ARRET N°59

FV/KP

N° RG 20/01229 – N° Portalis DBV5-V-B7E-GATR

S.A.R.L. SAINT C DE MONTS

C/

Z

X

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 25 JANVIER 2022

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/01229 – N° Portalis DBV5-V-B7E-GATR

Décision déférée à la Cour : jugement du 11 juin 2020 rendu(e) par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP des SABLES D’OLONNE.

APPELANTE :

S.A.R.L. SAINT C DE MONTS prise en la personne de son gérant en exercie et de tous autres représentants légaux domiciliés es qualité audit

[…]

[…]

Ayant pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS – ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant M^e Carole BENDRHIEM, avocat au barreau de PARIS.

INTIMES :

Madame Y Z épouse X

née le […] à LONDRES

[…]

CM778 DT – ESSEX ROYAUME-UNI

Ayant pour avocat postulant M^e Bruno MAZAUDON de la SELARL JURICA, avocat au barreau de
POITIERS

Ayant pour avocat plaidant M^e Marion GALVADA, avocat au barreau de LA ROCHE SUR YON.

Monsieur A X

né le […] à LONDRES

[…]

CM778 DT – ESSEX ROYAUME-UNI

Ayant pour avocat postulant M^e Bruno MAZAUDON de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant M^e Marion GALVADA, avocat au barreau de LA ROCHE SUR YON.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 02 Novembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Fabrice VETU, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur C-Pierre FRANCO, Président

Monsieur Emmanuel CHIRON, Conseiller

Monsieur Fabrice VETU, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

- Signé par Monsieur C-Pierre FRANCO, Président, et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE :

Dans le cadre d’une opération de défiscalisation, Monsieur A X et Madame B Z, son épouse, (les époux X) ont, par acte sous seing privé en date du 13 mai 2003, signé avec la SCI DU DOMAINE un contrat de réservation, préalable à une vente en l’état futur d’achèvement, concernant une villa à bâtir, numéro 3, modèle 'Emeraude', avec terrain et piscine privative sur un terrain de 420 m², au sein de la résidence de tourisme « Domaine de Vertmarines», sise Route des Sables à Saint-C-de-Monts (Vendée), se composant d’un ensemble de 59 villas.

Par un acte du même jour, les époux X ont donné ces biens à bail commercial à la société G e s t i o n P a t r i m o i n e L o i s i r ( a u x d r o i t s d e l a q u e l l e s e t r o u v e d é s o r m a i s l a s o c i é t é
Saint-C-de-Monts), pour y exercer une activité d’exploitation para-hôtelière, avec location en meublé pour des périodes déterminées avec fourniture de différents services ou prestations.

Ce bail a été consenti à la société Gestion Patrimoine Loisirs pour une durée de neuf années entières et consécutives, débutant au lendemain du jour de la date d’acquisition ou de l’achèvement de l’immeuble, soit en l’espèce, le 25 juillet 2004, pour s’achever au 31 décembre de la neuvième année, soit le 31 décembre 2013.

Le bail commercial a été cédé en mars 2007 à la société à responsabilité limitée Saint C de Monts par la société Gestion Patrimoine Loisirs. Les époux X ont été avisés de la reprise du contrat par cette société par courrier daté du 16 mai 2007.

Par exploit d’huissier en date du 28 juin 2013, les époux X ont délivré à leur locataire un «congé comportant refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction» en visant la clause de renonciation prévue par le bail; à effet au 31 décembre 2013.

Par exploit en date du 1er juillet 2015, la société Saint C de Monts a saisi le tribunal judiciaire Des Sables d’Olonne pour voir déclarer nul et de nul effet le 'congé comportant refus de renouvellement et sans paiement d’une indemnité d’éviction’ et obtenir la restitution des clés sous astreinte, ainsi que sa réintégration dans les lieux objet du bail, outre l’indemnisation de sa dépossession des lieux sans autorisation jusqu’à sa réintégration ou le versement de l’indemnité d’éviction.

