Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 31 JANVIER 2025

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/00642 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CG42G

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Novembre 2022 – Tribunal judiciaire

hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 20] – RG n° 20/02224

APPELANT

Monsieur [N] [L] né le 27 avril 1985 à [Localité 22],

[Adresse 3]

[Localité 13]

Représenté et assisté de M^e Bylitis MARTIN de la SELEURL BYLITIS MARTIN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0883 substitué par M^e Julien HUCENO T

INTIMÉ

Monsieur [O] [F] né le 06 juin 1952 à [Localité 18],

[Adresse 11]

[Localité 15]

Représenté et assisté M^e Hélène ROQUEFEUIL de la SELARL ROQUEFEUIL, avocat au barreau de MEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 octobre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévu le 10 janvier 2025, prorogé au 24 janvier 2025 et au 31 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

L’ensemble immobilier, situé [Adresse 5] à [Localité 26] (77), sur la parcelle cadastrée [Cadastre 17] d’une superficie de 367 m², a fait l’objet d’un état descriptif de division et d’un règlement de copropriété le 10 mars 1994 et était composé d’un bâtiment A constitué d’un immeuble de trois étages comprenant 7 lots et d’un terrain composant le lot 8.

En date du 23 février 2011, M. [O] [F] et son épouse, aujourd’hui décédée, ont conclu, un contrat de vente en viager avec M. [N] [L] portant sur les lots 1 à 3 et 5 à 8 de cet ensemble immobilier en copropriété en contrepartie d’un prix de 10.000 € payable au comptant et d’une rente annuelle indexée d’un montant de 32.400 € jusqu’au décès du dernier mourant payables par termes à hauteur de 2.700 € le 15 de chaque mois. Le vendeur a déclaré dans l’acte qu’il n’y avait pas de syndic nommé ni d’organisation d’assemblée générale de copropriétaires.

Les lots 1 à 3 et 5 à 7 sont constitués de trois appartements et trois caves situés dans le bâtiment A.

Le lot 8 est ainsi décrit dans l’acte « A l’extérieur, un terrain, accessible à partir du numéro [Adresse 8] avec possibilité de stationnement. Et les 145/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

Observation étant ici faite que conformément à cette possibilité, le vendeur a fait édifier dix box à usage de garage sur ledit terrain après obtention d’un permis de construire délivré par la Mairie de [Localité 29] le 31 mars 2003 sous le numéro PC 77579 031 0013. Une déclaration d’achèvement des travaux en date du 25 février 2004 a été suivie de la délivrance d’un certificat de conformité par le maire de la commune de [Localité 29] le 8 mars 2004.

Une copie de l’ensemble de ces documents demeurera annexée aux présentes après mention » ;

L’acte mentionne que les 10 box sont en cours de location.

En garantie du paiement de la rente, les biens cédés ont été grevés d’une inscription de privilège au bénéfice des vendeurs.

En 2014, M. [N] [L] a mis fin aux locations des box et a entrepris des travaux sur le lot n°8, consistant en la construction d’un bâtiment à usage d’habitation, comprenant trois appartements et neuf emplacements de stationnement non couverts, correspondant aux lots n°9 à 20 ainsi créés.

M. [N] [L] a cédé les lots n°9 à 20.

Le 26 août 2019, M. [O] [F] a fait délivrer à M. [N] [L] un commandement de payer la somme de 5.755,34 €, au titre des mensualités de rente des mois de juillet et août 2019, visant la clause résolutoire.

Par acte du 10 juillet 2020, M. [O] [F] a fait assigner M. [N] [L] devant le tribunal judiciaire de Meaux, aux fins notamment de constater l’acquisition de la clause résolutoire, condamner M. [N] [L] à lui restituer en nature les lots n°1 à 7 et à lui payer diverses sommes dont la somme de 180.000 € à titre de restitution en valeur du lot n°8.

