4^e Chambre

ARRÊT N°342

N° RG 19/06787 -

N° Portalis DBVL-V-B7D-QFP7

BD / JV

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 07 OCTOBRE 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Hélène RAULINE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

GREFFIER :

Madame C D, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Juin 2021

ARRÊT :

Réputé contradictoire, prononcé publiquement le 07 Octobre 2021 par mise à disposition au greffe, après prorogation du 30 Septembre 2021, date indiquée à l’issue des débats

****

APPELANTE :

SA BANQUE CIC OUEST, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e H SIROT de la SELARL RACINE, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par M^e Marie VERRANDO de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Monsieur O G

né le […] à VANNES

[…]

[…]

Représenté par M^e Gérard BRIEC de la SELARL BRIEC GERARD, avocat au barreau de QUIMPER

Madame E F épouse G

née le […] à ROCHEFORT

[…]

[…]

Représentée par M^e Gérard BRIEC de la SELARL BRIEC GERARD, avocat au barreau de QUIMPER

Maître Paul-Henri B es qualité de mandataire liquidateur de la société INVEST IMMO, fonctions auxquelles il a été nommé par jugement du Tribunal de Commerce de QUIMPER en date du 4 avril 2014

[…]

[…]

Représenté par M^e Hervé JAN de la SELARL AVOCATS OUEST CONSEILS, avocat au barreau de QUIMPER

Monsieur H X

[…]

[…]

Représenté par M^e Thierry CABOT de la SELARL EFFICIA, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

SCP H X-J P ET S T, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Thierry CABOT de la SELARL EFFICIA, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

SAS ATELIER D’ARCHITECTURE J Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Virginie LARVOR de la SELARL BELWEST, avocat au barreau de BREST

SA MAF – MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS

[…]

[…]

Assignée à personne habilitée le 16 janvier 2020

****

EXPOSÉ DU LITIGE

En 2007, la société Invest Immo a réalisé la construction d’un ensemble immobilier situé Quai Jacques de Thézac à Audierne, sous la maîtrise d’oeuvre de la société Atelier d’Architecture J Y.

Suivant acte du 29 avril 2010, la société Banque CIC Ouest a consenti à la société Invest Immo une garantie d’achèvement, conformément à l’article R261-21 du code de la construction et de l’habitation.

Suivant acte authentique du 20 septembre 2010, au rapport de M^e H X, M. et M^me G ont acquis en l’état futur d’achèvement de la société Invest Immo un appartement, une cave et deux places de stationnement dans cet ensemble immobilier, moyennant un prix de 474 000 euros. La livraison était prévue pour le 31 mars 2011. M. et M^me G ont réglé la somme de 416 570 euros.

La société Invest Immo a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Quimper du 20 septembre 2013, Maître B étant désigné comme mandataire judiciaire.

En l’absence d’achèvement de leur appartement et en présence de désordres, les époux G ont sollicité la garantie du CIC Ouest.

Par un jugement du tribunal de commerce de Quimper du 4 avril 2014, la société Invest Immo a fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire, M^e B ayant été désigné en qualité de mandataire liquidateur.

La société Banque CIC Ouest a refusé sa garantie par courrier du 7 janvier 2015.

Dans ce cadre, M. et M^me G ont fait assigner M^e B ès qualités, la société Banque CIC Ouest, la SCP X-P-T et M^e X devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Quimper aux fins d’expertise.

Il a été fait droit à cette demande par ordonnance du 21 octobre 2015, qui a désigné M. M-N.

Les opérations d’expertise ont été rendues communes et opposables à la société Atelier d’Architecture J Y et son assureur la MAF par ordonnance du 15 février 2017.

L’expert a déposé son rapport le 8 janvier 2018.

Par actes d’huissier des 4, 5, 11 et 18 avril 2018, M. et M^me G ont fait assigner la société Banque CIC Ouest, la société Atelier d’Architecture J Y, la société MAF, M^e B, la SCP X-P-T et M^e X devant le tribunal de grande instance de Quimper afin d’obtenir paiement du coût des travaux d’achèvement et l’indemnisation de leurs préjudices.

Par un jugement assorti de l’exécution provisoire du 17 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Quimper a :

— déclaré irrecevable l’action des époux G à l’encontre de la société Atelier d’Architecture J Y ;

— condamné la société Banque CIC Ouest à payer à M. et M^me G la somme de 182 621,19 euros TTC au titre de sa garantie d’achèvement ;

— condamné la même à payer aux époux G la somme de 52 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi du 3 décembre 2013 au 20 mars 2018, outre celle de 1 000 euros par mois à compter du 1^er avril 2018 et jusqu’à la mise à disposition des fonds ;

— condamné la même à payer aux époux G la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— rejeté les plus amples ou contraires demandes.

La société Banque CIC Ouest a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 14 octobre 2019, intimant la société Atelier d’Architecture J Y, M. et M^me G, la société MAF, la SCP X-P-T, M^e X et M^e B, ès qualités.

Par acte du 8 novembre 2019, la banque CIC Ouest a saisi le premier président de la cour d’appel d’une demande d’aménagement de l’exécution provisoire en la subordonnant à la fourniture par les époux G d’un cautionnement bancaire de 262 000 euros. Elle s’est désistée de cette demande, les époux G ayant renoncé au bénéfice de l’exécution provisoire.

Dans ses dernières conclusions transmises le 5 mai 2021, la société Banque CIC Ouest au visa des articles 1240 et 2292 du code civil, R261-1 du code de la construction et de l’habitation, demande à la cour de :

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action des époux G à l’encontre de la société Atelier d’Architecture J Y ; l’a condamnée à payer à M. et M^me G la somme de 182 621,19 euros TTC au titre de sa garantie d’achèvement, la somme de 52 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi du 3 décembre 2013 au 20 mars 2018, outre celle de 1 000 euros par mois à compter du 1^er avril 2018 et jusqu’à la mise à disposition des fonds ; la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ; rejeté les plus amples ou contraires demandes.