Selon actes en date du 23 Janvier 2019, les époux X ont fait assigner en intervention forcée la SCP D – E – KERGOYANT- CHAUVEAU, Maître CHAUVEAU, Notaires ayant reçu l’acte de vente par lequel ils ont acquis en 2003, leur villa, objet du bail commercial consenti à la Société SAINT C DE MONTS, ainsi que la SCP F-G-H, étude d’huissiers ayant rédigé et délivré le congé en date du 28 Juin 2013. Par ordonnance en date du 29juillet 2019 le juge de la mise en état a dit n’y avoir lieu à jonction de ces deux affaires.

Par un jugement en date du 11 juin 2020, le tribunal judiciaire des Sables d’Olonne a :

- Rejeté les prétentions des époux X concernant la commercialité du bail et jugé que la société Saint C de Monts exploitait bien un fonds de commerce de résidence hôtelière et que le contrat liant les parties était bien un bail commercial,

- Rejeté la demande des époux X en nullité du bail pour cause prétendue de dol ainsi que toutes leurs demandes indemnitaires,

- Déclaré valable le congé, sans droit au renouvellement ni indemnité d’éviction délivré par exploit d’huissier de justice le 28 juin 2013 par les époux X pour le 31 décembre 2013,

- Déclaré l’action en nullité de la clause de renonciation à l’indemnité d’éviction exercée par la société Saint-C-De-Monts prescrite,

- Débouté en conséquence la société Saint C de Monts de ses demandes en réintégration, restitution des clés et expulsion, en dommages et intérêts pour dépossession, en paiement d’une indemnité d’éviction ainsi que la demande subséquente en expertise,

- Débouté les époux X de leur demande reconventionnelle en indemnité d’occupation,

- Débouté les époux X de leur demande indemnitaire reconventionnelle à l’égard de la société Saint C de Monts pour manquement à son obligation d’exécuter de bonne foi et loyalement le contrat du 13 mai 2003, cette demande étant irrecevable et sans objet,

- Condamné la société Saint C de Monts à payer aux époux X la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

-Rejeté la demande d’indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile formée par la société Saint C de Monts,

- Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

- Condamné la société Saint C de Monts aux entiers dépens.
La société Saint C de Mont a relevé appel de ce jugement par déclaration au greffe le 03 juillet 2020 en visant ses chefs expressément critiqués. Les intimés ont formé appel incident par conclusions datées du 08 février 2021.

Dans ses dernières conclusions RPVA du 25 octobre 2021, la société Saint C de Mont demande à la cour, au visa des articles L145-1, L145-9, L145-14, L145-17, L 145-28 et suivants du Code de Commerce et des articles 1719 du Code civil de :

De la déclarer recevable et bien fondée en son appel•

• Confirmer le Jugement en ce qu’il a jugé que le bail consenti le 13 mai 2003 entre Monsieur A X et Madame Y X, d’une part, et la société GESTION PATRIMOINE LOISIRS, d’autre part, bail cédé à la société Saint C de Monts, est un bail commercial ;

• Confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevables Monsieur A X et Madame Y X en leur demande de nullité du bail pour dol, ainsi qu’en leurs demandes en paiement d’indemnité d’occupation et de dommages et intérêts à son encontre ;

• Infirmer le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire des SABLES D’OLONNE le 11 juin 2020, en ce qu’il a :

- Déclaré valable le congé, sans droit au renouvellement ni indemnité d’éviction délivré par exploit d’huissier de justice le 28 juin 2013 par Monsieur A X et Madame Y X à la société Saint C de Monts pour le 31 décembre 2013 ;

- Déclaré l’action en nullité de la clause de renonciation à l’indemnité d’éviction exercée par la société Saint C de Monts prescrite ;

- Débouté en conséquence la société Saint C de Monts de l’ensemble de ses demandes en réintégration, expulsion et restitution des clés, en dommages et intérêts, en indemnité de dépossession, en paiement d’une indemnité d’éviction, en expertise, et de ses autres demandes subséquentes ;

- Condamné la société Saint C de Monts à payer à Monsieur A X et Madame Y X la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Rejeté sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Débouté la société Saint C de Monts de toutes ses demandes plus amples ou contraires ;

Condamné la société Saint C de Monts aux entiers dépens ;

Statuant à nouveau ;

A titre principal :

• Annuler le congé notifiant le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction notifié à la société Saint C de Monts 28 juin 2013 par Monsieur A X et Madame Y X pour le 31 décembre 2013 portant sur la villa N°3 située Domaine de Vertmarines, Route des Sables à Saint-C de Monts,

