ARRET N°258

EC/KP

N° RG 20/00557 – N° Portalis DBV5-V-B7E-F66E

X

C/

Y

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2^e Chambre Civile

ARRÊT DU 25 MAI 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/00557 – N° Portalis DBV5-V-B7E-F66E

Décision déférée à la Cour : jugement du 15 octobre 2019 rendu(e) par le Tribunal de Grande Instance de POITIERS.

APPELANT :

Monsieur B X

né le […] à SAINT-P-D’ANGELY

Chez Madame D E

[…]

[…]

Ayant pour avocat plaidant M^e Henri-Noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS.

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/9532 du 14/02/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de POITIERS)

INTIME :

Monsieur F Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Ayant pour avocat plaidant M^e Florent BACLE de la SCP DROUINEAU – BACLE- VEYRIER – LE LAIN – BARROUX – VERGER, avocat au barreau de POITIERS.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 Mars 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur P-Pierre FRANCO, Président

Madame Sophie BRIEU, Conseiller

Monsieur Emmanuel CHIRON, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur P-Pierre FRANCO, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

OBJET DU LITIGE

Selon acte sous signatures privées en date du 26 mai 2016, M. F Y a donné à bail à M. B X des locaux commerciaux à usage de cyber-café, commerce et épicerie multi-services situés 16 boulevard P-d’Arc à Poitiers moyennant un loyer annuel de 3600 euros payable par échéances de 300 euros (hors taxes) mensuellement et d’avance au plus tard le 5 de chaque mois, pour une durée de 9 ans à compter du 1^er juin 2016.

Par un courrier recommandé du 12 décembre 2016, en réponse à un appel téléphonique du 6 décembre 2016, le bailleur a informé le preneur de ce qu’il n’effectuerait ni répération, ni ezntretien avant d’avoir été payé de la totalité de la somme due au 31 décembre 2016 soit 2200 euros.

M. X a sollicité du bailleur la réalisation des travaux de sécurité et de remise aux normes par un courrier recommandé du 10 février 2017, distribué le 11 février 2017. Ce courrier faisait état d’un accident au mois de septembre lors de la réparation du toit de l’atelier de l’amiante, occasionnant pour l’ouvrier intervenant à la demande du bailleur une chute de 3 mètres.

Se prévalant d’un défaut de paiement des loyers à hauteur de 2200 euros correspondant aux loyers d’août à décembre 2016, M. F Y a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire selon acte d’huissier du 12 décembre 2016 remis en l’étude.

Selon acte d’huissier du 14 mars 2017, il a fait assigner M. X en référé devant le président du tribunal de grande instance de Poitiers aux fins d’obtenir le constat de la résiliation du bail et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Dans son ordonnance du 5 juillet 2017, le président du tribunal de grande instance a relevé

l’existence d’une contestation sérieuse et dit n’y avoir lieu à référé. Selon les écritures de M. X, cette décision aurait été confirmée par la présente cour.

M. B X a fait assigner par exploit du 2 mai 2017 M. F Y devant le tribunal de grande instance de Poitiers aux fins de résiliation du bail aux torts du bailleur au titre d’un manquement à son obligation d’assurer les grosses réparations (notamment en raison d’infiltrations dans le plafond) et de condamnation au paiement de diverses sommes au titre de son préjudice de jouissance, de la perte d’exploitation, et des dépenses d’aménagement du local, ainsi que la restitution du dépôt de garantie.