Et, statuant de nouveau,

A titre principal;

— débouter les époux G de leurs demandes à l’encontre de la Banque CIC Ouest ;

A titre subsidiaire,

S’agissant des demandes au titre de la garantie financière d’achèvement,

— dire et juger les époux G mal fondés en leurs demandes, fins et conclusions faute de justifier du montant de leur créance pour la part qui serait, le cas échéant, due par la Banque CIC Ouest ;

En conséquence,

— débouter intégralement les époux G de leurs demandes à son encontre à ce titre ;

Et dans l’hypothèse où la cour déciderait d’entrer en voie de condamnation à l’encontre de la Banque CIC Ouest,

— limiter le montant des condamnations de la banque CIC Ouest au titre de la garantie financière d’achèvement à une somme maximale de 58 998,55 euros ;

S’agissant des demandes au titre du préjudice de jouissance,

— constater que la banque CIC Ouest n’a commis aucune faute dans le refus de la mise en 'uvre de la garantie litigieuse ;

— débouter en tout ou partie les époux G de leurs demandes à son encontre ;

A titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse d’une condamnation de la banque CIC Ouest à indemniser en tout ou partie de leurs demandes,

— condamner solidairement M^e X, la SCP X-P-T, la société Atelier d’Architecture J Y et son assureur la MAF à relever indemne et garantir la banque CIC Ouest de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre dans le cadre de la présente procédure et ce, tant au principal qu’à titre de dommages-intérêts, frais, article 700 et dépens ;

En tout état de cause,

— condamner in solidum les époux G, ou à défaut de tout succombant, à payer à la banque CIC Ouest la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions transmises le 13 avril 2020, M. et M^me G au visa des

articles L261-10-1 et suivants, R261-20 et suivants du code de la construction et de l’habitation, 1231-1, 1382 ancien, 1792 et suivants du code civil, demandent à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné la société Banque CIC Ouest à leur payer la somme de 182 621,19 euros TTC au titre de sa garantie d’achèvement, la somme de 52 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi du 3 décembre 2013 au 20 mars 2018, outre celle de 1 000 euros par mois à compter du 1^er avril 2018 et jusqu’à la mise à disposition des fonds, la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— condamner M^e X, la SCP X-P-T, la société Y et la MAF in solidum avec le CIC Ouest ou à défaut de condamnation de celui-ci, à leur payer la même somme (indexée) de 182 621,19 euros au titre des travaux d’achèvement et reprise des malfaçons, la somme de 52 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi du 3 décembre 2013 au 20 mars 2018, outre celle de 1 000 euros par mois à compter du 1^er avril 2018 et jusqu’à la mise à disposition définitive des fonds, la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance, ainsi que les dépens en ce compris les frais de l’expertise judiciaire et de la procédure de référé ;

— condamner in solidum le CIC Ouest, M^e X, la SCP X-P-T, la société Y et la MAF à leur payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel, ainsi qu’aux dépens.

Dans ses dernières conclusions en date du 24 mars 2020, M^e B, en qualité de mandataire liquidateur de la société Invest Immo, demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel ;

— condamner la banque CIC Ouest à payer à M^e B, en qualité de mandataire liquidateur de la société Invest Immo, la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la même aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions en date du 24 mars 2020, M^e X et la SCP X-P-T demandent à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné le CIC Ouest à financer l’achèvement de l’immeuble des époux G , débouté M. et M^me G, le CIC Ouest et la société Atelier d’Architecture J Y de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées à leur encontre ;

A titre subsidiaire,

— limiter le préjudice des époux G découlant de l’impossibilité de mettre en 'uvre la garantie d’achèvement à la somme de 97 775,16 euros ;

En tout état de cause,

— condamner le CIC Ouest, ou à défaut tout succombant, à verser à M^e X et à la SCP X-P-T une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le CIC Ouest, ou à défaut tout succombant, aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions en date du 4 février 2021, la société Atelier d’Architecture J Y demande à la cour de :

— confirmer dans toutes ses dispositions le jugement

Y additant,

— condamner la banque CIC Ouest ou toute partie succombante à verser à la société Atelier d’Architecture J Y la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Subsidiairement,

— débouter les époux G, la Banque CIC Ouest et toute autre partie de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la société J Y ;

— condamner la Banque CIC Ouest et M. X et la SCP X-P-T à garantir la société Y de toutes condamnations prononcées à son encontre.

La banque CIC Ouest a signifié sa déclaration d’appel et ses conclusions à la MAF le 16 janvier 2020, laquelle n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour se réfère aux écritures visées ci-dessus.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 27 mai 2021.

MOTIFS

Sur la demande des époux G

A l’encontre de la société d’Architecture J Y

M et M^me G font valoir que leur demande est recevable et que la clause du contrat qui prévoit une saisine pour avis de l’ordre de l’architecte avant celle de la juridiction ne peut leur être opposée dès lors que la responsabilité décennale de la société d’architecture est engagée ; qu’il en est de même sur le fondement contractuel puisqu’elle ne prévoit pas les modalités de mise en oeuvre de la mesure de conciliation, lesquelles doivent garantir la suspension des délais de prescription.

Ils recherchent la responsabilité décennale de la société en se fondant sur le constat par l’expert de malfaçons et défauts de conformité qui portent atteinte à la destination de l’ouvrage et de l’inhabitabilité de l’appartement. Les acquéreurs relèvent que M. Y était en charge d’une mission complète de maîtrise d’oeuvre des travaux ayant fait l’objet du permis modificatif accordé le 2 juin 2010, que sa responsabilité de plein droit est engagée.

A titre subsidiaire, ils invoquent la responsabilité contractuelle de l’architecte, considérant que l’expertise a mis en évidence ses fautes à l’origine des désordres et non conformités après avoir relevé que l’architecte était nécessairement avisé du plan d’aménagement intérieur réalisé par M. L, n’ayant fait aucune remarque sur la différence entre les travaux exécutés et les plans de conception générale du lot 10 qu’il avait réalisés.

La société Atelier d’architecture J Y soutient que la demande de M et M^me G est irrecevable, dans la mesure où la clause de saisine pour avis du conseil de l’ordre des architectes avant toute procédure judiciaire n’a pas été respectée. Elle relève que les travaux n’ayant

pas été réceptionnés, les acquéreurs ne peuvent que rechercher sa responsabilité contractuelle, de sorte que la clause est applicable.

Subsidiairement, la société invoque également la clause d’exclusion de solidarité et de condamnation in solidum prévue au contrat, qui implique qu’il ne puisse être condamné que pour ses fautes personnelles sans avoir à supporter les conséquences des fautes d’autres intervenants dans l’opération de construction.