En conséquence,

• Dire que le bail commercial liant les parties, et conclu le 13 Mai 2003, se poursuit par tacite prolongation,

• Ordonner la réintégration immédiate de la Société Saint C de Monts dans les lieux pris à bail et condamner solidairement A X et Madame Y X à restituer à la Société Saint C de Monts, les clefs de la villa portant le numéro 3 située dans le Domaine de Vertmarines, et ce, sous astreinte de 500 €uros par jour de retard passé le 15 ème jour à compter de la signification de la décision à intervenir,
En tout état de cause,

• Ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur A X et Madame Y X des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef,

• Interdire à Monsieur A X et Madame Y X, sous astreinte de 10.000 euros par infraction constatée, de changer les serrures et de se maintenir dans les lieux directement ou par personne interposée, au-delà des périodes d’occupation personnelles contractuelles, de consentir un bail ou un mandat de gestion ou tout contrat d’exploitation à un tiers sur les locaux dont s’agit, tant que la société Saint C de Monts disposera d’un titre locatif ou sera en attente du paiement de l’indemnité d’éviction,

Subsidiairement, si la Cour devait dire le congé de nature à mettre fin au bail commercial, ou refuser la réintégration dans les lieux,

• Déclarer non écrite, par application des dispositions d’ordre public de l’article L 145-15 du Code de Commerce, la clause de renonciation du preneur à l’indemnité d’éviction figurant à l’article 1 alinéa 4 du bail commercial du 13 Mai 2003, invoquée par le bailleur dans la présente instance,

En toute hypothèse et à défaut de la juger non écrite,

• Déclarer recevable la société Saint C de Monts à se prévaloir par voie d’exception de la nullité de la clause de renonciation du preneur au bénéfice d’une indemnité d’éviction telle qu’insérée à l’article 1er alinéa 4 du bail commercial liant les parties, en application de l’article L.145-15 du Code de commerce dans sa version antérieure à la loi du 18 juin 2014,

• En conséquence et en toute hypothèse,

• Déclarer la Société Saint C de Monts bien fondée en sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction, en application des articles L145-14 et suivants du Code de Commerce,

• Condamner solidairement Monsieur A X et Madame Y X à payer de ce chef à la Saint C de Monts une somme de 54.400 €uros,

Si la Cour ne s’estimait pas suffisamment informée sur le quantum de l’indemnité,

• Désigner, aux frais avancés du bailleur, tel expert qu’il lui plaira de nommer aux fins de chiffrer ladite indemnité d’éviction, selon les critères fixés par l’article L. 145-14 du Code du commerce,

Dans l’attente de la fixation définitive de ladite indemnité d’éviction,

• Condamner solidairement Monsieur A X et Madame Y X à payer à la Société Saint C de Monts, à titre provisionnel de ce chef, une somme de 35.000

€uros, sauf à parfaire,

En tout état de cause

• Débouter Monsieur A X et Madame Y X en leur appel incident, et en toutes leurs demandes formées à l’encontre de la société Saint C de Monts tendant à sa condamnation à leur payer une indemnité d’occupation ainsi que des dommages et intérêts et en toutes autre prétention indemnitaire,

• Déclarer irrecevables Monsieur A X et Madame Y X en leur demande de résiliation judiciaire du bail,

En toute hypothèse les débouter de toutes leurs demandes, fins et conclusions de ce chef, • Condamner solidairement Monsieur A X et Madame Y X à payer à la Société Saint C de Monts une somme de 83.414 €uros, sauf à parfaire, à titre de dommages-intérêts pour la dépossession des lieux à compter du 03 Avril 2014, date à laquelle elle a été évincée des lieux sans droit ni titre, pour les pertes de jouissance et d’exploitation du bien loué entre 2014 et 2020 et pour les actes de concurrence déloyale commis à son détriment,

• Condamner solidairement Monsieur A X et Madame Y X à payer à la Société Saint C de Monts à compter 1er janvier 2021 et jusqu’à réintégration effective dans les lieux, ou paiement de l’indemnité d’éviction, une somme de 750 €uros par mois en réparation du préjudice subi par la société Saint C de Monts du fait de la dépossession des lieux, des pertes de jouissance et d’exploitation du bien loué, à compter du 31 décembre 2020,

• Condamner solidairement Monsieur A X et Madame Y X, à payer à la Société Saint C de Monts une somme de 10.000 €uros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

• Condamner solidairement Monsieur A X et Madame Y X aux entiers dépens, dont distraction au profit Maître Jérôme CLERC, Avocat constitué, dans les conditions de l’Article 699 du Code de Procédure Civile et dire que les dépens comprendront les frais d’assignation, de signification et des traductions en langue anglaise de tous les actes de procédure, traductions rendues nécessaires pour le respect des formalités imposées par les règles de procédure applicable entre le Royaume Uni et la France.