Par jugement du 3 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Meaux a statué ainsi :

— Reçoit l’action de M. [O] [F] ;

— Constate l’acquisition de la clause résolutoire, stipulée par l’acte de vente du 23 février 2011, à la date du 26 septembre 2019 ;

— Condamne M. [N] [L] à restituer en nature à M. [O] [F] les lots n° l, 2, 3, 5, 6 et 7 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 26] (77) ;

— Condamne M. [N] [L] à payer à M. [O] [F] la somme de 180.000 € correspondant à la restitution en valeur de l’ancien lot n°8 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 29] (77) ;

— Condamne M. [O] [F] à payer à M. [N] [L] la somme de 41.311 € à titre de restitution partielle après application de la clause pénale stipulée à l’acte de vente conclu le 23 février 2011 ;

— Déboute M. [N] [L] du surplus de sa demande de modération de la clause pénale et donc du surplus de ses demandes de restitution ;

— Condamne M. [N] [L] à payer à M. [O] [F] la somme de 7.500 € à titre d’indemnité d’occupation ;

— Déboute M. [O] [F] du surplus de ses demandes d’indemnisation ;

— Ordonne le déblocage au profit de M. [O] [F] de la somme de 50.000 € correspondant aux fonds placés sous séquestre entre les mains de Maitre [M], Notaire, en application de la convention de séquestre du 4 juin 2018 ;

— Ordonne la compensation des dettes réciproques des parties, telles qu’elles résultent de la présente décision, en application des dispositions des articles 1347 et suivants du code civil;

— Ordonne la publication par le service de la publicité foncière de [Localité 20] du présent jugement constatant la résolution de la vente intervenue par acte authentique reçu le 23 février 2011 en l’étude de Maitre [Z] [H], Notaire à [Adresse 23] ([Adresse 14]) [Adresse 2] portant sur les lots l,2,3,5,6 et 7 d’un ensemble immobilier situé à [Adresse 28] cadastré section AV n°[Cadastre 4], publié le 29 mars 2011 au service de la publicité foncière de [Localité 20], volume 2011 P n°[Cadastre 10] étant précisé les informations suivantes :

¿ Ancien propriétaire :

M. [N] [L], né à [Localité 25], le 27 avril 1985, de nationalité française, chef d’entreprise, demeurant à [Adresse 24]

Résident au sens de la réglementation fiscale

¿ Nouveau propriétaire :

M. [O] [F] né à [Localité 19], le 06 juin 1952, de nationalité française, retraité, demeurant [Adresse 12] [Localité 1]

Veuf de Madame [G] [Y] et remarié le 24 avril 2015 à [Localité 16] (Viêt-Nam) avec Madame [T] [I] [J] née le 10 février 1978 à [Localité 16] (Viêt-Nam), sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, à défaut de contrat de mariage

Non lié par un pacte civil de solidarité

Résident au sens de la réglementation fiscale,

¿ Désignation :

Dans un ensemble immobilier situe à [Localité 27] [Adresse 5] cadastre AV n°[Cadastre 4], pour 00 ha 03 a 67 ca,

Désignation des biens :

Lot n°1 : dans le bâtiment A, au sous-sol, une cave accessible à partir du n°[Adresse 7] par l’entrée et le hall « b », l’escalier et le dégagement « c » porte n°1 du plan des caves, au fond du couloir et les dix millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales,

Lot n°2 : dans le bâtiment A, au sous-sol, une cave accessible à partir du [Adresse 21][Adresse 7] par l’entrée et le hall « b », l’escalier et le dégagement « c » porte n°2 du plan des caves, au fond du couloir et les dix-sept millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales,

Lot n°3 : dans le bâtiment A, au sous-sol, une cave accessible à partir du [Adresse 21][Adresse 7] par l’entrée et le hall « b », l’escalier et le dégagement « c » porte n°3 du plan des caves, au fond du couloir et les douze millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales,

Lot n°5 : dans le bâtiment A, au premier étage, un logement comprenant : entrée, cuisine, salle d’eau et water-closet, séjour, rangement et chambre et les deux cent neuf millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales,

Lot n°6 : dans le bâtiment A, au deuxième étage, un logement comprenant : entrée, cuisine, salle d’eau et water-closet, séjour, rangement et chambre et les deux cent neuf millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales,

Lot n°7 : dans le bâtiment A, au troisième étage, un logement comprenant : entrée, cuisine, salle d’eau et water-closet, séjour, rangement et chambre et les deux cent neuf millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales,

— Condamne M. [N] [L] aux dépens d’instance ;

— Condamne M. [N] [L] à payer à M. [O] [F] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rappelle que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile ;

— Déboute les parties de toutes autres demandes.

