ARRÊT N°

SP

R.G : N° RG 24/00772 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GCFD

[G]

C/

[G]

[W]

S.A.S. CAFPI

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 29 AVRIL 2026

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1] en date du 07 MAI 2024 suivant déclaration d’appel en date du 24 JUIN 2024 RG n° 22/00755

APPELANT :

Monsieur [T] [A] [G]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : M^e Bernard VON PINE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-RÉUNION

INTIMÉS :

Monsieur [I] [G]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Mélanie RAYMOND, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-RÉUNION

Madame [O] [K] [W]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Mélanie RAYMOND, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-RÉUNION

LA S.A.S. CAFPI

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : M^e Philippe BARRE de la SELARL SELARL BARRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-RÉUNION

DATE DE CLÔTURE : 11 SEPTEMBRE 2025

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 19 Décembre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt serait rendu le 27 Mars 2026 par mise à disposition au greffe. A cette date le délibéré a été prorogé au 29 Avril 2026.

La cour composée de

Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : M^me Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

a délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 29 Avril 2026.

GREFFIÈRE LORS DU DÉPÔT DE DOSSIER : M^me Véronique FONTAINE, Greffière

GREFFIÈRE LORS DE LA MISE A DISPOSITION : M^me Wardali KASSIM, Greffière

LA COUR :

Le 15 juin 2021 M. [I] [C] [G], Mme [O] [K] [W] (le promettant ou les vendeurs) et M. [T] [A] [G] (le bénéficiaire ou M. [G]) ont signé une promesse de vente portant sur l’acquisition d’une maison située [Adresse 4], à [Localité 5] (Réunion) moyennant le prix de 185.000 euros. La promesse de vente a été conclue en prévoyant, entre autres, la sollicitation par M. [T] [G] d’un prêt d’un montant maximal de 185.000 euros sur une durée maximale de 300 mois au taux maximal de 1,7% assortie d’une clause d’immobilisation d’un montant de 18.500 euros.

M. [G] ayant justifié par l’intermédiaire de son courtier, la SAS CAFPI (la CAFPI), aux vendeurs, trois refus de prêt conduisant à renoncer à son engagement d’achat et les vendeurs, arguant du fait que les offres de prêt ne répondent pas aux caractéristiques du prêt prévues dans la promesse de vente ou n’ont pas été déposées dans les délais convenus, ces derniers ont demandé le paiement de l’indemnité d’immobilisation, ce qu’a refusé M. [G].

Par acte du 22 mars 2022, les vendeurs ont assigné M. [G] devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis (Réunion) aux fins de condamnation à leur régler l’indemnité d’immobilisation et, à défaut, à réparer le préjudice subi du fait de l’absence de notification, dans des délais, des refus de prêt.

Le 16 septembre 2022, M. [G] a assigné en intervention forcée la CAFPI et les procédures ont été jointes.

M. [G] a conclu au débouté des prétentions des vendeurs et sollicité le bénéfice de l’exécution provisoire. A titre subsidiaire, il a sollicité la condamnation de la CAFPI à le garantir et à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts.

La CAFPI a conclu au débouté des prétentions de M. [G].

C’est dans ces conditions que, par jugement rendu le 7 mai 2024 par le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion a statué en ces termes :

« CONDAMNE Mr [T] [G] à payer à Mr [I] [G] et à Mme [O] [W] la somme de 18.500 € au titre de l’indemnité d’immobilisation,

DÉBOUTE Mr [T] [G] de son appel en garantie dirige contre la société CAFPI,

REJETTE toutes les autres demandes,

CONDAMNE Mr [T] [G] à payer à Mr [I] [G] et à Mme [O] [W] la somme de 2000 € et à la société CAFPI la somme de 1800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE Mr [T] [G] aux dépens. »

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 septembre 2025.

****

Dans ses dernières conclusions n°2 transmises par voie électronique le 9 avril 2025, M. [G] demande à la cour de :

— Juger l’appel recevable et bien fondé ;

— Annuler et Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

. Condamné M. [G] à payer aux vendeurs la somme de 18.500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

. Débouté M. [G] de son appel en garantie dirigé contre la CAFPI,

. Rejeté toutes les autres demandes,

. Condamné M. [G] à payer aux vendeurs la somme de 2.000 euros et à la CAFPI la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

. Rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

. Condamné M. [G] aux dépens ;

Statuant à nouveau

— Débouter les vendeurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— Déclarer recevable l’action en responsabilité contractuelle de M. [G] à l’encontre de la CAFPI ;

— Dire fondée la responsabilité contractuelle de la CAFPI et sa mise en cause dans la présente procédure ;

— Ce fait, condamner la CAFPI à garantir M. [G] contre toute condamnation qui serait mise à sa charge ;

— Condamner la CAFPI à la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral subi ;

— Condamner la CAFPI et les vendeurs à la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

***

Dans leurs uniques conclusions transmises par voie électronique le 18 novembre 2024, les vendeurs demandent à la cour, au visa des articles 1124 alinéa 1er, 1178 et 1304-3 du code civil, de :

— Confirmer dans toutes ses dispositions, le jugement entrepris

— Débouter M. [G] et la CAFPI de l’ensemble de ces demandes, faits et prétentions à l’encontre des vendeurs ;

— Condamner M. [G] à verser aux vendeurs la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens ;

***

Dans ses dernières conclusions n°2 transmises par voie électronique le 1er septembre 2025, la CAFPI demande à la cour de :

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

. Débouté M. [G] de son appel en garantie dirigé contre la CAFPI,

. Rejeté toutes les autres demandes,

. Condamné M. [G] à verser à la CAFPI la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouter M. [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner M. [G] à verser à la CAFPI la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Laisser à la charge de M. [G] les dépens.

***

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS

A titre liminaire

La cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » lorsqu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt

Les premiers juges ont jugé que M. [G] n’avait pas sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente : il n’a justifié ni de l’acceptation ni du refus d’une offre de prêt dans les délais prévus (15 septembre 2021) et aucune des demandes de financement ne correspondait au caractéristiques de la promesse (montant du financement sollicité inférieur au montant maximal prévu, taux demandés inférieurs ou supérieurs) et ont, en conséquence, condamné M. [G] à verser aux vendeurs la somme de 18.500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

M. [G] soutient en substance que ce sont les circonstances qui l’on empêché de justifier de l’état d’avancement de l’offre de prêt, qu’il ne disposait pas de cette information à la date du 15 septembre et que c’est la CAFPI qui est clairement à l’origine de ce défaut d’information, ce qui révèle un comportement fautif.