Elle conteste en outre être responsable des défauts de conformité et malfaçons relevés comme de l’inachèvement des travaux et relève que l’expert n’a caractérisé aucun manquement précis de sa part en ce sens, ce d’autant qu’il n’est pas démontré qu’il était avisé des travaux de réaménagement intérieur complet, qui ont été réalisés par la société Fanch L, et que les travaux modificatifs ont été dirigés par la société Foncimmo.

Ceci étant, le rapport d’expertise de M. M N indique sans ambiguïté que l’appartement n’a pas été réceptionné par la société Invest Immo avec les intervenants à l’acte de construire et n’est pas en état d’être reçu puisqu’il est absolument inhabitable, comme le confirment les photographies qui y sont annexées. En effet, il n’est pas totalement hors d’air, les travaux d’électricité, de chauffage, de plomberie, les revêtements de sol ne sont pas réalisés ou terminés, les doublages le sont en partie et les équipements sanitaires ne sont pas posés. Dans ces conditions, la responsabilité décennale de la société d’architecte ne peut pas être engagée et seule sa responsabilité contractuelle peut être recherchée.

Dans ce cadre, la société Architecture J Y relève justement que le contrat de maîtrise d’oeuvre contenait une clause de conciliation préalable qui s’impose à l’acquéreur, lequel dispose contre les locateurs d’ouvrage des droits attachés au bien transmis par le vendeur, qui a accepté cette disposition contractuelle. Cette clause est en conséquence applicable même si elle ne comporte pas de précisions sur ses conditions de mise en oeuvre, et le moyen tiré de l’absence de saisine de l’ordre des architectes constitue une fin de non recevoir, de sorte que le tribunal a déclaré à juste titre l’action des époux G irrecevable à son encontre.

A l’encontre de la MAF

M et M^me G demandent la garantie de la MAF en relevant qu’il n’a jamais été contesté par aucune partie que la société Y était assurée auprès de cette société, que l’expert a rappelé qu’aux termes du contrat, l’architecte était assuré contre les conséquences pécuniaires de ses responsabilités professionnelles auprès de cet assureur, qu’ils ne disposent pas du contrat d’assurance.

S’agissant des manquements de son assurée, ils invoquent les conclusions de l’expert, qui a relevé que la société Atelier d’Architecture J Y avait une mission complète de maîtrise d’oeuvre et avait parfaitement connaissance du réaménagement intérieur négocié avec la société venderesse, qu’il était en outre nécessairement en possession des documents et marchés des entreprises.

Ceci étant, le jugement rappelle justement qu’en l’absence de comparution du défendeur, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, il est statué sur le fond et que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il est constant que la partie qui invoque l’existence d’un contrat d’assurance doit en rapporter la preuve.

M et M^me G se prévalent de la mention portée aux conditions particulières du contrat de maîtrise d’oeuvre conclu entre l’architecte et la société Invest Immo, qui précise à l’article P7, 'assurances’ que la société Atelier d’Architecture J Y est assuré au titre de ses

responsabilités professionnelles à la MAF par contrat n° 254395/S/10.

Cette clause prévoyait qu’une attestation d’assurance serait annexée au contrat, ce qui n’a pas été le cas. Toutefois, l’absence de ce document ne peut seule remettre en cause la mention de l’article susvisé, alors que dans une lettre de la société Atelier d’Architecture J Y du 3 janvier 2012, transmise à l’expert et annexé à son rapport, celle-ci a dénoncé et imputé au maître d’ouvrage des dysfonctionnements dans le déroulement du chantier et a également annoncé la régularisation d’une déclaration de sinistre à son assureur, la MAF. Ces éléments concordants établissent l’existence d’un contrat d’assurance du maître d’oeuvre auprès de cette société.

L’architecte avant réception est tenue d’une obligation de moyen, ce qui impose de caractériser des fautes dans l’exécution de sa mission en lien direct avec le préjudice invoqué.

Selon le contrat signé entre l’architecte et la société Invest Immo, la société Y était en charge d’une mission complète de maîtrise d’oeuvre. Les pièces produites pendant l’expertise attestent que l’architecte a établi le dossier de demande de permis de construire modificatif obtenu en juin 2010 emportant la réunion des appartements. L’expert, à la lecture du compte rendu de chantier du 19 septembre 2011qui n’est toutefois pas annexé au rapport, ni produit aux débats, a indiqué que l’architecte était nécessairement avisé du plan de réaménagement des lieux même s’il émanait de M. L, que, dans le cas contraire, il n’aurait pas manqué de signaler les non conformités avec ses propres plans. Cet élément démontre que l’architecte a suivi les travaux jusqu’à cette date. Toutefois il n’est fait état d’aucun compte rendu de chantier postérieur établi par ce dernier, ni de son intervention sur le chantier après cette date.

En outre, son conseil a transmis à la société Invest Immo le courrier recommandé du 3 janvier 2012, rappelé ci-dessus, dans lequel il lui demandait de lui fournir divers plans modifiés par le maître d’ouvrage, lui rappelant le dépassement de la date théorique d’achèvement des travaux d’avril 2011 et l’intervention sur le chantier depuis juin 2011 d’entreprises engagées par le maître d’ouvrage, sans plans d’exécution, sans visa de sa part, comme l’absence d’indication de dates de réception et de livraison des appartements et des parties communes.

Le rapport d’expertise n’a caractérisé de fait aucun manquement précis de l’architecte à l’origine des non conformités substantielles et malfaçons remettant en cause l’utilisation de l’appartement qu’il énonce. Il n’est pas non plus établi que le retard et le défaut d’achèvement des travaux trouvent leur origine dans le suivi des travaux, dont il avait signalé le déroulement anormal.

La remise en cours d’expertise des marchés des entreprises et de leurs modifications, à supposer qu’ils aient été en sa possession, était de nature à faciliter la mission de l’expert, mais demeure cependant sans lien avec le préjudice invoqué par les époux G, relatif à l’achèvement de l’appartement par le garant la société Banque CIC Ouest, domaine étranger à sa mission.

La responsabilité contractuelle de l’architecte ne peut être retenue, ni en conséquence la garantie de son assureur. Le jugement sera confirmé par substitution de motifs.

A l’encontre le la société Banque CIC Ouest

La Banque CIC Ouest demande la réformation du jugement qui l’a condamnée à garantir l’achèvement selon l’évaluation proposée par l’expert.

