Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 10 JANVIER 2025

(n° , 24 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/11661 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CH4XD

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Mai 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MEAUX – RG n° 22/01976

APPELANTS

Monsieur [T] [P] né le 19 Janvier 1976 à [Localité 12],

[Adresse 1]

[Localité 6]

Madame [W] [Z] épouse [P] née le 30 Septembre 1977 à [Localité 14]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Tous deux représentés par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480 assistés de M^e Sylvain LEBRETON de la SCP DE NARDI-JOLY ET LEBRETON, avocat au barreau de MEAUX

INTIMÉES

S.E.L.A.R.L. [E] immatriculée au RCS sous le numéro 825 335 763, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée et assistée de par M^e Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090 substitué par M^e Catherine ROCK KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090

S.A.S. FONCIA TRANSACTION FRANCE, anciennement SARL Orqueira Immobilier

immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n° 503 698 664, représentée par son Président domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 9]

Représentée par M^e Didier SITBON, avocat au barreau de PARIS, toque : C2472

S.C.I. ATRIUM immatriculée au RCS de sous le numéro 751 495 334, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentée et assistée de M^e Solange IEVA-GUENOUN de la SCP IEVA-GUENOUN/PAIN, avocat au barreau de MEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre, et Madame Nathalie BRET, chargée du rapport , conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

[S] GIRARD-ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 mai 2017, en présence de l’agence immobilière Orquera Immobilier exerçant sous l’enseigne commerciale Century 21, a été signé un compromis de vente par lequel la SCI Atrium s’est engagée à vendre M. [T] [P] et Mme [W] [Z] épouse [P], moyennant le prix de 468.000 €, dont 456.000 € net vendeur et une commission d’agence à la charge du vendeur de 12.000 € TTC, une maison d’habitation, sise [Adresse 5].

Ce compromis précise en page 2 la désignation du bien :

« Maison d’habitation divisée en 6 appartements :

— au sous-sol : un appartement de type F2 comprenant entrée, séjour, une cuisine ouverte, une chambre, salle d’eau avec wc.

Un loft comprenant une pièce principale, une cuisine ouverte, une salle d’eau avec wc, dégagement.

— au rez-de-chaussée : un F3 comprenant entrée, cuisine, séjour salle à manger, deux chambres, wc salle de bain et dégagement.

— au 1er étage : trois appartements de type F2 en duplex comprenant chacun une entrée sur séjour, cuisine ouverte, salle d’eau avec wc et une chambre en mezzanine".

Il précise en page 3 « Sur l’état locatif » que l’appartement type F2 au sous-sol est libre et que les 5 autres appartements sont en cours de location, les baux étant annexés.

Par acte authentique du 26 décembre 2017, en l’étude de Me [S] [G], notaire associé de la Selarl [S] [E], la vente a été réitérée.

Cet acte mentionne en page 4 la même description du bien que dans le compromis de vente et en page 6 que l’acquéreur a la jouissance du bien « en ce qui concerne la partie libre de toute location ou occupation à savoir l’appartement de type F2 situé au sous-sol à compter du même jour par la prise de possession réelle » et « en ce qui concerne la partie louée, à savoir les cinq autres logements par la perception des loyers ». Il précise en page 16 dans le paragraphe intitulé « l’occupation du bien » que l’appartement de type F2 au sous-sol est libre et que les autres appartements sont loués.

Cet acte rappelle en page 26, dans le paragraphe « Notion de logement décent », les dispositions du décret du 30 janvier 2022 et du règlement sanitaire départemental et précise « le vendeur déclare que les deux logements situés en sous-sol respectent les conditions ci-dessus rappelées du » logement décent «   ».

Par acte authentique du 30 mars 2018, le notaire Me [S] [G] a établi, à la requête des époux [P], un acte complémentaire précisant notamment en page 3:

« M. et Mme [P], acquéreur, s’engagent à proroger les baux d’habitation actuellement en cours pour une durée de six ans à compter de la conclusion de la vente.

La liste des locataires dont le bail est prorogé est la suivante :

— Le loft au sous-sol …

— L’appartement de type F3 au rez-de-chaussée …

— L’appartement de type F2 au premier étage …

— L’appartement de type F2 au premier étage …

— L’appartement de type F2 au premier étage …

Il est rappelé à l’acquéreur que les logements doivent respecter les caractéristiques de décence fixées par le décret du 30 janvier 2002. Les logements ne présentant pas ces caractéristiques de décence ne peuvent pas être comptabilisés.

En conséquence de l’engagement ci-dessus, la mutation ci-dessus rappelée n’était pas soumise au droit de préemption prévu par l’article 10-1 de la loi numéro 75-1351 du 31 décembre 1975 modifiée par l’article 1 de la loi du 13 juin 2006 relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente dans sa totalité d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel ayant plus de cinq logements.

Le requérant reconnaît avoir été informé par le notaire soussigné des conséquences du non-respect de cet engagement".

Les époux [P] ont confié à l’agence immobilière Orquera Immobilier des mandats de gestion concernant les 5 appartements loués.

Les époux [P] ont fait réaliser des travaux de rénovation dans l’appartement vide de type T2 au sous-sol.

Le 12 mars 2019, ils ont confié à l’agence immobilière un mandat de recherche de locataire et de gestion de location concernant l’appartement vide de type T2 situé au sous-sol.

Le 19 avril 2019, cet appartement à été loué à Mme [N], qui l’a occupé avec M. [I].

Mme [N] et M. [I] ont fait intervenir la police municipale et l’agence régionale de santé ([Localité 10]) a émis un rapport suite à une visite le 27 octobre 2020 dans lequel il est souligné que l’appartement en cause ne respecte ni le règlement sanitaire départemental ni l’article L. 1331-22 du code de la santé publique qui dispose : « Les caves sous-sols, combles, pièces dépourvues d’ouverture sur l’extérieur et autres locaux par nature impropres à l’habitation ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation à titre gratuit ou onéreux. Le préfet met en demeure la personne qui a mis les locaux à disposition de faire cesser cette situation dans un délai qu’il fixe ».

Ces locataires ont quitté les lieux le 4 novembre 2020.

Par actes d’huissier des 14 avri1 2022, 11 avril 2022 et 15 avril 2022, les époux [P] ont fait assigner la SCI Atrium, la SARL Orquera Immobilier et la Selarl [S] [E] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de voir engager leur responsabilité et de les condamner à les indemniser de leurs préjudices.

La société Orquera Immobilier n’a pas constitué avocat.

Par jugement réputé contradictoire du 12 mai 2023, le tribunal judiciaire de Meaux a statué ainsi :

— rejette les demandes indemnitaires des époux [P] à l’encontre de la Selarl [S] [E], le notaire ayant instrumenté la vente n’ayant commis aucune faute,

— dit que la SARL Orquera Immobilier et la SCI Atrium ont commis une faute consistant en un manquement à leur obligation d’information à l’égard des époux [P] acquéreurs en ce qu’ils auraient dû savoir et auraient dû informer ces derniers de ce que les deux appartements situés au sous-sol de la maison objet de la vente n’étaient pas légalement louables,

— condamne in solidum la SARL Orquera Immobilier et la SCI Atrium à payer à M. [T] [P] et Mme [W] [Z] épouse [P] 3.000 € au titre de leur préjudice financier de perte de chance de ne pas avoir acquis la maison en cause,

— condamne in solidum la SARL Orquera Immobilier et la SCI Atrium à payer à M. [T] [P] et Mme [W] [Z] épouse [P] 2.000 € au titre de leur préjudice moral de déception,