Il fait encore valoir que le compromis prévoyait des montants, durée et taux maximum et qu’il était loisible de solliciter des prêts en dessous de ces valeurs : les juges ont ainsi dénaturé les termes du contrat.

Sur le fondement des articles 1124, 1178 et 1304-3 du code civil, les vendeurs font valoir que l’acquéreur doit rechercher un prêt strictement conforme aux stipulations de la promesse de vente et doit le faire selon les modalités prévues par l’avant-contrat et qu’ainsi, faute de démontrer avoir déposé une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente, il en résulte que la condition suspensive est réputée accomplie et que le promettant pouvait se prévaloir de la clause pénale : en l’espèce, le courtier de M. [G] a adressé un courriel au notaire en date du 4 novembre 2021 de refus de prêt par la BRED, soit un mois et demi après l’expiration du délai pour justifier de la condition suspensive. Ils plaident que le montant et le taux indiqué sont inférieurs aux prévisions contractuelles ce qui augmente le risque de refus bancaire. Ils ajoutent que la promesse de vente prévoyait que le prêt devait être garanti par une assurance décès-invalidité, or, la demande de prêt n’en fait pas état et qu’en outre, alors que M. [G] s’engageait dans l’achat d’un bien immobilier, il contractait en même temps un prêt auprès de la banque postale le 21 juillet 2021 pour un montant de 16.000 euros ayant pour conséquence de diminuer ses revenus et donc ses capacités d’emprunt. Dès lors, ils estiment que le refus de prêt a été provoqué par M. [G] et qu’il était donc déchu du bénéfice de la condition suspensive et qu’il n’a fautivement pas levé l’option dans le délai indiqué à l’avant-contrat, si bien qu’il a commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité et qui trouve réparation par le principe de l’indemnité d’immobilisation acquise au promettant et qui constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire.

Sur ce,

Vu l’article 1103 du code civil ;

Vu les articles 1582 et suivants du code civil relatifs au contrat de vente ;

Vu les articles 1304 et suivants du code civil relatif à l’obligation conditionnelle en vertu desquels :

— l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain, elle est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple à compter de l’accomplissement de ladite condition, sauf stipulation contraires des parties, et résolutoire lorsque son accomplissement entraîne l’anéantissement de l’obligation.

— la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y a avait intérêt en a empêché l’accomplissement tandis que la condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt

— une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie, sauf stipulation contraire des parties

Lorsque la date fixée par la promesse de vente pour la signature de l’acte authentique de vente constitue le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur à la condition suspensive stipulée dans son intérêt exclusif doit intervenir avant cette date

Lorsque dans une promesse synallagmatique de vente, un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu’à la date prévue pour la réitération par acte authentique cette condition n’est pas accomplie, la promesse est caduque.

Vu les articles L.313-40 et L.313-41 (ancien article L.312-16) du code de la consommation aux termes desquels la promesse unilatérale de vente acceptée doit indiquer si le prix sera payé directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l’aide d’un ou plusieurs prêts ; Lorsque l’acte indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement. Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.

Le caractère d’ordre public de l’article L.313-41 du code de la consommation interdit la stipulation d’obligations contractuelles imposées à l’acquéreur de nature à accroître les exigences du texte, tel imposer à l’acquéreur de déposer une demande de crédit dans un certain délai.

La réalisation, comme la défaillance, de la condition doit intervenir dans le délai stipulé par le contrat ou par la loi.

Lorsque le délai prévu pour la réalisation de la condition est écoulé, la caducité opère de plein droit sauf stipulation contraire.

La caducité joue également lorsque les conditions ne sont réalisées que partiellement, ou lorsqu’elles ne sont pas réalisées selon les modalités prévues par le contrat, dans le délai imparti.

Comme conséquence de la caducité de la promesse, le vendeur peut être amené à restituer à l’acquéreur des sommes versées par lui :

— si une somme a été versée à titre d’acompte ou de dédit, elle doit être restituée à l’acquéreur puisqu’en raison de sa caducité le contrat ne peut recevoir exécution

— par contre si la somme a été versée à titre d’indemnité d’immobilisation, il n’y a pas lieu de la restituer – sauf clause contraire.

La condition suspensive de l’obtention d’un prêt au sens de la loi est réputée réalisée dès la présentation par un organisme de crédit d’une offre régulière correspondant aux caractéristiques du financement de l’opération stipulées par l’emprunteur et non rétractée avant la date prévue pour la réalisation de la vente, alors même que l’emprunteur aurait décliné cette offre.

La condition suspensive de l’obtention d’un prêt est réputée accomplie si le bénéficiaire en a empêché l’accomplissement ou provoqué sa défaillance, telle une absence totale de démarche aux fins d’obtention du prêt.

Un prêt accordé à un montant inférieur au montant maximal prévu est conforme aux stipulations contractuelles. Par ailleurs, l’indication, dans la promesse de vente conclue sous conditions suspensive d’obtention d’un prêt, d’un montant maximal du prêt n’est pas de nature à contraindre les acquéreurs à accepter toute offre d’un montant inférieur.

Si toutes les conditions sont réunies dans le délai prévu, le notaire convoque les parties pour la signature de l’acte de vente définitif. Si la durée maximale du compromis est atteinte, sauf report ou renonciation expresse du vendeur, alors le compromis de vente est caduc et le bien peut être remis sur le marché.

En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

La défaillance de la condition suspensive entraîne la caducité de la vente.

En l’espèce, suivant acte notarié du 15 juin 2021, M. [I] [C] [G] et Mme [O] [K] [W], d’une part (le promettant) et M. [T] [A] [G], d’autre part (le bénéficiaire), ont conclu une promesse de vente portant sur une parcelle de terrain avec maison d’habitation de type F4 située à [Localité 5] ([Localité 6]) (Réunion) [Adresse 5], cadastrée section AL n°[Cadastre 1] lieudit [Adresse 4], d’une surface de 4 ares 18 centiares, moyennant le prix de 185.000 euros qui sera payable comptant le jour de la constatation de la réalisation de la promesse.