L’appelante relève qu’ elle a accordé sa garantie le 29 avril 2010 sous forme de cautionnement sur la base de l’opération de construction définie par le permis de construire obtenu en juin 2007 visé dans l’acte ; que l’acte de vente des époux G du 20 septembre 2010 fait référence à un permis modificatif de juin 2010 dont elle n’a pas été avisée et qui n’a donné lieu à aucun avenant à la garantie initiale. Elle soutient que les modifications prévues dans ce permis, qui a autorisé une

adaptation des appartements, notamment de celui qui leur était vendu, puisqu’il regroupait au 4^e étage deux lots A 10 et A 11, ont entraîné des modifications substantielles des travaux.

Elle ajoute que l’acte de vente faisait également état d’une notice descriptive d’août 2010, distincte de celle portée à sa connaissance datant de décembre 2009 et que la société Invest Immo s’était dans l’acte de vente également engagée à assurer la réorganisation de l’appartement vendu ; que, dans ce cadre, étaient prévus des aménagements 'haut de gamme’ qu’elle ne s’est jamais engagée à financer. Elle estime que ces modifications lui sont inopposables, puisqu’en application de l’article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume pas, doit être exprès et ne saurait être étendu au delà des limites du contrat.

L’expert ayant clairement indiqué que l’absence de production des marchés des entreprises et la transformation des lieux engendré par la réunion des appartements ne lui permettaient pas de chiffrer l’achèvement des travaux tels que prévus dans le permis de construire de 2007, sur la base de la notice de 2009, l’appelante soutient que sa garantie est caduque. Elle fait en outre remarquer que les modifications ont opéré un bouleversement de l’équilibre financier de l’opération, dont témoigne le solde dû par les époux G, qui ne permet pas de financer les travaux restant à réaliser, puisqu’il est avéré que les paiements effectués ne correspondent pas à l’état des travaux exécutés.

A titre subsidiaire, elle soutient que doit être exclu le coût des aménagements souhaités par les époux G d’une qualité très supérieure aux aménagements standard prévus initialement, qui pourraient seuls être mis à sa charge, ce qui représente après un examen de chaque poste une somme à sa charge de 58 998,55 euros après prise en compte de règlements à hauteur de 392 770 euros et non de 417 570 euros.

S’agissant du préjudice invoqué suite au retard des travaux, elle soutient que la demande doit être rejetée en l’absence de faute de sa part et d’éléments caractérisant le dommage allégué.

M et M^me G demandent la confirmation du jugement. Ils soutiennent que la Banque CIC ne peut sans mauvaise foi dénier sa garantie, alors que la différence entre le projet initial et le projet modifié n’est pas significative et n’entraîne pas une modification de la substance de l’engagement de la banque. Ils font remarquer que l’appelante avait financé l’ensemble du projet et était nécessairement avisée de ces modifications, qui n’ont en tout état de cause pas bouleversé l’économie générale du contrat de vente. Ils ajoutent que la société aurait pu s’inquiéter de l’utilisation des fonds qui ne correspondait pas à l’état d’achèvement des travaux, ce d’autant que son attention avait été attirée sur ce point par d’autres acquéreurs.

Ils estiment qu’il n’est pas démontré que le coût d’achèvement déterminé par l’expert excède celui relatif aux travaux initiaux alors qu’il a clairement mentionné que la réunion des deux appartements avait permis à la société Invest Immo de faire des économies substantielles qui auraient pu permettre de financer partiellement les plus-values résultant du plan de financement. Ils ajoutent qu’il n’est pas impossible d’évaluer le coût d’achèvement de l’immeuble.

Maître X et la SCP X-P-T demandent la confirmation du jugement qui a retenu la garantie de la Banque CIC Ouest.

Sans méconnaître que la garantie d’achèvement doit couvrir les dépenses nécessaires à l’achèvement des lots vendus dans les limites du permis accordé en 2007, ils estiment que la société ne peut s’emparer de l’existence du permis modificatif de juin 2010 qui autorisait l’adaptation des appartements pour dénier sa garantie.

Ils soutiennent qu’il n’est pas concevable que le garant n’ait pas connu ce permis alors qu’il a financé l’achat du terrain comme la réalisation de la construction à travers divers contrats conclus avec la société Invest Immo dont il était le partenaire privilégié.

Ils ajoutent qu’en terme de preuve de l’engagement de la caution, il doit être fait une différence entre celle qui se rapporte à l’existence du cautionnement, qui doit répondre à l’exigence de l’article 2292 du code et celle relative à l’étendue du cautionnement qui relève de l’appréciation du juge, à partir de la recherche de la commune intention des parties.

Par ailleurs, les intimés contestent que la société puisse invoquer la modification des notices descriptives, alors que l’acte octroyant la garantie ne fait pas référence à la notice descriptive de décembre 2009 dont ils observent que comme celle d’août 2010, elle a été déposée au rang des minutes postérieurement à la délivrance de la garantie.

Ils en déduisent qu’en tout état de cause, la société doit le coût d’achèvement du permis initial; que, sur ce point, l’expert a chiffré le coût d’achèvement de l’appartement par rapport à l’état actuel, situation sans incidence puisqu’il a considéré qu’il n’est pas démontré que les prestations voulues par les époux G entraînaient un surcoût, qu’au regard des évaluations produites, la cour peut déterminer le coût de l’achèvement.

Les intimés font également remarquer que la preuve d’une modification de l’équilibre contractuel de l’opération n’est pas rapportée, puisque cet équilibre s’analyse au niveau du programme et non lot par lot et que l’évaluation de l’expert ne porte pas que sur les prestations conclues entre le promoteur et les acquéreurs, mais également sur des postes au titre de non conformités substantielles ou désordres qui se rapportent au permis de construire et que l’expert a fait état d’une compensation entre les plus values et les moins values liées au regroupement des appartements.

Sur le principe de la garantie de la société Banque CIC Ouest

Selon l’article R 261-1 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction applicable au litige, l’immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement est réputé achevé au sens de l’article 1601-2 du code civil, reproduit à l’article L. 261-2 et de l’article L. 261-11 de ce code, lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à son utilisation, conformément à sa destination faisant l’objet du contrat. Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation. La description de l’état de l’appartement par l’expert rappelée plus haut, corroborée par les photographies des lieux, témoigne que l’immeuble n’est pas achevé au sens de l’article R 261-1.

