N° RG 25/01192 – N° Portalis DBV2-V-B7J-J5T5

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 19 FEVRIER 2026

DÉCISION DÉFÉRÉE :

002044

Jugement du juge des contentieux de la protection de [Localité 1] du 24 janvier 2025

APPELANTE :

OPH HABITAT 76

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté et assisté par M^e Jacqueline BONUTTO-BECAVIN, avocat au barreau de ROUEN

INTIMEES :

Madame [P] [X]

née le 30 Mai 1995 à [Localité 1] (76)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée et assistée de M^e Arnaud VALLOIS de la SELARL ARNAUD VALLOIS-CLAIRE MOINARD AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de ROUEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2025-003738 du 28/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Madame [R] [X] épouse [J]

née le 30 Mai 1995 à [Localité 1] (76)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée et assisté de M^e Arnaud VALLOIS de la SELARL ARNAUD VALLOIS-CLAIRE MOINARD AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 04 décembre 2025 sans opposition des avocats devant Monsieur TAMION, Président, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Monsieur TAMION, Président

Madame TILLIEZ, Conseillère

Madame HOUZET, Conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT greffier

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 19 février 2026, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Monsieur TAMION, Président et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 23 décembre 1997, l’office public d’aménagement et de construction du département de la Seine-Maritime, établissement public dénommé Habitat 76 (ci-après Habitat 76), a donné à bail à Mme [F] [X] une maison de type 6 à usage d’Habitation, située [Adresse 2] à [Localité 4] (76), moyennant un loyer hors charges de 1 493 francs.

Mme [F] [X] est décédée à son domicile le 31 janvier 2023.

Par courrier du 4 février 2023 Mme [P] [X], née le 30 mai 1995, a sollicité le transfert du bail à son nom en précisant qu’elle est la fille de Mme [F] [X], auprès de qui elle a vécu depuis sa naissance.

Par courrier du 14 février 2023 Habitat 76 a répondu à Mme [P] [X] qu’elle ne remplit pas les conditions des articles 14 et 40 de la loi 6 juillet 1989, l’occupation d’un logement par deux personnes impliquant une sous-occupation des lieux, en l’invitant à libérer les lieux dans un délai de trois mois, tout en ajoutant qu’il est disposé à examiner une demande de logement, sans s’engager à faire une proposition sous court délai.

Par courrier du 30 mars 2023 Mme [P] [X], par la voie de son conseil, a indiqué qu’elle remplit les conditions financières d’attribution d’un logement, qu’elle vit avec sa s’ur jumelle [S] [X] et leur nièce, [I] [X], qu’elles élèvent. En outre, elle a précisé que sur la vingtaine de maisons du lotissement beaucoup comportent moins d’occupants que de chambres, en citant les noms relatifs à quatorze logements.

Par courrier du 20 avril 2023 Habitat 76 a maintenu sa position.

Par acte de commissaire de justice du 27 juillet 2023 Habitat 76 a fait assigner Mmes [P] [X], [R] [X] et [I] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen aux fins notamment de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion.

Par jugement du 24 janvier 2025 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen a':

constaté le désistement de l’OPH Habitat 76 de ses demandes dirigées à l’encontre de Mme [I] [X], mineure';

débouté l’OPH Habitat 76 de ses demandes en résiliation du bail portant sur le logement à usage d’Habitation situé [Adresse 3] (76) consenti à Mme [F] [X] le 23 décembre 1997, par suite du décès de celle-ci le 31 janvier 2023';

constaté, par l’effet de la loi, le transfert du contrat de bail à Mme [P] [X] souscrit le 23 décembre 1997 entre, d’une part, Mme [F] [X] et d’autre part, l’OPH Habitat 76 concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4] (76), à la date du décès de Mme [F] [X] le 31 janvier 2023';

rejeté la demande de l’OPH Habitat 76 de dire que Mme [P] [X] et Mme [R] ([S]) [X] sont occupantes sans droit ni titre des lieux';

débouté l’OPH Habitat 76 de demande en expulsion de Mme [P] [X] et Mme [R] ([S]) [X] et en condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation';

condamné l’OPH Habitat 76 à payer à Mme [P] [X] et Mme [R] [X] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

débouté l’OPH Habitat 76 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

débouté les parties de toutes autres demandes ou prétentions';

condamné l’OPH Habitat 76 aux dépens';

rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Par déclaration électronique du 26 mars 2025, Habitat 76 a interjeté appel de cette décision.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 novembre 2025.

