Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 3 – Chambre 1

ARRET DU 15 AVRIL 2026

(n° 2026/ , 28 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/02586 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CI33V

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Juillet 2023 – Tribunal judiciaire de BOBIGNY – RG n° 20/04232

APPELANT

Monsieur [Z] [W]

né le [Date naissance 1] 1967 à [Localité 1] (93)

[Adresse 1]

représenté et plaidant par M^e François BUTHIAU de la SELARL BUTHIAU SIMONEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : C1048

INTIMES

Monsieur [C] [W]

né le [Date naissance 2] 1970 à [Localité 1] (93)

[Adresse 2]

Madame [R] [W] épouse [S]

née le [Date naissance 3] 1965 à [Localité 1] (93)

[Adresse 3] (SUISSE)

représentés par M^e Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L34

ayant pour avocat plaidant M^e Aurélie GEOFFROY, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Adrien LALLEMENT, Vice-président placé, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Céline DAZZAN, Président de chambre

M^me Marie Albanie TERRIER, Conseiller

M. Adrien LALLEMENT, Vice-Président placé

Greffier lors des débats : M^me Emilie POMPON

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Céline DAZZAN, Président, et par M^me Emilie POMPON, Greffier, présente lors de la mise à disposition.

***

FAITS ET PROCÉDURE :

1. La cour est saisie de l’appel du jugement rendu le13 juillet 2023 par le tribunal judiciaire de Bobigny dans un litige opposant Mme [R] [W] et M. [C] [W] à M. [Z] [W].

2. Le litige à l’origine de cette décision porte sur les opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision existant entre ces derniers, à la suite du décès le [Date décès 1] 1973 de leur père, [H] [W] et de leur mère, [T] [W], décédée le [Date décès 2] 1994. Les défunts ont laissé pour leur succéder leurs sept enfants, dont Mme [R] [W] et MM. [C] et [Z] [W].

Suivant acte de partage des 26, 27 et 30 décembre 2002 établi par Me [G] [Q], notaire de la SCP [G] [Q] [1] à [Localité 2] (75), Mme [R] [W] et MM. [C] et [Z] [W] sont devenus coïndivisaires des biens ci-énumérés :

Un bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 3] ;

'Un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] ;

'Un fonds de commerce de café, bar restaurant, hôtel exploité [Adresse 4] à [Localité 4] (75), comprenant le nom commercial « [2] », la clientèle, la licence IV, l’achalandage, le droit à la jouissance, le matériel et les objets mobiliers servant à son exploitation ;

'Un bien immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 1] (93).

3. Par acte signifié en date du 8 avril 2020, Mme [R] [W] et M. [C] [W] ont fait assigner M. [Z] [W] devant le tribunal judiciaire de Bobigny.

Par ordonnance du 11 mars 2021, le président du tribunal judiciaire de Paris, a notamment désigné Me [D] [N], administrateur judiciaire, à [Localité 5] (75), en qualité d’administrateur provisoire de l’indivision avec mission de :

Gérer et administrer l’immeuble et le fonds de commerce indivis, situés [Adresse 4] à [Localité 4] (75) ;

Procéder à l’établissement des comptes de l’indivision depuis 2002, avec la possibilité de s’adjoindre les services d’un expert-comptable dont les frais et honoraires seront mis à la charge de l’indivision.

Par ordonnance du 31 mars 2022, la vice-présidente du tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du président et statuant selon la procédure accélérée au fond, prorogeait la mission de Me [D] [N], et l’autorisait à vendre de gré à gré l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] (75).

4. Par jugement contradictoire du 13 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Bobigny a notamment :

Ordonné qu’il soit procédé aux opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision existant entre Mme [R] [W] et MM. [C] et [Z] [W] ;

Débouté M. [C] [W] et Mme [R] [W] de leurs demandes au titre de :

L’expertise immobilière des biens ;

L’indemnité d’occupation des biens sis [Adresse 1] à [Localité 3] (93) et [Adresse 4] à [Localité 4] ;

Des pertes subies par l’indivision concernant les fautes de gestion et abus ;

Les travaux de reprise ;

Débouté M. [Z] [W] de ses demandes au titre de :

L’indemnité d’occupation du bien sis [Adresse 5] à [Localité 1] ;

La créance correspondant à la rémunération de la gestion du fonds de commerce d’hôtel indivis ;

La créance correspondant à la rémunération des travaux réalisés dans le fonds de commerce ;

L’expertise demandée pour évaluer les créances indemnitaires sur l’indivision ;

L’attribution préférentielle du bien [Adresse 4], à [Localité 4] ;

La restitution des sommes versées aux indivisaires ;

Désigné, pour procéder aux opérations de compte liquidation partage, Me [O] [M], notaire à [Localité 1] ou tout autre notaire de l’étude en cas d’indisponibilité ;

Ordonné, sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence de l’autre partie ou celle-ci dûment appelée, la vente par adjudication à la barre du tribunal judiciaire de Bobigny des biens immobiliers sis à :

[Adresse 1] à [Localité 3] (93), cadastrée section AC n°[Cadastre 1] ;

[Adresse 5] à [Localité 1] (93), cadastres AV n°[Cadastre 2] ;

Rappelé que cette vente aura lieu dans les conditions prévues aux articles 1271 à 1281 du code de procédure civile ;

Fixé la mise à prix du bien sis à [Localité 3] à la somme de 450 000 euros avec faculté de baisse d’un quart puis de la moitié en cas de carence d’enchères ;

Fixé la mise à prix du bien sis à [Localité 1] à la somme de 85 000 euros avec faculté de baisse d’un quart puis de la moitié en cas de carence d’enchères ;

Dit que la vente aura lieu selon le cahier des conditions de ventes préalablement déposé au greffe à la diligence de l’avocat poursuivant la licitation ;

Dit qu’il lui appartiendra de procéder à la publicité de la vente dans deux journaux locaux outre un journal d’annonces légales et éventuellement sur internet, et ce dans les conditions des articles R. 322-31 et R. 322-37 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Autorisé tout copartageant intéressé à faire visiter par le commissaire de justice de son choix les biens à vendre aux fins d’établissement du procès-verbal descriptif comprenant les informations prévues à l’article R. 322-2 du code des procédures civiles d’exécution et diagnostics obligatoires ;

Autorisé tout copartageant intéressé à faire procéder par le commissaire de justice de son choix à la visite des biens à vendre dans les jours précédant la vente ;

Dit que le commissaire de justice pourra pénétrer dans les lieux avec l’assistance, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins à condition d’avertir à chaque fois de sa venue les occupants des lieux au moins 7 jours à l’avance ;

Désigné Me [O] [M] en qualité de séquestre pour recevoir le produit de la vente et le conserver jusqu’au partage sauf avance sur partage unanimement convenue par les indivisaires ou judiciairement octroyée ;

Ordonné, sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence de l’autre partie, ou celle-ci dûment appelée, la vente par adjudication à la barre du tribunal judiciaire de Paris auquel il est donné commission rogatoire à cette fin, du bien immobilier sis à [Adresse 4] à [Localité 4] (75), cadastre section CE n°[Cadastre 3] ;

Rappelé que cette vente aura lieu dans les conditions prévues aux articles 1271 à 1281 du code de procédure civile ;

Fixé la mise à prix à 2 000 000 euros avec faculté de baisse d’ un quart puis de la moitié en cas de carence d’enchères ;

Dit qu’il incombe à la partie la plus diligente de :

Constituer avocat dans le ressort de chacun des tribunaux du lieu de situation des immeubles afin qu’il assure la publicité et dépose le cahier des conditions de vente au greffe du tribunal ;

Communiquer le cahier des conditions de vente à l’autre indivisaire dès son dépôt au greffe du tribunal ;

Dit que la vente aura lieu selon le cahier des conditions de ventes préalablement déposé au greffe à la diligence de l’avocat poursuivant la licitation ;

Dit qu’il appartiendra à ce dernier de procéder à la publicité de la vente dans deux journaux locaux outre un journal d’annonces légales et éventuellement sur internet, et ce dans les conditions des articles R. 322-31 et R. 322-37 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Autorisé tout copartageant intéressé à faire visiter par le commissaire de justice de son choix les biens à vendre aux fins d’établissement du procès-verbal descriptif comprenant les informations prévues à l’article R. 322-2 du code des procédures civiles d’exécution et diagnostics obligatoires ;

Autorisé tout copartageant intéressé à faire procéder par le commissaire de justice de son choix à la visite des biens à vendre dans les jours précédant la vente ;

Dit que le commissaire de justice pourra pénétrer dans les lieux avec l’assistance, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins à condition d’avertir à chaque fois de sa venue les occupants des lieux au moins 7 jours à l’avance ;

Désigné Me [M] en qualité de séquestre pour recevoir le produit de la vente et le conserver jusqu’au partage sauf avance sur partage unanimement convenue par les indivisaires ou judiciairement octroyée ;

Débouté M. [Z] [W] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné M. [Z] [W] à payer à M. [C] [W] et Mme [R] [W] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage et supportés par les parties à proportion de leur part dans l’indivision.