M. [L] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 21 décembre 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 3 octobre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 8 septembre 2023, par lesquelles M. [N] [L], appelant, invite la cour à :

Vu les articles 1229, 1302 et suivants, 1352 à 1352-9 et 1956 du code civil,

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,

Vu les pièces invoquées à l’appui de l’appel,

DECLARER recevable et bien fondé M. [N] [L] en son appel partiel du

jugement rendu le 3 novembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de MEAUX (RG 21/00950);

Y faisant droit,

INFIRMER le jugement sus énoncé et daté en ce qu’il :

— « (') Condamne M. [N] [L] à payer à M. [O] [F] la somme de 180.000,00 € correspondant à la restitution en valeur de l’ancien lot n°8 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 29] (77) ;

— (') Déboute M. [N] [L] du surplus de sa demande de modération de la clause pénale et donc du surplus de ses demandes de restitution ;

— (') Ordonne le déblocage au profit de M. [O] [F] de la somme de 50.000,00 € correspondant aux fonds placés sous séquestre entre les mains de Maître [M], Notaire, en application de la convention de séquestre du 4 juin 2018 ; »

Et statuant à nouveau,

FIXER à 80.000 € la valeur de restitution du lot n° 8 ;

CONDAMNER M. [O] [F] à restituer à M. [N] [L] la somme

complémentaire de 176.400 € au titre de la restitution partielle du prix de vente, des

arrérages et de la plus-value, s’ajoutant à la somme de 41.311 € que M. [O]

[F] a déjà été condamné à restituer en première instance, avec intérêts au taux légal à compter de la demande initiale (date de notification des premières conclusions en défense devant le Tribunal Judiciaire de MEAUX) ;

CONDAMNER M. [O] [F] à restituer à M. [N] [L] la somme de 50.000 € au titre du séquestre, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2023 (date de notification des premières conclusions d’appel) ;

ORDONNER la compensation des dettes réciproques des parties, telles qu’elles résulteront des chefs de jugement confirmés et de ceux de l’arrêt à intervenir ;

CONFIRMER pour le surplus la décision déférée en ses dispositions non contraires aux présentes ;

CONDAMNER M. [O] [F] aux entiers dépens de l’instance d’appel ;

CONDAMNER M. [O] [F] au paiement d’une somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles de l’instance d’appel, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTER M. [O] [F] de toutes prétentions plus amples ou contraires ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 16 juin 2023, par lesquelles M. [O] [F], intimé, demande à la cour :

De rejeter, comme mal fondé l’appel de M. [L],

De confirmer en conséquence le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

De condamner M. [L] à payer à M. [O] [F] la somme de 4.500 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

De condamner M. [L] en tous les dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Au préalable, il convient de constater que le jugement n’est pas contesté en ce qu’il a statué ainsi :

— Reçoit l’action de M. [O] [F] ;

— Constate l’acquisition de la clause résolutoire, stipulée par l’acte de vente du 23 février 2011, à la date du 26 septembre 2019 ;

— Condamne M. [N] [L] à restituer en nature à M. [O] [F] les lots n° l, 2, 3, 5, 6 et 7 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 26] (77) ;

— Condamne M. [N] [L] à payer à M. [O] [F] la somme de 7.500 € à titre d’indemnité d’occupation ;

— Déboute M. [O] [F] du surplus de ses demandes d’indemnisation ;

— Ordonne la compensation des dettes réciproques des parties, telles qu’elles résultent de la présente décision, en application des dispositions des articles 1347 et suivants du code civil;

— Ordonne la publication par le service de la publicité foncière de [Localité 20] du présent jugement constatant la résolution de la vente intervenue par acte authentique reçu le 23 février 2011 en l’étude de Maitre [Z] [H], Notaire à [Adresse 23] ([Adresse 14]) [Adresse 2] portant sur les lots l,2,3,5,6 et 7 d’un ensemble immobilier situé à [Adresse 28] cadastré section AV n°[Cadastre 4], publié le 29 mars 2011 au service de la publicité foncière de [Localité 20], volume 2011 P n°4225 étant précisé les informations suivantes :