— rejette le surplus des demandes indemnitaires comme infondé, la faute précitée n’étant pas en lien de causalité avec un préjudice de perte des loyers des appartements finalement non louables qui ne l’auraient pas plus été si la faute précitée n’avait pas été commise, mais étant en lien de causalité avec un préjudice de perte de chance de ne pas avoir acheté la maison en cause,

— rejette le surplus des demandes indemnitaires comme infondé concernant les trois appartements situés sous les combles, les acquéreurs ayant été informés lors de la vente de ce que les espaces chambres présentaient une superficie inférieure à 9 m²,

— condamne la SARL Orquera Immobilier à garantir la SCI Atrium de toutes les condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, y inclus les dépens et les frais irrépétibles, la SARL Orquera Immobilier ayant commis un manquement à son obligation d’information et de conseil à l’égard de la SCI Atrium à la fois dans le cadre de son mandat de vente et dans le cadre de son mandat de gestion locative en ce qu’elle aurait dû savoir que les deux appartements situés au sous-sol de la maison n’étaient pas louables, aurait dû en informer la SCI Atrium et aurait dû en informer les acquéreurs en demande,

— déboute la Selarl [S] [E] de sa demande de dommages et intérêts d’un montant de 10.000 € à l’égard de M. [T] [P] et Mme [W] [Z] épouse [P],

— condamne in solidum la SARL Orquera Immobilier et la SCI Atrium aux dépens de l’instance,

— condamne in solidum la SARL Orquera Immobilier et la SCI Atrium à payer 2.000 € à M. [T] [P] et Mme [W] [Z] épouse [P] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

La SARL Orqueira Immobilier est devenue la SAS Foncia Transaction France.

M. [T] [P] et Mme [W] [P] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 3 juillet 2023.

La procédure devant la cour a été clôturée le 5 septembre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 23 février 2024, par lesquelles M. [T] [P] et Mme [W] [P], appelants, invitent la cour à :

CONFIRMER la décision en ce qu’elle a retenu la responsabilité de la SCI ATRIUM et de la SARL ORQUERA IMMOBILIER devenue FONCIERE TRANSACTION FRANCE.

INFIRMER la décision en ce qu’elle a rejeté les demandes formulées par les époux

[P] à l’encontre de la SELARL Mme [S] [E] tant sur le plan du principe de la faute que sur le plan indemnitaire.

CONFIRMER la décision en ce qu’il a été alloué aux époux [P] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile en première instance.

INFIRMER la décision en ce qu’elle a minoré le préjudice des époux [P] lié à la location des appartements en sous-sol non conformes aux dispositions de l’article L 1331-22 du Code de la Santé Publique, vendus dans le cadre de l’acte rédigé par Maître [S] [E] le 26 décembre 2017.

INFIRMER la décision en ce qu’elle a rejeté les demandes indemnitaires concernant les trois « F2 » en duplex, en réalité « F1 »

INFIRMER la décision en ce qu’elle a minoré le préjudice moral subi par les époux [P] en le limitant à 3 000 euros au titre d’un « préjudice de déception » pour reprendre les termes choisis par les premiers Juges.

STATUANT A NOUVEAU à l’encontre de la SELARL [S] [E] et après confirmation de la responsabilité de la SCI ATRIUM et de la SARL ORQUERA IMMOBILIER devenue FONCIERE TRANSACTION France (pour cette dernière sur le fondement délictuel ou contractuel),

VOIR RETENIR la responsabilité fautive de la SELARL [S] [V]-

[K] dans la rédaction de l’acte de vente du 26 décembre 2017 en ce qu’il a méconnu la substance même des dispositions de l’article L 1331-22 du Code de la Santé Publique qui dispose que les appartements en sous-sol ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation à titre gratuit ou onéreux et ce au visa de l’article 1240 du Code Civil.

En conséquence de la responsabilité des trois intervenants de ce dossier, la SCI ATRIUM, venderesse, Maître [S] [E], notaire instrumentaire et la SARL ORQUERA IMMOBILIER devenue FONCIERE TRANSACTION FRANCE agissant comme mandataire du vendeur et de l’acquéreur dans le cadre des baux (responsabilité contractuelle) mais également comme intermédiaire du vendeur dans le cadre de la vente (responsabilité délictuelle).

REJETER les demandes et appels incidents des trois intimés

CONDAMNER solidairement la FONCIERE TRANSACTION FRANCE venant aux droits

de la SARL ORQUERA IMMOBILIER et la SCI ATRIUM et Mme [S]

[E] à régler aux époux [P] la somme de 255 900 euros avec

intérêts au taux légal à compter de la décision de la Cour à intervenir.

CONDAMNER solidairement la FONCIERE TRANSACTION FRANCE venant aux droits

de la SARL ORQUERA IMMOBILIER et la SCI ATRIUM et Mme [S]

[E] à 10 000 euros de dommages et intérêts pour le préjudice moral

subi par M. et Mme [P].

CONDAMNER solidairement la FONCIERE TRANSACTION FRANCE venant aux droits

de la SARL ORQUERA IMMOBILIER et la SCI ATRIUM et Mme [S]

[E] à payer 6 000 euros aux époux [P] sur le fondement de

l’article 700 du Code de Procédure Civile en cause d’appel.

CONDAMNER solidairement la FONCIERE TRANSACTION FRANCE venant aux droits

de la SARL ORQUERA IMMOBILIER et la SCI ATRIUM et Mme [S]

[E] aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 24 mai 2024, par lesquelles la SCI Atrium, intimée, invite la cour à :

Vu le compromis de vente du 20 mai 2017,

Vu l’acte authentique du 26 décembre 2017,

Vu les articles 1641 et suivants du code civil,

Vu les articles 1240 et 1231-1 du code civil

Vu la loi du 10juillet 1965,

Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces,

JUGER les époux [P] mal fondés en leur appel à l’encontre du jugement rendu par le Tribunal judiciaire dc MEAUX le 12 mai 2023

DEBOUTER les époux [P] de toutes leurs demandes, fins et conclusions y compris financières.

INFIRMER le jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité de la SCI ATRIUM pour avoir manqué à son obligation d’information

DEBOUTER les époux [P] de toutes leurs demandes de condamnation formulées à l’encontre de la SCI ATRIUM, les préjudices invoqués n’étant pas en lien avec la prétendue faute qui aurait été commise par la SCI ATRIUM

CONDAMNER les époux [P] à payer à la SCI ATRIUM une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

A TITRE SUBSIDIAIRE, JUGER recevable et bien fondée la SCI ATRIUM en son appel en garantie à l’encontre de l’agence immobilière pour toute condamnation qui serait prononcée à son encontre

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a condamné l’agence ORQUERA IMMOBILIER aux droits de laquelle vient aujourd’hui la société FONCIA TRANSACTION FRANCE à garantir la SCI ATRIUM de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre

INFIRMER le jugement en ce qu’il a mis hors de cause le notaire à l’égard de la SCI ATRIUM

VOIR CONDAMNER la SELARL [S] [E], NOTAIRE à garantir la SCI ATRIUM de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre au profit des époux [P]

DEBOUTER la SELARL [S] [E], NOTAIRE ct la société FONCIA TRANSACTION FRANCE de toutes demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de la SCI ATRIUM.