5. M. [Z] [W] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 26 janvier 2024 en limitant son recours aux chefs suivants, soit en ce qu’il a :

Condamné M. [Z] [W] à payer à M. [C] [W] et Mme [R] [W] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouté M. [Z] [W] de ses demandes au titre de :

l’indemnité d’occupation du bien sis [Adresse 5] à [Localité 1] ;

la créance correspondant à la rémunération de la gestion du fonds de commerce d’hôtel indivis ;

la créance correspondant à la rémunération des travaux réalisés dans le fonds de commerce ;

l’expertise demandée pour évaluer les créances indemnitaires sur l’indivision ;

l’attribution préférentielle du bien [Adresse 4], à [Localité 4] ;

la restitution des sommes versées aux indivisaires ;

Ordonné, sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence de l’autre partie ou celle-ci dûment appelée, la vente par adjudication à la barre du tribunal judiciaire de Bobigny des biens immobiliers sis à :

[Adresse 1] à [Localité 3] (93), cadastrée section AC n°[Cadastre 1] ;

[Adresse 5] à [Localité 1] (93), cadastres AV n°[Cadastre 2] ;

Rappelé que cette vente aura lieu dans les conditions prévues aux articles 1271 à 1281 du code de procédure civile ;

Fixé la mise à prix du bien sis à [Localité 3] à la somme de 450 000 euros avec faculté de baisse d’un quart puis de la moitié en cas de carence d’enchères ;

Fixé la mise à prix du bien sis à [Localité 1] à la somme de 85 000 euros avec faculté de baisse d’un quart puis de la moitié en cas de carence d’enchères ;

Dit que la vente aura lieu selon le cahier des conditions de ventes préalablement déposé au greffe à la diligence de l’avocat poursuivant la licitation ;

Dit qu’il lui appartiendra de procéder à la publicité de la vente dans deux journaux locaux outre un journal d’annonces légales et éventuellement sur internet, et ce dans les conditions des articles R. 322-31 et R. 322-37 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Autorisé tout copartageant intéressé à faire visiter par le commissaire de justice de son choix les biens à vendre aux fins d’établissement du procès-verbal descriptif comprenant les informations prévues à l’article R. 322-2 du code des procédures civiles d’exécution et diagnostics obligatoires ;

Autorisé tout copartageant intéressé à faire procéder par le commissaire de justice de son choix à la visite des biens à vendre dans les jours précédant la vente ;

Dit que le commissaire de justice pourra pénétrer dans les lieux avec l’assistance, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins à condition d’avertir à chaque fois de sa venue les occupants des lieux au moins 7 jours à l’avance ;

Désigné Me [M] en qualité de séquestre pour recevoir le produit de la vente et le conserver jusqu’au partage sauf avance sur partage unanimement convenue par les indivisaires ou judiciairement octroyée ;

Ordonné, sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence de l’autre partie, ou celle-ci dûment appelée, la vente par adjudication à la barre du tribunal judiciaire de Paris auquel il est donné commission rogatoire à cette fin, du bien immobilier sis à [Adresse 4] à [Localité 4] (75), cadastre section CE n°[Cadastre 3] ;

Rappelé que cette vente aura lieu dans les conditions prévues aux articles 1271 à 1281 du code de procédure civile ;

Fixé la mise à prix à 2 000 000 euros avec faculté de baisse d’ un quart puis de la moitié en cas de carence d’enchères ;

Dit qu’il incombe à la partie la plus diligente de :

Constituer avocat dans le ressort de chacun des tribunaux du lieu de situation des immeubles afin qu’il assure la publicité et dépose le cahier des conditions de vente au greffe du tribunal ;

Communiquer le cahier des conditions de vente à l’autre indivisaire dès son dépôt au greffe du tribunal ;

Dit que la vente aura lieu selon le cahier des conditions de ventes préalablement déposé au greffe à la diligence de l’avocat poursuivant la licitation ;

Dit qu’il appartiendra à ce dernier de procéder à la publicité de la vente dans deux journaux locaux outre un journal d’annonces légales et éventuellement sur internet, et ce dans les conditions des articles R. 322-31 et R. 322-37 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Autorisé tout copartageant intéressé à faire visiter par le commissaire de justice de son choix les biens à vendre aux fins d’établissement du procès-verbal descriptif comprenant les informations prévues à l’article R. 322-2 du code des procédures civiles d’exécution et diagnostics obligatoires ;

Autorisé tout copartageant intéressé à faire procéder par le commissaire de justice de son choix à la visite des biens à vendre dans les jours précédant la vente ;

Dit que le commissaire de justice pourra pénétrer dans les lieux avec l’assistance, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins à condition d’avertir à chaque fois de sa venue les occupants des lieux au moins 7 jours à l’avance ;

Désigné Me [M] en qualité de séquestre pour recevoir le produit de la vente et le conserver jusqu’au partage sauf avance sur partage unanimement convenue par les indivisaires ou judiciairement octroyée ;

Débouté M. [Z] [W] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné M. [Z] [W] à payer à M. [C] [W] et Mme [R] [W] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par avis du 12 mars 2024, il a été demandé à l’appelant de procéder à la signification de sa déclaration d’appel conformément à l’article 902 du code de procédure civile, à défaut pour les intimés d’avoir constitué avocat dans le délai qui leur était imparti.

M. [C] [W] et Mme [R] [W] ont constitué conjointement avocat le 19 mars 2024.

M. [Z] [W] a remis et notifié ses premières conclusions d’appelant le 12 avril 2024.

M. [C] [W] et Mme [R] [W] ont remis et notifié leurs premières conclusions d’intimés portant appel incident le 12 juillet 2024.

7. L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 février 2026.

8. L’affaire a été appelée à l’audience du 24 février 2026.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

9. Aux termes de ses dernières conclusions d’appelant remises et notifiées le 2 février 2026, M. [Z] [W] demande à la cour de :

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu’il :

Déboutait M. [Z] [W] de ses demandes au titre de :

*l’indemnité d’occupation du bien sis [Adresse 5] à [Localité 1] ;

*la créance correspondant à la rémunération de la gestion du fonds de commerce d’hôtel indivis ;

*la créance correspondant à la rémunération des travaux réalisés dans le fonds de commerce ;

*l’expertise demandée pour évaluer les créances indemnitaires sur l’indivision ;

*l’attribution préférentielle du bien [Adresse 4], à [Localité 4] ;

*la restitution des sommes versées aux indivisaires ;

Ordonnait, sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence de l’autre partie ou celle-ci dûment appelée, la vente par adjudication à la barre du tribunal judiciaire de Bobigny des biens immobiliers sis à :

*[Adresse 1] à [Localité 3] (93), cadastrée section AC n°[Cadastre 1] ;

*[Adresse 5] à [Localité 1] (93), cadastres AV n°[Cadastre 2] ;

Rappelait que cette vente aura lieu dans les conditions prévues aux articles 1271 à 1281 du code de procédure civile ;

Fixait la mise à prix du bien sis à [Localité 3] à la somme de 450 000 euros avec faculté de baisse d’un quart puis de la moitié en cas de carence d’enchères ;

Fixait la mise à prix du bien sis à [Localité 1] à la somme de 85 000 euros avec faculté de baisse d’un quart puis de la moitié en cas de carence d’enchères ;

Disait que la vente aura lieu selon le cahier des conditions de ventes préalablement déposé au greffe à la diligence de l’avocat poursuivant la licitation ;

Disait qu’il lui appartiendra de procéder à la publicité de la vente dans deux journaux locaux outre un journal d’annonces légales et éventuellement sur internet, et ce dans les conditions des articles R. 322-31 et R. 322-37 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Autorisait tout copartageant intéressé à faire visiter par le commissaire de justice de son choix les biens à vendre aux fins d’établissement du procès-verbal descriptif comprenant les informations prévues à l’article R. 322-2 du code des procédures civiles d’exécution et diagnostics obligatoires ;

Autorisait tout copartageant intéressé à faire procéder par le commissaire de justice de son choix à la visite des biens à vendre dans les jours précédant la vente ;

Disait que le commissaire de justice pourra pénétrer dans les lieux avec l’assistance, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins à condition d’avertir à chaque fois de sa venue les occupants des lieux au moins 7 jours à l’avance ;

Désignait Me [M] en qualité de séquestre pour recevoir le produit de la vente et le conserver jusqu’au partage sauf avance sur partage unanimement convenue par les indivisaires ou judiciairement octroyée ;

Ordonnait, sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence de l’autre partie, ou celle-ci dûment appelée, la vente par adjudication à la barre du tribunal judiciaire de Paris auquel il est donné commission rogatoire à cette fin, du bien immobilier sis à [Adresse 4] à [Localité 4] (75), cadastre section CE n°[Cadastre 3] ;

Rappelait que cette vente aura lieu dans les conditions prévues aux articles 1271 à 1281 du code de procédure civile ;

Fixait la mise à prix à 2 000 000 euros avec faculté de baisse d’un quart puis de la moitié en cas de carence d’enchères ;

Disait qu’il incombe à la partie la plus diligente de :

*Constituer avocat dans le ressort de chacun des tribunaux du lieu de situation des immeubles afin qu’il assure la publicité et dépose le cahier des conditions de vente au greffe du tribunal ;

*Communiquer le cahier des conditions de vente à l’autre indivisaire dès son dépôt au greffe du tribunal ;

Disait que la vente aura lieu selon le cahier des conditions de ventes préalablement déposé au greffe à la diligence de l’avocat poursuivant la licitation ;

Disait qu’il appartiendra à ce dernier de procéder à la publicité de la vente dans deux journaux locaux outre un journal d’annonces légales et éventuellement sur internet, et ce dans les conditions des articles R. 322-31 et R. 322-37 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Autorisait tout copartageant intéressé à faire visiter par le commissaire de justice de son choix les biens à vendre aux fins d’établissement du procès-verbal descriptif comprenant les informations prévues à l’article R. 322-2 du code des procédures civiles d’exécution et diagnostics obligatoires ;

Autorisait tout copartageant intéressé à faire procéder par le commissaire de justice de son choix à la visite des biens à vendre dans les jours précédant la vente ;

Disait que le commissaire de justice pourra pénétrer dans les lieux avec l’assistance, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins à condition d’avertir à chaque fois de sa venue les occupants des lieux au moins 7 jours à l’avance ;

Désignait Me [M] en qualité de séquestre pour recevoir le produit de la vente et le conserver jusqu’au partage sauf avance sur partage unanimement convenue par les indivisaires ou judiciairement octroyée ;

Déboutait M. [Z] [W] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnait M. [Z] [W] à payer à M. [C] [W] et Mme [R] [W] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disait que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage et supportés par les parties à proportion de leur part dans l’indivision ;

Le confirmer pour le surplus ;

Statuant à nouveau sur les chefs de jugement infirmés,

Juger qu’il dispose à l’encontre de l’indivision post successorale d’une créance correspondant à la rémunération de la gestion du fonds de commerce d’hôtel indivis, à hauteur de 132 000 euros, sauf à parfaire au besoin par expert désigné à cet effet par la cour ;

Condamner en conséquence l’indivision à la lui régler ;

Juger qu’il dispose à l’encontre de l’indivision d’une créance correspondant à la rémunération des travaux qu’il a réalisés lui-même dans ce fonds de commerce d’hôtel indivis et l’immeuble indivis, à hauteur de 375 909 euros, sauf à parfaire et actualiser, au besoin par expert désigné à cet effet par la cour ;

Condamner en conséquence l’indivision à la lui régler ;

A défaut, subsidiairement,

Commettre tout expert qu’il plaira aux fins d’évaluer les créances indemnitaires ainsi détenues par M. [Z] [W] sur l’indivision ;

Juger que lui seront attribués le fonds de commerce de café, restaurant, hôtel, ainsi que les murs sis [Adresse 4], selon la valeur déterminée par le notaire et/ou l’expert ;

Condamner Mme [R] [W] à restituer à l’indivision la somme de 175 620 euros qu’elle a indûment perçue entre 2005 et 2018 ;

'Condamner M. [C] [W] à restituer à l’indivision la somme de 291 400 euros qu’il a indûment perçue entre 2005 et 2018 ;

Juger que M. [C] [W] est redevable envers l’indivision d’une indemnité d’occupation, au titre de son occupation privative du bien indivis sis à [Localité 1], dans la limite des cinq années précédant le jour du partage à intervenir ;

Juger qu’il appartiendra dans le cadre de sa mission au notaire désigné, ou à tout expert qu’il s’attacherait, de déterminer le montant de cette indemnité et de l’intégrer à son état liquidatif ;

Déclarer irrecevables et/ou débouter Mme [R] [W] et M. [C] [W] de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

Ecarter toute pièce produite Mme [R] [W] et M. [C] [W] ne respectant pas les conditions requises à sa recevabilité, en particulier leur pièce n°59 ;

Condamner solidairement Mme [R] [W] et M. [C] [W] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance ;

Condamner solidairement Mme [R] [W] et M. [C] [W] à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens s’agissant de l’instance d’appel.