Le tribunal de grande instance de Poitiers, par jugement du 15 octobre 2019, a :

— prononcé la résiliation du bail commercial conclu entre les parties aux torts du bailleur et ordonné l’expulsion de M. X du local, en tant que de besoin ;

— condamné M. B X à payer à M. F Y la somme de 6 080 € arrêtée au 30 septembre 2019 et celle de 230 euros mensuellement pour la période postérieure jusqu’à la libération effective des lieux ;

— rejeté les autres demandes ;

— condamné M. F Y aux dépens ;

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration du 17 février 2020, M. B X a relevé appel de ce jugement en ce qu’il :

— prononce la résiliation du bail commercial conclu entre les parties aux torts du bailleur et ordonne l’expulsion de M. X du local, en tant que de besoin ;

— condamne M. B X à payer à M. F Y la somme de 6 080 € arrêtée au 30 septembre 2019 et celle de 230 euros mensuellement pour la période postérieure jusqu’à la libération effective des lieux ;

— ordonne l’exécution provisoire ;

— déboute M. X de ses demandes à savoir :

— prononce la résiliation du bail commercial signé à Poitiers le 26 mai 2016 avec effet au 1^er juin 2016 entre M. Y, bailleur et M. X, preneur, aux torts du bailleur ;

— condamne M. Y à verser à M. X une indemnité pour trouble de jouissance de 500 euros par mois à compter du 1^er août2016 et jusqu’au prononcé de la résiliation ;

— condamne M. Y à verser à M. X une indemnité de 8 000 euros en réparation du préjudice causé par la perte d’exploitation du local commercial ;

— condamne M. Y à verser à M. X la somme de 4 368 euros en remboursement des dépenses engagées pour l’aménagement du local ;

— condamne M. Y à verser à M. X le dépôt de garantie de 600 euros (deux mois de loyer HT) versé à la signature du bail ;

— ordonne l’exécution provisoire du jugement à venir, nonobstant appel et sans caution ;

— condamne M. Y en tous frais et dépens, étant précisé que le demandeur est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale.

Cette déclaration d’appel a été signifiée selon procès-verbal de recherches en application de l’article 659 du code de procédure civile le 24 avril 2020.

Le 20 janvier 2020, M. F Y a repris possession des locaux abandonnés en application de l’article L.451-1 du code des procédures civiles d’exécution.

L’appelant formule les prétentions suivantes dans ses dernières conclusions du 29 janvier 2021 :

— recevoir M. X en son appel et y faisant droit,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la résiliation de bail commercial conclu entre les parties au tort du bailleur ;

Par contre pour le surplus, reformer le jugement entrepris et statant à nouveau ;

Au principal

Vu le fondement de l’exception d’exécution ;

Vu les manquements grave et répété de M. Y de ses obligations de bailleur ;

— décharger M. X de toutes indemnités ou autres ;

— condamner M. Y à verser à M. X une indemnité pour trouble de jouissance de 7.000 euros ;

— condamner M. Y à verser à M. X une indemnité de 8.000 euros en réparation du préjudice causé par la perte d’exploitation du local commercial.

— condamner M. Y à verser à M. X la somme de 4.368 euros en remboursement des dépenses engagées par l’aménagement du local.

A titre subsidiaire :

— avant dire droit, ordonner une expertise avec mission de dire à l’expert qui sera désigné de dire si les lieux loués par M. Y étaient compatibles avec une exploitation commerciale.

En tout état de cause

— condamner M. Y à une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens tant de première instance que d’appel ;

— débouter M. Y de toutes ses demandes fins et conclusions.

En réponse, dans ses dernières écritures signifiées le 20 janvier 2021, M. F Y demande à la cour :

Vu l’article L.145-41 du code de commerce,

Vu l’article 1728 du code civil,

Vu le contrat de bail régularisé par les parties,

Vu l’article 910-4 du code de procédure civile,

Vu l’article 564 du code de procédure civile,

— de débouter M. B X de son appel ;

— de juger irrecevable la prétention de M. B X concernant la demande d’expertise présentée subsidiairement dans ses conclusions signifiées le 19 janvier 2020 ;

— de déclarer recevable l’appel incident formé par M. F Y ;

- d’infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Poitiers le 15 octobre 2019 en ce qu’il a :

— prononcé la résiliation du bail aux torts exclusifs de M. Y ;

— condamné M. X à verser au titre des loyers dus entre le 1^er juin 2016 et le 30 septembre 2019, la somme de 6.080 euros ; et au titre de l’indemnité d’occupation, la somme mensuelle de 230 euros, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamné M. Y aux dépens ;