CONDAMNER les époux [P] ou tout succombant à payer à la SCI ATRIUM la somme de 5 400 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

JUGER que les dépens pourront être recouvrés par Maitre Solange IEVA-GUENOUN,

SCP IEVA-GUENOUN PAIN, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 25 décembre 2023, par lesquelles la SAS Foncia Transaction France, intimée, invite la cour à :

Vu l’article 1240 du Code Civil,

Vu les articles 1984 et s du Code Civil,

Vu l’article 2000 du Code Civil,

Vu l’article 9 du CPC,

o Juger Monsieur [T] [P] et Madame [W] [P] mal fondés dans leur appel et dans toutes leurs demandes, fins et conclusions.

o Juger la SCI ATRIUM mal fondée dans son appel incident et dans toutes ses demandes, fins et conclusions.

o Juger la SELARL [S] [V] [K], notaire, mal fondée dans son appel incident et dans toutes ses demandes, fins et conclusions.

o Juger la SAS FONCIA TRANSACTION FRANCE recevable et bien fondée dans son appel incident et dans toutes ses demandes, fins et conclusions.

o Infirmer le jugement rendu le 12 mai 2023 par le Tribunal Judiciaire de Meaux, en ce qu’il a :

— Rejeté les demandes indemnitaires des époux [P] à l’encontre de la SELARL [S] [V] [K], le notaire ayant instrumenté la vente n’ayant commis aucune faute.

— Dit que la SARL ORQUERA IMMOBILIER et la SCI ATRIUM ont commis une faute consistant dans un manquement à leur obligation d’information à l’égard des époux [P] acquéreurs en ce qu’ils auraient dû savoir et auraient dû informer ces derniers de ce que les deux appartements situés au sous-sol de la maison objet de la vente n’étaient pas légalement louables.

— Condamné in solidum la SARL ORQUERA IMMOBILIER et la SCI ATRIUM à payer à Mr [T] [P] et à Mme [W] [Y] épouse [P] 3000€ au titre de leur préjudice financier de perte de chance de ne pas avoir acquis la maison en cause.

— Condamné in solidum la SARL ORQUERA IMMOBILIER et la SCI ATRIUM à payer à Mr [T] [P] et à Mme [W] [Y] épouse [P] 2000€ au titre de leur préjudice moral de déception.

— Condamné la SARL ORQUERA IMMOBILIER à garantir la SCI ATRIUM de toutes les condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, y inclus les dépens et les frais irrépétibles, la SARL ORQUERA IMMOBILIER ayant commis un manquement à son obligation d’information et de conseil à l’égard de la SCI ATRIUM à la fois dans le cadre de son mandat de vente et dans le cadre de son mandat de gestion locative en ce qu’elle aurait dû savoir que les deux appartements situés au sous-sol de la maison n’étaient pas louables, aurait dû en informer la SCI ATRIUM et aurait dû en informer les acquéreurs en demande.

— Condamné in solidum la SARL ORQUERA IMMOBILIER et la SCI ATRIUM aux dépens de l’instance.

— Condamné in solidum la SARL ORQUERA IMMOBILIER et la SCI ATRIUM à payer à Mr [T] [P] et à Mme [W] [Y] épouse [P] 2000€ sur le fondement de l’article 700 du CPC.

o Débouter Monsieur [T] [P] et Madame [W] [P] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

o Débouter la SCI ATRIUM de toutes ses demandes, fins et conclusions.

o Débouter la SELARL [S] [G], notaire, de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Statuant à nouveau,

o Débouter toutes parties adverses, et notamment Monsieur [T] [P], Madame [W] [P] et la SCI ATRIUM, qui ne démontrent pas cumulativement une faute, un préjudice mal fondé et injustifié tant son principe que dans son quantum, et un lien de causalité entre la prétendue faute et le prétendu préjudice, de toutes leurs demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la SAS FONCIA TRANSACTION FRANCE.

o Débouter la SCI ATRIUM de toutes ses demandes de condamnations à garanties formées à l’encontre de la SAS FONCIA TRANSACTION FRANCE.

o Condamner la SCI ATRIUM à garantir et relever indemne la SAS FONCIA TRANSACTION FRANCE de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre, au visa de l’article 2000 du Code Civil, et subsidiairement de l’article 1240 du Code Civil.

o Condamner la SELARL [S] [V] [K], notaire, à garantir et relever indemne la SAS FONCIA TRANSACTION FRANCE de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre, au visa de l’article 1240 du Code Civil.

o Condamner in solidum tous succombants à payer à la SAS FONCIA TRANSACTION FRANCE la somme de 6.000€ au titre de l’article 700 du CPC.

o Condamner in solidum tous succombants aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître Didier SITBON, avocat, conformément à l’article 699 du CPC ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 28 novembre 2023, par lesquelles la Selarl [E], intimée, invite la cour à :

Vu les dispositions de l’article 1240 du Code Civil,

CONFIRMER le jugement rendu le 12 mai 2023 par le Tribunal Judiciaire de MEAUX en ce qu’il a prononcé la mise hors de cause pure et simple de la SELARL " [S] [E] » ;

INFIRMER le jugement rendu le 12 mai 2023 par le Tribunal Judiciaire de MEAUX en ce qu’il a rejeté la demande en dommages et intérêts de la SELARL " [S] [E] " à l’encontre de Monsieur et Madame [P] pour procédure abusive et vexatoire ;

JUGER Monsieur et Madame [P] tant irrecevables que mal fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SELARL " [S] [E] » ;

Les DEBOUTER purement et simplement.

DEBOUTER la SCI « ASTRIUM » de son appel en garantie formé à l’encontre de la SELARL " [S] [E] » ;

ET STATUANT A NOUVEAU

JUGER que l’action menée par Monsieur et Madame [P] à l’encontre de la SCP notariale revêt manifestement un caractère abusif et vexatoire qui lui cause un préjudice moral et matériel certain.

CONDAMNER en conséquence Monsieur et Madame [P] à payer à SELARL " [S] [E] " une somme de DIX MILLE EUROS (10.000€) à titre de dommages et intérêts.

CONDAMNER par ailleurs Monsieur et Madame [P] à payer à SELARL " [S] [E] " une somme DIX MILLE EUROS (10.000 €) au titre des dispositions de l’Article 700 du CPC.

Et CONDAMNER Monsieur et Madame [P] aux entiers dépens de 1 ère instance et d’appel dont distraction sera faite pour ces derniers au profit de Maître KUHN, Avocat aux offres de droits, conformément aux dispositions de l’Article 699 du CPC ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur les demandes des époux [P]

Les époux [P] agissent à l’encontre du vendeur, l’agence immobilière et le notaire, sur différents fondements juridiques mentionnés ci-après, notamment au motif qu’ils ont découvert que les appartements de la maison, au sous-sol et sous les combles, ne peuvent pas selon eux être loués légalement en respectant la conformité aux textes, soit l’article L1331-22 du code de la santé publique et l’article 4 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 ;

Sur la possibilité de louer les appartements au sous-sol de la maison

Les premiers juges ont estimé que les deux appartements au sous-sol de la maison n’étaient pas louables, non seulement l’appartement T2 visité par l'[Localité 10] mais aussi le loft, aux motifs suivants : "L’appartement (T2 du sous-sol) objet du rapport de l'[Localité 10] n’est pas louable. Il en va de même du second appartement (Loft du sous-sol), puisqu’il est également situé en sous-sol de la même maison et qu’il ne ressort d’aucun élément que sa configuration serait différente de celui examiné par l'[Localité 10] quant à sa hauteur sous plafond, la luminosité, son taux d’enfouissement" ;

Aux termes de l’article L1331-22 du code de la santé publique, dans sa version en vigueur du 26 février 2010 au 1er mars 2019, soit à la date de la vente litigieuse, "Les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d’ouverture sur l’extérieur et autres locaux par nature impropres à l’habitation ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux. Le représentant de l’Etat dans le département met en demeure la personne qui a mis les locaux à disposition de faire cesser cette situation dans un délai qu’il fixe. Il peut prescrire, le cas échéant, toutes mesures nécessaires pour empêcher l’accès ou l’usage des locaux aux fins d’habitation, au fur et à mesure de leur évacuation. Les mêmes mesures peuvent être décidées à tout moment par le maire au nom de l’Etat. Ces mesures peuvent faire l’objet d’une exécution d’office.