10. Aux termes de leurs dernières conclusions d’intimés portant appel incident remises et notifiées le 29 janvier 2026, Mme [R] [W] et M. [C] [W] demandent à la cour de :

A titre principal,

Infirmer la décision attaquée en ce qu’elle a débouté M. [C] [W] et Mme [R] [W] de leurs demandes au titre de :

l’expertise immobilière des biens ;

l’indemnité d’occupation des biens sis [Adresse 1] à [Localité 3] (93) et [Adresse 4] à [Localité 4] ;

des pertes subies par l’indivision concernant les fautes de gestion et abus ;

les travaux de reprise ;

Compléter le jugement attaqué en ce que la licitation judiciaire du bien situé au [Adresse 4] à [Localité 4] comprenne l’immeuble mais également le fonds de commerce ;

Avant dire droit,

Ordonner une expertise immobilière des biens situés au [Adresse 4] à [Localité 4] et au [Adresse 1] à [Localité 3] (93) ;

Pour y procéder :

Nommer tel expert qu’il plaira à la cour d’appel avec pour mission de :

Se rendre sur place dans les immeubles situés au [Adresse 4] à [Localité 4] et au [Adresse 1] à [Localité 3] (93) ;

Convoquer les parties, dans le respect du contradictoire ;

Se faire communiquer par les parties toutes pièces et documents qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

Chiffrer la valeur locative des biens immobiliers susvisés, particulièrement le mur et le fonds de commerce pour l’immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 4] ;

Identifier et décrire les travaux de structure qu’il a effectués évoqués dans les assignations et pièces sur l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] ;

Déterminer s’ils ont été effectués dans les règles de l’art ;

Décrire leur dangerosité ou leur impropriété avec la destination du bien ;

Chiffrer les travaux de reprises de ces désordres ;

Fournir tout élément technique et de fait nécessaire pour déterminer si les désordres sont justifiés ainsi que les responsabilités encourues ;

Identifier les travaux d’entretien qui n’ont pas été réalisés dans la maison située au [Adresse 1] à [Localité 3] (93) ;

Indiquer et chiffrer leur incidence sur la valeur locative de cette maison ;

Dire que l’expert devra réaliser ses constats matériels dans les plus brefs délais, compte tenu de l’ancienneté de cette affaire ;

Fixer le montant de la consignation qui sera effectuée par les intimés au greffe de la cour d’appel dans un délai qui sera précisé par l’arrêt à intervenir ;

A titre subsidiaire, si par impossible la cour d’appel n’entendait pas faire droit à cette demande d’expertise,

Condamner M. [Z] [W] à verser à l’indivision [W], la somme de 60 000 euros par an depuis 2002, et de 40 000 euros par an depuis 2020 jusqu’à son départ effectif à titre d’indemnité d’occupation de l’hôtel situé au [Adresse 4] à [Localité 4], par le biais du notaire chargé du partage ;

Condamner M. [Z] [W] à verser à l’indivision [W], la somme de 1 700 euros par an depuis 2002 à titre d’indemnité d’occupation de la maison située au [Adresse 1] à [Localité 3] (93), par le biais du notaire chargé du partage ;

Confirmer la décision rendue le 13 juillet 2023 par le tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu’elle a débouté M. [Z] [W] de ses demandes ;

A titre plus subsidiaire, si par impossible la cour d’appel n’entendait pas fixer les indemnités d’occupation de l’hôtel tel que défini précédemment,

Condamner M. [Z] [W] à verser à :

M. [C] [W] la somme de 207 760 euros au titre des loyers qu’il a comptabilisés depuis 2005 jusque 2017, mais non versés ;

Mme [R] [W] la somme de 32 140 euros au titre des loyers qu’il a comptabilisés depuis 2005 jusque 2017, mais non versés ;

Chacun de Mme [R] [W] et de M. [C] [W] la somme de 16 800 euros par an depuis 2018, jusqu’au partage et la sortie de l’indivision au titre de son exploitation de l’hôtel ;

En tout état de cause,

Confirmer le jugement pour le surplus ;

Débouter M. [Z] [W] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

Condamner M. [Z] [W] à leur payer la somme de 10 000 euros chacun au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [Z] [W] aux entiers dépens.

11. Pour un exposé plus ample des moyens des parties au soutien de leurs prétentions que ceux ci-après exposés, il sera renvoyé à leurs écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande de voir écarter des débats la pièce n°59

Moyens des parties :

L’appelant sollicite que cette pièce, décrite comme une attestation mensongère, soit écartée des débats dès lors qu’elle ne présente pas les formes requises à la recevabilité d’une attestation en justice.

Les intimés n’ont pas conclu sur ce point.

Réponse de la cour :

12. Aux termes de l’article 202 du code de procédure civile, l’attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu’il a personnellement constatés et doit, à peine de nullité, être établie, datée et signée de la main de son auteur, accompagnée de la copie de tout document officiel justifiant de son identité, et mentionner notamment ses nom, prénoms, date et lieu de naissance, domicile et profession, ainsi que, le cas échéant, ses liens avec les parties.

13. En l’espèce, la pièce n°59 produite par les intimés se présente comme une attestation rédigée librement, dépourvue des mentions prescrites par ce texte, et ne répond dès lors pas aux exigences formelles applicables aux attestations en justice.

Toutefois, la seule irrégularité formelle affectant une attestation n’impose pas nécessairement son exclusion des débats, le juge appréciant souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve qui lui sont soumis.

14. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’écarter la pièce n°59 des débats, la cour relevant que celle-ci est toutefois dépourvue de portée probante pour le litige en cours, et la demande de M. [Z] [W] sera rejetée.

2. Sur la demande d’expertise immobilière des biens situés à [Localité 5] et à [Localité 3] et sur les demandes au titre des indemnités d’occupation

Le jugement a rejeté les demandes d’expertises des biens immobiliers, expliquant que celles-ci auraient pour seule conséquence que de retarder davantage l’issue de la sortie de l’indivision existant entre les parties, et les parties à des frais supplémentaires importants.

Concernant le fonds de commerce et les murs de l’hôtel situé [Adresse 4] à [Localité 5], le tribunal a rejeté la demande de condamnation de M. [Z] [W] à payer une indemnité d’occupation, au motif que M. [Z] [W] bénéficiait d’un mandat tacite de son frère et sa s’ur, au moins jusqu’à l’année 2018, et que ce dernier leur avait versé des sommes issues de l’exploitation du fonds de commerce. Concernant le bien situé à [Localité 3], le tribunal a également rejeté la demande au titre de l’indemnité d’occupation, estimant que, s’il est acquis que M. [Z] [W] y réside, il n’était pas prouvé qu’il occupait ce bien de manière exclusive des autres indivisaires. Enfin, s’agissant du bien situé à [Localité 1], la demande de M. [Z] [W] de voir M. [C] [W] condamné à verser à l’indivision une indemnité d’occupation a également été rejetée, aucune des parties n’apportant d’éléments probants sur ce bien.

Moyens des parties

15. L’appelant sollicite la confirmation du jugement sur ce point. Il fait valoir qu’une expertise n’aurait pas d’utilité, les biens ayant déjà été expertisés, notamment par l’administrateur provisoire, et ajoute que les intimés ont fait venir à plusieurs reprises des candidats acquéreurs à l’hôtel en 2025, ce qui leur permet nécessairement de connaître sa valeur. Il indique que bien de [Localité 3] ainsi que celui d'[Localité 1] pourront quant à eux être évalués par le notaire désigné ou tout professionnel qu’il s’attacherait dans le cadre de sa mission.

S’agissant de l’indemnité d’occupation, il affirme que les intimés n’apportent aucune preuve de sa jouissance privative des biens indivis. S’agissant de l’hôtel, il indique ne pas l’occuper personnellement : seule l’entreprise individuelle qu’il a constituée avec l’accord des intimés exploite le fonds de commerce y étant attaché. Or, il indique que cette entreprise ne peut être redevable d’une indemnité d’occupation faute d’être un indivisaire au sens de l’article 815-9 du code civil. Par ailleurs, il indique qu’il ne peut s’agir d’une jouissance privative puisqu’il est, au travers de l’entreprise individuelle, l’exploitant de l’hôtel depuis 2003 pour le compte de l’indivision avec l’accord plein et entier des intimés, et alors qu’il a versé une partie des bénéfices issue de l’exploitation aux intimés pendant des années. S’agissant de la chambre dans l’hôtel réservée au personnel, il indique qu’elle est occupée par surveillant pendant la présence de clients dans l’hôtel, et qu’elle sert en outre de bureau et de lieu de repos dans le cadre du travail accompli. Il rappelle que lui-même réside dans le bien indivis de [Localité 3], qui constituait l’ancienne maison familiale, où chacun des sept enfants de la fratrie possède toujours sa chambre. Il indique à ce sujet que les intimés ont toujours accès à cette maison, que leur chambre n’est pas occupée et qu’ils ont toujours les clefs, précisant avoir donné celles-ci à M. [C] [W] afin que celui-ci s’en fasse un double et versant au dossier une attestation d’un employé de l’hôtel en ce sens. Il indique que les factures d’eau et d’électricité sont aux noms des trois indivisaires. Dès lors, il indique ne pas être redevable d’une indemnité d’occupation pour ce bien.

S’agissant du studio situé à [Localité 1], il sollicite que M. [C] [W] soit condamné à verser à l’indivision une indemnité au titre de sa jouissance privative du studio d'[Localité 1]. Il indique que l’intéressé loue ce studio et encaisse seul les loyers, lui-même n’ayant jamais eu les clefs de ce bien.