Dans ses dernières conclusions RPVA du 04 octobre 2021, les époux X, sollicitent au visa des articles 1227 du code civil (et anciennement 1184), L.145-15 du Code de commerce dans sa rédaction applicable au 28 juin 2013, 9 et 146 du Code de procédure civile, 1109 du code civil (ancienne rédaction), 1147 du code civil (ancienne rédaction) et 1338 du code civil (ancienne rédaction), de :

• Confirmer la décision entreprise sauf en ce qu’elle les a débouté de leur demande reconventionnelle en indemnité d’occupation et leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour manquement à l’exécution de bonne foi et loyalement de la convention du 13 mai 2003 ;

Et infirmant le jugement entrepris et statuant à nouveau sur ces deux points, juger :

• N’y avoir lieu à examiner la demande reconventionnelle indemnitaire des époux X le bail ayant été résilié et en l’absence de condamnation des époux X au paiement d’une somme indemnitaires et/ou d’indemnité d’éviction au profit de la SARL Saint C de Monts,

• Condamner par la société Saint C de Monts à leur payer une indemnité d’occupation pour l’occupation de leur bien du 1er janvier 2014 au 4 avril 2014 fixée à la valeur locative du bien et en tout état de cause qui ne pourrait être inférieure à 2.270,50€,

• Ordonner la compensation de cette somme avec les sommes auxquelles ils seraient condamnés à quelque titre et de quelque nature qu’elles soient,

A titre subsidiaire, si la décision de première instance devait être infirmée ;

• Juger que la société Saint C de Monts a renoncé à se prévaloir de la nullité du congé et a confirmé le congé en réclamant le paiement de l’indemnité d’éviction,

• Juger que le congé délivré par les époux X par exploit d’huissier du 28 juin 2013 produit ses effets et met un terme au contrat de bail conclu entre la SARL Saint C de Monts et les époux X, conclu le 13 mai 2003

• Débouter la société Saint C de Monts de toutes ses demandes associées à la nullité du congé et à la poursuite du bail alléguée,

A défaut, • Dire et juger que la société Société Saint C de Monts a violé de façon grave et répétée la convention qui la liait aux époux X pendant plusieurs années, Prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de la Société Saint C de Monts,•

Sur l’indemnité d’éviction,

• Constater que la société Saint C de Monts a renoncé à demander une indemnité d’éviction lorsqu’elle a repris les droits et obligations du contrat en leur totalité en 2007 lors de la cession du contrat par la société GESTION PATRIMOINE LOISIRS, le droit étant alors déjà né,

• Débouter la Société Saint C de Monts de sa demande en paiement de l’indemnité d’éviction,

• Constater, en tout état de cause, que les violations des termes du contrat du 13 mai 2003 par la Société Saint C de Monts constituent des motifs légitimes et graves de ne pas lui accorder d’indemnité d’éviction,

• Débouter la société Saint C de Monts de sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction et de sa demande d’expertise,

A titre subsidiaire sur ce point, si la Cour retenait le principe d’un droit à indemnité d’éviction de la Société Saint C de Monts,

• Dire et juger que l’indemnité d’éviction due par les époux X à la société Société Saint C de Monts ne peut être supérieure à 6.151 €,

Si la Cour ne s’estime pas suffisamment informée,

• Accueillir la demande d’expertise formulée par la Société Saint C de Monts mais sans paiement d’une somme provisionnelle, Compléter et modifier la mission de l’expert judiciaire comme suit :•

- que l’expert détermine la nature du fonds de commerce de la Société Saint C de Monts et envisage l’activité de gestion de locations,

- que l’expert détermine la nature du fonds de commerce de la Société Saint C de Monts et envisage l’activité de gestion de location,