Aux termes de l’acte, il est convenu que :

— la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 15 octobre 2021, à dix-sept heures (DÉLAI)

— la réalisation de la promesse aura lieu, soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, soit par la levée de l’option faite par le bénéficiaire à l’intérieur du délai prévu (15/09/2021), suivi de la signature de l’acte authentique de vente dans le délai prévu (RÉALISATION)

— la carence est définie comme « le manquement fautif par l’une des parties, du fait de sa volonté ou de sa négligence, à une ou plusieurs de ses obligations aux présentes, ce manquement empêchant l’exécution de la vente » (CARENCE).

.au cas où le bénéficiaire n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein doit déchu du bénéfice de la promesse au terme du délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant, qui disposera alors librement du bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficiaire de l’acquérir.

.si le bénéficiaire a valablement levé l’option dans le délai de réalisation ci-dessus, mais que l’acte de vente, accompagné du paiement du prix et des frais, n’est pas intervenu dans les quinze jours de celle-ci, alors la partie la plus diligente mettra l’autre en demeure, par acte d’huissier, d’avoir à comparaître en l’étude du notaire chargé de recevoir l’acte de vente à l’effet de signer cet acte.

— l’acte est conclu sous les conditions suspensives particulières suivantes, outre l’obtention d’un certificat d’urbanisme informatif (CONDITIONS SUSPENSIVES) :

Condition suspensive d’obtention de prêt

Le BÉNÉFICIAIRE déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L 313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :

. Organisme prêteur : tout établissement financier

. Montant maximal de la somme empruntée : CENT QUATRE-VINGT-CINQ MILLE EUROS (185 000,00 EUR)

. Montant maximal de remboursement : 300 mois

. Taux nominal d’intérêt maximal : 1,7 % l’an (hors assurances)

. Garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le

BIEN ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute

garantie personnelle devant émaner de personnes physique ainsi que par une

assurance décès invalidité.

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le BÉNÉFICIAIRE d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 15 septembre 2021.

La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de signature de l’acte (article L 313-41 du Code de la consommation).

Le BÉNÉFICIAIRE déclare qu’à sa connaissance :

. Il n’existe pas d’empêchement à l’octroi de ces prêts qui seront sollicités.

. Il n’existe pas d’obstacle à la mise en place d’une assurance décès-invalidité.

. Il déclare avoir connaissance des dispositions de l’alinéa premier de l’article 1304-3 du code civil qui dispose que :

« La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. »

L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt devra être notifiée par le BÉNÉFICIAIRE au PROMETTANT et au notaire.

A défaut de cette notification, le PROMETTANT aura, à l’expiration du délai ci-dessus, la faculté de mettre le [Etablissement 1] en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception, sans que le BÉNÉFICIAIRE ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accomplie les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au PROMETTANT.

Jusqu’à l’expiration du délai susvisé, le BÉNÉFICIAIRE pourra renoncer au bénéficie de la condition suspensive légale de l’article L 313-41 du Code de la consommation, soit en acceptant des offres de prêts à des conditions moins favorables que celles-ci-dessus exprimées, et en notifiant ces offre et acceptation au PROMETTANT, soit en exprimant une intention contraire à celle ci-dessus exprimée, c’est à dire de ne plus faire appel à un emprunt et en doublant cette volonté nouvelle de la mention manuscrite voulue par l’article L 313-42 de ce Code ; cette volonté nouvelle et la mention feraient, dans cette hypothèse, l’objet d’un écrit notifié au PROMETTANT.

Le PROMETTANT déclare avoir connaissance que les caractéristiques financières du prêt dont l’obtention constitue une condition suspensive des présentes, ont été définies sur les seules déclarations du BÉNÉFICIAIRE sans que celui-ci ait pu produire une simulation de financement adaptée à son projet d’acquisition.

Le 29 juillet 2021, M. [G] a conclu un mandat de recherche de financement auprès de la CAFPI.

Aux termes du courrier du 21 octobre 2021 adressé par le notaire à M. [G] :

« Monsieur,

Vous n’avez jamais justifié, malgré nos relances :

. Du dépôt de votre demande de financement bancaire

. De l’obtention du prêt demandé ou d’un refus de prêt émanant d’une banque (au plus tard le 15 septembre 2021.

Il avait été stipulé dans la promesse de vente que la réalisation de la vente devait intervenir au plus tard le 15 octobre 2021.

Par suite du dépassement de ce délai la promesse de vente est caduque.

Vous vous exposez à devoir acquitter :

— Auprès de votre vendeur la somme de 18.500 Euros représentant le montant de l’indemnité d’immobilisation (une fraction de cette somme, soit 4.000 Euros est détenue en la comptabilité de l’Office)

— Et à l’Etude la somme de 1.500 Euros HT (soit 1.625,50 Euros TTC). »

Par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) du 26 octobre 2021, l’assureur protection juridique des vendeurs a adressé à M. [G] un courrier en vue de la résolution amiable du litige sur le fondement du décret n°2015-282 du 11 mars 2015. (AR non produit)

Par courriel du 4 novembre 2021, la CAFPI a adressé au notaire deux refus bancaires relatifs au projet immobilier de M. [G], exposant qu’elle a été sollicitée par M. [G] dans le cadre de la recherche de son financement suite à la signature du compromis 2199803 AM / ASP et que, malheureusement, malgré ses multiples démarches auprès de plusieurs organismes bancaires, il s’avère qu’aucune solution n’a pu être trouvée pour un prêt bancaire de 177081€ (185000€ notifié sur le compromis de vente) pour le compte de M. [G] :

— premier refus de la BRED en date du 10 août 2021

— second refus de la SOFIDER par courrier du 21 octobre 2021 faisant suite à un refus par mail en date du 24 septembre 2021 (et relance de notre conseiller du 6 octobre 2021)

« Il semblerait que vous n’avez pas eu connaissance du premier refus BRED antérieur à la date du 15 octobre 2021.

Je vous remercie pour votre intervention auprès du vendeur et de ses conseils, et espérons que le vendeur fera preuve de compréhension devant cette situation. »

Suivant courriel du 13 novembre 2024 adressé au conseil des vendeurs, le notaire a confirmé que la somme de 4.000 euros figure toujours en ses comptes et qu’il a adressé un courriel au conseil de M. [G] lui demandant de lui adresser un certificat de non appel relatif au jugement du 7 mai 2024 et, afin de pouvoir débloquer les fonds : un accord signé par l’avocat des vendeurs et lui-même afin que le versement soit fait au profit de l’avocat des vendeurs ou une saisie attribution à l’initiative des vendeurs.