16. Les intimés sollicitent avant-dire droit une expertise des biens immobiliers afin de déterminer la valeur locative du bien situé à [Localité 5], laquelle permettra de fixer l’indemnité d’occupation due par M. [Z] [W], ainsi que les indemnités dues au titre de sa mauvaise gestion de l’hôtel situé au [Adresse 4] à [Localité 5]. Ils sollicitent qu’il soit demandé à l’expert d’identifier et de décrire les travaux de structure qu’il a effectués sur l’immeuble litigieux et de déterminer s’ils ont été effectués dans les règles de l’art. Ils rappellent que, depuis 2002, M. [Z] [W] s’est accaparé la gestion de l’hôtel et l’occupe exclusivement au détriment des autres indivisaires. Ils estiment que c’est donc à tort que le premier juge a rejeté les demandes de condamnation des intimés à ce titre. Ils font valoir que M. [Z] [W] a toujours refusé l’accès de cet hôtel aux autres indivisaires depuis 2018, et les a complètement écartés par l’entremise de l’entreprise individuelle qu’il a créée en 2002. Ils indiquent que l’exploitation par M. [Z] [W], en son nom personnel, des biens indivis s’est faite sans droit ni titre. Ils précisent que, dans son rapport, l’administrateur a ainsi précisé qu’un manager de transition était impossible à mettre en place compte tenu de l’exploitation exclusive du bien indivis par M. [Z] [W]. Il est donc demandé à la cour d’ordonner une expertise du bien aux fins d’évaluer la valeur locative pour déterminer cette indemnité d’occupation. A titre subsidiaire, le loyer annuel ayant selon eux été évalué, avant la crise du covid, à la somme de 60.000 euros, ils sollicitent donc la condamnation de M. [Z] [W] à verser à l’indivision la somme de 60.000 euros par an entre les années 2002 et 2020, et de 40 000 euros par an à compter de 2020 jusqu’à son départ effectif.

S’agissant du bien de [Localité 3], les intimés font valoir que l’appelant vit exclusivement, avec sa femme, dans la maison indivise, tandis que M. [C] [W] réside à [Localité 6] avec son épouse et ses deux enfants que Mme [R] [W] vit en Suisse avec son mari et son fils et qu’ils n’ont aucun accès à la maison occupée par M. [Z] [W], ce dernier leur en ayant refusé l’accès, de la même manière qu’il a refusé l’accès à l’hôtel. Ils indiquent que ce dernier a changé les serrures de la maison et souscrit un contrat d’électricité à son nom personnel. Ils sollicitent donc qu’une indemnité d’occupation d’une valeur de 1600 à 1700 euros par mois soit mise à sa charge.

Concernant le bien d'[Localité 1], les intimés font valoir qu’il est erroné de prétendre que M. [C] [W] occupe ce bien de manière privative notamment en le louant et en conservant les fruits de ce bail, car ce bien est inoccupé et laissé à l’abandon. Par ailleurs, ils se prévalent d’un constat d’huissier établi à la demande de M. [Z] [W] pour affirmer que le bien semble « squatté » par quelqu’un qui se prétend être le cousin de « Monsieur [W] », sans plus de précisions. Ils estiment donc que la preuve de l’occupation privative exclusive de M. [C] [W] n’est pas rapportée, et demande la confirmation du jugement sur ce point.

Réponse de la cour

Sur les demandes d’expertise avant dire droit

23. Aux termes de l’article 146 du code de procédure civile, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour établir les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Il est de jurisprudence constante que le juge apprécie souverainement l’utilité d’une expertise, laquelle ne peut être ordonnée pour suppléer la carence des parties ni lorsqu’elle est dépourvue d’incidence sur la solution du litige.

24. En l’espèce, la cour constate que plusieurs éléments d’évaluation de la valeur locative des immeubles en question ont déjà été versés aux débats. Ces éléments permettent d’appréhender utilement la valeur locative des biens en cause, dont le premier juge a ordonné la licitation ; une expertise judiciaire, au vu des pièces déjà produites, n’aurait dès lors qu’une utilité limitée, les parties ayant par ailleurs la faculté de produire de nouvelles estimations en appel sans que la désignation d’un expert soit nécessaire. Dans ces conditions, la mesure d’expertise sollicitée, destinée à déterminer la valeur locative des biens, est dépourvue d’utilité concrète.

Par ailleurs, s’agissant de la demande des intimés tendant à demander à l’expert d’identifier et décrire les travaux de structure qu’il a effectués sur l’immeuble situé [Adresse 4] et à déterminer s’ils ont été effectués dans les règles de l’art, il est versé au dossier :

un rapport de vérification réglementaire après travaux de la société [3] en date de l’année 2023 ;

un courrier de la préfecture de police à l’attention de M. [Z] [W] suite à une visite lui notifiant un avis favorable à la poursuite de l’exploitation de l’hôtel en date du 9 novembre 2016 ;

une étude économique réalisée par un métreur-vérificateur-conseil en date du 9 septembre 2020 portant sur la nature et le coût global des travaux réalisés dans l’hôtel entre 2004 et 2020,

un rapport d’architecte sur les travaux réalisés à l'[2] sur la période 2020-2024.

25. Au vu de l’ensemble de ces éléments, la cour estime que la nature et la qualité des travaux effectués par M. [Z] [W] dans l’immeuble litigieux sont suffisamment documentés et ne nécessitent pas que soit ordonnée une expertise judiciaire.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes d’expertise.

Sur l’indemnité d’occupation du bien situé à [Localité 5] (murs et fonds de commerce) :

17. En droit, aux termes de l’article 815-9, alinéa 1er, du code civil, l’indivisaire qui jouit privativement du bien indivis est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

L’existence d’une telle indemnité d’occupation suppose la jouissance exclusive du bien indivis par l’un des indivisaires, cette jouissance entraînant une impossibilité de droit ou de fait, pour les indivisaires, d’user de la chose ; l’utilisation du bien indivis par les autres indivisaires doit ainsi être exclue par l’occupation privative. L’indemnité d’occupation est due même en l’absence d’occupation effective des lieux, dès lors que cette occupation est privative.

18. La particularité de l’espèce tient à la qualité d’exploitant du fonds de commerce de l’hôtel situé au [Adresse 4] à [Localité 5], exercée par M. [Z] [W] pendant plus de quinze ans au vu et au su des deux autres indivisaires qui se sont satisfaits de sa gestion au moins jusqu’à l’année 2020. M. [Z] [W] affirme, sans être contredit sur ce point par les intimés, avoir versé, en tant qu’exploitant du fonds de commerce pour le compte de l’indivision, à M. [C] [W] des salaires pour un montant total de 291 399 euros et à Mme [R] [W] une somme de 175 620 euros de « loyers », versements qui se sont arrêtés en 2017. Cela caractérise, au moins pour Mme [R] [W], la participation de l’indivisaire aux fruits de l’exploitation sur une période significative et pour des montants importants.

Il résulte de plus de l’ensemble des pièces versées au dossier que les intimés se sont désintéressés de la gestion du fonds de commerce sans justifier avoir sollicité d’y participer autrement qu’en en percevant des bénéfices, en tous cas avant l’engagement de la procédure pour désignation de l’administrateur judiciaire en 2020. Par ailleurs, cette désignation ne saurait suffire en elle-même à démontrer que M. [Z] [W] aurait « accaparé » le fonds de commerce et fait obstacle à la participation de ses coïndivisaires dès lors que la désignation de l’administrateur judiciaire en 2020 est intervenue, à leur demande, non sur le principe de la gestion exclusive du bien par M. [Z] [W], mais plutôt sur l’existence d’un débat sur la mauvaise gestion par M. [Z] [W] ainsi qu’en raison de désaccords dans la fratrie. Il doit être précisé par ailleurs que la « révocation de sa gérance de fait » invoquée par les intimés résulte d’un courrier émanant de leur conseil en date du 8 novembre 2021, soit postérieurement à la désignation de l’administrateur judiciaire, de sorte que cette révocation n’a eu aucun effet.

Ensuite, il est constant que M. [Z] [W] a lui-même effectué de très lourds travaux d’amélioration du bien indivis pour le rendre conforme aux nouvelles réglementations et lui permettre de poursuivre l’accueil du public, sans aucune opposition des autres indivisaires, et ce alors même que M. [C] [W], qui a travaillé pendant des années à l’hôtel en tant que « surveillant », et ne s’y est jamais opposé. De plus, il résulte de la note du cabinet [4] sur l’indivision [W] commandée par l’administrateur judiciaire qu’ «il y a lieu de considérer qu'[A] [W] bénéficiait d’un mandat de ses coïndivisaires pour réaliser des actes d’administration (') en l’espèce, [C] [W] et [R] [S] ont indiqué lors de la réunion du 11 mai 2021 avoir demandé à leur frère de gérer l’hôtel ». De surcroît, l’administrateur judiciaire relevait qu’aucun écrit n’a jamais été régularisé par les intimés pour demander des comptes sur l’exploitation du fonds de commerce par leur frère.

Les intimés ne justifient donc pas que l’appelant ait fait obstacle à leur droit en tant qu’indivisaires du fond. Le simple fait que M. [Z] [W] ait créé une entreprise individuelle, non dotée de la personnalité morale, pour exploiter ce fonds n’est pas suffisant pour démontrer que cette exploitation a été exclusive des autres indivisaires dès lors qu’il était précisé sur les différents récépissés de déclarations d’exploitation délivrés par la préfecture à M. [Z] [W] que ce dernier était seulement copropriétaire du fonds ou que ce fonds appartenait à l’indivision [W]. S’agissant de l’occupation privative et exclusive des murs de l’immeuble, les intimés n’en justifient pas plus, étant rappelé qu’il est constant que M. [Z] [W] réside dans la maison indivise de [Localité 3] et que M. [C] [W] indique avoir travaillé à l’hôtel entre 2005 et 2018 et produit justement plusieurs attestations prouvant qu’il s’y trouvait régulièrement, en tant que « surveillant ». Par ailleurs, l’attestation d’une employée de l’hôtel, Mme [Y], décrit M. [C] [W] comme venant régulièrement contrôler les recettes, précisant que « tous les salariés étaient sous l’autorité du Docteur [F] qui passe, contrôle et prend les enveloppes ». M. [B], autre employé de l’hôtel, témoigne par ailleurs : « Je connaissais Monsieur [C] comme le frère et aussi le copropriétaire de l’hôtel ». M. [C] [W] ne saurait dès lors sérieusement arguer d’une quelconque exclusion de son droit de jouir des murs de l’immeuble comme du fonds de commerce, dès lors qu’il se présentait ou était présenté aux employés de l’hôtel comme l’un des copropriétaires, qu’il était très souvent présent sur place et qu’il s’immisçait régulièrement dans la gestion du fonds.