Statuant à nouveau,

— de prononcer la résiliation du bail entre M. F Y et M. B X aux torts exclusifs de M. X ;

— de voir constater que la clause résolutoire contenue au bail est acquise au propriétaire depuis le 12 janvier 2017,

— de condamner M. X au paiement des sommes dues se décomposant comme suit :

— loyers et charges impayés pour août, septembre, octobre, novembre et décembre 2016 : 2.200 €

— indemnité d’occupation du mois de janvier 2017 440 €

— indemnité d’occupation du mois de février 2017 440 €

— indemnité d’occupation du mois de mars 2017 440 €

— indemnité d’occupation du mois d’avril 2017 440 €

— indemnité d’occupation du mois de mai 2017 440 €

— indemnité d’occupation du mois de juin 2017 440 €

— indemnité d’occupation du mois de juillet 2017 440 €

— indemnité d’occupation du mois d’août 2017 440 €

— indemnité d’occupation du mois de septembre 2017 440 €.

— de fixer l’indemnité d’occupation à 500 € par mois à compter du 1^er octobre 2017 jusqu’au départ effectif de M. X ;

— de condamner M. X aux entiers dépens d’instance comprenant notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire ;

- de confirmer pour le surplus le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Poitiers le 15 octobre 2019 ;

En toutes hypothèses,

— de condamner M. X à verser à M. Y la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner M. X aux entiers dépens d’appel ;

Il est expressément fait référence, par application de l’article 455 du code de procédure civile aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 février 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande de mesure d’instruction

Selon l’article 563 du code de procédure civile, pour justifier en appel les prétentions qu’elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves.

Il résulte de l’article 564 du code de procédure civile qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. L’article 566 dispose en outre que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Selon l’article 910-4 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 783, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

M. Y expose que la demande de désignation d’un expert aux fins d’indiquer si le local était compatible avec une exploitation commerciale est irrecevable s’agissant d’une prétention nouvelle en cause d’appel, et non présentée dans ses premières conclusions d’appelant du 1^er juillet 2020. L’appelant estime au contraire que ce chef de son dispositif est recevable car justifié par les nouvelles attestations produites en cause d’appel.

Toutefois, la demande d’expertise ne vise qu’à proposer une nouvelle preuve et tend aux mêmes fins que la demande en résiliation de bail et l’octroi de dommages-intérêts ; elle vise en outre à s’opposer aux prétentions adverses au titre du loyer et de l’indemnité d’occupation. Ce n’est donc ni une prétention nouvelle irrecevable en application de l’article 564 du code de procédure civile ni une prétention irrecevable en application de l’article 910-4 s’agissant d’une simple offre de preuve sur le fondement de l’article 563 du code de procédure civile, et non d’une prétention.

Elle est donc recevable nonobstant l’absence de formulation en première instance et dans les premières écritures.

Sur le manquement du bailleur à son obligation d’assurer les grosses réparations

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

En application de ce texte, si le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, les travaux rendus nécessaires par la vétusté, il ne peut, en raison de l’obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble. Le bailleur ne peut, par le biais d’une clause relative à l’exécution de travaux, s’affranchir de son obligation de délivrer les lieux loués

L’article 1720 précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives

Selon l’article 1755 du même code, applicable aux baux à loyer, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

L’article R.145-35 du code de commerce, applicable aux baux commerciaux, dispose que ne peuvent être imputés au locataire :

1° les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;

(')

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique.

L’article 606 du code civil énonce quant à lui que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien.

Selon l’article 146 du code de procédure civile, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

M. Y forme appel incident sur la décision ayant prononcé la résiliation du bail à ses torts dès lors qu’aucun accord n’était intervenu quant à une absence de paiement des loyers des deux premiers mois pour la réalisation de travaux, que le bail excluait tous travaux de remise en état, M. X étant avisé des travaux envisagés, et que la réalité des désordres n’est pas prouvée.