Les dispositions de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation sont applicables aux locaux visés par la mise en demeure. La personne qui a mis les locaux à disposition est tenue d’assurer le relogement des occupants dans les conditions prévues par l’article L. 521-3-1 du même code ; à défaut, les dispositions de l’article L. 521-3-2 sont applicables" ;

Aux termes de l’article L1331-23 du code de la santé publique, dans sa version antérieure au 1er janvier 2021, " Des locaux ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux, dans des conditions qui conduisent manifestement à leur suroccupation. Le représentant de l’Etat dans le département met en demeure la personne qui a mis les locaux à disposition dans de telles conditions de faire cesser cette situation dans un délai qu’il fixe.

La mise en demeure prévue au premier alinéa précise que, à l’expiration du délai fixé, en cas de poursuite de la mise à disposition des locaux dans des conditions qui conduisent manifestement à leur suroccupation, la personne qui a mis les locaux à disposition est redevable d’une astreinte par jour de retard dans les conditions prévues à l’article L. 1331-29-1.

Les dispositions de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation sont applicables aux locaux visés par la mise en demeure. La personne qui a mis les locaux à disposition est tenue d’assurer le relogement des occupants affectés par l’exécution de cette mise en demeure dans les conditions prévues au II de l’article L. 521-3-1 du même code ; à défaut, les dispositions de l’article L. 521-3-2 sont applicables » ;

Aux termes de l’article R1331-17 du code de la santé publique, dans sa version en vigueur antérieure au 29 août 2024, " Sont par nature impropres à l’habitation et ne peuvent en conséquence être mis à disposition aux fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux, par application de l’article L. 1331-23 :

1° Les caves, quels que soient les aménagements et transformations qui leur sont apportés;

2° Les sous-sols, les combles, les pièces dont la hauteur sous plafond est insuffisante, les pièces de vie dépourvues d’ouverture sur l’extérieur, ou celles dépourvues d’éclairement naturel suffisant ou de configuration exiguë, sauf s’ils répondent aux exigences respectivement fixées par les articles R. 1331-18 à R. 1331-23 » ;

En l’espèce, il appartient aux époux [P] de démontrer, à la date de la vente, l’impossibilité de louer les appartements au sous-sol de la maison, légalement, soit en conformité avec les textes ci-avant ;

Il ressort de ces textes qu’un local, composé exclusivement de pièces situées dans un sous-sol, ne peut pas être légalement loué aux fins d’habitation en cas d’insuffisance de la hauteur sous plafond et de l’insuffisance de l’éclairement naturel ;

Concernant l’appartement de type F2 au sous-sol, l’agence régionale pour la santé ([Localité 10]) conclut dans son rapport de visite du 27 octobre 2020 (pièce 16 [P]), en visant l’article L1331-22 du code de la santé publique, que "Lors de la visite du local loué, il a été constaté que l’utilisation de ce local en tant qu’habitation présente des effets néfastes importants sur la santé des occupants et qui le rendent impropre par nature à l’habitation du fait de :

— La localisation du local en sous-sol du pavillon.

— La hauteur sous plafond insuffisante.

— L’éclairement naturel insuffisant.

De plus, ce local loué présente plusieurs infractions au règlement sanitaire départementale dont la liste a été précédemment rappelé, comme la présence d’un système de ventilation non réglementaire, la présence de moisissures et une installation électrique non sécurisée.

Aussi, ce local ne peut donc être loué ou donné à titre gracieux à des fins, d’habitation compte tenu de sa nature et ne peut donc bénéficier de la dénomination de locaux d’habitation …" ;

Il est notamment précisé dans ce rapport que les pièces, situées au sous-sol du pavillon, sont enfouies avec un taux d’enfouissement de 59% et que les deux ouvrants dans la cuisine et l’ouvrant dans la pièce de vie sont insuffisants pour assurer l’éclairage et la ventilation naturelles

Même si les époux [P] ont fait réaliser des travaux de rénovation avant de louer cet appartement, il est justifié que ces travaux (pièces 44 et 45) n’ont pas modifié la hauteur sous plafond ni l’éclairement naturel ;

Il convient donc de considérer que les époux [P] démontrent qu’à la date de la vente, il était impossible de louer l’appartement de type T2 au sous-sol, à titre onéreux, légalement, c’est à dire en respectant la conformité avec l’article L3331-22 du code de la santé publique, au motif de sa situation en sous-sol, de l’insuffisance de sa hauteur sous plafond et de l’insuffisance d’éclairement naturel, au sens de l’article R1331-17 du code de la santé publique précité ;

Concernant le loft, si l’acte d’acquisition précise qu’il est « situé au sous-sol », il ressort des textes ci-avant que la situation d’un local au sous-sol est à elle seule insuffisante à démontrer l’impossibilité de le louer à titre onéreux légalement ;

Le rapport de visite de l’agence régionale pour la santé du 27 octobre 2020 susvisé ne porte pas sur le loft mais seulement sur l’appartement de type F2 au sous-sol ; le constat d’huissier du 30 novembre 2020 ne porte pas non plus sur le loft mais seulement sur l’appartement de type F2 au sous-sol susvisé, dénommé par l’huissier « appartement 001 – rez-de-jardin porte gauche », et sur l’appartement du rez-de-chaussée dénommé par l’huissier « appartement 101 rez-de-chaussée face » ;

Il ne peut donc pas être considéré tel que l’ont fait les premiers juges que pour le loft, « il en va de même » que pour l’appartement T2, au seul motif qu’ils sont tous deux situés au sous-sol ;

Il appartient aux époux [P] de démontrer que le loft au sous-sol n’est pas louable légalement, par exemple au motif que sa hauteur sous plafond serait insuffisante ou que l’éclairement naturel serait insuffisant ;

Or ils ne produisent aucune pièce relative à ce loft, mise à part sa description dans la promesse et l’acte d’acquisition ;

Il convient donc de considérer que les époux [P] ne démontrent pas qu’il est impossible de louer le loft au sous-sol à titre onéreux légalement ; il n’y a donc pas lieu d’étudier leurs demandes relatives au loft ;

Sur la possibilité de louer les appartements sous les combles

Aux termes de l’article 4 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, dans sa version applicable du 31 janvier 2002 au 1er juillet 2021, "Le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation" ;

Pour être loué, un logement doit être décent et les caractéristiques du logement décent sont fixées par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 ;

En l’espèce, il appartient aux époux [P] de démontrer, à la date de la vente, l’impossibilité de louer les pièces sous les combles, légalement, soit en conformité avec le texte ci-avant ;

Il ressort notamment de ce texte qu’un local qui ne dispose pas, soit d’une pièce principale ayant une surface habitable Loi Carrez de 9 m² et une hauteur sous plafond de 2,2 m, soit d’un volume habitable de 20 m³, ne peut pas être loué aux fins d’habitation ;

Selon le descriptif des appartements dans le contrat de vente, il n’y a pas d’appartement situé exclusivement sous les combles mais trois appartements sis au 1er étage de la maison comportant chacun une mezzanine située dans les combles ;

Concernant ces trois appartements au 1er étage :

— selon le certificat YCB Diagnostics du 1er juillet 2021 (pièce 46 [P]), l’appartement situé au 1er étage porte gauche lot n°201 a une surface totale de 27,94 m² loi Carrez et est composé au 1er étage d’une cuisine, un salon de 17,72 m² loi Carrez, une salle d’eau wc et dans les combles d’une mezzanine de 5,48 m² loi Carrez,

