ARRET N°446

JPF/KP

N° RG 19/02461 – N° Portalis DBV5-V-B7D-FZR7

S.A.R.L. LES VOILES DE NOIR MOUTIER

C/

Z

S.C.I. B C

S.C.P. Y-PRUD-H-I-X

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2^e Chambre Civile

ARRÊT DU 24 NOVEMBRE 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/02461 – N° Portalis DBV5-V-B7D-FZR7

Décision déférée à la Cour : jugement du 14 mai 2019 rendu(e) par le Tribunal de Grande Instance des SABLES D’OLONNE.

APPELANTE :

S.A.R.L. LES VOILES DE NOIRMOUTIER, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

Ile Nautique – Le Boucaud

[…]

Ayant pour avocat postulant M^e Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON – YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant M^e Hélène CERNIER, avocat au barreau de NANTES.

INTIMES :

G D Z

né le […] à […]

[…]

[…]

Ayant pour avocat plaidant M^e Frédéric MADY de la SELARL MADY- GILLET- BRIAND- PETILLION, avocat au barreau de POITIERS

S.C.I. B C, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[…]

[…]

Ayant pour avocat postulant M^e Gérald FROIDEFOND de la SCP B2FAVOCATS, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant M^e Michel PROUZERGUE, avocat au barreau de TULLE.

S.C.P. Y-L-H-I-X, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[…]

[…]

Ayant pour avocat plaidant M^e Frédéric MADY de la SELARL MADY- GILLET- BRIAND- PETILLION, avocat au barreau de POITIERS.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 07 Octobre 2020, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur J-K FRANCO, Président

Madame Sophie BRIEU, Conseiller

Monsieur Emmanuel CHIRON, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur J-K FRANCO, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE :

Par arrêtés préfectoraux en date des 2 juin 1981 et 28 septembre 1981, la Sarl Nautique 85 a bénéficié de deux concessions sur un terrain appartenant au département de la Vendée, et géré par la

commune de Noirmoutier-en-l’Ile (Vendée), sur la rive droite du port, pour l’exploitation d’un fonds de commerce de ventes de bateaux, accastillage, réparation et gardiennage :

— l’une, s’appliquant à un terrain de 220 m2, d’une durée de dix ans à compter du 1^er janvier 1980, sur laquelle elle a fait construire un atelier de 220 m²,

— l’autre, s’appliquant à un terrain de 44 m2, d’une durée de neuf ans à compter du ler janvier 1981, sur laquelle elle a fait édifier un magasin.

Par acte authentique en date des 23 et 28 mai 1991, reçu par G Baron, notaire associé à Saint J de Monts, la Sarl Nautique 85 a vendu à la SCI B C, pour un prix de 400 000 Francs, la construction à usage professionnel d’une superficie de 264 m² environ (surface au sol), édifiée sur le domaine public, et comprenant au rez- de-chaussée un magasin de 44 m², deux bureaux et un atelier d’environ 220 m², une réserve, et à l’étage un atelier; étant précisé que dans ce bâtiment est exploité un fonds de commerce de vente de bateaux, accastillage et réparation, appartenant au vendeur.

Par acte distinct du même jour, la SCI B C a consenti un bail à la Sarl Nautique 85 sur ces mêmes bâtiments.

Préalablement, par arrêté en date du 28 février 1991, le président du conseil général de la Vendée avait autorisé la SCI B C à occuper les terrains d’une superficie totale de 264 m² (220 + 44) dépendant du domaine public, pour une durée de dix ans, 10 mois et quinze jours à compter du 15 février 1991, et, par dérogation aux règles d’utilisation du domaine public maritime, à donner en location auprès de la SARL Nautique 85 sa parcelle de terre-plein, y compris les bâtiments, afin d’y exercer son activité.

Par acte du 31 août 2012, la société Nautique 85 s’est engagée à céder son fonds de commerce de vente de bateaux et accastillage, réparation et gardiennage à M. J-K A qui devait en outre acquérir les murs dans lequel le fond est exploité, à savoir la partie construite sur le domaine public, selon compromis de vente distinct régularisé le même jour avec la société B C. Ce dernier projet a finalement été abandonné.