Exposé des prétentions des parties

Dans ses conclusions transmises le 16 octobre 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, Habitat 76 demande à la cour de :

infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rouen le 24 janvier 2025';

réformer cette décision';

constater et déclarer que Mmes [P] et [S] [X] sont occupantes sans droit ni titre et en conséquence ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef';

juger qu’il sera procédé par tous moyen de droit et notamment si besoin est avec le concours de la force publique';

supprimer le délai de deux mois prévu à l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991 et à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution';

condamner conjointement Mme [P] [X] et Mme [S] [X] à payer une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 31 janvier 2023 équivalente au montant du loyer et des charges, outre revalorisation légale, et cela jusqu’à la restitution effective des lieux';

condamner conjointement Mme [P] [X] et Mme [S] [X] à payer à Habitat 76 une somme de 800 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile';

condamner conjointement Mme [P] [X] et Mme [S] [X] à payer à Habitat 76 la somme de 400 euros fixée par le juge de première instance au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

condamner conjointement Mme [P] [X] et Mme [S] [X] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses conclusions n° 2 transmises le 21 octobre 2025, auxquelles il convient également de se référer pour l’exposé des moyens, Mme [P] [X] et Mme [S] [X] demandent à la cour de :

confirmer purement et simplement le jugement du juge des contentieux de la protection du 24 janvier 2025 en toutes ses dispositions ;

à titre subsidiaire déclarer [Adresse 4] irrecevable et mal fondé en ses demandes ;

débouter [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes ;

débouter [Adresse 4] de toute autre demande en ce qu’elle serait dirigée à l’encontre des concluantes ;

condamner Habitat [Adresse 5] à régler une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

condamner [Adresse 4] aux entiers dépens ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application des articles 4 et 954 du code de procédure civile, il est constant que la juridiction ne saurait statuer sur les demandes tendant à voir «'déclarer'», «'dire et juger'», «'constater'» ou «'donner acte'» lorsqu’elles ne correspondent pas à des prétentions mais sont l’expression de moyens.

Sur les conditions de transfert du bail à Mme [P] [X]

Pour s’opposer au transfert du bail dont était titulaire Mme [F] [X] lors de son décès survenu le 31 janvier 2023 à sa fille Mme [P] [X], née en 1995, qui vivait avec elle depuis sa naissance, [Adresse 4] fait valoir que cette dernière ne remplit pas les conditions exigées quant à la taille du logement qui comprend cinq chambres, alors que trois personnes l’habitent. Sur le nombre d’occupants Habitat 76 considère que les intimées ne sauraient faire valoir que M. [O] vit avec elles, en ne présentant que des justificatifs datant de juin 2025.

De leur côté les intimées soulignent qu’elles occupent le logement depuis vingt-six ans avec leur nièce [I] (née en 2008 et lycéenne), fille de leur frère [B] qui a toujours vécu avec elles, qu’elles sont à jour du paiement du loyer, que les voisins ont signé une pétition pour qu’elles puissent continuer à habiter le logement et que la maison comprend en réalité quatre chambres situées à l’étage et non cinq comme le soutient [Adresse 4], la pièce comptée comme chambre au rez-de-chaussée par ce dernier ne comportant aucune porte.

En droit, l’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative à l’amélioration des rapports locatifs dispose': «'En cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :

— au profit du conjoint sans préjudice de l’article 1751 du code civil ;

— au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile ;

— au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile.

Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.'»

En outre, l’article 40 I de la même dispose que ': «'I. – Les 4°, 7° à 9° et le dernier alinéa de l’article 3, l’article 3-1, le II de l’article 5, les articles 8, 8-1, 10 à 12, 15 à 18, le 1° de l’article 20, les cinq premiers alinéas de l’article 23 et les articles 25-3 à 25-11 ne sont pas applicables aux logements appartenant aux organismes d’Habitations à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L 831-1 du code de la construction et de l’Habitation.

L’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

Les treizième à vingt-troisième alinéas du I de l’article 15 sont applicables lorsque le congé émane du locataire.'»

Par ailleurs, l’article L 621-2 du code de la construction et de l’Habitation dispose que': «'Les locaux vacants ou inoccupés sont définis par décret. Ce décret fixe les obligations incombant aux propriétaires, aux gérants et aux occupants des lieux en ce qui concerne la tenue du fichier général, ainsi que les déclarations prévues aux articles L. 621-5 et L. 621-6.

Les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l’article 28 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948'portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’Habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, non compris les cuisines, supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Les pièces effectivement utilisées pour l’exercice d’une fonction publique élective ou d’une profession et indispensables à l’exercice de cette fonction ou

profession ne sont pas considérées comme des pièces habitables.

Pour la détermination des conditions d’occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré :

1° L’occupant et son conjoint ;

2° Leurs parents et alliés ;

3° Les personnes à leur charge ;

4° Les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d’assurances sociales et de compensation d’allocations familiales ;

5° Les personnes titulaires d’un contrat de sous-location.