Le preneur appelant poursuit au contraire la confirmation de la résiliation du bail aux torts du bailleur au motif de l’absence de réalisation par celui-ci des travaux d’entretien de la toiture de l’immeuble où se trouve le local commercial, qui relevaient des grosses réparations à la charge du bailleur en application de l’article 606 du code civil et qui portaient sur les locaux loués.

Si l’affirmation du bailleur selon laquelle l’immeuble n’aurait été loué que sur l’insistance de M. X n’est pas étayée, il est en revanche établi que le bail prévoit, en page 2, que le preneur prend les lieux dans l’état où ils se trouvent dans l’entrée en jouissance, déclare les connaître parfaitement, ne pourra exiger du bailleur aucun aménagement, aucune réparation, aucun travaux de remise en état, et prendra à sa charge toutes les réparations et remises en état nécessaires pour que les locaux soient en parfait état d’entretien et d’exploitation. C’est ainsi à juste titre que le bailleur rappelle qu’à défaut de stipulation contraire, les travaux de mise en conformité des locaux sont à la charge du locataire notamment en ce qui concerne les normes de sécurité en matière d’électricité (installation électrique non adaptée aux postes informatiques), incendie (extincteur, alarme incendie, mur coupe-feu) ou concernant l’adaptation aux personnes à mobilité réduite et à l’effectif pouvant être accueilli ; y compris le manquement allégué sur ces points tel que mentionné dans le courriel de la direction risques-accessibilité de la communauté urbaine Grand Poitiers à la suite de la visite des locaux du 18 octobre 2016.

Toutefois, le preneur rappelle à bon droit que cette stipulation ne peut exonérer le bailleur de son obligation d’effectuer les réparations telles que définies par l’article 606 du code civil, ce que prévoit expressément d’ailleurs le paragraphe suivant du bail.

Il en va de même du règlement du loyer par le preneur à hauteur de 360 euros par mandat en date du 25 août 2016 produit en pièce 3 par le bailleur, lequel n’emporte aucune renonciation aux travaux incombant à celui-ci, et ne constitue que le respect par le locataire, de ses obligations au titre du bail.

Le constat de M^e Canet du 29 mai 2017 a relevé la présence d’infiltrations d’eau dans les toilettes et au plafond de la pièce principale, et la mesure de 83 cm de largeur d’ouverture de la porte d’entrée du local. C’est à tort que le bailleur prétend que ce constat concernerait une partie du local qui n’est pas louée dès lors que le même officier ministériel précise en pièce 24 que cette pièce ne peut pas évoquer la pièce située au-delà du local, soit atelier/garage sur le plan.

L’existence de ces infiltrations est également confirmée par deux attestations utiles produites aux débats (la cour constatant que l’attestation de M. Z n’a pas plus de contenu que celle produite en première instance). Ainsi, l’attestation de M. P-Q A, qui peut être retenue comme élément de preuve nonobstant l’absence de conformité à l’article 202 du code de

procédure civile, mentionne que lors d’une visite à M. X dans le local, il avait relevé un état d’insalubrité manifeste, avec le placo-plâtre moisi et noir, des fuites d’eau au niveau des toilettes et de l’arrière salle, et des fuites importantes au plafond qui coulaient sur la partie cyber. M. H I, se présentant comme ancien artisan du bâtiment, client régulier de l’ancien magasin de M. X atteste quant à lui de ce que le nouveau local était en mauvais état, le placo étant trempé dans les WC, de l’eau gouttant au plafond, inondant le sol du dépôt au fond du magasin et un mur au droit du magasin. Les trous au plafond sur une partie de l’établissement ont également été relevés lors de la visite des lieux par la direction risques-accessibilité de la communauté urbaine de Grand Poitiers du 18 octobre 2016 selon la pièce n°27 produite aux débats.

Or de telles infiltrations privant le local de sa fonction visant à assurer la couverture et ne résultant pas d’un défaut d’entretien du preneur, sont des manquements du bailleur à son obligation d’assurer les réparations prévues à l’article 606 du code civil.