19. Il en résulte que les intimés ne rapportent pas la preuve d’une appropriation exclusive du fonds et de l’immeuble ni d’une exclusion de leur droit de jouissance justifiant la condamnation de M. [Z] [W] à verser à l’indivision une indemnité d’occupation.

La demande au titre de l’indemnité d’occupation de l’immeuble et du fonds de commerce sera donc rejetée et le jugement confirmé de ce chef.

Sur l’indemnité d’occupation du bien immobilier situé à [Localité 3] :

20. En l’espèce, s’il est constant que M. [Z] [W] réside dans le bien de [Localité 3], qui constituait l’ancienne maison familiale de la fratrie, les intimés ne démontrent pas qu’au-delà de cette résidence, ce dernier ait fait obstacle à leur propre jouissance du bien, étant précisé que le fait que Mme [R] [W] habite en Suisse et M. [C] [W] à [Localité 6] ne suffit pas, en soi, à caractériser une telle exclusion.

La cour remarque par ailleurs que les domiciliations bancaires de M. [C] [W] apparaissaient toujours à l’adresse de [Localité 3] en 2019, alors qu’il indique vivre à [Localité 6] depuis janvier 2004, que des factures de fourniture d’internet lui étaient toujours adressées à [Localité 3] en 2022, et que certains courriers adressés à Mme [R] [W], notamment l’estimation de la maison qu’elle produit aux débats, le lui sont également à cette adresse. Ensuite, les intimés produisent eux-mêmes un échange de mails avec leur conseiller EDF en date du 15 avril 2020 au sujet d’un changement de fournisseur d’électricité initié par M. [Z] [W], dans lesquels ils mentionnent vouloir conserver « le contrat EDF que nous avons chez vous » et s’opposer à sa résiliation, prouvant par là-même qu’au moins jusqu’à cette date, ils pouvaient jouir du bien, dès lors qu’ils en payaient les factures et que l’identifiant internet du compte rattaché à ce contrat d’énergie était la boîte mail de M. [C] [W]. Il résulte par ailleurs que ce changement, effectué à la demande de M. [Z] [W], n’a en réalité été qu’un changement de fournisseur et que les factures postérieures étaient toujours établies aux noms des trois indivisaires.

S’il est versé aux débats un mail écrit par M. [Z] [W] expliquant qu’il avait « fait changer les clés » dans un mouvement d’humeur pour empêcher M. [C] [W] de venir voler des documents, il ressort également d’une attestation de M. [V] [B], que M. [Z] [W] a fait remettre par la suite à l’été 2019 une des trois clefs de la maison de [Localité 3] à son frère, pour que celui-ci en fasse un double, ce qui exclut l’existence d’une exclusion durable.

21. Dès lors, en l’absence de preuve d’un empêchement effectif et durable imputable à M. [Z] [W], la jouissance privative n’est pas établie, et le jugement sera donc confirmé.

Sur l’indemnité d’occupation du bien immobilier situé à [Localité 1] :

21 bis. La cour, comme le tribunal de première instance, constate l’absence d’élément de nature à lui permettre établir l’existence d’une occupation exclusive ou non de la part de M. [C] [W]. Le constat d’huissier en date du 3 juin 2024 ne permet en effet pas de statuer sur ce point. Si l’occupation des lieux, à cette date, est démontrée, les liens entre l’individu occupant les lieux et les parties ne sont pas établis. De même l’existence d’un bail ou du paiement d’un loyer n’est pas plus démontré. Il n’est pas sérieux pour les intimés de prétendre que les lieux seraient « squattés » à leur insu, dès lors qu’aucune effraction n’a eu lieu et dès lors que la personne y résidant au moment du constat d’huissier indiquait que son cousin « Monsieur [W] » lui avait laissé les clefs. Toutefois, compte-tenu de l’imprécision du constat, qui ne précise ni le prénom de ce « M. [W] », ni si cette personne payait un loyer, et en l’absence de pièces faisant état d’éléments plus précis, la cour ne dispose pas d’éléments pour considérer que M. [C] [W] a fait un usage privatif de ce bien en excluant les autres indivisaires.

22. Dans ces conditions, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de M. [Z] [W] tendant à mettre à la charge de M. [C] [W] une indemnité d’occupation.

3. Sur la demande d’attribution préférentielle du bien situé [Adresse 4] à [Localité 5]

Le jugement a rejeté la demande d’attribution préférentielle formée par M. [Z] [W], estimant d’une part que les conditions légales de l’attribution préférentielles prévue par l’article 831-2 du code civil n’étaient pas remplies, l’intéressé ne résidant pas dans le bien, et d’autre part qu’il ne justifiait pas de sa capacité à régler la soulte nécessairement due à ses coïndivisaires en cas d’attribution.

Moyens des parties

26. M. [Z] [W] rappelle que les conditions dont doit s’assurer le juge du fond pour ordonner l’attribution préférentielle consistent à s’assurer de la qualité d’héritier de celui qui la demande, de sa propriété ou copropriété de l’entreprise au jour de la succession et sa participation effective à l’exploitation de ladite entreprise. Il critique le jugement entrepris, faisant valoir que la résidence dans le bien n’est pas le critère de l’attribution préférentielle sur laquelle il fonde sa demande, l’article 831 du code civil prévoyant explicitement la reprise de l’entreprise à laquelle le demandeur participe et de la propriété du bien servant à l’exercice de sa profession. Il indique justifier que sa situation financière lui permet de souscrire tout prêt permettant de couvrir la soulte qui sera due, à hauteur de 1.876.000 euros, puisqu’il demande à ce que l’hôtel lui soit attribué pour une valeur totale de 2 800 000 euros. Il indique que les intimés s’appuient sur une unique estimation à 4 millions d’euros, pour autant que l’hôtel soit entièrement transformé en logement ou en bureaux, sans mentionner les coûts des lourds travaux nécessaires préalables pour aboutir à cette valeur. Il rappelle que l’administrateur a demandé et obtenu une autorisation de vendre à 2 millions d’euros, le bien n’ayant d’ailleurs nullement trouvé preneur, ce qui serait fort étonnant s’il était valorisé au double. Il indique qu’il a un attachement démesuré pour ce bien hérité de ses parents qu’il exploite depuis plus de 20 ans, ce qui le pousse, contre l’avis de son entourage, à le surpayer et à en solliciter l’attribution pour une valeur de 2 800 000 euros.

27. Les intimés sollicitent le rejet de la demande d’attribution préférentielle et la confirmation du jugement ayant ordonné la licitation du bien. Ils indiquent que, si les articles 831 et 831-2 du code civil devaient s’appliquer, ce qu’ils contestent, l’exploitant du fonds de commerce étant l’entreprise individuelle de M. [Z] [W] et non M. [Z] [W] en tant que personne physique, elles ne pourraient en tout état de cause s’appliquer que pour le fonds de commerce indivis, et non pour le bien immobilier. Ils rappellent que l’hôtel n’est pas exploité convenablement par M. [Z] [W] et que dans ces conditions, son maintien dans le bien ou dans le fonds est contraire à l’intérêt global des copartageants qui doivent s’en séparer rapidement. Ensuite, ils font valoir que M. [Z] [W] n’a pas les capacités financières de régler cette soulte. Enfin, si ce dernier propose un rachat à 1, 3 millions d’euros, les intimés estiment que le bien en vaut trois fois plus, expliquant que de nombreuses évaluations ont estimé le bien immobilier à près de 4 millions d’euros en le revendant à des promoteurs en vue d’une transformation en immeuble de rapport.

Réponse de la cour

28. Aux termes de l’article 831 du code civil :« Le conjoint survivant ou tout héritier copropriétaire peut demander l’attribution préférentielle, par voie de partage, à charge de soulte s’il y a lieu, de toute entreprise agricole, commerciale, industrielle, artisanale ou libérale, ainsi que du droit au bail du local servant à l’exploitation et des objets mobiliers servant à l’exercice de la profession. Il peut également demander l’attribution préférentielle de la propriété ou du droit au bail du local qui lui sert effectivement d’habitation, s’il y avait sa résidence à l’époque du décès, ainsi que du mobilier le garnissant. »

L’article 831-2 du code précité prévoit que « l’attribution préférentielle peut également être demandée par tout héritier copropriétaire d’une entreprise, dès lors qu’il y participe ou y a participé »

Aux termes de l’article 832 du même code: « L’attribution préférentielle est de droit pour le conjoint survivant concernant le logement et le mobilier le garnissant dans les conditions prévues à l’article 831-3. Dans les autres cas, elle est facultative. »

Enfin, aux termes de l’article 815 du Code civil : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention. »

Il résulte de ces dispositions que l’attribution préférentielle constitue une modalité du partage ouverte à tout héritier copropriétaire remplissant les conditions légales, et qu’elle peut porter, s’agissant d’une activité professionnelle, tant sur l’entreprise elle-même que sur les biens nécessaires à son exploitation.

29. En l’espèce, il est constant que M. [Z] [W] a la qualité d’héritier copropriétaire des biens dépendant de l’indivision successorale et qu’il exploite, depuis plus de vingt années, le fonds de commerce d’hôtel dépendant de cette indivision, dont l’activité est exercée dans les murs litigieux.

Contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, la condition tenant à la résidence dans les lieux n’est exigée par l’article 831 du code civil que pour l’attribution préférentielle d’un bien à usage d’habitation, et non lorsque la demande porte, comme en l’espèce, sur une entreprise et les biens servant à son exploitation. Dès lors, la circonstance que M. [Z] [W] ne réside pas dans l’immeuble est indifférente à l’appréciation du bien-fondé de sa demande.

Par ailleurs, tant le fonds de commerce que les murs dans lesquels il est exploité doivent être regardés comme des biens servant effectivement à l’exercice de l’activité professionnelle au sens des dispositions précitées, de sorte qu’ils peuvent faire l’objet d’une attribution préférentielle au profit de l’héritier qui en assure l’exploitation.

Il s’ensuit que M. [Z] [W] remplit les conditions légales pour solliciter l’attribution préférentielle, tant du fonds de commerce que de l’immeuble dans lequel celui-ci est exploité.

En l’espèce, il ressort des nombreuses pièces produites par les parties que M. [Z] [W] a assuré la gestion effective du fonds de commerce pendant plus de vingt années, jusqu’à la désignation d’un administrateur provisoire, et qu’il a ainsi entretenu un lien étroit, ancien et constant avec le bien litigieux, qu’il s’est efforcé de maintenir et d’exploiter sans concours financier de ses coïndivisaires, dans un contexte réglementaire complexe et alors que le bien en question était à l’origine très dégradé.

