que cette indemnité sera due jusqu’à la cessation par M. [P] [W] de sa jouissance privatique, qu’elle résulte de son départ volontaire ou forcé ou de tout autre événement qui mettra fin à sa jouissance privative.

Sur les demandes de dommages-intérêts

Devant la cour, M. [R] [W] et Mme [S] [W] forment respectivement une demande reconventionnelle de dommages-intérêts à hauteur de 25'000 € pour le premier et de 35'000 € pour la seconde.

Si ces demandes sont nouvelles en appel, les intimés les faisant reposer en partie sur le refus qu’ils imputent à M. [P] [W] de vendre le bien indivis, elles se rattachent avec un lien suffisant aux demandes principales et n’encourent pas en conséquence en application de l’article 567 du code de procédure civile d’irrecevabilité à raison de leur caractère de nouveauté.

Ils allèguent qu’avant le décès de [U] [G], le bien indivis était occupé par cette dernière, Mme [S] [W] et M. [P] [W], que ce dernier a multiplié les menaces et insultes pour la contraindre à quitter le bien indivis, que Mme [S] [W] qui vivait dans la terreur de son frère n’osait pas laisser sa mère avec lui, qu’à compter du décès de cette dernière, M. [P] [W] a refusé tout accès de la maison à son frère et à sa s’ur, qu’il a par malveillance coupé le téléphone de sa s’ur alors qu’elle était en télétravail, il a mis à la disposition d’une tierce personne, une partie de la maison, l’attitude de M. [P] [W] est dilatoire car il ne recherche pas de logement tandis que sa s’ur a été contrainte de partir et occupe un cabanon de 16 m² au fond d’un jardin mis à sa disposition par des amis, qu’il a lui-même indiqué à l’agent immobilier venu sur place au mois de septembre 2023 afin d’estimer le bien indivis qu’il ne voulait pas mettre en vente le bien indivis, que cette attitude leur nuit puisque la maison a perdu de sa valeur, que M. [P] [W] n’entretient pas la maison qui se dégrade.

Cette demande, fondée sur le principe de la responsabilité délictuelle énoncé à l’article 1240 du code civil selon lequel tout fait quelconque de l’homme oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, ne peut être accueillie que si sont établies l’existence d’une faute, celle d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et le préjudice.

Le fait pour un coïndivisaire de s’opposer par les voies de droit et en l’occurrence dans le cadre d’un procès à la vente d’un bien indivis ne constitue pas en soi un fait fautif, ester en justice en demande ou en défense, en première instance ou en appel étant un droit qui ne devient fautif qu’en cas d’abus, lequel n’est pas démontré.

Ainsi le retard et ses conséquences que les intimés imputent à M. [P] [W] n’est pas à ce stade indemnisable, étant rappelé que ce dernier ne s’est pas, contrairement à ce qu’affirment les intimés, montré systématiquement hostile à la vente puisqu’il a signé les mandats de vente qui lui avaient été présentés successivement.

Mme [S] [W], à l’appui des faits de violence et des menaces qu’elle impute à M. [P] [W], produit une main courante et trois attestations.

Cette main-courante déposée en 2018 concernant un épisode du vivant de [U] [G] est non seulement sans aucun lien avec le présent litige mais encore, du fait de son caractère déclaratif, n’est pas de nature à faire la preuve des violences.

S’agissant des attestations produites, deux d’entre elles sont dactylographiées alors que le texte de l’article 202 du code de procédure civile dispose qu’elles doivent être écrites, datées et signées de la main de leur auteur. De plus, leurs auteurs n’ont pas été les témoins directs des faits, tout au plus visionnaires d’une vidéo dont les circonstances du tournage sont incertaines. Ces attestations sont donc insuffisantes à faire la preuve des faits de violence et des menaces allégués.

La troisième attestation émane d’un des responsables professionnels de Mme [S] [W] qui indique lui avoir fourni un téléphone professionnel afin de réaliser des partages de connexion et palier ainsi les coupures intempestives de la box internet par son frère [P] [W]. Outre que cette personne n’apparaît pas avoir assisté aux faits ou les avoir personnellement constatés comme le prescrit l’article 202 du code de procédure civile, à supposer les faits relatés avérés, alors que les conditions de l’abonnement internet et notamment la personne de l’abonné restent ignorés, ils sont insuffisants à caractériser une faute.

S’agissant de ce qui s’apparenterait à une sous-location du bien indivis, aucun élément ne vient étayer son existence'; ce fait par ailleurs relèverait des règles sur l’indivision et plus particulièrement des articles 815-8 et 815-10 du code civil et ne peut prospérer sur le fondement de la responsabilité délictuelle. Il en est de même pour les dégradations du bien indivis imputées à M. [P] [W] pour lesquelles ses coïndivisaires disposent d’une action sur le fondement de l’article 815-13 du code civil.

La cour relève de plus que si les intimés indiquent que Mme [S] [W] s’est présentée avec un commissaire de justice à l’adresse du bien indivis, curieusement elle ne produit pas de procès-verbal de constat.

Partant, M. [R] [W] et Mme [S] [W] se verront déboutés de leurs demandes respectives de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

La solution apportée au litige montre qu’il n’y a pas à proprement parler de partie gagnante ou perdante au procès'; les dépens seront donc employés en frais de partage et supportés par chacun en fonction de ses droits dans l’indivision.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’absence de partie tenue aux dépens et pour les raisons d’équité tenant au caractère intrafamilial du litige, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de M. [R] [W] et Mme [S] [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et ils s’en verront déboutés.

***

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement par arrêt contradictoire et dans les limites de l’appel,

Infirme le jugement en ce qu’il a ordonné dès son prononcé la licitation’du bien indivis situé au [Adresse 7]';

Infirme le jugement en ce qu’il a fixé à la somme de 1'920 € par mois le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [R] [W]';

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Dit qu’il ne pourra être procédé à la licitation du bien que pour le cas où un compromis de vente n’aura pas été signé dans les six mois du prononcé du présent arrêt';

Fixe à 1'600 € le montant de mensuel de l’indemnité due par M. [P] [W] au titre de sa jouissance privative du bien indivis situé au [Adresse 7],

Complétant le jugement,

Dit que cette indemnité sera due jusqu’à la cessation par M. [P] [W] de sa jouissance privative, qu’elle résulte de son départ volontaire ou forcé ou de tout autre événement qui mettra fin à la jouissance privative par ce dernier du bien indivis.

Confirme pour le jugement pour le surplus de ses chefs dévolus à la cour';

Y ajoutant,

Déboute M. [R] [W] et Mme [S] [W] de leurs demandes respectives de dommages-intérêts';

Dit que les dépens du présent appel seront employés en frais de partage et supportés par chacun des coïndivisaires en fonction de ses droits dans l’indivision';

Déboute M. [R] [W] et Mme [S] [W] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,