Le garant doit l’achèvement de l’immeuble à concurrence du coût définitif du programme décrit à l’occasion de la conclusion du contrat stipulant sa garantie et donc le financement de travaux conformes au permis de construire applicable à cette date.

En l’espèce, la société Banque CIC Ouest a régularisé un cautionnement par acte du 29 avril 2010, accordant à la société Invest Immo la garantie d’achèvement de l’opération immobilière dont les caractéristiques étaient mentionnées dans l’exposé préliminaire, soit le programme ayant bénéficié du permis de construire délivré par la mairie d’Audierne le 15 juin 2007 sous le n° PC290030710006, purgé de tout recours. Il se déduit de ces indications que l’étendue du cautionnement accordé était parfaitement définie par référence au projet présenté dans le dossier de demande de permis de construire. S’agissant du quatrième étage du bâtiment A, les plans annexés au rapport d’expertise montrent qu’y étaient prévus quatre appartements (un studio, deux T3 et un T2).

L’acte de vente de M et M^me G du 20 septembre 2010 rappelle dans la désignation de l’appartement vendu qu’il s’agit du lot 10 du bâtiment A, appartement de type T6 au quatrième étage, d’une surface de 161,54 m², correspondant selon le plan de l’architecte aux lots A10 et A 11. Dans la rubrique relative à la description de l’opération de construction (page 17), l’acte mentionne l’arrêté de permis de construire du 15 juin 2007 ainsi qu’un arrêté de permis de construire modificatif du 2 juin

2010 autorisant des modifications des parties communes et privatives des immeubles A et B et la suppression du bâtiment C. Il indique également à la rubrique 'Aménagement intérieur de l’appartement vendu’ (page 21) qu’à la demande de l’acquéreur, il a été prévu par la société Invest Immo un réaménagement complet de l’intérieur de l’appartement vendu, ainsi qu’il résulte du plan d’aménagement intérieur joint réalisé par société Fanch L selon les précisions en page 5, et précise que toutes les éventuelles plus-values seront compensées par les éventuelles moins-values, les carrelages et planchers étant financés par la société Invest Immo sur un prix maximum de 40 euros le m². Il se réfère également à une notice descriptive établie en août 2010, modifiant celle de décembre 2009.

La comparaison des plans reproduits dans le rapport d’expertise met en évidence que par l’effet du permis modificatif de 2010, l’appartement vendu a regroupé au 4^e étage le studio, le T3 à sa gauche et le T2. Par ailleurs, le plan de réaménagement émanant de la société Fanch L annexé à l’acte montre une réorganisation des pièces et du cloisonnement au sein de l’espace obtenu par la réunion des appartements.

Le notaire observe à juste titre que la notice descriptive des prestations et équipements des appartements exigée par l’article R 261-13 du code de la construction et de l’habitation datée de décembre 2009 dont se prévaut l’appelante pour dénier sa garantie, document qui intéresse en fait les caractéristiques du bien vendu définies entre le vendeur et l’acquéreur et non les règles d’urbanisme ou de sécurité examinées lors de la délivrance du permis de construire, n’est pas visée dans l’engagement de la société appelante d’avril 2010. La cour observe à cet égard que cette notice est postérieure de deux ans au permis de construire de 2007 fondement de la garantie de la banque et n’a été versée au rang des minutes du notaire que le 26 juin 2010, deux mois après le cautionnement. Elle ne peut donc avoir de valeur contractuelle de l’étendue des prestations et équipements garantis à l’intérieur des lots. En tout état de cause, l’expert a relevé que cette notice de 2009 comme celle de 2010 ne répondaient pas aux exigences de l’article R 261-13 du code de la construction qu’elles étaient imprécises sur la nature comme sur le niveau de qualité des prestations prévues et ne permettaient pas de définir utilement les prestations prévues.

Il ne résulte d’aucune pièce produite aux débats que la société appelante avait été informée du permis modificatif de 2010 et avait accepté d’étendre sa garantie aux modifications des parties communes et privatives qui y étaient contenues. Son acceptation ne peut se déduire du seul fait que la société Banque CIC Ouest avait financé l’ensemble de l’opération de construction de la société Invest Immo, ce d’autant que le concours à hauteur de 600 000 euros était antérieur au permis modificatif. La preuve de l’extension du cautionnement de la société appelante à ces modifications qui ne présentent pas un caractère simplement accessoire par rapport aux prescriptions du permis initial concernant le 4^e étage, mais sa réorganisation complète, n’est en conséquence pas rapportée.

Il s’en déduit que la société CIC Ouest doit être tenue de garantir le coût de l’achèvement des travaux de l’appartement dans la limite de l’opération définie en 2007.

La société Banque CIC Ouest ne peut invoquer une caducité de sa garantie en raison, d’une part, d’un bouleversement de l’équilibre financier de l’opération caractérisé par la circonstance que l’achèvement des travaux ne serait pas couvert par le solde du prix de vente et, d’autre part, de l’impossibilité de déterminer le coût d’achèvement sur la base du permis de 2007.

En effet, l’échelonnement des paiements organisé par l’article R 261-14 du code de la construction constitue une protection de l’acquéreur et le coût d’achèvement supporté par le garant n’est pas corrélé ou limité au montant du solde du prix de vente que celui-ci est fondé à obtenir des acquéreurs après avoir financé l’achèvement de l’immeuble.

En outre, comme le relèvent les époux G, l’expert, qui a indiqué effectivement que l’absence de communication des marchés ne lui permettait pas d’opérer la comparaison demandée du coût de

l’achèvement conforme au permis de 2007, au permis de 2010 et à la réorganisation prévue par le plan établi par la société L sur la base des prestations souhaitées par les acquéreurs, a cependant clairement précisé que la réunion des appartements avait engendré de substantielles moins values pour le maître de l’ouvrage, compensant les plus-values liées à la réorganisation de l’appartement. Il a en outre précisé que les travaux spécifiques d’aménagement demandés par les époux G n’avaient pas été entamés. Par ailleurs, le notaire relève à juste titre que les travaux évalués dans l’expertise concernent des non conformités substantielles ou malfaçons rendant l’ouvrage impropre à son utilisation qui se rapportent au permis initial.