Dans ces conditions, l’attribution préférentielle sollicitée apparaît conforme à la finalité des textes, qui tendent à assurer la continuité de l’exploitation des entreprises dépendant d’une indivision successorale et à privilégier l’héritier qui y participe effectivement.

S’agissant de la valeur des biens, M. [Z] [W] sollicite leur attribution pour une valeur globale de 2 800 000 euros. Il ressort des éléments versés aux débats que, d’une part, l’administrateur provisoire a été autorisé, le 31 mars 2022, à procéder à la vente de l’immeuble pour un prix minimal de 2 000 000 euros, selon avis de valeur versé au dossier, sans que cette vente n’ait par ailleurs aboutie, et que, d’autre part, le fonds de commerce a été évalué le 30 juillet 2021 à la demande de l’administrateur judiciaire, par l’agence [5] qui concluait à une valeur de 600 000 euros. Les estimations plus élevées invoquées par les intimés reposent sur des hypothèses de transformation du bien impliquant la réalisation de travaux lourds, dont le coût n’est pas précisément chiffré, de sorte qu’elles ne peuvent être retenues comme reflétant la valeur actuelle du bien dans son état et son usage.

Dans ces conditions, la valeur globale de 2 800 000 euros retenue par M. [Z] [W] apparaît cohérente au regard des données du marché et des éléments objectifs produits.

Enfin, s’agissant de la capacité de M. [Z] [W] à acquitter la soulte, celui-ci verse aux débats une attestation de faisabilité émanant de la société [6], datée de janvier 2025, aux termes de laquelle l’acquisition projetée, pour un montant de 1 876 000 euros outre frais et travaux, est réaliste et susceptible d’être financée au moyen d’un ou plusieurs prêts sur une durée de quinze ans.

Cet élément est de nature à établir que M. [Z] [W] dispose des capacités financières nécessaires pour faire face au paiement de la soulte mise à sa charge, aucune pièce contraire suffisamment probante n’étant produite par les intimés.

Il y a lieu, dès lors, d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande d’attribution préférentielle et ordonné la licitation du bien, et de faire droit à la demande d’attribution formée par M. [Z] [W].

30. En conséquence, il convient d’ordonner, dans le cadre du partage de l’indivision, l’attribution préférentielle à M. [Z] [W] du fonds de commerce et de l’immeuble dans lequel il est exploité, pour une valeur globale de 2 800 000 euros, à charge pour lui de verser à ses coïndivisaires une soulte calculée par le notaire saisi par des opérations de comptes, liquidation et partage, et destinée à rétablir l’égalité entre les copartageants.

4. Sur la licitation des biens immobiliers situés à [Localité 3] et à [Localité 1]

Le tribunal a ordonné la licitation de ces deux biens, pour une valeur de 450 000 euros ([Localité 3]) et 85.000 euros ([Localité 1]) indiquant que ceux-ci ne sont pas facilement partageables en nature et que les intimés souhaitent depuis des années sortir de l’indivision.

Moyens des parties

31. L’appelant rappelle que la licitation doit avoir un caractère subsidiaire et ne doit être envisagée en dernier recours, uniquement lorsque toutes les autres alternatives ont échoué, qu’il s’agisse du partage en nature, du recours à une soulte ou d’une division matérielle des biens. Il indique que les biens de l’indivision peuvent parfaitement être partagés commodément et sans perte au sens de l’article 1686 du Code civil.

Les intimés demandent la confirmation du jugement sur ce point.

Réponse de la cour

32. Aux termes de l’article 815 du code civil : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention.»

Aux termes de l’article 1377 du code de procédure civile, le tribunal ordonne la vente par licitation lorsque les biens ne peuvent être commodément partagés ou attribués. Enfin, aux termes de l’article 1686 du code civil : « Si une chose commune à plusieurs ne peut être partagée commodément et sans perte, ou si dans un partage fait de gré à gré des biens communs, il y a des biens qui ne peuvent être aisément partagés, la vente s’en fait aux enchères, et le prix en est partagé entre les copropriétaires. »

Il résulte de ces dispositions que la licitation constitue une modalité du partage lorsque les biens indivis ne peuvent faire l’objet ni d’un partage en nature, ni d’une attribution préférentielle, dans des conditions permettant de préserver l’égalité entre les copartageants.

33. En l’espèce, s’agissant du bien situé à [Localité 3], M. [Z] [W], qui sollicitait son attribution préférentielle en première instance, ne présente aucun moyen au soutien de son appel à l’encontre du chef du jugement ayant ordonné sa licitation.

S’agissant du bien situé à [Localité 1], il est également constant que M. [Z] [W] ne développe aucun moyen au soutien de son appel à l’encontre du chef du jugement ayant ordonné sa licitation.

34. Dès lors, en l’absence de contestation utile de ces chefs du dispositif, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris de ces chefs.

5. Sur la demande de rémunération au titre de la gestion du fonds de commerce

Le jugement a débouté M. [Z] [W] de sa demande de rémunération au motif que celui-ci avait géré le fonds de commerce sans remettre à ses coïndivisaires d’éléments comptables permettant de s’assurer de la bonne exploitation de l’hôtel. De plus, le jugement indiquait que le fait qu’il occupe une partie de l’hôtel pouvait être considéré comme la juste rétribution de la gestion effectuée.

Moyens des parties

35. M. [Z] [W] fait valoir qu’il dispose à l’encontre de l’indivision d’une créance correspondant à la rémunération de sa gestion du fonds de commerce d’hôtel indivis, à hauteur de 132.000 euros. Il indique que sa gestion a permis de générer des résultats satisfaisants car l’hôtel est devenu bénéficiaire et qu’aucune faute au préjudice de l’indivision ne peut lui être reprochée, s’étant au contraire totalement dévoué à l’exploitation du bien dans la limite de son état et de ses propres moyens. Il affirme que l’exploitation de l’hôtel n’a jamais été aussi favorable, du fait tout particulièrement du contrat d’hébergement conclu fin 2021 avec l’association [7] qui permet un taux de remplissage de presque 100% depuis plusieurs années. Il rappelle que l’hôtel est en conformité avec l’ensemble de la réglementation, sous la réserve de la problématique PMR et de la présence de plomb. Il allègue que de nombreuses dettes sur le plan professionnel sont en outre prélevées directement sur son compte personnel et non sur les comptes des indivisaires, alors que toute dette d’exploitation aurait dû être partagée. Il indique ne s’être versé le plus souvent aucune rémunération ou une rémunération très faible. Il sollicite dès lors une indemnité en tant que rémunération complémentaire, au titre de sa gestion de l’hôtel comme entreprise individuelle à hauteur de 132.000 euros correspondant à une somme de 6.000 euros par an.

36. À l’inverse, les intimés estiment que la gérance du fonds par M. [Z] [W] étant illégitime, sa demande de rémunération devra être rejetée à ce titre. Ils font valoir que la cour se retrouve sans élément comptable pour la fixer ou l’accueillir, les éléments produits par M. [Z] [W] étant non probants. Ils rappellent que l’exploitation de l’hôtel par l’appelant a selon eux été catastrophique, le fonds de commerce ayant perdu l’un de ses éléments, à savoir le bar-restaurant et la licence IV attachée, ce qui représente une perte de valeur considérable pour l’indivision. Enfin, ils affirment que M. [Z] [W] se verse depuis l’origine, par le biais de son entreprise individuelle, une rémunération qualifiée de « confortable ».

Réponse de la cour

37. Aux termes de l’article 815-9 du Code civil : « Chaque indivisaire a le droit d’user et de jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision. L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité. »

Aux termes de l’article 815-12 du Code civil : « L’indivisaire qui gère un ou plusieurs biens indivis a droit à la rémunération de son activité, dans les conditions fixées à l’amiable ou, à défaut, par décision de justice. »

En outre, conformément à l’article 1353 du Code civil : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Il résulte de ces dispositions que si l’indivisaire qui assure la gestion d’un bien indivis peut prétendre à une rémunération, encore faut-il qu’il justifie, d’une part, de la réalité et de l’étendue de sa gestion, et, d’autre part, des éléments permettant à la juridiction d’en fixer le montant de manière objective et vérifiable.

38. En l’espèce, M. [Z] [W] sollicite la condamnation de l’indivision à lui verser une somme de 132.000 euros au titre de la rémunération de la gestion du fonds de commerce indivis, correspondant, selon ses propres écritures, à une somme de 6.000 euros par an.

Toutefois, il convient de relever que, pour justifier de sa demande, M. [Z] [W] verse aux débats les seules pièces suivantes :

les bilans des années 2018 et 2019,

son avis d’imposition de l’année 2012,

une attestation comptable mentionnant des bénéfices sur la période 2018 à 2023,

un bilan pour l’exercice 2024.

La cour ne peut que constater que ces éléments présentent un caractère lacunaire et parcellaire. En effet, les bilans produits ne couvrent qu’une partie limitée de la période d’exploitation, sans permettre de l’appréhender de manière continue et cohérente. L’avis d’imposition de l’année 2012, ancien et isolé, est sans pertinence pour apprécier les revenus tirés de la gestion litigieuse sur la période concernée. L’attestation comptable relative aux bénéfices des années 2018 à 2023, non accompagnée des pièces comptables détaillées correspondantes, ne permet pas davantage de vérifier la réalité, la consistance et la répartition des résultats allégués. Enfin, le bilan de l’exercice 2024, pris isolément, ne saurait suppléer l’absence d’une vision d’ensemble de la gestion sur la durée invoquée.

Ainsi, la cour n’est pas en mesure, au vu de ces seuls éléments, d’apprécier de manière précise et globale les revenus effectivement retirés par M. [Z] [W] de l’exploitation du fonds de commerce indivis, ni même de déterminer si celui-ci a déjà perçu une rémunération, directe ou indirecte, au titre de cette gestion.

Il convient en outre de relever que M. [Z] [W] ne fournit aucune explication quant aux modalités de calcul de la somme de 132.000 euros qu’il sollicite, se bornant à indiquer un montant annuel forfaitaire de 6.000 euros sans en justifier le principe ni le fondement.

39. Dans ces conditions, et alors qu’il appartient à M. [Z] [W] de rapporter la preuve tant du principe que du montant de la rémunération qu’il revendique, et la cour ne pouvant ordonner une expertise pour suppléer la carence des parties dans l’administration de la preuve, c’est à bon droit que les premiers juges ont retenu que les pièces produites étaient insuffisantes pour statuer sur la demande de rémunération.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté M. [Z] [W] de sa demande de rémunération au titre de la gestion du fonds de commerce.