En l’état, il est constant que les parties ont signé une promesse de vente devant notaire consistant en une vente sous conditions suspensives tenant principalement à l’obtention d’un prêt par l’acquéreur, M. [G], d’un montant maximum de 185.000 euros, d’une durée maximale de 300 mois (25 ans), au taux nominal d’intérêt maximal de 1,7% l’an hors assurance, le prêt devant en outre être garanti par une sûreté réelle ou un cautionnement.

S’agissant de la condition suspensive d’obtention de prêt, la cour relève qu’il est précisé que toute demande non conforme aux stipulations contractuelles entraînera la réalisation fictive de la condition.

En l’espèce, M. [G] a sollicité la BRED pour l’obtention d’un prêt à un taux de 1, 50 % d’un montant de 177 081, 25 euros (demande du 2 août 2021), ramené par la suite à la somme de 170 255, 49 euros (demande du 2 septembre 2021).

M. [G] a également sollicité la SOFIDER le 3 septembre 2021 pour l’obtention d’un prêt d’un montant de 177 000 euros à un taux de 1, 85 %.

Aucune des demandes de prêt de M. [G] n’est donc conforme aux stipulations contractuelles.

C’est par conséquent à bon droit que les premiers juges ont jugé que la condition suspensive d’obtention d’un prêt stipulée dans la promesse de vente devait être réputée accomplie.

Sur l’indemnité d’immobilisation

Subsidiairement, M. [G] plaide qu’il a déjà versé la somme de 4.000 euros, séquestrée en la comptabilité du notaire instrumentaire et qu’il convient de la déduire de la somme réclamée au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Les vendeurs soutiennent que les sommes versées à titre de séquestre sont toujours entre les mains du notaire, qui ne peut la leur reverser que suivant accord des deux parties et après un arrêt confirmatif sur le principe même de la condamnation à l’indemnité d’immobilisation : les 4.000 euros versés sur le compte séquestre du notaire ne viennent pas en déduction de la clause pénale puisque leur sort n’est pas réglé.

Vu l’article 1103 du code civil ;

En l’espèce, aux termes de l’article INDEMNITÉ D’IMMOBILISATION ' SÉQUESTRE :

Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de DIX-HUIT MILLE CINQ CENT EUROS (18 500,00 EUR).

Sur laquelle somme le BÉNÉFICIAIRE s’engage à verser au PROMETTANT et par la comptabilité du rédacteur des présentes la somme de QUATRE MILLE EUROS (4 000,00 EUR) représentant partie de l’indemnité d’immobilisation ci-dessus fixée, par virement bancaire au plus tard le 6 juillet 2021.

Le PROMETTANT sera libéré si bon lui semble de son engagement de vente par le seul fait de la constatation du défaut d’approvisionnement total ou partiel de l’indemnité d’immobilisation.

Cette somme sera affectée en nantissement, par le PROMETTANT au profit du BÉNÉFICIAIRE, qui accepte, à la sûreté de sa restitution éventuelle à ce dernier.

A cet effet, avec l’accord des parties, elle sera versée entre les mains de Madame [E] [G], comptable notariale, domiciliée à l’office notarial pour ses fonctions, et séquestre constitué aux présentes ; l’encaissement de cette somme vaudra acceptation de sa mission de séquestre.

A- Le sort de la somme versée sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :

a) Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise.

b) Elle sera restituée au BÉNÉFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes

c) Elle sera versée au PROMETTANT et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BÉNÉFICIAIRE d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Le séquestre conservera cette somme pour la remettre soit au PROMETTANT soit au BÉNÉFICIAIRE selon les cas.

B- Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de QUATORZE MILLE CINQ CENTS EUROS (14 500,00 EUR), le BÉNÉFICIAIRE s’oblige à le verser au promettant au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le BÉNÉFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait.

En cas de difficulté entre les parties sur le sort de l’indemnité d’immobilisation, il appartient à la plus diligente d’entre elle de se pourvoir en justice afin qu’il soit statuer sur le sort de la somme détenue par le séquestre.

Le séquestre est dès à présent autorisé par les cocontractants à consigner l’indemnité d’immobilisation à la Caisse des Dépôts et Consignations en cas de difficultés.

Le séquestre sera déchargé de plein droit de sa mission par la remise des fonds dans les conditions sus-indiquées. »

La cour relève que :

— l’indemnité d’immobilisation correspond à 10% du prix de vente, ce qui est habituel en la matière, dont le montant n’est pas discuté et, en outre, est stipulée « forfaire et non réductible » ;

— il est constant que M. [G] a versé la somme de 4.000 euros entre les mains du notaire ;

— M. [G] ne sollicite pas la restitution de la somme de 4.000 euros mais uniquement sa prise en compte dans le montant de l’indemnité d’immobilisation ; il se place donc dans l’hypothèse A c), à savoir qu’elle sera versée aux vendeurs et leur restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible ; le séquestre conservera cette somme pour la remettre aux vendeurs.

En conséquence, le jugement déféré doit être infirmé en ce qu’il a condamné M. [G] à payer aux vendeurs la somme de 18.500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Dans ces conditions, il convient, statuant à nouveau, de condamner M. [G] à payer aux vendeurs la somme de 14.500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, la somme de 4.000 euros déjà versée par M. [G] entre les mains du notaire restant acquise aux vendeurs à qui il appartient d’en solliciter le déblocage auprès du notaire, comme le suggère le courriel de ce dernier du 13 novembre 2024.

Sur la responsabilité contractuelle de la CAFPI

Les premiers juges ont jugé que M. [G] n’établissait pas les manquements contractuels de la CAFPI et l’a, en conséquence, débouté de son appel en garantie et de sa demande en réparation du préjudice moral.

M. [G] soutient en substance que la CAFPI avait nécessairement connaissance de l’ensemble de la condition suspensive tenant à une offre de prêt puisqu’elle était au courant de l’ensemble de ses besoins.

M. [G] fait encore valoir que la promesse de vente et le mandat de recherche de financement répond à un ensemble contractuel qui, de fait, est indivisible. Il en déduit que, s’agissant d’un ensemble contractuel, le mandataire était bel et bien lié par la condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt, stipulée à la promesse de vente, de sorte que tout manquement de la CAFPI qui aurait pour conséquence de rendre la promesse de vente caduque, engagerait alors sa responsabilité contractuelle.