Le bailleur justifie certes d’une facture établie pour le remplacement de plaque ondulée le 27 juillet 2017 par l’entreprise J K; mais cette facture qui ne comporte pas de mention quant au lieu de l’intervention (pour être libellée au seul domicile du bailleur) n’est pas de nature à prouver la réalité de réparations sur ce désordre et est en tout état de cause tardive pour être intervenue 8 mois après le signalement reconnu par le bailleur des désordres (à savoir le 6 décembre 2016 lors d’un appel téléphonique selon les mentions du courrier du 12 décembre).

Le premier juge a justement retenu le manquement du bailleur à son obligation d’assurer les réparations à sa charge, manquement s’étant poursuivi malgré mise en demeure du 11 février 2017, sans qu’il soit nécessaire, au vu du caractère suffisant des pièces produites, d’ordonner l’expertise sollicitée à titre subsidiaire par l’appelant.

Sur la résiliation du bail aux torts du bailleur et l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 1184 du code civil, dans sa version applicable au litige antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

La résiliation judiciaire des contrats à exécution successive ne prend pas nécessairement effet à la date de la décision qui la prononce.

En application de ce texte, l’interdépendance des obligations réciproques résultant d’un contrat synallagmatique permet à l’une des parties de ne pas exécuter son obligation lorsque l’autre n’exécute pas la sienne'; pour autant, l’inexécution de quelques uns de ses engagements n’affranchit pas nécessairement l’autre de toutes ses obligations; il appartient au juge de décider d’après les circonstances si cette inexécution est suffisamment grave pour entraîner pareil résultat. La charge de la preuve de l’inexécution partielle de l’obligation repose sur celui qui invoque l’exception d’inexécution.

Selon l’article 1728, 2° du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la

résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

S’il s’évince des développements ci-dessus que le bailleur a manqué à ses obligations, M. X ne démontre pas l’impossibilité d’exploiter en lien avec ce manquement; en effet, si l’attestation de M. A mentionne que M. X ne pouvait pas recevoir de client, il résulte des propres pièces produites par le locataire que les postes informatiques étaient installés, qu’il a pu recevoir la visite des deux attestants dans les lieux. Il en résulte que M. X n’est pas fondé à se prévaloir de l’exception d’inexécution au titre de ce manquement du bailleur, de sorte que les loyers restaient exigibles.

Le bailleur justifie de la délivrance d’un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire le 12 décembre 2016, et il n’est justifié d’aucune régularisation au titre des loyers dans le délai d’un mois imparti; ce commandement a donc eu effet au 12 janvier 2017, date à laquelle la clause résolutoire était acquise au bailleur. Or, si à cette date, les manquements du bailleurs à son obligation d’assurer les réparations prévues à l’article 606 du code civil étaient existants, il n’est justifié de leur signalement que le 6 décembre 2016 et d’une mise en demeure le 10 février 2017, de sorte qu’à la date d’acquisition de la clause résolutoire, les manquements n’étaient pas suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail aux torts du bailleur.

C’est donc à tort que le premier juge, qui n’a pas expressément statué sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement, a résilié le bail aux torts du bailleur à une date postérieure. La cour statuant à nouveau constate ainsi la résiliation du bail à la date du 12 janvier 2017 et rejette la demande de résiliation judiciaire du bail fondée sur des événements postérieurs.

Sur la demande au titre des loyers impayés

Selon l’article 1728, 2° du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 1315 du code civil, dans sa version applicable au litige antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

A l’appui de sa demande en paiement, le propriétaire qui relève appel incident, indique qu’aucun loyer n’a jamais été payé par le locataire, qui ne démontre pas d’impossibilité d’exploiter et est donc tenu de leur paiement intégral, TVA incluse puisque la société Mak.com n’est pas son cocontractant. Le locataire conclut au débouté des demandes de l’intimé dès lors que le bail doit être résilié à ses torts et que les sommes demandées ne sont pas justifiées au regard de la TVA à laquelle il n’est pas assujetti, du montant de la taxe foncière non justifiée, de l’exonération convenue des deux premiers mois de loyers (pour lesquels aucune facture n’a été établie), et du paiement du loyer du mois d’août.