Il était rappelé dans cet acte du 31 août 2012 que l’exploitation du fonds se faisait dans une construction à usage professionnel d’une superficie au sol d’environ 264 m², édifiée sur le domaine public (un parking et deux hangars à usage d’entrepôt) et aussi sur une parcelle de terrain sur laquelle existe un hangar, cadastrée section BS numéros 30 et 31. Il était en outre spécifié que la partie édifiée sur le domaine public ne pouvait faire l’objet d’un bail commercial, mais que l’acquéreur devant acquérir les murs ferait son affaire de la régularisation d’un bail conforme et qu’un un nouveau bail commercial serait établi concernant la partie non construite sur le domaine public, à savoir les parcelles n° 30 et 31.

Suivant convention en date des 22 et 28 novembre 2012, intitulée 'contrat d’occupation de terrains sans indemnité en cas de retrait', la commune de Noirmoutier en l’Ile, agissant en qualité de concessionnaire de l’exploitation, de l’entretien et de l’amélioration du port de Noimoutier en l’Ile, a autorisé M. J-K A, gérant de la SARL les voiles de Noirmoutier, à occuper pour une durée de 10 ans à compter du 1^er décembre 2012 une parcelle représentant une superficie de 379 m² sur laquelle est édifié un bâtiment; et ceci moyennant le paiement d’une redevance d’un montant de 5.78 euros par an et par m² (tarif révisable annuellement).

Le 14 décembre suivant, cette convention a été approuvée par le président du conseil général de la Vendée, en qualité d’autorité concédante.

Par acte en date du 29 mars 2013, reçu par la SCP Y-L-H-I-X, avec la

participation de G D Z, notaire à Noimoutiers, la Sarl Nautique 85 a cédé son fonds de commerce à la Sarl les Voiles de Noirmoutier, ayant pour gérant M. J-K A (ce dernier n’ayant finalement pas acheté les murs d’exploitation), pour un prix de 210 000 euros.

La SCI B C est intervenue à l’acte en qualité de bailleur en faisant part de son accord à la cession du droit au bail.

Par actes en date du 29 mars 2013, reçu par G Z, notaire à Noirmoutier en l’Ile, avec la participation de G Y, notaire associé à Beauvoir sur Mer, ont été conclus par la SCI B C, agissant en qualité de propriétaire, et la SARL les voiles de Noirmoutier :

— une convention d’occupation précaire du bâtiment édifié sur le domaine public, et ceci pour une durée de 20 ans à compter du 1^er avril 2013, moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 960 euros HT,

— un bail commercial concernant le hangar avec terrain, sur les parcelles BS numéro 30 et 31 qui ne sont pas incluses dans le domaine public, pour une durée de neuf ans à compter du 1^er avril 2013, les locaux devant être exclusivement consacrés à l’exploitation de toute activité liée à la mer, pour un loyer mensuel de 3300 euros HT.

Par courrier de son conseil en date du 13 avril 2016, adressé à la SCI B C, la Sarl les Voiles de Noirmoutier s’est prévalue de la nullité du bail précaire du 29 mars 2013 concernant la location d’un bâtiment à usage commercial édifié sur le domaine public, au motif que ce bâtiment s’était trouvé incorporé au domaine public portuaire à l’expiration de l’autorisation précédemment donnée à la SCI B C, et elle a sollicité en outre la restitution des redevances déjà réglées, et a par la suite cessé de payer les échéances mensuelles.

Par acte en date du 10 août 2016, la SCI B C a fait délivrer à la société les Voiles de Noirmoutier un commandement aux fins de saisie-vente, pour paiement d’une somme de 6802,87 euros au titre des redevances des mois d’avril à août 2016.

Par acte en date du 22 août 2016, la société les Voiles de Noirmoutier a fait assigner la SCI B C devant le juge de l’exécution du tribunal de grande instance des Sables d’Olonne pour voir juger que la convention d’occupation précaire conclue le 29 mars 2013 est nulle pour cause de dol, et pour voir constater l’absence de titre exécutoire permettant à la SCI de mettre en 'uvre une procédure de saisie-vente à son encontre.

Par actes en date des 3 et 5 octobre 2016, la SCI B C a fait assigner en intervention f o r c é e M a î t r e G i l l e s H e y t i e n n e , n o t a i r e à N o i r m o u t i e r – e n – l ' I l e e t l a S C P Y-L-H-I-X notaires associés à Beauvoir sur Mer.