— selon le certificat YCB Diagnostics du 1er juillet 2021 (pièce 49 [P]), l’appartement situé au 1er étage 2ème porte droite lot n°202 a une surface totale de 24,05 m² loi Carrez et est composé au 1er étage d’une cuisine, un salon de 11,2 m² loi Carrez, une salle d’eau wc et dans les combles d’une mezzanine de 4,31m² loi Carrez,

— selon le certificat YCB Diagnostics du 1er juillet 2021 (pièce 53 [P]), l’appartement situé au 1er étage porte droite lot n°203 a une surface totale de 29,68 m² loi Carrez et est composé au 1er étage d’une cuisine, un salon de 11,87 m² loi Carrez, une salle d’eau wc et dans les combles d’une mezzanine de 4,98 m² loi Carrez ;

Les diagnostics ne permettent pas de calculer le volume habitable de ces trois appartements et de déterminer s’il est de 20 m³ ;

Toutefois, il en ressort que ces trois appartements disposent d’une pièce principale d’une surface habitable au moins égale à 9 m² et les époux [P] ne justifient pas que la hauteur sous plafond des trois pièces principales serait inférieure à 2,2 m ;

D’ailleurs les époux [P] ne produisent pas de pièce justifiant d’une difficulté sur la régularité des baux en cours ;

Ainsi les époux [P] ne démontrent pas que les trois appartements du 1er étage comprenant une mezzanine sous comble ne sont pas susceptibles d’être loués légalement à titre onéreux, au motif qu’ils ne seraient pas décents, c’est à dire non conformes aux caractéristiques fixées par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 ; il n’y a donc pas lieu d’étudier leurs demandes au titre des « appartements sous comble » ;

Sur les demandes contre le vendeur

Les époux [P] estiment que la responsabilité du vendeur est engagée pour manquement à son obligation précontractuelle d’information, au sens de l’article 1112-1 du code civil, pour avoir vendu un bien dont l’appartement au sous-sol ne répondant pas aux exigences du règlement sanitaire et du code de la santé publique n’était pas louable, alors qu’ils allèguent avoir acquis « un immeuble de rapport aux fins d’investissement », l’acte comportant des affirmations mensongères, au mépris de l’article 1104 du code civil ; à titre subsidiaire, ils invoquent l’article 1626 du code civil, concernant la garantie d’éviction, et l’article 1641 du code civil, relatif à la garantie des vices cachés ;

¿Sur le manquement à obligation d’information avant la signature de la vente

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, dans sa version en vigueur à compter du 1er octobre 2016, "[Localité 11] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants" ;

Il appartient aux époux [P] de démontrer :

— que l’appartement de type T2 au sous-sol n’est pas légalement louable,

— que le vendeur avait connaissance que cet appartement n’était pas légalement louable,

— que le caractère non légalement louable de cet appartement avait une importance déterminante pour le consentement à l’acquisition des époux [P],

— que le vendeur avait connaissance que ce caractère non légalement louable de l’appartement avait une importance déterminante pour le consentement à l’acquisition des époux [P] ;

En l’espèce, il ressort de l’analyse ci-avant que les époux [P] démontrent que l’appartement de type T2 au sous-sol n’est pas légalement louable ;

Toutefois les époux [P] ne démontrent pas que la SCI Atrium avait connaissance que cet appartement n’était pas légalement louable ;

En effet, aucune pièce ne justifie que la SCI Atrium en avait connaissance et le fait que la SCI Atrium soit une société civile immobilière dont l’extrait Kbis précise au titre de l’activité principale « Acquisition propriété vente détention mise en valeur aménagement gestion location exploitation échange de tout terrain bien ou droit immobilier prise de participations et d’intérêts dans toutes sociétés entreprises et activités immobilières » ne justifie pas qu’elle soit une professionnelle de la location immobilière de biens à usage d’habitation, ce qui n’est d’ailleurs pas allégué par les appelants, et il est constant qu’elle a confié la location des appartements à une agence immobilière ;

En tout état de cause, et même à supposer que la SCI Atrium avait connaissance que l’appartement de type T2 au sous-sol n’était pas louable légalement, les époux [P] ne démontrent pas que le caractère légalement louable de cet appartement avait une importance déterminante pour eux ;

En effet, aucun élément dans le compromis de vente du 20 mai 2017 ne mentionne que les époux [P] avaient l’intention de louer l’appartement de type T2 au sous-sol alors qu’il était décrit comme un appartement « libre » à la différence des 5 autres appartements loués; ce compromis ne précise d’ailleurs pas l’intention des époux [P] relativement aux 5 baux en cours ;

L’acte authentique de réitération du 26 décembre 2017 ne mentionne pas non plus l’intention des époux [P] de louer l’appartement de type T2 au sous-sol qui est toujours décrit comme un appartement « libre de toute location ou occupation » ; il ne précise d’ailleurs toujours pas l’intention des époux [P] relativement aux 5 baux en cours ;

Il n’y a aucune pièce au dossier antérieure au 30 mars 2018 mentionnant que les époux [P] envisageaient de louer l’appartement de type T2 au sous-sol ni d’ailleurs aucune pièce relative à leur intention concernant les baux en cours ;

L’acte authentique complémentaire du 30 mars 2018 ne précise pas que les époux [P] envisagent de mettre en location l’appartement de type T2 au sous-sol ; en revanche cet acte mentionne leur intention de maintenir en location les 5 appartements loués puisqu’il consacre leur engagement de poursuivre les 5 baux afférents ;

La mention en page 26 de l’acte authentique du 26 décembre 2017 selon laquelle « le vendeur déclare que les deux logements situés en sous-sol respectent les conditions ci-dessus rappelées du » logement décent «   » ne signifie pas que les époux [P] envisageaient à cette date de louer l’appartement de type T2 au sous-sol ;

Cette analyse est d’ailleurs corroborée par la mention dans l’acte notarié du 30 mars 2018 qui rappelle expressément que la mutation de l’immeuble n’est pas soumise au droit de préemption du fait qu’il ne comporte pas plus de 5 logements : " Il est rappelé à l’acquéreur que les logements doivent respecter les caractéristiques de décence fixées par le décret du 30 janvier 2002. Les logements ne présentant pas ces caractéristiques de décence ne peuvent pas être comptabilisés.

En conséquence de l’engagement ci-dessus, la mutation ci-dessus rappelée n’était pas soumise au droit de préemption prévu par l’article 10-1 de la loi numéro 75-1351 du 31 décembre 1975 modifiée par l’article 1 de la loi du 13 juin 2006 relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente dans sa totalité d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel ayant plus de cinq logements.

Le requérant reconnaît avoir été informé par le notaire soussigné des conséquences du non-respect de cet engagement" ;

Ce n’est que dans le mandat du 12 mars 2019 par lequel les époux [P] ont confié à l’agence immobilière un mandat de recherche de locataire et de gestion de location concernant l’appartement vide de type T2 situé au sous-sol qu’il apparaît l’intention des époux [P] de louer cet appartement ;

Aussi même s’il pouvait être considéré que le seul fait que les 5 appartements étaient en cours de location au moment de l’acquisition, nonobstant l’absence de précision des époux [P] sur leurs intentions, pourrait laisser penser qu’ils envisageaient au moment de l’acquisition de poursuivre ces locations, en tout cas, il n’y a aucun élément confirmant qu’ils aient eu l’intention de louer l’appartement de type T2 au sous-sol avant le 12 mars 2019 ;

Ainsi si les époux [P] démontrent que l’appartement de type T2 au sous-sol n’est pas légalement louable, ils ne démontrent pas que le vendeur avait connaissance que cet appartement n’était pas légalement louable, et même à supposer qu’il puisse être considéré que le vendeur avait connaissance que cet appartement n’était pas légalement louable, les époux [P] ne démontrent pas que le caractère non légalement louable de cet appartement avait une importance déterminante pour leur consentement à l’acquisition ni que le vendeur avait connaissance que ce caractère non légalement louable de l’appartement avait une importance déterminante pour leur consentement à l’acquisition ;