Par dérogation, les enfants de l’occupant ou de son conjoint faisant l’objet d’un droit de visite et d’hébergement sont compris au nombre des personnes mentionnées au deuxième alinéa du présent article.'»

En l’espèce, il n’est pas contesté par le bailleur Habitat 76 que Mmes [P] et [R] [X] occupent le logement qui était loué par leur mère Mme [F] [X] depuis au moins un an à la date de son décès, ainsi que leur nièce [I] [X] née en 2008, dont leur père atteste qu’elle a toujours vécu auprès de sa grand-mère et ses s’urs, ce qui porte à trois personnes le nombre de personnes occupants le logement, au jour du décès de la titulaire du bail, lequel bail a fait l’objet d’un transfert automatique par application de la loi à Mme [P] [X] descendante de la défunte qui vivait avec elle et qui en a fait la demande.

Par application des dispositions précitées l’inadaptation du logement faisant obstacle au transfert du bail à raison de sa taille et au sens réglementaire de la définition retenue par le bailleur, dont il demande l’application, s’entend de celui dont le nombres de pièces habitables ne doit pas être supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale.

A cet égard, il doit être considéré que le logement en question, classé comme étant un T6 dans le bail soit cinq chambres comme le soutient Habitat 76, ne bénéficie en réalité d’une telle disposition ou configuration. En effet, la chambre identifiée en rez-de-chaussée par Habitat 76 sur le plan qu’il fournit (sa pièce n° 5) ne répond pas l’exigence qui en est normalement attendue, à savoir que si cette pièce pourrait présenter une surface suffisante (14,21 m²) pour être une chambre elle est en communication directe sur le séjour (15,53 m²), sans porte de séparation, ce qui ressort à la fois du plan versé aux débats par le bailleur et des photographies présentées par les intimées (leur pièce n° 40), de telle sorte qu’il ne se trouve qu’une seule pièce faisant un salon/séjour, étant considéré que la distinction d’une chambre obligerait à réduire l’espace de communication entre la partie salon et séjour qui est d’au moins trois mètres (selon le plan communiqué par Habitat 76 comportant une échelle), outre au surplus le comblement d’une voûte présente en partie haute.

Dans ces conditions, il doit être retenu que le logement transféré ne comporte que quatre chambres.

Quant au nombre de personnes occupants le logement, les intimées soutiennent qu’il est actuellement occupé par quatre personnes,

M. [L] [O] attestant vivre en couple avec sa fiancée, Mme [P] [X], depuis le mois de décembre 2024, ce qui est justifiée par la production de différentes pièces, dont des pièces administratives en

particulier sa carte nationale d’identité, permettant aussi de considérer qu’il y a sa résidence principale (voir les pièces n° 60 à 65 des intimées).

Ainsi, en considération de la taille réelle du logement devant être prise en compte, comprenant quatre chambres et une pièce principale séjour/salon, ainsi que de l’occupation du logement qui a évolué en raison d’une évolution normale et non frauduleuse des conditions de vie de l’un des occupants, le fait que Mme [P] [X] vive désormais, depuis décembre 2024 avec

M. [L] [O] dans les lieux, il y a lieu de considérer que le bail transféré au profit de cette dernière qui l’a sollicité, doit lui être maintenu.

En conséquence le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a constaté le désistement de l’OPH Habitat 76 de ses demandes dirigées à l’encontre de Mme [I] [X], mineure, débouté l’OPH Habitat 76 de ses demandes en résiliation du bail portant sur le logement à usage d’Habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4] (76) consenti à Mme [F] [X] le 23 décembre 1997, par suite du décès de celle-ci le 31 janvier 2023,'constaté, par l’effet de la loi, le transfert du contrat de bail à Mme [P] [X] souscrit le 23 décembre 1997 entre, d’une part, Mme [F] [X] et d’autre part, l’OPH Habitat 76 concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4] (76), à la date du décès de Mme [F] [X] le 31 janvier 2023, rejeté la demande de l’OPH Habitat 76 de dire que Mme [P] [X] et Mme [R] [X] sont occupantes sans droit ni titre des lieux, débouté l’OPH Habitat 76 de demande en expulsion de Mme [P] [X] et Mme [S] [X] en condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les dépens et frais de procédure

Les dépens et frais prévus au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance seront confirmés.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Habitat 76, qui succombe en cause d’appel, doit être condamné aux dépens. Toutefois, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge des intimées les frais prévus au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’elles ont pu engager.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 24 janvier 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen';

Y ajoutant,

Condamne l’OPH Habitat 76 aux dépens d’appel';

Déboute l’OPH Habitat 76 de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel';

Déboute Mme [P] [X] et Mme [R] [X] de leur demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

La greffière Le président