Par jugement en date du 23 janvier 2017, le juge de l’exécution a ordonné d’office la jonction de ces deux instances, et s’est déclarée matériellement incompétent au profit du tribunal de grande instance des Sables d’Olonne s’agissant de l’action en responsabilité civile professionnelle exercée contre les notaires. Faisant droit à l’exception de litispendance, il a ordonné le dessaisissement au profit du tribunal de grande instance.

Par actes en date des 18 et 22 aout 2016, la société les Voiles de Noirmoutier a fait assigner devant le tribunal de grande instance des Sables d’Olonne la SCI B C, ainsi que G D Z, notaire, sur le fondement des articles 1116, 1147, 1317 du code civil (ancien) afin d’obtenir l’annulation de la convention d’occupation précaire du 29 mars 2013 et la condamnation in solidum des défendeurs à lui payer la somme de 41 472 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2013, celle de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 14 mai 2019, le tribunal de grande instance des Sables d’Olonne a :

— ordonné la jonction de l’instance au fond et de l’instance transmise par le juge de l’exécution,

— débouté la SARL les voiles de Noirmoutier de sa demande en nullité de la convention d’occupation précaire en date du 29 mars 2013,

— condamné la SARL les voiles de Noirmoutier à payer à la SCI B C la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SARL les voiles de Noirmoutier à payer à G D Z et à la SCP Y
-L-H-I-X la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Le tribunal a considéré que les titres d’occupation concernant le bâtiment construit sur le domaine public avaient été reconduits sans discontinuité depuis l’acquisition faite du bâtiment par la SCI B C et en dernier lieu selon autorisation délivrée le 22 novembre 2012 de sorte que le bâtiment n’avait pu devenir la propriété de la commune et qu’il était resté dans le patrimoine de la SCI B C par l’effet du dernier contrat d’amodiation du 22 novembre 2012 soit antérieurement à la conclusion de la convention d’occupation précaire du 29 mars 2013, ce qui avait eu pour effet de proroger pour une durée de 10 ans le droit d’occupation de la société Les voiles de Noirmoutier.

Il a retenu par ailleurs, au vu des différents actes sous seing privé antérieurs à la convention d’occupation, que la société les voiles de Noirmoutier assistée par son propre notaire G Y, avait contracté en toute connaissance de cause, en ce qui concerne le statut juridique du bâtiment édifié sur le domaine public, de sorte qu’il n’existait aucune preuve d’une erreur sur la substance, ni d’un dol.

La juridiction a exclu par ailleurs toute faute du notaire G Z susceptible d’engager sa responsabilité professionnelle.

Par déclaration en date du 15 juillet 2019, la SARL les voiles de Noirmoutier a relevé appel de ce jugement.

Par dernières conclusions déposées et notifiées le 21 août 2020, elle demande à la cour:

Vu l’article L.2122-1 et L3111-1 du code général de la propriété des personnes publiques,

Vu l’article L1311-7 du code Général des Collectivités Territoriales,

Vu les articles 1109 et 1110 (ancien) du code Civil,

Vu l’article 1132 du code civil,

Vu l’article 1382, devenu 1240 du code civil,

— de la recevoir en son appel et l’y déclarer bien fondée,

— de dire et juger que le bâtiment objet de la convention d’occupation précaire, conclue le 29 mars 2013, entre la SCI B C et la société Les Voiles de Noirmoutier, appartient au domaine public du conseil départemental de la Vendée,

— de dire nulle et de nul effet la convention d’occupation précaire reçue par G Z conclue

entre la société Les Voiles de Noirmoutier et la SCI B C le 29 mars 2013,

— de dire que le consentement de la société Les Voiles de Noirmoutier a été vicié,

— de dire que G D Z n’a pas rempli les obligations auxquelles il est tenu en sa qualité de notaire et qu’il a engagé sa responsabilité à l’égard de la société Les Voiles de Noirmoutier en ne procédant pas aux vérifications préalables relatives au bien objet de la convention pour assurer l’utilité et la validité de la convention d’occupation précaire conclue le 29 mars 2013,

En conséquence,

— d’infirmer le jugement du tribunal de grande instance des SABLES D’OLONNE en date du 14 mai 2019 en ce qu’il a :

—  Débouté la société LES Voiles DE NOIRMOUTIER de sa demande en nullité de la convention d’occupation précaire conclue le 29 mars 201336

- Débouté la société LES Voiles DE NOIRMOUTIER de ses demandes tendant à condamner in solidum la SCI B C et G Z à payer à la société Les Voiles de Noirmoutier :

o la somme de 78.219,24 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2013,

o la somme de 500 euros au titre des frais d’acte de la convention d’occupation précaire,

o la somme de 20.000 euros à au titre du préjudice financier,

- – Débouté la société Les Voiles de Noirmoutier de ses demandes dirigées contre la SCI B C et G D Z tendant à condamner in solidum la SCI B C et G Z à payer à la société LES Voiles DE NOIRMOUTIER la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens,

- Condamné la société Les Voiles de Noirmoutier à payer 2.500 euros à la SCI B C ainsi que 2.500 euros à G Z et la SCP Y L H I X en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

outre les dépens.