Sur le coût de l’achèvement de l’appartement

Ce coût doit être déterminé sur la base de l’évaluation proposée par l’expert à partir du chiffrage des différents lots établi par M. Z, maître d’oeuvre consulté par M et M^me G en cours d’expertise.

Au titre des reprises des non conformités substantielles et malfaçons qui entraînent une impropriété à destination, doivent être incluses dans le coût d’achèvement, selon les indications de l’expert, les corrections du défaut de pose d’un garde-corps, du châssis cassé de la vitre du coin salon, de l’absence de pose d’une vitre de la baie, de la non conformité du tableau de répartition qui n’est pas positionné dans l’entrée comme prévu et est installé dans un placard donc difficilement accessible, du blocage de l’ouverture d’une fenêtre par une poutre, de la présence de canalisation d’évacuation des eaux usées de l’appartement au dessus en sous face de son plancher béton, de l’absence de possibilité de démonter les faces avant des volets roulants sans détériorer et refaire le plafond. Ces travaux de reprise figurent dans les devis des différents lots vérifiés par l’expert.

S’agissant des travaux à achever et des équipements à installer afin que l’appartement devienne habitable et puisse être considéré comme achevé au sens de l’article R 261-1, l’expert a confirmé la compensation mentionnée dans l’acte de vente entre les moins values et les plus values générées par le réaménagement intérieur de l’appartement tel que prévu par le plan de la société Fanch L annexé à l’acte. Cette précision conduit à considérer que les prestations comprises dans les différents devis produits, vérifiés et corrigés par l’expert ne contiennent pas de surcoût et doivent être intégrées au coût de l’achèvement, hormis les prestations d’aménagement spécifiques de qualité supérieure souhaitées par M et M^me G, dont la validation par le maître d’ouvrage dans le cadre de cette compensation n’est pas démontrée et dont il n’est pas établi qu’elles étaient incluses dans la garantie accordée par la société appelante en avril 2010.

Sur ce point, la société Banque CIC Ouest critique les montants retenus par l’expert et estime qu’une somme de 99 822,64 euros TTC doit être déduite du coût indiqué au titre des lots 3, 6,8 et 11.

Concernant le lot 3 dans sa partie relative à l’aménagement intérieur de l’entrée, de l’arrière cuisine, de la chambre et de la salle de bains d’un montant de 16 902,50 euros HT, sur la base d’un devis de la société meubles Fanch L sous l’enseigne Roche-Bobois, il ne résulte d’aucune pièce que ces travaux avaient été validés par la société Invest Immo. Est annexé à l’expertise un document intitulé ' A la charge d’Invest Immo’ qui inclut ces prestations, mais ce document n’est ni daté, ni signé et l’offre de prix du 17 octobre 2011 porte une signature pour accord dont il n’est pas démontré qu’elle émane d’une personne susceptible d’engager le vendeur. Cette partie du lot ne peut être prise en compte.

S’agissant du surplus du lot 3 qui se rapporte aux menuiseries intérieures et est valorisé pour un montant de 32 906,97 euros HT selon l’expert, le devis contient une prestation de parquet massif vitrifié pour un montant de 19 372,50 euros HT, sur la base d’un prix au m² de fourniture et pose de 143,50 euros HT réduit à 125,50 eurosHT par l’expert. Toutefois, l’acte de vente valorisait la fourniture des revêtements de sol à 40 euros le m² dans le cadre de la compensation des prestations, soit 80 euros maximum en incluant la pose. Ce montant peut seul être pris en compte, soit pour une

surface de 135 m², un coût de 10 800 euros HT. La contestation de la société appelante concernant les placards n’est en revanche pas justifiée. Ce lot doit donc être valorisé à la somme de 26 764,47 euros HT.

La cuisine aménagée et l’électroménager Roche-Bobois prévus au lot 11 pour un montant de 48 039,45 euros HT émanant de la même société Fanch L ne peuvent être intégrés au coût des travaux d’achèvement garantis pour des raisons identiques à celles s’appliquant aux travaux d’aménagement intérieur du lot 3. Ces prestations sont en effet mentionnées dans un document de la société annexé à un courrier du 18 février 2009 adressé à M et M^me G et non à la société Invest Immo, lequel comporte une valorisation de la cuisine pour un montant inférieur de 31 500 eurosTTC. Il n’est par ailleurs pas démontré d’accord du vendeur pour intégrer le coût des éléments d’électroménager (11 662,77 euros HT), ce d’autant que l’expert, dans un courrier du 5 avril 2017 au conseil des acquéreurs, a rappelé que M G avait indiqué lors de la réunion d’expertise du 3 avril précédent que l’ameublement et l’électroménager de la cuisine n’étaient pas compris dans le prix de vente.

Les autres contestations de la société appelante concernant le lot 8 (faïences-Carrelage) et 6 (installation et équipements de plomberie) ne peuvent être accueillies dès lors que ces prestations s’inscrivent dans la compensation des coûts entraînée par la réunion des appartements.

En conséquence, le coût d’achèvement de l’appartement à la charge de la société Banque CIC Ouest doit être fixé, sur la base des lots énoncés en page 44 du rapport à la somme de 115 929,55 euros HT et en intégrant les missions de diagnostic et de maîtrise d’oeuvre nécessaires la réalisation de la fin des travaux une somme de 127 103,91 euros HT soit 152 524,69 euros TTC.

La société appelante justifie du versement par le notaire au titre du prix de vente une somme de 392 770 euros et non de 417 500 euros comme mentionné par l’expert. Au vu du décompte du notaire, la différence de 24 730 euros recouvre des frais d’agence, d’hypothèques et d’émolument. Dès lors le solde sur le prix de vente de 474 000 euros s’élève à 81 230 euros, que le garant a vocation à percevoir.

Les époux G ne discutant pas que cette somme puisse se compenser avec le coût d’achèvement des travaux, leur demande est fondée à hauteur de 71 294,90 euros. Le jugement est réformé en ce sens.

Sur la demande indemnitaire de M et M^me G

Le garant est tenu d’assurer le financement de l’achèvement de l’immeuble. Il engage sa responsabilité si cette obligation est mise en oeuvre avec retard ou s’il ne réalise pas l’ensemble des démarches permettant d’y parvenir.

En l’espèce, il résulte de l’acte de vente que l’appartement devait être livré fin mars 2011. Le décompte des sommes perçues par la banque CIC Ouest établit que le dernier versement au titre des travaux qu’elle a perçu date du 20 juin 2011 et aboutissait à un versement inférieur de plus de 80 000 euros au montant du prix de vente de l’immeuble qui aurait dû être livré trois mois plus tôt. M et M^me G justifient sur ce point que l’attention du garant sur des dysfonctionnements du chantier et un retard de livraison par rapport aux sommes versées avait été attirée par M et M^me A, autres acquéreurs, en avril 2012. La société appelante ne justifie d’aucune démarche entreprise à l’égard du vendeur afin de clarifier les conditions d’avancement de la construction, alors que le niveau des paiements et les difficultés dénoncées étaient de nature à remettre en cause l’achèvement des travaux.

Il apparaît en outre, que M et M^me G, suite au placement en redressement judiciaire de la société Invest Immo, ont sollicité de l’appelante l’achèvement des travaux par courrier du 3 décembre

2013. Celle-ci leur a indiqué le 12 décembre 2013 avoir mandaté un cabinet extérieur. Par courrier du 22 janvier 2014, elle leur a précisé avoir appris du gérant de la société venderesse à l’occasion d’une réunion que les acquéreurs étaient ouverts à une solution amiable, précisant qu’à défaut de cet accord, elle serait contrainte de solliciter un expertise pour déterminer l’étendue des travaux garantis. Suite au rapport du cabinet Ducatel du 14 mai 2014, qui décrivait l’état d’achèvement et les malfaçons constatées, confirmées ultérieurement par l’expert judiciaire, elle a notifié le 7 janvier 2015 son refus de garantie en invoquant le réaménagement de l’appartement. Or, à aucun moment, la société ne justifie d’une démarche à l’égard du vendeur ou de son mandataire judiciaire, notamment avant sa liquidation judiciaire, pour obtenir des informations précises sur les conséquences financières des modifications, lui permettant de déterminer le coût d’achèvement à tout le moins sur la base du permis initial et ainsi remplir son obligation.

Ces défaillances dans l’exécution de ses obligations ont entraîné un préjudice pour les époux G en ne leur permettant pas de rentrer en possession de leur bien. Comme l’a retenu le premier juge, les acquéreurs ne peuvent se prévaloir d’un préjudice qu’à compter de leur demande d’achèvement en décembre 2013, date à laquelle ils ont sollicité l’achèvement par le garant.

Les acquéreurs précisent dans leurs écritures que le logement était destiné à assurer leur résidence principale de sorte que leur préjudice ne peut être évalué sur la base de la valeur locative de l’appartement et des loyers dont ils auraient été privés pendant cette durée. En revanche, il n’est pas discutable que le défaut de financement de l’achèvement par le garant et l’arrêt du chantier qui s’en est suivi ont affecté durablement le projet d’organisation familiale et personnelle des acquéreurs. Leur renonciation au bénéfice de l’exécution provisoire prévue par le jugement, lors de la demande d’aménagement de celle-ci présentée par l’appelante devant le premier président, en ce qu’elle impliquait l’octroi rapidement de sûretés pour un montant important ne peut justifier la limitation du préjudice à la date du jugement.

Au regard d’une impossibilité de prendre possession de leur bien pendant huit ans l’indemnisation accordée à M et M^me G est fixée à 30 000 euros, supportée par la société appelante. Le jugement sera réformé en ce sens.

A l’encontre de Maître X et la SCP X-P-T

M et M^me G demandent la réformation du jugement qui a rejeté cette demande. Ils soutiennent que Maître X était tenu de s’assurer de l’efficacité de l’acte de vente dont il était rédacteur ; qu’avisé du permis de construire modificatif et du plan de réaménagement de l’appartement auquel le contrat de réservation faisait référence, il devait s’assurer que la garantie donnée par le CIC à une date qu’il a également mentionnée était adaptée à ces modifications. Ils ajoutent que le notaire ne s’est pas assuré de la conformité des notices descriptives de décembre 2009 et d’août 2010 aux dispositions de l’article R 236-13 du code de la construction et de l’habitation. Ils estiment que ces fautes sont à l’origine de leur préjudice pour le cas où il ne serait pas fait droit en tout ou partie de leurs demandes.

Maître X et la société H X-J P-S T demandent la confirmation du jugement. Ils font observer que dès lors que la société Banque CIC Ouest doit sa garantie, les reproches faits au notaire de ne pas s’être assuré que les modifications apportées au projet étaient adaptées aux garanties de financement de l’achèvement sont vains. Ils observent que le défaut de conformité des notices descriptives aux exigences réglementaires est inopérant, faute d’être entrées dans le champ contractuel de la garantie, qu’en outre les fautes alléguées sont sans lien de causalité avec les préjudices invoqués.

Il est constant que le notaire doit s’assurer de l’efficacité juridique des actes dont il est l’auteur. En l’espèce, l’acte de vente du 20 septembre 2010 mentionne une garantie financière d’achèvement de la société Banque CIC Ouest, selon l’attestation délivrée le 6 mai 2010, annexée à l’acte, tout en faisant

état d’un permis modificatif obtenu le 2 juin 2010, générant des modifications intervenues postérieurement à l’engagement du garant. Cette chronologie aurait dû conduire le notaire à vérifier auprès du vendeur que le garant avait étendu son cautionnement à ces modifications, notamment par la rédaction d’un avenant. La faute du notaire sur ce point est caractérisée. Elle l’est également en ce que les notices descriptives annexées à l’acte ne répondent pas aux exigences réglementaires.

Toutefois, ces fautes sont sans lien avec le préjudice subi par les époux G puisque le coût d’achèvement des travaux fixé plus haut, en l’absence de surcoût démontré en lien avec les modifications entraînées par le permis de construire de 2010, représente en fait le financement auquel était normalement tenu le garant au titre de l’opération de construction objet du permis initial et que les prestations qui n’ont pas été prises en compte dans les travaux d’achèvement ne faisaient pas l’objet d’un accord de prise en charge du vendeur garanti par la société Banque CIC Ouest.

De la même façon, le préjudice de jouissance lié au retard dans la livraison de l’appartement est sans lien avec la faute du notaire, mais résulte de manquements du garant dans le traitement de la demande de garantie présentée par les acquéreurs.

Dans ces conditions, le jugement qui a rejeté la demande des époux G doit être confirmé.

Sur les recours subrogatoires de la société Banque CIC Ouest

Fondés sur les dispositions de l’article 1240 du code civil, les recours exercés par le garant contre le notaire et l’architecte constituent en fait des recours en garantie et non subrogatoires dans les droits des acquéreurs.

Sur la demande à l’égard du notaire

La société Banque CIC Ouest estime que les fautes du notaire, notamment quant à l’absence d’étendue de la garantie au regard des modifications du projet, sont à l’origine de son préjudice, qui conduit à ce qu’elle finance des modifications qu’elle n’a pas acceptées. Elle ajoute qu’il ne lui appartient pas de démontrer qu’elle n’aurait pas signé un avenant s’il lui avait été présenté et que le notaire doit en revanche démontrer qu’un avenant aurait été obtenu.

Maître X et la société H X-J P-S T soutiennent que le notaire ne peut être tenu responsable de la mise en oeuvre de la garantie d’achèvement de l’appartement conformément au projet initial ; qu’en tout état de cause, le garant n’établit pas qu’il aurait refusé un avenant étendant les garanties aux modifications du permis de 2010, compte tenu de l’implication de la banque dans le financement de l’opération. Ils ajoutent que le préjudice du garant ne pourrait être constitué que d’une perte de chance de refuser d’étendre sa garantie au permis modificatif, dont la certitude n’est pas démontrée et qui ne pourrait être égale à l’intégralité du coût d’achèvement.

Nonobstant les fautes du notaire retenues plus haut, il demeure que la mise en oeuvre de la garantie de la société Banque CIC Ouest est sans lien avec ses fautes, puisque par l’effet de la compensation des plus-values et moins-values entraînées par le permis de 2010, l’appelante se trouve tenue à garantir dans les limites du programme visé par le permis de 2007, mentionné dans l’acte de cautionnement d’avril 2010 et que les prestations spécifiques d’aménagement demandées par les acquéreurs n’ont pas été mises à sa charge. Elle assume donc la garantie à laquelle elle s’était engagée dont la mise en oeuvre résulte de la défaillance du vendeur. Le jugement qui a rejeté la demande est confirmé.

Sur la demande à l’égard de la société Atelier d’architecture J Y

La société Banque CIC Ouest relève que l’architecte a commis des fautes dans la mission de maîtrise

d’oeuvre complète qui lui était confiée, qu’il n’a jamais transmis les notices détaillées ayant valeur contractuelle, à annexer aux actes de vente comme le mentionnent les notices descriptives sommaires produites. Elle ajoute qu’il n’a pas communiqué les marchés et n’a pas accompli sa mission de suivi des travaux, comme le confirment les mentions de son dernier compte rendu de chantier, qui indique que l’appartement a été livré, qu’il est fermé et ne peut être visité, ce qui est totalement incohérent, comme l’a indiqué l’expert au vu de l’état de l’appartement.

La société Atelier d’architecture J Y demande la confirmation du jugement en observant que l’appelante ne motive pas ses demandes à son encontre. Il conteste toute responsabilité et réfute toute intervention dans les travaux intérieurs de l’appartement dont les plans ont été établis par la société Fanch L.

L’expertise a mis en évidence que les notices descriptives annexées produites ne satisfaisaient pas aux exigences réglementaires et fournissaient une information insuffisante sur la nature et la qualité des prestations attendues. Par ailleurs, y était annoncé en dernière page le dépôt d’un descriptif précis chez le notaire, ayant valeur contractuelle, qui n’a pas été déposé, ce qui constitue une faute. Toutefois, il a été relevé que la garantie d’achèvement avait été fournie par la société Banque CIC Ouest en avril 2010 sur la base de l’opération décrite dans le permis de construire de 2007, sans qu’il soit fait référence aux prestations portées dans une quelconque notice descriptive. Le coût effectif d’achèvement mis à la charge du garant s’inscrit dans les limites de son cautionnement, de sorte que le manquement de l’architecte est sans lien avec son obligation de financement ou son étendue.

Comme il a été jugé en réponse à la demande des époux G de voir mobiliser la garantie de la MAF, en raison des fautes de la société Atelier d’Architecture J Y, l’expertise n’a mis en évidence aucun manquement précis de l’architecte à l’origine des non conformités substantielles et malfaçons remettant en cause l’utilisation de l’appartement qu’il énonce. Il n’ a pas non plus été établi que le retard et le défaut d’achèvement des travaux trouvent leur origine dans le suivi des travaux, dont l’exécution dans des conditions anormales suite à différentes initiatives du maître d’ouvrage lui avait été rappelée par le maître d’oeuvre.

Le défaut de remise des marchés est sans lien avec l’obligation de garantie de l’appelante et les mentions du compte rendu de chantier du 29 septembre 2011, pour incohérentes qu’elles aient pu paraître à l’expert ne sont remises en cause pas aucune pièce.

Dans ces conditions, sa demande à l’encontre de l’architecte ne peut être accueillie et le jugement est confirmé de ce chef.

Sur les demandes annexes

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmés.

La société Banque CIC Ouest qui succombe sur l’essentiel de ses demandes devant la cour sera condamnée aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et à verser au titre des frais irrépétibles les sommes suivantes :

—  4 000 euros à M et M^me G,

—  3 000 euros à Maître X et la société H X-J P-S T

—  3 000 euros à la société Atelier d’architecture J Y,

—  2 000 euros à Maître B en qualité de liquidateur de la société Invest Immo.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par décision réputés contradictoire, en dernier ressort,

CONFIRME le jugement sauf en ce qui concerne les condamnations mises à la charge de la société Banque CIC Ouest,

Statuant à nouveau de ces chefs,

CONDAMNE la société Banque CIC Ouest à verser à M et M^me G les sommes de :

-71 294,90 euros au titre du financement de l’achèvement des travaux,

- 30 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

CONDAMNE la société Banque CIC Ouest aux dépens d’appel, recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société Banque CIC Ouest à verser au titre des frais irrépétibles d’appel les sommes suivantes :

—  4 000 euros à M et M^me G,

—  3 000 euros à Maître X et la société H X-J P-S T

—  3 000 euros à la société Atelier d’architecture J Y,

—  2 000 euros à Maître B liquidateur de la société Invest Immo.

Le Greffier Le Président,