¿sur la garantie d’éviction

Aux termes de l’article 1626 du code civil, « Quoique lors de la vente il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente » ;

En l’espèce, les premiers juges ont exactement relevé que « Le fondement juridique de la garantie d’éviction sera écarté, dans la mesure où les acquéreurs n’ont pas été évincés, ils ont conservé la pleine jouissance de la maison en cause » ;

¿sur la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus » ;

Aux termes de l’article 1643 du code civil, « Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie » ;

En l’espèce, l’acte authentique du 26 décembre 2017 stipule que " L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— des vices apparents,

— des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas:

— si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

— s’il est prouvé par l’acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur » ;

Les époux [P] ne démontrent pas en quoi l’impossibilité de louer l’appartement T2 du sous-sol rendrait la maison impropre à l’usage auquel ils la destinent ;

Le fondement juridique de la garantie des vices cachés est donc écarté ;

Aussi, il convient d’écarter la responsabilité de la SCI Atrium à l’égard des époux [P] sur le fondement du manquement à l’obligation précontractuelle d’information, de la garantie d’éviction et de la garantie des vices cachés ;

En conséquence, il y a lieu d’infirmer le jugement en ce qu’il a dit que la SCI Atrium avait commis une faute consistant en un manquement à son obligation d’information à l’égard des époux [P], en ce qu’il a condamné la SCI Atrium et en ce qu’il a condamné l’agence immobilière à garantir la SCI Atrium ;

Et il y a lieu de débouter les époux [P] de leurs demandes à l’encontre de la SCI Atrium et de dire qu’il n’y a pas lieu de statuer sur l’appel en garantie de la SCI Atrium à l’encontre de l’agence immobilière ;

Sur les demandes contre l’agence immobilière

Les époux [P] sollicitent de voir engager la responsabilité délictuelle et contractuelle de l’agence immobilière à leur égard ; concernant la responsabilité délictuelle, ils lui reprochent d’avoir, en sa qualité de mandataire de la SCI Atrium venderesse lors de la vente ayant abouti au compromis de vente, commis une faute en ne leur indiquant pas au moment de la vente que les logements n’étaient pas décents ; concernant la responsabilité contractuelle, ils lui reprochent, alors qu’elle est devenue contractante à leur égard, en rédigeant de multiples baux et en régularisant divers mandats, de ne pas avoir attiré leur attention sur le fait que les appartements en sous-sol ne pouvaient pas être loués ;

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, " Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d’un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l’ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat.

Le litige né, les parties peuvent aussi, dans les mêmes matières et sous la même condition, conférer au juge mission de statuer comme amiable compositeur, sous réserve d’appel si elles n’y ont pas spécialement renoncé » ;

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, dans sa version en vigueur à compter du 1er octobre 2016, "[Localité 11] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants" ;

En l’espèce, il y a lieu de considérer que les époux [P] reprochent à l’agence immobilière un manquement à son obligation précontractuelle d’information et de requalifier leurs demandes sur le fondement de l’article 1112-1 du code civil ;

¿sur les demandes contre l’agence en qualité de mandataire du vendeur

Les époux [P] doivent démontrer qu’au moment de la vente, l’agence immobilière avait connaissance que l’appartement T2 au sous-sol n’était pas louable légalement et qu’elle savait qu’il s’agissait d’une information déterminante pour eux ;

Il ressort des pièces du dossier que l’agence immobilière a visité les lieux avant la promesse de vente du 20 mai 2017 et qu’elle a alors pu constater que la hauteur sous plafond et l’éclairement naturel étaient insuffisants pour les donner en location ; en sa qualité de professionnelle de l’immobilier, elle avait donc connaissance que cet appartement n’était pas conforme à l’article L1331-22 du code de la santé publique et qu’il ne pouvait donc pas être loué légalement ;

Toutefois selon l’analyse ci-avant, les époux [P] n’ont pas démontré qu’ils envisageaient de louer l’appartement T2 du sous-sol, ni qu’il était déterminant pour eux qu’il soit louable légalement ;

L’appartement T2 du sous-sol n’était pas loué au moment de la promesse de vente ni au moment de la vente ;

Le mandat de gestion que les époux [P] ont confié à l’agence immobilière le 12 mars 2019, soit plus d’un an après la promesse du 20 mai 2017 et l’acte authentique du 26 décembre 2017, complété le 30 mars 2018, relativement à l’appartement T2 du sous-sol toujours non loué à la date de ce mandat, ne démontre pas qu’au moment de la vente, les époux [P] aient informé l’agence immobilière qu’ils envisageaient de louer ce bien ni que ce projet de location était déterminant pour eux ;

Ainsi il convient d’écarter la responsabilité de l’agence immobilière à l’égard des époux [P], sur le fondement du manquement à l’obligation précontractuelle d’information dans le cadre de la vente ;

¿sur les demandes contre l’agence dans le cadre du mandat de gestion

Le 12 mars 2019, les époux [P] ont confié un mandat de gestion à l’agence immobilière relativement à l’appartement T2 du sous-sol toujours non loué à la date de ce mandat ;

Il convient de considérer que, par ce mandat confié à un professionnel de la location, les époux [P] démontrent qu’à la date du 12 mars 2019, ils avaient l’intention de louer l’appartement T2 du sous-sol, que la légalité du bail relatif à cet appartement était déterminante pour eux et que l’agence immobilière a eu connaissance de ce caractère déterminant d’un bail légal ;

Même si ce n’est qu’à la date du 12 mars 2019 que l’agence immobilière a découvert que les époux [P] avaient l’intention de louer l’appartement T2 du sous-sol, il ressort de l’analyse ci-avant que l’agence immobilière avait connaissance dès la date de la vente que cet appartement n’était pas conforme à l’article L1331-22 du code de la santé publique en ce que la hauteur sous plafond et l’éclairement naturel étaient insuffisants et qu’il ne pouvait donc pas être loué légalement ;

Il ressort de l’analyse ci-avant que les travaux de rénovation réalisés par les époux [P] postérieurement à la vente n’ont pas modifié ces critères ;

Ainsi il est démontré que lorsque les époux [P] lui ont confié le mandat de gestion de l’appartement T2 du sous-sol le 12 mars 2019, l’agence immobilière ne les a pas informés que cet appartement n’était pas louable légalement alors qu’elle en avait connaissance et qu’elle savait que cette information était déterminante pour les époux [P] ;

Il y a donc lieu de retenir la responsabilité de l’agence immobilière à l’égard des époux [P] dans le cadre de son mandat de gestion ;

Sur les demandes contre l’étude notariale

Les époux [P] estiment que la responsabilité civile délictuelle du notaire est engagée à leur égard, pour avoir manqué à son devoir de validité et d’efficacité de son acte, en ce qu’il avait tous les éléments en main, à savoir la désignation des appartements en sous-sol et sous les combles et les baux en cours et a néanmoins rédigé l’acte sans prendre en compte les dispositions de l’article L1331-22 du code de la santé publique ;

Le notaire oppose son absence de faute au motif qu’il a alerté les époux [P], selon une clause figurant en page 26 de l’acte de vente ;

Aux termes de l’article 1240 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » ;