STATUANT A NOUVEAU,

— de prononcer la nullité de la convention d’occupation précaire reçue par G Z conclue entre la société Les Voiles de Noirmoutier et la SCI B C le 29 mars 2013,

— de condamner in solidum ou à défaut l’un de l’autre la SCI B C et G Z à lui payer les sommes suivantes :

—  92.202,09 euros, sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2013,

—  500 euros au titre des frais d’acte de la convention d’occupation précaire,

—  20.000 euros au titre du préjudice financier,

— outre la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— de condamner les mêmes aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions déposées et notifiées le 13 janvier 2020, la SCI B C demande à la cour :

Vu l’article 1110 du code civil et 1132 du code civil,

Vu l’article 1116 du code civil,

Vu l’article 1382 du code civil,

Vu l’article L 1311-5 du code des collectivités territoriales,

Vu les pièces et conventions versées au débat,

Vu le jugement du tribunal de grande instance des SABLES D’OLONNES du 14 mai 2019,

— de débouter la Sarl Les Voiles de Noirmoutier de sa demande en nullité de la convention d’occupation précaire en date du 29 mars 2013 et de toutes ses demandes subséquentes,

— de confirmer le jugement en ce que :

— la Société B C ne s’est rendue coupable d’aucune

man’uvre dolosive à l’encontre de la Société Les Voiles de Noirmoutier.

— le consentement de la société Les Voiles de Noirmoutier n’a pu

être vicié par erreur excusable et que s’il y a erreur, elle est inexcusable.

— en tout état de cause il ne saurait y avoir d’erreur portant sur les qualités substantielles de la chose.

— G Z et G Y ont engagé leur responsabilité

vis-à-vis de la société B C en n’ayant pas procédé à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de l’acte de location et n’ont pas éclairé les parties sur la portée dudit acte.

Dans l’hypothèse où le Tribunal (sic) entrerait en voie de condamnation à l’égard de la Société B C, de condamner solidairement G Z et G Y à relever cette dernière société indemne de toutes condamnations.

— dans l’hypothèse où le Tribunal (sic) annulerait la convention de bail, de condamner solidairement G Z et G Y à réparer le préjudice de perte de loyers en résultant pour la Société B C dans la limite du temps restant à courir du contrat d’amodiation,

— de confirmer en conséquence le jugement entrepris en ce qu’il a :

— débouté la SARL Les Voiles de Noirmoutier de sa demande en nullité de la convention d’occupation précaire en date du 29 mars 2013 et de toutes ses demandes subséquentes,

— condamné la SARL Les Voiles de Noirmoutier à payer à la SCI B C la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile formée par la SARL Les Voiles de Noirmoutier,

— condamné la SARL Les Voiles de Noirmoutier aux entiers dépens, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Y ajoutant :

— de condamner la SARL LES Voiles DE NOIRMOUTIER à verser à la SCI B C une somme complémentaire de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’appel dont distraction pour ces derniers au profit de la SCP AJC – AVOCATS JURIS-CONSEILS, qui sera autorisée à les recouvrer dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions en date du 20 décembre 2019, G D Z, notaire, et la SCP Y L H-I X, notaires associés, sollicitent la confirmation du jugement et, y ajoutant la condamnation de la Sarl Les Voiles de Noirmoutier ou de la Sci B C, au paiement d’une ne somme complémentaire de 5.000 euros sur le fondement l’article 700 du Code procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 septembre 2020.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précités pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1- Sur la validité de la convention d’occupation précaire en date du 29 mars 2013:

Se fondant sur les dispositions des articles L.3111-1 et L.1311-7 du code général des collectivités territoriales et de l’article 552 du code civil, et sur la jurisprudence du Conseil d’Etat, la société les Voiles de Noimoutier soutient, dans un premier moyen de nullité, que la convention d’occupation précaire du 29 mars 2013 est nulle en raison de l’illicéité de son objet, comme portant sur l’occupation d’un bien incorporé dans le domaine public.