En l’espèce, l’appelant justifie certes du défaut d’assujettissement à la TVA de l’EURL Mak.com selon attestation du SIE du 10 avril 2017 produite en pièce 26; mais cette personne morale n’est pas partie au bail de sorte que le propriétaire est fondé à solliciter le paiement du loyer toutes taxes comprises, soit la somme de 360 euros mensuels depuis le début du bail le 1^er juin 2016. La circonstance qu’aucune facture n’ait été établie pour les deux premiers loyers est indifférente en

l’absence de prévision expresse du bail ou de tout autre élément étayant l’affirmation d’une dispense conventionnelle de deux premiers mois de loyer en contrepartie des travaux. C’est en outre à tort que le premier juge a procédé à une réfaction du montant du loyer, dès lors qu’en l’absence d’impossibilité d’exploiter les lieux, aucune exception d’inexécution ne peut être opposée – le manquement du bailleur étant exclusivement sanctionné par l’allocation de dommages-intérêts. Il appartient ainsi au locataire qui se prétend libéré de cette obligation de justifier du paiement des loyers depuis l’origine du bail; or, il ne produit qu’un mandat-cash du 24 août 2016, lequel, en l’absence de tout paiement antérieur, doit être imputé sur le loyer de juillet (le propriétaire ne sollicitant aucune somme au titre de celui de juin). Une somme de 2160 euros est donc due au titre des six mois de loyers impayés du 1^er août 2016 – dans les limites de la demande – à la date de résiliation du bail le 12 janvier 2017 (date à laquelle le loyer de janvier était d’ores et déjà exigible).

En revanche, le propriétaire ne démontre pas le montant de la taxe foncière, certes mise à la charge du locataire par le bail, et n’est donc pas fondé à solliciter la somme complémentaire de 80 euros par mois. Il y a également lieu, à la demande de M. X dans le corps de ses écritures tendant à l’infirmation de la condamnation au titre des loyers, d’imputer sur cette somme le montant du dépôt de garantie de 600 euros stipulé au bail et dont la remise a été constatée par sa signature.

Il en résulte qu’il y a lieu, infirmant sur ce point le jugement entrepris, de condamner M. X à payer à M. Y la somme de 1 560 euros au titre des loyers échus et non réglés du 1^er août 2016 à la date de résiliation du bail, après imputation du dépôt de garantie, cette somme portant intérêts sur la somme de 1 200 euros à compter du 12 décembre 2016, date du commandement de payer dont il résulte une interpellation suffisante pour les sommes non réglées à sa date (hors dépôt de garantie), et à compter de l’assignation en référé du 14 mars 2017 pour le surplus.

Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation

M. X étant occupant sans droit ni titre sera redevable envers M. Y d’une indemnité d’occupation dont le montant a été justement fixé à la somme de 230 euros par mois telle que fixée par le premier juge compte tenu de la nature des désordres affectant la couverture de l’immeuble loué réduisant sa valeur locative réelle. Cette indemnité sera en revanche, compte tenu de la date de résiliation du bail, exigible à compter du 1^er février 2017 (le terme du loyer de janvier 2017 étant intégralement inclus dans la condamnation au titre des loyers impayés), et non comme l’a retenu le jugement entrepris à compter de sa date.

Sur les demandes de dommages-intérêts de M. X

Selon l’article 1147 du code civil, dans sa version applicable au litige antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part

M. X demande la réparation du préjudice subi du fait du défaut de jouissance paisible du bien, de la perte d’exploitation liée à l’impossibilité de recevoir correctement la clientèle et des dépenses engagées pour son activité. Le bailleur expose que M. X ne justifie pas d’une impossibilité d’exploiter le fonds alors qu’aucune exploitation réelle n’est intervenue ' ces locaux étant employés à fins de débarras, et conteste le préjudice faute de trouble de jouissance (les infiltrations ne concernant pas les locaux loués) ou de préjudice économique établi (absence d’aménagement des locaux et d’exploitation réelle).