Le notaire répond de la faute commise dans l’exercice de sa mission d’officier public sur le fondement de sa responsabilité délictuelle issue de l’article 1240 du Code Civil, la mise en 'uvre de sa responsabilité obéissant à un même régime, supposant la triple existence d’une faute de l’officier public, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice ; ce régime diffère du droit commun en ce qu’il met à la charge du notaire la preuve de ce qu’il a valablement accompli sa mission et qu’il a satisfait à son obligation de conseil (1ère chambre civile, 2 oct. 2007, pourvoi n°06-17.281 ; 1ère chambre civile 22 mai 2001, pourvoi n°98-15.847 ; 1ère chambre civile, 25 juin 1991, pourvoi n°89-20.338) ;

Si le notaire recevant un acte en l’état de déclarations erronées d’une partie quant aux faits rapportés n’engage sa responsabilité que s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude, il est, cependant, tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse (1ère chambre civile, 29 juin 2016, pourvoi n° 15-17.591) ;

En l’espèce, il est indiqué en page 26 de l’acte notarié :

« Notion de logement décent

L’acquéreur est averti qu’aux termes des dispositions du Décret numéro 2002-120 du 30 janvier 2002, le logement dit décent se caractérise par une pièce principale d’au moins neuf mètres carrés d’une hauteur sous plafond au moins égale à deux mètres vingt, soit par un volume habitable de vingt mètres cube au minimum. La pièce principale doit être dotée d’une ouverture à l’air libre, d’une cuisine ou d’un coin-cuisine, d’une douche ou d’une baignoire, d’un water-closet séparé.

L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un water-closet extérieur au logement à condition que ce water-closet soit situé dans le même bâtiment. Et facilement accessible.

Les portes et fenêtres, ainsi que les murs et parois du logement donnant sur l’extérieur ou sur des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante.

Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptée au besoin d’une occupation normale du logement et un fonctionnement des équipements.

L’ensemble des conditions édictées par ce Décret figure sur un document annexé

Etant précisé que ces conditions sont obligatoires pour toute location, soit une location saisonnière ou une mise à disposition à titre gratuit. A défaut le locataire pour demander la mise en conformité du logement ou la révision du loyer auprès du tribunal d’instance.

De plus l’acquéreur est averti que le règlement sanitaire départemental peut prévoir des prescriptions spécifiques à l’entretien, l’utilisation et l’aménagement des locaux d’habitation qu’il devra respecter.

Le vendeur déclare que le bien correspond aux caractéristiques tant du règlement sanitaire départemental que du logement décent tel que celles-ci sont définies par le décret ci- dessus visé.

Le vendeur déclare que les deux logements situés en sous-sol respectent les conditions ci-dessus rappelées du « logement décent » » ;

S’il est constant que cette clause ne vise pas l’article L1331-22 du code de la santé publique, elle mentionne néanmoins le décret du 30 janvier 2002 relatif au logement décent et le règlement sanitaire départemental ;

Il convient de considérer que par cette clause, le notaire démontre qu’il a alerté les acquéreurs que les conditions obligatoires pour toute location sont notamment que la pièce principale doit être dotée d’une ouverture à l’air libre, que les portes et fenêtres, ainsi que les murs et parois du logement donnant sur l’extérieur ou sur des locaux non chauffés doivent présentent une étanchéité à l’air suffisante, et que les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements soient en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptée au besoin d’une occupation normale du logement et un fonctionnement des équipements ;

Or il ressort du rapport de visite de l’agence régionale pour la santé du 27 octobre 2020 précité concernant le loft au sous-sol le constat de l’insuffisance des deux ouvrants dans la cuisine et l’ouvrant dans la pièce de vie pour assurer l’éclairage et la ventilation naturelles, de la présence d’un système de ventilation non réglementaire, de la présence de moisissures et d’une installation électrique non sécurisée ;

Si le notaire a reçu du vendeur des déclarations erronées en ce que « le bien correspond aux caractéristiques tant du règlement sanitaire départemental que du logement décent tel que celles-ci sont définies par le décret ci-dessus visé » et que « les deux logements situés en sous-sol respectent les conditions ci-dessus rappelées du »logement décent«   », il est constant que le notaire n’est pas obligé de se rendre sur les lieux pour constater le caractère louable d’appartements effectivement loués et il n’est pas établi que le notaire disposait d’éléments de nature à le faire douter de la véracité ou de l’exactitude de ces déclarations ;

En conséquence, il n’y a pas lieu de retenir la responsabilité délictuelle du notaire à l’égard des époux [P] et il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les époux [P] de leurs demandes à l’encontre de l’étude notariale ;

Sur le préjudice des époux [P] dans le cadre du mandat de gestion

Sur la demande de la somme de 255.900 €

Dans le cadre de leur demande de dommages et intérêts globale de 255.900 €, au titre de « la perte de chance de pouvoir revendre l’ensemble des appartements litigieux », les époux [P] sollicitent, au titre de l’appartement T2 en sous-sol, la somme de 156.900 € correspondant à la moyenne entre la somme de 165.000 € représentant la valeur de l’appartement et la somme de 148.800 € correspondant à la perte d’un loyer de 620 € par mois pendant 20 ans ;

En l’espèce, sachant que la responsabilité, dans le cadre de la vente, de la SCI Atrium, de l’agence immobilière et du notaire, a été écartée et que seule la responsabilité de l’agence immobilière dans le cadre du mandat de gestion du 12 mars 2019 est retenue, il convient de considérer que :

— le préjudice des époux [P] est apparu le 12 mars 2019, date à laquelle ils démontrent qu’ils ont eu l’intention de louer l’appartement T2 du sous-sol,

— l’origine de ce préjudice est l’absence d’information donnée par l’agence immobilière lors du mandat de gestion du 12 mars 2019 du caractère non louable légalement de cet appartement ;

Il y a lieu d’estimer que ce préjudice est constitué par la perte de l’espoir que les époux [P] ont eu pendant quelques mois à compter du 12 mars 2019 de pouvoir louer légalement l’appartement T2 du sous-sol alors qu’ils n’auraient pas eu cet espoir s’ils avaient été informés dès le 12 mars 2019 par l’agence immobilière de l’impossibilité de le louer légalement ;

Les époux [P] justifient de l’existence de ce préjudice et que cette perte d’espoir est définitive puisqu’ils précisent dans leurs conclusions que « la perte de l’appartement » (soit l’impossibilité de louer légalement l’appartement T2 du sous-sol) « est définitive » et qu’il n’y a pas d’élément au dossier laissant penser que des travaux seraient envisageables dans cet appartement T2 au sous-sol pour permettre une hauteur sous-plafond et un éclairement naturel suffisant au sens des textes précités ;

Ce préjudice est sans lien avec la valeur de l’appartement qui a été déterminée à la date de la vente puisque ce préjudice n’est pas la perte de chance d’acquérir un appartement T2 au sous-sol légalement louable ; en effet, selon l’analyse ci-avant, la responsabilité des intimés à la date de la vente a été écartée, puisque les époux [P] n’ont eu l’intention de louer cet appartement que le 12 mars 2019 ;

Ce préjudice n’est pas constitué par la perte de loyers ni par la perte de chance de pouvoir percevoir des loyers, puisque ce préjudice n’est pas la perte de chance de pouvoir louer légalement cet appartement T2 du sous-sol ; en effet, l’appartement T2 du sous-sol n’était pas légalement louable avant le 12 mars 2019 et il n’était pas loué ni à la date de la vente ni entre la date de la vente et le 12 mars 2019 ; si l’agence avait informé les époux [P] de l’impossibilité de louer légalement cet appartement dès le 12 mars 2019, ils ne l’auraient pas loué et cet appartement ne sera jamais légalement louable ;

Ainsi il convient de considérer que ce préjudice, constitué par la perte de l’espoir que les époux [P] ont eu pendant quelques mois à compter du 12 mars 2019 de pouvoir louer légalement l’appartement T2 du sous-sol alors qu’ils n’auraient pas eu cet espoir s’ils avaient été informés dès le 12 mars 2019 par l’agence immobilière de l’impossibilité de le louer légalement, n’est pas indemnisable ;