- que l’expert détermine la valeur locative pour déterminer le montant de l’indemnité d’occupation du 31 décembre au 4 avril 2014 à la valeur locative et sans application de la clause recette (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 3 octobre 2007, 06-17.766, FSPB)

• Dire que les provisions d’honoraires de l’expert sont à la charge de la Société Saint C de Monts demanderesse à la mesure d’expertise et au paiement de l’indemnité et en raison de l’incohérence de ses propres chiffrages,

• Débouter la Société Saint C de Monts de sa demande de paiement provisionnel au titre de l’indemnité d’éviction par les époux X, rien ne justifiant ni le chiffrage ni le fondement d’une demande à titre de provision avant les conclusions de l’expert, surseoir à statuer dans l’attente du rapport définitif de l’expert désigné,•

Sur les demandes indemnitaires de la société Société Saint C de Monts pour la dépossession des locaux (prétendue voie de fait et agissements parasitaires),

• Constater que la société Saint C de Monts a renoncé d’elle-même d’une part à la poursuite du bail en réclamant le paiement d’une indemnité d’éviction et a également renoncé à son droit au maintien dans les lieux,

• Juger que les époux X n’ont, en tout état de cause, commis aucune faute en reprenant possession des lieux, Débouter la société Saint C de Monts de toutes ses demandes formulées à ce titre,•
A titre subsidiaire sur ce point, si la Cour retenait l’existence d’une faute et d’un droit à indemnisation de la société Saint C de Monts ;

• Juger que le préjudice dont elle peut obtenir réparation ne peut être que la perte de chance de réaliser la marge brute,

• Compléter la mission de l’expert judiciaire susmentionné pour qu’il détermine 1) le pourcentage de la probabilité (perte de chance) et 2) le montant de la marge brute perdue, juger que le préjudice issu des agissements parasitaires sera réparé déjà par la marge brute.•

• Rejeter la demande 750 euros par mois, celle-ci s’analysant comme une astreinte qui n’a pas lieu d’être.

Sur les demandes reconventionnelles des époux X,

• Dire et juger que les époux X ont droit au paiement d’une indemnité d’occupation par la société Saint C de Monts pour l’occupation de leur bien du 1 ier janvier 2014 au 04 avril 2014 à la valeur locative du bien telle qu’elle serait déterminée par l’expert judiciaire et en tout état de cause qui ne pourrait être inférieure à 2.270,50 €,

• Ordonner la compensation de cette somme avec les sommes auxquelles seraient condamnés les époux X à quelque titre et de quelque nature qu’elles soient,

• Dire et juger que la société Saint C de Monts a manqué à son obligation d’exécuter le contrat du 13 mai 2003 de bonne foi et loyalement,

• Condamner la société Saint C de Monts au paiement de dommages intérêts d’un montant égal à 116.000 euros et 54.400 euros,

• Ordonner la compensation de celles-ci avec les sommes auxquelles seraient condamnées les époux X

• Surseoir à statuer pour la liquidation de leur préjudice dans l’attente de la fixation du montant de l’indemnité d’éviction si une expertise était ordonnée pour la fixation du montant de l’indemnité d’éviction,

En tout état de cause,

Débouter la Société Saint C de Monts de toutes ses autres demandes,•

Ajoutant au jugement de première instance,

• Condamner la société Saint C de Monts à payer aux époux X la somme de 10.000 € au titre de l’indemnité prévue à l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

• Condamnerf la société Saint C de Monts au paiement des entiers dépens de l’appel dont distraction au profit de Maître Bruno MAZAUDON dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, prétention et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions récapitulatives conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 26 octobre 2021 pour être plaidée le 02 novembre suivant puis, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’appel•

Il n’existe aucune contestation sur la recevabilité de l’appel ni de cause d’irrecevabilité susceptible d’être relevée d’office par la cour.

L’appel sera déclaré recevable.
Sur la validité du congé•

En première instance, les époux X contestaient la qualification de bail commercial. Ils ont renoncé à soutenir cet argument devant la cour, de sorte que les parties ne discutent plus du fait que le bail, objet du litige, est soumis aux dispositions d’ordre public des articles L.145-1 et suivants du code de commerce, relatives au statut des baux commerciaux.