6. Sur les indemnités au titre des travaux

Le jugement a débouté M. [Z] [W] de sa demande de créance à l’encontre de l’indivision correspondant à la rémunération des travaux qu’il a effectué au motif qu’il ne justifiait pas de l’existence de ces travaux et que l’hôtel serait à l’abandon.

Moyens des parties

40. L’appelant fait valoir qu’il a réalisé directement, de sa main, de très importants travaux dans l’hôtel qui ont permis d’assurer la continuité de l’exploitation et sollicite à ce titre une « rémunération » à hauteur de 375.909 euros. Il fait valoir que cet hôtel a fait l’objet d’un soin constant et de travaux réguliers, notamment pour remettre le bâtiment principal en conformité aux normes techniques, travaux sans lesquels l’établissement aurait fermé. De 2001 jusqu’à ce jour, il indique avoir effectué, sans protection sociale, de nombreux travaux de conservation et d’amélioration, alors qu’il percevait une très modeste rémunération, par exemple 6.500 euros annuels en 2012 et ne recevait aucune aide financière des intimés. Il affirme avoir accompli, le plus généralement de ses mains, des travaux structurels particulièrement importants. Il indique avoir notamment réalisé lui-même, entre 2003 et 2008, la construction lente, étage par étage, de 25 salles de bains avec WC, la mise en place d’une superstructure en acier pour pallier l’absence de murs porteurs, la mise en place de 40 portes coupe-feu et la mise en conformité des sols et cloisons; entre 2011 et 2013, il affirme avoir lui-même réalisé des travaux de cloisonnement de huit niveaux, la mise aux normes de l’électricité générale avec près de 10 kilomètres de câbles électriques, le changement de 35 fenêtres, ainsi que la sécurisation des escaliers et issues de secours, outre l’entretien quotidien de l’hôtel concernant l’électricité, le chauffage et la plomberie.

Il fait valoir ensuite que ces travaux lourds, extrêmement importants, suivis et contrôlés par l'[3], permettaient la mise aux normes de l’établissement. Il indique que ses efforts étaient validés par un avis favorable à l’exploitation de la part de la commission de sécurité de la Préfecture de police en date du 5 juin 2018 et rappelle que le coût total des travaux ainsi réalisés a fait l’objet d’une évaluation par un métreur, qui l’estimait à 207.000 euros hors taxes entre 2002 et 2020 en retenant plus de 20.000 heures de travail sur cette période de près de 20 années. Ce métreur en déduisait que le coût de ces travaux aurait été de 613.000 euros hors taxes s’il avait été réalisé par des salariés, et de 1.321.000 euros hors taxes si les travaux avaient été réalisés par une entreprise de travaux de construction. L’appelant indique que ces coûts n’auraient pu être supportés par l’indivision, faute de moyens. Enfin, s’agissant des travaux réalisés postérieurement par M. [Z] [W], entre 2020 et 2024, et dont il justifie par constats d’huissier, ils ont été évalués par un architecte à 168.909 euros, soit un total depuis 2003 de 375.909 euros.

41. Les intimés indiquent que l’appelant a hérité d’un hôtel très bien entretenu et très bien géré par le défunt, et ses ayants droit, avant son décès et qu’il a tout détruit. Ils indiquent à titre d’exemple qu’il a fait fermer 6 chambres sur cour, ce qui a fait perdre la somme de 2 000 000 d’euros de manque à gagner sur 20 ans à l’indivision. De même, il a fermé le restaurant et a fait perdre la licence IV de l’hôtel pour non exploitation. Les seuls travaux qu’il a réalisés, sont les planchers qu’il a prétexté avoir réalisés lui-même, sans entreprise, sans expertise ni compétence, et sans aucune garantie décennale. Ils rappellent que l’hôtel était évalué dans l’acte de partage établi en 2002 à 297.000 euros, ce qui est conséquent pour son époque. Enfin, ils font valoir que M. [Z] [W] ne fournit aucune facture qu’il aurait acquittée personnellement, et qu’il a réalisé de lui-même des travaux importants, touchant à la structure du bien, sans aucune consultation ni accord des autres indivisaires, sans respect des règles strictes de l’art, sans l’appui ni d’un maître d''uvre professionnel, ni d’un bureau d’études techniques, faisant courir un risque sérieux pour le bien et les coïndivisiaires.

Réponse de la cour

42. Aux termes de l’article 815-13 du code civil : « Lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu’elles ne les aient point améliorés. Inversement, l’indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute ».

Il résulte de ces dispositions que l’indivisaire qui a exposé, sur ses deniers personnels, des dépenses nécessaires à la conservation ou à l’amélioration d’un bien indivis est fondé à en obtenir remboursement, dès lors que ces dépenses ont été utiles et ont contribué à la préservation ou à l’augmentation de la valeur du bien.

43. En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que M. [Z] [W] a personnellement réalisé, sur une période s’étendant de 2003 à 2024, d’importants travaux au sein de l’immeuble à usage hôtelier dépendant de l’indivision. Les travaux initiés pendant ces années ont permis au fonds de commerce d’être exploité, puisqu’il est constant que, sans ceux-ci, l’autorisation préfectorale d’exploitation n’aurait pas été délivrée et reconduite depuis 2018.

S’agissant en premier lieu de la réalité des travaux réalisés et du fait qu’ils ont bien été menés par l’appelant, celui-ci en justifie par la production de deux constats d’huissier, des procès-verbaux de la commission de sécurité en 2013, par de nombreux échanges de courriels qu’il a pu avoir avec les bureaux d’étude tels que [8], [9] ou [10] ou avec le certificateur [3], mais aussi dans l’ensemble des courriers qu’il a adressés à la préfecture de police, notamment pour solliciter des délais supplémentaires avant les visites de contrôle.

De plus, le rapport de situation rédigé le 20 janvier 2026 par l’architecte [11], Mme [P] [E], indique dans sa conclusion :

« Par cette analyse, je confirme que c’est bien M. [Z] [W] qui a conduit ces travaux et mis en place tout l’aspect technique et documentaire de mise aux normes d’un immeuble ancien. Il a réalisé lui-même des tâches physiques attribuées couramment à des entreprises du bâtiment. Le rapport VRAT en atteste et confirme la réussite de l’implication hors nomes de M. [Z] [W] pour sauver son établissement. Il a réussi à lever l’avis défavorable à l’exploitation émis par la Préfecture de police et ainsi éviter une fermeture administrative qui aurait empêché toute exploitation ultérieure. La Commission de sécurité a émis un avis favorable grâce aux travaux de M. [W] ».

Les pièces produites établissent également que les travaux réalisés ont fait l’objet de validations par les organismes agréés, s’agissant en particulier des installations de gaz, des installations électriques, des dispositifs de détection incendie ainsi que des mesures de protection des salariés et du public.

À cet égard, l’établissement a obtenu un avis favorable à l’exploitation délivrée par la commission de sécurité de la préfecture de police le 5 juin 2018, avis qui a été renouvelé depuis, ce qui atteste de la conformité des travaux réalisés aux exigences réglementaires applicables aux établissements recevant du public. Il est donc erroné d’affirmer que l’hôtel est à l’abandon et ne reçoit plus de clientèle, comme l’a fait le tribunal de première instance, ou que celui-ci est sous le coup d’une suspension administrative, comme l’écrivent les intimés.

S’il est constant, comme le reconnaît M. [Z] [W] dans un courriel adressé à ses coïndivisaires en date du 12 avril 2018, que les travaux ont été réalisés sans recours à des entreprises professionnelles, ce qui est susceptible d’emporter des conséquences en termes de garanties, notamment décennales, il n’en demeure pas moins que l’ensemble des travaux a été validé a posteriori par les organismes compétents, de sorte que leur qualité doit être regardé comme établie.

Par ailleurs, il n’est par ailleurs pas contesté que les intimés n’ont jamais participé financièrement à ces travaux, dont ils avaient connaissance pendant des années et qu’ils critiquent a posteriori, et alors même que les nouvelles normes imposées aux établissements relevant du public ont nécessité pour M. [Z] [W] un investissement physique et financier constant pendant 20 ans, effort nécessaire tant à la conservation du fonds qu’à la mise en conformité réglementaire de l’immeuble.

La cour estime donc que M. [Z] [W] est parfaitement fondé à solliciter une créance envers l’indivision au titre de l’ensemble des travaux réalisés entre 2003 et 2024.

S’agissant du montant de cette créance, il est versé au dossier :

Une étude économique réalisée par un métreur-vérificateur-conseil en date du 9 septembre 2020 estimant le montant des travaux entre 2002 et 2020 à 207 000 euros hors taxes.

Un rapport d’architecte sur les travaux réalisés à l'[2] sur la période 2020-2024. Celui rappelle que les travaux réalisés portent sur les mises aux normes réglementaires concernant la sécurité incendie des établissements recevant du public et sur les rénovations des chambres et parties communes d’établissement qui comprennent notamment, les réparations des surfaces, sols, murs, plafonds, le chauffage et la plomberie, l’électricité, la menuiserie, la couverture, la formation du personnel. Le rapport conclut à un coût total de 168 909 euros. Ce rapport indique que l’obtention d’un avis favorable à l’exploitation, comme c’est le cas en l’espèce, reste la valeur de référence de l’état satisfaisant de l’établissement quant à la sécurité du public ainsi que de sa salubrité.

44. La cour estime que ces éléments détaillés, précis et établis par des professionnels, sont suffisants pour statuer sur la créance de M. [Z] [W] à l’encontre de l’indivision et qu’il n’y a dès lors pas lieu d’ordonner une expertise judiciaire. En application de l’article 815-13 du code civil, le jugement entrepris sera en conséquence infirmé en ce qu’il a rejeté la demande de M. [Z] [W].

La cour, statuant de nouveau, fixe la créance de M. [Z] [W] à l’encontre de l’indivision, au titre des travaux réalisés entre 2003 et 2024, à la somme globale de 375 909 euros.

7. Sur la demande en restitution des sommes versées formée par l’appelant et sur les demandes en versement formées par les intimés

Le tribunal a rejeté la demande en restitution des sommes versées formée par l’appelant au motif que, compte tenu des éléments versés aux débats par les parties, il n’était pas possible de déterminer avec exactitude ce qui devait revenir à chacun et que seule la vente des biens indivis, notamment par le biais de la licitation, permettrait à chacun un partage loyal et équilibré.

Moyens des parties :

45. M. [Z] [W] sollicite de condamner Mme [R] [W] à restituer à l’indivision la somme de 175.620 euros qu’elle a indûment perçue entre 2005 et 2018, et de condamner M. [C] [W] à restituer à l’indivision la somme de 291 400 euros qu’il a indûment perçue entre 2005 et 2018. Il fait notamment valoir que les demandeurs ont exercé une pression constante à son encontre afin qu’il lui verse ces sommes, alors que l’exploitation n’a jamais dégagé véritablement de bénéfices. Il ajoute que ces sommes ont été versées à M. [C] [W] afin de le rémunérer en tant que « surveillant » de l’hôtel, précisant que celui-ci était médecin généraliste à temps plein et alléguant qu’il s’agissait d’un travail fictif. A titre subsidiaire, il sollicite qu’une expertise soit ordonnée afin de déterminer les sommes auxquelles il pourrait prétendre au titre du remboursement des sommes versées indûment aux intimés.

46. Les intimés sollicitent de débouter M. [Z] [W] de sa demande. Ils font notamment valoir, en se basant sur une « attestation comptable » produite par l’appelant, que ce dernier avait prévu de verser un loyer annuel à chaque coïndivisiaire de 16 800 euros. Or, ce loyer n’a été que partiellement versé à Mme [R] [W], et pas du tout à M. [C] [W]. Ils indiquent que l’appelant tente alors de confondre les salaires que M. [C] [W] a perçus au titre du travail effectif qu’il a effectué au sein de l’hôtel avec ces « loyers » qu’il ne lui a jamais versés. Ils affirment que les seules sommes que M. [C] [W] a perçues découlaient de son contrat de travail régulièrement conclu et parfaitement exécuté, en qualité de surveillant de l’hôtel, alors même qu’il était médecin. Ils indiquent demander que M. [Z] [W] soit condamné à verser la somme de 207.760 euros à M. [C] [W] au titre des loyers qu’il a comptabilisés pour chacun des indivisaires depuis 2005 jusque 2017, et qu’il n’a pas réglés. Ils demandent également sa condamnation sera également à verser à Mme [R] [W] la somme de 32 140 euros au titre des « loyers » non perçues jusqu’en 2017. Enfin, ils sollicitent sa condamnation à leur verser chacun la somme de 16.800 euros par an depuis 2018, jusqu’au partage et la sortie de l’indivision au titre de son exploitation de l’hôtel.

Réponse de la cour :

47. Aux termes de l’article 1353 du code civil, il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, selon l’article 815-13 du code civil, lorsqu’un indivisaire a exposé des dépenses pour le compte de l’indivision ou perçu des sommes excédant ses droits, il peut en être tenu compte lors des opérations de compte, liquidation et partage, à condition que ces créances soient établies dans leur principe et leur montant.

48. En l’espèce, l’examen des demandes réciproques des parties suppose, au préalable, de déterminer la nature juridique des sommes litigieuses, lesquelles sont alternativement présentées comme des loyers, des indemnités d’occupation, des quotes-parts de bénéfices issus de l’exploitation du bien indivis, des rémunérations salariales ou encore des sommes indûment perçues à la nature incertaine.

Il ressort des éléments produits que Mme [R] [W] a perçu, jusqu’en 2017, des versements trimestriels pour un total de 175.620 euros qualifiés de « loyers » mais s’analysant, au vu de leur périodicité et de leur origine, comme une possible répartition des fruits ou revenus de l’indivision. Ces versements semblent procéder d’un accord intervenu entre les indivisaires, dont l’existence peut être déduite de leur exécution pendant plusieurs années. Néanmoins, en l’absence de production de cet accord, qu’il soit écrit ou même précisément décrit, la cour n’est pas en mesure d’en apprécier ni la teneur exacte, ni les modalités, ni surtout le caractère équilibré entre les coïndivisaires, notamment au regard du montant annuel allégué de 16 800 euros par indivisaire.

S’agissant de M. [C] [W], il est constant qu’il n’a jamais perçu, comme Mme [R] [W], les sommes réclamées au titre des «loyers». Il est évident que les salaires versés à M. [C] [W], pour un montant total de 291.400 euros ne sauraient être assimilés à une distribution de fruits ou revenus de l’indivision, dès lors qu’ils constituent la contrepartie d’une prestation de travail, indépendante de la qualité d’indivisaire. En outre, si M. [Z] [W] soutient que ces rémunérations correspondraient à la rémunération d’un emploi fictif, il ne rapporte aucun élément de nature à établir ce caractère fictif, d’autant plus que c’est lui-même qui a versé ces salaires à M. [C] [W] pendant des années, de sorte que cette allégation ne peut être retenue.

Il s’ensuit que M. [Z] [W] ne démontre pas en quoi les sommes perçues par M. [C] [W] à hauteur de 291.400 euros à titre de salaire devraient être restituées à l’indivision.

S’agissant des demandes des intimés, la cour constate encore une fois que les parties produisent des éléments comptables fragmentaires, insuffisants et non corroborés par des pièces justificatives complètes, ne permettant ni de retracer avec fiabilité les flux financiers liés à l’exploitation de l’hôtel, ni de déterminer les droits respectifs de chacun des indivisaires. En particulier, le montant annuel de 16 800 euros, présenté comme correspondant à un « loyer », n’est étayé par aucun élément objectif permettant d’en comprendre le mode de calcul ou la justification économique. Les intimés eux-mêmes fondent leurs demandes sur un document produit par M. [Z] [W], lequel ne peut être utilement exploité en l’absence des pièces comptables complètes afférentes à l’exploitation. La situation financière de l’indivision apparaît particulièrement confuse, les parties entretenant elles-mêmes une ambiguïté persistante quant à la nature et à la destination des sommes en cause, sans fournir à la cour les éléments nécessaires à une reconstitution fiable des comptes.

49. Il en résulte que ni la créance alléguée par M. [Z] [W] au titre de sommes prétendument indûment perçues, ni celles invoquées par les intimés au titre de prétendus loyers impayés, ne sont établies dans leur principe et leur montant.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté la demande en restitution formée par M. [Z] [W]. Les demandes formées par M. [C] [W] et Mme [R] [W] seront également rejetées.

M. [Z] [W] sollicite, à titre subsidiaire, qu’une expertise soit ordonnée aux fins de déterminer les créances respectives des indivisaires au titre de l’exploitation du bien.

Il sera d’abord relevé qu’une mission de même nature a déjà été confiée à un administrateur judiciaire, lequel n’a pu la mener à bien faute de production de pièces comptables suffisantes par les parties. Dans ces conditions la mesure sollicitée aurait pour objet de reconstituer, en lieu et place des parties, des éléments comptables et financiers qu’il leur appartenait de produire, ce qui excède l’office d’une mesure d’instruction. Une expertise ne saurait pallier l’absence de production des pièces nécessaires à l’établissement des créances alléguées, ni suppléer la carence des parties dans l’administration de la preuve.

50. Il s’ensuit que la demande d’expertise formée par M. [Z] [W] doit être rejetée.

8. Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

51. M. [C] [W] et Mme [R] [W], qui succombent partiellement en leurs prétentions, seront condamnés aux dépens, les demandes qu’ils forment au titre de l’article 700 du code de procédure civile étant rejetées.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

52. M. [C] [W] et Mme [R] [W] seront condamnés à payer à M. [Z] [W] la somme de 3000 euros en application du même article. M. [Z] [W] sera en outre débouté de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance, et le jugement l’ayant condamné au titre de l’article 700 sera confirmé sur ce point.

DISPOSITIF

Par ces motifs, la cour :

Rejette la demande formée par M. [Z] [W] d’écarter le pièce n°59 des débats ;

Rejette la demande d’expertise avant-dire droit formée par M. [C] [W] et Mme [R] [W] ;

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

Débouté M. [Z] [W] de ses demandes au titre de :

La créance correspondant à la rémunération des travaux réalisés dans le fonds de commerce ;

L’attribution préférentielle du bien [Adresse 4], à [Localité 4] ;

' Ordonné, sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence de l’autre partie, ou celle-ci dûment appelée, la vente par adjudication à la barre du tribunal judiciaire de Paris auquel il est donné commission rogatoire à cette fin, du bien immobilier sis à [Adresse 4] à [Localité 4] (75), cadastre section CE n°[Cadastre 3] ;

Rappelé que cette vente aura lieu dans les conditions prévues aux articles 1271 à 1281 du code de procédure civile ;

Fixé la mise à prix à 2 000 000 euros avec faculté de baisse d’ un quart puis de la moitié en cas de carence d’enchères ;

Dit qu’il incombe à la partie la plus diligente de :

Constituer avocat dans le ressort de chacun des tribunaux du lieu de situation des immeubles afin qu’il assure la publicité et dépose le cahier des conditions de vente au greffe du tribunal ;

Communiquer le cahier des conditions de vente à l’autre indivisaire dès son dépôt au greffe du tribunal ;

Dit que la vente aura lieu selon le cahier des conditions de ventes préalablement déposé au greffe à la diligence de l’avocat poursuivant la licitation ;

Dit qu’il appartiendra à ce dernier de procéder à la publicité de la vente dans deux journaux locaux outre un journal d’annonces légales et éventuellement sur internet, et ce dans les conditions des articles R. 322-31 et R. 322-37 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Autorisé tout copartageant intéressé à faire visiter par le commissaire de justice de son choix les biens à vendre aux fins d’établissement du procès-verbal descriptif comprenant les informations prévues à l’article R. 322-2 du code des procédures civiles d’exécution et diagnostics obligatoires ;

Autorisé tout copartageant intéressé à faire procéder par le commissaire de justice de son choix à la visite des biens à vendre dans les jours précédant la vente ;

Dit que le commissaire de justice pourra pénétrer dans les lieux avec l’assistance, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins à condition d’avertir à chaque fois de sa venue les occupants des lieux au moins 7 jours à l’avance ;

Désigné Me [M] en qualité de séquestre pour recevoir le produit de la vente et le conserver jusqu’au partage sauf avance sur partage unanimement convenue par les indivisaires ou judiciairement octroyée ;

Et statuant à nouveau de ces chefs:

— Ordonne l’attribution à M. [Z] [W] de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] ainsi que du fonds de commerce exploité dans ces murs, pour une valeur globale de 2 800 000 euros, à charge pour lui de verser à M. [C] [W] et Mme [R] [W] une soulte, calculée par le notaire saisi par des opérations de partage, et destinée à rétablir l’égalité entre les copartageants ;

— Fixe la créance de M. [Z] [W] à l’encontre de l’indivision, au titre des travaux réalisés dans l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] entre 2004 et 2024, à la somme globale de 375 909 euros ;

Confirme le jugement pour le surplus des chefs dévolus à la cour ;

Et y ajoutant,

Condamne M. [C] [W] et Mme [R] [W] aux dépens de l’instance ;

Condamne M. [C] [W] et Mme [R] [W] à verser à M. [Z] [W] la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [C] [W] et Mme [R] [W] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,