M. [G] plaide également que la CAFPI a commis plusieurs manquements à ses obligations :

Sur l’inexécution de son obligation principale :

Il fait valoir que :

— en vertu des articles L.519-1 et 5.519-21 du code monétaire et financier (CMF) l’intermédiaire doit s’assurer que le contrat envisagé est adéquat au profit du client et à ses besoins

— les courtiers en crédit sont soumis à une obligation de conseil spécifique régi par l’article R.519-28 du CMF ; il s’agit d’une obligation renforcée conformément à l’article R.519-29 du CMF.

M. [G] argue que la CAFPI (M. [J]) était parfaitement au courant de ses besoins et parfaitement informé des critères du prêt recherché et qu’il lui appartenait de lui proposer des offres correspondant à ces besoins conformément aux caractéristiques du prêt exigées dans la promesse de vente : il relevait de son obligation principale de solliciter auprès des organismes de crédit un prêt conforme à ses besoins à défaut de quoi ce dernier ne pouvait lever l’option et conclure la vente du bien souhaité. Il en déduit que M. [J] a manqué à son obligation contractuelle principale et engage donc la responsabilité de la CAFPI.

M. [G] soutient encore qu’en matière de conseil, il incombait à la CAFPI de lui indiquer la voie qui lui paraît la meilleure, en considération des objectifs poursuivis, à savoir obtenir un prêt afin de réaliser l’achat du bien. Il fait valoir que les propositions de prêt faites par les organismes bancaires font suite aux demandes réalisées par M. [J] au conditions rédigées par lui et considère qu’en qualité de mandataire de la CAFPI et courtier en opération de banque et de services de paiement, contrairement à lui qui est profane, M. [J] est censé être professionnel en la matière et connaître la conséquence d’une demande de prêt formulée à un montant et à un taux trop bas, c’est à dire le refus. Il considère que sa seule erreur est d’avoir fait confiance à M. [J] dans la recherche du financement pour l’achat du bien. Il plaide encore que la CAFPI aurait dû répondre aux formalités administratives qu’impose la profession avec plus de professionnalisme : la CAFPI reconnaît ne lui avoir jamais proposé de nouveau mandant pour l’accomplissement de chaque demande de prêt et ainsi avoir pu rédiger une nouvelle demande de prêt et agir sans qu’il ait réellement eu connaissance du refus ou de l’acceptation des demandes de financement.

Sur le manquement à son obligation de diligence

M. [G] soutient que si le courtier doit favoriser par ses démarches la conclusion d’un ou de plusieurs contrats pour le compte de son donneur d’ordre, il a été admis par la jurisprudence qu’il doit s’en acquitter avec diligence : à défaut il engage sa responsabilité contractuelle à l’égard du donneur d’ordre en vertu de l’article 1991 alinéa 1er. Il fait valoir que ce manquement a contribué à nuire à ses intérêts : il appartenait à la CAFPI de veiller à ce que les demandes de financement soient correctement renseignées pour qu’elles aient au moins une infime chance d’aboutir.

Sur le manquement à son obligation de rendre compte :

M. [G] plaide que l’article 1993 du code civil consacre une obligation de rendre compte qui est inhérente au mandat et rappelle que pour satisfaire à son obligation principale, le courtier est tenu d’informer le donneur d’ordre de la réussite ou de l’échec de son entremise et tout élément intéressant : M. [J] a eu connaissance du refus de la BRED le 10 août 2021 mais ne l’en a informé qu’au mois de novembre alors que le compromis était déjà caduc, ruinant ainsi les chances d’aboutissement de la vente.

Sur le manquement à son devoir de loyauté :

M. [G] soutient qu’en vertu des articles L.519-4-1 et R.519-25 du CMF, le courtier a un devoir d’agir avec loyauté aux mieux des intérêts du client : le mandat fait naître un lien de confiance entre le client et son mandataire et implique, en autre, de communiquer et fournir, avec exactitude et clarté, toutes les informations au client. En l’espèce, M. [J] était parfaitement au courant de la date d’expiration de la promesse de vente conclue avec les vendeurs et malgré cela, il ne lui a pas communiqué le refus de financement de la BRED du 10 août alors qu’il en avait eu connaissance bien avant.

La CAFPI fait valoir pour l’essentiel qu’elle a parfaitement exécuté ses obligations, à savoir la recherche d’une offre de crédit conforme à son mandat.

Concernant son obligation principale

Elle plaide qu’elle disposait d’un mandat prévoyant la recherche d’un financement pour un montant maximum qu’elle a respecté dans toutes les demandes de prêt, sans qu’il soit nécessaire d’avoir à rédiger un nouveau mandat à chaque fois, et ce, dans l’intérêt de son client : elle a donc parfaitement respecté son obligation principale découlant du mandat que lui avait confié M. [G]. Elle précise qu’elle a sollicité un montant plus faible dans la deuxième et la troisième demande de financement adressée les 2 et 3 septembre dans la mesure où M. [G] lui a confirmé la possibilité d’un apport personnel plus important ;

Concernant l’obligation de diligence

Elle soutient qu’elle a exécuté ses obligations conformément à son mandat et que ses diligences vont même au-delà puisqu’elle a tenté d’obtenir un crédit à M. [G] en formulant trois demandes de prêt alors que rien ne l’y obligeait. Elle fait valoir qu’en tout état de cause, M. [G] n’indique pas quelles diligences supplémentaires elle aurait dû exécuter pour se conformer à ses obligations. Elle rappelle qu’elle n’est soumise qu’à une obligation de moyens dans l’obtention d’un financement pour ses clients.

Concernant l’obligation de rendre compte

La CAFPI plaide qu’elle a bien informé M. [G] du refus de la BRED par téléphone et ajoute que, sur ses conseils, afin de tenter d’obtenir son crédit par tous moyens, il a augmenté le montant de son apport personnel dans le cadre d’une seconde demande de crédit auprès de la BRED. Elle fait valoir qu’il suffit que son client ait été informé, quel que soit le moyen utilisé, du refus de prêt, pour que son obligation de rendre compte soit remplie. Elle rappelle qu’une troisième demande de prêt a été formulée le 2 septembre, avec l’assentiment de M. [G] qui était parvenu à augmenter son apport personnel. Elle plaide qu’elle n’était pas liée par les termes de la promesse de vente et le délai butoir pour l’obtention du prêt mais qu’elle a néanmoins exécuté ses obligations avec une grande diligence et dans un délai restreint, qui plus est, en pleine période estivale. Elle ajoute que M. [G] a attendu plus d’un mois et demi avant de lui confier un mandat de recherche de financement, soit le 29 juillet, alors que sa promesse de vente avait été signée le 15 juin 2021.