Selon les dispositions de l’article L.145-9 du code de commerce, et par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, 'les baux des locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné 6 mois à l’avance, ou d’une demande de renouvellement.

A défaut d’un congé ou d’une demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite reconduction, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance, et pour le dernier mois du trimestre civil'.

En l’espèce, les époux X ont délivré le 28 juin 2013 à leur locataire, la société Saint C de Monts, un «congé comportant refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction» en visant la clause de renonciation prévue par le bail, à effet au 31 décembre 2013, de sorte que le congé, délivré 6 mois au moins à l’avance, est régulier en la forme et était de nature à mettre fin au bail.

Le congé daté du 18 juin 2013 énonce qu’en 'l’espèce, la date d’achèvement de l’immeuble étant le 27 juillet 2004, le bail a donc pris effet le 25 juillet 2004 et a porté sur une période s’achevant le 31 décembre 2004, suivie d’une période de 9 années qui s’achèvera le 31 décembre prochain' et 'que les requérants entendent par la présente mettre fin audit bail et donne en conséquence congé au signifié pour trente et un décembre 2013", le tout, conformément à ' […] l’article 1, alinéa 4 de ce bail [qui stipule], au cas où le bailleur ne souhaite pas renouveler le bail à son échéance ou en cas de résiliation avant le terme, le preneur s’engage à ne pas demander d’indemnité d’éviction'.

Enfin, ce congé délivré par acte extrajudiciaire, précise bien en l’absence d’offre de paiement d’une indemnité d’éviction et conformément au dernier alinéa de l’article L. 145-9 du Code de commerce, la possibilité de le contester devant le tribunal 'avant l’expiration d’un délais de 2 ans à compter de la date pour laquelle le congé est donné'.

Les époux X ont ainsi entendu dénier le droit au renouvellement, par un motif clairement énoncé, dépourvu d’ambiguïté, de sorte que le congé est régulier en la forme et était de nature à mettre fin au bail.

C’est donc à bon droit que le tribunal a rejeté la demande en nullité du congé, en réintégration, expulsion et restitution des clefs. Le jugement sera donc confirmé de ces chefs.

Il incombe toutefois à la juridiction de vérifier le bien-fondé du motif de dénégation du droit au renouvellement sans indemnité d’éviction. sur le droit à l’indemnité d’éviction•

Selon les dispositions de l’article L.145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Selon les dispositions de l’article L. 145-17 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité :

I – 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ;
2° S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

II.-En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20.

En l’absence de tout projet de démolition ou reconstruction de l’immeuble, le refus de paiement d’une indemnité d’éviction ne peut en l’espèce être fondé que sur l’article L.145-14 I 1°; de sorte que les époux X devaient justifier de l’existence d’un motif grave et légitime.

Pour rappel, les époux X invoquent les stipulations de l’article 1er du bail commercial, selon lesquelles: 'au cas où [le baillleur] ne souhaiterait pas renouveler le présent bail à son échéance ou en cas de résiliation avant le terme, le preneur s’engage à ne pas demander d’indemnité d’éviction.'

(Souligné par la cour).

Il est constant que la clause litigieuse a pour effet de faire échec au droit au renouvellement.

Les époux X soutiennent que la SARL Saint C de Monts est irrecevable à contester la validité de cette clause, dès lors qu’un délai de plus de deux ans s’est écoulé à compter de la conclusion du bail, le 25 juillet 2004.

Ils se fondent sur les dispositions de l’article L.145-60 du code de commerce et sur celles de l’article L.145-15 même code, dans sa rédaction antérieure à la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 (selon eux seule applicable en la cause), qui énonçait 'Sont nuls et de nul effet, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement (…)".

La société Saint C de Monts réplique que ce sont bien les dispositions postérieures à la réforme qui s’appliquent, c’est-à-dire, celles issues de cette loi n°2014-626 du 18 juin 2014 (article 6-1) et notamment l’article L.145-15 qui en est issu, lequel dispose désormais que 'Sont réputés non écrits quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations, et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement(…)'.

La société indique que peu importe la date à laquelle le congé a été donné dès lors que pour déterminer la date à laquelle la procédure est en cours, il convient uniquement de s’attacher à la date de l’assignation, la jurisprudence étant constante sur ce point. Elle rappelle à cet égard que la procédure initiée par elle l’a été le 1er juillet 2015 soit, postérieurement à l’entrée en vigueur de la Loi PINEL du 18 Juin 2014.

A la suite, cette société se fonde sur la jurisprudence de la première chambre civile de la cour de cassation issue de sa décision du 13 mars 2019 (n°17-23169) selon laquelle 'l’action tendant à faire dire et juger une clause non écrite ne s’analyse pas en une demande de nullité, de sorte qu’elle n’est pas soumise à la prescription'.

La loi n°2014-626 du 18 juin 2014 est entrée en vigueur le lendemain de sa publication au Journal officiel, intervenue le 19 juin, sauf pour celles de ses dispositions qui entrent en vigueur à la date qu’elle fixe. Aucune disposition transitoire particulière n’a été prévue, en ce qui concerne l’article 6-1 de la loi.

Il est constant, conformément aux dispositions de l’article 2 du Code civil, que la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Le droit à renouvellement d’un bail commercial trouve son fondement dans le statut d’ordre public des baux et non dans le contrat et ce droit ne peut pas se trouver affecté par la loi nouvelle dès lors, qu’en l’espèce, cette loi qui régit depuis le 19 juin 2014 les effets des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur ne peut pas concerner le bail en cause en ce que la situation juridique qui lui était applicable s’est éteinte le 31 décembre 2013, soit avant cette même entrée en vigueur. C’est donc à bon droit que le premier juge a déterminé que les règles de la prescription biennale était applicable au litige en cours.
Subsidiairement, l’appelant principal fait valoir que le tribunal ne pouvait pas déclarer prescrite l’exception de nullité, abstraction faite du motif erroné de l’inapplicabilité de la loi nouvelle, dès lors qu’après avoir assigné en nullité du congé délivré, elle avait agit, non par voie d’action, mais par voie d’exception en réponse au moyen invoqué.

Mais la cour relève que la société Saint C de Monts a bien agi en l’espèce, non par voie d’exception mais par voie d’action, en ce qu’elle a saisi la première juridiction (puis fait appel) d’une demande de paiement d’une indemnité d’éviction en se prévalant du statut d’ordre public des baux commerciaux et en contestant ainsi l’application de la clause l’excluant, alors que la validité de cette clause, en revanche, a toujours été invoquée en défense par les bailleurs qui lui avaient donné congé avec refus de renouvellement du bail.

Au regard des éléments qui précèdent, la nouvelle sanction de l’article L. 145-60 du Code de commerce n’est donc pas applicable au litige ainsi que le premier juge l’a décidé et l’action engagée par la société Saint C de Monts, tendant notamment à voir déclarer non écrite la clause de renonciation à l’indemnité d’éviction, était bien soumise à le prescription de deux ans édictée par la version de ce texte antérieure à la loi n°2014-626 du 18 juin 2014.

Le jugement sera ainsi également confirmé sur ce point et le locataire, la société Saint C de Monts, ne peut prétendre à une indemnité d’éviction. Consécutivement, la cour confirme le rejet des demandes indemnitaires présentées par la société Saint C de Monts en réparation du préjudice qu’elle aurait subi en raison d’une voie de fait, de dépossession des lieux, de pertes d’exploitation et d’acte de concurrence déloyale.

Enfin, il résulte des conclusions des époux X que l’examen de leurs demandes indemnitaires reconventionnelles est subordonné au fait que la cour retiendrait que le bail est poursuivi ou que l’indemnité d’éviction serait due par eux. La cour ne retenant aucune de ces hypothèses, il n’y a pas lieu d’examiner ces chefs de demande.

Sur les autres demandes•

Il apparaît équitable de condamner la société à responsabilité limitée Saint C de Monts à payer aux époux X une somme de 3.000€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et de rejeter celle présentée par la société Saint C de Monts sur le même fondement.

La société Saint C de Monts qui échoue en cause d’appel devra supporter les dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Déclare recevable l’appel formé par la SARL Saint C de Monts,

Confirme dans toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne en date du 11 juin 2020,

Y ajoutant,

Condamne la SARL Saint C de Monts à payer à Monsieur A X et Madame B Z, son épouse, une somme de 3.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejette les autres demandes,

Condamne la SARL Saint C de Monts aux entiers dépens de la présente instance.