Il résulte des constatations ci-dessus que les infiltrations résultant du manquement du propriétaire à son obligation d’assurer les réparations à sa charge relevant de l’article 606 du code civil ont causé un préjudice au preneur en ne lui permettant pas de recevoir sa clientèle dans des conditions acceptables

et en faisant prendre des risques à son installation électrique comme à ses équipements informatiques. Il en résulte un préjudice de jouissance fixé en considération des éléments du dossier et du montant des loyers à 130 euros pour chacun des huit termes mensuels échus au cours du bail, soit du 1^er juin 2016 au 1^er janvier 2017, la somme de 1040 euros.

M. X se prévaut pour justifier sa demande au titre de la perte d’exploitation de l’impossibilité de recevoir correctement sa clientèle et de pouvoir générer ainsi un chiffre d’affaires. Toutefois, il produit ni comptabilité, ni même prévisionnel d’activité ou éléments comparatifs quant à l’activité pouvant être générée par un commerce de même nature. Il ne justifie donc pas d’un préjudice économique effectif.

A l’appui de sa demande au titre des dépenses d’aménagement par divers frais pour la mise en place de son activité (non exclus par le bail s’agissant de la remise en état et non de l’entretien de la devanture), M. X produit trois pièces, à savoir en pièce 14 une facture de 2834,18 euros pour des travaux de réfection de façade et aménagement du 29 juin 2016 de M. L M, en pièce 16 la vente d’un lot de chaises de bureau pour 450 euros le 16 juin 2016 par M N O (sans mention du nom de l’acquéreur), et enfin en pièce 25 une facture d’achats (dont l’acheteur est 'C Cash C Cash') pour 83,38 euros auprès de Vistaprint de 2 lots de 2500 flyers. Mais aucun élément ne permet de rattacher les deux dernières pièces à l’activité de cybercafé de M. X; en outre, aucun impossibilité d’exploiter n’étant caractérisée, le lien de causalité entre ces dépenses et les désordres relevés fait défaut. Cette demande sera également rejetée.

Dès lors qu’elles succombent chacune partiellement, tant en première instance qu’en appel, chaque partie conservera la charge des dépens de première instance et d’appel qu’elle a exposés (la décision du premier juge étant infirmée), ainsi que de ses propres frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

— Déclare recevable la demande subsidiaire de mesure d’instruction de M. B X;

Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Poitiers du 15 octobre 2019 en toutes ses dispositions;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant:

— dit que M. F Y a manqué à son obligation d’assurer les réparations visées à l’article 606 du code civil dans le cadre de ses relations contractuelles avec M. B X en application du bail du 26 mai 2016;

— condamne M. F Y à payer à M. B X la somme de 1040 euros (mille quarante euros) de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

— rejette le surplus des demandes indemnitaires de M. B X ;

— constate la résiliation du bail précité à la date du 12 janvier 2017 en application de la clause résolutoire ;

— rejette la demande de résiliation judiciaire du bail ;

— condamne M. B X à payer à M. F Y la somme de 1 560 euros (mille cinq cent soixante euros) au titre des loyers échus et non réglés du 1^er août 2016 à la date de résiliation du bail, après imputation du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre

2016 sur la somme de 1 200 euros et du 14 mars 2017 pour le surplus ;

— condamne M. B X à payer à M. F Y une indemnité d’occupation de 230 euros mensuels à compter du 1^er février 2017 jusqu’à libération complète des lieux intervenue le 20 janvier 2020 ;

— rejette le surplus des demandes en paiement de M. F Y ;

— dit que chaque partie conservera la charge des dépens et frais irrépétibles qu’elle a exposés en première instance et en appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,