Concernant l’obligation de loyauté

Elle fait valoir que :

— M. [J] n’a pas eu connaissance « bien avant le 10 août 2021 » du refus de la BRED : la demande a été adressée le 2 août 2021 et la BRED a répondu par courriel dès le 10 août 2021 ;

— M. [J] a informé M. [G] que son apport personnel était insuffisant pur la BRED, raison pour laquelle il lui a conseillé de l’augmenter au maximum pour espérer obtenir un crédit, conseil que M. [G] a suivi ;

— M. [J] a exécuté son mandat en parfaite diligence et en toute loyauté : il a encore sollicité auprès d’une seconde banque, une troisième demande de crédit alors que rien ne l’obligeait à procéder à trois demandes.

D’autre part, la CAFPI soutient en substance que les termes de la réalisation de la condition suspensive figurant à la promesse de vente lui sont inopposables et ce, pour trois raisons :

— En application du principe de l’effet relatif des contrats, au visa de l’article 1199 du code civil et de la jurisprudence, les termes de la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt contenus dans la promesse sont inopposables au courtier.

— Les parties avaient expressément exclu les termes de la promesse de vente du champ contractuels.

— Les demandes des vendeurs à l’encontre de M. [G] sont toutes fondées sur la violation de stipulations de la promesse qui sont inopposables à la CAFPI de sorte qu’aucune responsabilité ne saurait être recherchée à ce titre.

Sur ce,

Vu les articles 1103 et 1104 du civil en vertu desquels les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public ;

Vu l’article 1186 du code civil aux termes duquel :

« Un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît.

Lorsque l’exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d’une même opération et que l’un d’eux disparaît, sont caducs les contrats dont l’exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l’exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d’une partie.

La caducité n’intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l’existence de l’opération d’ensemble lorsqu’il a donné son consentement. »

En l’espèce, la promesse de vente et le mandat de recherche de financement ne relèvent pas d’un quelconque groupe, chaîne ou ensemble de contrats : ils ne concourent pas à la réalisation d’un projet ou une opération économique unique, ce que, d’ailleurs, le contrat de mandat précise expressément.

Vu les articles 1217 et 1230 et suivants du code civil relatifs à l’inexécution contractuelle ;

Vu les articles 1984 et suivants du code civil relatifs au mandat ;

La responsabilité contractuelle du mandataire à l’égard du mandant est régie par les articles 1991 à 1997 du code civil et, en cas de silence des textes, par les principes généraux de la responsabilité civile contractuelle, tels qu’ils résultent des articles 1231 et suivants du code civil.

Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire. (article 1992)

Le mandataire doit exécuter sa mission : il s’agit de son obligation principale et ce, avec diligence, loyauté.

Le mandataire est également tenu à l’obligation de renseignement, au devoir de conseil et à l’obligation de rendre compte.

Vu les articles L.519-1 et suivants et R.519-1 et suivants du code monétaire et financier concernant spécifiquement les intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement (IOBSP) qui sont soumis à des obligations particulières ;

D’une façon générale, l’article L. 519-4-1 du Code monétaire et financier indique que les IOBSP doivent se comporter d’une manière « honnête, équitable, transparente et professionnelle » en tenant compte des droits et des intérêts des clients, y compris des clients potentiels. Le non-respect de cette disposition est susceptible de fonder une action en responsabilité contre l’IOBSP concerné. Les courtiers en crédit, pour leur part, voient également peser sur lui diverses obligations réglementaires particulières.

En l’espèce, la CAFPI est un courtier en prêt immobiliers, en assurance-crédit, en produits financiers et en produits d’assurances (COBSP).

Ainsi, l’IOBSP doit informer son client, qui ne peut être qu’une personne physique, sur sa situation ainsi que sur l’opération passée. L’information concerne tant l’intermédiaire lui-même que l’opération passée.

Il doit s’enquérir auprès de son client de ses connaissances et de son expérience en matière d’opérations de banque ainsi que de sa situation financière et de ses besoins, de manière à pouvoir lui offrir des services, contrats ou opérations adaptés à sa situation. Il doit recueillir auprès de son client, y compris son client potentiel, des informations relatives à ses ressources et à ses charges ainsi qu’aux prêts en cours permettant à l’établissement de crédit ou la société de financement de vérifier sa solvabilité. Cependant, il n’est pas tenu d’analyser la solvabilité de son client : il doit obtenir des informations devant être ensuite transmises aux prêteurs.

Aux termes de l’article R.519-28 du code monétaire et financier :

« Les intermédiaires mentionnés à l’article R. 519-27 ci-dessus sont tenus d’analyser un nombre suffisant de contrats offerts pour pouvoir fonder une analyse objective du marché et recommander ou proposer un contrat adapté aux besoins du client, y compris du client potentiel.

Ils fournissent au client, y compris le client potentiel, des informations portant sur la description et la comparaison des différents types de contrats disponibles sur le marché pour les opérations et services proposés, de manière personnalisée et adaptée à leur degré de complexité.

Ils doivent informer le client des règles applicables aux opérations de banque et aux services de paiement et l’éclairer sur l’étendue de ses devoirs et obligations.

Ils veillent à proposer de manière claire et précise au client, y compris au client potentiel, les services, opérations ou contrats les plus appropriés parmi ceux qu’ils sont en mesure de présenter. Ils doivent s’abstenir de proposer un service, une opération ou un contrat qui ne serait pas adapté aux besoins du client ou du client potentiel.