En conséquence, le préjudice des époux [P] n’étant pas indemnisable, le jugement est infirmé en ce qu’il a condamné in solidum la SARL Orquera Immobilier et la SCI Atrium à payer à M. [T] [P] et Mme [W] [Z] épouse [P] 3.000 € au titre « de leur préjudice financier de perte de chance de ne pas avoir acquis la maison en cause » ;

Et il y a lieu de débouter les époux [P] de leur demande de dommages et intérêts relative à la somme de 255.900 € ;

Sur la demande de la somme de 10.000 €

Les époux [P] sollicitent la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts aux motifs " du stress lié à ce dossier à la découverte de l’impropriété des logements en sous-sol, les investigations de l'[Localité 10] et de la Mairie et les pertes de temps pour reloger les locataires qui finalement sont partis » ;

En l’espèce, en sus du fait que les époux [P] ne produisent pas de pièces justifiant de démarches « pour reloger les locataires », ils ne justifient pas d’un préjudice subi du fait qu’ils n’ont su que le 27 octobre 2020, lors de la visite de l'[Localité 10], l’impossibilité de louer légalement l’appartement T2 du sous-sol alors qu’ils auraient pu en être informés dès le 12 mars 2019 par l’agence immobilière, alors que, même s’il est constant que les interventions de la police municipale et de l'[Localité 10] n’auraient pas eu lieu s’ils n’avaient pas loué l’appartement, il est justifié que les époux [P] l’ont loué entre le 19 avril 2019 et le 4 novembre 2020 et ont perçu les loyers afférents ;

Les époux [P] ne justifiant pas de l’existence du préjudice qu’ils allèguent, le jugement est infirmé en ce qu’il a condamné in solidum la SARL Orquera Immobilier et la SCI Atrium à payer à M. [T] [P] et Mme [W] [Z] épouse [P] 2.000 € au titre de leur préjudice moral de déception ;

Et il y a lieu de débouter les époux [P] de leur demande de dommages et intérêts relative à la somme de 10.000 € ;

Sur les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive

La SCI Atrium et la Selarl [S] [E] sollicitent chacune de condamner les époux [P] à leur payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

En application des dispositions des article 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol ; l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute ;

La société Atrium et la société notariale ne rapportent pas la preuve de ce que l’action des époux [P] aurait dégénéré en abus du droit de former un recours ;

Le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté la société notariale de sa demande de dommages-intérêts ;

Les premiers juges n’ayant pas statué sur la demande au même titre de la société Atrium, il y a lieu d’ajouter au jugement de débouter la société Atrium de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre des époux [P] pour procédure abusive ;

Ainsi le jugement est confirmé en ce qu’il :

— rejette les demandes indemnitaires des époux [P] à l’encontre de la Selarl [S] [E],

— dit que la SARL Orquera Immobilier a commis une faute consistant en un manquement à son obligation d’information à l’égard des époux [P] acquéreurs,

— rejette le surplus des demandes indemnitaires comme infondé, concernant les appartements en sous-sol,

— rejette le surplus des demandes indemnitaires comme infondé concernant les trois appartements situés sous les combles,

— déboute la Selarl [S] [E] de sa demande de dommages et intérêts d’un montant de 10.000 € à l’égard de M. [T] [P] et Mme [W] [Z] épouse [P] pour procédure abusive ;

Le jugement est infirmé en ce qu’il :

— dit que la SCI Atrium a commis une faute consistant en un manquement à son obligation d’information à l’égard des époux [P] acquéreurs,

— condamne in solidum la SARL Orquera Immobilier et la SCI Atrium à payer à M. [T] [P] et Mme [W] [Z] épouse [P] 3.000 € au titre de leur préjudice financier de perte de chance de ne pas avoir acquis la maison en cause,

— condamne in solidum la SARL Orquera Immobilier et la SCI Atrium à payer à M. [T] [P] et Mme [W] [Z] épouse [P] 2.000 € au titre de leur préjudice moral de déception,

— condamne la SARL Orquera Immobilier à garantir la SCI Atrium de toutes les condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, y inclus les dépens et les frais irrépétibles ;

Et il y a lieu de :

— débouter les époux [P] de leurs demandes à l’encontre de la SCI Atrium,

— débouter les époux [P] de leur demande de dommages et intérêts relative à la somme de 255.900 €,

— débouter les époux [P] de leur demande de dommages et intérêts relative à la somme de 10.000 €,

— dire n’y avoir lieu de statuer sur l’appel en garantie de la SCI Atrium à l’encontre de l’agence immobilière,

— débouter la société Atrium de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre des époux [P] pour procédure abusive ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les époux [P], partie perdante, doivent être condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer à la SCI Atrium, à l’agence immobilière et à la société notariale, la somme de 4.000 € à chacune, par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par les époux [P] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement en ce qu’il :

— rejette les demandes indemnitaires des époux [P] à l’encontre de la Selarl [S] [E],

— dit que la SARL Orquera Immobilier a commis une faute consistant en un manquement à son obligation d’information à l’égard des époux [P] acquéreurs,

— rejette le surplus des demandes indemnitaires comme infondé, concernant les appartements en sous-sol,

— rejette le surplus des demandes indemnitaires comme infondé concernant les trois appartements situés sous les combles,

— déboute la Selarl [S] [E] de sa demande de dommages et intérêts d’un montant de 10.000 € à l’égard de M. [T] [P] et Mme [W] [Z] épouse [P] pour procédure abusive,

— rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

Infirme le jugement en ce qu’il :

— dit que la SCI Atrium a commis une faute consistant en un manquement à son obligation d’information à l’égard des époux [P] acquéreurs,

— condamne in solidum la SARL Orquera Immobilier et la SCI Atrium à payer à M. [T] [P] et Mme [W] [Z] épouse [P] 3.000 € au titre de leur préjudice financier de perte de chance de ne pas avoir acquis la maison en cause,

— condamne in solidum la SARL Orquera Immobilier et la SCI Atrium à payer à M. [T] [P] et Mme [W] [Z] épouse [P] 2.000 € au titre de leur préjudice moral de déception,

— condamne la SARL Orquera Immobilier à garantir la SCI Atrium de toutes les condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, y inclus les dépens et les frais irrépétibles,

— condamne in solidum la SARL Orquera Immobilier et la SCI Atrium aux dépens de l’instance,

— condamne in solidum la SARL Orquera Immobilier et la SCI Atrium à payer 2.000 € à M. [T] [P] et Mme [W] [Z] épouse [P] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Déboute M. [T] [P] et Mme [W] [Z] épouse [P] de leurs demandes à l’encontre de la SCI Atrium ;

Déboute M. [T] [P] et Mme [W] [Z] épouse [P] de leur demande de dommages et intérêts relative à la somme de 255.900 € ;

Déboute M. [T] [P] et Mme [W] [Z] épouse [P] de leur demande de dommages et intérêts relative à la somme de 10.000 € ;

Dit n’y avoir lieu de statuer sur l’appel en garantie de la SCI Atrium à l’encontre de la SAS Foncia Transaction France, anciennement SARL Orqueira Immobilier ;

Déboute la SCI Atrium de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de M. [T] [P] et Mme [W] [Z] épouse [P] pour procédure abusive ;

Condamne in solidum M. [T] [P] et Mme [W] [Z] épouse aux dépens de première instance et d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la SCI Atrium, à la SAS Foncia Transaction France anciennement SARL Orqueira Immobilier et à la Selarl [S] [E] la somme 4.000 € à chacune par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel ;

Rejette la demande des époux [P] au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE DE CHAMBRE,