¿ Ancien propriétaire :

M. [N] [L], né à [Localité 25], le 27 avril 1985, de nationalité française, chef d’entreprise, demeurant à [Adresse 24]

Résident au sens de la réglementation fiscale

¿ Nouveau propriétaire :

M. [O] [F] né à [Localité 19], le 06 juin 1952, de nationalité française, retraité, demeurant [Adresse 12] [Localité 1]

Veuf de Madame [G] [Y] et remarié le 24 avril 2015 à [Localité 16] (Viêt-Nam) avec Madame [T] [I] [J] née le 10 février 1978 à [Localité 16] (Viêt-Nam), sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, à défaut de contrat de mariage

Non lié par un pacte civil de solidarité

Résident au sens de la réglementation fiscale,

¿ Désignation :

Dans un ensemble immobilier situe à [Localité 27] [Adresse 5] cadastre AV n°[Cadastre 4], pour 00 ha 03 a 67 ca,

Désignation des biens :

Lot n°1 : dans le bâtiment A, au sous-sol, une cave accessible à partir du n°[Adresse 7] par l’entrée et le hall « b », l’escalier et le dégagement « c » porte n°1 du plan des caves, au fond du couloir et les dix millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales,

Lot n°2 : dans le bâtiment A, au sous-sol, une cave accessible à partir du [Adresse 21][Adresse 7] par l’entrée et le hall « b », l’escalier et le dégagement « c » porte n°2 du plan des caves, au fond du couloir et les dix-sept millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales,

Lot n°3 : dans le bâtiment A, au sous-sol, une cave accessible à partir du [Adresse 21][Adresse 7] par l’entrée et le hall « b », l’escalier et le dégagement « c » porte n°3 du plan des caves, au fond du couloir et les douze millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales,

Lot n°5 : dans le bâtiment A, au premier étage, un logement comprenant : entrée, cuisine, salle d’eau et water-closet, séjour, rangement et chambre et les deux cent neuf millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales,

Lot n°6 : dans le bâtiment A, au deuxième étage, un logement comprenant : entrée, cuisine, salle d’eau et water-closet, séjour, rangement et chambre et les deux cent neuf millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales,

Lot n°7 : dans le bâtiment A, au troisième étage, un logement comprenant : entrée, cuisine, salle d’eau et water-closet, séjour, rangement et chambre et les deux cent neuf millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales,

— Condamne M. [N] [L] aux dépens d’instance ;

— Condamne M. [N] [L] à payer à M. [O] [F] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rappelle que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile ;

— Déboute les parties de toutes autres demandes ;

M. [L] demande d’infirmer le jugement en ce qu’il :

— Condamne M. [N] [L] à payer à M. [O] [F] la somme de 180.000 € correspondant à la restitution en valeur de l’ancien lot n°8 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 29] (77) ;

— Déboute M. [N] [L] du surplus de sa demande de modération de la clause pénale et donc du surplus de ses demandes de restitution (soit en ce que le jugement condamne M. [O] [F] à payer à M. [N] [L] la somme de 41.311 € à titre de restitution partielle après application de la clause pénale stipulée à l’acte de vente conclu le 23 février 2011) ;

— Ordonne le déblocage au profit de M. [O] [F] de la somme de 50.000 € correspondant aux fonds placés sous séquestre entre les mains de Maître [M], Notaire, en application de la convention de séquestre du 4 juin 2018 ;

Sur la valeur de restitution du lot n°8

Les parties ne contestent pas le jugement en ce qu’il a fixé, d’une part, que M. [L] devait restituer le lot n°8 en valeur puisque M. [L] a vendu ce lot et, d’autre part, qu’en application de l’article 1352 du code civil, cette valeur devait être estimée au jour de la résolution de la vente, soit à la date du 26 septembre 2019, en prenant en compte la description du lot dans l’acte de vente ;

M. [L] et M. [F] sont en désaccord sur l’évaluation en valeur de ce lot ;

M. [L] estime que la valeur de restitution du lot n°8 doit être fixée à 80.000 € ; il reproche au tribunal d’avoir considéré que le bien devait être évalué comme un terrain « à construire » et non comme un terrain sur lequel sont édifiés 10 boxes en location grevé de charges impliquant l’éviction préalable des locataires puis la démolition des bâtiments édifiés, et d’avoir retenu une surface constructible de ce lot de 300 m² alors qu’elle n’est que de 110 m² ;

M. [F] sollicite la confirmation du jugement qui a fixé cette valeur à la somme de 180.000 € ;

Aux termes de l’article 1352 du code civil, dans sa version en vigueur au 1er octobre 2016, « La restitution d’une chose autre que d’une somme d’argent a lieu en nature ou, lorsque cela est possible, en valeur, estimée au jour de la restitution » ;

En l’espèce, la description du lot 8 dans l’acte de vente du 23 février 2011 correspond à un terrain, comprenant 10 box à usage de garages loués ;

Il ressort de ce même acte de vente qu’il s’agit d’un terrain constructible, selon le plan local d’urbanisme, tel que le précise le certificat d’urbanisme signé par le maire le 30 novembre 2010 annexé à cet acte de vente ;

La surface de la parcelle cadastrée [Cadastre 17], constituée du bâtiment A et du terrain litigieux composant le lot 8, est de 367 m² selon l’acte de vente ;

Il convient de considérer que la surface du lot 8 est d’environ 300 m², selon le plan de copropriété validé par [P] [A] géomètre expert en janvier 1994, annexé à l’acte de vente (17,40x18,90 ' ((18,90-11,92) x (17,4 – environ 13,5)) = 328,86 ' environ 27,22 = environ 301,64 m²) ;

Il y a donc lieu d’estimer la valeur du lot 8, terrain constructible d’environ 300 m², comprenant 10 box à usage de garage loués, à la date du 26 septembre 2019, sans prendre en compte le bâtiment à usage d’habitation édifié en 2014 sur ce lot ;

M. [L] ne produit aucune pièce justifiant d’un coût au titre de « l’éviction des locataires » qui serait à prendre en compte dans le cadre de l’évaluation du bien ;

A l’appui de son allégation selon laquelle la valeur du lot 8 à la date du 26 septembre 2019 serait de 80.000 € « tel que les parties l’ont évalué en 2014, 2015 et 2018 », M. [L] vise les pièces suivantes :

— la convention de séquestre du 11 juin 2018 (pièce 5 [F]) qui vise les actes notariés du 19 juin 2014 et 20 février 2015 relatifs à la translation de privilège de vendeur,

— l’acte notarié du 20 février 2015 (pièce 4 [F]), contenant prise d’une nouvelle garantie hypothécaire en remplacement d’une garantie précédente, qui fait référence à l’acte notarié du 19 juin 2014 aux termes duquel, à la demande de M. [L], M. [F] a donné son accord à la mainlevée partielle du privilège de vendeur en ce qui concerne le lot 8 sous condition suspensive de la prise d’une inscription hypothécaire sur des biens appartenant à M. [L], afin de garantir à due concurrence le paiement de la rente viagère et ses accessoires à hauteur de 80.000 € ;

Il convient de considérer que la somme de 80.000 €, correspondant au montant de la garantie du paiement de la rente viagère et ses accessoires concernant le lot 8, ne peut être retenue au titre de la valeur du lot 8 ; au surplus, ce montant de garantie a été évalué le 19 juin 2014, soit plus de 5 ans avant la date du 26 septembre 2019 ;

L’étude de la chambre des notaires du Grand-[Localité 22] parue le 27 juin 2019 (pièce 25 [L]) ne porte que sur l’évolution des prix des parking et n’est pas pertinente pour l’évaluation d’un terrain « constructible » d’environ 300 m², comprenant 10 box à usage de garage loués, tel que défini ci-avant ;

M. [L] produit en appel l’étude de la chambre des notaires du Grand-[Localité 22] parue le 26 janvier 2018 (pièce 45) qui mentionne « Prix au m² médian des terrains à bâtir 1.080 € dans les Hauts-de-Seine suivis des autres départements de Petite Couronne (environ 500 €/m²) et de la Grande Couronne avec des prix au m² allant de 200 € en Seine-et-Marne à 400 € dans le Val-d’Oise » toutefois cette étude ne représente qu’une moyenne pour l’ensemble du département de Seine-et-Marne et n’est pas suffisamment précise pour l’évaluation d’un terrain à bâtir dans le quartier du terrain litigieux situé [Adresse 6] [Localité 29] (77) ;

M. [F] produit deux estimations d’agences immobilières du terrain sis [Adresse 9] :

— dans l’attestation du 25 juin 2020 (pièce 27), l’agence Century 21 estime le prix de vente du terrain à la somme de 180.000 €,

— dans l’attestation du 26 juin 2020 (pièce 28), l’agence IAD estime la valeur de vente du terrain de 300 m² environ entre 190.000 € et 195.000 € ;

Il convient de considérer que ces estimations sont pertinentes en ce qu’elles correspondent au terrain litigieux, ont été réalisées seulement 9 mois après la date du 26 septembre 2019, et visent toutes les deux des montants proches ;

Il y a ainsi lieu d’évaluer la valeur du lot 8, terrain constructible d’environ 300 m², comprenant 10 box à usage de garage loués, à la date du 26 septembre 2019, à la somme de 180.000 € ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné M. [N] [L] à payer à M. [O] [F] la somme de 180.000 € correspondant à la restitution en valeur de l’ancien lot n°8 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 29] (77) ;

Sur les restitutions au profit de M. [L] et la demande de modération de la clause pénale

M. [L] estime que :

— M. [F] doit à M. [L] la somme de 331.211 € soit :

-10.000 € au titre du prix de vente payé comptant par M. [L],

-281.211 € au titre des arrérages payés par M. [L],

-40.000 € au titre de la plus-value suite aux travaux de conservation et d’amélioration du bien réalisés par M. [L],

— M. [L] doit à M. [F] la somme de 113.400 € au titre de la perte de rente viagère (32.400 € de rente annuelle x 3,5 ans entre le premier impayé juillet 2019 et la restitution en nature en décembre 2022) et non la somme de 250.000 € évaluée par le tribunal,

— et en conséquence, M. [F] doit lui restituer la somme de 217.811 € (331.211 ' 113.400) ;

Il convient d’en déduire que M. [L] sollicite la fixation des restitutions en conséquence de la résolution de la vente à la somme de 331.211 € et la diminution de la clause pénale à la somme de 113.400 € ;

M. [F] sollicite la confirmation du jugement ;

Il ressort du jugement que le tribunal a :

— estimé les restitutions à la charge de M. [F] en conséquence de la résolution de la vente, sans prise en compte de la clause pénale contractuelle, à la somme de 281.211 €,

— estimé le montant de la clause pénale contractuelle à la somme de 281.211 €,

— réduit la clause pénale à la charge de M. [L] à la somme de 239.900 €,

— condamné M. [F] à payer à M. [L] la somme de 41.311 € (281.211 ' 239.900) à titre de restitution partielle après application de la clause pénale ;

Sur les sommes dues au titre des restitutions

Aux termes de l’article 1134 alinéa 1 du code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites » ;

Aux termes de l’article 1183 du code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, « La condition résolutoire est celle qui, lorsqu’elle s’accomplit, opère la révocation de l’obligation, et qui remet les choses au même état que si l’obligation n’avait pas existé.

Elle ne suspend point l’exécution de l’obligation ; elle oblige seulement le créancier à restituer ce qu’il a reçu, dans le cas où l’événement prévu par la condition arrive » ;

Il résulte de l’article 1183 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, que la condition résolutoire entraîne l’anéantissement rétroactif du contrat ainsi que des restitutions réciproques qui en constituent des conséquences légales (3ème chambre civile, 4 avril 2019, pourvoi n°17-26.783) ;

(3ème chambre civile, 4 avril 2019, pourvoi n°17-26.783) : En statuant ainsi, sans ordonner la restitution du « bouquet » correspondant à la part du prix payée comptant lors de la signature du contrat et en incluant dans son calcul le paiement des arrérages échus et impayés au jour de la résolution, après avoir constaté, par motifs adoptés, que la clause résolutoire prévoyait qu’en cas de résolution du contrat, seuls les arrérages versés et les embellissements et améliorations apportés au bien demeuraient acquis au vendeur, et sans retenir que le « bouquet » et les arrérages échus et impayés étaient laissés au vendeur à titre de dommages-intérêts, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;

En l’espèce, la résolution du contrat impliquant, par l’effet rétroactif qui lui est attaché, la remise des parties dans l’état dans lequel elles se trouvaient avant la conclusion du contrat, et la restitution par le crédirentier de la chose et par le débirentier des sommes versées au titre du prix, il convient de considérer que si M. [L] doit payer à M. [F] la restitution en valeur de l’ancien lot 8, en l’absence de la clause pénale, M. [F] devrait restituer à M. [L] la somme de 10.000 € au titre du prix de vente payé comptant par M. [L] et la somme de 281.211 € au titre des arrérages payés par M. [L] ;

Il convient donc de considérer que la somme de 40.000 €, « au titre de la plus-value suite aux travaux de conservation et d’amélioration du bien réalisés par M. [L] » concernant les appartements restitués, ne peut constituer des restitutions ; elle aurait tout au plus être sollicitée par M. [L] à titre de dommages et intérêts, sachant qu’il n’en démontre pas le montant puisqu’il ressort des éléments du dossier que l’état matériel dans lequel les trois appartements restitués se trouvent justifie qu’ils sont inhabités depuis 2020 ;

Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 1229 du code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, applicable à l’acte de vente du 23 février 2011, « La clause pénale est la compensation des dommages et intérêts que le créancier souffre de l’inexécution de l’obligation principale.

Il ne peut demander en même temps le principal et la peine, à moins qu’elle n’ait été stipulée pour le simple retard » ;

Aux termes de l’article 1231 du code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, « Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la peine convenue peut, même d’office, être diminuée par le juge à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’article 1152. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite » ;

Aux termes de l’article 1152, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, « Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite » ;

En se déterminant par des motifs tirés du comportement du débiteur de la pénalité, impropres à justifier à eux seuls le caractère manifestement excessif du montant de la clause, sans se fonder sur la disproportion manifeste entre l’importance du préjudice effectivement subi et le montant conventionnellement fixé, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision (chambre commerciale, 11 février 1997, pourvoi n°95-10.851) ;

En l’espèce, les parties s’accordent sur la qualification de clause pénale de la clause 6) alinéa 2 soulignée ci-après figurant en page 9 de l’acte de vente du 23 février 2011 qui stipule :

« Convention relative à la rente

Observation étant ici faite que le vendeur sera ci-après dénommé crédirentier et l’acquéreur débirentier dans la partie de l’acte relative aux conditions de la rente viagère.

Il est expressément convenu entre les parties que :

'

6) En outre, et par dérogation des dispositions de l’article 1978 du code civil, il est expressément convenu qu’à défaut de paiement à son exacte échéance, d’un seul terme de la vente viagère présentement constituée, la rente sera de plein droit et sans mise à demeure préalable, purement et simplement résolue, si bon semble au crédirentier et sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux contenant déclaration par le crédirentier de son intention d’user du bénéfice de la présente clause.

Dans ce cas, tous les arrérages perçus par le crédirentier, toutes sommes payées comptant et notamment la partie du prix stipulée payable comptant, et tous embellissements et améliorations apportés aux biens objet des présentes seront de plein droit et définitivement acquis au crédirentier, sans recours ni répétition de la part du débirentier défaillant, et ce à titre de dommages et intérêts et d’indemnité forfaitairement fixés.

De même les parties conviennent que dans ce cas les honoraires ci-dessous indiqués de l’agent immobilier au paragraphe « négociation » lui demeureront acquis définitivement » ;

Sachant qu’il ressort de l’analyse ci-avant qu’il n’y a pas d’embellissement ni d’amélioration apporté aux lots restitués 1 à 3 et 5 à 7, il convient de considérer que le montant de cette clause pénale s’élève à la somme de 281.211 € soit :

-281.211 € au titre de « tous les arrérages perçus par le crédirentier »,

-10.000 € au titre de « toutes sommes payées comptant et notamment la partie du prix stipulée payable comptant » ;

Pour estimer si le montant de cette clause est manifestement excessif, il y a lieu d’étudier s’il existe une disproportion manifeste entre l’importance du préjudice effectivement subi par M. [F] et le montant conventionnellement fixé ;

Il convient de considérer que M. [F] a subi un préjudice d’un montant total de 269.598,81 € (113.400 + 64.800+ 91.398,81), soit :

— d’une première part, au titre des échéances de rente viagère impayées de 113.400 € (32.400 € de rente annuelle x 3,5 ans entre le premier impayé juillet 2019 et la restitution en nature en décembre 2022),

— d’une seconde part, au titre de l’impossibilité de mise en 'uvre d’une nouvelle rente viagère ou d’une mise en location des trois appartements restitués, inhabités compte tenu de leur état matériel, pendant pratiquement deux ans entre décembre 2022 et la clôture de l’instruction de la présente procédure le 3 octobre 2024, préjudice qu’il y a lieu d’évaluer à 64.800 € (32.400 x 2),

— d’une troisième part, au titre des travaux à engager dans la cage d’escalier et les trois appartements susvisés avant de pouvoir mettre en 'uvre une nouvelle rente viagère ou une mise en location, préjudice qu’il y a lieu d’évaluer à 61.398,81 € (14.063,61 + 16.336,10 + 15.499,55 + 15.499,55 selon les devis MCF du 17 octobre 2019 en pièce 38 de M. [F]) ;

La différence entre la clause pénale de 281.211 € et le préjudice de M. [F] de 269.598,81 € s’élève à la somme de 11.612,19 € ;

Il convient de considérer qu’il n’est pas justifié d’une disproportion manifeste entre l’importance du préjudice effectivement subi par M. [F] de 269.598,81 € et le montant conventionnellement fixé de la clause pénale de 281.211 €, la différence entre les deux sommes ne s’élevant qu’à la somme de 11.612,19 € et qu’il n’y a donc pas lieu de réduire la clause pénale

M. [F] pourrait être, en application de la clause pénale, dispensé de restituer une quelconque somme à M. [L], toutefois M. [F] sollicitant la confirmation du jugement, celui-ci est confirmé en ce qu’il a condamné M. [F] à payer à M. [L] la somme de 41.311 € à titre de restitution partielle après application de la clause pénale stipulée à l’acte de vente conclu le 23 février 2011 ;

Sur l’attribution et la libération des fonds séquestrés

M. [F] sollicite la libération des fonds séquestrés à son profit ;

M. [L] oppose les sommes qui lui sont dues par M. [F] ;

En l’espèce, la convention de séquestre du 11 juin 2018 (pièce 5 [F]) stipule que « A la sûreté et garantie du paiement de la rente ci-dessus visée, de toutes les sommes dont le débirentier pourrait être débiteur envers le crédirentier, en capital, intérêts, frais et accessoires quelconques, le débirentier s’engage à séquestre entre les mains de M. [W] [E], comptable en l’étude du notaire soussigné la somme de 50.000 € à prélever sur le prix de vente des lot 10 et 12 dépendant de l’immeuble sis à [Adresse 30].

Le séquestre sera bien et valablement déchargé de sa mission par la remise des fonds séquestrés ' au crédirentier à due concurrence en cas de défaut de paiement de toutes les sommes dont le débirentier pourrait être débiteur envers le crédirentier en capital, intérêts, frais et accessoires quelconques au titre du service de la rente ' » ;

Il en ressort que le séquestre, prélevé sur le prix de vente versé par M. [L], a été constitué en faveur de M. [F] en garantie des rentes dues par M. [L] ;

Suite à la résolution de la vente viagère, M. [F] ne prétend plus au paiement d’une rente et les parties ont perdu leurs qualités respectives de crédirentier et de débirentier ;

M. [F] est donc fondé à demander le déblocage de ce séquestre ;

Il ressort du présent arrêt que les sommes dues par M. [L] à M. [F], même après compensation, dépassent le montant de 50.000 € ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a ordonné le déblocage au profit de M. [O] [F] de la somme de 50.000 € correspondant aux fonds placés sous séquestre entre les mains de Maître [M], Notaire, en application de la convention de séquestre du 11 juin 2018 ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. [L], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à M. [F] la somme supplémentaire de 4.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. [L] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne M. [N] [L] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à M. [O] [F] la somme supplémentaire de 4.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette la demande de M. [L] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,