Toutefois, lorsque l’intermédiaire mentionné à l’article R. 519-27 ci-dessus ne fournit au client qu’une aide pour des travaux préparatoires à la réalisation d’une opération de banque ou d’un service de paiement, à l’exclusion de toute autre forme d’intermédiation, et sans percevoir à ce titre de rémunération d’un établissement de crédit, d’une société de financement, d’un établissement de paiement, d’un établissement de monnaie électronique qui fournit des services de paiement, d’un intermédiaire en financement participatif, d’une entreprise d’assurance dans le cadre de ses activités de prêts ou d’une société de gestion dans le cadre de ses activités de gestion de FIA mentionnées à l’article L. 511-6, il peut, par dérogation au premier alinéa, limiter son analyse aux contrats pour lesquels il a été sollicité par le client. Dans ce cas, il n’est pas soumis aux dispositions du présent article, à l’exception de l’obligation de fournir de manière personnalisée des informations sur les opérations et services pour lesquels il a été sollicité, adaptées à leur degré de complexité, ainsi que l’obligation d’informer le client des règles applicables aux opérations de banque et aux services de paiement et de l’éclairer sur l’étendue de ses devoirs et obligations. »

Et l’article R.319-29 du même code dispose que « L’intermédiaire précise au client, y compris au client potentiel, les raisons qui motivent ses propositions et lui indique comment il a pris en compte les informations qu’il a recueillies auprès de lui. »

Il en résulte que le COBSP est créancier d’une obligation de conseil, susceptible d’engager sa responsabilité, qui lui impose de s’informer, analyser, communiquer et motiver :

— à titre préalable, analyser un nombre suffisant de contrats offerts

— puis analyser objectivement le marché du crédit

— détecter les besoins du client

— recommander ou proposer un contrat adapté aux besoins précités

— proposer au client les services, opérations ou contrats les plus appropriés,

— préciser au client les raisons qui motivent les propositions en question

— indiquer au client comment ont été prises en compte les informations recueillies auprès de lui.

Cette obligation de conseil est attachée à la proposition effective d’un crédit et ne porte pas sur l’opération financée. Aucun manquement au devoir de conseil du courtier ne peut être retenu s’il n’est pas démontré par les emprunteurs que ceux-ci ont, pour leur part, convenablement informé le courtier des circonstances de fait « utiles », comme par exemple l’existence d’un compromis de vente.

C’est au courtier ou son mandataire, de démontrer qu’il a bien respecté les obligations qui pèsent sur lui.

A défaut, le courtier engage sa responsabilité contractuelle et peut être condamné à indemniser la perte de chance pour le client de ne pas contracter le prêt, et ce, sous forme d’allocation de dommages et intérêts, étant rappelé que la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne saurait être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Ils sont également tenus de respecter des obligations d’information et de renseignement.

Par contre, il n’est pas tenu d’un devoir de mise en garde.

Dans le cadre d’un compromis de vente ou d’une promesse unilatérale de vente acceptée, il convient de rappeler que l’obtention du crédit conditionne la formation de la vente et qu’il y a « obtention de prêt » par la simple réception, par le consommateur, d’une offre de crédit émanant d’un prêteur professionnel conforme aux besoins de financement prévus dans l’acte et qu’en revanche, la non-obtention du ou des concours souhaités, en raison du refus des prêteurs sollicités par l’intéressé empêche la formation de l’acte qui sera lors caduc. La condition suspensive sera alors considérée comme « défaillie » et la loi prévoit que toutes les sommes versées à l’avance par l’acquéreur à l’égard de l’autre partie ou pour le compte de cette dernière devront lui être immédiatement et intégralement remboursées sans retenue ni indemnité à quelque titre de que ce soit conformément aux dispositions de l’article L.313-41 du code de la consommation.

Cependant, encore faut-il que l’emprunteur ait eu une attitude « loyale » ou du moins non fautive : il doit être actif (faire une demande de crédit conforme à ce qui est convenu et durant la durée de validité de la condition suspensive).

A défaut, l’emprunteur se voit alors opposer la réalisation de la condition suspensive, l’acte produit ses effets et le vendeur est fondé à solliciter l’application d’une clause pénale ou le paiement d’une indemnité d’immobilisation, certes réductible par le juge dans les conditions de l’article 1231-5 du code civil.

En l’espèce, suivant acte sous seing privé du 29 juillet 2021, M. [G] a signé un « MANDAT DE RECHERCHE DE FINANCEMENT » auprès de la CAFPI qui mentionne, notamment, la situation financière de M. [G] : revenus mensuels : 2.911 € ; charges mensuelles : 905 € (prêts immobilier 328 € + prêt personnel 577 €), reprend le projet de M. [G] : acquisition de sa résidence principale au prix de 185.000 euros, la rémunération du mandataire : 1.900 € ainsi que la précision (en gras page 5) que « Le(s) mandant(s) reconnaît(ssent) avoir été informé(s) que si le taux, le montant et/ou la durée du prêt sollicité ne corresponde(nt) pas aux termes du compromis de vente, toutes les conséquences juridiques y afférentes ne sauraient engager la responsabilité de CAFPI. »

Est produit également la « NOTE DE SYNTHÈSE » de la CAFPI reprenant la situation financière de M. [G] (revenus mensuels moyens, charges et projet de M. [G] mentionnant :

« Projet Acheter sa résidence principale pour lui et son fils

Financement demandé : PH de 177 081,25 € sur 300 mois

Points forts paiement de tous les frais annexes plus 7000 euros d’apport sur le projet, pas de travaux à prévoir. Soutien financier important de sa famille apport total 27 000 euros

Points faibles : nécessite un pallier de 173 mois et endettement à 34,75 % avec assurance. »

Le 2 août 2021, la CAFPI a adressé une demande de prêt en faveur de M. [G] à la BRED pour un montant de 177.081,25 euros sur une durée de 300 mois Lissage à 1,5 % fixe pour financer l’acquisition de sa résidence principale avec les garanties suivantes : le privilège du prêteur de deniers et /ou une hypothèque. Cette demande a, de nouveau été adressée à la BRED le 2 septembre 2021.

Le 3 septembre 2021, la CAFPI a adressé une demande de prêt en faveur de M. [G] à la SOFIDER pour un montant de 177.000 euros sur une durée de 300 mois Lissage à 1,85 % fixe pour financer l’acquisition de sa résidence principale (avec les mêmes garanties)

Par courriel du 4 novembre 2021, la CAFPI a adressé au notaire deux refus bancaires relatifs au projet immobilier de M. [G], exposant qu’elle a été sollicitée par M. [G] dans le cadre de la recherche de son financement suite à la signature du compromis 2199803 AM / ASP et que, malheureusement, malgré ses multiples démarches auprès de plusieurs organismes bancaires, il s’avère qu’aucune solution n’a pu être trouvée pour un prêt bancaire de 177081€ (185000€ notifié sur le compromis de vente) pour le compte de M. [G] :

— premier refus de la BRED en date du 10 août 2021

— second refus de la SOFIDER par courrier du 21 octobre 2021 faisant suite à un refus par mail en date du 24 septembre 2021 (et relance de notre conseiller du 6 octobre 2021)

« Il semblerait que vous n’avez pas eu connaissance du premier refus BRED antérieur à la date du 15 octobre 2021.