La SCI B C réplique, en se fondant sur les dispositions de l’article L. 1311-5 du code des collectivités territoriales, qu’elle dispose d’un droit réel sur les ouvrages qu’elle a construits sur le domaine public dans la période où elle bénéficiait d’une autorisation d’occupation temporaire, de sorte qu’elle a pu valablement conclure un bail, ainsi d’ailleurs que l’avait autorisé le président du conseil général de la Vendée selon arrêté figurant en annexe de l’acte de vente. Elle indique que sous réserve de l’agrément de l’autorité publique, le droit réel découlant de l’autorisation d’occupation peut être cédé et c’est seulement à la fin de la durée du titre d’occupation que les constructions doivent être démolies.

G D Z et la SCP Y-L-H-I-X font valoir que, même si à compter du 31 décembre 2001, elle n’a pas bénéficié d’une autorisation écrite d’occupation du domaine public, la SCI a néanmoins disposé d’une autorisation exprès, comme admis par la jurisprudence administrative compte tenu de sa poursuite de l’occupation, du paiement de la redevance annuelle et de l’absence de toute contestation, notamment de la part de la commune de Noirmoutier, et de son droit de propriété résultant de l’acte du 28 mai 1991 qui avait été régulièrement publié à la Conservation des hypothèques le 18 juillet 1991.

Cette autorisation express a produit ses effets entre la Sarl les Voiles de Noirmoutier et la SCI

B C.

Il ne peut y avoir annulation du contrat sur le fondement de l’article 1132 du Code civil dès lors que la SCI B C était bien le légitime propriétaire du bâtiment litigieux.

En toutes hypothèses l’erreur éventuelle serait inexcusable.

Subsidiairement, la société les Voiles de Noirmoutier a exécuté sans difficulté et en pleine connaissance de cause la convention d’occupation précaire du 29 mars 2013, ce qui emporte confirmation de l’acte nul en application de l’article 1338 du Code civil.

Sur ce :

Reprenant la solution dégagée par la jurisprudence administrative, déjà en vigueur à la date de l’autorisation d’occupation temporaire (Conseil d’État, 29 mars 1968, Ville de Bordeaux c. Société Menneret et Cie -Lebon p. 217 ; AJDA 1968. 348), l’article L.1311-7 du code général des collectivités territoriales dispose qu'' À l’issue du titre d’occupation, les ouvrages, constructions et installations de caractère immobilier existant sur la dépendance domaniale occupée doivent être démolis soit par le titulaire de l’autorisation, soit à ses frais, à moins que leur maintien en l’état n’ait été prévu expressément par le titre d’occupation ou que l’autorité compétente ne renonce en tout ou partie à leur démolition.

A l’issue du titre d’occupation, les ouvrages, constructions et installations de caractère immobilier existant sur la dépendance domaniale occupée doivent être démolis, soit par le titulaire de l’autorisation, soit à ses frais, à moins que leur maintien en l’état n’ait été prévu expressément par le titre d’occupation ou que l’autorité compétente ne renonce en tout ou partie à leur démolition.

Les ouvrages, constructions et installations de caractère immobilier dont le maintien à l’issue du titre d’occupation a été accepté deviennent de plein droit et gratuitement la propriété des collectivités territoriales, de leurs groupements et de leurs établissements publics, francs et quittes de tous privilèges et hypothèques'.

En l’espèce, il résulte des productions que par arrêté n°91-S. MAR – 002 en date du 28 février 1991, le président du conseil général de la Vendée a délivré à la SCI B C une autorisation d’occupation temporaire sur le terrain de 264 m² situé sur la rive droite du port de Noirmoutier, tel que délimité sur le plan joint, et ceci pour une durée de 10 ans 10 mois et 15 jours à compter du 15 février 1991.

Il était expressément prévu:

— à l’article 1^er, que l’autorisation cessera de plein droit le 31 décembre 2001 si elle n’a pas été renouvelée avant cette date,

— à l’article 3, que par dérogation aux règles d’utilisation du domaine public maritime, le permissionnaire pourra louer à la SARL Nautique 85 sa parcelle de terre plein, y compris les bâtiments (cette sous-location n’étant autorisée que pour la SARL Nautique afin qu’elle y exerce l’activité de vente de bateaux, accastillage et réparations),

— à l’article 4, que l’autorisation est essentiellement précaire et révocable, et que l’installation devra être enlevée à la première réquisition de l’autorité administrative sans que le permissionnaire puisse prétendre à aucune indemnité de quelque nature et sous quelque prétexte que ce soit.

Il est constant que l’autorisation d’occupation temporaire, qui ne conférait aucun droit réel au permissionnaire sur le bâtiment, n’a pas été renouvelée avant le 31 décembre 2001 et le conseil

général de la Vendée, gestionnaire du domaine public portuaire, n’en a pas demandé la démolition.

Contrairement à ce que soutient la SCI B C, l’arrêté du président du conseil général de la Vendée du 28 février 1991 autorise seulement la sous-location du bâtiment à la SARL Nautique 85, et il est constant que la SCI B C n’a bénéficié par la suite d’aucune autre autorisation écrite d’occupation du terrain.

G D Z et la SCI de notaires soutiennent sur ce point qu’ aucune disposition législative ou réglementaire n’impose qu’une autorisation d’occupation du domaine public soit accordée sous forme écrite, et qu’en l’espèce, la SCI B C, en dépit de l’absence d’écrit, a bénéficié d’une autorisation exprès.

Ce moyen doit être écarté, comme contraire à la jurisprudence du Conseil d’Etat (CE, 19 juin 2015, Société immobilière du port de Boulogne) qui énonce 'que nul ne peut, sans disposer d’un titre l’y habilitant, occuper une dépendance du domaine public ; qu’eu égard aux exigences qui découlent tant de l’affectation normale du domaine public que des impératifs de protection et de bonne gestion de ce domaine, l’existence de relations contractuelles en autorisant l’occupation privative ne peut se déduire de sa seule occupation effective, même si celle-ci a été tolérée par l’autorité gestionnaire et a donné lieu au versement de redevances domaniales ; qu’en conséquence, une convention d’occupation du domaine public ne peut être tacite et doit revêtir un caractère écrit'.

Surabondamment, il ne ressort d’aucune des pièces produites qu’une autorisation verbale unilatérale ait été donnée à la société B C par un représentant dûment habilité du conseil général de la Vendée, après le 31 décembre 2001, pour la poursuite ou une reprise de l’occupation de la parcelle ni qu’une convention verbale ait été signée entre ces parties.

Contrairement à ce que font valoir les notaires intimés, une telle autorisation ne saurait résulter de la poursuite de l’occupation des lieux puisque précisément, la parcelle et le bâtiment n’étaient plus occupés de 1991 à 2012 par la SCI B C, mais par M^me E F en qualité de représentante légale de la société Nautique 85, pour une durée de dix ans à compter du 1^er janvier 2008, (selon contrat des 20 et 27 décembre 2007) puis à compter de 2012 par M. A en qualité de gérant de la SARL Les Voiles de Noirmoutier.

Les notaires ne peuvent par ailleurs utilement soutenir qu’il aurait incombé à la société Voiles de Noirmoutier de rapporter la preuve que la SCI B C ne réglait plus de redevance à la commune; s’agissant d’une preuve négative impossible à rapporter.

Il sera en revanche relevé que la SCI B C, qui avait tout intérêt à démontrer qu’elle a continué ses paiements de 1991 à 2012, n’allègue pas un tel fait.

Il en résulte que la collectivité territoriale, qui n’a pas demandé la démolition de la construction à compter du 1^er janvier 2002, à la fin de l’autorisation d’occupation temporaire, en est devenue propriétaire de plein droit à défaut d’en avoir demandé la démolition.

Le fait que M. A ait conclu avec la commune de Noirmoutier en l’Ile, le 22 novembre 2012, un contrat d’occupation de terrain sans indemnité en cas de retrait pour une durée de 10 ans à compter du 1^er décembre 2012, moyennant le paiement d’une redevance de 5,78 euros par m² et par an pour une surface occupée de 379 m², ne confère en aucun cas un caractère licite à la convention d’occupation précaire du bâtiment conclue le 29 mars 2013 avec la SCI B C, dès lors que celle-ci n’était titulaire à cette date d’aucune autorisation personnelle ni de droit réel lui permettant de mettre le bâtiment à disposition d’un tiers, à titre onéreux.

La société Les Voiles de Noirmoutier, qui pouvait invoquer la règle de l’inaliénabilité du domaine public dans le cadre de la présente instance, puisque cette règle était nécessaire à la défense de ses

droits, est fondée à en solliciter la nullité, en application des articles 1108 et 1128 du code civil ancien applicables en la cause, eu égard à la date de conclusion du contrat.

En effet, l’objet de l’obligation de la SCI, à savoir la mise à disposition d’une construction, était hors commerce puisque ce bien était entré de plein droit dans le patrimoine de la collectivité territoriale.

Les notaires intimés soutiennent que la demande de nullité se heurte en toutes hypothèses aux dispositions de l’article 1338 alinéa 2 du code civil (ancien), selon lesquelles 'A défaut d’acte de confirmation ou ratification, il suffit que l’obligation soit exécutée volontairement après l’époque à laquelle l’obligation pouvait être valablement confirmée ou ratifiée.'

Mais ce moyen doit être écarté dès lors que la nullité de la convention d’occupation précaire portant sur un bien inclus dans le domaine public est une nullité absolue, insusceptible de confirmation, en raison du caractère illicite de l’objet de l’obligation de la SCI, hors commerce.

Il résulte de l’article 1304 ancien du code civil que la nullité emporte l’effacement rétroactif du contrat et a pour effet de remettre les parties dans la situation initiale; il y a donc lieu à restitutions réciproques.

Contrairement à ce que soutient la SCI B C, la nullité du contrat du 29 mars 2013 créée bien à sa charge l’obligation de restituer les redevances perçues jusqu’au mois de mars 2019 inclus, soit la somme de 91444,73 euros, déduction faite de frais d’huissier comptabilisés pour une somme de 737,36 euros dans le tableau récapitulatif (pièce 8 de la société appelante) mais non justifiés par la production des actes d’huissier correspondant. Cette somme sera à parfaire jusqu’à la date du présent arrêt.

Pour sa part, la société B C, qui a bénéficié d’une prestation, sous forme de la jouissance du bien, est par principe tenue à une obligation de restitution par équivalent, sous forme d’une indemnité d’occupation.

Toutefois, cette indemnité n’est pas forcément équivalente au montant de la redevance convenue, dès lors que la convention n’a plus d’existence, et il incombait donc à la SCI B C de former de ce chef une demande spécifique, afin que la cour en fixe le montant.

Or tel n’a pas été le cas, puisqu’aucune prétention de ce type ne figure au dispositf de ses dernières conclusions, qui ne contiennent, sur ce point, qu’une demande de confirmation du jugement en ce qu’il a rejeté la demande de nullité de la convention d’occupation précaire du 29 mars 2013.

La cour ne peut condamner d’office la SARL Les Voiles de Noirmoutier au paiement d’une telle indemnité, sauf à violer les dispositions de l’article 5 du code de procédure civile selon lesquelles 'le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé'.

La SARL Voiles de Noirmoutier sollicite en outre paiement de la somme de 20 000 euros, à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice financier causé par l’obligation de payer la redevance.

Elle allègue à cet égard avoir subi un déficit de trésorerie, et avoir dû renoncer à certains investissements.

Toutefois, cette demande peu précise n’est justifiée par aucune pièce comptable ou bancaire; elle sera donc rejetée.

Par ailleurs, la SARL Voiles de Noirmoutier ne rapporte pas la preuve comptable du paiement d’une somme de 500 euros au titre des frais générés par la rédaction de l’acte.

Elle doit donc être déboutée sur ce point.

Sur les demandes formées à l’encontre de G D Z, notaire à Noirmoutier en l’Ile :

Il convient de relever, en premier lieu, qu’aucune demande n’est plus formée à l’encontre de la SCP Y-L-H-I-X, dans les dernières conclusions de la SARL Les Voiles de Noirmoutier (alors que celle-ci avait été intimée dans la déclaration d’appel).

Il entre dans la mission du notaire de garantir l’efficacité juridique des actes auxquels il prête son concours, eu égard au but poursuivi par les parties, et à ce titre, dans le cadre de la conclusion d’un bail ou d’une convention d’occupation précaire, il lui incombe de procéder à toutes les démarches nécessaires pour vérifier l’exactitude du titre de propriété de celui qui entend mettre un bien immobilier à disposition d’un tiers contre paiement d’un prix.

A défaut, le notaire engage sa responsabilité sur le fondement de l’article 1382 du code civil (devenu article 1240 du code civil).

Or, ainsi que le fait valoir à bon droit la SARL Voiles de Noirmoutier, G Z, qui a instrumenté l’acte a commis une faute en opérant par erreur une distinction entre la propriété du terrain, relevant du domaine public, et celle des locaux à usage commercial implantés sur ce terrain, qu’il a considéré à tort comme celle de la SCI B C, alors que cette dernière ne disposait plus d’autorisation d’occupation temporaire depuis le 1^er janvier 2002 et n’avait pu conserver aucun droit réel sur ce bien, devenu propriété de la collectivité territoriale ainsi que rappelé précédemment.

Pour autant, il est constant que les restitutions réciproques consécutives à l’annulation du contrat instrumenté ne constituent pas en elles-mêmes un préjudice indemnisable que le rédacteur d’acte peut être tenu de réparer.

Il en résulte que G Z n’aurait pu être tenu in solidum avec la SCI B C que si la restitution des redevances consécutives à l’annulation du contrat avait été compromise, et en particulier en cas d’insolvabilité totale et définitive de la SCI B C, ce qui n’est pas en l’espèce démontré, ni même allégué.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement, en ce qu’il a débouté la SARL Les Voiles de Noirmoutier de sa demande principale à l’encontre de G Z.

Sur la contribution à la dette:

G Z demande à être relevé indemne de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre ensuite d’une éventuelle annulation du contrat. Cette demande n’a plus d’objet au regard de la décision de la cour.

Pour sa part, dans un dispositif de conclusions peu intelligible, la SCI B C demande à la cour de 'Confirmer en ce que :

— Dire et juger que G Z et G Y ont engagé leur responsabilité vis à vis de la société B C n’ayant pas procédé à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de l’acte de location et n’ont pas éclairé les parties sur la portée dudit acte,

— Dans l’hypothèse où le Tribunal (sic) entrait en voie de condamnation à l’égard de la société B C, condamner solidairement G Z et G Y à relever cette dernière société indemne de toutes condamnations,

— dans l’hypothèse où le Tribunal (sic) annulait la convention de bail, de condamner solidairement G Z et G Y à réparer le préjudice de perte de loyers en résultant pour la Société B C dans la limite du temps restant à courir du contrat d’amodiation.

Ainsi que les notaires le font valoir à juste titre, l’obligation de restitution consécutive à la nullité d’un acte ne constitue pas un préjudice que le rédacteur de l’acte peut être tenu de garantir, sauf circonstances particulières.

En l’espèce, l’annulation de l’acte, qui a pour conséquence de replacer la société B C dans la situation qui aurait été la sienne en l’absence de conclusion du contrat du 29 mars 2013, ne peut permettre à cette société, par la voie d’un appel en garantie et de demande de condamnation, de percevoir des sommes qu’elle n’aurait pu obtenir dans le cadre d’une mise à disposition à titre onéreux, n’ayant jamais acquis de droit réel sur les bâtiments litigieux.

Il convient donc de rejeter les demandes formées par la société B C contre les notaires.

Sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable de condamner la SCI B C à payer à la SARL Les Voiles de Noirmoutier une indemnité de 3000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Il n’est pas inéquitable de laisser aux autres parties la charge de leurs frais irrépétibles.

Echouant en ses prétentions, la SCI B C devra supporter les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS:

La cour,

Infirme le jugement, sauf en ce qu’il a rejeté les demandes formées par la SARL Les Voiles de Noirmoutier à l’encontre de G Z et de la SCP Y-L-H-I-X,

Statuant à nouveau,

Déclare nulle et de nul effet la convention d’occupation précaire conclue le 29 mars 2013 entre la SCI B C et la SARL Les Voiles de Noirmoutier,

Condamne la SCI B C à payer à la SARL Les Voiles de Noirmoutier la somme de 91444,73 euros au titre de la restitution des redevances réglées jusqu’au mois de mars 2019, somme à parfaire jusqu’à la date du présent arrêt,

Rejette les autres demandes principales de la SARL Les Voiles de Noirmoutier,

Rejette les demandes formées par la SCI B C contre G Z et G Y,

Y ajoutant,

Condamne la SCI B C à payer à la SARL Les Voiles de Noirmoutier la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais de procédure irrépétibles de première instance et d’appel,

Rejette les autres demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI B C aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,