Je vous remercie pour votre intervention auprès du vendeur et de ses conseils, et espérons que le vendeur fera preuve de compréhension devant cette situation. »

En l’état, il est constant que :

— par acte notarié du le 15 juin 2021, M. [I] [G] et Mme [O] [W] (les promettants) d’une part, et M. [T] [G] (le bénéficiaire), d’autre part, ont conclu une promesse de vente sous condition suspensive d’obtention de prêt par M. [T] [G] répondant aux caractéristiques suivantes, à savoir un prêt de 185 000 euros maximum, d’une durée de 300 mois (25 ans) maximum et au taux nominal d’intérêt maximal de 1,7% l’an (hors assurance) dont il devait justifier au plus tard le 25 septembre 2021

Il convient d’ores et déjà de relever qu’il s’agit de montants maximums et qu’il était donc loisible à M. [G] de solliciter, par exemple, un prêt d’un montant inférieur à 185.000 euros et/ou d’une durée inférieure à 25 ans et/ou à un taux inférieur à 1,7% (hors assurance).

— M. [G] a conclu un mandat de recherche de financement avec la CAFPI le 29 juillet 2021 ; soit près d’un mois et demi après la signature du compromis de vente

En l’espèce, le mandat :

— détaille la situation financière de M. [G] (revenus et charges mensuelles dont un prêt immobilier et un prêt à la consommation souscrit auprès de la Banque Postale (comme indiqué dans une annexe (loi Neiertz) en page 7) ;

— reprend les éléments suivants s’agissant des « besoins « de M. [G] :

Projet : résidence principale

Montant maximal souhaité 185.000 €

Durée maximale du prêt envisagée : 300 mois

Montant maximum de mensualités souhaités assurance comprise : 977 €

Le mandant (M. [G]) autorise le mandataire (la CAFPI) à informer l’agence immobilière et le notaire du dépôt de demande(s) et prêt(s) et de l’obtention des accords ou refus de financement et à transmettre, le cas échéant, l’offre de prêt reçue au notaire ;

— indique, au titre des « informations complémentaires », que M. [G] a déjà souscrit un crédit immobilier, que celui-ci est toujours en cours, qu’il ne s’est jamais vu opposer la déchéance d’un terme de crédit immobilier pour non-respect de ses engagements, qu’il a déjà souscrit un autre type de crédit, qu’il sait ce qu’est le TEG, un crédit à taux variable ou encore les indemnités de remboursement anticipé et ne sollicite pas d’éclaircissement concernant les modalités de l’opération de crédit immobilier ;

— prévoit expressément que M. [G] reconnaît avoir été informé que si le taux, le montant et/ou la durée du prêt sollicité ne correspondent pas aux termes du compromis de vente, toutes les conséquences juridique y afférentes ne sauraient engager la responsabilité de la CAFPI ;

— et la note de synthèse produite par la CAFPI reprend les éléments concernant la situation financière de M. [G] en y ajoutant les points et les points faibles du dossier.

La cour constate que :

— à aucun endroit, le mandat ne mentionne la date du 15 septembre 2021 qui correspond à au délai dans lequel M. [G] est censé obtenir, soit un prêt conforme au compromis, soit un refus de prêt ;

— il ne résulte pas du mandat que la CAFPI était dans l’obligation de procéder à l’envoi de toute demande ou offre ou refus de prêt à quiconque, mais en avait seulement la faculté ;

— rien ne permet d’établir que M. [G] a fourni à la CAFPI un exemplaire ou une copie de la promesse de vente ;

— M. [G] ne fait état d’aucun échange avec les vendeurs et/ou le notaire, que ce soit, avant le 15 septembre 2021, après le courrier que le notaire lui a adressé le 21 septembre 2021 et qu’il n’a pas davantage donné suite à la proposition de résolution amiable du litige qui lui a été adressée le 26 octobre 2021.

Enfin, dès le 2 août 2021, la CAFPI a adressé à la BRED une demande de prêt au profit de M. [G] ; demande qu’elle a renouvelé un mois plus tard, le 2 septembre 2021 ; la SOREFI a également été sollicitée en septembre

Les deux banques sollicitées par la CAFPI, ont toutes les deux opposé un refus à la demande de prêt ; refus dont M. [G] n’a pas fait état dans le délai prévu, soit au plus tard le 15 septembre 2021, mais pas davantage dans le délai prévu pour la réitération de l’acte fixé au 15 octobre 2021.

Il résulte de ce qui précède qu’aucun manquement à ses obligations contractuelles ne peut être reproché à la CAFPI.

Il s’ensuit que M. [G] ne peut qu’être débouté de l’intégralité de ses demandes, en ce compris celle relative à l’allocation de dommages et intérêts pour préjudice moral pour inexécution, la responsabilité de la CAFPI n’étant pas engagée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [G] qui succombe à l’instance, supportera les dépens d’appel et le jugement sera confirmé en ce qu’il a été condamné aux dépens de première instance et en ce qu’il a été condamné à payer aux vendeurs la somme de 2.000 euros et à la CAFPI la somme de 1.800 euros.

Il sera alloué à la CAFPI ainsi qu’aux vendeurs, qui ont dû engager des frais pour assurer la défense de leurs intérêts en justice, les sommes respectives de 3.000 euros et 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort

Confirme le jugement rendu le 7 mai 2024 par le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion sauf en ce qu’il a condamné M. [T] [A] [G] à payer à M. [I] [C] [G] et à Mme [O] [K] [W] la somme de 18.500 € au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

Le réforme sur ce point ;

Statuant à nouveau sur le seul chef infirmé

Condamne M. [T] [A] [G] à payer à M. [I] [C] [G] et à Mme [O] [K] [W] la somme de 14.500 € au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

Y ajoutant

Condamne M. [T] [A] [G] aux dépens d’appel ;

Déboute M. [T] [A] [G] de ses demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [T] [A] [G] à payer à M. [I] [C] [G] et Mme [O] [K] [W] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [T] [A] [G] à payer à la SAS CAFPI la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par M^me Wardali KASSIM, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT